Svensk Fastighetsmarknad

Transkript

1 RUBRIK A Svensk Fastighetsmarknad Fokus Skog 2014

2 RUBRIK B Varmt välkommen till Svensk Fastighetsmarknad Fokus Skog! Svensk Fastighetsmarknad, Fokus Skog, vänder sig till dig som är intresserad av skogsfastigheter och kanske vill utveckla ditt fastighetsinnehav. Rapporten ger en ögonblicksbild av den svenska skogsfastighetsmarknaden i vid bemärkelse. Här finner du fakta om bedömda genomsnittliga värden för skogsmark och prisutvecklingen för skogsfastigheter i Sveriges alla län. Sannolikt är detta den bredaste sammanställningen som presenteras i en öppen redovisning. Men viktigast är kanske att vi valt att koppla faktabeskrivningen till trender och möjligheter i den specifika marknaden. Därmed är det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag. Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för fastighetskonsulter, samt vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på 17 orter, har vi en unik kunskap och ett brett kontaktnät inom fastighetsbranschen. Detta ställer vi nu till ditt förfogande. Varmt välkommen till Svensk Fastighetsmarknad Fokus Skog! Innehåll Sid NAI Svefa Skogsfastighetsindex 2 Skogsmarknaden 4 Norrbotten 8 Västerbotten 10 Jämtland 12 Västernorrland 14 Gävleborg 16 Dalarna 18 Värmland 20 Västmanland 23 Örebro 24 Uppsala 26 Södermanland 29 Tema 30 Stockholm 32 Östergötland 35 Jönköping 36 Västra Götaland 38 Gotland 41 Mikael Lundström Koncernchef NAI Svefa Kalmar 42 Kronoberg 44 Halland 46 Blekinge 47 Skåne 48 Om Svensk Fastighetsmarknad 50 Om NAI Svefa 51 Koncernledning 52 Våra adresser 53 Utgivare: Svefa Holding AB Ansvarig utgivare: Mikael Lundström Grafisk form: Soformia AB Tryck: Sib-Tryck Holding AB

3 Fokus Skog 2014 Varmt välkommen till årets upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus Skog! Att Skogsrapporten varje år blir mer efterlängtad märker vi genom våra kunder. Om det beror på att rapporten efter fyra år blivit en inarbetad informationskälla eller om det är en effekt av en allt större prisosäkerhet i marknaden låter vi vara osagt. För på den senare punkten är tyvärr trenden påtagligt tydlig. Värdenedgången för skogsfastigheter fortsätter i princip i hela landet. Det som varierar är storleken på nedgången mellan olika landsdelar och, som alltid, mellan bra och dåliga objekt. Hur ser det ut i ditt län? Som vi anade redan förra våren blev 2013 en långsam vändning för delar av skogssektorn. Sågverksindustrin hade en stark höst 2013 och avslutade året med en volymökning jämfört med För massa- och pappersindustrin innebar fjolåret fortsatta vedermödor och även om inga ytterligare pappersbruksstängningar har aviserats det senaste halvåret har trenden med stadigt sjunkande efterfrågan på tryckpapper inte förändrats på något sätt. För svensk ekonomi som helhet är vi på väg ur en svacka som blev både djupare och framför allt mer utdragen än de flesta bedömare räknat med. Och även om botten är passerad så är det en lång väg kvar till högtrycksdagar. Trots expansiv penningpolitik i flera viktiga exportekonomier är den svenska ekonomins resursursutnyttjande lågt och inflationsutvecklingen når inte upp till förväntade nivåer, vilket fått Riksbanken att justera ner reproräntebanan och senarelägga planerade höjningar till Dubbeltydigheten i ekonomin blir extra tydlig när finansminister Borg samma dag som Riksbanksbeskedet presenterar en ljus vårbudget med ökad tillväxt och sjunkande arbetslöshet. Många av landets skogsägare minns 2013 som ytterligare ett år med stormar och har nu en vår med omhändertagande av stormfällt virke framför sig. Södra Sverige drabbades av stormarna Simone och Sven, som lyckligtvis fick begränsad påverkan på skogarna för de av stormarna Gudrun och Per luttrade skogsägarna, men värre slutade det i mellannorrland, där Hilde och Ivar tillsammans fällde drygt 11 miljoner kubikmeter skog. Förändringens vindar börjar så smått även att påverka den konservativa byggsektorn, där nu drygt 10 procent av alla flerbostadshus byggs med trästomme. En siffra som branschen siktar på att höja till 20 procent till år Men trästommar kan användas till mer än bostäder. I det offentliga rummet har vi under flera år sett allt fler träkonstruktioner i byggnader som skolor och idrottshallar och nu hakar näringslivet på trenden. När Kolmårdens VD presenterar den nya berg- och dalbanan Wildfire och tydligt tillkännager att den kommer att byggas i svenskt trä är det uppenbart vilka PR-fördelar företaget ser i konstruktionsmaterialet. För en längre utblick om trä i byggnadskonstruktioner se temadelen i rapportens mittuppslag. Värdet på skogsfastigheter har fortsatt att gå emot landets skogsägare. Efter flera års uppgång vände för två år sedan först virkespriserna ner och sedan fastighetsvärdena. Trenden fortsatte under 2013 och vi noterar fortsatt nedgångar i medelpriset per kubikmeter på försålda fastigheter för nästan samtliga län. Nedgångarna skiljer mellan landsändarna och kraftigast har fallet varit i södra Norrland där nedgången enbart den senaste 12-månadersperioden närmar sig tioprocentsnivån. Det här syns tydligt i NAI Svefa Skogsindex där spellistans nedre halva har förändrats. Topplaceringen i indexlistan innehas fortfarande av huvudstadslänet men försprånget har minskat och transaktionstunga Västra Götaland, följt av fler län på västkusten, är på tydlig frammarsch. Hur långt de har kvar, och var det är bäst att investera idag, ser du i rapportens inledande indexsidor, trevlig läsning! Paul Nord Affärsområdeschef Skog och Lantbruk Mikael Lundbäck Skogsindexansvarig Magdalena Stjerndahl Redaktör Niklas Lundberg Projektledare

4 NAI SVEFA SKOGSFASTIGHETSINDEX 2 Var är det bäst att köpa skog? NAI Svefa Skogsfastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för ett framgångsrikt investeringsbeslut. Var är det bäst att investera pengar i skogsfastigheter i Sverige? Indexet är ett rankingsystem för länens fastighetsmarknad vad avser skogsdominerade fastigheter där underlag för analysen utgörs av offentlig statistik samt nyckeltal från marknaden. Indexnivån bör ses utifrån ett långsiktigt perspektiv med fokus på den värdetillväxt, avkastningsmöjlighet, alternativa markanvändning med mera som respektive län uppvisar. Lägesfaktorn har en betydande del i indexet då den långsiktigt bedöms vara en viktig riskfaktor för en investerare. Detta medför att de län som har större tillväxtregioner gynnas något mot glesbygdslänen. Tio parametrar ligger till grund för NAI Svefa Skogsfastighetsindex 1 Skillnaden mellan medelpriset på länets fastighetsmarknad och regionala virkespriser 2 Prisutvecklingen på skogsfastigheter senaste 12-månadersperioden 3 Hur mycket framtida produktionsförmåga som kan köpas för länets medelprisnivå 4 Jaktarrendenivå 5 Närhet till marknad, till exempel ett starkt grannlän eller utlandet 6 Befolkningsmängd 7 Medelinkomst per person 8 Befolkningsutveckling 9 Arbetslöshet 10 Villapriset i länets ekonomiska centrum Pris- Befolknings- Län Skogsindex utveckling utveckling 1 Stockholm 65 l l l 2 Västra Götaland 58 l l l 3 Uppsala 56 l l l 4 Halland 55 l l l 5 Skåne 52 l l l 6 Östergötland 51 l l l 7 Södermanland 49 l l l 8 Jönköping 47 l l l 9 Västmanland 45 l l l 10 Norrbotten 44 l l l 11 Kronoberg 43 l l l 12 Kalmar 42 l l l 13 Örebro 41 l l l 14 Blekinge 40 l l l 14 Värmland 40 l l l 14 Västerbotten 40 l l l 17 Västernorrland 37 l l l 18 Gävleborg 36 l l l 19 Jämtland 35 l l l 20 Dalarna 34 l l l 21 Gotland 27 l l l Trafikljusen redovisar hur orten står sig i förhållande till genomsnittet för riket. Röd signalerar sämre värde, gul ett värde i nivå med genomsnittet och grönt ljus ett bättre värde än genomsnittet. Genomsnittet för Skogsfastighetsindex är 45 dvs. Västmanlands index. Genomsnittet för prisutvecklingen för skogsfastigheter är 3,7 procent, det är endast tre län som har haft en positiv prisutveckling under senaste 12-månadersperioden. Genomsnittet av befolkningsutvecklingen i länen var vid den senaste officiella presentationen 0,58 procent.

5 NAI SVEFA SKOGSFASTIGHETSINDEX 3 Transaktionsvolymen för skogsfastigheter har under den senaste 12-månadersperioden minskat med ca 13 procent för hela riket. Uppdelat på landsändar visar det sig att södra Sverige har varit betydligt stabilare med bara omkring 5 procents nedgång, medan mellersta och norra Sveriges transaktionsvolym minskat med i storleksordningen 20 procent. Detta följer samma mönster som fastighetsprisutvecklingen, där södra Sverige tappade mindre än 1 procent senaste året, medan mellersta och norra Sverige gick ned mellan 5 och 10 procent. Slutsatsen är att transaktionsvolymen har sjunkit i takt med prisnedgången, vilket i sin tur ofta speglar att köpare och säljare har olika förväntningar på priset i en vikande marknad och därför inte kommer överens i samma utsträckning som när marknaden är stabil. Virkespriserna har, liksom fastighetspriserna, under det senaste året sjunkit. Gången är snarast den att det är fastighetspriserna som följer virkespriserna nedåt. I södra Sverige har virkespriserna i genomsnitt sjunkit med omkring 1 procent. I mellersta och norra Sverige däremot har nedgången i virkespris i genomsnitt varit mellan 5 och 10 procent. Analysen baseras på grundprislistor som presenteras offentligt, men de verkliga förändringarna på respektive lokal marknad är ofta större då hänsyn även tas till förändringar i påslag med mera. Prisförändringarna illustrerar att trots att skogsägandet idag inrymmer många andra värden än de kortsiktiga möjligheterna till intäkter från avverkning, så är virkesmarknaden den enskilt viktigaste faktorn som direkt påverkar fastighetsvärdena. Åtminstone då man beaktar större skogsområden eller hela riket. Det är inte bara trenderna det senaste året som skiljer mellan Sveriges olika landsändar, utan de vanliga nyckeltalen för skogsfastigheter skiljer stort. I Skåne betalar man i genomsnitt 550 kr för en skogskubikmeter medan samma nyckeltal för Norrbotten är 240 kronor, alltså mindre än hälften. Om vi istället tittar på nyckeltalet kronor per hektar är skillnaden ännu större. I Norrbotten får man i genomsnitt fem hektar för samma pris som en skånsk hektar. Skillnaden mellan nyckeltalen beror i princip uteslutande på skillnaderna i virkesförråd på en genomsnittlig skånsk hektar och en norrbottnisk hektar. Båda nyckeltalen beskriver ju samma värde, det totala fastighetsvärdet. Det har blivit fler gröna cirklar i sydvästra Sverige sedan förra skogsrapporten släpptes. Regionens attraktivitet för investeringar i skogsfastigheter nu är större, jämfört med övriga Sverige, än för ett år sedan. Även cirklarnas storlek har ökat något i denna del av landet vilket visar att transaktionsvolymen har varit stabilare här än i övriga Sverige. Man ska emellertid ha klart för sig att det är en nedgång i transaktionsvolym i hela Sverige, men nedgången är betydligt mindre i södra Sverige än i övriga delar av landet. Färgen på prickarna i kartan illustrerar vilket trafikljus varje län har i NAI Svefa Skogsfastighetsindex gällande februari 2014 som också visas och förklaras närmare i tabellen på föregående sida. Storleken på cirklarna illustrerar transaktionsvolymen för obebyggda lantbruksenheter i varje län under år Ju större cirkel desto högre transaktionsvolym.

6 SKOGSMARKNADEN 4 Den svenska ekonomin och utvecklingen på skogsfastighetsmarknaden Läget ljusnar efter en tid med ekonomisk kris inom flertalet av Sveriges traditionellt viktiga exportländer. Detta innebär en ökad avsättning för våra svenska skogsprodukter. Ökad aktivitet inom skogsindustrin ger ökad råvaruåtgång och följden blir ökande rotnetton för skogsägarna. Vi har emellertid haft en stökig period med flera stormar över Sverige och en fortsatt stor omställning inom massaindustrin. Detta kommer att påverka den svenska skogsmarknaden även under På skogsfastighetsmarknaden ses ett antal skilda trender över landet och utvecklingen går åt flera olika håll beroende på fastigheternas läge, sammansättning och skogsbruksförutsättningar. Även om 2013 var ett tungt år för den svenska ekonomin finns nu en rad tecken som visar på förbättringar och stabilitet. Arbetsmarknadsläget har förbättrats och framtidsförtroendet hos svenska hushåll och företag har ökat. Detta skapar tillsammans med ljusare utsikter för världsekonomin och en gradvis högre internationell efterfrågan förutsättningar för att tillväxten ska ta fart i år. Vi är ännu inte ur den grundläggande skuldkrisen och den världsomspännande låga konsumtionen är fortfarande ett problem, men krisen ser nu ut att ha nått botten och vänt. Förbättringen är kanske tydligast i USA men det står också klart att eurozonen har passerat konjunkturbotten och att det nu sker en gradvis återhämtning. Dessa båda ekonomier är av tradition mycket viktiga för den Svenska skogsindustrin. De har emellertid fått stå tillbaka under en period till förmån för nya mottagare, som exempelvis Nordafrika, Japan och Kina vilka trots övrig lågkonjunktur utvecklats starkt. Den exportberoende svenska skogindustrin påverkas inte bara av konjunkturläget i mottagarlandet utan i högsta grad även av valutakurser. SEK EUR USD 6 I I I I I I Kronans förstärkning mot dollarn och euron den senaste 5-årsperioden har stannat av och det senaste året har euron tagit tillbaka något av skillnaden medan dollarn varit oförändrad. Källa Sveriges Riksbank. Den svenska kronan har under senaste 12-månadersperioden varit mycket stabil mot dollarn men däremot försvagats mot euron. För exportindustrin ger valutaeffekten viss draghjälp vid försäljning mot euroområdet, medan valutaläget fortfarande är kämpigt vid export till den så viktiga amerikanska marknaden. För fem år sedan, i mars 2009, handlades dollarn runt 8,60 SEK och euron låg på 11,20 SEK. Detta innebär att kronan i dag är ca 25 procent starkare vilket påtagligt försvårat exporten. Det finns inget som pekar på märkbara förändringar i närtid, utan det rimliga är att förvänta sig ett i stort sett oförändrat läge under den närmsta tiden. Ser vi till det ekonomiska läget inom landet så står vi relativt starkt. De svenska hushållens inkomster, köpkraft och konsumtion ökar liksom fastighetsmarknaden bortom skogen. Pådrivande är bland annat låga räntor och sänkta skatter. Alla dessa faktorer är viktiga, även för en stark skogsfastighetsmarknad och för viljan att investera i skog. Riksbanken bedömer att reproräntan skall hållas fortsatt låg för att stimulera tillväxten. Först om inflationen börjar öka så ses en höjning av reproräntan. Kreditgivarna visar idag en viss återhållsamhet kring finansieringen av skogs- och lantbruksfastigheter. Fastighetstypen är generellt lågt belånad, men det har också sin förklaring i att värdeökningstakten varit hög inom segmentet. När, som i dag, utvecklingen på fastighetsmarknaden är en annan blir återhållsamheten tydlig hos bankerna. Men en stor fördel för en fastighetsköpare är att räntekostnaderna är låga och uppvisar köparen bara stabilitet och visst eget kapital är finansieringen oftast inte ett problem. Väger man dessutom in att huvuddelen av skogsköpen genomförs av köpare som tidigare äger liknande fastigheter, ofta lågt belånade, blir slutsatsen att det inte är kreditgivarna som har störst påverkan på skogsfastighetsmarknaden i dag. Den exportberoende sågverksnäringen har fortsatt stora utmaningar för att nå lönsamhet. Här är råvarukostnaderna centrala. Näringen har inte råd att betala mycket högre priser än i dag för skogsråvaran utifrån ersättningen för slutprodukterna. Efterfrågan finns på det som tillverkas, men betalningsviljan är svag och medger inte mycket

7 SKOGSMARKNADEN 5 utrymme för prishöjningar heller. En viss del av råvaruförsörjningen säkras för industrin genom de stormar som härjat över landet. Detta extratillskott samt virkesimport används av industrin för att förhindra ett annars väntande priskrig mellan konkurrerande råvarukonsumenter. Intäkterna från timret är också fortsatt det som ger de största inkomsterna för skogsägarna. Volyms- och sysselsättningsmässigt är massaindustrin viktigare för landets ekonomi i sin helhet, men då ska dessutom beaktas att massaindustrin även tar hand om stora volymer biprodukter från sågverken. Sågverksindustrin avslutade 2013 med totalt sett en liten volymökning, vilken i huvudsak härrör från ett starkare andra halvår. Det ser nu ut som om den positiva trenden fortsätter under Anmärkningsvärt är också att de viktiga exportländerna Storbritannien och USA står för ökade volymer. Tar sedan även byggnationen av småhus fart i dessa länder så kan volymåtgången öka snabbt. Massaindustrin visar fortsatt tillbakagång och det är mestadels det grafiska pappret som svarar för nedgången. Liksom tidigare år är trenden tydlig - det används betydligt mindre tryckpapper i världen efter det digitala intåget. Under år 2012 och 2013 har fem pappersmaskiner stängts ner i Sverige och produktionsnedgången var totalt ca 5 procent under förra året. Industrin svarar genom att ställa om mot andra typer av produkter. Reklampapper går bra och förpackningsmaterial av papper är en ökande produkt. Sammantaget är situationen för den totala virkesmarknaden något ljusare nu än för ett år sedan. Utmaningarna är dock fortsatt många. Säkert kommer fler pappersmaskiner att stängas och fler mindre sågverksföretag att läggas ned under de närmsta åren. Strukturomvandlingen märks också genom att de små slås undan. Antingen läggs de ner eller så blir de uppköpta av de större bolagen som drar nytta av befintliga stordriftsfördelar. Många industriföretag väljer att investera kraftigt med sikte på volymökning eller för att bygga bort flaskhalsar i produktionen. Skogskoncernen Södra står här för ett av de största investeringsbesluten. Massabruket i Värö byggs fram till 2016 ut till en kostnad av ca fyra miljarder kronor för att uppnå en ökad produktionsvolym. De stora blir större! Virkespriserna är i nuläget relativt höga även om de inte når de rekordnivåer som var aktuella för några år sedan. Prislistorna är lägre men den som aktivt söker högsta pris vid sina virkesförsäljningar har goda chanser att få rejäla påslag som sammantaget ger ett högt pris. Volymsbehoven är också stora och industriernas lager är förhållandevis små för så väl rotstående skog, väglager som färdig vara. Undantaget är stormdrabbade områden. Där råder en hög arbetstakt för att upparbeta fällda volymer och lagren vid väg är obekvämt höga. Hur är då trenderna på skogsfastighetsmarknaden 2014? Året 2013 kan sammanfattas som avvaktande och neråtgående i pris. Detta år är betydligt mer differentierat och det märks att Sverige är stort. De geografiska skillnaderna är påtagliga. Inom ett antal marknadsområden råder optimism med ökat antal spekulanter och budgivare. Vändningen kom någon gång under hösten 2013 och efter den typiska stiltjen under årets kallaste månader börjar denna

8 SKOGSMARKNADEN 6 marknad ta fart på nytt. Andra marknadsområden visar på fortsatt nedgång. Denna trend är tydligast inom de absoluta glesbygdsområdena och i våra skogslän. Flera av dem är just de som drabbats av säsongens kraftiga stormar och erfarenheterna från tidigare är att omsättningen på fastigheter en tid kommer vara låg i området då omhändertagandet av virket får stå i fokus. Synen på marknaden där blir då svår att mäta men utvecklingen kommer troligtvis även under 2014 att vara svag. I den något dämpade marknadssituation vi haft den senaste perioden så har en annan trend blivit allt tydligare. Det är att prisvariationen tenderar att bli större mellan olika objekt beroende på hur eftertraktade objektens egenskaper är. Faktorer som arrondering, fastighetsstorlek och jakt är sådant som blivit allt mer prissättande. Först på sistone har diskussioner börjat föras runt egenskaper som produktion, åldersklassfördelning och trädslag. Enligt senare undersökningar uppger ungefär hälften av skogsägarna att deras motiv för att äga skogen är långsiktig investering och värdetillväxt. Med detta i åtanke kan det ses som lite egendomligt att enkla saker som bonitet och löpande tillväxt inte värderas starkare på marknaden. Om de ekonomiska aspekterna är så viktiga för ägandet är det märkligt att det inte slår igenom mer vid fastighetsinvesteringarna. Den löpande tillväxten kan pendla markant mellan olika objekt och därigenom under exempelvis en tjugoårsperiod ge möjlighet till fördubblad avkastning och det till ett pris som ofta endast är obetydligt högre än för den sämre fastigheten. Det är här som många andra egenskaper får väga lite för tungt, som exempelvis läge, jakt och rekreation. Samtidigt så öppnar det för fina affärsmöjligheter för den som är öppen för att leta investeringsobjekt över större regioner. Kanske planera så långt som att söka en åldersklassfördelning som passar med förväntad ägandetid? Östersund Umeå Härnösand Sundsvall Luleå Hittills har diskussionen handlat om rena skogsfastigheter. Signalerna är nu tydliga; sammansatta fastigheter med mycket byggnader är mindre eftertraktade och svårsålda i sin helhet. Många objekts säljs i delar för att optimera priset för säljaren. Som köparen av helheten kan du här få chansen att förvärva sammansatta fastigheter till rabatterat pris för att sedan dela upp fastigheten och sälja bort de delar som är överflödiga. Detta är oftast ett arbetskrävande moment och det förutsätter att efterfrågan finns för det som skall säljas, men marknaden är oftast större för de avskilda delarna än för helheten. En rejäl planering av affären krävs dock för att det hela ska bli lyckosamt. Om man ur ett investeringsperspektiv kan välja så bedöms stabilast prisutveckling uppnås inom de mest tätbefolkade regionerna. Hektaren kanske redan är dyrast där, men detta ska inte avskräcka från ett köp utan just här är det som troligast att köpkraften fortsätter hålla i sig över tid. De övriga värdena som jakt och rekreation sätts högre inom denna region, och det är också de som tenderar att driva mycket av marknaden uppåt redan i dag och säkerligen även i framtiden. Skogsmark blir det inte mer av och det är redan nu ont om den runt våra storstadsregioner! GenomsnittSvärden Nyanserna i Sverigekartan ska illustrera förekommande skillnader i genomsnittsvärden, dels över hela landet och dels inom respektive län. Principen är att ju mörkare nyans desto högre genomsnittsvärde. I februari 2014 finner vi de högsta noteringarna i delar av Skåne och Kronobergs län, med ett snitt på 550 kr/m 3 sk. De lägsta prisnoteringarna finner vi i Norrbottens län, där genomsnittet ligger på 240 kr/m 3 sk. Se fokussidor för detaljer. sweco/sedahd Lantmäteriet Göteborg Halmstad Helsingborg Malmö Karlstad Trollhättan Borås Lund Örebro Jönköping Växjö Falun Norrköping Linköping Kalmar Gävle Uppsala Västerås Karlskrona Eskilstuna Nyköping Visby Stockholm

9 SKOGSMARKNADEN 7 I slutet av februari presenterade Södra en stor utbyggnad av massabruket i Värö. En investering på fyra miljarder kronor ska göra bruket till en av världens största producenter av barrsulfatmassa en klassisk och mogen produkt från svensk skogsnäring. Ungefär samtidigt skickade UPM sin Biofore Concept Car till bilsalongen i Geneve. Biofore är en bil som till stor del är gjord av biokompositer från skogen, med en hel del synligt trämaterial i inredningen och som helt och hållet körs på förnybar skogsdiesel. De båda satsningarna kompletterar varandra. Massa är en bulkprodukt som kräver stora mängder skogsråvara för sin tillverkning. Biokompositer har mångdubbelt högre förädlingsvärde. Vilka vägar skogsråvaran kommer att ta framöver vet vi inte ännu, men nischprodukter och högteknologisk forskning öppnar nya perspektiv. Viskosbaserat läder. Asfalt med bindemedel från skogsråvara. Nanocellulosa som leder ljus i papperstunna innertak. LED-displayer som till över 80 procent består av cellulosa. Hur långt räcker din fantasi?

10 FOKUS NORRBOTTEN 8 Norrbotten Priserna på skogsfastigheter har sjunkit under hösten 2013 och våren En svag uppgång av virkespriserna kan emellertid skönjas under våren vilket ger hopp åt de som vill sälja sin skogsfastighet. Norrbottens virkespriser fortsätter att vara starka i förhållande till resten av landet. Debatten kring markanvändning och äganderätt är fortfarande högaktuell, men har nu vridits från skogen till gruvorna. Fast gruvorna har genererat en hel del jobb finns en oro, framförallt kring Northland Resources och gruvan i Kaunisvaara. Fastighetsmarknaden Oron under föregående år om ytterligare avtagande aktivitet på fastighetsmarknaden besannades. Vid studie av genomförda köp visas en minskning av fastighetspriserna på omkring 10 procent. Även omsättningen/transaktionsvolymen bedöms ha sjunkit markant. Trots detta har Norrbotten klättrat i NAI Svefa skogsindex rangordning av länen som investeringsregioner från en 15:e till en 10:e plats. Detta beror främst på icke-skogliga parametrar som en relativt stark befolkningsutveckling, låg arbetslöshet och en stark småhusmarknad i Luleå. Förutsättningarna för stabiliserade fastighetspriser finns alltså, men virkesmarknaden är trots allt den starkast påverkande faktorn. De välbestockade fastigheterna med mycket avverkningsmogen skog har tagit längre tid att sälja jämfört med tidigare. Låga virkespriser kräver kapitalstarka köpare då möjligheten att direkt ta ut pengar ur fastigheten minskar. Bra fastigheter med mycket gallringsskog har däremot behållit sitt värde i större utsträckning, förmodligen för att dessa fastigheters köparkategorier har ett långsiktigare investeringsperspektiv än virkesmarknadens svängningar. Denna omständighet motverkar på sätt och vis inlandets svagare marknadsställning mot kusten, en obalans som emellertid alltjämt existerar. Transportavstånden till industri och det faktum att många köpare vill ha närhet till sin skogsfastighet har alltid en stor påverkan på priset. Samtidigt dras även de mest avlägsna skogs- och fjällbygderna med i den prisutveckling på mark som är kännbar i hela Sverige. När en jaktintresserad storstadsbo ställs inför det faktum att det är billigare att köpa en hel fastighet i Norrbottens inland än att arrendera jakt i hemområdet, så framstår det som naturligt att åtminstone somliga kommer att välja att köpa i inlandet. Trots de svaga virkespriserna har en fastighet med en av Norrbottens högsta virkesförråd sålts vid årsskiftet 2013/14. Fastigheten såldes för 309 kr/m 3 sk vilket bedöms vara en bra notering med dagens marknadsläge. Köpet visar att välarronderade fastigheter nära väg är gångbara på marknaden även när virkesmarknaden generellt är svag. SKOGEN I SIFFROR ÄGANDE Totalareal ha Produktiv skogsmark ha Bolag % 19 Enskilda % 34 Staten % 47 SKOGEN Medelfastigheten ha 233 Virkesförråd m 3 sk/ha 85 Tall / Gran / Löv % 57 / 25 / 18 Bonitet m 3 sk/år 2,9 PRIS FEBRUARI 2014 Genomsnitt kr/m 3 sk 240 Normalt intervall kr/m 3 sk* Genomsnitt kr/ha Normalt intervall kr/ha Länsfakta Befolkningsutveckling % 0,4 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 8 NAI Svefa Skogsindex Index 44

11 FOKUS NORRBOTTEN 9 Virkesmarknad Timmerpriserna har hållit sig starka i Norrbotten i förhållande till resten av landet under hela 2013, även om priserna i sig varit vikande fram till för några månader sedan. Nytt för i år är dock transportavdrag även på timmer på Billerud Korsnäs listor. Länets sågverk uttrycker för inledningen av 2014 en försiktig optimism och ser en stabilisering av priserna, eller på vissa marknader till och med tendenser till uppgång. Vi upplever små prisuppgångar på sågade varor nu och tillsammans med ett ökat råvarubehov bidrar det självklart till att även virkesmarknaden stabiliseras, säger Sigvard Juto, VD och ägare av Jutos Timber i Teurajärvi. Samtidigt tror han inte att man som skogsägare kan räkna med att åter nå nivåerna från En överhettad och volatil virkesmarknad gagnar ingen i längden, eftersom det förmodligen i slutändan leder till färre virkesförbrukande industrier i vårt län. Andra marknadsfaktorer Biobränslesortimentet är på viss nedgång, vilket bland annat hör ihop med den minskade efterfrågan på massaved. En betydelsefull faktor är också effektiviseringar av pannorna hos de större mottagarna i Norrbotten. Det finns fortfarande pengar att hämta hem för den enskilde markägaren, men avståndet till mottagare är för det mesta avgörande. Energivedssortimentet är mycket litet i Norrbotten, till stor del beroende på den låga rötandelen. Försök med nya så kallade ETT-bilar har pågått i Norrbotten sedan ETT står för en trave till och innebär att fordonet har fler axlar, är längre och kan lasta mer än en vanlig timmerbil. Tanken med de längre ekipagen är att de ska leda till färre lastbilar på vägarna och därmed minskad miljöpåverkan. Testerna i Norrbotten har fallit väl ut och på sikt kommer troligen dessa bilar att slå igenom allt mer. Stormen Ivar som drog fram över Sverige och blåste ner runt 8 miljoner skogskubikmeter skonade Norrbotten. Dock har länet drabbats av över 30 skogsbränder under det gångna året. Den största av bränderna ägde rum i Pajala kommun där omkring 200 ha brann. I FOKUS Byggande av flerbostadshus i trä är något som har varit aktuellt i länet relativt länge, genom framför allt Lindbäcks fabrik i Piteå. Husen, som sweco/sedahd Lantmäteriet Luleå produceras i moduler, säljs och monteras till stor del i Mälardalen. Aktuellt just nu är dock ett projekt där Lindbäcks kommer att bygga 100 lägenheter för äldre åt Kirunas kommunala bostadsbolag. Ett krav i upphandlingen var att boendet skulle vara flyttbart om det blev nödvändigt på grund av gruvans utvidgning. Detta passar Lindbäcks modulbyggande utmärkt, till och med grunden kommer att kunna flyttas. Ett annat stort projekt som pågår är Projekt Malmporten. För att större fartyg ska kunna tas emot i Luleå hamn planeras ett muddringsarbete i farlederna till Luleå. När muddringen är färdig kommer Luleå hamn under sommartid kunna ta emot fartyg som har ett djupgående på 15 meter och kan lasta ton. Dagens gräns ligger på ton. Muddringsarbetet kommer att kosta runt 1,6 miljarder kronor enligt planerna. Luleå har valts ut som strategiskt prioriterad hamn av EU och projektet får även ekonomiskt stöd av EU. Framförallt är det utskeppning av järnmalm som kräver större fartyg.

12 FOKUS VÄSTERBOTTEN 10 Västerbotten Vida fjällområdena breder ut sig i väster. Från fjällen och österut till kusten skiftar naturen i huvudsak mellan barrskog och myr. Inlandets vikande befolkningstrend står i direkt kontrast till tillväxtområdena runt kuststäderna Skellefteå och Umeå. Basnäringarna i länet har länge varit och är fortfarande i huvudsak gruv- och skogsindustrin. Fortsatt oro på viktiga träexportmarknader har bidragit till sänkta virkespriser. Prisnedgången på skogsfastigheter i länet har fortsatt för andra året i rad. Fastighetsmarknaden Efter en stadig prisuppgång på skogsfastigheter i länet under talet började priserna dala under andra halvåret Snittpriserna fortsatte att falla under 2013 och föll enligt våra mätningar, utslaget över hela länet, mellan 7 och 10 procent. Orsaken till nedgången är framförallt den globala stagnationen i byggnadssektorn i kombination med en stark krona. Detta drabbar i synnerhet det intäktstunga sortimentet sågade trävaror. Fastighetspriserna i norr är, på grund av virkesvärdets stora betydelse, känsligare för fluktuationer på virkesmarknaden. Andra nyttor, som jakt-, rekreations- och förväntansvärden, har här i norr inte så stor påverkan på fastighetspriset. En återhämtning på fastighetsmarknaden i länet är därför inte att vänta förrän situationen på virkesmarknaden förbättrats. Konjunkturläget har minskat omsättningen på skogsfastigheter det senaste året. En trend som går att se är att det tar längre tid från första annonsering till avslut. Höga prisnoteringar går fortfarande att hitta bland välskötta fastigheter med högt virkesförråd och belägenhet nära kusten, i synnerhet kring städerna Skellefteå och Umeå. Priserna mattas av successivt västerut och når lägsta nivån i fjällregionen. Kustregionens positiva befolkningstillväxt, närheten till industrin, kapitalstarka investerare och goda kommunikationer bidrar till att prisbilden på skog här är högre än genomsnittet för länet. Möjligheten att göra goda fastighetsaffärer finns och skall då ses som en framtida investering eftersom intresset av den skogliga råvaran globalt sett ständigt ökar. SKOGEN I SIFFROR ÄGANDE Totalareal ha Produktiv skogsmark ha Bolag % 29 Enskilda % 42 Staten % 29 SKOGEN Medelfastigheten ha 132 Virkesförråd m 3 sk/ha 99 Tall / Gran / Löv % 44 / 39 / 17 Bonitet m 3 sk/år 3,2 PRIS FEBRUARI 2014 Genomsnitt kr/m 3 sk 265 Normalt intervall kr/m 3 sk* Genomsnitt kr/ha Normalt intervall kr/ha Virkesmarknad Virkespriserna i länet började dala i början av Efter en sista sänkning på sommaren höll sig virkespriserna på en låg men stabil nivå under resten av året. I augusti sänktes massavedspriset för första gången på över ett år. Efterfrågan på fiber har gått ned som en direkt följd av nedläggningen av flera pappersbruk och tryckpapperslinjer i Norden. Höstens stormar, som för industrin betyder god tillgång på råvara under större delen av 2014, pressade råvarupriserna ytterligare. Generösa priser på stormdrabbat virke under vintern Länsfakta Befolkningsutveckling % 0,3 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 9 NAI Svefa Skogsindex Index 40

13 FOKUS VÄSTERBOTTEN 11 gav dock en fingervisning om att virkespriserna under slutet av 2013 i realiteten var betydligt högre än de offentliga listpriserna. Riksskogstaxeringen senaste statistik visar att andelen slutavverkningsbar skog i Västerbotten är lägre jämfört med övriga Sverige och att volymen i huvudsak finns hos privata skogsägare. Detta kan tala för en kommande virkesprishöjning när effekterna efter höststormarna klingat av och marknadsläget förbättrats. Den samtida trenden med ett ökat användande av skogliga produkter i bland annat nyproduktion av bostäder och som råvara för energiproduktion inger framtidstro. Andra marknadsfaktorer Västerbotten, Jämtland och Västernorrland drabbades hårt av höststormarna. Den 16 november 2013 drog stormen Hilde in över Västerbotten och lämnade efter sig strömlösa hushåll, nedfallna träd och ett nytt vindrekord på 47 m/s. Enligt uppskattningar från skogsstyrelsen så föll totalt cirka 3,5 miljoner skogskubikmeter, motsvarande den totalvolym som årligen avverkas i dessa områden. Det var inlandskommunerna i Västerbotten; Dorotea, Åsele, Lycksele och Vilhelmina, som drabbades värst. Bara i Lycksele föll cirka kubikmeter skog. En stor andel av den omkullblåsta skogen var talldominerad och välskött gallringsskog. Förutom fördyrade avverkningskostnader så tvingas man nu slutavverka yngre bestånd i förtid och tappar därmed värdetillväxten, som normalt sett är högre i gallringsbestånd än i äldre skog mogen för slutavverkning. Som ett resultat av stormen så ökade avverkningsanmälningarna lavinartat i de drabbade områdena, då man vill transportera ut virket innan sommarvärmen. För att lindra effekterna av framtida stormar kan det nu bli aktuellt att röja tidigare i yngre bestånd och utföra gallringar innan träden blivit för höga och trädkronans omfång för stort. Detta för att minska trädens vindomfång. I FOKUS Det europeiska kulturhuvudstadsåret, där den samiska kulturen har en central plats, har nu inletts i Umeå. Invigningsceremonin Burning Snow som utspelade sig ute på Umeälven lockade till sig en publik på omkring personer och uppmärksammades av ett stort antal utländska medier. Under kulturhuvudstadsåret 2014 riktas sweco/sedahd Lantmäteriet Umeå blickarna mot Umeå, där aktiviteter under året kommer arrangeras av föreningar, organisationer, kulturinstitutioner och andra aktörer. Den förutspådda gruvboomen i norr har stagnerat på grund av minskad investeringsvilja och fallande metallpriser. Gruvbranschen har under året fått utstå medial kritik för bristande miljöhänsyn och hållbarhetsarbete. Möjliga arbetstillfällen, viktiga för hårt ansatta inlandskommuner i länet, har ställts mot miljöpåverkan och negativa konsekvenser för rennäringen. Vida omdebatterade är återöppnandet av gruvan i Stekenjokk och den planerade nyetableringen i Rönnbäck. Bergsstaten beslutade i början av 2014 att gruvan i Stekenjokk inte skulle öppnas på nytt. En förlängning av undersökningstillståndet i Rönnbäck har beviljats av Bergsstaten trots uppmaningar från FN:s rasdiskrimineringskommitté att stoppa gruvverksamheten i Rönnbäck.

14 FOKUS JÄMTLAND 12 Jämtland Jämtlands län präglas främst av småskalig företagsamhet, skogsindustri och en stark turistnäring. Östersund är länets givna centrum och staden med omnejd utgör kärnan i den befolkningstätaste regionen i länet. Bland de större skogsägarna finns Holmen, SCA, Stora Enso och Sveaskog. Vidare finns ett stort antal mindre markägare samt andra skogliga aktörer. Turistnäringen i länet är stark och domineras av sportorterna i Funäsdalen och Vemdalen med omnejd samt Åre-Storulvån-Storlienområdet med småföretagande och en stark turistnäring. Länets skogar har under 2013 påverkats starkt av flera stormar med kännbara skador och i vissa områden svåra barkborreangrepp. Priserna på skogsfastigheter har fortsatt visa en sjunkande trend under Fastighetsmarknaden Priserna på skogsfastigheter planade ut , med höga noteringar generellt. Under 2011 vände den allmänna konjunkturen, vilket påverkade avsättningen för skogliga produkter. Strukturomvandlingen inom massaindustrin och det faktum att många sågar gick dåligt medförde stora sänkningar i virkesprislistorna. Antalet affärer sjönk och priserna dämpades, även om höga köpeskillingar fortfarande kunde noteras. Denna utveckling har fortsatt under Många fastigheter har legat ute längre till försäljning och köpeskillingarna har haft en större spridning än tidigare. Vår bedömning är att marknaden i nuläget gör mer nyanserade analyser av produktionsförutsättningarna och i större utsträckning ser till den skogliga avkastningspotentialen än varit fallet under de senaste åren. Under 2012 har fastighetspriserna sjunkit mellan 5 8 procent. Nedgången har fortsatt under 2013 med ytterligare 5 10 procent. I detta aktuella konjunkturläge är det emellertid sannolikt att lågt belånade fastighetsägare med attraktiva fastigheter inte avyttrar sina fastigheter i någon större utsträckning. Det innebär således att lägre snittpriser inte bara avspeglar en förändrad marknadsnivå utan troligen även att merparten av de bästa fastigheterna inte byter ägare just nu. De högsta prisnoteringarna ser vi fortfarande i Bräcke och Ragunda kommuner, vilket sannolikt har att göra både med hög produktionsförmåga och med att kommunerna gränsar till Medelpad. Vidare är priserna fortsatt högre kring Östersund och Storsjön och detsamma gäller delar av Krokoms kommun och områden i nära anslutning till de större turistorterna. Prisbilden kring de senare områdena tolkar vi som att där finns intresse för att köpa fastigheter nära fritidsboendet, men även möjligheter till egen jakt eller del i större småviltjaktsområden samt förväntningar på vidare exploatering. NAI Svefas skogsindex placerar Jämtland på plats nitton. Det innebär dock inte att det är olönsamt att förvärva och bruka skogsfastigheter i länet tvärtom. Marknadsvärdena avseende skogsfastigheter är idag generellt mer i nivå med vad fastigheterna faktiskt kan avkasta än på många år. SKOGEN I SIFFROR ÄGANDE Totalareal ha Produktiv skogsmark ha Bolag % 54 Enskilda % 41 Staten % 5 SKOGEN Medelfastigheten ha 161 Virkesförråd m 3 sk/ha 120 Tall / Gran / Löv % 35 / 51 / 14 Bonitet m 3 sk/år 3,4 PRIS FEBRUARI 2014 Genomsnitt kr/m 3 sk 275 Normalt intervall kr/m 3 sk* Genomsnitt kr/ha Normalt intervall kr/ha Länsfakta Befolkningsutveckling % 0,1 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 5 NAI Svefa Skogsindex Index 35

15 FOKUS JÄMTLAND 13 Virkesmarknaden Virkespriserna i länet sjönk under början av 2013 men nedgången bromsades sedan upp genom att konjunkturen för både massaprodukter och framförallt trävaror vände. Den positiva världsmarknadsutvecklingen höll i stort i sig under sommaren och hösten, vilket hållit virkespriserna på en stabil nivå även lokalt. På massamarknaden finns fortfarande stora svårigheter med minskad efterfrågan genom ökad andel returpapper i nyproduktion samt, framför allt, ökat digitalt läsande. Dock kan returpapper inte returneras i oändlighet utan måste, efter ett antal cykler, kasseras och ny fiber måste blandas in, vilket är positivt för nyproduktionen av pappersmassa. Vidare har flera marknader med stora, växande ekonomier fått ett ökat behov av special- och mjukpapper, vilket fått flera massaproducenter att börja justera sin produktion. Ökad efterfrågan och nya möjligheter påverkar priset på massasortimenten så att nedgången tycks ha stannat av och stabiliserats. På marknaden för trävaror ser konjunkturen alltmer positiv ut med ökad efterfrågan från flera länder, som USA, Storbritannien, Kina och Tyskland och länder i Nordafrika. Sverige exporterar i dag marginella volymer till USA men kraftigt ökad efterfrågan där skapar efterfrågan på hela världsmarknaden, vilket på sikt bedöms gynna exporten av svenska trävaror. Vidare förväntas trä, på bekostnad av betong, bli ett mer använt konstruktionsmaterial framöver. Efterfrågan på många olika trävaror ökar och prognosen över tid ser gynnsam ut. Andra marknadsfaktorer Exploateringen kring sportorterna har fortsatt med utbyggnad av många alpin- och spårsystem och boenden i anslutning till skidorterna. Denna utbyggnad bedöms i viss utsträckning påverka marknadsvärdenivåerna lokalt i positiv riktning genom förväntningsvärden på mark som kan bli aktuell för exploatering. Under den senaste tiden har omfattande exploatering skett främst i Åre, men även i Vemdalen/Björnrike och i delar av Funäsdalsområdet. I Björnrike har projekterats för det nya området Örndalen som är planerat i anslutning till befintligt skidsystem. Framtiden för Örndalen är dock tveksam efter att Mark- och Miljödomstolen i februari 2014 sagt nej till exploateringen. sweco/sedahd Lantmäteriet Östersund De nämnda sportorterna med omnejd är traditionellt mest kända för vintersport, men blir allt bredare i sitt utbud av aktiviteter mot aktiva semestrar även under barmarksperioden med vandring, cykling, ridning, fiske, skärmflygning och äventyrsbanor. I fokus Bland de viktigare händelserna 2013 är de två stora stormar som slog till i olika delar av länet. Hilde kom i mitten av november och drabbade de norra länsdelarna hårt. Ivar drog in i mitten av december och bedöms ha stormfällt drygt 3 miljoner m³sk. Många markägare i länet som fick skog stormfälld för två år sen av stormen Dagmar har drabbats igen av Ivars vindar. Avverkningar under 2014 kommer till stor del att domineras av upparbetning av stormskog i och i anslutning till de värst drabbade områdena. Diskussionerna kring hur vi skall bruka våra skogar framöver för att de på bästa sätt skall klara stormpåfrestningar lär komma i fokus under Vidare har Skogsstyrelsen kvar sitt bekämpningsområde avseende granbarkborren i de östra delarna av Jämtland och stora delar av Västernorrland. Detta innebär att endast 3 m³sk skadad gran per hektar får ligga kvar i skogen mot normala 5 m³sk. Angreppen av barkborre i de östra delarna av länet har på sina håll varit omfattande och med mängder av färskt tillgängligt substrat i skogarna efter höstens stormar föreligger det stor risk att besvären tilltar under de närmaste åren. Den omfattande vindkraftsetablering som pågått i länet de senaste åren tycks stabil och uppåt 600 nya verk uppförs eller har fått tillstånd att uppföras i länet. De aktörer som vet om eller misstänker större vindkraftsetableringar är sannolikt beredda att krydda köpeskillingen om vindkraften bedöms ha positiv inverkan på den aktuella fastighetens samlade avkastning.

16 FOKUS VÄSTERNORRLAND 14 Västernorrland Västernorrlands län är till ytan Sveriges sjätte största län och folkmängdsmässigt det sjätte minsta. Sundsvall med sina invånare (i kommunen) är länets största stad. I Sundsvall och Örnsköldsvik finns huvuddelen av länets skogsindustrier. Trots den egna industriproduktionen är länet också en viktig leverantör av bioenergi till södra Sverige. Statistiken visar att fastighetspriserna i likhet med fjolårets tillbakagång fortsatte att sjunka under året. Den allt större prisvariationen mellan olika fastigheter blir också allt vanligare. Fastighetsmarknaden Länets högsta prisnivåer finner vi återigen i kustkommunerna, med stora variationer i pris. Befolkningstätheten, närheten till industrin och den förhållandevis goda infrastrukturen med stora vägar och järnväg bedöms vara de viktigaste faktorerna bakom att kustregionen visar högre prisnivå än genomsnittet för länet. De lägsta priserna återfinner vi i de nordvästra delarna av Ångermanland, där avståndet till industrin sannolikt påverkar prisbilden. SCA är det dominerande skogsbolaget i området och har tre stora industrier, Ortviken, Tunadal och Östrand, i och utanför Sundsvall. Bollstasågen utanför Kramfors har de senast åren gjort stora satsningar och slog i december svenskt produktionsrekord med över kubikmeter i årsproduktion. I norra delen av Västernorrland, med bas i Örnsköldsvik, återfinns Holmen som en stor aktör inom skogsbruket, vilket hjälper till att hålla uppe priserna i den nordöstra länsdelen. På fastighetsmarknaden har omsättningen av fastigheter varit i nivå med 2012, med en fortsatt tröghet att komma till avslut i många fastighetsaffärer. Signaler från marknaden tyder emellertid på att köpare och säljare kommer allt närmare varandra när det gäller prisnivån. Köpeskillingsstatistiken för 2013 visar att priserna fortsatte att sjunka under året jämfört med priserna Detta innebär att priserna nu har gått ned för tredje året i följd. Objektens kvalitet och sammansättning varierar stort i underlaget, vilket också avspeglas i en fortsatt stor prisvariation. Vår bedömning är att den negativa utvecklingen av fastighetspriserna under 2014 stannar upp eller avtar. Västernorrland återfinns på 17:e plats i NAI Svefa Skogsindex, tätt följt av Gävleborg, Jämtland och Dalarna. Virkesmarknaden Virkesmarknaden har under året varit osäker med ett antal nedläggningar inom massa- och sågverksindustrin. Den relativt starka kronan fortsätter vara ett konkurrensproblem för våra exportprodukter av framförallt papper och pappersmassa. I spåren av en klar nedgång i konsumtion och produktion av tidningspapper är alternativet till nedläggningar att anpassa maskiner för produktion av förpackningar av olika slag. Vår svenska fiberråvara lämpar sig väl också för detta ändamål. SKOGEN I SIFFROR ÄGANDE Totalareal ha Produktiv skogsmark ha Bolag % 53 Enskilda % 44 Staten % 3 SKOGEN Medelfastigheten ha 104 Virkesförråd m 3 sk/ha 142 Tall / Gran / Löv % 30 / 52 / 18 Bonitet m 3 sk/år 4,1 PRIS FEBRUARI 2014 Genomsnitt kr/m 3 sk 290 Normalt intervall kr/m 3 sk* Genomsnitt kr/ha Normalt intervall kr/ha Länsfakta Befolkningsutveckling % 0,0 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 8 NAI Svefa Skogsindex Index 37

17 FOKUS VÄSTERNORRLAND 15 Byggandet förväntas öka något under 2014 och efterfrågan på sågtimmer är för närvarande stor. Prislistorna har under 2013 hos de flesta aktörer i regionen varit relativt stilla med vissa justeringar i premier, och då framförallt premieökningar på sågtimmer, under slutet av året. Efter kontakter med lokala virkesköpare bedöms priserna 2014 troligtvis sjunka något eller ligga kvar i nivå för massaved samtidigt som en ökning förväntas på timmerpriset. Bränslemarknaden har välfyllda lager, vilket leder till lägre efterfrågan och priser för närvarande. I slutet av året drabbades Jämtland och Västernorrland svårt av stormskador och stora mängder virke fälldes. Men trots den för tillfället stora mängden virke i omlopp är signalerna från industrin att det både nu och fortsättningsvis finns avsättning för råvaran. Andra marknadsfaktorer Kraftiga höststormar har blivit vanliga under de senaste åren och Jämtland och Västernorrland var två län som drabbades hårt av stormarna Hilde och Ivar som svepte fram i november och december. Hittills uppskattar skogsstyrelsen omfattningen i volym till ca 11,5 miljoner kubikmeter skog i de båda länen. I länet uppskattas ca 3,5 miljoner m 3 sk i Medelpad och cirka m 3 sk i Ångermanland ha fällts bara av stormen Ivar. Antalet avverkningsanmälningar i länet ökade från 245 till 822 under perioden mitten av december till mitten av januari jämfört med samma tid året innan. I länen har kapaciteten höjts kraftigt såväl i skogen som på många industrier för att hantera allt stormvirke. Som markägare kan man i framtiden försöka minska effekterna av stormar genom att, förutom att se över sitt försäkringsskydd, följa skötselprogram som undviker gallringar sent under beståndens omloppstid. Hur stormen som enskild händelse påverkar fastighetsmarknaden är svårt att sia om, men efter stormarna Gudrun och Per i södra Sverige följde efter något år ett ökat utbud av fastigheter till salu. Ett tecken kanske på att en del markägare tröttnade på att äga skog samtidigt som andra med ett oväntat tillskott i plånboken passade på att utöka sitt innehav. Skogsstyrelsen befarar också en ökad risk för omfattande granbarkborreangrepp efter höststormarna och man har beslutat att det norra bekämpningsområdet även fortsättningsvis skall omfatta delar av Jämtlands och Västernorrlands län. Den stora skillnaden mellan ett bekämpningsområde och vad som gäller utanför är att endast sweco/sedahd Lantmäteriet Sundsvall Härnösand tre kubikmeter per hektar (istället för fem) får lämnas kvar i skogen. För norra bekämpningsområdet gäller att granvirke som avverkats före den 15 juni senast den 15 juli samma år ska forslas till terminal, skogsindustri eller göras otjänligt som yngelmaterial. I fokus I fokus i regionen under året är ju självklart byggandet av Sundsvallsbron som blir Sveriges längsta motorvägsbro med sina meter. Som en jämförelse mäter Högakustenbron ca meter. Brobygget är i dagsläget det största pågående brobygget i Europa. Brospannens längd varierar mellan 88 och 170 meter med 12 brostöd. Fri höjd beräknas till ca 33 meter. Vatten och avloppsprojektet på Alnön som är norrlands största VA-projekt i modern tid fortskrider och byggnationerna beräknas enligt en preliminär tidplan bli klara under Totalt berörs cirka fastigheter.

18 FOKUS GÄVLEBORG 16 Gävleborg Omsättningen av skogsfastigheter i Gävleborg har gått ned med närmare fyrtio procent och skogsfastighetspriserna är tillbaka på en nivå som vi känner igen från Länet har dock klättrat en placering i NAI Svefas Skogsindex och blir allt intressantare som lämpligt investeringsområde. Det har också fortsatt att blåsa i trakten, knappt hade stormfällningarna efter Dagmar röjts undan så kom Ivar, som på sina håll orsakat stora skador. Fastighetsmarknaden Priserna på skogsfastigheter har sjunkit 2013 och under början av Medelprisnivån ligger nu strax under 340 kr/m 3 sk och är ungefär densamma som För ett par år sedan var gapet mellan fastighetspriserna i länet och rotnettonivån historiskt väldigt stor. Nu har prisnivån på fastigheter närmat sig rotnettot, detta eftersom virkespriserna i princip legat still sedan sommaren Frågan är om botten är nådd? Omsättningen av skogsfastigheter har gått ned i hela landet. I Gävleborgs län är nedgången drygt 35 procent för lagfarna köp. Transaktionsvolymen har dock gått ned med över 40 procent för samma grupp. Liksom tidigare år görs större affärer upp genom överenskommelse om fastighetsreglering, i huvudsak för att undvika stämpelskatten. Dessa överlåtelser syns inte i den officiella statistiken. Men även om denna typ av köp tas med är omsättningsminskningen tydlig. Det flesta skogsköpen sker som tidigare i Hälsingland. Länet har trots prisutvecklingen klättrat en placering i Svefas skogsindex. Det är emellertid mycket beroende på att andra län relativt sett haft sämre utveckling än Gävleborg. De allmänna ekonomiska faktorerna i länet är relativt svaga med stagnerad befolkningsutveckling och hög arbetslöshet. På lång sikt riskerar företagandet och köpkraften att minska. Det är dock möjligt att vi under hösten 2014 kommer att befinna oss i ett läge där köpare och säljare allt oftare möts. Det var det som hände efter åren , då vi hade en motsvarande prisutveckling. Virkesmarknaden Virkesmarknaden 2013 präglades av ett osäkert första halvår beroende på den globala lågkonjunkturen. Trots den politiska oron i Nordafrika har regionen varit en stor mottagare av sågat virke till hyfsade priser. Sågverken i Gävleborgsregionen har tack vare Nordafrika kunnat producera, men bristen på timmer har ibland varit svår. Sågverkens betalningsförmåga efter den segdragna lågkonjunkturen har inte varit lockande för skogsägarna, vilka har hållit på de finaste timmerposterna. Många skogsägare i Gävleborg blev hårt drabbade av stormen Dagmar i slutet av 2011 och fick stora volymer ofrivilligt avverkat. Detta har bromsat skogsägarnas vilja att sälja avverkningsrätter. Virkesmarknaden har emellertid under den SKOGEN I SIFFROR ÄGANDE Totalareal ha Produktiv skogsmark ha Bolag % 42 Enskilda % 44 Staten % 14 SKOGEN Medelfastigheten ha 113 Virkesförråd m 3 sk/ha 143 Tall / Gran / Löv % 47 / 38 / 15 Bonitet m 3 sk/år 5,5 PRIS FEBRUARI 2014 Genomsnitt kr/m 3 sk 340 Normalt intervall kr/m 3 sk* Genomsnitt kr/ha Normalt intervall kr/ha Länsfakta Befolkningsutveckling % 0,5 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 7 NAI Svefa Skogsindex Index 36

19 FOKUS GÄVLEBORG 17 senare delen av 2013 stabiliserats och regionen är nu totalt sett i virkesbalans. I mitten av december drog stormen Ivar in i norra delarna av länet och många skogsägare blev återigen hårt drabbade av vindfällen. Stora mängder timmer och massaved kommer på nytt att behöva tas om hand av avverkningsorganisationerna och timmerterminalerna kommer fyllas. Den prishöjning på timmer och massaved som skogsägarna, med tanke på den ökande efterfrågan, sett fram emot ser för tillfället ut att få vänta. Andra marknadsfaktorer Skadorna efter stormen Ivar är stora i den norra delen av länet. Stormen Dagmar för två år sedan drabbade en betydligt större del av länet. Då fick länsförsäkringar Gävleborg in 330 anmälda skador. Efter Ivar har försäkringsbolaget fram till nu fått in 155 anmälningar över en betydligt mindre yta. Virkes- och fastighetsmarkanden kommer troligtvis endast att påverkas kortsiktigt av Ivars härjningar. Regionens sågverk kommer att få ta emot en stor mängd stormvirke från Jämtland och Ångermanland, som drabbades betydligt hårdare. Under 2013 var vädersituationen mycket varierad med en extremt torr vår och sommar som övergick till en blöt höst och en nyckfull vinter. Dessa väderförhållanden sätter stor press på skogsbilvägarna. Avverkning ska helst ske året om eftersom industrierna inte vill hålla stora lager. Marknadsvinster finns att hämta i förbättringar av skogsbilvägnätet för att öka bärigheten och därmed åtkomsten av virke under hela året. Avverkningsrätter belägna vid året runt farbara vägar och fastigheter med ett väl utbyggt vägnät av stabila vägar har en bättre prisbild. Det finns flera goda exempel i Gävleborgs län där skogsägarna gått samman och bildat vägsamfälligheter, vilket lett till stabilare vägar med bättre underhåll, allt till en betydligt lägre totalkostnad för de berörda markägarna. I fokus I slutet på 2013 kom nyheten att Kinnevikssfären efter 78 år säljer sitt aktieinnehav i Korsnäs till AMF Försäkring, Fjärde AP-fonden, Alecta samt några andra institutionella ägare, bland annat fyra aktiefonder. Enligt ledningen för Billerud Korsnäs kommer verksamheten att fortsätta som vanligt. sweco/sedahd Lantmäteriet Gävle Bergvik Skog har sökt tillstånd hos länsstyrelsen att få bygga 98 vindkraftverk på sin mark ett par mil söder om Söderhamn. Projektet kallas Ödmården och har tidigare presenterats med 200 verk i ett samråd. Enligt bolaget skapar projektet under sin livstid 35 nya arbetstillfällen i trakten samt en bygdepeng till nytta för området på 2,9 miljoner kronor årligen. Länsförsäkringsgruppen införde nya försäkringsvillkor under 2013, vilket innebär en enklare hantering vid skada av storm. I tidigare villkor fick man ingen ersättning om de skadade träden var utspridda över en större areal. För att en skada skall uppfylla kraven, krävs i de nya villkoren att den skadade volymen uppgår till minst 50 m 3 fub, inget krav på minsta areal finns. Ersättningen är 100 kr/m 3 fub på avverkad och inmätt volym.

20 FOKUS DALARNA 18 Dalarna Den nedgång i priserna för skogsfastigheter som inleddes under 2012 har fortsatt under Det är numera rätt ovanligt med priser över 400 kr/m 3 sk, medan priser under 300 kr/m 3 sk har blivit betydligt vanligare. Falun-Borlänge-området och södra Dalarna har behållit en lite högre prisnivå, medan en tydlig sänkning noteras i Siljansområdet. Samtidigt kommer fler och fler positiva signaler från sågverken om att de nu är på väg upp ur den djupa svackan. Fastighetsmarknaden Dalarnas marknad för skogsfastigheter har under 2013 präglats av färre försäljningar, sjunkande priser och längre tid mellan annonsering och faktiskt avslutade affärer. Antalet osålda objekt är dessutom betydligt fler än vi tidigare har noterat på marknaden. De högsta prisnivåerna i länet hittar vi i södra Dalarna och i Falun-Borlängeregionen. Vi noterar en sänkning av priserna även här, men den är måttlig. I Siljansområdet ser vi istället en kraftigare sänkning, där priser under 300 kr per m 3 sk numera är rätt vanligt förekommande. En liknande prisbild ser vi för västra och nordvästra Dalarna, men där är sänkningen inte lika tydlig eftersom denna del av länet ofta har en något lägre prisnivå. Trots att priserna fortsatt att sjunka är prisnivåerna idag ändå betydligt högre än för 10 år sedan, vilket kan vara värt att ha i minnet. Vi ser också att Dalarna denna gång hamnar långt ner i vårt skogsindex. Det finns flera orsaker till detta, bland annat så tycks Dalarna ha haft en relativt sett större sänkning av priserna på skogsfastigheter än många andra län. Vidare så är det många makrofaktorer, t ex villapriser i ekonomiska centrum, arbetslöshet och befolkningsutveckling, som denna gång slagit relativt hårt mot Dalarna i indexberäkningen. Utifrån perspektivet av vad som faktiskt har hänt är det svårt att säga emot indexet. Om vi däremot tar en liten blick framåt är bilden kanske inte riktigt lika mörk. För samtidigt som fastighetspriserna nu kommit ner på betydligt lägre nivåer än 2011, börjar sågverken ge lite mer positiva signaler. Vågar vi tro på en generell höjning av virkespriserna till hösten, vilket följs av lite mer optimism bland köparna av skogsfastigheter i Dalarna? Virkesmarknad Dalarnas virkesmarknad under 2013 har varit förhållandevis lugn. Detta sagt utifrån att listpriserna på timmer i princip varit oförändrade, medan en viss sänkning av massavedspriserna gjordes i april. Massaveden har varit satt under press, först av neddragningar inom pappersindustrin, sedan som en följd av de stormar som drabbat våra norra grannlän. För timret har det sett lite annorlunda ut, för även om det verkat lugnt på ytan kommer signaler om att köpare kunnat SKOGEN I SIFFROR ÄGANDE Totalareal ha Produktiv skogsmark ha Bolag % 43 Enskilda % 40 Staten % 17 SKOGEN Medelfastigheten ha 72 Virkesförråd m 3 sk/ha 121 Tall / Gran / Löv % 55 / 34 / 11 Bonitet m 3 sk/år 4,8 PRIS FEBRUARI 2014 Genomsnitt kr/m 3 sk 330 Normalt intervall kr/m 3 sk* Genomsnitt kr/ha Normalt intervall kr/ha Länsfakta Befolkningsutveckling % 0,3 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 10 NAI Svefa Skogsindex Index 34