Ekonomiska effekter av en bostadsrättsombildning - En studie av boendekostnader vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 353 Ekonomiska effekter av en bostadsrättsombildning - En studie av boendekostnader vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt Författare: Ellinor Johansson Handledare: Hans Lind Stockholm 26

2 Master of Science thesis Title: Authors Department Economic effects when properties convert from rental housing to tenant-owners societies - A study of differences in living costs Ellinor Johansson Department of Real Estate & Construction Management Building and Real Estate Economics Master Thesis number 353 Supervisor Hans Lind Keywords Real Estate housing, tenant-owners societies Abstract A majority of the apartment house sales that take place in Sweden today consists of sales to tenant-owners societies. There are numerous reasons why this has become common. One of the major reasons is that this is a win-win situation for both parts, where the tenant-owners societies sometimes are willing to pay more than other potential buyers. The possibility for the tenants to have increased influence over their own living situation also plays a part. When a property is converted from rental to a tenant-owners society it creates a chance for the former tenant to get control over one s living situation and when the flat is sold it liberates capital that has been tied up in the rental flat. This thesis examines the economic effects when the property s ownership turns from rental into tenant-owners society. It is a study of literature but most of all a case study of twenty properties that were converted from rental to tenant-owners societies during the years 1997, 1999, 21 and 23. The properties are located in the city of Stockholm and the areas Södermalm, Vasastaden and Östermalm. The purpose of the thesis is to compare the living costs of the two forms. Every property that is converted from rental to tenant-owners society is unique because every property has it s own character and is in different need of renovation. The result of the thesis shows three types of scenarios. The first scenario shows that the cost for living in tenantowners societies is higher than rental housing at first but over time it shifts to the other way around. In the second scenario the costs for rental housing is higher than the costs for living in tenant-owners societies. All of these properties are in need of major renovation including new pipes in bathroom and kitchen areas. In the third scenario the costs for rental housing is higher than the costs for living in tenant-owners societies. This is the case for the whole period. The difference between costs for living in tenant-owners societies and rental housing depends on the need of renovation. The biggest difference appears when the rent for rental housing is low and the need of renovation for the property is great

3 Examensarbete Titel: Författare Institution Ekonomiska effekter vid en bostadsrättsombildning - En studie av boendekostnader vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt Ellinor Johansson Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 353 Handledare Hans Lind Nyckelord Bostadsrättsombildning Sammanfattning En majoritet av de försäljningar av bostadshyreshus som förekommer i Sverige i dag sker till bostadsrättsföreningar. Det finns flera anledningar till att detta har blivit vanligt. Framför allt beror det på en tydlig win-win situation för alla inblandade där betalningsviljan i många fall är något högre hos bostadsrättsföreningarna än för andra potentiella köpare. Även chansen för de tidigare hyresgästerna att påverka och få inflytande över sin boendesituation är en drivkraft. Vid en övergång från hyresrätt till bostadsrätt skapas ett kapital, som när det frigörs vid en försäljning blir en entrébiljett till den öppna bostadsmarknaden och befriar den tidigare hyresrätten från inlåsning på den reglerade hyresmarknaden. Detta examensarbete granskar ekonomiska effekter av en övergång från hyresrätt till bostadsrätt för den tidigare hyresgästen utifrån ett boendekostnadsperspektiv. Studien har utförts dels genom litteraturstudier men är främst en fallstudie av tjugo fastigheter som ombildats från hyresrätt till bostadsrätt under åren 1997, 1999, 21 och 23. Ombildningarna är genomförda i Stockholms innerstad med fokus på stadsdelarna Södermalm, Vasastaden och Östermalm. Uppsatsen gör en jämförelse av boendekostnader mellan hyresrätt och bostadsrätt vid en bostadsrättsombildning och behandlar de skiljaktigheter som uppkommer. Varje övergång från hyresrätt till bostadsrätt har sin egen karaktär på grund av att ingen fastighet är den andra lik. De har alla olika förutsättningar och behov av renovering och underhåll. På grund av detta blir resultatet för varje fastighet unikt. Resultat av undersökningen kan dock delas in i tre olika scenarier. För det första scenariot uppkommer en situation där bostadsrättsalternativet till en början får ökade kostnader. Med tiden ändras denna utveckling och det uppstår en brytpunkt där hyran för att bo i hyresrätt överstiger bostadsrättens månadskostnad resten av kalkylperioden. För det andra scenariot ligger kostnaderna för att bo i hyresrätt över bostadsrättsalternativet under hela kalkylperioden. För de fastigheter som uppvisar detta resultat är samtliga i behov av ett stambyte. I det tredje och sista scenariot är det den totala månadskostnaden för bostadsrättslägenheten som är mer kostsam än hyran i en hyreslägenhet. Gemensamt för dessa tre scenarier är att fastighetens standard och behov av renovering påverkar skillnaderna i boendekostnader mellan hyresrätt och bostadsrätt vid en bostadsrättsombildning. De största skillnaderna uppkommer där renoveringsbehovet av fastigheten är stort och hyran är låg

4 Förord I och med detta examensarbete avslutar jag min utbildning inom lantmäteri med inriktning mot Bygg- och fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan. Och jag vill härmed tacka alla som bidragit med hjälp så att jag kunnat slutföra detta projekt. Till de som jag vill tacka tillhör min handledare Hans Lind, docent vid institutionen för infrastruktur på Kungliga Tekniska Högskolan, som inte bara haft tålamod med mitt arbete utan även kommit med viktig input som drivit arbetet framåt. Likaså vill jag tacka för stödet som min arbetsgivare givit under min studietid. Dessutom är jag skyldig de medverkande bostadsrättsföreningar ett tack. Till sist vill jag också tacka Johan för hans fantastiska stöd under den här tiden och för han stått ut med att läsa och höra om bostadsrättsombildningar till leda. Utan ovanstående personer hade jag aldrig rott hem det! Stockholm Ellinor Johansson - 4 -

5 - INNEHÅLLSFÖRTECKNING - 1. INLEDNING BAKGRUND SYFTE METOD DISPOSITION BOSTADSRÄTTSOMBILDNING EN ÖVERSIKT SKILLNADEN MELLAN HYRESRÄTT OCH BOSTADSRÄTT Vad är en bostadsrättsförening samt bostadsrätt? Vad är en hyresrätt? OMBILDNINGSPROCESSEN OMFATTNINGEN AV OMBILDNINGAR I SVERIGE OMFATTNINGEN AV OMBILDNINGAR I STOCKHOLM METOD FÖR FRAMTAGANDE AV BERÄKNINGSMODELLEN ALTERNATIV HYRESRÄTT ALTERNATIV BOSTADSRÄTT JÄMFÖRELSE AV BOENDEKOSTNADER VID EN OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTT RESULTAT Södermalm Vasastan Östermalm RESULTAT Södermalm Vasastan Östermalm RESULTAT Södermalm Vasastan Östermalm RESULTAT Södermalm Vasastan Östermalm ANALYS Scenario Scenario Scenario SLUTSATS AVSLUTANDE DISKUSSIONER KÄLLFÖRTECKNING BILAGA

6 1. Inledning 1.1. Bakgrund Bostadsfrågan i Stockholm har alltid debatterats hett. De senaste åren har diskussionen handlat mycket om utförsäljningen av hyresrätter som blir till bostadsrätter. På grund av ett minskat antal hyresrätter och stigande priser på bostadsrättsmarknaden, där många inte har ekonomisk möjlighet att äga sitt boende, blir detta ett infekterat ämne. De som är inblandade är positiva och de som står utanför är ofta negativa. Bostadsrättsombildningar är och har varit framför allt ett storstadsfenomen. På 198-talet var det vanligt att hyresgästerna i ett flerbostadshus bildade en bostadsrättsförening och köpte huset de bodde i. Intresset var då på topp och bostadsrättsföreningar bildades i mycket snabb takt. Efter att fastighetsmarknaden föll ihop omkring 199, gick ombildningarna ner då det blev mindre lönsamt att bilda bostadsrättsföreningar. På mitten på 199-talet blev ombildningar intressanta igen eftersom priset på hyresfastigheter var lägre än priset på bostadsrätter. I och med den borgliga koalitionsregeringen såldes stora delar av allmännyttans bostadsbestånd ut till bostadsrättsföreningar och antalet ombildningar ökade ytterligare. Efter regimskiftet instiftades den s.k. stopplagen den 1 april år 22 för att minska utförsäljningen av allmännyttan. I dag är bostadsrättsföreningar den vanligast förekommande köparkategorin till bostadshyreshus i Sverige. Det är fortfarande ett storstadsfenomen, men ombildningarna har fått en större geografisk spridning över hela landet. Det finns flera incitament till en bostadsrättsombildning, både för fastighetsägare och för hyresgäster. Det mest påfallande är ekonomin, men även chansen för de tidigare hyresgästerna att påverka och få inflytande över sin boendesituation. En ombildning från hyresrätt till bostadsrätt skapar ett kapital som när det frigörs vid en försäljning blir en entrébiljett till den öppna bostadsmarknaden och befriar den tidigare hyresrätten från inlåsning på den reglerade hyresmarknaden Syfte Examensarbetet inriktar sig på de tidigare hyresgästerna och vilka ekonomiska effekter en övergång från hyresrätt till bostadsrätt kan innebära för dem. Syftet med studien är att jämföra boendekostnader mellan hyresrätt och bostadsrätt vid en bostadsrättsombildning och se vilka skillnader som uppkommer

7 1.3. Metod Examensarbetet är en fallstudie av flerbostadshus som överförts från hyresrätt till bostadsrätt genom en bostadsrättsombildning. Studien bygger på ett urval av tjugo fastigheter ombildade i Stockholms innerstad under åren 1997, 1999, 21 och 23. Geografiskt är de tjugo fastigheterna belägna i stadsdelarna Östermalm, Södermalm och Vasastan och är fördelade enligt figur 1: Östermalm Vasastaden Södermalm Figur 1:1; Fördelning av utvalda fastigheter De bostadsrättsföreningar som ingår i studien har en varierande sammansättning av bostäder och lokaler, men håller sig inom ramen för ett privatbostadsföretag dvs. äkta bostadsrättsförening. Uppgifter om bostadsrättsföreningarnas ekonomi är hämtad ur varje förenings ekonomiska plan med vissa kompletteringar från de berörda bostadsrättsföreningarna. Valda delar har plockats ut ur den ekonomiska planen och sats in i en framtagen beräkningsmodell, bilaga 1. En rad antaganden är gjorda för bl.a. hyresutveckling, - 7 -

8 amorteringsplan och ränteutveckling. Resultatet från denna kalkyl har sedan pressenterats och analyserats. Stora delar av det material jag har använt mig av, och då främst uppgifter om de inblandade bostadsrättsföreningarna, har jag fått ta del av under förutsättningen att jag inte publicerar dokumenten eller namn på de fastigheter som ingår i undersökningen. Detta har till viss del inneburit en begränsning i redovisningen av underlaget och även redovisningen av resultatet Disposition Uppdelningen av mitt examensarbete ser ut som följande, först görs en teoretisk genomgång av bostadsrättsombildningar. Teorikapitlet redogör grundläggande för begreppen bostadsrätt och hyresrätt. Det går in på hur en ombildningsprocess ser ut och hur antalet ombildningar sett ut och ser ut idag. Därefter beskrivs hur metoden för framtagandet av undersökningsmodellen är gjord. Efter det kommer så kapitel där resultatet av undersökningen redovisas, analyseras och leder fram till slutsats för examensarbetet. Uppsatsen avslutas med diskussion kring arbetet. Bilagt finns den beräkningsmodell som är framtagna för studien

9 2. Bostadsrättsombildning en översikt 2.1. Skillnaden mellan hyresrätt och bostadsrätt Det finns många likheter i nyttjandet av lägenheten i en bostadsrätt och i en hyresrätt, men det finns även flera väsentliga skillnader. De största skillnaderna får sägas vara hur lägenheten upplåts, underhållsansvaret och överlåtelsemöjligheten av lägenheten. Bostadsrätten är en evig nyttjanderätt som är sammanlänkad med en lägenhet och ett medlemskap i bostadsrättsföreningen utan begränsning i tiden. Hyresrätten däremot är en upplåtelse av nyttjanderätt som sker genom avtal med rätt att nyttja hus eller del av hus mot ersättning. När det gäller underhållsansvaret av lägenheten är bostadsrättsinnehavaren skyldig att på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick dvs. han/hon står för det inre underhållet själv. I en hyresrätt skall givetvis även hyresgästen hålla lägenheten i gott skick men hyresvärden står för underhållet. En bostadsrätt kan pantsättas och överlåtas fritt vilket inte är möjligt i en hyresrätt Vad är en bostadsrättsförening samt bostadsrätt? En bostadsrättsförening är en speciell typ av ekonomisk förening som äger fastigheten, huset och samtliga lägenheter i huset. Bostadsrättsföreningen har till ändamål att upplåta lägenheter med bostadsrätt till föreningens medlemmar i föreningens hus utan begränsning i tiden. Nyttjanderätten är kopplad till ett medlemskap i föreningen som i sin tur är förenade till åtaganden och skyldigheter. Det är en mycket stark nyttjanderätt så länge bostadsrättsinnehavaren sköter sina åtagande. En bostadsrätt kan vara antingen en bostadslägenhet eller en lokal. Hyresnämnden är den myndighet som beslutar i tvister inom bostadsrättsområdet. Beslut överklagas till Svea Hovrätt, som är högsta instans. Bostadsrättsföreningars verksamhet regleras i bostadsrättslagen (BRL 1991:614) samt i lagen 1987:667 om ekonomiska föreningar. Bostadsrättslagen reglerar dels de nyttjanderättsliga förhållandena mellan bostadsrättsföreningen och medlemmen, dels det föreningsrättsliga förhållandet mellan föreningen och medlemmen. När det gäller regleringen av de nyttjanderättsliga förhållandena är bostadsrättslagen till stora delar tvingande. 1 De föreningsrättsliga huvudreglerna i lagen kan man i vissa fall göra avvikelser från i bostadsrättsföreningens stadgar. Däremot kan en olaglig bestämmelse i stadgarna inte bli laglig även om den skulle registreras. Samtliga bostadsrättsföreningar måste ha stadgar som är registrerade hos Bolagsverket. Stadgarna beskriver reglerna för bostadsrättsföreningens verksamhet. De skall informera medlemmarna om hur bostadsrättsföreningen arbetar och om vilka allmänna regler som gäller. Stadgarna får inte innehålla bestämmelser som är olagliga, otydliga, motsägelsefulla eller vilseledande 2. Bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ är föreningsstämman. Genom att närvara och rösta vid föreningsstämman kan medlemmarna utöva sitt inflytande i föreningen 3. På föreningsstämman presenteras föreningens årsredovisning och stämman 1 Uggla I., (23), Bo i bostadsrätt 2 Lundén B., Svensson U., (23), Bostadsrätt : ekonomi, skatt och juridik för föreningen och medlemmarna 3 Uggla I., (23), Bo i bostadsrätt - 9 -

10 väljer styrelse samt beslutar om föreningens avgifter och andra viktiga frågor som bl.a. ansvarsfrihet för styrelsen. Den löpande förvaltningen av bostadsrättsföreningen sköts av föreningens styrelse. De ska se till att det dagliga arbetet i föreningen fungerar och löper på. Styrelsens ekonomiska förvaltning kontrolleras av föreningens revisor. En bostadsrättsförening skall drivas utan vinstintresse där inga andras intressen än de boendes skall tillgodoses. Föreningen har rätt att ta ut en årsavgift av föreningens medlemmar för att täcka kostnaderna för föreningens löpande verksamhet. Det är bl.a. kostnader för räntor och amortering på lån, skatter, försäkring, förvaltning, avsättningen till yttre reparationsfond, underhåll och uppvärmning för vatten, el, renhållning m.m. Det finns inget överordnat intresse som motiverar att ta ut högre avgifter av medlemmarna än vad som behövs för att föreningen skall ha en sund ekonomi och att fastigheten underhålls på ett bra sätt. Det är styrelsen som bestämmer årsavgiften efter de regler som finns i stadgarna. De vanligaste är att årsavgifterna tas ut enligt andelstalen. Varje lägenhet i en bostadsrättsförening motsvarar ett visst andelstal. Andelstalet är varje lägenhets andel av hela bostadsrättsföreningen och visar hur stor del som den enskilda lägenheten representerar. De lägenheter som ingår i bostadsrättsföreningen är de bostadslägenheter och lokaler som är upplåtna med bostadsrätt. De bildar tillsammans 1 %. De bostadslägenheter och lokaler som föreningen upplåter med hyresrätt inräknas inte i själva bostadsrättsföreningen. Andelstalet styr även lägenhetens förmögenhetsvärde 4. För att en upplåtelse av bostadsrätt skall kunna ske måste en ekonomisk plan finnas registrerad hos Bolagsverket. Det är en teknisk och ekonomisk beskrivning som skall göra det möjligt att bedöma föreningens verksamhet. Den ekonomiska delen består av en förvaltningsplan för verksamheten där föreningens samtliga kostnader och intäkter redovisas. Här framgår föreningens drifts och underhållskostnader, lån och amorteringsplan, även lägenheternas insatser, upplåtelseavgifter, årsavgifter, andelstal och vilka lägenheter som är upptagna som bostadsrätt respektive hyresrätt. Planens tekniska beskrivning av huset består av en besiktningsrapport som redogör för husets standard och skick. Planen är av intresse för leverantörer, banker och andra långivare, men även blivande bostadsrättsinnehavare kan ha intresse av planen för att kunna avgöra om de vill gå in i föreningen eller inte. För att kunna registreras hos Bolagsverket skall planen intygas av två intygsgivare. Deras uppgift är att pröva om projektet är ekonomiskt hållbart och att planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder. Intygsgivarna skall utses av föreningen bland dem som Boverket har gett sin behörighet. Intygsgivarna får inte vara inblandade i projektet och måste vara opartiska. För verksamheten gäller också den föreningsrättsliga likaprincipen 5. Enligt 6 kap 13 FL får varken föreningsstämman eller styrelse vidta åtgärder som är ägnade att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan nackdel för föreningen eller annan medlem. Detta innebär att en medlem inte får gynnas till nackdel för föreningen eller annan medlem. En bostadsrättsförening är följaktligen en kooperativ boendeform som upplåter nyttjanderätten till en lägenhet med bostadsrätt till en medlem i föreningen utan 4 Isacson P., (2), Bostadsrättsboken : att köpa, sälja och bo med bostadsrätt 5 Hager R., (25), Hyresrätt och bostadsrätt, Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt : fastighetsnomenklatur - 1 -

11 begränsning i tiden. Bostadsrätten utgörs av den rätt i föreningen som medlemmen har på grund av upplåtelsen och den innefattar två delar, dels en nyttjanderätt till en viss lägenhet och dels en andelsrätt. Förenklat kan man säga att nyttjandet består av själva användandet av lägenheten och andelsrätten innebär möjligheter att påverka och ta ansvar för de beslut som fattas i bostadsrättsföreningen 6. Att lägenheten upplåts utan begränsning i tiden betyder att föreningen inte kan säga upp en bostadsrättsinnehavare och att det inte finns några bestämmelser om besittningsskydd. Dock kan bostadsrätten förverkas. Om bostadsrätten förverkas innebär det att bostadsrättsinnehavare inte längre får använda lägenheten på grund av att han/hon har brutit mot vissa gällande regler. Bostadsrättslagen innehåller en uppräkning av de kontraktsbrott som kan leda till förverkande 7. Det kan exempelvis vara om bostadsrättsinnehavaren dröjer med att betala årsavgift, upplåter lägenheten i andra hand utan samtycke, använder lägenheten för annat ändamål än det avsedda. I en bostadsrättsförening svarar bostadsrättsinnehavaren för det inre underhållet i lägenheten och skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick d.v.s. bekosta reparationer och förbättringar på det som finns inuti lägenheten. Det gäller exempelvis kylskåp, diskmaskin och andra vitvaror, golv-, vägg- och takytor, fönster och dörrar. Bostadsrättsföreningen svarar för det yttre underhållet. Vad bostadsrättsföreningen respektive bostadsrättsinnehavaren skall stå för regleras i bostadsrättsföreningens stadgar. En bostadsrätt kan byta ägare till ny innehavare genom överlåtelse eller genom annan övergång. Bostadsrätten kan överlåtas genom byte, gåva eller mot ersättning säljas vidare dvs. man säljer sin bostadsrätt. Den kan även övergå genom bodelning, arv och testamente. Dock måste den nya innehavaren beviljas medlemskap i föreningen. Medlemskap får endast vägras om objektiva skäl föreligger exempelvis om det är fråga om en notoriskt misskötsam person eller en person som inte kan antas uppfylla sina ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen 8. En bostadsrätt kan pantsättas d.v.s. lämnas som säkerhet för ett lån. Panten är en särskild förmånsrätt, d.v.s. en prioriterad fordran, vilket innebär att när en bostadsrätt pantsätts har att panthavaren, långivaren, företräde till utdelning vid en utmätning eller konkurs. Betalar inte låntagaren kan panthavaren kräva in panten genom utmätning. För att en panträtt skall vara giltig krävs dels en korrekt pantsättning av bostadsrätten från bostadsrättsinnehavaren till långivaren och dels en underrättelse till bostadsrättsföreningen om pantsättning. Bostadsrättsföreningen är skyldig att föra en lägenhetsförteckning där lägenhetsbeteckning, våningsplan, antal rum, bostadsrättsinnehavare, insats andelstal m.m. framgår. I lägenhetsförteckningen skall föreningen också notera de pantsättningar som hör till bostadsrätten. 9 6 Uggla I. (23), Bo i bostadsrätt 7 Hager R., (25), Hyresrätt och bostadsrätt, Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt : fastighetsnomenklatur 8 Hager R., (25), Hyresrätt och bostadsrätt, Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt : fastighetsnomenklatur 9 Uggla I., (23), Bo i bostadsrätt

12 Vad är en hyresrätt? Med hyra till fast egendom menas upplåtelse som sker genom avtal med rätt att nyttja hus eller del av hus mot ersättning. I ett hyreshus är det fastighetsägaren som innehar äganderätten och svarar för hela underhållet. Det är fastighetsägaren som bestämmer om förvaltningen av huset och svarar för den yttre och inre miljön, ordningsregler, tvättstugan, lekplatser etc. En lägenhet kan upplåtas med hyresrätt för att användas antingen som bostadslägenhet eller som lokal. Detta avsnitt kommer framför allt att gå in på hyra av bostadslägenhet. Reglerna om upplåtelse av hyra finns i jordabalken 12 kapitlet, Hyreslagen (HL), samt i lagen (1978:34), hyresförhandlingslagen (HFL). Hyreslagen reglerar förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Det är en social skyddslag, vilket bl.a. innebär att flertalet bestämmelser är tvingande till hyresgästens förmån. Detta för att hyresvärden anses ha en överlägsen ställning i förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Hyresförhandlingslagen reglerar det kollektiva hyresförhandlingssystemet 1. Hyresnämnden är den myndighet som beslutar i tvister inom hyresrättsområdet och är tvungen att medla i alla hyrestvister. Att nämnden medlar innebär att nämnden lägger fram ett förlikningsförslag, som parterna godtar eller förkastar 11. Beslut överklagas till Svea Hovrätt, som är högsta instans. För att kunna upplåta en lägenhet med hyresrätt träffar hyresgästen och hyresvärden ett avtal. Avtalet kan vara muntligt eller skriftligt. Av hyresavtalet skall bl.a. framgå till vem nyttjanderätten upplåts till, avtalstiden, hyresnivå samt ändamålet av hyran. Avtalet bör därför vara skriftligt. Hyresavtal kan löpa på bestämd tid eller obestämd tid. För bostadslägenheter är avtalet oftast på obestämd tid, vilket innebär att avtalet löper från ett visst datum och tillsvidare. Hyresavtal på obestämd tid skall, om inget annat avtalas, alltid sägas upp för att upphöra gälla. Olika uppsägningstider gäller om avtalet rör bostad eller lokal, likaså om avtalet löper på bestämd tid eller tillsvidare 12. Hyresgästen skyddas av ett besittningsskydd. Besittningsskyddet är ett av hyresrättens mest karaktäristiska inslag. Denna grundläggande rätt skiljer sig åt beroende på om det är fråga om hyra av bostad eller hyra av lokal. För bostadhyresgästen är besittningsskyddet direkt, medan för lokaler är det fråga om ett indirekt besittningsskydd. Det direkta besittningsskyddet innebär att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet mot hyresvärdens vilja efter prövning i hyresnämnden. Det indirekta besittningsskyddet kan däremot aldrig, mot hyresvärdens vilja, medföra att en förlängning av hyresavtalet 13. Om hyresgästen begår ett avtalsbrott som är av väsentlig betydelse kan hyresvärden med omedelbar verkan säga upp hyresgästen. Hyresrätten anses då vara förverkad och hyresgästen har inte rätt att till förlängning i enlighet med besittningsskyddet. Med förverkande menas att hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid 1 Synnergren S., (1997), Hyresrätt: Bostäder och lokaler 11 Synnergren S., (1997), Hyresrätt: Bostäder och lokaler 12 Kursmaterial från Fastighetsägarföreningens kurs Hyresrätt 2 13 Hager R., (25), Hyresrätt och bostadsrätt, Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt : fastighetsnomenklatur

13 på grund av hyresgästens misskötsel eller beteende. Reglerna om förverkande finns i 12 kap JB. Exempel på kontraktsbrott som kan leda till förverkande är om hyresgästen dröjer med att betala hyran, använder lägenheten för annat syfte än det avsedda eller att hyresgästen utan samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätt eller hyr ut i andra hand. Hyreslagen utgår från ett principiellt förbud för hyresgästen att överlåta hyresrätten. Lägenheten kan därför inte gå i arv, ges i gåva eller säljas vidare. Dock har hyresgästen vid vissa omständigheter möjlighet att överlåta hyresrätten. Det kan vara: - Familjerättsliga förvärv av hyresrätten som utgörs av maka eller sambo. - Överlåtelse av hyresrätten till vissa närstående. - Rätt till förlängning till medhyresgäst. - Överlåtelse av hyresrätten i samband med byte. För att överlåtelse skall få ske krävs att hyresvärden godkänner överlåtelsen. Om hyresvärden inte svarar eller vägrar ge tillstånd kan hyresgästen gå till hyresnämnden. Har hyresgästen överlåtit lägenheten utan att hyresvärden har gett sitt godkännande eller fått ett tillstånd av hyresnämnden, riskerar hyresgästen att hyresrätten förverkas. Hyresgästen skall under hyrestiden vårda lägenheten väl. Även utrymmen som hör till lägenheten som källar- och vindsföråd, samt gemensamma utrymmen som trappuppgång och tvättstuga skall skötas. Vårdplikten skall skiljas från skyldigheten att underhålla lägenheten, vilket hyresvärden svarar för. Vårdnadsskyldigheten innebär att hyresgästen under hyrestiden skall sköta den löpande skötseln av lägenheten så som städning, tvättning av målade ytor i kök samt rengörning av spis och annan maskinell utrustning. 14 Det är naturligt att lägenheten utsätts för ett visst slitage, dock är hyresgästen ersättningsskyldig om en skada uppkommer på grund av något han/hon orsakat eller genom vårdslöshet eller misskötsel. Enligt definitionen i jordabalken är hyra en upplåtelse av nyttjanderätt som sker genom avtal till hus eller del av hus mot ersättning. Man får följaktligen nyttja lägenheten mot att man betalar hyra. Hyran behöver inte vara i form av pengar, utan kan även utgöra en betalning i form av exempelvis en arbetsprestation 15. Utgångspunkten för hyressättningen skall vara att hyran skall vara skälig. Detta gäller både lokaler och bostäder. För bostäder gäller bruksvärdehyra, som innebär att utgångspunkten är bruksvärdesystemet. Bruksvärdehyran var ursprungligen tänkt att spegla hyresgästens värdering av standard och andra boendepåverkande faktorer. Bruksvärdehyran styrs idag av att de allmännyttiga bolagens hyresnivåer är hyresledande. Hyran för en privat fastighetsägare får således inte överstiga hyran för ett likvärdigt objekt vad gäller yta, läge och standard. När det gäller lokaler så är det utbud och efterfrågan som styr prissättningen d.v.s. marknadshyra. Inom hyresrätten finns ett kollektivt förhandlingssystem för bostadslägenheter. Hyresförhandling mellan hyresgäst och hyresvärd sker varje år och ska äga rum på hyresvärdens initiativ. Det är bitvis fråga om mycket detaljerade regler om hur 14 Synnergren S., (1997), Hyresrätt: Bostäder och lokaler 15 Hager R., (25), Hyresrätt och bostadsrätt, Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt : fastighetsnomenklatur

14 hyresförhandlingsförfarandet skall gå till. Förhandlingen sker utifrån en s k förhandlingsordning, som anger hur förhandlingen skall gå till. Hyresförhandlingssystemet innebär att en hyresgästförening förhandlar med hyresvärden om hyresvillkoren för hyresgästernas räkning. Som hyresgästorganisationens motpart kan också en fastighetsägareförening, där den aktuella hyresvärden är medlem, fungera. Det enskilt viktigaste villkoret som det förhandlas om är den hyra som skall utgå för upplåtelsen Ombildningsprocessen En ombildningsprocess kan börja med att hyresgästerna går samman och bildar en bostadsrättsförening och kontaktar fastighetsägaren för att höra om denne är intresserad av att sälja fastigheten till bostadsrättsföreningen. Det kan även vara fastighetsägaren som erbjuder hyresgästerna att köpa fastigheten de bor i. En bostadsrättsförening kan bildas trots att man ännu inte äger någon fastighet. Föreningen måste dock vara registreras hos bolagsverket för att kunna agera som bostadsrättsförening. Föreningen kan efter registrering lämna in en intresseanmälan till den inskrivningsmyndighet fastigheten tillhör. För att intresseanmälan skall godkännas krävs att 2/3-delar av de totalt antal uthyrda lägenheterna skriftligen förklarar sig intresserade av att bostadsrättsföreningen skall köpa fastigheten. För att godkännas som intresserad måste man vara förstahandshyresgäst, folkbokförd på adressen och medlem i bostadsrättsföreningen. I och med en inskriven intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten har bostadsrättsföreningen en förköpsrätt (hembudsrätt). En registrerad förköpsrätt innebär att fastighetsägaren måste erbjuda bostadsrättsföreningen att förvärva fastigheterna före andra intressenter, samt att det skall ske på samma villkor som en annan köpare skulle ha erbjudits. En intresseanmälan gäller i 2 år och måste därefter förnyas. Det är vanligt att bostadsrättsföreningen anlitar ett ombud som hjälper föreningen och styrelsen, dels med formalia men även med att informera hyresgästerna om den pågående processen. Ombuden hjälper också till vid förhandlingen om köpeskillingen med fastighetsägaren eller deras eventuella ombud. När bostadsrättsföreningen och fastighetsägaren kommit till en överenskommelse angående priset på fastigheten samt övriga villkor runt köpet upprättas ett köpekontrakt innehållandes dessa överenskommelser. Köpekontraktet skall undertecknas av båda parter. Det framförhandlade priset och de kostnader som uppkommer i och med köpet finansieras av insatser på lägenheterna och lån i föreningen. Insatser och årsavgifter fördelas via andelstal på varje lägenhet. Den ekonomiska planen kalkylerar denna fördelning och presenterar hur ekonomin kommer att se ut för bostadsrättsföreningen och dess medlemmar. Den ekonomiska planen är en teknisk och ekonomisk beskrivning av bostadsrättsföreningens verksamhet och skall innehålla upplysningar som är av betydelse för att bedöma denna verksamhet. För att en upplåtelse av bostadsrätt skall vara giltig måste bostadsrättsföreningen upprätta en ekonomisk plan. 16 Hager R., (25), Hyresrätt och bostadsrätt, Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt : fastighetsnomenklatur

15 Planens tekniska beskrivning av huset består av en besiktningsrapport som redogör för huset standard och skick. Vid en bostadsrättsombildning skall besiktningsrapporten även ta upp det akuta och det mer långsiktiga reparationsbehovet fastigheten står inför. Detta för att bedöma vilka kostnader som dessa åtgärder genererar. Kostnadsuppskattningen ligger sedan till grund för bostadsrättsföreningens reparationsfond för nära förestående reparationer. När den ekonomiska planen är upprättad har bostadsrättsföreningens medlemmar ett erbjudande att ta ställning till och föreningen kan rösta om köp av fastigheten. Bostadsrättsföreningen kan besluta om att köpa fastigheten om minst 2/3 av samtliga förstahandshyresgäster röstar för att bostadsrättsföreningen köper fastigheten. För att få räkna en röst måste lägenhetsinnehavaren vara förstahandshyresgäst, medlem i bostadsrättsföreningen samt folkbokförd på adressen. Beslutet skall tas på en föreningsstämma. När priset är överenskommet och bostadsrättsföreningen tagit beslut om att köpa fastigheten kan köpet genomföras. Det är dags för tillträde. På tillträdesdagen skall köpekontraktet undertecknas (om det inte redan undertecknats), fastigheten skall betalas samt köpebrev skall undertecknas. På tillträdet utbetalas samtliga lån, både föreningens och medlemmarnas, och säljaren får betalt för fastigheten. Föreningen blir då fastighetsägare. Innan ett tillträde kan ske måste den ekonomiska planen vara intygad av intygsgivarna samt registrerad och godkänd hos Bolagsverket. De lägenheter som betalar sina insatser på tillträdesdagen upplåts med bostadsrätt och ett upplåtelseavtal undertecknas. Hyresgästerna är nu bostadsrättsinnehavare. De som inte köper sin lägenhet kvarstår som hyresgäst med samma rättigheter och skyldigheter enligt hyreslagen som tidigare. För de som kvarstår som hyresgäster finns efter tillträdet fortfarande en möjlighet att köpa sin lägenhet de närmaste 12 månaderna. Under den närmaste månaden från tillträdesdagen köper man till samma erbjudande. Nästkommande 5 månader köper man till samma erbjudande, men det tillkommer en dröjsmålsränta enligt räntelagen för det antalet dagar man dröjt från och med tillträdesdagen. Nästkommande 6 månader är styrelsen inte bundna till det ursprungliga erbjudandet men är skyldiga att lämna ett pris. Dessa ångerregler gäller endast den som var förstahandshyresgäst vid bostadsrättsföreningens förvärvstillfälle. Lagfart kan sökas först när det blivit klart från kommunen att de inte kommer att utöva sin förköpsrätt. Förköpslagen ger en kommun möjlighet att under vissa förutsättningar gå in i köparens ställe i samband med köp av fast egendom. Det vanliga är att lagfart är beviljat först ett par månader efter tillträdet 2.3. Omfattningen av ombildningar i Sverige Historiskt har övergångar från hyresrätt till bostadsrätt varit ett Stockholmsfenomen. Denna trend ser dock ut att ha ändrats de senaste åren. Samtidigt som bostadsrättsombildningarna minskar något i Stockholmsområdet har de ökat och fortsätter att öka i Göteborg och Öresundsregionen. I Boverkets rapport Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt (22) framgår att det under åren 199 till 21 övergick 47 5 lägenheter från hyresrätt till bostadsrätt i Sverige. Av dessa 47 5 lägenheterna genomfördes 2 % under de första sex åren av 199-talet. Antalet ombildningar steg emellertid och satte fart i slutet av

16 199-talet. Det stora ombildningsåret under denna 12-årsperiod var 21 då 3 % av dessa lägenheter ombildades till bostadsrätt. 21 3% 199 1% % % Figur 2:1; Andel ombildningar fördelat efter tidsperiod(källa: Boverket) Drygt 8 % av lägenheterna som övergick från hyresrätt till bostadsrätt mellan åren 199 till 21 genomfördes i Stockholmregionen. I övriga landet har ombildningarna skett i mindre omfattning. Det stora flertalet som genomförts utanför Stockholmsregionen har skett i Göteborg och Malmö. Omkring 1 % av de 47 5 lägenheterna som ombildades genomfördes utanför storstadsregionerna Stockholm Storstockholm Göteborg Malmö Övriga Totalt Figur 2:2; Antal ombildningar perioden (KÄLLA: Boverket) Utvecklingen från 21 fram till idag visar att bostadsrättsombildningarna ökat och att Skåne är den del av landet där ombildningar till bostadsrätt ökar snabbast. Göteborg har dominerat stort i Västra Götaland men där är antalet ombildningar ganska stabilt. Bostadsrättsombildningarna har även spridit sig till de större städerna runt storstadsregionerna och då framförallt Uppsala, Västerås och Helsingborg. 17 Fastighetsägarna Syd har för åren 1999 till 25 sammanställt utvecklingen av ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter i Skåne län. Ur denna rapport framgår att ombildningarna under denna period ökat från drygt 1 till nära 15 ombildade hyreslägenheter per år. Ombildningarna av hyresrätter till bostadsrätter i Skåne tog 17 Rundqvist B., Föreningar större köpare i hela landet Fastighetsvärlden, nr 2, 25, s

17 ordentlig fart år 25. Fler hyreslägenheter övergick till bostadsrätt detta år än något år tidigare under den sjuårsperiod för vilken sammanställningen är gjord. Antalet hyreslägenheter som ombildats till bostadsrätt i Skåne län, Malmö Lund Helsingborg Övriga kommuner Figur 2:3; Antalet hyresrättslägenheter obildade till bostadsrätt i Skåne län, (KÄLLA: Fastighetsägarna Syd) Det är i Helsingborg och Malmö som flest ombildningar har skett. I Helsingborg har antalet mer än fördubblats mellan åren 24 och 25. Även i Malmö har antalet ombildade hyreslägenheter ökat kraftigt. 999 ombildades 5 hyreslägenheter i Malmö, år 25 var motsvarande antal 778 stycken. Trenden ser ut att hålla i sig och antalet registrerade bostadsrättsföreningar ökar både i Malmö och i Helsingborg. I Malmö registrerades 132 bostadsrättsföreningar år 25 jämfört med 118 stycken år 24. I Helsingborg registrerades 62 bostadsrättsföreningar 25 jämfört med 37 stycken år En liknade rapport är gjord av Fastighetsägarna Göteborg, första regionen. I denna rapport från 25 framgår att det mellan 22 och 24 ombildades lägenheter i Göteborg. Antalet hyreslägenheter som ombildats till bostadsrätt i Göteborg, KOMMUNALA BOSTADSBOLAG PRIVATA FASTIGHETSÄGARE Figur2:4; Antalet hyresrättslägenheter obildade till bostadsrätt i Göteborg, (KÄLLA: Fastighetsägarna Göteborg) Geografiskt har majoriteten av ombildningarna skett i Centrum, Linnéstaden och Örgryte. Enligt fastighetsägarnas prognos vissas inga tecken på att intresset för att ombilda hyresrätter till bostadsrätt skall har minskat. Förra året registrerades 153 nya 18 Fastighetsägarna Syd, (26), Bostadsmarknaden i Skåne år 25 - En rapport om ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter Februari

18 bostadsrättsföreningar i Göteborg. Detta är en ökning från 23 då 111 nya bostadsrättsföreningar registrerades. 19 Ombildningarna har de senaste åren även spridit sig till övriga delar av landet. Under år 25 gjordes ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt i 49 stycken kommuner, jämfört med 38 stycken kommuner år 24 och 37 kommuner år Det är tydligt att ombildningar inte längre enbart är ett Stockholmsfenomen Omfattningen av ombildningar i Stockholm Stockholm är den stad i Sverige där det stora flertalet ombildningarna har skett historiskt. Majoriteten av de övergångar från hyresrätt till bostadsrätt som skett i Stockholm har främst varit koncentrerat till Stockholms innerstad. På grund av ett minskat antal hyresrätter i innerstaden letar sig ombildningarna nu utanför innerstadsgränserna och då till Stockholms närförorter och kranskommuner. Ur Boverkets rapport över genomförda ombildningar mellan , framgår att av alla de fastigheter som ombildades i Sverige under 199 genomfördes 45 % av dessa i Stockholm. Under perioden steg denna andel till 62 % och för perioderna samt 21 var andelen 75 % respektive 76 %. Under stora delar av 199-talet genomfördes årligen mindre än 1 5 ombildningar i Stockholm, undantaget var åren 1994 och 1998 då omkring 2 ombildningar per år genomfördes. 999 ökade antalet ombildningar med mer än det dubbla från 1998 och drygt 4 7 hyreslägenheter övergick till bostadsrätt. Under åren 2 och 21 fortsatte ombildningstakten att öka till 8 5 år 2 respektive 1 6 år 21. Denna ökning bestod till stor del av allmännyttans utförsäljning. Av dessa omkring 19 hyreslägenheterna som ombildades 2 och 21 ägdes 9 lägenheter av allmännyttiga bostadsföretag. Sammanlagt övergick omkring 24 hyreslägenheter till bostadsrätt under treårsperioden , vilket är i genomsnitt 8 ombildningar per år. 21 Generellt har antalet hyreshusförsäljningarna till bostadsrättsföreningar minskat successivt i Stockholms kommun sen 21. Detta beror främst på att försäljningarna från allmännyttan var omfattande under åren I en undersökning gjord av Dagens Nyheter och publicerad på DNs hemsida den 18 november 24 framgår att det totala antalet ombildningar i Stockholm innerstad har minskat sedan 2. Däremot har ombildningarna i de södra förorterna stadigt ökat. 19 Fastighetsägarna Göteborg Första regionen, (25), Ombildning av hyresmarknaden, Rapport 1: (26) 21 Boverket, (22), Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt , Boendevillkor - specialstudie

19 Innerstan Söderort Västerort Figur 2:5; Genomförda ombildningar i Stockholmsområdet mellan åren 2 och 23 (KÄLLA: DN ) Enligt artikeln står de privatägda hyreshusen för merparten av ombildningarna under denna period. Anledningen till det minskade antalet ombildningarna beror dels på att det finns färre objekt att ombilda och dels av den s.k. stopplagen infördes den 1 april år 22. Denna stopplag innebär att länsstyrelsen skall godkänna allmännyttans försäljningar, och säga nej om en ombildning innebär att andelen hyreshus i ett område blir så låg att bruksvärdessystemet vid hyressättningen sätts ur spel. Stockholm har fortfarande de överlägset flesta bostadsrättsbildningarna i Sverige. Under 24 köpte 16 stycken bostadsrättsföreningar fastigheter i Stockholms län till ett värde av 6,4 miljarder. Detta motsvarar 7 % av alla bostadsrättsbildningar. År 25 såldes 76 fastigheter till bostadsrättsföreningar. Summan av dessa köpeskillingar var 2,8 miljarder kr. Räknat på värdet, köpte bostadsrättsföreningar 5 % av de bostadshyreshus som såldes i Stockholm. 22 Till följd av bostadsrättsombildningarna har sammansättningen av beståndet i Stockholm förändrats. I nedanstående sammanställning framgår att det totala beståndet av hyreslägenheter i Stockholm har minskat från 78 % år 197 till 53 % år 23. Det är en minskning på 58 2 hyreslägenheter Småhus Bostadsrätt Allmännyttan Privat hyresrätt Källa: USK Figur 2:6; Bostäder i Stockholm Stad , Antal lägenheter fördelade efter upplåtelseform 23 Trots räntehöjningar och tecken på ytterligare räntehöjningar är intresset fortfarande stort bland hyresgäster för att ombilda sina hyreslägenheter till bostadsrätter. I och med 22 (26) 23 Eriksson K., Lind H., Vad vet vi om hyresregleringen Ekonomisk Debatt, nr 4, 25, s

20 valutgången den 17 september 26 med en borgerlig koalitionsregering öppnar det för ytterligare en omgång av utförsäljning av det allmännyttiga beståndet. I dagsläget finns inga klara direktiv om hur en sådan utförsäljning kan komma att se ut, men genomförs det innebär det ett ökat antal bostadsrättsombildningar

21 3. Metod för framtagande av beräkningsmodellen Information om bostadsrättsföreningarna och fastigheterna som ingår jämförelsen är hämtade ur varje bostadsrättsförenings ekonomiska plan med kompletteringar från de berörda bostadsrättsföreningarna. Den ekonomiska planen ger uppgifter om bostadsrättsföreningens ekonomi och tekniska standard. Den redovisar bl.a. drift och underhåll, räntenivåer och reparationsfond. Även lägenheternas insatser, årsavgifter och andelstal redovisas. Från den bifogade tekniska besiktningen finns uppgifter om fastighetens standard och renoveringsbehov vid tillfället för övergången från hyresrätt till bostadsrätt. Planen tar även upp vilka lägenheter som är upptagna som bostadsrätt respektive hyresrätt. Endast de lägenheter som tas upp som bostadsrätt är de som är med i jämförelsen. Vid jämförelsen av boendekostnader mellan hyresrätt och bostadsrätt vid en bostadsrättsombildning jämförs de totala månadskostnaderna för de båda alternativen. Utgångsläget är den boendekostnad som var vid ombildningstillfället, dvs den hyra som betalades innan ombildningen till bostadsrätt och den årsavgift - tillsammans med ränta och amortering - som blev efter att bostadsrättsföreningen förvärvat fastigheten. Dessa månadskostnader har sedan räknats upp med bestämda antaganden om hyreshöjning, årsavgiftshöjning och ränteutveckling. Samtliga kalkyler bygger på långsiktiga analyser där kalkylperioden sätts till 25 år. För att få ett jämförbart resultat har samtliga beräkningarna gjorts i kr/m 2 och år Alternativ hyresrätt Hyresutvecklingen för bostäder är inte bundet av hyresavtalet utan förhandlas av hyresgästföreningen och fastighetsägaren årsvis. Däremot finns statistik om den genomsnittliga hyresförändringen i Stockholm hos statistiska centralbyrån (SCB). Hyran för varje lägenhet räknas upp med denna statistik från SCB fram till enligt följande: Hyresutveckling ,6% 2,5%,9% 4,1% Ett antagande om den fortsatta hyresutvecklingen är gjord och hyran antas öka med 4 % per år från 24 till 214. Från och med 215 och resten av kalkylperioden beräknas hyreshöjningen vara 2 % per år. Vid en bostadsrättsombildning tar bostadsrättsföreningen ofta upp kostnader för eftersatt underhåll. Det är renoveringar som fastigheten behöver för att vara i ett bra skick när bostadsrättsföreningen förvärvar fastigheten. Det kan vara ett stambyte, reparationer av tak, ommålning av trapphuset eller fasadrenovering. Kostnaderna för dessa åtgärder tar föreningen upp i en reparationsfond. Hur mycket pengar som avsätts i reparationsfonden bygger på de bedömningar besiktningsmannen gör vid den tekniska besiktningen som utförs i samband med ombildningen. Dessa kostnader är inbakade i årsavgiften för bostadsrättsalternativet. Kostnader för vissa av dessa förbättringar ingår inte i hyran. För att få en likvärdig jämförelse har ett påslag gjorts på hyrorna med 5 kr/m 2 och år i de

22 fall huset står inför ett stambyte. Detta påslag är beräknat som en schablon efter faktiska hyreshöjningar gjorda efter en ombyggnation taget ur examensarbetet Hyressättning vid ombyggnation ( Staffas och Svensson, Examensarbete 275, 25 ). Resultatet av dessa antaganden ger en utveckling av den totala månadskostnaden för varje lägenhet med en ny månadskostnad varje år. Samtliga lägenheters månadskostnad summeras årsvis och ger en genomsnittlig boendekostnad för fastigheten varje år. Denna genomsnittliga boendekostnad pressenteras i ett diagram där den jämförs med den genomsnittliga månadskostnaden i bostadsrättsalternativet Alternativ bostadsrätt En bostadsrättsförening är en kooperativ boendeform där föreningens kostnader finansieras genom att bostadsrättsinnehavarna betalar årsavgift som fördelats på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. I alternativet bostadsrätt beräknas en total månadsavgift där förutom årsavgiften för lägenheten även kostnader för ränta och amortering på bostadsrättsinnehavarens lån ingår. Amortering Ränta Total månadskostnad Årsavgift Figur 3:1; Fördelning av den totala månadskostnaden för bostadsrätt Utvecklingen av en bostadsrättsförenings årsavgifter beror av föreningens löpande ekonomi och den framtida utvecklingen är därför mycket individuell. Precis som för hyresförändringen i Stockholm finns det statistik att följa hos statistiska centralbyrån (SCB) för utvecklingen av årsavgifter. Årsavgiften antas följa denna statistiska utveckling fram till 23, för att sedan antas öka med 2 % per år resten av kalkylperioden. Utveckling årsavgift Källa: ,2% 1,%,% 1,8% Föreningens medlemmar förutsätts låna till hela insatsen. Bankerna anser att insatsen vid en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt under åren ligger inom ramen för bottenlån och inget krav på topplån finns. Lånet antas vara ett lån med rak amortering med en avbetalning på 5 år. Lån med rak amortering innebär att skulden betalas av med lika stora belopp varje år. Räntan beräknas på återstående skuld

23 kr Ränta Amortering Figur 3:2; Rak amortering År Vid en bostadsrättsombildning erbjuder bankerna amorteringsfrihet de första fem åren, vilket innebär att det endast uppkommer en räntekostnad dessa fem år. Lånen i kalkylen antas vara uppdelade i tre delar med olika räntebindningstider, 1/3-del rörligt, 1/3-del bundet 2 år och 1/3-del bundet fem år. Räntan är den föreningens medlemmar erbjöds av banken vid ombildningstillfället. Räntan antas följa riksbankens styrränta 25 t.o.m. 25 och antas därefter vara konstant resten av kalkylperioden. Från räntekostnaden görs ett avdrag för skattejämkning på 3 %. Resultatet av dessa antaganden räknas ihop på samma sätt som för hyresalternativet d.v.s. utvecklingen av den totala månadskostnaden räknas fram för varje lägenhet per år och summeras sedan årsvis till en genomsnittlig boendekostnad för fastigheten varje år. Denna genomsnittliga boendekostnad presenteras i ett diagram och jämförs med den genomsnittliga hyran i hyresrättsalternativet