Finanskrisens påverkan på svenska fastighetsbolags refinansiering Examensarbete VT 2010

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 33 Kandidatprogram Fastighet & Finans Kandidatnivå, 15 hp Finanskrisens påverkan på svenska fastighetsbolags refinansiering Examensarbete VT 2010 Författare: Herman Donner Victor Svensk Stockholm 2010 Handledare: Kent Eriksson 1

2 Bachelor of Science thesis Title The effects the financial crisis has had on the Refinancing of Swedish Real Estate Companies Authors Herman Donner and Victor Svensk Department Department of Real Estate and Construction Bachelor Thesis number 33 Supervisor Kent Eriksson Keywords Refinancing, Real Estate, Financial crisis, Abstract This paper deals with the refinancing of Swedish commercial property loans and the situation between the bank and Real Estate Company that arise in that position. The subject is current in light of the worldwide financial crisis we have just witnessed, which in many countries also involved a real estate crisis. Our study is conducted with a descriptive method to show how the conditions for real estate refinancing has changed since the financial crisis started. Our interviews with senior representatives of banks and Real Estate Companies are the basis for our qualitative study, in which causation and future consequences of today s situation are analyzed. We have found a situation very different from what prevailed during the years before the financial crisis. The bank s demands are considerably more stringent, with lower mortgage rates and a higher pricing of risk. This means longer refinancing processes which are troublesome for companies with high leverage and cyclically exposed properties. Cases of withdrawal of credits and the following forced sales of properties have occurred, but only in a small scale so far. The vast majority of property companies are presently in no significant refinancing risk, since the macro economical state of the economy and interest rates are favorable for the industry. The prudence of the banks in its management of real estate loans also has contributed in relieving the business. The bank s fear of credit losses, and the concerns about the state of the market, has led to negotiations with Real Estate Companies becoming a form of balancing act, where there is a certain acceptance for broken loan covenants, provided that the cash flow covers debt service. The new regulations that are being discussed nationally and internationally in the aftermath of the financial crisis gives us guidance of future developments on financing through the capital markets for Real Estate Companies. The availability and affordability of traditional bank loans and the design of bank s future capital requirements will have a very strong influence on this development.

3 Acknowledgement We want to thank all those who have helped us make this thesis possible. We would first and foremost like to thank our mentor Birgitta Leijon, CEO of Aareal Bank Sweden, who first caught our interest in the subject and has since assisted with both guidance and an interview. We would also like to give big thanks to Sven Olof Johansson, CEO, FastPartner, Göran Lind, former Credit Manager at Nordea, Björn Lindström, CFO at Vasakronan and Mattias Malmberg, Major Account Manager at Swedbank. They shall all know that we have deeply appreciated the opportunity to meet with them and that they found time in their busy schedules to answer our questions. We would furthermore like to thank Mikael Cleland, Financial Manager at Wåhlin Fastigheter, as well for the detailed answers he has sent us via . Last, but not least, we want to thank our supervisor Professor Kent Eriksson for his brilliant guidance. We have had many productive meetings whilst writing this thesis, and we have always received the answers to the myriad of questions we have had; without him this thesis would not have been possible. Hopefully, this thesis will give the reader a clearer picture of a very current, but rarely consolidated, case. Real Estate loans, and their refinancing, are something we have only recently become acquainted with ourselves; it is a subject of great complexity and of considerably greater interest than we could have ever imagined. Stockholm, May 26th 2010 Herman Donner och Victor Svensk

4 Examensarbete Titel Finanskrisens påverkan på svenska fastighetsbolags refinansering Författare Herman Donner och Victor Svensk Institution Instutitionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nummer 33 Kandidatnivå Handledare Kent Eriksson Nyckelord Refinansiering, Fastigheter, Finanskris Sammanfattning Denna uppsats behandlar refinansiering av svenska kommersiella fastighetskrediter och situationen mellan bank och fastighetsbolag som uppstår i det läget. Ämnet är idag aktuellt i belysning av att vi nyss upplevt en världsomspännande finanskris, som i många länder också inneburit en fastighetskris. Vår uppsats skall genom deskriptiv metod visa hur förutsättningarna för fastighetsrefinansiering förändrats sedan finanskrisens utbrott. De intervjuer som genomförts med högt uppsatta representanter för banker och fastighetsbolag ligger till grund för vår kvalitativa undersökning, där orsakssamband och framtida konsekvenser av nuläget analyseras. Vi har funnit en situation mycket olik den som rådde under åren innan finanskrisen där kravbilden från bankerna är avsevärt strängare. Lägre belåningsgrader och en högre prissättning på risk medför idag längre refinansieringsprocesser som för aktörer med hög belåning och konjunkturutsatt bestånd upplevs som besvärlig. Fall av indragna krediter och efterföljande tvångsförsäljningar av fastigheter har skett, men i en hittills liten omfattning. Det stora flertalet fastighetsbolag löper idag ingen större refinansieringsrisk, dels då konjunktur och ränteläge är gynnsamt för branschen, samt den försiktighet som bankerna haft i sin hantering av fastighetskrediter. Rädslan för kreditförluster, och den oro som rått på marknaden har från bankernas sida lett till att förhandlingarna med fastighetsbolag varit en form av balansgång, där det finns en viss acceptans för brutna lånevillkor under förutsättning att kassaflöde täcker räntor och amorteringar. De nya regleringar som diskuteras nationellt och internationellt i finanskrisens spår påverkar uppsatsens undersökning angående en framtida utveckling mot finansiering via kapitalmarknaderna för fastighetsbolagen. Tillgängligheten och prissättningen på traditionella banklån, och utformning av framtida kapitaltäckningskrav kommer ha en mycket stark påverkan på denna utveckling.

5 Förord Vi vill framföra ett mycket stort tack till alla de personer som hjälpt oss göra detta examensarbete möjligt. Vi vill först och främst tacka vår mentor Birgitta Leijon, VD på Aareal Bank Sverige, som väckte vårt intresse för ämnet och som sedan bistått med både vägledning och intervju. Vi vill även ge ett stort tack till Sven Olof Johansson VD, på FastPartner, Göran Lind, f.d. Kreditchef på Nordea, Björn Lindström, Finanschef på Vasakronan och Mattias Malmberg, Kundansvarig Stora företag på Swedbank, de skall alla veta att vi uppskattat att ha fått träffa dem och att de tagit sig tid att besvara våra frågor. Mikael Cleland, Ekonomichef på Wåhlin Fastigheter, skall också ha ett stort tack för de utförliga svar han skickat oss. Sist men inte minst vill vi tacka vår handledare Professor Kent Eriksson för hans fantastiska vägledning. Vi har haft många givande möten under arbetets gång, där vi varje gång fått svar på de oräkneliga frågor vi haft, utan honom skulle inte denna uppsats ha varit möjlig. Förhoppningsvis kommer denna uppsats ge läsaren en klarare bild av en mycket aktuell, men sällan sammanställd fråga. Fastighetskrediter, och refinansiering av dessa, är något vi själva sedan relativt nyligen blivit bekanta med. Det är ett ämne av stor komplexitet som är avsevärt mer intresseväckande än vi någonsin kunnat ana. Stockholm, den 26 maj 2010 Herman Donner och Victor Svensk

6 Innehållsförteckning 1. Introduktion Inledning Problemdiskussion Syfte Avgränsning Disposition Finanskrisen och dess bakgrund Metod Val av metod Reliabilitet Validitet Replikabilitet Teori Refinansiering Den svenska fastighetsfinansieringsmarknaden Kapitalmarknaderna Företagscertifikat Företagsobligationer Hedging Derivat Kreditlinor Marknadsteori Efficent market hypothesis Principal Agent Theory Disaster Myopia Market Timing Theory... 19

7 3.2.5 Pecking Order Theory Trade-Off Theory Empirisk studie Presentation av intervjuade företag Aareal Bank Nordea Swedbank FastPartner Vasakronan Wåhlin Fastigheter Resultat Banker Resultat Fastighetsbolag Analys Diskussion & Slutsats Källor Tryckta källor Webbaserade källor Intervjuer: Intervjuer Bank Intervjuer Fastighetsbolag Bilagor:...45

8 1. Introduktion 1.1 Inledning Fastighetsinvesteringar är en kapitalintensiv bransch, där köp genomförs med stor belåning. Den för branschen generellt sett höga belåningsgraden jämfört med andra branscher medför andra typer av risker och finansieringsförutsättningar. Den stora våg av refinansieringar som ligger framför oss är en stor orsak till debatt, och enligt konsultfirman KPMG är summan för 2012 minst ca 700 miljarder kronor, varav ca 40 % härrörs till kommersiella fastigheter (Thunander, 2010). Artiklar som behandlar den problematik som ligger framför oss, med spekulationer kring konsekvenserna av refinansieringen av fastighetskrediter de närmaste åren visar på ämnets aktualitet. Denna kandidatuppsats behandlar hur refinansieringsmöjligheterna för svenska fastighetsbolag ser ut idag, samt hur förutsättningarna för refinansiering påverkats av en finanskris och den efterföljande lågkonjunkturen. Denna konjunkturnedgång har till skillnad från tidigare konjunkturnedgångar haft sin uppkomst hos bankerna, vars misstro mot varandra ledde till en icke fungerade interbankmarknad och således en global brist på kapital. Denna kapitalbrist medförde både oförmåga och ovilja från bankerna att i sin tur bevilja krediter till sina kunder. De för fastighetsbolag vanliga uppläggen med syndikerade lån med flera inblandade banker och de speciella svårigheter vid refinansiering som flera aktörer medför kommer vår uppsats att belysa och undersöka. Vi skall ge läsaren en bild av hur förutsättningarna för refinansiering sett ut för svenska fastighetsbolag sedan finanskrisens utbrott. Hur bolagens räntebindningstider, lånestrukturer och val av finansiering påverkar de problem som företagen ställts inför, och de lösningar som kan komma att förebygga den problematik som kan ha uppstå i framtiden. De ränte- och kapitalbindningstider som fastighetsbolagen har på sin lånestock påverkar den underliggande risk som varje fastighetsbolag ställs inför när lånen skall förnyas. De olika finansieringslösningar som olika bolag har valt skall i vårt arbete jämföras och analyseras, det vill 1

9 säga bolag som valt att sitta på längre respektive kortare lån, eller finansierat sig genom alternativa lösningar vid sidan av bankerna. Hur svenska fastighetsbolag har hanterat sin refinansiering sedan finanskrisen, där bankernas ändrade förutsättningar i sin tur lett till nya kravbilder för kredittagarna, är något uppsatsen kommer att belysa. De finansieringsproblem som eventuellt kan komma att uppstå kommer att analyseras. Skillnaderna och de konsekvenser som olika val av finansiering får är av intresse. Konventionella finansieringsupplägg med banklån, respektive en finansiering via kapitalmarknaderna kommer att undersökas. De för- respektive nackdelar som aktörer upplever och vilka resonemang som ligger bakom de finansieringsupplägg som valts kommer genom kontakter med fastighetsmarknadens aktörer klarläggas. 1.2 Problemdiskussion Refinansiering och den underliggande risk som lån innebär är i sig ingen ny fråga, det vår uppsats skall undersöka och försöka besvara är hur denna riskbild påverkats av finanskrisen; varför och hur fastighetsbolagens situation påverkats gentemot finansiärer. Hur väl bankerna hanterat sin fastighetsutlåning är det som idag prövas och hur de finansieringar som under den senaste högkonjunkturens sista år påverkat problemnivån på de refinansieringar som nu, och under nästkommande år, skall ske. För att få svar på frågeställningen om hur förutsättningarna för refinansiering av fastighetskrediter ser ut idag behövs svar på vilka problem som fastighetskrediter historiskt sett medfört och varför banker är så benägna att låna ut till en sektor som det i ett historiskt perspektiv ofta skett en stor överutlåning till (Lewis, 1994). Problematiken kring fastighetsutlåning har i boken Debt, Financial Fragility, and Systemic Risk undersökts, med slutsatserna att denna typ av krediter medför en mängd underliggande problem. Dessa problem är framförallt den stora informationsassymetrin mellan låntagare och långivare som dessutom blir mer svårgenomtränglig på grund av heterogenitiken i branschens natur. Alla fastigheter är unika och att bilda sig en god uppfattning om en fastighet kräver ofta stora resurser för en utomstående jämfört ägaren. Legal komplexitet och en låg omsättningsbarhet med höga 2

10 transaktionskostnader till följd är besvär som är nära förknippade med fastighetskrediter. Fastighetsinvesteringars krav på långsiktighet och hög belåning, med en stor räntekänslighet som följd, är en kombination som medför att fastigheter förknippas med större risk än andra tillgångsslag (Lewis, 1994). Med vetskap om dessa problem fastighetsutlåning medför blir just utredandet av bankernas motiv för att låna ut till denna bransch av intresse att undersöka. Att fastigheter idag, men även historiskt sett, är en avsevärd del av den totala tillgångsmassan, gör att de blir en ofrånkomlig del i bankernas utlåning. Detta är dock inte den enda förklaringen. Faktum är att fastighetslån är väldigt enkla verktyg för bankerna att snabbt expandera sina balansräkningar, vilket är en starkt bidragande orsak till bankernas agerade. Bankernas konkurrens om marknadsandelar överskuggar ofta de medföljande riskerna av en stor koncentration fastighetslån. Även de höga avgifter som fastighetslån medför ger bankerna incitament att negligera de risker som senare kan komma att drabba banken. Denna utveckling accelereras i perioder av högkonjunktur, framförallt på grund av disaster myopia enligt Lewis (1994). Disaster myopia angav den Brittiska riskbankschefen för finansiell stabilitet Andrew Haldane som; Essentially this is positive thinking that increases the longer since the last disaster och detta är en av de orsaker som angavs som förklaring till varför de brittiska bankerna inte klarade sin riksbanks stresstest. (Henderson 2009). Problematiken kring fastighetsutlåning och de bakomliggande orsakerna till att den negligeras av bankerna ger oss en bra problembakgrund. Den situation vi har idag, som vår uppsats skall behandla är dock mer komplex då frågan om refinansiering är ett framtida besvär vars utveckling vi ännu inte sett. I nuläget har de svenska storbankerna inte drabbats av några större kreditförluster på hemmamarknaden och inte dragit in lån i större omfattning (Lind , Ingves 2008). Dock gör detta inte refinansieringarna som ligger framför oss ointressanta att utreda. Det vi vill undersöka är hur dessa krediter i dag behandlas och betraktas med dagens ögon, efter finanskrisens utbrott, och hur dagens förhållningssätt eventuellt kan skilja sig från de bedömningar som gjordes några år tidigare. Dessa kreditbedömningar kan kopplas till Market Timing Theory, teorin kring att försöka förutsäga framtida marknadsutveckling i investeringsbeslut, ofta genom ekonomisk data eller andra tekniska indikatorer (investopedia.com). Bankernas förutsägelser kring framtidsutvecklingen för fastighetsmarknaden, och därmed lönsamheten på projekten som skall refinansieras, är kopplade till deras kravbild 3

11 gentemot kunden. Problem uppstår när banken fallerat i sina förutsägelser, och då beviljar krediter på felaktiga grunder, med en besvärlig refinansieringsdiskussion vid kredittidens slut som följd. De olika val av finansieringsstruktur som fastighetsbolag valt, blir i belysning av Market Timing Theory en fråga även för banken, då kundens felaktiga kalkyler i slutändan drabbar finansiären. Bankernas agerande i denna senaste högkonjunktur, men även i ett mer historiskt perspektiv, ger oss en förklaring till varför och hur vi hamnade i dagens situation med banker överexponerade gentemot fastigheter och krediter av tveksam kvalitet. Denna historiska förklaring ger oss dock inte svaret på vad som nu kommer till att ske när dessa lån skall refinansieras och omförhandlas, vilket vår uppsats skall behandla. Vad mötet mellan fastighetsbolag och finansiärer kommer att utmynna i är det som kommer att bestämma de framtida konsekvenserna av de refinansieringar vi har framför oss. Grundläggande marknadsteori är att detta kommer att leda till ett möte där tillgång och efterfrågan på kapital möts och prissätts efter risk. Detta har dock inte fungerat, där prissättningen av risk historiskt sett ofta inte fungerat. Bankerna i högkonjunkturen prissatte risken för lågt, med riskpremier närmare 0 under 2007 och periodvis negativt riskpåslag under 80-talet (Nyberg, 2009). Dessa repetitioner av marknadsmisslyckande får oss att undra om inte det motsatta riskerar att ske i dagens situation, med en för hög prissättning av risk, alternativt en felbedömning av risker som resulterar i en högre riskpremie. Bristen på finansiärer villiga att teckna nya lån, och finansiärer som står inför kreditförluster vid uppsägning av befintliga lån, kan resultera i en marknad liknande en som anges just när Market Failure skall beskrivas; att tillgång och efterfrågan inte når en jämvikt med en inoptimal allokering av resurser som följd (investopedia.com). Detta då just marknadssituationen mellan låntagare och banker präglas av tröghet och brist på valmöjligheter. Hur bankmarknaden kommer att hantera dessa förhandlingar och vilka konsekvenser detta sedan får på den kommersiella fastighetsmarknaden, är de faktorer som kan ge oss ett uppskattat framtida scenario. I ett refinansieringsperspektiv blir de eventuella besvär som finansiering via kreditmarknaden kan medföra jämfört med traditionell lånefinansiering intressant. Hur dessa alternativa finansieringslösningar som vissa aktörer redan idag använder, i form av företagscertifikat, obligationer och andra instrument tänkta att handlas på kreditmarknader, påverkar refinansieringsprocessen är något vi idag inte känner till. Genom vår undersökning skall de 4

12 aktörer som valt respektive lösningars resonemang klarläggas; varför dessa alternativa lösningar ännu inte är särskilt utbredda idag och om en brist på finansiering kan ändra detta? (Mauritzon, , Malmberg ) Som stöd för att försöka förutsäga en framtida utveckling på marknaden för fastighetsfinansiering kan Stewart C. Myers och Nicolas Majlufs Pecking Order Theory från 1984 användas som stöd. Denna teori innebär i korthet att företag rangordnar sina finansieringsalternativ utifrån hur stor uppoffring de medför, från intern finansiering till eget kapital. Detta innebärande att det minst attraktiva alternativet är eget kapitaltillskott från ägarna. Rangordningen blir enligt teorin att internt kapital först och främst används, när detta är uttömt tar företaget upp lån och först när nya krediter inte är rationellt tillförs kapital från ägarna (Brealey, Myers och Allen, 2008). Detta enligt Principle of least effort innebärande att alltifrån människor, djur och väl utvecklade maskiner alltid väljer det alternativ som innebär minst motstånd, det vill säga kräver minst egen insats. Ett bra exempel är att en medarbetare i en organisation nöjer sig med att tillfråga en kollega på samma våningsplan när kollegans expertis behövs, snarare än att tillfråga en avsevärt mer kompetent person i ämnet som befinner sig på andra sidan gatan. Detta förutsatt att kollegan på samma våningsplan har en godtagbar kunskapsnivå (Zipf, 1949). Dessa teorier ställda i relation till refinansieringen av fastighetslån och hur bankernas krav och prissättning ser ut jämfört med kreditmarknaderna skall i vår uppsats prövas. Kommer fastighetsbolagen att välja finansieringsalternativ enligt Pecking Order Theory och Principle of least effort? Och vilket alternativ kommer det i sådant fall att vara? 1.3 Syfte Syftet med denna kandidatuppsats är att studera hur svenska fastighetsbolag har hanterat sin finansiering under finanskrisen och hur de upplevt möjligheterna för refinansiering jämfört med innan krisen. Arbetet skall belysa hur kapital och räntebindningstider på lånestocken påverkar risknivån för säkrad finansiering och vilka finansieringsalternativ olika aktörer på fastighetsmarknaden valt. Vid sidan av fastighetsbolagen kommer studier av bankerna som finansierar dem stödja oss i att beskriva och undersöka situationen. 5

13 Uppsatsen kommer att undersöka hur bankernas refinansieringskrav ser ut för fastighetsbolag på den kommersiella marknaden och om de är ungefär densamma som tidigare, eller om de ändrats, och i sådant fall hur. Vi vill veta om det finns risk för indragna lån och vilka följdkonsekvenser detta skulle få. Vi vill veta hur refinansieringsprocessen upplevs av svenska fastighetsbolag, om fastighetsbolagen uppfattar några problem eller svårigheter och vilka eventuella konsekvenser dagens upplevda situation kan tänkas få på fastighetsbolagens framtida finansiering. Uppsatsen är således dels deskriptiv i sin beskrivning av ämnet, men vi använder oss även av en kvalitativ undersökning för att försöka ta reda på orsakssambandet som givit upphov till detta. 1.4 Avgränsning Uppsatsen kommer endast att baseras på svenska fastighetsbolag, då främst fastighetsbolag med en för uppsatsen intressant lånestruktur, detta för att exkludera till exempel företag med stort eget kapital och i en branschjämförelse låg riskaptit. Endast ett svenskt fokus är för oss tvunget dels då vi arbetar från Stockholm, samt att de svenska bankernas fastighetsutlåning i utlandet, då främst baltstaterna med lånesstockarna som skall omförhandlas där, är ett i sig självt intressant uppsatsämne. Uppsatsen kommer endast att fokusera på de refinansieringsproblem på befintliga lån som uppstått för fastighetsbolagen under finanskrisen och inte behandla bristen på möjligheter för nyfinansiering eller finansiering rent generellt. Motiveringen till denna avgränsning ligger främst i att en eventuell förändring i kravbild från bankernas sida inte är särskilt intressant för oss, utan är en del av i hur marknaden fungerar och följer konjunkturen. Det som skall utredas är just förändringen i förutsättningar att refinansiera befintliga lån och vilken utveckling som kan tänkas ske på området. 1.5 Disposition I Kapitel 1 redovisas bakgrunden till valet av uppsatsämne, vår problemformulering och bakgrunden till denna, både i avseende av ämnesval och mer generellt om den finanskris vars påverkan på fastighetsbolag vi skall undersöka. Syfte och avgränsning tydliggör det ramverk vi 6

14 arbetat inom. Kapitel 2 innehåller vårt metodikval med motivering till detta, samt förklaring och beskrivning av metodikens reliabilitet, validitet och replikabilitet. Kapitel 3 är det kapitel som beskriver de termer och ämnesområden detta arbete skrivs inom, med terminolog kring kapitalmarknaderna och dess sammanhang i relation till de finansiella instrument som behandlas i uppsatsen. Kapitlet innehåller fakta kring de akademiska teorier vi i detta arbete haft som bakomliggande och återkopplande lära i den senare analysen. Kapitel 4 redovisar resultaten av de intervjuer som vi genomfört, indelat i resultatredovisning av intervjuade företrädare för banker, respektive fastighetsbolag. Analysen i kapitel 5 är en återkoppling till problemdiskussionen med teori och frågeställningar, i relation till våra resultat i empirin. Kapitel 6 innehåller avslutningsvis vår slutsats och diskussion kring denna. 1.6 Finanskrisen och dess bakgrund Problemen med de idag välkända subprime-lånen slog ner som en blixt i finansvärlden. Från 1996 till 2006 fördubblades dessa lån i USA och när räntorna började stiga 2005 började problemen ta form (Ingves, 2008). När fastighetspriserna föll försvann sedermera möjligheten att ta ytterligare lån på bostaden för att klara av räntebetalningarna och amorteringarna, vilket i sin tur gav uppskov till bolåneinstitutens ökande kreditförluster. Just konceptet med refinansiering av bostaden, nya lån som skulle täcka kostnaderna för det befintliga, var en vanlig lösning på problematiska lån med betalningsoförmögna kunder. Ett koncept vars underliggande krav för att fungera är en fastighetsmarknad på konstant uppåtgående. Dessa lån paketerades om och såldes vidare som så kallade "mortgage backed securities", därav stannade inte kreditrisken hos bolåneinstituten utan hos de som köpte risken för att få del av betalningsflödena. Upplägget förde risken vidare världen över och möjliggjorde en accelererande utlåning från bankerna då lånen inte belastade balansräkningarna. När kreditförlusterna började uppstå var förlusterna och genomslagskraften på världens finansinstitut svåra att överblicka. Problematiska fastighetslån i USA fick konsekvenser för aktörer på hela världens finansmarknader. De så kallade "strukturerade kreditriskprodukter" som skapats då produkter packats om och ingått som komponenter i en annan produkt och på så vis skapas tillgångar som passar för investerare med olika preferenser vad gäller risk och avkastning. Detta gjordes för att göra illikvida tillgångar likvida (Ingves, 2008). Produkternas komplicerade struktur försvårade bedömningen av dess kreditbetyg, då de inte tar hänsyn till hur riskerna är fördelade och relaterade till varandra, vilket ledde till ytterligare investeringar i de felbedömda produkterna. Allt detta fick följderna att krisens geografiska spridning blev större än någonsin tidigare i historien (Ingves, 2008). 7

15 När problemen med subprime-lånen började komma upp till ytan och bli kända fick bankerna allt svårare att refinansiera sig via interbankmarknaden då det var nästintill omöjligt att avgöra vems balansräkning som direkt eller indirekt var utsatt. Högre räntor på interbankmarknaden, till följd av den minskade likviditeten, blev för bankerna problematiskt, men detta leder dock inte per definition till att bankerna får likviditetsproblem enligt den svenska riksbankschefen Stefan Ingves (Ingves, 2008). Detta sågs i de svenska storbankerna som på grund av sin starka soliditet och begränsade exponering mot just dessa instrument klarade sig relativt bra undan kreditförluster och problem med likviditeten krisen igenom (Ingves, 2008). En likhet mellan subprime-krisen och den svenska bankkrisen på 90-talet var att bägge kriser initierades med en prisuppgång på aktier och fastigheter, där fastighetspriserna inte var beroende av fundamentala faktorer som efterfråga, hyra och vakanser, utan på ett lägre avkastningskrav. I slutet av 2007 var riskpremien närmare noll, vilket kan jämföras med vid slutet i 80-talet när riskpremien var negativ i relation till den riskfria placeringen (Nyberg, 2009). Då fastighetslån är bankernas enskilt största exponering ger detta upphov till potentiella kreditrisker. På 90-talet uppgick de svenska bankernas exponering till nästan en tredjedel av den totala utlåningen, men idag är den nere på ca 20 %, vilket fortfarande är av betydande storlek (Nyberg, 2009). Följaktligen skapade detta en underskattning av riskerna och bankerna tog inte tillräckligt betalt för kreditrisken. Riskerna eldades på ytterligare av att bolag med sämre kreditvärdighet ökade sitt kreditbetyg med hjälp av att så kallade monolines, försäkringslösningar på obligationslån, vilket pressade ner räntorna dessa kunde säljas för. Detta kan liknas med kreditförsäkringarna som ställdes till bankerna under 90-talet i Sverige och som sedan när krisen kom inte kunde realiseras och således förvärrade bankernas situation hade obligationer till ett värde av 3300 miljarder dollar försäkrats av monolines, med en tilltagande försäkring av subprime-lån (Ingves, 2008). Att de svenska bankerna relativt nyligen hade upplevt en liknande kris gjorde att de inte utsatte sig för lika mycket risker som stora delar av omvärlden. Det som definitivt var en av de största orsakerna till att krisen inte blev lika förödande för Sverige den här gången var dock att riksbanken inte hade någon fast växelkurs att försvara, utan kunde sänka räntan till den idag historiskt låga nivån 0,25 % i juli 2009 (Sveriges Riksbank). En annan faktor har varit den begränsade nybyggnationen de senaste åren i jämförelse med åren före den svenska bankkrisen. Även bankernas kreditbedömning har ändrat fokus sedan 90-talet. En fokusförflyttning från säkerheter, som historien lärt oss kan ändra värde ganska snabbt, till ränte- och amorteringsförmåga genom de kassaflöden fastigheten genererar (Nyberg, 2009). 8

16 Enligt Ingves uppstår kriser av balansräkningar i obalans, det vill säga en obalans mellan bolagets tillgångar och dess finansiering. För att dra en parallell till bankväsendet kan förenklat sägas att bankens tillgångar består av illikvida företags- och hushållsutlåningar medan bankens finansiering är mycket likvid i form av lån från interbankmarknaden, värdepappersmarknaden samt inlåning från allmänheten, i kort: utlåning på långa löptider som finansieras på korta löptider (Ingves, 2008). Under vanliga förhållanden är detta inte något problem, men när finansiärernas förtroende sviker genom bland annat kriser är denna transformation väldigt känslig. Tror allmänheten att den specifika banken, eller banksystemet i stort, har problem kan det få till följd att bankernas privatkunder räds en förlust av dess pengar och om oron sprider sig kan en så kallad bank run ta form. Aldrig tidigare har bankerna varit så känsliga för likviditetsproblem på värdepappersmarknaderna som under 2007 och när nyheterna nådde allmänheten skapades en fruktad uttagningsanstormning mot brittiska Northern Rock. Banksystemets stora samhällsekonomiska roll, som mellanhänder för låntagare och insättare, och de många tjänster som de erbjuder i form av betalningsmedel, kreditkort och liknande, medför stora samhällsfaror om de fallerar. Risken för spridningar via direkta exponeringar banker emellan ökade behovet av de stora åtgärder som den brittiska riksbanken åtog (Ingves, 2008). Detta för att förhindra ett problem för hela banksystemet och avvärja en dominoeffekt. De brittiska myndigheterna lyckades trots sina åtgärder inte motverka uttagningsanstormningen och en bank run var ett faktum. Den 22:a februari 2008 tog den brittiska staten över banken, men det var inte förrän den 15:e september samma år som krisen klev in i sitt värsta skede. Det var då den över 150 år gamla amerikanska investmentbanken Lehman Brothers ansökte om konkursskydd. I samband med detta sjönk likviditeten till närmare noll på interbankmarknaden och krisens genomslag ökade den redan befintliga konjunkturnedgången som tagit fart världen över, vilket ledde till att världsproduktionen minskade till nivåer vi inte skådat sedan krisen på 1930-talet (Nyberg, 2009). Detta ledde till att den amerikanska kongressen godkände ett finansiellt stödpaket på 700 miljarder dollar. Den amerikanska finansmarknaden sjönk till den lägsta nivån på ett decennium, värdet på aktiemarknaden var 8,3 biljoner dollar lägre sedan krisens början ett år tidigare (Bajaj, Healy, ). Lån till större företag minskade under sista kvartalet 2008 med 47 %, jämfört med kvartalet innan, och med 79 % jämfört med toppen i oktober 2007 (Ivashina, Scharfstein, 2008). I Sverige har regeringen genomdrivit mindre åtgärder än i de flesta andra industrialiserade länder, vilket medfört i jämförelse relativt goda statsfinanser. Riksbankens rekordlåga styrränta på 0,25 % har bidragit till att stävja en ekonomisk kollaps. Som litet exportberoende land har Sverige klarat krisen bättre än vad som kunnat befaras. Prisfallen på kommersiella fastigheter har varit 9

17 moderata, % i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö (2:a kvartalet 2009 på årsbasis) (Nyberg 2009). Privatbostäder i form av villor, bostadsrätter och fritidshus har i Sverige haft prisuppgångar till skillnad mot större delen av Europa. Detta i kombination med att arbetslösheten i Sverige främst har drabbat industriregioner och skonat storstäderna. De svenska storbankernas kreditförluster har varit modesta, men ändock 30 miljarder kr under första halvåret 2009, varav 44 % härrörde sig från de baltiska staterna. Detta motsvaras av 0,84 % av den totala utlåningen (Nyberg, 2009). Ett tecken på att de svenska storbankerna haft problem är att tre av fyra har genomfört nyemissioner och ingen bank har gjort utdelningar under krisåren. Detta kan ändå ses som positivt då detta betyder att bankerna klarat sig utan statligt stöd, och istället har kunnat söka kapital på den privata marknaden, vilket varit omöjligt i länder som i större utsträckning påverkats av krisen i banksystemet (Nyberg, 2009). I dagens läge verkar tongångarna om den svenska ekonomin vara försiktigt optimistiska, om än med undantag, när ekonomer och framstående bedömare tillfrågas. CB Richard Ellis spår den största BNP ökningen i Norden för Sverige med 2,7 % samt den lägsta inflationen 0,5 % (CB Richard Ellis, 2009), Jones Lang LaSalle spår även de en BNP ökning på 2,7 %, men en inflation på 1,6 % (Jones Lang LaSalle, 2010) varav Newsec spår en mer försiktig BNP ökning med 1,5 % samt en inflation på 1 % (Newsec, 2010). Enligt konjunkturinstitutet har den svenska konjunkturnedgången börjat plana ut, och BNP-tillväxten förutspås till 2,7 % för 2010 och 3,3 % 2011, detta i jämförelse med den skarpa nedgången på 4,4 % för 2009 (Konjunkturinstitutet, ). Arbetsmarknaden spås klara sig relativt väl i storstadsregionerna, framförallt då tjänstesektorn drabbas i mindre utsträckning än industrin, om än med nedgångar i bägge sektorer (Konjunkturinstitutet, ). Jobbtillväxten är i Stockholm fortfarande stabil enligt Newsec Property Outlook för våren De stora varsel som industrin upplevt har framförallt drabbat industrianpassade fastigheter, och utvecklingen för denna bransch är dessutom beroende av omvärldens ekonomiska utveckling och köpsug för Svensk export. Denna påverkan visas tydligt av att Svensk export till 73,7 % går till Europa, och 7,3 % till Nordamerika (SCB). 10

18 2. Metod 2.1 Val av metod Vi använder oss i uppsatsen av en kvalitativ deskriptiv metod. Detta betyder att vi beskriver fenomenet fastighetsrefinansiering efter finanskrisen för att kunna förstå varför detta är ett problem, inte för att föreslå en lösning. Detta görs med vägledning av krisens bakgrund, teorier relaterade till ämnet, olika instrument och alternativa lösningar samt kvalitativa undersökningarna. Vi använder oss av den kvalitativa metoden vid informationsinsamling då den bäst lämpar sig för syftet med uppsatsen. Det som söks är en mer ingående syn i ämnet, vilket vi anser inte ges genom en stor, anonym statistiskt undersökning i kvantitativt manér, utan detta uppnås bäst genom mer utförliga frågor med få parter som ger oss en större förstålelse för ämnet. För att uppnå detta utförs intervjuer med ett fåtal utvalda publika fastighetsbolag samt banker som står för fastighetsbolags finansiering, vilket ger oss fokus på både utbuds- och på efterfrågesidan. Samma frågeformulär med ett flertal djupgående frågor kommer att användas vid intervjuerna, men även följdfrågor vid behov. Resultaten av den empiriska studien analyseras sedan med våra egna kunskaper inom ämnet och jämförs med tidigare forskning och teorier inom området för att urskilja ett orsakssamband som kan ge vägledning till slutsatser. Frågornas djup och diskuterande karaktär leder till att de intervjuades svar i sig är en tolkning av information och således en form av analys. Svaren sammanställs sedan och analysera i ett större sammanhang Sökning efter forskning och information inom ämnet kommer att i så stor utsträckning möjligt ske från de mest gedigna källorna tillgängliga. Dessa rankas från högst till lägst där till exempel Riksbanken, Oxford Scholar och andra företags och forskningsinstitut rankas högst, följs av nyhetsarkiv som New York Times, Wall Street Journal och till sist, vid ytterligare behov och relevans, av bloggar samt lägre rankade medier och källor. Vid de tillfällen då lägre rankade medier använts som källa är det i klarläggandet av mindre centrala delar av undersökningen, som också är av mer välkänd natur. Ett exempel på detta är investopedia.com, ett av Forbes Digital ägt uppslagsverk för finansterminologi. Denna bedöms ha en högre tillförlitlighet än andra webbaserade uppslagsverk med anonyma författare, likt Wikipedia, i och med sin association till en känd mediekoncern som Forbes. Dessa typer av källor har använts i delar av uppsatsen som är av mer allmän karaktär, med beskrivningar och begrepp av mer allmän kännedom och utan direkt 11

19 påverkan på uppsatsens slutsats. Det tåls att tillägga att om det hade varit möjligt tidsmässigt hade självklart den kvantitativa metoden varit ett bra komplement, men vi anser att detta inte kommer att vara görbart. Nackdelen med användandet av en kvalitativ metod är att den merparten av empirin baseras på de djupgående intervjuerna och då dessa kan skilja sig mycket beroende på intervjuobjekt och tid för intervjun kan det vara svårt att anse resultatet som generella. 2.2 Reliabilitet Beskriver hur tillförlitlig studien är, hur väl testet mäter det som det mäter, det vill säga om den kan upprepas med samma resultat (Nationalencyklopedin). Komplikationerna vår studie stöter på är att intervjuerna, som är största delen av den empiriska studien, kan vara svåra att återskapa då dessa kommer att spegla både ren fakta och intervjuobjektens personliga åsikter vid tiden för intervjun. Den information och forskning som används för att stödja den fakta som uppnås genom intervjuerna är publicerad, och därav tillgänglig för alla, vilket ökar replikabiliteten på studien vilket ger en hög reliabilitet. 2.3 Validitet Validiteten är hur väl studien mäter det som avses att mäta, alltså avsaknaden av systematiska mätfel (Nationalencyklopedin). Då intervjuerna lämnar stort utrymme för misstolkningar och vinklingar till följd av objektets och företagets åsikter, vilket kan leda till missvisande reslutat, får detta anses bidra till en lägre validitet. Detta kommer självfallet att försökas hålla till ett minimum med hjälp av välformulerade frågor, inspelning vid tillåtelse samt kritiskt granskande av svaren. 2.4 Replikabilitet Ett mått på hur väl studien kan upprepas av någon med tillräcklig kunskap och uppvisa samma resultat. Som tidigare nämnt så är de genomförda intervjuerna svåra att exakt återskapa, vilket leder till en minskad replikabilitet, men då all forskning som används är tillgänglig för allmänheten ökar det i sin tur replikabiliteten. 12

20 3. Teori 3.1 Refinansiering Refinansiering innebär det tillfälle när ett lån skall förnyas och omförhandlas, till exempel skall ett lån på fem år refinansieras vid utgången av kreditbindningen år fem, alternativt om något annat skäl för omförhandling skett, exempelvis att lånevillkor brutits eller andra nya omständigheter uppstått. Refinansiering kan ha betydelsen av att ersätta ett äldre lån med ett nyare, likväl som att skjuta fram förfallodagen på ett befintligt lån. I denna uppsats är innebörden av refinansieringstillfälle den tidpunkt då ett lån som förfallit, alternativt snart skall förfalla, omförhandlas och förnyas Den svenska fastighetsfinansieringsmarknaden Finansiering av fastighetslån för kommersiella aktörer har traditionellt sett varit genom banklån. Denna finansieringsform står för den absoluta lejonparten av kommersiella fastighetskrediter i Sverige idag. Vid sidan av detta finns alternativa former av extern finansiering i form av olika sätt att emittera skulder via kapitalmarknaderna. Hanteringen av ränterisken i fastighetsbolag görs ofta genom en form av risksäkring, kallat hedging, innebärande en gardering gentemot ogynnsam ränteutveckling genom inköp av olika derivat som handlas på kapitalmarknaderna. Dessa marknader används således av fastighetsbolag dels för hantering av ränterisk i förhållande till banklån och dels i upplåningssyfte, då genom att fastighetsbolaget ställer ut obligationer eller certifikat tänkta att köpas av investerare för att generera finansiering för bolaget. Innebörden av dessa begrepp förklaras i texten nedan, för att ge läsaren en förståelse för infrastrukturen kring fastighetsfinansiering och kapitalmarknadernas roll, dels som finansieringsalternativ, men även som marknad för hantering av ränterisk och finansieringsstruktur. 13