OMRÅDEN I BEHOV AV PLANERING

Transkript

1 OMRÅDEN I BEHOV AV PLANERING ANVISNING Den här anvisningen gäller ansökan om bygglov på områden i behov av planering. OMRÅDEN BEHOV AV PLANERING Med ett område i behov av planering avses ett område där det för att tillgodose behov i anslutning till användningen är skäl att vidta särskilda åtgärder, såsom att bygga vägar, vattenledningar eller avlopp eller att ordna friområden (Mark- ByggL 16 ). Hela det område inom Helsingfors stad som inte har stadsplan är ett område i behov av planering. Paragrafer som gäller områden i behov av planering finns i markanvändnings- och bygglagen 16 och 137 samt -ordningen 90. Planeringsbehov på strandområden behandlas i lagens 72. AVGÖRANDE OM PLANERINGSBEHOV FATTAS AV STADSSTYRELSEN Beviljande av bygglov på ett område i behov av planering med undantag av strandområden förutsätter avgörande om planeringsbehov (jmf med tidigare undantagstillstånd för tätbebyggelse eller dylika). Ansökan inlämnas till byggnadstillsynen. Avgörande om planeringsbehov bereds av Servicehelheten för markanvändning och stadsstruktur. Avgörande om planeringsbehov fattas av stadsstyrelsen. Projekt på strandområden kräver ändå undantagsförfarande. INNEHÅLL OMRÅDEN BEHOV AV PLANERING 1 AVGÖRANDE OM PLANERINGSBEHOV FATTAS AV STADSSTYRELSEN 1 BYGGFÖRBUD 2 SÄRSKILDA FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR BEVILJANDE AV AVGÖRANDE OM BEHOV AV PLANERING 2 HANDLINGAR SOM KRÄVS FRÅN SÖKANDEN 2 HÖRANDE OCH UTLÅTANDE 3 BESLUT OCH BESVÄRSRÄTT 3 STRANDOMRÅDE SOM OMRÅDE I BEHOV AV PLANERING 4 Byggande av en ekonomibyggnad som hör till en redan befintlig bostad eller lantgård kräver inte avgörande om planeringsbehov (MarkByggL mom.). Byggande av en tillfällig byggnad, som med beaktande av dess konstruktion, värde och användningsändamål har planerats att stå på platsen högst fem år, är möjligt utan avgörande om planeringsbehov, om projektet inte har betydande inverkningar. Bibehållande av den ifrågavarande byggnaden efter fem år kräver avgörande om planeringsbehov. Då bör också behov av skyddsrum övervägas. I ett avgörande om planeringsbehov kan bestämmas att byggnaden kan byggas för en viss tid. Då är inverkan på markanvändning ringa. I ett tillståndsbeslut kan nödvändiga bestämmelser inkluderas, t.ex. tidsfrist (MarkByggL 141 ).

2 2 På ett område i behov av planering krävs avgörande om planeringsbehov för byggande av en byggnad eller för med det jämförbart reparationseller ändringsarbete, utvidgning av en byggnad eller ökning av våningsyta eller om arbetet uppenbart kan inverka på användarnas säkerhet eller hälsa. Avgörande om planeringsbehov behövs också för väsentlig ändring av användningsändamål av en byggnad eller en del av den, t.ex. när en fritidsbostad ändras till ett permanent bostadshus någon annanstans än på strandområdet (MarkByggL mom.). Avgörande om planeringsbehov kan gälla flera än en byggplats förutsatt att förutsättningar för beviljande av avgörande om planeringsbehov uppfylles. BYGGFÖRBUD Om ett område inte har gällande stadsplan (område i behov av planering) och byggförbudet har utfärdats på området för utarbetande av stadsplan (Mark-ByggL 53 1 mom.) behöver byggandet både avgörande om planeringsbehov och beviljande av undantag från byggförbudet. I ett sådant fall avgör stadsstyrelsen båda dessa med samma beslut. Förbudet mot planeringsbehov på strandområden (MarkByggL 72 1 mom.) kvarstår, även om det på området skulle träda i kraft byggförbud för utarbetande av stadsplan (MarkByggL 53 1 mom.). Då behöver projektet stadsstyrelsens beslut om undantag från byggförbudet. SÄRSKILDA FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR BEVILJANDE AV AVGÖRANDE OM BEHOV AV PLANERING Beviljande av avgörande om planeringsbehov på ett område i behov av planering förutsätter att byggandet inte förorsakar olägenheter med tanke på planläggningen eller annan reglering av områdesanvändningen samt inte leder till negativ samhällsutveckling, och är lämpligt med tanke på landskapet och inte försvårar bevarandet av särskilda natur- eller kulturmiljövärden eller tillgodoseendet av rekreationsbehoven (MarkByggL mom.). 4.2 Byggande på ett område i behov av planering får inte leda till byggande som har betydande konsekvenser eller medföra betydande skadliga miljökonsekvenser eller andra betydande och skadliga konsekvenser (MarkByggL mom.). HANDLINGAR SOM KRÄVS FRÅN SÖKANDEN Avgörande om planeringsbehov kan beviljas bara för ett tillräckligt exakt definierat projekt. Till en ansökan som inlämnas till byggnadstillsynen ska fogas 1) en omgivningskarta, som visar områdets läge, 2) en situationsplan och vid behov andra ritningar, varav framgår både befintliga och planerade byggnader eller byggåtgärder på byggplatsen och på vilkas grund man kan uppskatta, vilka inverkningar åtgärden

3 3 har, samt 3) en handling som visar att sökanden har besittningsrätt till byggplatsen eller att det finns någon annan grund för ansökan om avgörande om planeringsbehov. I ansökan bör projektets omfattning och användningsändamål definieras. Bifogat material bör vara tillräckligt omfattande för att möjliggöra uppskattning, vilka inverkningar projektet har på markanvändning, landskap och miljö. Material behövs i storlek A4 eller A3 (i fem exemplar) för att kunna foga dem till beslutet. Ombesörjning av bilagor är sökandes uppgift. Dessutom behövs 4) en utredning om hörande av grannar som kan förrättas av sökanden eller Servicehelheten för markanvändning och stadsstruktur. Sökande bör visa 5) projektets motiveringar samt en bedömning av projektets centrala verkningar (MarkByggF 85 ). HÖRANDE OCH UTLÅTANDE Vid hörande av grannar och andra som saken gäller samt inhämtande av utlåtande från myndigheter skall det samma förfarande följas som i fråga om undantag (MarkByggL mom. och 173, MarkByggF 85 ). Servicehelheten för markanvändning och stadsstruktur svarar för hörande och inhämtande av utlåtande. Nylands miljöcentrals utlåtande bör alltid bes när det är fråga om ett område mot vilket riktas särskilda riksomfattande mål för områdesanvändningen, betydande område från naturskydds synpunkt (området ingår i det riksomfattande skyddsprogrammet eller det är förekomstområdet av en naturtyp som har skyddats enligt naturskyddslagen eller förekomstplats av en art eller ett landskapsområde som behöver särskilt skydd). Det samma gäller också ett betydande objekt eller område från byggnadsskyddets synpunkt (t.ex. en med stöd av byggnadsskyddslagen skyddad byggnad samt en byggnad som i generalplan eller vid riksomfattande inventering har klassificerats värdefull) eller ett område som i landskapsplan (eller i gällande regionplan (MarkByggL 33 och 210 samt ByggL 27 ) har reserverats till fritids- eller skyddsområde. Utlåtande från Nylands miljöcentral, annan statlig myndighet eller Nylands förbund bör alltid bes när ärendet har en avsevärd betydelse på deras kompetensområde. Utlåtande från Nylands förbund bör bes när man vill väsentligt avvika från landskapsplan eller gällande regionplan. Inhämtande av utlåtande från andra myndigheter såsom från Vägverket, grannkommuner eller Museiverket beror på projektets karaktär. Om projektet har betydande inverkan på grannkommunens markanvändning, bör ett utlåtande från grannkommunen bes. BESLUT OCH BESVÄRSRÄTT Av beslutet bör framgå, att särskilda förutsättningar för beviljande av avgörande om planeringsbehov har uppfyllts. I beslutet bör projektets läge, användningsändamål, omfattning, massa osv. definieras. Till beslutet bör situationsplan och vid behov andra ritningar bifogas av vilka framgår både befintliga byggnader och planerade byggnader

4 4 eller åtgärder. Projektet som skall genomföras bör vara i enlighet med beslutet om planeringsbehov varav ett mindre undantag kan göras av särskilda skäl och med beaktande av grannarna. Då bör man ta reda på om det är nödvändigt att inhämta utlåtande från planläggare. Avgörande om planeringsbehov kan vara i kraft högst två år under vilken tid bygglovet bör ansökas (Mark- ByggF 87 ). Besvärsrätt på avgörande om planeringsbehov är motsvarande som i fråga om undantagsförfarande dvs. vidare än i fråga om bygglov. Besvärstid är 30 dagar. Besvärsmyndighet är Helsingfors förvaltningsrätt. Stadskansliet ger ett meddelande om beslutet om planeringsbehov till Nylands miljöcentral som har besvärsrätt. När besvärstiden har gått ut, bör sökande inhämta från Helsingfors förvaltningsrätt ett intyg över beslutets rättskraft och foga det till ansökan om bygglov. STRANDOMRÅDE SOM OMRÅDE I BEHOV AV PLANERING I en strandzon som hör till ett strandområde vid hav eller annat vatten får byggnader inte uppföras utan en stadsplan eller en sådan generalplan med rättsverkningar där det särskilt bestäms att generalplanen eller en del av den kan användas som grund för beviljande av bygglov (MarkByggL 72 1 mom.). Då råder på området konkretiskt behov av planering. Projekt på strandområden skall övervägas som undantagsförfarande, inte genom övervägande av planeringsbehov. Då är det inte fråga om avgörande om planeringsbehov utan Nylands miljöcentrals undantagsbeslut. Uppförandet av en byggnad samt med det jämförbart byggande, utvidgning eller utökning av våningsyta på strandområde kräver Nylands miljöcentrals undantagsbeslut (MarkByggL och 2 mom.). Om det bara är fråga om väsentlig ändring av en byggnads användningsändamål (MarkByggL mom.) eller konstruktiva reparationseller ändringsarbeten (MarkByggL mom.) kan bygglov beviljas utan Nylands miljöcentrals undantagsbeslut eller avgörande om planeringsbehov. Möjliga andra undantag till exempel från byggnadsordningens bestämmelser skall avgöras som stadens undantagsbeslut eller mindre undantag direkt i samband med bygglov. Ändring av en fritidsbostad till en permanent bostad bör dock alltid jämföras med uppförandet av en byggnad och förutsätter på strandområde Nylands miljöcentrals undantagsbeslut. Byggande av en tillfällig byggnad på strandområdet som med beaktande av dess konstruktion, värde och användningsändamål har planerats att stå på platsen i högst fem år är möjligt utan Nylands miljöcentrals undantagsavgörande om projektet inte har betydande inverkningar. Bibehållande av tillfällig byggnad på platsen efter fem års tidsfrist kräver Nylands miljöcentrals undantagsbeslut. Då bör också behov av skyddsrum övervägas.

5 5 Strandzonen kan betraktas att nå ända till ca 100 m:s avstånd, men ändå inte längre än på 200 m:s avstånd från strandlinjen vid medelvattenstånd. Strandzonens avstånd från strandlinjen vid medelvattenstånd skall övervägas från fall till fall. Om byggande av strandbaserade fritidsbebyggelse planeras på ett område som är på över 200 m:s avstånd från strandlinjen, kan området dock anses som strandområde. Med andra ord, om man vet att ett område skall bebyggas, når planläggningsskyldighet även till områden utanför strandzonen (MarkByggL 72 2 mom.). Då har man ofta redan byggt på området. (Denna punkt skall kompletteras bl.a. med en karta tillsammans med Nylands miljöcentral). Med Nylands miljöcentral har man preliminärt avtalat ( ) om befogenhet på följande områden: Älvdalar, stränder vid sjöar och träsk: Nylands miljöcentrals undantagsbeslut Kallviksudden: Nylands miljöcentrals undantagsbeslut Stenudden, koloniträdgårdsområde vid landfästet av fastlandet: stadsstyrelsens avgörande om planeringsbehov. Stenudden, andra områden: Nylands miljöcentrals undantagsbeslut Degerö oljehamnens område: stadsstyrelsens avgörande om planeringsbehov Västra delen av Havs-Rastböle, ca m från stranden: Nylands miljöcentrals undantagsbeslut Havs-Rastböle, andra delar: stadsstyrelsens avgörande om planeringsbehov Sandhamn, ca m från stranden: Nylands miljöcentrals undantagsbeslut Sandhamn, andra områden: stadsstyrelsens avgörande om planeringsbehov Villinge: Nylands miljöcentrals undantagsbeslut. Till strandzonen hör mycket växlande områden till följd av mångsidighet av vattendrag och deras läge. Strandzon är en zon vars naturförhållanden också påverkas av havet eller vattendraget och som landskapsmässigt uppfattas att höra till stranden eller vartill riktas olika strand-nyttjande markanvändningsbehov. Strandzonens bredd varierar beroende på terrängens form, vegetation och andra förhållanden. Således vid havskusten till exempel inverkar vindar, saltstänk och växlingar i vattenståndet både på naturtyper och på arter på ett sätt som inte finns på insjöstränderna. Därför når havets biologiska

6 6 inverkan vanligen betydligt längre än insjöarnas. Vad landskapsmässig inverkan beträffar är terrängens form och strandens vegetation avgörande. När stranden gränsar till åker- eller änglandskap, är strandzonen vanligen betydligt bredare än på en skogbevuxen strand. Byggande i strandzonen kräver inte undantagsbeslut eller stadsplan, när det är fråga om: 1. byggande som behövs för att bedriva jord- eller skogsbruk eller fiskeri, och byggande för försvarets eller gränsbevakningens behov. 2. byggande för sjöfartens behov. 3. uppförande av en ekonomibyggnad på samma gårdsområde som ett befintligt bostadshus (eller fritidshus) 4. renovering eller mindre utvidgning av ett befintligt bostadshus (eller fritidshus) (MarkByggL 72 3 mom.). Med en mindre utvidgning av ett bostadshus (eller fritidshus) avses sådan utvidgning av en byggnad som inte väsentligt ändrar inverkan av en byggnad eller dess användning. Sådana här utvidgningar är sådana då oavsett att tillbyggande av byggnaden förblir ganska liten, förblir våningsytan under 60 kvm. I sådana byggnader kan en mindre utvidgning procentuellt sett vara betydande. Utvidgning av en byggnad till storlek 60 kvm eller mer kan vara högst 10 % eller tillägg av ett rum. Om tillbyggandets inverkan på miljö, markanvändning eller landskap är betydande, kan utvidgning inte anses som mindre och då kräver projektet stadsplan eller Nylands miljöcentrals undantagsbeslut. Byggandet till exempel på ett landskapsmässigt känsligt område eller på en mycket synlig plats kan förorsaka betydande inverkningar. Utvidgning av en liten stuga på ett område för semesterstugor kan också medföra betydande inverkningar, emedan upprepande av motsvarande åtgärder ändras byggandets karaktär på området. Helsingfors byggnadstillsynsverks anvisning november 2000 (PR, MU) Helsingfors stad Byggnadstillsynen PB 2300, Helsingfors stad Broholmsgatan 13, Helsingfors tfn (09) rakennusvalvonta@hel.fi