Årsredovisning Vi vill fortsätta växa tillsammans med Stockholm

Transkript

1 Årsredovisning 2014 Vi vill fortsätta växa tillsammans med Stockholm

2 H Här finns vi Här finns vi INNEHÅLL 1 Året som gått 2 HEBA i korthet 4 VD har ordet 6 Affärsidé, strategi och mål 8 HEBAs projekt 14 Marknad 18 Möjligheter och risker 20 HEBAs fastigheter översikt 22 HEBAs fastigheter per område 28 Fastighetsförteckning 32 Fastighetsbeståndet 33 Marknadsvärdering 34 Ansvarsfullt företagande 38 Organisation och medarbetare 40 HEBA-aktien och ägarna 42 Finansiering HEBAS FRAMGÅNGSKONCEPT Hyresbostäder i bra lägen 92% 92% av de uthyrningbara ytorna är bostäder TÄBY FINANSIELL RAPPORTERING 44 Förvaltningsberättelse 50 Rapport över totalresultat, koncernen 52 Rapport över finansiell ställning, koncernen 54 Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen 54 Rapport över kassaflöden, koncernen 55 Resultaträkning, moderbolaget 56 Balansräkning, moderbolaget 57 Förändring av eget kapital, moderbolaget 57 Kassaflödesanalys, moderbolaget 58 Tilläggsupplysningar 68 Årsredovisningens undertecknande 69 Revisionsberättelse 70 Ledning, styrelse och revisor 72 Fem år i sammandrag 73 Definitioner 76 Välkommen till årsstämman VÄSTERORT ANNEDAL INNERSTADEN* SÖDERORT LIDINGÖ HUDDINGE Läs mer på *) SÖDERMALM

3 Året som gått Å Året som gått VIKTIGA HÄNDELSER TRENDER Driftsöverskottet uppgick till 162,6 (150,0) Mkr. Förva ltningsresultatet uppgick till 102,7 (95,3) Mkr. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 114,3 (118,9) Mkr och värdeförändringar på räntederivat uppgick till -55,9 (21,0) Mkr. Årets resultatet efter skatt uppgick till 125,7 (183,8) Mkr, vilket motsvarar 3,05 (4,45) kr per aktie. Påbörjat nybyggnation i Gubbängen (57 lägenheter) och tecknat entreprenadavtal i Norra Djurgårdsstaden. Fortsatt med ROT av bostäder på Lidingö (145 lägenheter). Förvärv av nybyggd vårdfastighet för äldreboende i Täby (54 lägenheter). Tecknat avtal med Skanska om uppförande av fyra hyreshus (185 lägenheter) samt lokaler och garageplatser i Flemingsbergsdalen. Aktieutdelningen föreslås till 1,30 (1,20) kr per aktie. Stor efterfrågan på nyproducerade hyresrätter i Stockholm. Stor efterfrågan på lägenheter för resurssvaga hushåll. Acceptansen ökar för högre nyproduktionshyror. Fler studentlägenheter planeras i Stockholm med kranskommuner. HYRESINTÄKTER Hyresintäkternas fördelning på delområden l Innerstaden* 7% l Söderort 52% l Västerort 15% l Huddinge 10% l Lidingö & Täby 17% *) Södermalm Per 31 december 2014 NYCKELTAL Fastighetsrelaterade nyckeltal: Hyresintäkter, Mkr 267,3 247,8 Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 214,9 208,2 Direktavkastning, % 3, 1 3, 3 Bokfört värde per kvm, kr Finansiella nyckeltal: Kassaflöde, Mkr 106,7 6 2, 8 Investeringar, Mkr 313,8 262,0 Soliditet, % 5 3, 3 5 6, 5 Överskottsgrad, % 6 0, 8 6 0, 5 Data per aktie: Resultat efter skatt, kr 3, 0 5 4, 4 5 Utdelning (2014 förslag), kr 1, 3 0 1, 2 0 Börskurs den 31 december, kr 97,25 75,00 Substansvärde (utan uppskjuten skatt), kr 86,12 83,16 HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING

4 HK HEBA i korthet HEBA är ett fastighetsbolag med fokus på att erbjuda attraktiva hyres lägenheter och en bra service. Ända sedan starten har vi arbetat för att erbjuda ett tryggt, trivsamt och personligt boende för våra hyres gäster. Det ska vi fortsätta med. Det är nämligen det som gjort oss till ett av de fastighetsbolag som har de mest lojala hyresgästerna. 2 HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2014

5 HEBA i korthet HK Vi vill fortsätta växa tillsammans med Stockholm Ett personligare värdskap Vi har koncentrerat vårt fastighetsinnehav till Stockholmsområdet. Det är ett område vi har lång erfarenhet av och som vi har en stark koppling till. För oss på HEBA är det viktigt att finnas nära våra hyresgäster. Därför tar vi själva ansvar för förvaltningen av våra fastigheter. En HEBA- hyresgäst ska alltid veta vem man ska vända sig till i frågor om sin bostad. Långsiktig ägare med trogna hyresgäster HEBA Fastighets AB bildades i november Sedan dess har mycket hänt, Stockholm har förändrats och HEBA har utvecklats. HEBA startades av två byggmästare, Karl Holmberg och Folke Ericsson. Det är ett ursprung vi är stolta över och som fortfarande är en del av vår identitet. Inom HEBA finns gedigen kunskap om fastigheter. Våra hyresgästers bästa vän Vi vill vara marknadens bästa hyresvärd för bostadshyresgäst er. För att lyckas med det har vi valt att fokusera på områden som vi känner till väl och där vi vet att vi kan erbjuda något extra. På HEBA står alltid trygghet och långsiktighet högt på agendan. Det gäller såväl i förvaltningen av våra fastigheter som i relationer med våra hyresgäster. Vi växer på en fast grund Vi hade inte varit det företag vi är idag utan att ständigt ha utvecklat och förbättrat vår verksamhet. Vi kanske inte är de som har framhävt våra framgångar. I stället har nöjda hyresgäster, effektiv förvaltning och en stabil ekonomi varit viktigare. Med en sund inställning till ekonomi har vi idag en stark balansräkning och en soliditet på 53,3%. Det gör oss mindre känsliga för tillfälliga upp- och nedgångar på marknaden samtidigt som det öppnar för möjligheter i form av förvärv. HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING

6 VD VD har ordet Ett mer offensivt HEBA Det har varit ett händelserikt år för HEBA. Under året gjorde vi investeringar i ny- och ombyggnation på 311 miljoner. Under året förvärvade HEBA ett äldreboende i Täby med Attendo Sverige AB som hyresgäst. Förvärvet är speciellt eftersom det innebär ett första steg mot en etablering inom det för oss nya området samhällsfastigheter, ett område där vi ser goda möjligheter till expansion. Samtidigt fortsätter vi att växa inom vår kärnverksamhet hyresbostäder, där efterfrågan är fortsatt mycket hög. Det ger en stabilitet i vår verksamhet som skapar utrymme till nya offensiva satsningar för HEBA. Under 2014 förbättrades HEBAS driftsnetto och förvaltningsresultat med cirka 8 procent jämfört med föregående år. Resultatförbättringen beror framförallt på högre intäkter till följd av färdigställda byggprojekt. Samtidigt har våra driftsoch räntekostnader utvecklats positivt till följd av effektivare fastighetsdrift, en snöfattig vinter och lägre räntenivåer. Satsningar som ger ökade hyresintäkter För HEBA har 2014 präglats av flera större affärshändelser. Förutom det förvärvade äldreboendet i Täby som stod klart i december 2014, färdigställdes ett bostadskvarter i Annedal. Under året förvärvades ett större bostadsprojekt i Flemingsbergsdalen där kvarteret kommer stå klart Vi påbörjade även byggandet av två bostadskvarter varav ett i Norra Djurgårdsstaden och ett i Gubbängen, båda dessa projekt blir klara under Därutöver genomför HEBA ett ROT-program som omfattar delar av det befintliga fastighetsbeståndet. Ovanstående satsningar på nya och renoverade bostäder innebär sammantaget investeringar om cirka Mkr som ger en bra grund för ökade hyresintäkter de kommande åren. Politisk enighet om ökat bostadsbyggande Det råder bostadsbrist på flera orter i Sverige och störst är bristen i Stockholm. Under höstens valrörelse så har de olika politiska partierna övertrumfat varandra med löften om hur många nya bostäder som ska byggas. Ett viktigt blocköverskridande beslut om utbyggnad av Stockholms tunnelbana togs våren En utbyggnad av tunnelbanan öppnar förutsättningar för att bygga nya bostäder i en helt annan omfattning än vad vi har sett på många år. Men i övrigt så har det inte kommit fram några konkreta politiska beslut som stimulerar till ökat bostadsbyggande. Bostadsbyggandet har trots allt tagit fart. Under 2014 påbörjades cirka nya bostäder i Stockholms län vilket är en kraftig ökning jämfört med föregående år. Men behovet är större än så. Regionplanekontoret bedömer att det behöver byggas lägenheter per år i Stockholms län. Fler bostäder behöver byggas och det som efterfrågas mest är nya hyresbostäder och bostäder med låg hyra eftersom en stor andel av de som flyttar till Stockholm är resurssvaga hushåll. Det är en efterfrågan som rimmar mycket väl med det som HEBA erbjuder i form av hyresbostäder. Hyresmarknaden Efterfrågan på hyresbostäder har ökat både till följd av befolkningsökningen och de allt högre prisnivåerna på bostadsrätter. Stockholm stad har beslutat att öka markanvisningarna till de allmännyttiga bostadsbolagen och samtidigt öka det totala antalet markanvisningar för hyresbostäder. Målet är att bygga lägenheter till år 2020 varav minst ska var hyresrätter och av dessa ska byggas av de kommunala bostadsbolagen. Detta uttalade mål skapar möjligheter för HEBA. 4 HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2014

7 VD har ordet VD I vår nyproduktion försöker vi på olika sätt minska projekt- och driftskostnaderna och samtidigt minska påverkan på miljön utan att för den skull tumma på bostadens kvalitet. Vid nyproduktion förhandlas hyrorna allt som oftast enligt en modell kalllad presumtionshyra där hyran baseras på investeringen och driftskostnader. Hyrorna i nyproduktion är höga till följd av höga produktions- och markkostnader och i princip så råder marknadshyror avseende nyproducerade hyresbostäder i Stockholm. Behovet av att få fram lägenheter som även kan hyras av resurssvaga hushåll är stort. Samtidigt är behovet av ROT-renoveringar av det äldre fastighetsbeståndet omfattande. Renoveringar av äldre fastigheter blir dyra då det ofta är mer än bara byte av stammar som behöver åtgärdas. Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen har svårt att mötas på hyresnivåer som parterna kan acceptera. Den reglerade hyresmarknaden ser ut att bestå. I Stockholm skulle parterna behöva enas om att utveckla en bättre modell för att tillämpa bruksvärdesmodellen vid justering av hyrorna både i samband med den årliga justeringen och i samband med ROT-renoveringar. Det skulle spara både tid och pengar för både hyresgästerna och fastighetsägarna och det skulle öka förutsägbarheten om hyresutvecklingen. HEBA växer HEBAs inriktning är i första hand förvaltning av hyresbostäder. Vi har beslutat oss för att växa i Stockholmsregionen och vi genomför nu en kraftig expansion av verksamheten. I vår nyproduktion försöker vi på olika sätt minska projektoch driftskostnaderna och samtidigt minska påverkan på miljön utan att för den skull tumma på bostadens kvalitet. Den genomsnittliga storleken på de nya lägenheter vi projekterar blir mindre för att vi ska kunna anpassa oss till efterfrågan och hålla en lägre hyresnivå. HEBAs nyproduktion är miljöcertifierad och vi använder olika lösningar som t.ex. bergvärme för att minska vår energianvändning. Vi har för närvarande 315 lägenheter i pågående produktion. HEBA arbetar sedan en tid tillbaka tillsammans med Akademiska Hus med en detaljplan som bland annat rymmer 410 student- och gästforskarbostäder. Bostäderna planeras att byggas på Karolinska Institutets campus i Solna. HEBAs ROT-program omfattar cirka 100 lägenheter per år. Det innebär att vårt äldre bostadsbestånd föryngras och moderniseras men vi försöker samtidigt bevara de kvaliteter som äldre fastigheter har. Våra investeringar i nyproduktion och ROT leder till högre intäkter samtidigt som det sänker våra underhållskostnader och bidrar till att effektivisera vår fastighetsdrift. Service till hyresgästerna Den stora efterfrågan på bostäder, investeringar i nyproduktion och ROT-renoveringar ställer höga krav på en aktiv dialog mellan vår fastighetsförvaltning och våra hyresgäster. Vi har ett nära samarbete med Hyresgästföreningens lokala avdelningar och vi genomför regelbundet kundenkäter för att fånga upp hyresgästernas synpunkter på sin bostad och på vår fastighetsförvaltning. Kravet på snabb information ökar runt om i samhället och det gäller även våra hyresgäster. HEBA kommer under 2015 prova olika tekniska lösningar där hyresgästen själv löpande kan hämta information om t.ex. vattenförbrukning och genomföra bokning av tvättstuga med mera. Men samtidigt har våra hyresgäster behov av att i sitt bostadsområde kunna träffa och prata med sin fastighetsskötare. Det senare har varit HEBAs kännemärke och så ska det fortsätta att vara. Våra fastighetsskötare är HEBAs bästa marknadsförare. Jag och mina medarbetare tackar våra hyresgäster, samarbetspartners och aktieägare för det år som varit. Vi ser fram mot ett fortsatt händelserikt Lennart Karlsson VD, HEBA Fastighets AB HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING

8 ASM Affärsidé, strategi och mål Behovet av fler bostäder är mycket stort Stockholms läns befolkning ökade med personer från årets början till slutet av september och fram till år 2030 bedömer man att Stockholm kommer att växa med storleksordningen ett Göteborg. Behovet av nya bostäder är mycket stort och med den förväntade befolkningsutvecklingen kommer efterfrågan på bostäder vara hög många år framåt i Stockholm. HEBA är en långsiktig fastighetsägare med trogna hyresgäster. Vi startade vår verksamhet 1952 i Vällingby genom att bygga och hyra ut bostäder. Nu vill vi fortsätta att växa tillsammans med Stockholm och precis som då erbjuda våra hyresgäster ett modernt och attraktivt boende. Strategi HEBA ska erbjuda en god service och ett tryggt boende till sina hyresgäster. HEBAs verksamhet ska omfatta fastigheter med hyresbostäder i flerfamiljshus i Stockholmsområdet. HEBA ska vara en långsiktig fastighetsägare och ha ett långsiktigt perspektiv på fastighetsförvaltningen. HEBAs verksamhet ska ha ett miljöfokus för att minska vår egen och våra hyresgästers påverkan på miljön. HEBAs tillväxt ska ske både genom förvärv och nyproduktion. HEBA ska förvalta fastigheterna med egen personal. HEBA ska understödja och uppmuntra medarbetarna till kompetensutveckling och vara en attraktiv arbetsgivare med engagerade ledare. Affärsidé HEBA skall erbjuda sina hyres gäster ett attraktivt och tryggt boende med fokus på Stockholmsområdet genom: Ett långsiktigt ägande Engagerad förvaltning En aktiv fastighetsutveckling 6 6 HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2014

9 Affärsidé, strategi och mål ASM En ständigt växande marknad Mål Utfall Växa i Stockholmsområdet 1 HEBA ska fortsätta att växa i Stockholmsområdet NKI HEBA ska ha nöjda hyresgäster och HEBAs resultat från AktivBo Nöjd Kund Index ska förbättras jämfört med föregående mätning Energi 2 HEBA ska ha energieffektiva fastigheter. Energianvändningen för uppvärmning i HEBAs fastigheter ska minska med minst 20% fram till år 2020 jämfört med 2008 års energi användning. 14,3 12,9 7,5 5,4 8,2 Utdelning 70% av förvaltningsresultat HEBAs tillväxt ska ske med en värdetillväxt och ett ekonomiskt resultat som säkerställer utdelning till aktieägarna. HEBAs mål är att aktieutdelningen, sett över tiden, ska uppgå till cirka 70% av resultatet efter beräknad skatt men före förändringar av fastighetsvärden och poster av engångskaraktär ) Uthyrningsbar tidsvägd area Stockholmsområdet, tusen m 2 2) Procentuell förändring jämfört med år ) Föreslagen utdelning Läs mer om vårt projekt i Flemingsbergsdalen på sid 11 7 HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING

10 Pr Våra projekt Med nya bostäder och arbetsplatser är Norra Djurgårdsstaden ett av norra Europas mest expansiva stadsdelprojekt. HEBAs nybyggnadsprojekt kv Sonfjället 1, Norra Djurgårsstaden. 8 HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2014

11 Våra projekt Pr Våra projekt ) NYPRODUKTION Konst i våra projekt HEBA har beslutat att man i sin nyproduktion ska ha fastighetsanknuten konst. I kv Agnes Cecilia i Annedal tecknade man tidigt ett avtal med konstnären Ann Ahlbom Sundqvist som på husets fasad uppförde sitt mosaikkonstverk Skogen. Konstverket invigdes i augusti I projekten Norra Djurgårdsstaden och Gubbängen har HEBA tecknat avtal med konstnären Ann Frössén. Ann ska skapa fotokonst i båda projekten. ) NYPRODUKTION Miljötänkande på en ny nivå Norra Djurgårdsstaden sträcker sig från Hjorthagen i norr, över Värtahamnen, till Loudden i söder. Med nya bostäder och arbetsplatser är det ett av norra Europas mest expansiva stadsdelsprojekt. Stadsdelen ska bli en internationell förebild för hållbara och kvalitativa stadsmiljöer och ingår som ett av 18 stadsbyggnadsprojekt i Clinton Climate Initiative. Med sitt läge med närhet till både vatten, natur och stad blir Norra Djurgårdsstaden en mycket attraktiv del av Stockholm. I Djurgårdsstaden uppför HEBA 73 nya klimatanpassade hyreslägenheter 73 I Djurgårdsstaden uppför HEBA 73 nya klimatanpassade hyreslägenheter och ca 700 m 2 butiksarea. och ca 700 m 2 butiksarea. Byggstart för HEBAs projekt i Norra Djurgårdsstaden etapp 2 ägde rum i januari 2015 och inflyttning planeras till hösten I projektet samarbetar HEBA med Stockholm stad och övriga byggherrar i Norra Djurgårdsstaden vilket gett oss tillgång till de senaste forskningsresultaten och det allra senaste erfarenheterna inom miljöteknik och hållbart byggande och förvaltning. Denna kunskap och erfarenhet kommer stå som modell för HEBAs framtida bostadsproduktion. HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING

12 Pr Våra projekt Under året startade byggprojektet av 57 nya lägenheter i Gubbängen centrum och inflyttning sker under våren HEBAs projekt om 85 lägenheter i kv Agnes Cecilia flyttades in i sin helhet under kvartal 1, ) NYPRODUKTION ) ROT Annedal Agnes Cecilia HEBAs projekt om 85 lägenheter i kv Agnes Cecilia flyttades in i sin helhet under kvartal Vissa arbeten på gård och inne i byggnaderna har pågått under året. I projektet finns 3 st lokaler, en av dessa lokaler hyrs av HEBAs fastighetsskötare. Annedal är en modern stadsdel på gränsen mellan Stockholm och Sundbyberg. I Annedal bygger ett tjugotal företag lägenheter för cirka personer. Annedal blir en varierad och dynamisk stadsdel med parker, aktivitetstorg, skola och förskolor, närservice, idrottshall, konsthall och strandpromenader. Fregatten 4 och 5 Lidingö Renoveringarna i de båda fastigheterna har fortsatt under 2014 och arbetet ska vara helt klart till sommaren Renoveringen omfattar totalt 145 lägen heter. I de tomställda lägenheterna utför HEBA en standardhöjning och totalrenovering av samtliga ytskikt. ) NYPRODUKTION Full fart i Gubbängen Under året startade byggprojektet av 57 nya lägenheter i Gubbängen centrum och inflyttning sker under våren Fastigheten har ett bra läge med mycket goda kommunikationer i form av Gubbängens T-banestation som ligger i närheten. I Gubbängen äger HEBA sedan tidigare 6 fastigheter varav fastigheten Borrsvängen 8 ligger intill det nystartade byggprojektet. HEBA har lagt in ansökan om fler markanvisningar i Stockholm och förhoppningarna är att kunna erhålla mer mark för framtida bostadsproduktion. 6 I Gubbängen äger HEBA sedan tidigare 6 fastigheter HEBAs styrelseordförande Sören Härnblad tog första spadtaget. 10 HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2014

13 Våra projekt Pr 185 HEBA Fastighets AB förvärvade ett bostadsprojekt av Skanska Hyresbostäder i Flemingsbergsdalen i Huddinge med 185 lägenheter och 86 garageplatser. ) NYPRODUKTION Fyra hyreshus i Flemingsbergsdalen HEBA Fastighets AB har förvärvat ett bostadsprojekt av Skanska Hyresbostäder i Flemingsbergsdalen i Huddinge. Fastigheten ligger alldeles invid pendeltågstationen i Flemingsberg. Affären inkluderar uppförande av fyra hyreshus med 185 lägenheter, 86 garageplatser och m 2 butikslokaler. Byggstart ägde rum i januari 2015 och inflyttning sker i etapper under hösten 2016 och våren HEBA Fastighets AB förvärvade ett bostadsprojekt av Skanska Hyresbostäder i Flemingsbergsdalen i Huddinge. Fastigheten ligger alldeles invid pendeltågstationen i Flemingsberg. HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING

14 Pr Våra projekt 410 Karolinska Institutet planerar för ett International Center med 410 lägenheter för studenter och gästforskare. ) NYPRODUKTION Nya studentoch gästforskarbostäder på Karolinska Campus HEBA och Akademiska Hus har tecknat en avsiktsförklaring i syfte att tillsammans med Solna kommun upprätta detaljplan för student- och gästforskarbostäder samt lokaler för undervisning och forskning på Karolinska Institutets campus i Solna. När detaljplanen har vunnit lagakraft har HEBA för avsikt att förvärva en del av marken av Akademiska Hus och bygga bostäder som hyrs ut till Karolinska 3Projektet omfattar tre byggnader Institutet. Akademiska Hus kommer att behålla och utveckla den del av marken som planeras för undervisning och forskning. Karolinska Institutet planerar för ett International Center med bostäder för studenter och gästforskare. Bostäderna omfattar 410 lägenheter i tre byggnader. Arbetet med detaljplanen startade under 2012 tillsammans med Solna Stad och Akademiska Hus. 12 HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2014

15 Våra projekt Pr 54 Fastigheten Svänghjulet 4 omfattar ett äldreboende med 54 lägenheter. ) SLUTFÖRT PROJEKT Backskidan 1 Renoveringen av de båda byggnaderna och samtliga 18 lägenheter slutfördes under första kvartalet 2014 varvid hyresgästerna återflyttade till sina totalrenoverade lägenheter. ) NYPRODUKTION NYPRODUKTION Äldreboende i Täby Fastigheten Svänghjulet 4 stod klart i december 2014 och inflyttningen påbörjades. Fastigheten omfattar ett äldreboende med 54 lägenheter. Byggnaden är i 3 våningsplan och omfattar totalt kvm som blir miljöklassad, Miljöbyggnad Brons. Förvärvet genomfördes som en bolagsaffär och tillträdet skedde i samband med att projektet färdigställdes den 1 december Hyresgäst är Attendo Sverige AB som tecknat ett 15-årigt hyresavtal. HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING

16 Länsstyrelsen bedömer att det behöver byggas cirka nya bostäder per år i Stockholms län. Under 2014 påbörjades lägenheter i länet. Vi vill fortsätta växa tillsammans med Stockholm

17 Marknad M Byggboom i Stockholms län Det byggs rejält i Stockholmsregionen men bostadsbyggandet måste öka för att närma sig antalet efterfrågade lägenheter. Fortsatt stor inflyttning och trångboddhet gör att efterfrågan på billigare lägenheter ökar.. TRENDER Kranskommunerna tar täten i byggandet. Stor efterfrågan på billigare lägenheter för utsatta och flyktingar. Lägenheter byggs med mindre bostadsareor. Byggandet av studentlägenheter har tagit fart. Intresset för ägarlägenheter är fortsatt svagt. FASTIGHETSMARKNADEN I STOCKHOLM Stockholm med omnejd fortsätter att växa kraftigt, både genom stor inflyttning och höga födelsetal. Prognoser visar att Stockholms län ökar sin befolkning med 700 personer i veckan. Det nya är, att för första gången sedan 2007 visar Boverkets statistik att bostadsbyggandet har tagit fart. Kommunerna bygger mer än staden Ungefär nya bostäder började byggas i Stockholm med kranskommuner under 2014, enligt Boverket. Statistiken visar också att kranskommunerna gått förbi Stockholm i byggnadsloppet, med en 85-procentig ökning av påbörjade bostäder sedan förra året. Det innebär att Stockholms kranskommuner bidrar med 75 procent av de bostäder som börjat byggas i Stockholms län. Bostadsrätter fortfarande i majoritet Fortfarande byggs det flest bostadsrätter. Boverkets statistik visar att de utgör 60 procent av bostäderna i de nya flerbostadshusen. En avgörande faktor är att prisutvecklingen för bostadsrätter fortsätter uppåt med cirka 11 procent i Stockholm stad under De höga priserna gör också att kranskommunerna blir mer attraktiva för köparna, vilket driver byggandet ut över stadens gränser. Politiska beslut som påverkar Under 2014 fattades ett blocköverskridande politiskt beslut om att bygga ut tunnelbanan och tvärbanan i Stockholmsområdet. Det är ett avgörande beslut för Stockholms fortsatta tillväxt eftersom attraktiva bostadsområden är beroende av tillgång till allmänna kommunikationer. Byggnadstakten påverkas också av hur fort detaljplanerna godkänns. De senaste åren har man diskuterat lagändringar i syfte att få till stånd en enklare och effektivare plan- och bygglovsprocess. I början av 2015 trädde ändringar i planoch bygglagen i kraft samtidigt som en helt ny lag om kommunala markanvisningar började gälla. Den 11 november 2014 informerade Finansinspektionen i ett pressmeddelande att nya bolånetagare kommer att behöva amortera ner sina bolån till 50 procents belåningsgrad. De nya reglerna planeras att börja gälla den 1 augusti Förändringen kan komma att påverka bostadsrätter i framtiden. Stora byggscener i Stockholm För närvarande pågår flera större stadsutvecklingsprojekt i Stockholm: Norra Djurgårdsstaden, Järvalyftet, Hagastaden, Liljeholmen, Årstadal och Årstafältet. HYRESMARKNADEN Fortsatt hög efterfrågan präglar marknaden för hyreslägenheter i Stockholmsregionen. Under 2014 stod personer i kö för lägenhet hos Stockholms stads bostadsförmedling, vilket är en ökning med jämfört med föregående år. Den genomsnittliga kötiden för att få en lägenhet i Stockholms län är 7,7 år. Enligt statistiken får man vänta längst på en lägenhet på Norrmalm. Där HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING

18 M Marknad Från årets början fram till slutet av september växte Stockholms befolkning med personer Detaljplanehanteringen bromsar takten En trång sektor är fortfarande den långa handläggningstiden för detaljplanerna. Trots aviserade åtgärder för att förenkla detaljplansförfarandet, tar det fortfaär kötiden 20 år. Men då ska man veta att på Kungsholmen och Östermalm förmedlas så få lägenheter att de inte ens tas med i statistiken. Det byggs fler hyresrätter Byggandet av hyresrätter i regionen ökar. Till del beroende på att byggandet av studentlägenheter tagit fart igen. De styrande politikerna i Stockholm har också aviserat ökat byggande av hyresrätter genom de allmännyttiga bostadsbolagen. Fler smålägenheter efterfrågas Hyresnivån skiljer sig fortfarande obetydligt mellan inner- och ytterstad för det äldre bostadsbeståndet. För nyproduktion tillåts hyrorna stiga, eftersom byggkostnaden är hög, och det för med sig en ökad efterfrågan på mindre lägenheter. Nyproducerade lägenheter får också en mindre area än tidigare. Där lägenheter med 3 rum och kök tidigare var 80 kvm byggs de idag med en area på 70 kvm. Förutom den höga hyresnivån bidrar också fler ensamhushåll i Stockholm till efterfrågeökningen på mindre lägenheter. I Stockholms stad är cirka 44 procent av hushållen ensamhushåll. Många har inte råd Trots att det byggs mer idag är det inte alla som har råd med ett boende eller ett tillräckligt stort boende. Detta har startat en debatt om olika sätt att få fram billigare bostäder. Ett begrepp som diskuteras är social housing. Debatten har fått extra fyr genom att Sveriges flyktingmottagande väntas öka markant under de närmaste åren. I Stockholms stad har politikerna beslutat att kraftigt sänka inkomstkraven vid uthyrning av bostäder i de kommunala bostadsbolagen. Andrahandsuthyrning av bostäder är också ett sätt för nya hyresgäster att komma in i det befintliga bostadsbeståndet. Det är en av anledningarna till att regeringen under 2014 gjort det lättare för andrahandsuthyrning av bostadsrätter och ägarlägenheter. Stockholms stad planerar nu att starta en kommunal bostadsförmedling för andrahandsuthyrning i Stockholm. BYGGMARKNADEN Byggmarknaden domineras av några få, stora byggentreprenörer och några mellanstora. Under 2014 har det varit högkonjunktur för byggbolagen i Stockholms län och nya bostäder har börjat produceras. För att klara av att fullfölja alla projekt förstärker företagen med byggarbetskraft utifrån, framför allt från Polen och Baltikum. HÖG Grad av renodling till typ av fastighet Sagax Tribona Hemfosa Victoria Park Catena Klövern Kungsleden Corem Castellum FastPartner D. Carnegie HEBA Fabege Platzer Hufvudstaden Atrium Ljungberg Wihlborgs fastigheter Diös NP3 Fastigheter Wallenstam HEBA är ett renodlat fastighetsbolag med fokus på hyresrätter i Stockholmsområdet. Det gör det möjligt för aktieägare att själva komponera sin fastighetsportfölj. Balder LÅG LÅG KÄLLA: Leimdörfer Grad av geografisk koncentration HÖG 16 HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2014 Dagon Brinova

19 Marknad M Stockholms län fortsätter att växa Statistik från SCB visar att det i Stockholms län bodde människor den sista september Från årets början fram till slutet av september växte Stockholms befolkning med personer, vilket var den största ökningen i Sverige. Den kraftiga befolkningsökningen ställer stora krav på byggandet av bostäder. Byggandet är idag på god väg att svara upp mot efterfråge talet, men den typ av bostäder som byggs matchar inte alltid efterfrågan. På grund av höga priser är efterfrågetrycket exempelvis högt för mindre bostadsrättslägenheter. rande flera år från markanvisning till inflyttning. Byggkostnaderna ökar Kostnaderna för nybyggnation fortsätter att öka, och därför också strävanden mot att hitta billigare byggmetoder. Att bygga med prefabricerade moduler är ett sätt. Att utnyttja trä i stommarna ett annat. Trä ligger också rätt i tiden, eftersom det är ett förnyelsebart material. UPPLÅTELSEFORM OCH KATEGORIBOENDE Idag finns det ungefär lika många hyressom bostadsrätter i Stockholm. Av de nya lägenheterna som byggs i Stockholmsområdet är ungefär 66 procent bostadsrätter och resten hyresrätter jämte ett litet antal ägarlägenheter. Få ägarlägenheter byggs Ägarlägenheter infördes 2009 som ny boendeform i Sverige. Hittills har det byggts knappt ett tusental sådana lägenheter i Sverige och bara några få i Stockholmsområdet. Ägarlägenhet innebär i princip att man äger och har lagfart på sin lägenhet på samma sätt som när man äger ett radhus. Få ombildningar till bostadsrätter När det gäller ombildning av hyresrätter till bostadsrätter är det fortfarande säljstopp hos allmännyttan, medan de privata försäljningarna till bostadsrättsföreningar har ökat något jämfört med föregående år. Fastighetsägarnas höga kostnader för renovering av hyresbostäderna samt den starka efterfrågan och de höga priserna på bostadsrätter antas ligga bakom ökningen. Studentlägenheter och äldreboenden Efter flera år med brist på studentlägenheter utfärdades under första halvan av 2014 bygglov för drygt 770 studentbostäder i Stockholms län. Enligt Boverket började Stockholms kommuner bygga studentlägenheter under Efterfrågan på äldreboenden väntas också öka i Stockholmsområdet, i takt med att den äldre delen av befolkningen ökar. HEBA PÅ MARKNADEN Eftertraktade hyresbostäder HEBAs fastighetsbestånd ligger i eftertraktade lägen i Stockholms närförorter, Huddinge, Lidingö och Täby. Fastigheter i Stockholms närförorter har en potential till förbättrade hyresnivåer i takt med att staden letar sig utåt från tullarna. HEBA väljer strategiska fastighetslägen i närheten av spårbunden trafik och vill gärna utveckla och växa inom de geografiska områden där företaget redan finns, eftersom det gör förvaltningen mer effektiv. Nya Bostadsprojekt Under 2014 flyttade hyresgästerna in i HEBAs 85 nybyggda lägenheter i Annedal, Stockholm. En nybyggnation av 57 lägenheter i Gubbängen startades under sommaren I januari 2015 påbörjades byggandet av 73 klimatanpassade hyreslägenheter och 700 kvm butiksyta i Norra Djurgårdsstaden. HEBA förvärvade också ett bostadsprojekt i Flemingsbergsdalen, nära Flemingsbergs pendeltågsstation i Huddinge. Byggstart ägde rum i januari 2015 och projektet innefattar byggandet av 185 lägenheter, 86 garageplatser och kvm lokalarea. Samhällsfastigheter Under 2014 köpte HEBA en fastighet omfattande ett äldreboende i Enhagen, Täby. Med förvärvet tog HEBA steget in i en ny fastighetskategori och ett nytt geografiskt område samtidigt. Fastigheten innehåller 54 lägenheter och hyresgästen är Attendo, som tecknat ett 15-årigt hyresavtal. Samhällsfastigheter hyrs vanligtvis genom så kallade blockhyresavtal och fördelningen av drift och underhåll skiljer sig något från ett traditionellt hyresavtal. Genom ett samarbete med Akademiska hus och Solna kommun väntar HEBA också på grönt ljus för sitt första studentbostadsprojekt. Avsikten är att HEBA ska förvärva mark av Akademiska hus på Karolinska Institutets campus i Solna. Detaljplanen förväntas gå igenom under HEBA är aktiv samarbetspartner i Studentbostadsmässan Det är en organisation bestående av Länsstyrelsen i Stockholms län, sju kommuner i Stockholmsregionen och ett antal byggföretag som utvecklar studentbostäder. Syftet med organisationen är att öka antalet studentbostäder i Stockholms län och målet är nya studentlägenheter till ROT-program HEBA har ett ROT-program som omfattar delar av det befintliga fastighetsbeståndet. Under de senaste 4 åren har 330 lägenheter genomgått en omfattande renovering. Under 2015 bedöms ytterligare 120 lägenheter bli klara. ROT-programmet innebär att vi föryngrar vårt fastighetsbestånd och samtidigt får vi en höjning av hyresnivån. Konkurrenter De största fastighetsägarna i Stockholm är de allmännyttiga bostadsbolagen Svenska bostäder, Stockholmshem och Familjebostäder. De äger nära 50 procent av hyresrätterna i Stockholms stad. Andra stora fastighetsägare är Stockholms Kooperativa Bostadsförening och de privata bostadsbolagen Einar Mattsson, Wallenstam, Wallfast, Stena Fastigheter, Ikano och Byggnadsfirman Olov Lindgren. HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING

20 MR Möjligheter och risker Möjligheter och risker HEBA är ett stabilt företag med låg riskprofil. Det beror bland annat på att vi har ett långsiktigt ägarperspektiv, bostadsfastigheter med låg vakans, fokus på kärnverksamheten, effektiv egen fastighetsförvaltning och hög soliditet. Nedan presenteras några av de riskområden som kan påverka vår verksamhet. BESKRIVNING PÅVERKAN HANTERING Hyresintäkter Drygt 90 % av HEBAs hyresintäkter kommer från bostadshyresgäster. Stockholmsregionen svarar för koncernens samtliga hyresintäkter. Eftersom hyresnivån förhåller sig till den förhandlade bruksvärdeshyran påverkas HEBAs intäkter till stor del av dessa hyresförhandlingar. En hyresförändring av bostadshyran med i genomsnitt 3 % för HEBAs fastigheter förbättrar resultatet med 7,6 Mkr eller 0,18 kronor per aktie. HEBA arbetar för en mer konsekvent hyressättning som bättre motsvarar hyresgästernas värderingar och preferenser. Flertalet av HEBAs fastigheter ligger i bästa läge på respektive delmarknad vilket gör att HEBA på sikt kan förbättra hyresnivån. Vakanser HEBA äger en samhällsfastighet och är i övrigt ett renodlat bostadsbolag med ett homogent fastighetsbestånd. En hög vakansgrad på bostäder skulle därför påverka HEBAs resultat negativt. Vakansgraden inom HEBAs fastigheter är idag väldigt låg och varje enskild kund utgör en liten andel av hyresintäkterna. Det innebär att vakanser inte påverkar HEBA stort i dagsläget. Efterfrågan på hyresbostäder i Stockholmsregionen är väldigt hög och bedöms vara fortsatt hög inom överskådlig framtid. Värmekostnader Alla HEBAs bostadsfastigheter värms upp genom fjärrvärme. Värmekostnaderna utgör ungefär 33 % av de totala driftkostnaderna. Dessa kan variera kraftigt år från år beroende på väderlek och energipris. För leverans av fjärrvärme är vi till stor del beroende av en leverantör som har en i det närmaste monopolsituation. En ändring av värmekostnaden med 5 % ändrar resultatet med 1,4 Mkr eller 0,03 kronor per aktie. Värmeanläggningarna i merparten av våra fastigheter är mycket moderna och samtliga har datoriserad driftundercentral. Vi arbetar kontinuerligt med att reducera energianvändningen i fastigheterna bland annat genom effektiva energiinvesteringar och optimering av värmeleveranser. Värdering av fastigheter Fastigheternas marknadsvärde varierar bland annat beroende på konjunktur och ränteläge. Marknadens förändringar i avkastningskrav får stor resultatpåverkan. En förändring av marknadsvärdet med 1 % motsvarar ca 53,0 Mkr eller 1,28 kronor per aktie. För att få ett rättvisande marknadsvärde internvärderas 2/3-delar av fastighetsbeståndet och externvärderas 1/3-del av fastighetsbeståndet vid varje kvartalsbokslut. Vid årsbokslutet externvärderas koncernens samtliga fastigheter. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas två gånger under ett räkenskapsår. Finansieringskostnader Nyförvärv och större ombyggnader finansieras främst genom lånefinansiering. Vid årsskiftet uppgick de räntebärande fastighetslånen till 31 % av fastigheternas marknadsvärde. Lånen är fördelade mellan tre av landets största banker. Den genomsnittliga räntebindningstiden var per årsskiftet 2,5 år. En förändring av nuvarande räntenivå med en procentenhet påverkar resultatet med 8,0 Mkr eller 0,20 kronor per aktie. På grund av HEBAs höga soliditet är vi mindre känsliga för förändringar i marknadsräntenivåerna än genomsnittsaktören. HEBAs finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna skall hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas. Kontinuerlig uppföljning sker av företagsledning och styrelse. 18 HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2014

21 Vi vill fortsätta växa tillsammans med Stockholm Vår ambition är att öka vår produktion i takt med att Stockholms stad ökar antalet markanvisningar för bostäder.

22 F Våra fastigheter Våra fastigheter HEBA med koncern företag har vid utgången av 2014 ett fastighetsbestånd omfattande totalt 63 fastigheter varav två projektfastigheter. Samtliga är belägna i Stockholm, Huddinge, Lidingö och Täby. Merparten av fastigheterna är uppförda under 1940-, 1950-, samt 1960-talet. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till kvm. Koncernen har bostadslägenheter som omfattar kvm motsvarande cirka 92% av den uthyrningsbara ytan. Antalet lokaler är 270 med en yta om kvm. Fastighetsbeståndet utgörs således till helt dominerande del av bostäder. Fastigheterna är genomgående mycket välbelägna och i gott skick. Efter de ombyggnader som genomförts håller en betydande del av beståndet en modern standard. Totalt är av lägenheterna eller 51% ny- eller ombyggda 1995 eller senare. Hyresintäkternas fördelning på delområden Per 31 december 2014 Per 31 december 2014 Antal lägenheter fördelade på storlekar l Innerstaden* 7% l Söderort 52% l Västerort 15% l Huddinge 10% l Lidingö & Täby 17% *) Södermalm Fördelning av uthyrningsbara ytor på bostäder och lokaler Fastighetsbeståndets åldersstruktur (kvm uthyrningsbar yta) l Bostäder 92% l Lokaler 8% rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 6 rok 0 Före tal 50- tal 60- tal 70- tal 80- tal 90- tal 00- tal 10- tal 20 HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2014

23 ÄSSELBY GÅRD HÄGGVIK SKARPÄNG VIGGBYHOLM TÄBY ARNINGE NÄSBYPARK ENEBYBERG F Våra fastigheter SOLLENTUNA NÄSBY FÖRVALTNINGS FASTIGHETER OCH PROJEKT EDSVIKEN AKALLA Innerstaden (Södermalm) 1 Söderort 2 HUSBY TIBBLE EDSBERG HÄGGVIK l HEBAs förvaltnings fastigheter Västerort 3 KISTA Huddinge 4 TENSTA Lidingö & Täby 5 ÖSBY DJURSHOLM SOLLENTUNA NÄSBY DANDERYD STOCKSUND EDSVIKEN JÄRVA AKALLA 5 5 NÄSBYPARK ENEBYBERG STICKLINGE EKEBY BERGSHAMRA SOLHEM SUNDBYBERG HUSBY SVALNÄS TRANHOLMEN NORA BO NÄSET RISSNE NÄLSTA KISTA ÖSBY NORRA DJURGÅRDEN VÄLLINGBY 3 VIGGBYHOLM SVALNÄS TÄBY NORA l Projekt (Norra Djurgårdsstaden, Flemingsbergsdalen, Gubbängen och Karolinska Institutet) RINKEBY BROMSTEN HÄGERNÄS STRAND EKEBY SKARPÄNG DJURSHOLM RÅSUNDA TENSTA BAGGEBY HAGALUND ANNEDAL RÅCKSTA HJORTHAGEN STOCKSUND LIDINGÖ MOSSTORP STICKLINGE SOLNA BROMSTEN JÄRVA HUVUDSTA SOLHEM NORRA ÄNGBY BERGSHAMRA SUNDBYBERG ÅKESHOV LARSBERG VASASTADEN TRANHOLMEN NÄSET MÖL ÖSTERMALM RISSNE NÄLSTA SÖDRA ÄNGBY NORRMALM TRANEBERG GÄRDET TORSVIK NORRA DJURGÅRDEN KUNGSHOLMEN VÄLLINGBY RÅSUNDA ÅLSTEN LILLA ESSINGEN BROMMA STORA ESSINGEN NORRA ÄNGBY ÅKESHOV HÄGERSTEN BREDÄNG NOCKEBY SÄTRA SOLBERGA FRUÄNGEN GULLMARSPLAN SEGELTORP BREDÄNG VÅRBY SÄTRA DJURGÅRDEN STORA ESSINGEN HÄGERSTEN ÄLVSJÖ HERRÄNGEN MÄLARHÖJDEN KUNGENS KURVA JOHANNESHOV LILLA ESSINGEN ASPUDDEN VÅRBERG HAMMARBY HÖJDEN GAMLA BJÖRKHAGEN STAN KÄRRTORP J ÅRSTA GÄRDET HAMMARBY SJÖSTAD KUNGSHOLMEN ENSKEDE HORNSTULL GRÖNDAL LÅNGBRO NACKA ÖSTERMALM NORRMALM VÄSTBERGA 2 LARSBER DANVIKSTULL SÖDERMALM MIDSOMMARALVIK KRANSEN ÅLSTEN VÄSTERTORP 1 LILJEHOLMEN J DROTTNINGHOLM MOSSTO HJORTHAGEN J VASASTADEN HORNSTULL TRANEBERG MÄLARHÖJDEN LIDING SOLNA HUVUDSTA ASPUDDEN HERSBY DJURGÅRDEN GAMLA STAN GRÖNDAL SÖDRA ÄNGBY BAGGEBY HAGALUND ALVIK ANNEDAL RÅCKSTA NOCKEBY DROTTNINGHOLM 5 DANDERYD RINKEBY BROMMA HERSBY TORSVIK DANVIKSTULL ENSKEDEDALEN J SÖDERMALM 2 STUREBY LILJEHOLMEN ÖRBY J NACK BAGARMOSSEN SVEDMYRA HAMMARBY SJÖSTAD GULLMARSPLAN TALLKROGEN J ÅRSTA MIDSOMMARBANDHAGEN KRANSEN GUBBÄNGEN HAGSÄTRA JOHANNESHOV VÄSTBERGA HÖGDALEN VÄSTERTORP SKÖNDAL HÖKARÄNGEN RÅGSVED FRUÄNGEN SOLBERGA ENSKEDE HAMMARBY SKARPNÄCKS HÖJDEN GÅRD BJÖRKHAGEN KÄRRTORP ENSKEDEDALEN LÅNGBRO VÅRBERG GLÖMSTA HUDDINGE SEGELTORP FARSTA STUREBY STUVSTA HERRÄNGEN HAGSÄTRA 4 GLÖMSTA LARSBODA TALLKROGEN 2 SKARPNÄ GÅRD BANDHAGEN KUNGENS KURVA VÅRBY ÖRBY ÄLVSJÖ BAGARMOSS SVEDMYRA RÅGSVED HUDDINGE STUVSTA GUBBÄNGEN HÖGDALEN SKÖNDAL HÖKARÄNGEN FARSTA LARSBODA HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING

24 F Våra fastigheter Innerstaden Antal bostadslägenheter 140 Snitthyra bostäder kr/kvm NYCKELTAL 4 Antal fastigheter 140 Antal bostadslägenheter 23 Antal ny- eller ombyggda bostadslgh 14 Antal lokaler 70 Antal garage och p-platser Bostadsyta, kvm Lokalyta, kvm Totalyta, kvm 19,1 Årshyra, Mkr Snitthyra bostäder, kr/kvm 12,4 Driftnetto, Mkr 511,6 Bokförda värden, Mkr 2,4 Direktavkastning, % ANTAL LÄGENHETER FÖRDELADE PÅ STORLEKAR FASTIGHETSBESTÅND HEBA äger 4 fastigheter på Södermalm i Stockholm. Samtliga är bebyggda med bostadshyreshus. Nyproduktionsåren varierar mellan 1934 och Den totala uthyrningsbara ytan är kvadratmeter och sammanlagt finns 140 lägenheter. Inga lägenheter är för närvarande hyreslediga. Övriga större ägare av bostadsfastigheter i innerstaden är de kommunalägda Svenska Bostäder, Stockholmshem och Familjebostäder, kooperativa HSB samt de privata Einar Mattsson, Byggnadsfirma Olov Lindgren och Wallfast rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 6 rok FASTIGHETSBESTÅNDETS ÅLDERSSTRUKTUR Kvm uthyrningsbar yta kvm kvm < 40- tal 60- tal 22 HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2014

25 Våra fastigheter F Söderort Antal bostadslägenheter Snitthyra bostäder kr/kvm NYCKELTAL 44 Antal fastigheter Antal bostadslägenheter Antal ny- eller ombyggda bostadslgh 169 Antal lokaler 642 Antal garage och p-platser Bostadsyta, kvm Lokalyta, kvm Totalyta, kvm 146,8 Årshyra, Mkr Snitthyra bostäder, kr/kvm 87,6 Driftnetto, Mkr 2 732,6 Bokförda värden, Mkr 3,2 Direktavkastning, % ANTAL LÄGENHETER FÖRDELADE PÅ STORLEKAR FASTIGHETSBESTÅND I söderort äger HEBA 44 fastigheter fördelade över ett antal delmarknader. Flertalet av byggnaderna är uppförda från till 1960-talet. Samtliga fastigheter är belägna i nära anslutning till tunnelbanan. Den totala uthyrningsbara ytan är kvadratmeter och sammanlagt finns lägenheter. Inga lägenheter är för närvarande hyreslediga. Övriga större ägare av bostadsfastigheter i söderort är de kommunalägda Svenska Bostäder, Familjebostäder och Stockholmshem, kooperativa HSB samt de privata Stena Fastigheter, Ikano Fastigheter, Einar Mattsson och Byggnadsfirma Olov Lindgren rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 6 rok FASTIGHETSBESTÅNDETS ÅLDERSSTRUKTUR Kvm uthyrningsbar yta kvm kvm kvm kvm 40- tal 50- tal 60- tal 10- tal HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING

26 F Våra fastigheter Västerort Antal bostadslägenheter 441 Snitthyra bostäder kr/kvm NYCKELTAL 5 Antal fastigheter 441 Antal bostadslägenheter 274 Antal ny- eller ombyggda bostadslgh 33 Antal lokaler 197 Antal garage och p-platser Bostadsyta, kvm Lokalyta, kvm Totalyta, kvm 42,4 Årshyra, Mkr Snitthyra bostäder, kr/kvm 26,1 Driftnetto, Mkr 714,7 Bokförda värden, Mkr 3,7 Direktavkastning, % ANTAL LÄGENHETER FÖRDELADE PÅ STORLEKAR FASTIGHETSBESTÅND HEBA äger 3 fastigheter i stadsdelen Vällingby och en nybyggd fastighet i Råcksta och Annedal. Fastigheterna i Vällingby är byggda under 1950-talet. Den totala uthyrningsbara ytan är kvadratmeter och sammanlagt finns 441 lägen heter. Inga lägenheter är för närvarande hyreslediga. Övriga större ägare av bostadsfastigheter i västerort är de kommunalägda Svenska Bostäder, Stockholmshem, Familjebostäder samt de privata Wallenstam och Wallfast rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 6 rok FASTIGHETSBESTÅNDETS ÅLDERSSTRUKTUR Kvm uthyrningsbar yta kvm kvm 557 kvm 50- tal 00- tal 10- tal 24 HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2014

27 Våra fastigheter F Huddinge Antal bostadslägenheter 380 Snitthyra bostäder kr/kvm NYCKELTAL 1 Antal fastigheter 380 Antal bostadslägenheter 2 Antal ny- eller ombyggda bostadslgh 23 Antal lokaler 334 Antal garage och p-platser Bostadsyta, kvm 967 Lokalyta, kvm Totalyta, kvm 27,3 Årshyra, Mkr Snitthyra bostäder, kr/kvm 17,2 Driftnetto, Mkr 380,0 Bokförda värden, Mkr 4,5 Direktavkastning, % ANTAL LÄGENHETER FÖRDELADE PÅ STORLEKAR FASTIGHETSBESTÅND HEBA äger fastigheten Rådsbacken 12 i Huddinge. Fastigheten består av tio bostadshus som är byggda under och 70-talen. Husen ligger i nära anslutning till allmänna kommunikationer och Huddinge centrum. Den totala uthyrningsbara ytan är kvadratmeter och sammanlagt finns 380 lägenheter. Inga lägenheter är för närvarande hyreslediga. Övriga större ägare av bostadsfastigheter i Huddinge är det kommunalägda Huge Fastigheter samt de privata Wallenstam, Stendörren och Akelius rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 6 rok FASTIGHETSBESTÅNDETS ÅLDERSSTRUKTUR Kvm uthyrningsbar yta kvm kvm 50- tal 70- tal HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING

28 F Våra fastigheter Lidingö Täby Antal bostadslägenheter Snitthyra bostäder kr/kvm NYCKELTAL 7 Antal fastigheter 360 Antal bostadslägenheter 243 Antal ny- eller ombyggda bostadslgh 31 Antal lokaler 279 Antal garage och p-platser Bostadsyta, kvm Lokalyta, kvm Totalyta, kvm 48,3 Årshyra, Mkr Snitthyra bostäder, kr/kvm 19,3 Driftnetto, Mkr 956,5 Bokförda värden, Mkr 2,0 Direktavkastning, % ANTAL LÄGENHETER FÖRDELADE PÅ STORLEKAR FASTIGHETSBESTÅND HEBA äger 7 fastigheter på Lidingö och i Täby. De fem fastigheterna på Lidingö är byggda under 1950-, 60-talet och Bostadsfastigheten i Täby är byggd under 2009/2010. HEBA förvärvade den 1 december 2014 fastigheten Svänghjulet 4 i Täby. Fastigheten omfattar ett äldreboende och inflyttning påbörjades i december Fastigheterna ligger i nära anslutning till all männa kommunikationer samt lokala affärscentra. Den totala uthyrningsbara ytan är kvadratmeter och sammanlagt finns 360 lägen heter. Inga lägenheter är för närvarande hyreslediga. Övriga större ägare av bostadsfastigheter på Lidingö är det kommunalägda Lidingöhem samt de privata John Mattson Fastighets AB och Tagehus. I Täby är främst Akelius en stor ägare av bostadsfastigheter rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 6 rok FASTIGHETSBESTÅNDETS ÅLDERSSTRUKTUR Kvm uthyrningsbar yta kvm kvm kvm kvm 50- tal 60- tal 00- tal 10- tal 26 HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2014

29 Stockholms tunnelbana står inför en omfattande utbyggnad: nästan två mil nya spår och nio nya stationer fördelade på fyra sträckningar. Vi vill fortsätta växa tillsammans med Stockholm

30 Ff Fastighetsförteckning HEBA Fastighets AB Årsredovisning 2014 Fastighetsförteckning BOSTÄDER Fastighetsbeteckning Byggnadsår Tillträdesår Antal Varav nya eller ombyggda Yta, kvm Årshyra, kkr Snitthyra, kr/kvm INNERSTADEN Draken 24 Timmermansg , Södermalm Höken 30 Åsögatan 124, Södermalm Veken 8 Åsögatan 180, Södermalm Bonden Mindre 8 Skånegatan 71, Södermalm 1940/ SUMMA INNERSTADEN SÖDERORT Bisvärmen 6 Olaus Magnus väg 6, Johanneshov 1943/ Bisvärmen 7 Olaus Magnus väg 8, Johanneshov 1943/ Bisvärmen 4 Olaus Magnus väg 10, Johanneshov 1943/ Bisvärmen 5 Olaus Magnus väg 12, Johanneshov 1943/ Pennteckningen 5 Gullmarsvägen 4, Johanneshov Arabesken 1 Skulptörvägen 7, Johanneshov Fontänen 1 Skulptörvägen 11, Johanneshov 1944/ Fegen 1 Ymsenvägen 9, Årsta Femlingen 1 Ymsenvägen 13, Årsta Mosaiken 4 Glasmålarvägen 1 5, Gamla Enskede Skrubbhyveln 5 Karmstolsvägen 14 24, Gubbängen Borrsvängen 8 Gubbängsvägen , Gubbängen Sticksågen 1 Skrinvägen 1 11, Gubbängen Gradsågen 3 Dörrvägen 12 14, Gubbängen Ryggsågen 2 Dörrvägen 18 20, Gubbängen Ryggsågen 3 Dörrvägen 22 28, Gubbängen Kaffebalen 1 Kumminvägen 1 25, Muskotvägen 2 14, Saltvägen 26, Hökarängen 1952/ Kardemumman 3 Muskotvägen 1 9, Hökarängen 1948/ Kardemumman 2 Muskotvägen 11 15, Hökarängen 1947/ Kardemumman 4 Korintvägen 2 6, Hökarängen 1948/ Kardemumman 5 Korintvägen 8 12, Hökarängen 1948/ Kardemumman 1 Korintvägen 14 22, Hökarängen 1948/ Russinet 1 Korintvägen 1 7, Hökarängen 1952/ Muskotblomman 1 Saltvägen 31 35, Hökarängen 1952/ Muskotblomman 2 Saltvägen 37 39, Hökarängen 1952/ Korinten 1 Saltvägen 43 45, Hökarängen 1948/ Svärdsö 1 Lysviksgatan 63 77, Farsta Korsö 3 Storforsplan 1, Farsta Fortsättning på nästa sida» 28 HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2014