Planbeskrivning - KONCEPT

Transkript

1 Planhandling Koncept Samrådsskede Datum: Diarienummer:0657/08 (FIIa xxxx) Maria Gränsbo Telefon: E-post: Detaljplan för bostäder sydväst om Doktor Belfrages Gata inom stadsdelen Guldheden i Göteborg Planbeskrivning - KONCEPT Planens syfte och huvuddrag Syftet med detaljplanen är att komplettera staden med nya bostäder, att främja en hållbar tillväxt, att ge stärkt underlag för service i stadsdelen och att komplettera stadsdelen med lägenheter med bättre tillgänglighet. Planen ger förutsättningar för förbättrad tillgänglighet till och utveckling av grönområdet i dalen. Planen medger även att nya förskolor kan byggas. Handlingar Planhandlingar: Planbeskrivning (denna handling) Genomförandebeskrivning Plankarta med bestämmelser Övriga handlingar: Program med samrådsredogörelse Gestaltningsprogram Fastighetsförteckning Illustrationsritning Grundkarta 1(24)

2 Utredningar: <,xxxx-xx-xx> Förutsättningar Orienteringskarta Läge Planområdet ligger vid Södra Guldheden nära Sahlgrenska sjukhuset ca 2-3 km från Göteborgs centrum. Det ligger i Guldhedsdalen sydväst om Doktor Belfrages gata innanför Mikrobiologen som ligger vid korsningen mellan Guldhedsgatan och Ehrenströmsgatan. Området utgörs idag av allmän plats. Areal och markägoförhållanden Planområdet omfattar cirka 4 hektar och ägs av Göteborgs kommun. Planförhållanden Översiktsplan Kommunens översiktsplan anger bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor, samt markreservat för kommunikation, väg i tunnel, med in- och utfarter i anslutning till Ehrenströmsgatan och Guldhedsgatan. Delar av området är upptaget i kommunens bevarandeprogram som kulturhistoriskt värdefullt. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 2(24)

3 Enligt de områdesvisa inriktningarna i ÖP tillhör Guldheden den sk mellanstaden. Där finns t ex stor potential att bygga mer genom att ge ytor en effektivare markanvändning, samband kan förbättras och lokala torg rustas upp och få kompletteringsbebyggelse som ökar attraktiviteten. Guldheden ligger inom spårvagnsnätets upptagningsområde på cykelavstånd från centrala stan. Utgångspunkten är att de befintliga kvaliteterna skall bibehållas och förstärkas. Det är extra viktigt att beakta t ex tillgång till grönområden. Värdefulla grönområden, närlek och gröna stråk ska bibehållas och utvecklas och borttagna naturvärden i tät bebyggelse skall ersättas så att förlusten kompenseras. För att överbrygga barriärer och öka tryggheten bör befintliga bebyggelseområden länkas samman genom ny bebyggelse eller nya stråk. Kulturhistoriska värden ska värnas. Möjligheterna att gå eller cykla inom mellanstaden och till centrala Göteborg bör förbättras. Mikrobiologen Doktor Belfrages Gata Parkering/ Fotboll Sahlgrenska Flygbild som visar området med de närmaste omgivningarna. Detaljplan För området gäller en detaljplan från 1948 (akt.nr F 2664) som anger allmän plats park/natur för naturmarken. Genomförandetiden har gått ut. Av planbeskrivningen framgår att det vid den tiden, på grund av topografin, inte var ekonomiskt eller tekniskt möjligt att bygga i dalen som därför fick bli allmän plats. Dalen bedömdes ligga för långt ifrån bostäderna för att ha någon direkt betydelse som lek- och grönområde för de boende på Södra Guldheden. Även detaljplan från 1955 (akt.nr F 2817) som anger allmänt ändamål berörs marginellt. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 3(24)

4 Program Stadsbyggnadskontoret har under åren genomfört ett omfattande programarbete för Södra Guldheden respektive Sahlgrenska-Medicinarberget. Det nu aktuella området ingick i programmet för Södra Guldheden men berörs även av frågor som främst utreddes i programmet för Sahlgrenska-Medicinarberget eftersom området ligger nära det programområdet. Program för Sahlgrenska-Medicinarberget har ännu inte varit föremål för samråd. Samråd för Program för Södra Guldheden genomfördes Södra Guldheden. Karta vid programsamråd Röd prick innebär en i programmet föreslagen trafikåtgärd. Område 1-12 står för olika områden där ny bebyggelse prövas i programmet. X står för område där planarbete redan pågick under programsamrådet. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 4(24)

5 Program för Södra Guldheden Syftet med programmet var att pröva om det är möjligt att komplettera, med i första hand bostadshus, utan att de värden, som är karaktäristiska för Södra Guldheden, påtagligt skadas eller förvanskas. Även kvalitetshöjande åtgärder i dalen diskuterades, likaså skydd av särskilt kulturhistoriskt intressanta miljöer och av grönområden. Bakgrunden till önskemål om förtätning i befintliga områden är framför allt övergripande mål att staden skall utvecklas på ett hållbart och solidariskt sätt. Det är viktigt att nya bostäder hamnar där det finns väl utbyggd kollektivtrafik, att övrig befintlig infrastruktur kan utnyttjas och att natur- och rekreationsvärden inte skadas. I Guldheden har i praktiken en utglesning skett sedan området byggdes. I dag bor drygt personer i området. Under sextiotalet var siffran över Lägenheterna består till största delen av små lägenheter (60% av dem är 1-2 RoK). I lägenheter där det tidigare bodde barnfamiljer bor idag ofta en eller två personer. Detta gör att förutsättningarna för tex den bostadsnära handeln förändrats. Det finns önskemål om att komplettera med bostäder i olika storlekar för att åstadkomma en mer blandad befolkningsgruppering än idag. Det finns stor efterfrågan på bostäder i området. Större lägenheter för barnfamiljer och lägenheter med bättre tillgänglighet, för tex funktionshindrade eller äldre personer är onskvärt. En komplettering med lägenhetstyper som saknas i området skulle därför på många sätt vara positivt. Det finns även behov av fler förskoleplatser i stadsdelen. Under programarbetet hölls bl a allmänna möten och stads-/grönvandringar som gav bra möjligheter till dialog och diskussion kring olika alternativ. Det blev tydligt att fysisk planering är komplex och full av avvägningar och prioriteringar. Park- och naturförvaltningen tog fram en sociotopkarta för stadsdelen (som visar hur människor använder och upplever offentliga platser och grönområden i staden). I programhandlingen utpekas 11 delområden som kan prövas för ny bebyggelse i en detaljplaneprocess. 4 av områdena låg i eller i anslutning till Guldhedsdalen och det nu aktuella planområdet. Område 3 två punkthus i förlängningen av Syster Estrids gata ca 70 lägenheter Område 8a studentlägenheter vid Dr Fries torg ca 70 lägenheter. Område 9 nedanför Dr Belfrages gata ca 200 lägneheter. Område 12 utredningsområde Sahlgrenska/Medicinarbetget. Förslag till utbyggnad i område 9 enligt programmet. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 5(24)

6 I programmet föreslogs att delar av grönområdena skulle skyddas och vara fortsatt obebyggda, dels som gräns för grannskapsenheten Södra Guldheden dels som ett genomgående grönstråk. De delar av grönområdet som skulle skyddas var de markerade med orange färg. I programmet föreslogs skydd av grönområden i delar med orange markering. Programsamråd Programmet för Södra Guldheden var ute på samråd under tiden 7 september 2 november Programsamrådet rönte stort intresse, framför allt bland boende i Södra Guldheden. De beskriver en stadsdel som de är mycket nöjda med, där bostadsnära natur är en viktig del av livskvalitén och som innebär ett stadsliv på annat sätt än rutnätsstad och caffelatteliv. De allra flesta var mycket emot de förslag som handlade om att bygga i dalen. Fastighetsnämnden ville öka exploateringen i dalen. Annars var i stort sett alla remissinstanser emot utbyggnad i dalen. Länsstyrelsen ansåg att områdena i anslutning till dalen inte lämpar sig för vidare studier. Stadsdelen rymmer stora värden genom sin bebyggelse och det omsorgsfulla sätt som denna bringats att samverka med både parkytor och mera orörd natur. Grönområdena hade stor prioritet i stadsplanen från Grönområdenas och särskilt närrekreationsområdenas betydelse för folkhälsan är Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 6(24)

7 väl belagd. Förslagen påverkar grönområdet Guldhedsdalen så att denna förlorar sin karaktär av oas inom stadsdelen. Punkthuslösningar i dalbotten bryter dessutom mot Guldhedens byggnadsstil. Stadsbyggnadskontoret sände en samrådsredogörelse för programmet tillsammans med ett reviderat program till Byggnadsnämnden med förslag att besluta att godkänna det reviderade programmet. Ärendet bordlades. Vid sammanträdet återremitterade Byggnadsnämnden ärendet till Stadsbyggnadskontoret med avsikt att bearbeta handlingarna i enlighet med ändrade förutsättningar sedan bl a en ny översiktsplan antagits av kommunfullmäktige och Stadsbyggnadskontoret och Byggnadsnämnden sett över rutinerna för planprocessen och därmed hanteringen av programsamråd i enlighet med Plan- och Bygglagen, PBL. Tre detaljplaner i området har redan genomförts och kontoret har fått Byggnadsnämndens uppdrag för detaljplanearbete för det nu aktuella planområdet sydväst om Dr Belfrages gata med inriktning att pröva bostadsbebyggelse i ett större område än vad som presenterades i programmet. Byggnadsnämnden har under våren 2011 fått den reviderade samrådsredogörelsen med förslag att anteckna denna. Stadsbyggnadskontoret har i samrådsredogörelsen gjort följande bedömning rörande förslagen i anslutning till Guldhedsdalen: Om programmets samtliga förslag 3, 8a och 9 genomförs innebär det en betydande påverkan på Guldhedsdalen. Karaktären av vild natur förändras och områdets fördel genom sin stora yta begränsas genom att naturmark försvinner. Omfattningen av ny bebyggelse måste därför avvägas mot detta i fortsatt arbete. Kontoret bedömer att en möjlighet kan vara att: o Förslag 3, punkthus S Estrids gata, utbyggnaden begränsas till att endast omfatta den övre platån närmast de befintliga punkthusen för att minska påverkan på dalen. Omfattning och placering studeras i fortsatt arbete. o Förslag 8a som det presenteras i programmet kommer att bli svårt att genomföra om både det och förslag 6, tillbyggnad matbutik, blir aktuella. Bl.a. kommer stadsrummet att bli trångt och antalet parkeringsplatser minskas, detta i en del av området där det råder stor brist på p-platser. Strukturen som hela stadsdelen har med bebyggelse på kanterna och inte nere i dalgången bryts. Matbutiken är en viktig förutsättning för ett levande torg och därför bör de utbyggnadsplanerna prioriteras. För att genomföra Förslag 8 a, punkthus vid Dr Fries torg, måste en lösning som kompletterar och stärker Dr Fries Torg och kan kombineras med önskemålen om en tillbyggnad av matbutiken ordnas. Gestaltningen och påverkan på dalen måste särskilt studeras. Alternativa förslag kan eventuellt studeras i ett fortsatt arbete. o Förslag 9, vid fotbollsplanen, har sådana fördelar genom möjligheten att tillskapa många nya lägenheter i kategorier som saknas i stadsdelen och bör därför studeras vidare trots den negativa påverkan det ger i dalen. Av de alternativ som presenterades under programsamrådet förordas det lägre alternativet med kringbyggd gård. Uppdraget som kontoret fått för det nu aktuella förslaget till detaljplan innebär att planarbetet skall göras med stöd i det genomförda programsamrådet, där det framkommit att det är av stor vikt att bebyggelsen placeras och utformas på ett sätt så att inverkan på stadsdelen, naturmiljön och sammanhanget kan accepteras. Men enligt det utökade uppdraget för detaljplanen måste gränserna mellan bebyggelse och grönområde omprövas. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 7(24)

8 Mark och vegetation En av gångvägarna genom parken. Guldhedsdalen utgör ett större sammanhängande naturparksområde med varierad topografi och vegetation. Det ligger nordväst om Dr Hålléns park och sträcker sig norrut mot Guldhedsgatan. Området ingår i ett större stråk eller grönt finger från stadens centrala delar ut i Änggårdsbergen. Dalgången delar sig i två stråk, ett västligt som går ned mot Sahlgrenska sjukhuset och ett nordligt stråk mot Guldhedsgatan. Guldhedsdalen har stor betydelse för det kulturhistoriska sammanhanget och som närrekreationsområde för boende i området. Stora delar av området är mycket lummigt. Endast en zon intill gångvägarna gallras. Många delar är ganska skuggiga och svårtillgängliga. Topografin är dramatisk med väldigt branta sluttningszoner upp mot bebyggelsen. Sluttningarna är oftast vegetationsklädda, men det finns även områden med mycket berg i dagen. Pga de branta sluttningarna saknas ofta spontana stigar mellan bebyggelsen och dalgången. Gångstråken är istället kanaliserade till ett antal iordningsställda gångvägar Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 8(24)

9 med trappor. En mindre bäck rinner genom dalen ned mot Sahlgrenska Sjukhuset. Bäckfåran är inte tydlig och på många ställen har den övergått till större fuktiga partier. Berget i västra delen av planområdet ligger inte lika högt som de andra bergspartierna på södra Guldheden som är bebyggda. Utsikten uppskattas bland annat eftersom berget ligger mer avskiljt. Från berget har man vid utsikt och kan uppleva lite avskildhet från den omgivande bebyggelsen. Vegetationen består till största delen av lövträd och stora delar av dalgången utgörs av ädellövskog. Dominerande trädslag är hassel, ek, ask, lönn, alm, björk, rönn, al och asp. Hasseln är väldigt vanlig och i nedre delen av sluttningszonen mot Dr Fries Torg finns ett flertal äldre hasselbestånd med stora trädlika exemplar. I vissa områden där gallring/röjning utförts pga anläggningsarbeten, främst i området runt fotbollsplanen, finns ett antal större solitärträd av ek, lönn och körsbär. Övrig vegetation, där gallring ej är utförd, är väldigt tät vilket har medfört att fält- och buskskikten har minskat pga sämre ljusnedsläpp. De varierande topografiska förhållandena, variationen i fuktighet och ljusinsläpp gör att vegetationen och naturen i allmänhet upplevs som väldigt varierande och spännande. En utredning för att utreda om skyddsvärda fågelarter påverkas av exploateringen har beställts. Denna kommer att utföras under försommaren då fåglarna häckar. Geotekniska förhållanden Området utgörs till största delen av berg och fastmark. Enligt jordartskartan finns lite lösare material vid Mikrobiologen och i dalgången. I övergången mellan bergen och dalen finns förutsättningar för initialskred. En geoteknisk utredning har beställts för att klargöra förhållandena när det gäller t ex stabilitet, blocknedfall, radon, ev tunnlar samt eventuellt grundvatten. Markradon Området klassas som normalriskområde men gränsar till högriskområde. En geoteknisk utredning har beställts för att klargöra förhållandena. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 9(24)

10 Fornlämningar I samband med planarbetet har en arkeologisk utredning utförts. I området finns två fornlämningar. En stensättning på berget centralt i området, Göteborg 234:1, är känd sedan tidigare. En nyupptäckt boplats, Göteborg 476, med rester av en kokgrop och två härdar har registrerats. Under utredningen registrerades även en fyndplats för två flintartefakter. Göteborgs stad har ansökt hos länsstyrelsen om förundersökning av fornlämningarna för att utreda förutsättningarna för bebyggelse i området. Kulturhistoria Södra Guldheden utgör tillsammans med Norra Guldheden ett av landets mest intressanta exempel på stadsplanering och bostadsbyggande från efterkrigstiden. De har båda välbevarade miljöer med ursprungligt planmönster och byggnader med bibehållen karaktär från tillkomsttiden. Södra Guldheden är det område i Göteborg som bäst speglar 1950-talets stadsplaneidéer och arkitekturideal. Södra Guldheden bebyggdes i huvudsak och är ett paradexempel på ett bostadsområde med systematiskt genomförd trafikdifferentiering, med ett sammanhängande grönstråk som är helt avskiljt från biltrafik. Detta var det första området i Sverige som fick ett genomfört system med biltrafik som matades utifrån och separata gång och cykelvägar. Spårvägen går på egen banvall avskärmad med nätstaket och möter andra trafikslag endast vid hållplatsen intill Dr Fries Torg. Tanken med det differentierade trafiksystemet var att skapa trygga gångvägar och lugna bostadsmiljöer utan störande trafik. Planen har också på ett tidstypiskt sätt utnyttjat terrängens förutsättningar och skapat ett intressant samspel mellan byggnader och vegetation. En viktig del av miljön är ett system med sammanhängande grönstråk och anslutande gångvägar. Det sträcker sig från Doktor Sydows gata i söder förbi Mossebergsskolan och Doktor Fries torg ner till Guldhedsskolan. Södra Guldheden byggdes enligt principen hus i park och denna karaktär är bevarad. Hela stadsdelen avgränsas med tydliga gröna stråk. Inne i området finns grönska längs gång- och cykelvägar, kring lekplatser och på bostadsgårdarna. Mycket är medvetet bevarad naturmark men vid husen finns också planteringar. Ofta har befintlig natur kunnat utnyttjas som viktiga inslag i gårdsmiljön. Planen omfattade förutom bostäder och centrumanläggning även mindre butikslokaler, och skolor. Ett viktigt inslag i området var det nya vattentornet med utsiktsplats med balkong. Vid Doktor Fries Torg uppfördes först en provisorisk träkyrka som ersattes med den nuvarande kyrkobyggnaden Bebyggelsen har en för 1950-talet karaktäristisk blandning av olika hustyper och fasadmaterial. Växlingen mellan höga och låga hus, mellan puts- och tegelfasader osv är väl avvägd. Delar av bebyggelsen har strategiska lägen på höjdpartier och utgör viktiga inslag i Göteborgs stadsbild t ex längs Doktor Belfrages Gata. Karaktäristiskt för områdets bebyggelse är variationen mellan individuellt utformade husgrupper. Doktor Fries Torg är Södra Guldhedens centrumanläggning. Torget byggdes Torget inramas av två parallella butikslängor, en större byggnad Forum som innehåller samlingslokal, bibliotek mm samt av ett lågt bergsparti med plantering i väster. Torgrummet vänder sig ut mot det stora parkrummet. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 10(24)

11 Illustrationen till detaljplanen från Bebyggelsen vid Doktor Belfrages Gata uppfördes (Ombyggnad med tilläggsisolering genomfördes ). Den har ett fritt läge på ett höjdparti och omfattar en ca 180 meter lång svagt böjd sjuvåningslänga. Fasaden är putsad och indelad med ljusa putspartier som har förhöjda gavelpartier mot väster. Både Norra och Södra Guldheden ingår i stadens bevarandeprogram. Norra Guldheden och Landala Egnahem är även av riksintresse för kulturmiljövård. Delar av Guldhedsdalen, som ligger närmast bebyggelsen ingår i det kulturhistoriskt intressanta området. Det kulturhistoriska intresset i dalen utgörs främst av den gröna inramningen till stadsdelen. Befintlig bebyggelse I planområdet finns ingen befintlig bebyggelse. Bostäder På berget öster om planområdet finns den karaktäristiska bostadslängan vid Dr Belfrages Gata och punkthus vid Dr Billqvists gata. På berget söder om dalen finns punkthusen vid syster Estrids gata och fyra stora bostadshus vid Dr Linds gata som byggdes på 1960-talet. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 11(24)

12 Det karaktäristiska bostadshuset vid Doktor Belfrages Gata och vattentornet som nyligen har byggts om till studentlägenheter. Bebyggelsen söder om planområdet: Punkthus vid syster Estrids Gata och Doktor Linds Gata (som inte ingick i den ursprungliga planen för södra Guldheden). Även Guldhedens vattentorn skymtar bakom de övriga husen. Verksamheter På västra sidan av Ehrenströmsgatan ligger Sahlgrenska sjukhuset. Många människor jobbar, besöker och vårdas i området. Norr om Guldhedsgatan ligger Medicinarberget med. Sahlgrenska tillsammans med Universitetet och Akademiska hus planerar för en fortsatt utveckling, ett kluster med medicinsk anknytning med företag och nya forskningsområden, förbättrad vård mm. Utsikt mot Sahlgrenska och Medicinareberget från berget i området. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 12(24)

13 Intill planområdet i nordväst ligger Mikrobiologen, byggt 1961, med upp till 7 våningar höga byggnader. Där huserar för närvarande bl a: Bakteriologiska laboratoriet, Virologiska laboratoriet, Reumatologen, Experimentell ortopedi samt Lungfarmakologi. Sammanlagt arbetar ca personer i området. På några års sikt kan en omflyttning av verksamheter ske på Sahlgrenska, Mikrobiologen och medicinarberget. Om laboratorierna kan få bättre lokaler inom Sahlgrenskas område kan de befintlige lokalerna få en annan användning t ex för så kallade groddföretag inom medicin, forskning mm. Öster om Guldheden ligger Chalmers Tekniska Högskola ytterligare ett viktigt område med gott om arbets- och utbildningsplatser. Service Doktor Fries torg. Husen på andra sidan dalen syns i fonden. Vid Doktor Fries Torg, som är ett lokalt torg, finns bland annat affärer, restaurang och bibliotek. I närheten av torget finns även Guldhedskyrkan. Eftersom planområdet ligger ganska centralt finns ett flertal andra ställen inom en dryg km med servicefunktioner av olika slag tex vid Guldhedstorget, Landala Torg och Linnégatan. På Södra Guldheden finns ca 5 förskolor. Mossebergsskolan (förskoleklass år 2), Guldhedsskolan (år 3-9) samt internationella skolan (år 1-6) ligger inte långt ifrån planområdet. Störningar Buller Trafikbuller En bullerutredning har tagits fram. Texten angående bullersituationen kommer att justeras när bullerutredningen är klar. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 13(24)

14 Det är mycket trafik på Ehrenströmsgatan och Guldhedsgatan vilket gör att bostäder inte kan byggas för nära gatorna. Två av bostadshusen på berget utsätts för buller över 55 db(a) liksom även det parhus som ligger närmast Guldhedsgatan. För att klara gällande riktlinjer kommer dessa hus att behöva utformas så att tysta sidor kan åstadkommas. Se vidare i den bullerutredning som tagits fram. Beräkningar av trafikbuller har gjorts med förutsättning att trafikmängderna är 650 spårvagnar och fordon per dygn på Guldhedsgatan samt fordon/dygn på Ehrenströmsgatan. Flygbuller Vid Sahlgrenska sjukhuset finns en helikopterlandningsplats. Den ligger ca 500 meter väster om de planerade byggnaderna. Uppstickande objekt (höga hus mm) kan behöva hindermarkeras med hinderbelysning. Antalet landningar med helikoptern har de senaste åren varit drygt 300 st per år. Frekvensen kan komma att uppgå till i genomsnitt en om dagen, med variation på 0-4 landningar per dygn (0-8 rörelser). Mer än en landning kan ske nattetid. In- och utflygningssträckorna för flygplatsen ligger en bit väster om planområdet. Vi helikopterlandningar ligger ljudnivån vid planområdet på ca 70 db(a). Bullret från helikoptrarna kommer inte att innebära oacceptabla störningar för de föreslagna bostäderna. Se vidare i den bullerutredning som tagits fram. Externt industribuller Från verksamheten vid Mikrobiologen förekommer buller i form av fläktljud från en kylanläggning. Åtgärder kan bli aktuella för att minska ljudnivån. Frågan hanteras av miljöförvaltningen. Mikrobiologens verksamhet Verksamheterna vid Sahlgrenska och Mikrobiologen har miljötillstånd. Detta förnyas ungefär vart tredje år. Det kan tex reglera hur många mikroorganismer som får hanteras, att TBC-bakterier, HIV mm får hanteras. Verksamheten medför bl a transporter med ADR-märkning för farligt gods, avfallshantering med ca 3-5% miljöavfall, ev hantering av försöksdjur och användning av gasflaskor. Det finns inga krav på skyddsavstånd Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 14(24)

15 Detaljplanens innebörd och konsekvenser Detaljplanen innebär att Södra Guldheden kan kompletteras med ca 290 nya lägenheter. Detta är ett mycket attraktivt läge i staden med gång- och cykelavstånd till stora delar av centrala staden och ett brett utbud av arbetsplatser, service, grönområden mm. Stadsdelen kompletteras med moderna lägenheter med god tillgänglighet i olika storlekar och med stark miljöprofil. Hälften av lägenheterna kommer att vara hyreslägenheter och resten bostadsrätter eller äganderätter. Planen innebär även en möjlighet att bygga två förskolor i direkt anslutning till grönområdet samt att grönområdet i dalen rustas upp och tillgängligheten till dalen förbättras genom nya gångstigar och en nyanlagd gång- och cykelväg upp mot torget. Bebyggelse Södra Guldheden Mikrobiologen 1. Sahlgrenska Doktor Fries Torg Illustration över området Ehrenströmsgatan. Sektion genom området 3. Berget 2. Bostäder Förskola Parkering 1. Doktor Belfrages Gata Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 15(24)

16 Bostäder och övrig bebyggelse 1. Längs entrégatan Här föreslås en grupp med parhus utefter gatan. Husens höjd underordnar sig den bakomliggande branta sluttningen som tecknar sig i luckor mellan husen. Hustypen medger höjdanpassning längs den lutande gatan. Denna bebyggelse bidrar till att binda samman det nya området med övriga staden och till en större trygghet för gående och cyklande längs gatan vilket ökar möjligheterna att röra sig säkert från Guldhedens inre delar till Guldhedsgatan och centrum. Tomterna blir mycket kuperade och det kommer att krävas sprängning i bergsslänten. Totalt föreslås 7 parhus dvs 14 lägenheter. 2. Vid parkeringsplanen Parhusen utmed entrégatan byggs i slänten nedanför Doktor Belfrages gata. Eftersom det är brant kommer de att få en eller två suterrängvåningar. Idéskiss, White. Den tidigare fotbollsplanen och senare parkeringsplatsen är det parti inom området som medger en samlad parkeringslösning utan att orsaka stora naturintrång. I anslutning till ett parkeringsdäck, i två plan under mark, placeras tre punkthus med nio våningar. Här finns även plats för en förskola med entré vid torgplanet ovanpå parkeringsdäcket och med övriga lokaler i suterräng vända mot parken och lekgården i söder. I parkeringsdäcket ryms ca 150 p-platser. I bostadshusen kan det bli ca 100 lägenheter. Sektion genom parkeringsdäcket med ett av bostadshusen i fonden. Idéskiss, White. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 16(24)

17 Sektion genom bostadshus på bergsplatån. För att anpassas till terrängen får husen 1-2 suterrängvåningar. Idéskiss, White. 3. Vid bergsplatån I områdets västra del finns en bergsplatå med jämna hällar. Området är solbelyst och erbjuder utblickar. Bergsplatån och den intilliggande eklunden sparas från bebyggelse. Längs bergsplatåns kant anläggs en smal entrégata med mötesplatser och i sluttningen nedanför föreslås fyra punkthus i nio våningar Mellan dessa finns breda luckor för utblickar mot söder och väster. Husen kan totalt inrymma ca 140 lägenheter. Eftersom bullernivåerna i vissa delar överstiger 55 db(a) måste särskild omsorg läggas vid hur husen utformas så att gällande riktlinjer för trafikbuller klaras. 4. Vid Dr Fries torg Här föreslås ett nytt hus med ca 8 bostadsvåningar med inriktning på trygghetsbostäder. (dvs bostäder för äldre personer med tillgång till t ex restaurang och sjukvårdskunnig personal). I huset kan ev bostäder med särskild service inrymmas. Totalt kan det bli ca 40 lägenheter. Huset ges en placering och utformning som samspelar med torget och på ett lägre plan med parken. På torgplanet kan det förses med en utsiktsterrass för utblickar över parken. I suterrängvåningarna kan en förkola inrymmas med utgång till lekgård i parkplanet och entré från torgplanet. I byggnaden finns möjlighet att lokalisera en hissförbindelse mellan torget och den nedanförliggande parken. Hissen skulle kunna utnyttjas av allmänheten så länge det finns personal i förskola eller trygghetsboende. Guldhedsdalen 4. Doktor Fries Torg Trygghetsbostäder Restaurang & utsikt Förskola Sektion genom huset vid Doktor Fries Torg med förskola i de nedre våningarna, entréplan med restaurang, utsiktsterass samt bostadsvåningar. Hushöjden föreslås vara densamma som punkthusen i närheten. Idéskiss, White. Programdiskussion Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 17(24)

18 Ett nytt hus vid torget kan möjliggöra förbättringar av kontakterna mellan torg och park både för befintliga hus och för de nya. De nya bostäderna i dalen får en förbättrad tillgänglighet till torgets service. Handeln vid torget får förstärkt kundunderlag genom den nya bebyggelsen. Genom att tillgängligheten till dalen förbättras och tryggheten ökas kommer parkområdet att kunna användas av flera. Att kunna tillföra förskola och nya bostäder så nära servicen vid torget och så nära grönområdet skulle erbjuda många kvaliteter. Både för trygghetsboende och bostäder med särskild service kan läget vid torget innebära en stimulerande miljö och goda möjligheter att ta del av service och hög livskvalitet utan bilberoende. I programsamrådet framkom även flera nackdelar med ett hus här. Till exempel kan möjligheterna till utbyggnad av handeln begränsas och den kulturhistoriskt intressanta miljön vid doktor Fries Torg kan påverkas. Det är svårigheter att ordna parkering nära huset och det finns stor risk för att flera av de stora hasselträden i slänten måste tas bort. I planhandlingen redovisas förslag på olika placering av byggnaden som får olikartade konsekvenser. Alternativ 1 finns på illustrationskartan. Alternativ 2 och 3 redovisas här i planbeskrivningen. Placering av byggnad - alternativ 2 Placering av byggnad alternativ 3 Förskolor I området finns möjlighet att bygga två nya förskolor med vardera 4-5 avdelningar. Förskolorna kommer att inrymmas i suterrängvåningar till bostadshusen vid parkeringsplanen och vid doktor Fries Torg. Förskolorna kommer att ligga i omedelbar närhet till grönområdet i dalen. Gårdarna som hör till förskolorna kommer att hållas nere något storleksmässigt för att inte allt för stor del av dalen skall vikas för förskolorna i gengäld har man ett stort grönområde att utnyttja alldeles utanför förskolans gård. Service För de nya bostäderna är det är nära till service av olika slag. Ändrade handelsförutsättningar samt det faktum att invånarantalet sjunkit i stadsdelen har gjort att förutsättningarna för handeln vid Doktor Fries Torg har försämrats. De föreslagna nya bostäderna kan bidra till att förbättra förutsättningarna för handel vid Dr Fries Torg. Friytor Den nya bebyggelsen får mycket god tillgång till friytor. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 18(24)

19 Kompensationsåtgärder föreslås för att kompensera för att vissa natur- och rekreationsvärden minskar. Framförallt är det storleken på grönområdet som minskar. I vissa delar ökar tillgängligheten till friytorna genom att nya vägar och gångvägar med bättre tillgänglighet anläggs. Dessutom föreslås en upprustning som möjliggör för flera att använda dalen för rekreation. Lek, rekreation och naturmiljö Det sammanhängande parkområdet med den kultiverade Dr Hålléns park som övergår i den till karaktären vildare Guldhedsdalen har stora rekreativa värden och varierad natur. I området föreslås en upprustning och komplettering av gångvägsystemet längs dalens kanter så att det finns fler alternativ för t.ex. promenader, jogging och hundrastning. Längs denna promenad kan gläntor med soliga sittplatser återställas. Utsiktsberget nära Mikrobiologen bevaras för vistelse och utblickar. Genom den föreslagna bebyggelsen ändrar den karaktär men blir samtidigt tillgänglig för flera. Delar av förskolornas lekgårdar föreslås kunna utnyttjas av allmänheten under tider då förskolorna är stängda. I naturområdet föreslås mindre naturlekplatser kunna anläggas. Det kan tex handla om träspänger över våtmarkspartier, stubbar att klättra på och annat. Lekplatser för lite större barn ordnas på allmän plats i parken. Lekplatser för små barn skall ordnas på kvartersmark i anslutning till husen Trafik Biltrafik Den befintliga gångvägen (som även utnyttjats för biltrafik in till parkeringsplatsen) ersätts med en ny gata in till området. Körbanan föreslås bli 5,5 meter bred med en trottoar som är 1,5 meter. Denna gata når fram till den nuvarande parkeringsplatsen där gatan övergår i en torgliknande yta ovanpå det nya parkeringsdäcket. Från torgytan slingrar sig en smalare gata upp på berget. Den gatan blir 3,5 meter bred med mötesplatser på några ställen och avslutas i en vändplats. Gång- och cykeltrafik Mellan den befintliga bebyggelsen och Guldhedsdalen finns flera gångvägar. Alla har inslag med trappor eller stark lutning. Det innebär att tillgänglighet inte är god. För att förbättra tillgängligheten föreslås en ny gång- och cykelbana anläggas i slänten upp mot Doktor Fries Torg. Denna kommer att erbjuda god tillgänglighet (lutning max 5%). Stödmurar och en del skärning i berget kommer att krävas för detta. Parkering / cykelparkering Antalet parkeringsplatser skall följa stadens rekommendationer. Parkering skall lösas på kvartersmark. Parhusen utmed gatan in till området föreslås få parkering intill byggnaderna. För övriga bostäder föreslås parkering i ett parkeringsdäck i två våningar som ligger centralt i området (där dagens parkeringsplats finns). Vid bostäderna på berget föreslås endast angöringsplatser och handikapparkering. Parkeringarna i området blir troligen gemensamhetsanläggningar. Det kan finnas möjlighet att ha ca 1-4 poolbilar i området. Kommunfullmäktige har antagit en ny parkeringspolicy Utifrån denna pågår ett arbete med nya rekommenderade parkeringstal att utgå ifrån vid planering och byggande. Det finns ännu inget beslut att hänvisa till men det är troligt att ett beslut finns innan detaljplanen antas och därför redovisas här parkeringstal enligt det nya förslaget. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 19(24)

20 Planområdet räknas till den zon som kallas centrala Göteborg (det ligger på gränsen till zonen för övriga Göteborg). Tillgängligheten till kollektivtrafik räknas som god vid planering av bostäder och ganska god vid planering av verksamheter (som förskolan). Parkering för förskola kan förslagsvis kombineras med platser för besökare eftersom parkering för besökare troligen är mest efterfrågad under kvällar och helger då förskolan är stängd. För att få mer korrekt parkeringstal för särskilda kategoriboenden som t ex trygghetsboende och bostäder med särskild service kan en särskild parkeringsutredning göras. Förutsättningar för området: Området räknas till centrala Göteborg. Tillgänglighet med kollektivtrafik vid planering av bostäder: God. Tillgänglighet med kollektivtrafik vid planering av verksamheter: Ganska god. Parkeringstal för bilar: Flerbostadshus ca 6 bilplatser per1000m² bostadsyta. Småhus ca 2 bilplatser per hushåll Förskola ca 9 bilplatser per1000 m² förskola (varav 5 för besökare och max 4 för sysselsatta) Parkeringstal för cyklar: Flerbostadshus 27 cykelplatser per 1000m² bostadsyta (varav 20 för boende i förråd och 7 för besökare vid entrén). Småhus utrymme för cyklas regleras på tomten Förskola cykelplatser per 1000 m² förskola (barn, besökare, sysselsatta) Parkeringstal för planområdet enligt remissförslag november 2010 Kollektivtrafik Det finns god tillgång till kollektivtrafik i närheten av planområdet. Det finns spårvagnslinjer med hållplats både norr och öster om området, vid Medicinaregatan och vid Doktor Fries Torg. På Ehrenströmsgatan i väster finns busshållplats för flera busslinjer. Eftersom området är stort kommer avstånden till hållplatserna att variera mellan ca meter. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Det finns inga utbyggda va-ledningar i området. Utanför området finns utbyggt valedningsnät som det går att ansluta till. Dagvatten Dagvattnet skall tas omhand lokalt så lång möjligt i området. Delar av området och kringliggande område utgörs av berg där inget dagvatten kan fördröjas eller tas om hand på ett naturligt sätt. I dalgången samlas dagvattnet i ett fuktigt område och rinner västerut mot Ehrenströmsgatan i en bäck. Det har förekommit problem med översvämningar främst inne på Sahlgrenskas område då allt för stora vattenmängder från dalen inte kunnat tas omhand. En del åtgärder är utförda för att förhindra översvämningar vid Sahlgrenska. Ytterligare åtgärder för att fördröja dagvattnet kommer att behövas i dalen. Detta kan tex åstadkommas genom ytor som kan översvämmas periodvis eller genom dagvattendammar som under torra perioder ev kan torka ut. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 20(24)

21 Värme Utbyggnaden i området skall ske i enlighet med det av fastighetsnämnden antagna programmet för miljöanpassat byggande gällande alla markanvisningar med bostäder på kommunägd mark. Detta innebär bl a att byggproduktionen planeras för miljöanpassat genomförande, att byggnadens drift är resurseffektiv, att emissioner från byggnaden har minimal miljöpåverkan, att byggnaden inte påverkar omgivningen negativt och att en god innemiljö kan skapas. Ev behov av tillskottsvärme föreslås genom anslutning till fjärrvärme. Fjärrvärmenät finns i anslutning till området. Inom området behövs utbyggnad av fjärrvärmenätet. El och tele Området förutsätts anslutas till befintligt el- och telenät utanför området. Avfall Avfallshantering skall anordnas så att källsortering och kompostering kan ske inom området. Sopsug med möjlighet att sortera vissa fraktioner kan bli aktuellt. Grundläggning Grundläggningen kan till största delen utföras direkt på berg. Inom de branta bergpartierna måste risken för bergras och blocknedfall undersökas och vid behov säkras. Området är huvudsakligen normalradonmark. På normalradonmark krävs radonskyddande utförande för byggnader där människor stadigvarande vistas. Mer detaljerade undersökningar och stora uppfyllnader kan ändra klassningen. Bestämmelse om detta införs i planen. För att utbyggnaden i området inte skall påverka de framtida möjligheterna att bygga ut en tunnel med utfarter införs särskild bestämmelse för grundläggningen av byggnaderna. Konsekvensbeskrivning Hushållning med mark- och vattenområden m.m. Vid utarbetande av denna detaljplan har stadsbyggnadskontoret gjort en lämplighetsprövning enligt 2 kap. plan- och bygglagen (PBL) samt en avvägning enligt 3 och 4 kap. miljöbalken (MB). Vidare har detaljplanen prövats mot kommunens översiktsplan i enlighet med 5 förordningen om hushållning med mark och vattenområden m.m. Inga riksintressen eller andra områden med särskilda natur- eller kulturintressen berörs. Planen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. Detaljplanen är förenlig med kommunens översiktsplan. Kontoret bedömer att redovisad användning ur allmän synpunkt kan vara lämplig utifrån planområdets föreliggande behov och förutsättningar där behovet av att kunna bygga fler bostäder ställs mot önskemålen om att bevara ett grönområde. Utbyggnad i planområdet kommer att bidra till att nå målen om en hållbar utveckling i Göteborg och Göteborgsregionen genom att nya bostäder skapas i ett läge nära kollektivtrafik, arbetsplatser och service. En mycket god boendemiljö kommer att kunna erbjudas. Delar av ett hittills obebyggt grönområde föreslås bebyggas. Kompensationsåtgärder föreslås för att höja de rekreativa kvalitéerna i de kvarvarande delarna av grönområdet. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 21(24)

22 Delar av ett hittills obebyggt grönområde föreslås bebyggas. Behovsbedömning Kommunen har gjort en behovsbedömning enligt PBL 5 kap. 18 och Miljöbalken (MB) 6 kap. 11 för planförslaget. Utbyggnad i enlighet med planförslaget blir relativt omfattande med ca 250 lägenheter. Nya bilvägar och utbyggnad av nya tekniska försörjningssystem krävs i området. De kan dock ansluta till befintlig infrastruktur alldeles utanför planområdet. Hittills obebyggd naturmark kommer att tas i anspråk. Grönområdet och även landskapsbilden kommer att påverkas. Vid behovsbedömningen har kriterier i MKB-förordningen bilaga 4 särskilt beaktats och ansetts vara uppfyllda. Detaljplaneförslaget medger en komplettering intill befintlig sammanhållen bebyggelse. Planförslaget medger i övrigt inte användning av planområdet för de ändamål som anges i PBL 5 kap. 18, varför kriterierna i MKBförordningen bilaga 2 inte behöver särskilt beaktas. Kommunen har bedömt att ett genomförande av detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande miljöpåverkan så som avses i miljöbalken 6 kap 11. Ställningstagandet grundar sig på bedömningen att ett genomförande av detaljplanen: Inte påverkar något Natura 2000-område och därmed inte kräver tillstånd enligt MB 7 kap. 28. Inte anger förutsättningar för kommande verksamheter eller åtgärder som kräver tillstånd enligt MKB-förordningen bilaga 1 och 3 eller i PBL 5:18 förutom punkten om sammanhållen bebyggelse. Inte bedöms negativt påverka möjligheterna att uppfylla nationella och regionala miljömål. Inte bedöms ge upphov till en betydande miljöpåverkan på biologisk mångfald, landskap, fornlämningar, vatten etc. Inte ger upphov till betydande risker för människors hälsa eller för miljön. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 22(24)

23 Inte bidrar till att några miljökvalitetsnormer överskrids. Inte påtagligt påverkar några områden eller natur som har erkänd nationell eller internationell skyddsstatus, t ex riksintressen eller naturreservat. Ytterligare motiv till ställningstagandet är att planen följer intentionerna uppsatta i Göteborgs Stads översiktsplan, samt att planens genomförande ger upphov till påverkan på ett begränsat område och på begränsade intressen. Kommunen har därmed bedömt att en miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för aktuellt planförslag. Behovsbedömningen är avstämd med länsstyrelsen den 10 september Följderna av planens genomförande ska dock alltid redovisas enligt PBL. Nedan följer därför en kort sammanställning av planens konsekvenser. Stadsbild och Landskapsbild Stads- och landskapsbilden kommer att påverkas när tidigare obebyggd naturmark bebyggs. Den gröna zonen som hittills omgett Södra Guldheden minskas. Husens höjder och placering har valts för att visa stor hänsyn till stadsbilden. Planområdet ligger lägre än de omgivande bebyggda delarna och de nya byggnaderna kommer inte att vara så höga att de når upp till samma nivå som de befintliga byggnaderna. Byggnaden vid Doktor Fries Torg får vara ungefär lika hög som de befintliga punkthusen i närheten. Kulturmiljö Södra Guldheden är av kulturhistoriskt intresse. Planen har utformats för att visa stor hänsyn till detta men kan innebära en viss påverkan på kulturmiljön eftersom området ursprungliga skick inte bevaras. Området har anpassat till den övriga strukturen i stadsdelen med hus i park. Kommunen kommer att ansöka om att undersöka och ta bort de fornlämningarna som berörs av planförslaget. Naturmiljö Hittills obebyggd naturmark kommer att tas i anspråk. Naturområdet minskar. Exploateringen bedöms få stor påverkan på rekreativa funktioner som Grön oas och Utblick samt ekologiska funktioner som Spridningskorridor. Måttlig påverkan bedöms det bli på bla Vila, Picknick och Naturupplevelse. För att minska de negativa konsekvenserna när delar av de gröna ytorna försvinner kommer kompensationsåtgärder att genomföras för att höja kvalitén på den natur som finns kvar. Därmed bedöms värdet kunna höjas för andra värden som tex promenad, vila, lek mm. Påverkan på luft Genom planområdets centrala läge, nära bl a arbetsplatser, kommunikationer, natur och service, förväntas utbyggnaden inom planområdet bidra till att miljökvalitetsnormerna, MKN, i regionen inte överskrids på fler ställen samt till att begränsa området där MKN överskrids i närområdet. Påverkan på vatten Under förutsättning att dagvattnet tas om hand och fördröjs bedöms förslaget inte ge någon påverkan på vatten. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 23(24)

24 Störningar Utbyggnad enligt planen bedöms inte medföra några störnigar för omgivande bebyggelse. Höga bullernivåer utmed Guldhedsgatan och Ehrenströmsgatan kommer att påverka bostädernas placering och utformning i vissa delar av planområdet. Sociala konsekvenser Fler bostäder skapas i centralt läge nära kollektivtrafik och arbetsplatser. Detta underlättar vardagslivet för dem som kommer att bo i lägenheterna. Det nya området blir ett renodlat bostadsområde. Det ligger så centralt att de boende kommer att ha goda förutsättningar att integreras i staden. Bostadsbeståndet i Guldheden kompletteras med större lägenheter och trygghetsbostäder. Lägenheter med bättre tillgänglighet än de befintliga (tillgång till hiss mm) underlättar för många boende. De sociala strukturerna i området kan få ökad blandning och variation då nya bostäder fogas till stadsdelen som för övrigt är utbyggd under en begränsad tidsperiod. Utbyggnad enligt planen stärker stadsdelens serviceunderlag och det är större chans för affärer mm att överleva. Det är en stor fördel för alla i stadsdelen. Utbyggnad enligt planen och de föreslagna kompensationsåtgärderna ger ökad tillgänglighet och trygghet även i grönområdet. Nya gångstigar ger ökade möjligheter att röra sig i grönområdet men storleken på grönområdet minskar och utsiktsberget bebyggs. Kontakterna mot Sahlgrenska och befintliga byggnader underlättas. För barn är bland annat närheten till grönområdet, att nya förskolor kan byggas och upprustningen av parken med lekmöjligheter positivt. Nollalternativ Att inte bygga ut enligt planförslaget innebär bl a att en större del av naturområdet bevaras orört. Det kulturhistoriska sammanhanget bevaras i mera ursprungligt skick. Det kan innebära fortsatt dålig trygghet delar av dagen, vikande underlag för service på Södra Guldheden och svårigheter att öka antalet bostäder i Göteborg. Tillgängligheten är fortfarande inte god. Användningen av kommunens mark blir mindre effektiv. Övrigt Utbyggnad enligt planen kan eventuellt innebära en begränsning för den framtida utvecklingen av Sahlgrenska sjukhuset. Att Sahlgrenska kan fortsätta att utvecklas är av intresse inte bara för staden utan även regionalt, nationellt och internationellt. Planförslaget kan innebära en begränsning för möjligheterna att genomföra utbyggnaden av en den tunnel med utfarter som finns med i form av ett reservat i kommunens översiktsplan även om planförslaget har utformats så att det inte hindrar utbyggnaden, utifrån idag kända förutsättningar. Genomförandetid Genomförandetiden utgår 5 år efter det datum då planen vunnit laga kraft. Åsa Swan Planchef Maria Gränsbo Planarkitekt Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 24(24)