Spelar det någon roll hur man redovisar i en bostadsrättsförening? Johan Månsson, PWC Lennart Iredahl, FAR

Transkript

1

2 Spelar det någon roll hur man redovisar i en bostadsrättsförening? Johan Månsson, PWC Lennart Iredahl, FAR

3 Detta behandlar vi Statlig utredning om konsumentskydd på BRF-marknaden Ekonomiska planer Boverkets förslag Förslag på nya redovisningsprinciper i BRFs årsredovisning Revisionsberättelse i BRF

4 Statlig utredning om konsumentskydd för BRF Information om kommande utredning (våren 2015) Konsumenträttsligt skydd i fokus 17 juni hemställan från FAR m.fl. Anpassad redovisning är en självklar del av konsumentskyddet Hur bör redovisningen anpassas?

5 Ekonomiska planer Boverkets förslag Bör vara läsbara, begripliga och förståeliga Kvaliteten på ekonomiska planer. varierar i sin utformning och uppställning med ibland negativa konsekvenser som följd Den ekonomiska planen är också ur ett konsumentperspektiv.. viktigt.. Utformningen av ekonomiska planer måste bli mer enhetlig och transparant

6 Ekonomiska planer Boverkets förslag, forts. Intygsgivare bör teckna ansvarsförsäkring Föreningen ska i princip ha råd att amortera från år ett omkring 2% av kapitalbeloppet Informationskrav i den ekonomiska planen jämfört med årsredovisningen

7 Arbetsgrupp HSB SBC Bostadsrätterna Riksbyggen FAR

8 Problem med traditionella årsredovisningar Resultaträkningen upplevs inte som ett bra underlag för att bestämma storlek på avgifterna Avskrivningarna kan variera mycket och påverkar inte kassaflödet Avsättningar till reparationsfond redovisas inte i resultaträkningen Amorteringar och investeringar påverkar kassaflödet men redovisas inte i resultaträkningen Avskrivningar och fondavsättningar Svåra att förstå Upplevs delvis fylla samma syften Storleken på posterna varierar betydligt mellan olika föreningar Allmänna informationsvärdet Inga enhetliga, relevanta och jämförbara nyckeltal eller annan information som visar om föreningen har stark eller svag ekonomi

9 En av grundfrågorna när ska medlemmarna betala för större underhållsåtgärder

10 En av grundfrågorna när ska medlemmarna betala för större underhållsåtgärder

11 En av grundfrågorna när ska medlemmarna betala för större underhållsåtgärder Det år när åtgärden utförs? När lån på lånefinansierade åtgärder amorteras? Fördelat på ett antal år efter åtgärden? Fördelat på ett antal år innan åtgärden utförs?

12 Förslag från gruppen större underhåll Inga avskrivningar eller avsättningar till UH-fond Löpande UH kostnadsförs direkt i resultaträkningen Reserv byggs upp för kommande större UH-investeringar Årlig reservering kostnaden redovisas som i resultaträkningen, reserven skuld i balansräkningen Årlig reservering 1/30 av 30 års förväntade åtgärder Åtgärder som utförs redovisas direkt som minskning av reserven Frågor och funderingar Kräver 30-årig underhållsplan som uppdateras årligen Gränsdragning mellan löpande UH och större UH-investeringar Samma modell oavsett skuldsättning i föreningen? Oväntade större åtgärder som inte ryms inom reserven? Reserveringen ska upplevas som ett rimligt och sunt sparande Resultaträkningen blir ett mått på rimligt och sunt utgiftsuttag

13 Information i årsredovisningen Ett antal definierade nyckeltal lika för alla, t.ex: Avgift/kvm Skulder/kvm UH-reserven/planerade underhåll UH-åtgärder Genomförda (senaste 10 åren) Planerade (närmaste 10 åren) En förening med sund ekonomi bör inte redovisa negativa resultat (över tiden) Balanserade förluster bör inte förekomma

14 Information i årsredovisningen Ett antal definierade nyckeltal lika för alla, t.ex.: Avgift/kvm Skulder/kvm UH-reserven/planerade underhåll UH-åtgärder Genomförda (senaste 10 åren) Planerade (närmaste 10 åren)

15 Andra frågor att fundera på Intäkter vid avyttring av ny andel Återköp av andel Kassaflödesanalys

16 Revisionsberättelse i BRF 2 exempel på orena revisionsberättelser på far.se ISA 450 Utvärdering av felaktigheter p. A16 Avser felaktigt val eller felaktig tillämpning av redovisningsprinciper. som har en oväsentlig effekt för de finansiella rapporterna. men som sannolikt kan få en väsentlig effekt på framtida räkenskapsårs finansiella rapporter. Exempel 1a orimlig nyttjandeperiod (300 år) Exempel 1b fel systematik (progressiv istället för linjär) Reservation för årsredovisningen Tillstyrker resultat- och balansräkningen