Fasta affärer. Avtal om medieförsörjning. Högre produktivitet och kvalitet med totalentreprenad? TEMA: Entreprenad Facebooks miljardsatsning i Luleå

Transkript

1 ett nyhetsbrev från mannheimer swartling med inriktning på fastigheter & entreprenad Fasta affärer oktober 2012 TEMA: Entreprenad Facebooks miljardsatsning i Luleå SIDAN 4 Avtal om medieförsörjning SIDAN 7 Högre produktivitet och kvalitet med totalentreprenad? SIDAN 10

2 Ledare smidigare byggprojekt med partnering Partnering debatteras flitigt i media för närvarande. Hur ska byggtiderna och produktionskostnaderna i byggbranschen kunna kortas? I många projekt kan partnering vara svaret: rätt använt är det en styrform som kan förbättra projektgenomförandet och skapa fördelar för båda parter, ekonomiskt och organisatoriskt. Det borde vara hög tid för branschen att komplettera AB/ABT med standardvillkor för partnering. I samhällsdebatten anklagas ibland bygg- och fastighetsbranschen för att sakna förmåga till effektiv samverkan för att korta byggtider och sänka produktions kostnader. Projektgenomförande med fokus på gemensamma incitament och en samspelt organisation framstår, särskilt i större projekt, som ett fullt möjligt alternativ till de klassiska rollerna som beställare och entreprenör, med de svagheter en sådan struktur har. Partnering sätter projektgenomförandet i fokus och möjliggör ett effektivare utnyttjande av berörda parters samlade resurser genom en incitamentsstruktur som premierar ett förebyggande agerande i förhållande till uppkommande problem, och som premierar att sätta projektet som sådant i fokus, istället för det egna partsintresset. Därigenom kan branschen visa sin vilja att ta tag i problemen med ansvarig utgivare advokat jesper prytz , jpr@msa.se redaktion advokat tomas johansson advokat hillevi börjesson assistent emma rydén kontaktpersoner advokat klas wennström , kwe@msa.se advokat jesper prytz , jpr@msa.se advokat johan granehult , jgr@msa.se foto Joachim Lundgren, Petter Magnusson, istockphoto nyhetsbrevet utges i informationssyfte och är inte att betrakta som juridisk rådgivning. nyhetsbrevet får citeras med angivande av källa. 2

3 kostnadsöverskridanden och spruckna tidsplaner. Utan inslag av partnering i ett entreprenadavtal är det svårare att sätta projektintresset före partintresset. Det är en missuppfattning att partnering i första hand handlar om att lyfta fram mjuka värden. Synen på organisationsfrågor speglar det grundläggande fokusskiftet från partsperspektiv till projekt perspektiv vilket påverkar ekonomiska frågor i lika hög grad som organisatoriska. Den underliggande teorin är ju att parterna tillsammans, genom samverkan och gemensamma mål, kan nå bättre resultat särskilt i komplexa projekt. Genom att dela på samverkans vinster och risker får parterna ett bättre projektgenom förande totalt sett. Den underliggande teorin är ju att parterna tillsammans, genom samverkan och gemensamma mål, kan nå bättre resultat särskilt i komplexa projekt. vid husbyggnation. Eftersom det varierar i vilken utsträckning samverkan genom partnering lämpar sig i ett enskilt projekt skulle standardvillkoren med fördel kunna utformas som en tillvalslista kopplad till AB/ABT-systematiken. Det vore önskvärt att Byggandets Kontraktskommitté, BKK, agerar i frågan. Att byggbolagen, historiskt sett, har legat före byggherrarna med att förespråka partnering får inte vara ett hinder mot att hitta gemensam nytta. Att det skulle vara lättare att bygga upp kompetens hos byggbolagen än hos byggherrarna kring hur man kan arbeta med partnering framstår inte som ett argument mot partnering, utan som ett skäl till fortsatt kompetensutveckling inom bygg- och fastighetsbranschen. Tiden är mogen för nya, allmänt accepterade, standardvillkor om partneringsamverkan! jesper prytz, advokat jpr@msa.se Branschen saknar ännu idag partsförhandlade standard villkor för partnering i byggentreprenader. Branschorganisationen Byggherrarna tog 2009 fram ett förslag till mallavtal som finns tillgängligt att användas av deras medlemmar. De stora bygg bolagen, å sin sida, förespråkar sina mallavtal. I konkreta avtalsförhandlingar blir resultatet ofta skräddarsydda formuleringar. Partsförankrade standardvillkor för partnering vore positivt för bygg- och fastighetsbranschen och kan påverka i vilken utsträckning partnering används

4 Facebook gillar Sverige IT-jätten banar väg för fler utländska etableringar i landet Kyligt klimat, tillgång till förnyelsebar energi och fiberoptiska motorvägar i världsklass gjorde att Europas största serverhall snart står klar på Porsön i Luleå. Sedan 2010 har Mannheimer Swartling varit rådgivare för Facebook och dess satsning i Sverige. Projektet har gått rekordsnabbt, från planering och de första förhandlingarna till byggstart på mindre än ett år, och har involverat många av byråns experter inom t.ex. fastighets-, entreprenad-, miljö- och energirätt. Under hösten 2011 togs det första spadtaget för Facebooks etablering i Sverige, företagets första stora serveranläggning utanför USA. I december 2012 ska den första utav totalt tre planerade serverhallar om vardera kvadratmeter stå färdig. Därefter ska den förses med tusentals dataservrar vilka främst ska tjäna Facebooks europeiska användare. De tre planerade serverhallarna får en total yta på kvadratmeter ett område stort som elva fotbollsplaner. Förutom serverhallen omfattar den första etappen även uppförande av två på fastig heten belägna transformatorstationer, nödvändiga för den energikrävande verksamheten. Totalt innebär projektet att flera miljarder kommer att investeras inom de närmaste åren och att ca. 300 årsarbetstillfällen skapas bara under bygg nationen. Ett av skälen till att Facebook attraherades av Sverige var kylan. Lagringsoch programtjänster som går över nätet alstrar stora mängder energi i form av värme som måste kylas bort; den kalla uteluften är gratis. Dessutom har svensk el hög leverans säkerhet, vilket var ett annat bärande argument i valet av plats för serverhallarna. Med 800 miljoner användare världen över och mer Ett projekt som Facebooks etablering i Luleå ställer stora krav på samordning för att möjliggöra snabba och smidiga processer; frågor måste på kort tid lösas för att hålla satta tids- och kostnadsramar. än 100 miljoner bilder som laddas upp varje dag, är det enorma mängder data som Facebook dagligen måste processa. Ytterligare ett skäl för företaget att välja Sverige var just att Sverige har bland de bästa fiberoptiska motorvägarna i världen. Förhoppningsvis kommer Facebooks satsning att placera Sverige på kartan inför den väntade vågen av stora webb- och internetföretag som behöver etableringar i Europa för att klara trafiken här, liksom till och från Afrika och Mellanöstern. Ett projekt som Facebooks etablering i Luleå ställer stora krav på samordning för att möjliggöra snabba och smidiga processer; frågor måste på kort tid lösas för att hålla satta tids- och kostnadsramar. När utländska investerare etablerar sig i Sverige och kontrakterar svenska företag ställs stora krav på förståelse för respektive parts affärskultur för att hitta en samarbetsform som lämpar sig för såväl det aktuella projektet som för de ifrågavarande parterna. Vid dessa tillfällen måste de svenska affärs juristerna besitta kompetens kring hur liknande projekt hanteras i andra delar av världen för att skapa kontraktslösningar där båda parter känner sig trygga. Det finns därför anledning att lyfta fram några tydliga skillnader mellan svenska och utländska entreprenadkontrakt. I Sverige finns en lång tradition av AB-, ABT- och ABK-regelverken med tillhörande administrativa föreskrifter. Dessa regelverk har vissa likheter med avtalssystem i andra länder, men innehåller en rad kompromisser och kan i egentlig mening inte sägas bygga på att beställaren och entreprenören samarbetar för att hitta de bästa och smidigaste lösningarna. De svenska avtalsformerna har i stor utsträckning format såväl svenska beställares som entreprenörers beteende i byggprocessen vilket lett till en kultur där problem alltför ofta löses genom tvister; ett inte alltid prag matiskt förhållningssätt. Inte minst utländska investerare reagerar ofta mot den stelbenthet som AB/ABT/ABK-systemet många gånger erbjuder vilket kan leda till låsta positioner mellan parterna med kostsamma tvister som följd. Många av Mannheimer Swartlings utländska klienter önskar ofta, och har tradition av, avtalsrelationer som bygger på långsiktig het och förtroende, där entreprenören tar ett större ansvar för såväl affärsrelationen som den färdiga produkten och där riskerna fördelas hos den part som har störst möjlighet att hantera desamma. De allt vanligare parterningavtalen kan sägas i viss mån ha bidragit till ett förbättrat klimat inom den svenska entreprenadbranschen, men kan behöva 4

5 utvecklas mer för att möjliggöra kortare och snabbare processer. Troligen skulle mer utvecklade partneringavtal öka konformiteten mellan svenska och utländska entreprenadavtal vilket skulle öka förståelsen mellan svenska och utländska parter. I arbetet med att utveckla partneringavtalen finns därmed anledning att blicka mot såväl övriga Europa som USA. I sammanhanget kan då nämnas FIDICs olika standardavtal (Fédération International des Ingénieurs- Conseils) som är ett mycket vanligt förekommande standardavtal utanför Sverige. Standardavtalen finns i olika former likt AB-avtalen. Alltifrån Red Book som går att likställa med AB 04 till Silver Book och Gold Book avsedda för totalentreprenader där entreprenören tar ett mycket långtgående ansvar. ABT 06 kan i hög grad jämställas med Yellow Book. Skillnaden mellan FIDIC s standardavtal och ABavtalen är dock avsevärda. FIDIC-avtalen kan synas tyngre, men är mer genomarbetade och fördelningen av ansvar och risker är enligt vår uppfattning mer balanserade mellan beställare och entreprenör. För att snabbt lösa problem som uppstår under projektet finns i första hand the Engineer vilken även om denne formellt anlitats av b eställaren har en ställning som gör att onödiga tvister kan undvikas. Vidare finns en kommitté, Dispute Adjudication Board, bestående av tre personer; parterna utser en var och dessa två utser den tredje som agerar ordförande. Parterna kan därefter hänskjuta eventuella tvister under projektet till kommittén. På så sätt kan många kostsamma och slitsamma skiljeförfaranden undvikas och de knutar som kan bildas på vägen löses upp under hand. Kommittén är inte att se som ett alternativ till sedvanligt skiljeförfarande utan är ett komplement. Är en part inte nöjd med kommitténs utslag och tror sig vinna framgång i ett skiljeförfarande kan parten hänskjuta frågan till skiljedomstol. FIDIC-avtalen används endast i mycket liten utsträckning i Sverige. Allteftersom fler utländska entreprenörer etablerar sig på den svenska marknaden och fler utländska beställare agerar i Sverige kan dock detta komma att ändras. Även sättet att kalkylera kostnaderna skiljer sig ofta mellan utländska och svenska entreprenadkontrakt. I Sverige återfinns inte sällan en post i entreprenörens kostnadskalkyl som avser oförutsedda kostnader.

6 Denna post, ibland uppgående till mellan 5 10 procent av kontraktsumman, anses av många entreprenörer vara en buffert för deras merkostnader. För det fall några sådana merkostnader, som inte ersätts genom sedvanlig ÄTA-hantering, inte uppstår medför det ett betydande vinstpåslag till entreprenörens fördel. I flertalet utländska kontrakt finns samma post, men den tillhör då beställaren och är ett sätt att integrera uppskattade ÄTA-arbeten i kalkylen. Den ska då ses som en pott mot vilken ÄTA-arbeten dras av. Den senare modellen är onekligen att föredra. Kostnadsposter utan tydlig motprestation minskar transparensen och ökar risken för misstänksamhet och onödig vaksamhet hos parterna. Flertalet utländska beställare har många gånger ett mer industriellt tänkande än vad den svenska marknaden är van vid. Att byggnader består av prefabricerade enheter från världens många hörn för att spara både tid och ekonomi är för många utländska beställare en självklar förutsättning. Att utvecklingen på detta område har gått ganska sakta i Sverige får anses bero på beställarna. Det krävs initierade beställare för att kunna sätta upp tydliga krav på industriellt tänkande hos en entreprenör. Givetvis beroende på typ av projekt finns det många gånger fördelar att vinna på att tydliga funktionskrav ersätter färdigarbetade tekniska lösningar. Ett större hotell- eller bostadsprojekt kan många gånger vinna på att byggnadernas olika rum fabriceras i andra länder; badrummen från Estland och köken från Tyskland etc. Beställarkollektivet är av naturliga skäl mycket mer splittrat än entreprenörskollektivet som är betydligt mer homogent. I Sverige finns en handfull stora entreprenörer vilka är väl insatta i branschen medan beställarna varierar oerhört såväl i storlek som i teknisk kompetens. Många av våra utländska beställare har etableringar i olika länder och därmed också erfarenhet av mer industriella byggprocesser där konkurrensen mellan entreprenörerna är större. Sverige är ett intressant land för flertalet utländska investerare, såväl vad avser rena fastighetstransaktioner som nyproduktion av större anläggningar och infrastruktur. Facebooks miljardsatsning i Luleå är inte minst ett exempel på det sistnämnda och mycket tyder på att fler företag nu sneglar på Sverige. För att möta detta krävs att såväl affärsjuristerna som entreprenörerna utvecklas i att hantera både inhemska och utländska avtalsupplägg. Likaså bör Byggandets Kontraktskommitté ta fram nya engelska versioner av AB-avtalen då de håller mycket bristfällig språklig kvalitet samt innehåller diverse felhänvisningar. Trots noterade förbättringsområden har vi i Sverige dock hög kompetens inom internationella relationer och här finns ett utpräglat kvalitetstänkande. Det finns därmed all anledning att se ljust på framtiden för internationella byggprojekt i Sverige. johannes harlevi jhi@msa.se 6

7 Avtal om medieförsörjning dags för benchmarking? Den fastighetsägare som jämför medieförsörjningsavtal kan finna skillnader i leverantörernas allmänna villkor, både i fråga om kommersiella och legala villkor, såsom prisjusteringsklausuler och ledningsrättsbestämmelser. Dagens svenska standardvillkor för medieförsörjning inom el, elnät, fjärrvärme och fjärrkyla präglas av att det är leverantörerna själva, eller deras branschorganisationer, som tagit fram de allmänna villkoren. Såvitt vi kunnat se är inga allmänna villkor direkt förhandlade med fastighetsbranschens intresseorganisationer. Villkoren för medieförsörjning får generellt sett anses leverantörsvänliga. Exempelvis kan leverantörerna enligt flera standardavtal själva ändra avtalsvillkoren, ibland utan att behöva meddela fastighetsägaren. Leverantörer som inte tillämpar branschorganisationens standardavtal har ofta (ännu) mer leverantörsvänliga villkor. En leverantör kan exempelvis enligt sina egna villkor genomföra prisändring med 15 dagars varsel, där leverantörsbranschens standardvillkor anger att prisändringar ska meddelas minst två månader i förväg. medverka till att leverantören erhåller ledningsrätt för anläggningen. Vad som i sammanhanget menas med ordet medverka är oklart men ordvalet indikerar att fastighetsägarens skyldigheter sträcker sig längre än att inte motsätta sig leverantörens ansökan. möjligheten att omförhandla finns Samtidigt som medieförsörjningsavtalen ofta är leverantörsvänliga finns det exempel på balanserade avtalsvillkor och kanske viktigast är att de flesta avtalen faktiskt innehåller en klausul som ger möjlighet till omförhandling av avtalsvillkoren. Genom att ta reda på om ens leverantör följer eventuellt standardavtal samt om villkoren skiljer sig mellan olika leverantörer i den aktuella branschen ökar fastighetsägarens möjligheter att förhandla fram bättre villkor. Med detta sagt kan det finnas anledning att gå igenom de avtal man som fastighetsägare har, eller avser att teckna, avseende medieleveranser. henrik willborg hewi@msa.se ömsesidig prisjusteringsmekanism förekommer hos vissa Prisjusteringsklausuler i villkoren ger i de flesta fall leverantörerna en ensidig rätt att höja priserna vid vissa typer av kostnadsökningar. Fortums allmänna villkor för leverans av fjärrkyla har dock även en omvänd bestämmelse, att vid myndighetsbeslut som leder till lägre kostnader för Fortum är de skyldiga att sänka priset. Den typen av ömsesidiga prismekanismer saknas i de flesta allmänna villkor vi granskat, men därmed inte sagt att inte leverantörerna i kompletterande särskilda villkor accepterar ömsesidiga formuleringar. Villkoren innehåller ofta bestämmelser gällande på vilka villkor leverantören ska ha rätt att få ledningsrätt eller servitut avseende ledningar och teknikutrymmen som aktuell medieförsörjning omfattar. Nämnda rättigheter kan innebära ett kostsamt intrång i fastighetsägarens möjligheter att fritt disponera över sin fastighet. Hur långtgående dessa villkor är varierar i viss mån men samtliga avtal innehåller bestämmelser om att fastighetsägaren ska

8 Rapport från Almedalsveckan 2012 Mannheimer Swartling deltog under Almedalsveckan i Visby Företrädare för byrån deltog vid seminarier och rundabordssamtal i frågor rörande skatterätt och samhällsbyggnad. Almedalsveckan har under de senaste åren växt från att vara en utpräglad politikervecka till att inbegripa såväl lobbyister som allt fler företag och intresseorganisationer. Programutbudet 2012 innefattade över evenemang och 719 ackrediterade journalister inklusive flera TV- och radiokanaler bevakade Almedalen. Arrangörerna räknar med att ca personer deltog under Almedalsveckan Jesper Prytz och Tomas Johansson vid Mannheimer Swartlings fastighetsgrupp deltog bl. a. vid ett dialog möte rörande den pågående utredningen om plangenomförande och exploateringsavtal (direktiv 2011:104). I ett samtal mellan regeringens utredare, branschföreträdare och experter diskuterades hur utredningen bäst förenar kommunalt självstyre, kommersiell acceptans och konkreta mål rörande effektivare plangenomförande i ny lagstiftning. Frågan som utredningen bl.a. konkret funderar kring är om och hur exploateringsavtalen ska lagregleras? Jesper Prytz, Mannheimer Swartling, agerade samtalsledare och övriga deltagare var: - Bengt Nyman, sekreterare i utredningen - Anna Eklund, Sveriges Kommuner och Landsting - Thomas Kalbro, professor i fastighetsrätt KTH - Björn Wellhagen, Sveriges Byggindustrier - Richard Silverfur, Fastighetsägarna - Tomas Johansson, Mannheimer Swartling Thomas Karlbro inledde diskussionen med en presentation av en studie av ett antal exploateringsavtal. I studien visade det sig att ca 30 procent av de genomgångna exploateringsavtalen innehöll klausuler som stred mot gällande lagstiftning. Felaktigheterna Foto: Gotlands kommun avsåg främst klausuler där exploatören åtog sig att vidta åtgärder eller stå kostnaderna för åtgärder som i annat fall hade varit kommunens ansvar. I tillägg konstaterades att praxis varierar från kommun till kommun vilket leder till problem för exploatörer att tidigt i processen beräkna projektkostnaderna i ett utvecklingsprojekt. Utredningens sekreterare Bengt Nyman redogjorde för arbetet hittills och konstaterade att inventeringen och problemställningen var gjord. Detta arbete har innefattat även kontakter med utländska myndigheter för att identifiera de regler som gäller främst i våra grannländer. Bengt Nyman konstaterade också att utredningen följer uppgjord tidplan och att de planerar att presentera sina slutsatser under december Vid samtalet framkom det att samtliga deltagare var positiva till en lagreglering även om åsikterna gick isär något om hur detaljerad en sådan reglering bör vara. Det diskuterades också fördelar och nackdelar med att branschen enas om ett standardavtal som kunde utgöra en mall vid förhandlingen av exploateringsavtal. Bengt Nyman konstaterade att framtagande av en mall får ankomma på parterna och att det inte kommer vara något som utredningen föreslår. Ett annat förslag som diskuterades var möjligheten att en myndighet får till uppgift att gå igenom ingångna exploateringsavtal. En sådan åtgärd skulle kunna öka transparensen rörande exploateringsavtal och därmed undanröja, ofta felaktigt ställda, anklagelser om otillbörligt gynnande av enskilda entreprenörer. Det är positivt att frågan utreds och förhoppningen från byråns sida är att förslagen ska resultera i tydliga regler om vad som gäller vid plangenomförandet. Tydligare regler skulle hjälpa exploatörer och kommuner i förhandlingen av exploaterings avtal och plan genomföranden vilket i förlängningen underlättar nödvändiga investeringar runtom i Sverige. Utredningens förslag måste utvärderas men vi anser att det är positivt att frågan belyses och om plangenomförandet lagregleras bör detta göras så att det leder till ökad transparens, tydlighet om vilka åtgärder och kostnader som kan åvila en exploatör och därigenom skapa förutsägbarhet för alla parter. En välgenomtänkt lagreglering av plangenomförandet och exploateringsavtalen är enligt vår uppfattning till gagn för alla. tomas johansson toj@msa.se 8

9 Ersättning för uppskattade avhjälpandekostnader? Den huvudsakliga påföljden vid fel är, enligt AB-systematiken, att entreprenören ska avhjälpa felet oavsett om denne ansvarar för felet eller inte. Om entreprenören inte ansvarar för felet har emellertid beställaren att utge ersättning för avhjälpandet. I praktiken är det emellertid inte sällan en entreprenör vägrar att avhjälpa ett fel. Det är i denna situation möjligt för beställaren att avhjälpa felet på entreprenörens bekostnad. Men vad innebär egentligen denna rätt för beställaren? En särskilt intressant och ofta förekommande fråga i vår rådgivning till beställare i dylika situationer är: Är det möjligt att kräva ersättning för uppskattade avhjälpande kostnader även om några faktiska avhjälpandeåtgärder ännu inte vidtagits av beställaren? Finns det då några andra alternativ för en beställare som inte vill eller kan avhjälpa först och kräva ersättning sedan? Svaret är att det finns andra lösningar, men att dessa måste skräddarsys för det speciella fallet och att betydande rättslig osäkerhet råder även avseende dessa. En möjlighet kan vara att istället för att kräva ersättning för avhjälpande kräva prisavdrag enligt AB 04 kap 5 18 st 2. Denna bestämmelse förutsätter visserligen enligt sin ordalydelse att felet inte i väsentlig grad påverkar entreprenadens bestånd, utseende eller möjligheten att använda den på ett ändamåls enligt sätt, men det har hävdats i doktrinen att regeln bör kunna tillämpas även avseende allvarliga fel. En annan möjlig väg kan vara att kräva skadestånd p.g.a. fel innefattande den uppskattade kostnaden för avhjälpande. Det kan härvid hävdas t.ex. att värdet på entreprenaden/byggnaden minskat p.g.a. felet, varför beställaren drabbats av skada. Betydande osäkerhet råder emellertid kring om ett sådant resonemang håller rättsligt och ansvarsbegränsningen i AB 04 kap 5 11 st 1 kan lägga hinder i vägen. Ett ytterligare sätt att minska beställarens risker är att, innan avhjälpande sker, väcka fastställelsetalan avseende entreprenörens skyldighet att avhjälpa. Ur ett beställarperspektiv innebär det många fördelar att inte behöva utföra avhjälpandeåtgärderna innan krav på ersättning framställs. Detta är naturligtvis särskilt fallet för den finansiellt svage beställaren som inte själv har medel att under avhjälpandetiden agera bank åt entreprenören. Vidare innebär en sådan möjlighet såväl minskad riskexponering som ökad valfrihet för beställaren. Frågan har prövats i tingsrätterna några gånger men utgången i målen har tyvärr varierat. En tingsrätt fastslog att en beställare inte har rätt till ersättning för avhjälpande innan avhjälpande faktiskt skett medan en annan tingsrätt kom till motsatt slut. Domarna överklagades inte och saken har därför inte prövats av högre rätt. Viss möjlighet finns det därför att hävda en rätt till ersättning för uppskattade avhjälpandekostnader, men möjligheterna till framgång får anses mycket osäkra. Med hänsyn till den osäkerhet som råder på området torde det i vart fall krävas att beställaren har påbörjat avhjälpandet och därmed åsamkats kostnader härför. Vidare torde det krävas att slutkostnaden i vart fall går att uppskatta för att ersättning för avhjälpande skall utdömas av domstol eller skiljenämnd. Frågan är dock som sagt mycket osäker. mårten tagaeus mta@msa.se josefin engblom jem@msa.se

10 Högre produktivitet och kvalitet med totalentreprenad? Det har i olika sammanhang klagats på att det är låg produktivitet och brist på innovation i den svenska byggbranschen. Entreprenadföretagen argumenterar för att beställarna ska handla upp totalentreprenader där de får möjlighet att konkurrera med bra lösningar och inte bara med pris. Trafikverket, som är landets största beställare av entreprenader, har uttalat som mål att öka från dagens ca 10 % totalentreprenader till 40 % år Det finns dock kritiker. T.ex. kom Riksrevisionen med en rapport i juni 2012 där man anför att det hittills inte visats att Trafikverkets totalentreprenader lett till högre produktivitet. Man menar att det finns flera risker med totalentreprenader. Totalentreprenad är en entreprenadform som innebär att entreprenören svarar för såväl projektering som byggande. Beställaren ställer funktionskrav och andra övergripande krav och entreprenören detaljprojekterar sedan byggnaden eller anläggningen inom ramen för dessa krav. Man skiljer totalentreprenaden från utförandeentreprenaden, som är den mer traditionella entreprenadformen. Beställaren svarar där för projekteringen och entreprenören enbart för utförandet av byggarbetena, dvs. entreprenören bygger på färdiga handlingar. Standardavtalet för utförandeentreprenader är AB 04 medan ABT 06 är det vanligaste standardavtalet för totalentreprenader. Vilka är då fördelarna och nackdelarna med totalentreprenad? Den grundfråga man måste ta ställning till är om man önskar att beställaren eller entreprenören ska svara för projekteringen. Ansvaret för projekteringen är det som skiljer totalentreprenaden från utförandeentreprenaden. Det är en vanlig missuppfattning att entreprenören i en totalentreprenad har ett större ansvar på alla områden. fördelar med totalentreprenad - Genom att entreprenören får frihet att detaljutforma byggnaden eller anläggningen kan han komma med smarta tekniska lösningar. - Entreprenören kan vid projekteringen beakta utförandeaspekter, dvs. att byggarbetena ska kunna utföras med effektiva metoder och till låg kostnad. - Eftersom beställaren inte behöver färdigprojektera allt innan upphandling sker kan entreprenadupphandlingen genomföras tidigare. Entreprenören kan sedan dessutom driva arbetena snabbare framåt genom att han kan färdigprojektera och börja bygga vissa delar innan projekteringen av hela byggnationen avslutats. - Totalentreprenaden innebär en klarare ansvarsfördelning. I utförandeentreprenader förekommer ofta tvister om huruvida ett fel är hänförligt till beställarens projektering eller till entreprenörens utförande av arbetena. nackdelar med totalentreprenad - Eftersom entreprenören svarar för projekteringen har beställaren mindre kontroll över byggnationens detaljutformning. - Man får räkna med att entreprenören vid detaljutformningen väljer sådana lösningar som till lägsta kostnad uppfyller ställda krav. Om inte tydliga kvalitetskrav har uppställts finns risken att kvalitén generellt blir lägre vid en totalentreprenad än vid en utförandeentreprenad. - Ibland kan totalentreprenadformen kanske motverka innovation. När entreprenören bär ansvaret för projekteringen kan han tendera att välja beprövade lösningar istället för att våga prova något nytt. Vilken entreprenadform som är bäst går alltså inte att ge något definitivt svar på. Det finns både fördelar och nackdelar med de olika entreprenadformerna. Förutsättningarna varierar från projekt till projekt och beställare rekommenderas att noggrant överväga lämplig entreprenadform inför varje upphandling. Ovan uppräknade för- och nackdelar bör därvid kunna tjäna som riktmärken vid valet av entreprenadform. johan granehult jgr@msa.se 10

11 debatten om bostadsbyggande i sverige jämfört med tyskland: I Tyskland underlättas bostadsbyggandet genom fast track med förenklade regler Under Almedalsveckan höll NCC ett omtalat seminarium på Business Arena, med rubriken Tyskt bostadsbyggande snabbare, billigare, bättre? Vad kan vi lära för att lösa bostadsbristen? Mannheimer Swartlings fastighetsgrupps tyska experter redovisar några möjliga lärdomar från hur Tyskland har gjort. Under de senaste åren har bostadsbyggande blivit ett viktigt segment av den tyska fastighetsmarknaden. Bostadsbyggande är särskilt attraktivt för investerare med ett långsiktigt investeringsperspektiv. Prisnivån är förhållandevis stabil och vid en västeuropeisk jämförelse ligger den ofta under genomsnittet. Genom ett förenklat regelverk är det dessutom möjligt att köpa mark och projektera och genomföra ett bostadsbygge på 18 till 24 månader eller mindre. På grund av det tyska förbundsstatssystemet skiljer sig reglerna för bygglov åt i de olika förbundsstaterna ( Bundesländer ). De regionala reglerna bygger dock på samma principer och de förenklade reglerna för bostadsbyggande ger en effektiv och snabb process i hela landet, särskilt för mindre och förhållandevis enkla projekt. övervakar Byggnadsnämnden endast att projektet följer vissa parametrar som syftar till att trygga fastighetens säkerhet, exempelvis att avståndet mellan byggnader är tillräkligt stort, att brandskyddsreglerna följs eller saker som har mer praktisk betydelse, t.ex. att det finns ett visst antal parkeringsplatser. Även i de fall då detaljplan helt saknas finns förenklande regler som syftar till en effektiv byggprocess. I dessa fall kan byggherren kräva att få börja bygga i en tätort utan att kommunen först antar en detaljplan. Ett sådant byggande förutsätter att byggandet följer områdets stil, till exempel när det gäller antalet våningar och fastigheternas höjd. Därigenom undviks utdragna förhandlingar om en detaljplans utformning och byggandet kan påbörjas inom en överskådlig tid. Sammanfattningsvis kan alltså Sverige hämta inspiration från Tyskland på flera plan, om bostadsbyggandet i Sverige ska bli snabbare, billigare och bättre. thilo schulz ths@msa.se En aspekt som förenklar bostadsbyggande i Tyskland är förekomsten av utförliga detaljplaner ( qualifizierter Bebauungsplan ). En utförlig detaljplan reglerar mycket detaljerat hur husen i detaljplanens område ska se ut, vilken höjd de får ha, om det ska vara radhus, fristående hus eller lägenheter, om det är tillåtet att ha (enkla) kontor eller bedriva andra verksamheter osv. Inom sådana områden kan byggherren bygga hus utan att först ansöka om bygglov. Tillsammans med en arkitekt behöver byggherren endast informera Byggnadsnämnden (Baugenehmigungsbehörde) om projektet, lämna in planritningar och statiska beräkningar samt intyga att han följer de regler som har ställts upp i den utförliga detaljplanen. Byggherren kan påbörja byggandet om Byggnadsnämnden inte inom en viss frist (ca. tre månader) från tidpunkten för ansökan efterfrågar ytterligare information. Om det planerade bostadsbygget istället finns i ett område med en enkel detaljplan ( einfacher Bebauungsplan ) finns andra, förenklande regler för byggande av småhus, lager och butiker. I dessa fall

12 stockholm norrlandsgatan 21 box stockholm telefon: +46 (0) göteborg östra hamngatan 16 box göteborg telefon: +46 (0) malmö södergatan 22 box malmö telefon: +46 (0) helsingborg södra storgatan 7 box helsingborg telefon: +46 (0) frankfurt bockenheimer landstrasse frankfurt am main, tyskland telefon: berlin mauerstrasse berlin, tyskland telefon: st: petersburg sweden house malaya konyushennaya st. petersburg, ryssland telefon: shanghai unit 7, 25th floor, platinum no. 233 taicang road, luwan district shanghai , kina telefon: hong kong suites , 33rd floor jardine house, 1 connaught place central, hongkong, kina telefon: bryssel it tower avenue louise bryssel, belgien telefon: new york 101 park avenue new york ny 10178, usa telefon: moskva romanov dvor business centre romanov per moskva, ryssland telefon: Mannheimer Swartling är Sveriges ledande affärsjuridiska advokatbyrå. Genom att kombinera juridisk spjutspetskompentens med branschkunskap erbjuder vi våra klienter kvalificerad affärsjuridisk rådgivning med stort mervärde. Vi är en fullservicebyrå med omfattande internationell verksamhet och uppdrag över hela världen. Med ett team på 60 jurister som dagligen arbetar med fastighetsbranschens transaktioner och andra fastighetsrättliga frågor har Mannheimer Swartling norra Europas största grupp av fastighetsjurister. Antalet specialiserade jurister ger oss en unik kombination av kunskap och erfarenhet. Byråns fastighetsgrupp har samlat experter från alla relevanta rättsområden och drivs utifrån ett tydligt branschfokus. För beställning av Fasta Affärer vänligen kontakta mln@msa.se