Detaljplan för del av fastigheterna Mellingeholm 2:4 och Görla 9:2, Mellingeholms aktivitetspark, i Frötuna församling

Transkript

1 SAMRÅDSFÖRSLAG UTSTÄLLNINGSFÖRSLAG Detaljplan för del av fastigheterna Mellingeholm 2:4 och Görla 9:2, Mellingeholms aktivitetspark, i Frötuna församling Dnr Ks GENOMFÖRANDEBESKRIVNING DETALJPLANENS HUVUDSAKLIGA GENOMFÖRANDE Planens syfte är att möjliggöra ny bebyggelse för industriverksamhet och annan verksamhet inom det f.d. militära övningsfältet vid Mellingeholm. Totalt omfattar planen ett ca 72 hektar stort området. I området kommer bebyggelse för verksamheter i både storskalig och småskalig verksamhet att möjliggöras. Området angränsar till Mellingeholms sportflygfält och i planen ges utrymme för en förlängning av landningsbanan. I detaljplanen läggs även fast lövskog och sumpskogsmosaik som naturområde, samt påfunna sammanhängande fornlämningar som definierade fornlämningsområden fria från exploatering. Kommunen kommer att successivt bygga ut gatunätet och teknisk infrastruktur inom området, troligen med start norrifrån i anslutning till Görla industriområde. Likaså tas ett kommunalt ansvar för utförande av allmän platsmark. Enskilda fastighetsägare ansvarar för planens genomförande inom kvartersmark. ORGANISATORISKA FRÅGOR Preliminär tidplan Samråd 3:e kvartalet 2011 Utställning 2:a kvartalet 2014 Godkännande och antagande 3:e kvartalet 2014 Möjlig byggstart 2014 P O S T A D R E S S B E S Ö K S A D R E S S T E L E F O N E - P O S T P L U S G I R O Box 800, Norrtälje Estunavägen kommunstyrelsen@norrtalje.se O R G A N I S A T I O N S N U M M E R T E L E F A X W E B B B A N K G I R O norrtalje.se n o r r t a l j e. s e K O M M U N S T Y R E L S E K O N T O R E T

2 2 (8) Genomförandetid Genomförandetiden föreslås till 15 år från den dag beslut om antagande av detaljplanen vinner laga kraft. Markägoförhållanden Kommunen har genom ett avtal om fastighetsreglering förvärvat den del av fastigheten Mellingeholm 2:4 som ingår i planområdet av Fortifikationsverket samt ett angränsande markområde utgörande en framtida etapp 2 av aktivitetsområdet. Den del av kommunens fastighet Görla 9:2, där sportflygfältet ligger, är utarrenderad till Roslagens Flygklubb. Fastigheten Upptorp 1:1 som berörs av ombyggnad av länsväg 276 är privatägd. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän platsmark sånär som på länsväg 276 för vilken Trafikverket är huvudman. Den allmänna platsmarken omfattar lokalgator, allégator, GCM-vägar, Natur- och Fornlämningsområden. Kommunen är också huvudman för vatten- och avloppsnätet genom området. Vattenfall är huvudman för elnätet i området och Skanova (TeliaSonera) har bredbandsledningar vid och genom området. Norrtälje Energi är huvudman för optokabel som korsar planområdet. Ansvarsfördelning Kommunen kommer att initiera planens genomförande genom utbyggnad av infrastruktur och försäljning av avstyckade tomter. Respektive tomtköpare ansvarar för exploatering inom kvartersmark. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Kommunens köp av ett området av Mellingeholm 2:4 kommer att genomföras genom fastighetsreglering till kommunens fastighet Görla 9:2. Nya fastigheter kommer att avstyckas och bildas efter det att detaljplanen har vunnit laga kraft, i takt med utbyggnad av området och efterfrågan. Elnätstationer kan komma att placeras på kvartersmark. Fastighetsgränser kommer att följa kvarterstrukturen enligt detaljplanen och inom kvarteren efter lämplig tomtindelning. Allmänna platser blir kvar i kommunal ägo i en eller flera fastigheter.

3 3 (8) TEKNISKA FRÅGOR Gator En ny korsningspunkt mot väg 276 skall anläggas i planområdets sydvästra del. Utfarten bör ha en svängradie på minst 13 meter och siktförhållanden som medger minst 170 meters sikt från primärvägen och 195 meter från sekundärvägen. Inom området skall asfalterade lokalgator byggas. De i området genomkorsande gatorna ska ha en total bredd av ca meter där plats för parkering av fordon ska ges längs med kanterna. Lokalgator som löper ut från de genomkorsande, kan ges en bredd av ca 12 meter i syfte att möjliggöra tillfällig parkering av tunga lastbilsfordon och släp. En genomkorsande gata föreslås från väg 276 upp mot Görla industriområde. Denna ska flankeras av en 3 meter bred gång- och cykelväg för oskyddade trafikanter. Ytterligare en genomkorsande gata, i öst-västlig riktning och söder om flygplatsen ska förbinda väg 276 med Mellingeholms friluftsområde. Denna ska utformas som en allégata med trädplanteringar på ena sidan av gatan och med en vändplan med parkeringsplatser i dess östra ända. Samtliga gatusektioner finns presenterade i planbeskrivningen. El Elförsörjning sker via jordförlagda ledningar i gatunätet där plats för dessa reserveras. Fjärrvärme Området kan fjärrvärmeförsörjas och anslutningar till respektive fastighet görs då vid gata. Fjärrvärmeanslutning för området i sin helhet kan antingen komma att ske via Görla industriområde eller via nya ledningar längs med länsväg 276. VA Genom planområdet i nord-sydlig riktning parallellt med väg 276 dras en ny huvudvattenledning. Ledningsområdets bredd ska vara 11 meter. I takt med gatuutbyggnaden kommer det kommunala VA-nätet att byggas ut i området. Anslutningspunkter finns idag vid Görla industriområde vid Abborrvägen och Sikvägen

4 4 (8) Dagvatten Diken anläggs längs gatorna för omhändertagande av dagvatten från lokalgatorna. Diken och ledningar från kvartersmarken ansluts också till dessa diken. Inom varje kvarter ska dagvattnet fördröjas och renas lokalt så att utgående vatten till dikena inte överstiger flödet från motsvarande naturmark före exploateringen för regn med 2-års återkomsttid. Sopor Platser för sopkärl ska placeras i direkt anslutning till plats där renhållningsfordon kan stanna. Markradon Högradonmark ska förutsättas vid bebyggelse, detta innebär att grundläggning ska ske radonsäkert. Ansvaret att bedöma den faktiska radonrisken på varje byggplats och vidta skyddsåtgärder åligger den som ska bygga. Radonhalten bör därför verifieras vid projektering. Geotekniska förhållanden Översiktliga rekommendationer för grundläggning, infrastruktur, vatten, avlopp och dagvatten finns beskrivna i PM Geoteknik, Sweco I stora delar av västra och norra planområdet kan enklare och ytliga grundläggningar vara aktuella. Där postglacial lera/gyttjelera förekommer i sydöstra delarna bedöms grundläggning på stödpålar med fribärande golv erfordras. Vid moränlera eller friktionsjord/berggrund vid normala bankhöjder bedöms inte förstärningsarbeten vara nödvändiga. För områdena i den sydöstra delen med postglacial lera eller gyttjelera rekommenderas gator och vägar att ligga i, eller nära befintlig markyta för att minimera eventuella markförstärkningar. Vatten och avlopp förväntas kräva bergsschakt vid schaktarbeten inom områdets södra och sydvästra delar. I sydöstra delen förväntas djupare ledningsschakter eller pumpstationer, av stabilitetsskäl, behöva stödkonstruktioner vid anläggandet. Det kan även behövas förstärkningsåtgärder för ledningsbädden. I områden med friktionsjord i yliga lager finns goda möjligheter att infiltrera dagvatten. I de lägre belägna områdena där jorden består av postglacial lera/gyttjelera kan den naturliga infiltrationen av dagvatten förväntas vara mycket låg. De täta jordarna medger dock möjlighet för naturligt täta förddröjningsdammar.

5 5 (8) Vid bebyggelse av dagvattendammar, bankar etc. skall dock slänters/bankens stabilitet beräknas och säkerställas. Fornlämningar För delar av planområdet måste exploatering eller markarbeten föregås av slutundersökningar av befintliga fornlämningar för borttagande. Detta gäller för områden som innefattas av fornlämningar RAÄ Frötuna 28, 42:1-3samt RAÄ Frötuna 34:1-2 i den södra delen av planområdet. Länsstyrelsen är den myndighet som ansvarar för upphandling och utförande av antikvariska slutundersökningar och framställan görs till myndigheten i samband med bygglov och bygganmälan. För de aktuella områden som avsätts som fornlämningsområden i detaljplanen skall en skötselplan upprättas. Skötselplanen syftar till att hålla nuvarande skogsrespektive ängsyta inom fornlämningsområdena i ett vårdat skick och på ett sätt som bevarar och synliggör fornlämningarna i landskapet. Markföroreningar Miljöbelastningar kan finnas i mark- och/eller grundvatten från tidigare militär verksamhet. Tänkbara föroreningar kan vara oljespill från terrängfordonstrafik eller ammunitionsrester. Om miljöbelastning upptäcks åligger det kommunen att enligt avtal ombedelbart underrätta Fortifikationsverket om dessa innan eventuell efterbehandling sker. Vid alla typer av markarbeten inom området ska föroreningssituationen beaktas och vid behov ska skyddsåtgärder vidtas. I syfte att säkerställa att påträffade klorföreningar, DDT och DDD inte förekommer i någon större omfattning inom fastigheten rekommenderar Sweco utökad sedimentprovtagning längs dikena inom fastigheten. Vid eventuella schaktarbeten inom området ska personal på plats vara uppmärksam på att det kan finns förhöjda halter av föroreningar i marken. Schaktmassorna från området ska inte användas på annan plats utan föregående kontroll av föroreningshalter. Förorenade massor ska omhändertas på ett miljöriktigt sätt. Den som äger eller brukar en fastighet och upptäcker en förorening är skyldig att underrätta tillsynsmyndigheten om föroreningen kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa och/eller miljön (miljöbalken 10 kap 11 ). Schakt i förorenad mark är anmälningspliktig. Anmälan bör lämnas in till den lokala tillsynsmyndigheten i god tid innan arbetena skall påbörjas.

6 6 (8) Vid alla större markföretag ska kontakt tas med kommunens bygg- och miljökontor för eventuell kontrollprovtagning av massor. Massbalansering får endast ske inom området då måttligt förorenade massor förkommer. Buller Om nya verksamheter kan förväntas medföra störningar gentemot omgivningen på sådant sätt att den kan komma att innebära avvikelser från bestämmelserna i denna detaljplan, skall utredning göras kring förväntade bullernivåer. Denna utförs av byggherren och kommunen är prövande myndighet för sådant ärende. Vattenfalls kraftledning Genom planområdet löper en luftburen koncessionsledning för el med medgiven styrka 20 KV. Denna har Vattenfall som huvudman. Ledningen kommer att delvis korsa kvartersmark i planområdet. Minsta tillåtna skyddsavstånd till ledningsmitt för bebyggelse och stadigvarande vistelse är 20 meter, vilket kraftigt försvårar användningen av kvartersmark. Samtidigt är omläggning av en koncessionsledning en omfattande administrativ process som innefattar samråd med berörda sakägare och upprättande av en miljökonsekvensbeskrivning. Kommunen ska ombesörja att beställning av flytt alt nedgrävning sker. I detaljplanen ingår en bestämmelse om att mark inom 20 meter från ledningen ej får exploateras förrän ledning är borttagen. Skanovas telekabel Skanova (TeliaSonera) äger en jordförlagd telekabel som också löper i föreslagen kvartersmark (användningsområde HKJ enl. plankarta) längs med väg 276. Denna kabel måste också flyttas i samband med planens genomförande. Enklast görs detta genom flytt till länsvägens sidoområde. Norrtälje Energis optokabel Norrtälje Energi äger en jordförlagd optofiberkabel som löper genom planområdet från Görla industriområde och vidare söderut. Denna kommer delvis att skyddas genom u-område i detaljplan, men kommer delvis att få en ny sträckning i de södra kvarteren av planområdet. Omläggningen kommer att ske i samband med anläggandet av gator. AVTALSFRÅGOR Kommunen säljer tomter för nya etableringar genom tecknande av köpekontrakt. I dessa kommer möjligheten att förlägga elnätstationer att skrivas in. Avtal tecknas med Vattenfall angående nedgrävning av högspänningsledningen.

7 7 (8) Avtal tecknas med Skanova angående flyttning av jordförlagd kabel. Avtal tecknas med Norrtälje Energi angående flytt av optokabel. Avtal tecknas med ägaren till fastigheten Upptorp 1:1 avseende markintrång. Se nedan under Ekonomiska frågor: inlösen, ersättning. EKONOMISKA FRÅGOR Den totala kvartersmarken uppgår till ca m2. Kalkyl för genomförande av projektet finns redovisade nedan. Kalkylen redovisar markinkomster samt kostnader avseende utbyggnad av lokalgator, inklusive anslutning/ombyggnad av väg 276, lokal dagvattenanläggning utanför planområdet, flyttning av högspänningskablar, telekablar och optokabel samt slutundersökning av berörda fornminnen. Detaljplanen finansieras via planavgifter som tas ut i samband med bygglov för respektive ny fastighetsägare. Utgifter Ingångsvärde, inköp av marken Utbyggnad av gata och dagvattenanläggning Nedgrävning av Vattenfalls kraftledning Flyttning av Skanovas telekabel Flyttning av Norrtälje Energis optokabel Fastighetsbildning Slutundersökning av fornlämningar Inkomster Försäljning av industrimark Netto 7,0 mkr 100 mkr 5,0 mkr 0,4 mkr 0,2 mkr 0,6 mkr 2,0 mkr 150 mkr 35 mkr Inlösen, ersättning Vid genomförande av den del av detaljplanen som innefattar flygfältet kan träd behöva fällas inom fastigheten Upptorp 1:1 för att klara flygtrafikens regelkrav om hindersfri inflygningszon. Ersättning eller inlösen av markområde kommer då att aktualiseras. Fastigheten Upptorp 1:1 berörs även vid ombyggnad av länsväg 276.

8 8 (8) MEDVERKANDE VID UPPRÄTTANDE AV GENOMFÖRANDEBESKRIVNINGEN Denna handling har upprättats av Kommunstyrelsekontorets mark- och exploateringsenhet med medverkan av Sweco Architects arkitekter genom arkitekt Göran Reierstam enligt uppdrag. KOMMUNSTYRELSEKONTORET Eva Källander Mark- och exploateringschef