Årsredovisning. Styrelsen för HSB Brf Spinnrocken i Järfälla. Org.nr:

Transkript

1 Årsredovisning Styrelsen för HSB Brf Spinnrocken i Järfälla Org.nr: får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret

2 Ordföranden har ordet Årets resultat är historiskt dåligt för föreningen. Kall och snörik vinter såväl i början som i slutet av året har bidragit till ett rejält underskott om sammanlagt 531 tkr. Det ställer i klar belysning behovet att göra något åt kostnaderna för uppvärmning som ökat med 300 tkr från året innan. Vi behöver i styrelsen nu identifiera lämpliga åtgärder för att säkra ett positivt kassaflöde framgent. Jag kommer att föreslå styrelsen en mindre avgiftshöjning redan till halvårsskiftet. När våra planerade åtgärder för att sänka värmekostnaderna kan avgifterna åter sänkas. Föreningen har under 2010 återigen certifierats enligt HSB:s normer. Därtill kan fogas att samtliga styrelsemedlemmar nu har godkänts i kunskapsprov. Det innebär att föreningen har en välutbildad styrelse. Det känns mycket tillfredställande. Till det kan jag lägga att styrelsearbetet sker i ett mycket gott och konstruktivt klimat. Under året har vi ägnat utbyggnaden av Mälarbanan, som planeras starta hösten 2011, en hel del intresse. De vibrationer som känns i våra fastigheter när godståg passerar har varit en källa till oro om det skull kunna orsaka skador på husen. Vi ställde därför krav på att Trafikverket skulle genomföra mätningar av vibrationerna. Så skedde också i Slöjdvägen 10 under påsken! Vi lät då göra egna mätningar i samtliga huskroppar under en månad. Man har med ledning av resultaten försäkrat oss att skaderisken är obefintlig. Däremot kan störningar av komforten komma att bestå även efter utbyggnaden. En annan fråga som rör komforten är det buller som järnvägen skapar. De åtgärdsplaner som redovisats av Trafikverket har vi bedömt som otillräckliga. Av det skälet har vi överklagat järnvägsplanen till Länsstyrelsen. Under våren driftsattes vårt nya bredband. Det är en förutsättning för det nya projekt som startades mot slutet av året Solprojektet. Under 2011 planerar vi att byta ut undercentralen i C-huset Slöjdvägen 12. I samband med det kommer solfångare att installeras på taken. De skall i en första etapp producera en stor del av det tappvatten vi behöver under den varma delen av året. I en framtida etapp hoppas vi kunna lagra så mycket värme att även uppvärmning skall kunna ske med solvärme. Några olika tekniker står till buds för detta. Det kan då sänka våra kostnader för uppvärmning radikalt. I dag kostar värme och varmvatten föreningen totalt ca en miljon kronor om året. Projektet är också i enlighet med det klimatavtal som vi tecknade för något år sedan. Vår vice ordförande Håkan Malmqvist lämnar styrelsen då han flyttar i april. Han har med sin kunskap och erfarenhet varit en värdefull ledamot. Tack! Du bor i en HSB-förening. Det innebär att vi har stöd av en stor organisation med betydande resurser. HSB står för Det goda boendet, som baseras på några grundvärderingar. De sammanfattas i begreppet ETHOS, som står för Engagemang, Trygghet, Hållbarhet, Omsorg och Samverkan. Värderingar som vi i styrelsen strävar att förverkliga för oss alla. Engagemang och samverkan borde besjäla alla medlemmar i en förening. Olof Clementz Vi har i styrelsen uppfattningen att våra politiker har missat chansen att ställa sådana krav på Trafikverket så att Jakobsberg kunnat byggas samman till en enhet istället för att som nu i ännu högre grad delas mitt itu av järnvägen.

3 Förvaltningsberättelse Verksamheten Fastigheter Föreningen innehar med äganderätt fastigheterna Jakobsberg 2:2679, 2:317, 2:2681 och 2:2682 i Järfälla kommun. Byggnaderna, i vilka man upplåter bostadslägenheter och lokaler, uppfördes Fastigheternas areal uppgår enligt taxeringsbeskedet till m 2. Taxeringsvärdet är tkr varav byggnadsvärdet är tkr och markvärdet tkr. Fastigheterna har under året varit fullvärdesförsäkrade i Länsförsäkringar. Föreningens innehav fördelar sig enligt följande: Kategori Antal objekt Total yta (m²) Bostäder Lokaler (inkl förråd) Bilplatser 77 Garage 58 Summa Fastighetsadresser Slöjdvägen 10 Slöjdvägen 26 Ekedalsvägen 7 A - D Ekedalsvägen 11E Ekedalsvägen 15 A - D Därtill finns lokaler på adresserna Slöjdvägen 12 resp. 28, Ekedalsvägen 7 A samt 11 D. Förvaltning Teknisk förvaltning och fastighetsskötsel har enligt avtal utförts av HSB Norra Storstockholm. Förvaltare har varit Helene Lindblad. Administrativ förvaltning har enligt avtal utförts av HSB Norra Storstockholm. Trappstädning har enligt avtal ombesörjts av Städkompakt AB. Markskötsel har ombesörjts av Malms Trädgårdsanläggningar AB. Underhållsavtal finns för fasta installationer med: Siemens AB för undercentraler Kone AB för hissar Entema AB för tvättutrustning Organisation Styrelse Ordinarie styrelseledamöter Olof Clementz Ordförande Håkan Malmqvist Vice ordförande John-Erik Johansson Sekreterare Pawel Josefsson Ledamot Ulla Granlund Kassör Neide Montanari 1) Ledamot Ola Grahn Ledamot Michael Wallbom 2) HSB representant Daniel Edenborgh HSB representant Styrelsesuppleanter Erich Windisch Birgitta Åkerman Helene Lindblad HSB representant 1) T o m november 2010; 2) T o m maj 2010 Samtliga medlemmar i styrelsen har avlagt godkänt kunskapsprov enligt HSB: krav för certifiering. Avgående styrelseledamöter John-Erik Johansson Pawel Josefsson Ola Grahn Ulla Granlund Avgående styrelsesuppleanter Erich Windisch Birgitta Åkerman Firmatecknare Föreningens firma har tecknats av Olof Clementz, Håkan Malmqvist, Ulla Granlund och Helene Lindblad, två i förening. Revisorer Av föreningsstämman valda revisorer Revisor Revisorsuppleant Kent Axelsson Bert Carlsson samt BoRevision AB, vilka är utsedda av HSB Riksförbund.

4 Valberedning Birgitta Pontén Bert Brentler Birgitta Nordlander Sammankallande Representation HSB Norra Stor- Stockholms fullmäktige Ordinarie Olof Clementz Portvärdar Per Asplund Slöjdvägen 10 Johan Williamsson Slöjdvägen 10 Siri Lindström Ekedalsvägen 7 A Anders Heikelä Ekedalsvägen 7 A Elisabeth Björk Orvehed Ekedalsvägen 7 D Paul Hives Drotz Ekedalsvägen 7 D Kerstin Malmqvist Ekedalsvägen11 E Veronica Svensk Ekedalsvägen11 E Kjell Ahlstedt Ekedalsvägen15 A Kadriye Onatli Ekedalsvägen15 A Anna Maria Axelsson Ekedalsvägen15 D Abdallah Khoury Ekedalsvägen15 D Ghak Resh Slöjdvägen 26 Irja Maijanen Slöjdvägen 26 Ekonomi Årets resultat avviker kraftigt från budget. Underskottet blev kr att jämföra med en budgeterad vinst om kr. Orsakerna är många: Värmekostnaderna 297 tkr över budget och 203 tkr högre än El kostade 40 tkr mer än budget. Snöröjning och sandning överskrider budget med 190 tkr; 270 tkr mot 80 tkr i budget kostade det knappt 77 tkr. Reparationer har kostat 205 tkr mer än budgeterat De viktigaste posterna är 76 tkr för ventilation, 68 tkr för tak och loftgångar, 59 tkr för åtgärder för mark och växtlighet bl a som resultat av genomförd besiktning av lekplatser. Tillsyn av alla våtrum kostade ca 76 tkr. Detta var inte budgeterat men bedömdes ändå nödvändigt. Konsultarvoden med sammanlagt 96 tkr mot budgeterade 25 tkr. 32 tkr användes för att göra vibrationsmätningar i fastigheterna mot Slöjdvägen med anledning av utbyggnaden av Mälarbanan. Vi har också inlett projektet för att byta undercentraler och montera solfångare. Konsultkostnad under året ca 22 tkr. Sammantaget överskred driftskostnaderna budget med 767 tkr. Planerat underhåll minskades med 187 tkr jämfört med budget genom att en del åtgärder senarelagts. Finansnettot blev 80 tkr bättre än budgeterat. Lånen har amorterats med 860 tkr. Ekonomisk flerårsöversikt Nettoomsättning, tkr Rörelseresultat, tkr Finansnetto Årets resultat, tkr Balansomslutning, tkr Avgifts- & hyresbortfall, % 0,7 0,7 0,6 0,5 0,7 Fond för yttre underhåll, tkr Belåning, kr/kvm Årsavgiftsnivå för bostäder, kr/m Soliditet 19,2% 20,3% 17,9% 17,2% 16,7% Amortering av lån, tkr Fusionen med brf Sländan gör att jämförelsetalen avviker från föregående år. Föreningen har därigenom ökat med 23 lägenheter. Ytan för bostäder har ökat med m².

5 Styrelsens arvoden Styrelsen får 2,5 prisbasbelopp att fördela mellan ledamöterna. För att få arvode utbetalt krävs deltagande i minst hälften av årets styrelsemöten. Därtill utbetalas mötesarvode om 250 kr/möte. Lån per Långivare Belopp tkr Ränta Amortering Omsättning 2010 Östgöta Enskilda Bank ,95 % 254 tkr Rörligt 3 mån. Östgöta Enskilda Bank ,88 % Östgöta Enskilda Bank ,93 % 146 tkr Östgöta Enskilda Bank ,95 % 0 Rörligt 3 mån. Swedbank ,09 % Swedbank ,06 % 160 tkr Swedbank ,69 % 64 tkr SBAB ,65 % SBAB ,21 % 235 tkr Total ränta i medeltal ,41 % 860 tkr Tkr Kostnadsfördelning Drift Planerat underhåll Finansnetto Driftskostnaderna tkr är avsevärt högre än tidigare. Det beror framförallt på den kalla och snörika vintern både i början och slutet av året. Kostnaderna för värme och snöröjning har ökat dramatiskt. Finanskostnaderna har minskat med 345 tkr från föregående år.

6 Tkr Viktiga driftskostnader Värme El Förvaltningskostnader Vatten Avfallshantering Kostnaderna för uppvärmning dominerar. Förvaltningskostnader är högre än normalt p g av extra arbeten såsom tillsyn av våtrum. Prishöjningar gör att taxebundna kostnader har ökat. Mot slutet av året tecknades nytt flerårigt elavtal. Obs! Diagrammen ovan är pro forma baserade på Spinnrocken & Sländan sammanslagna. D v s brf Sländands kostnader är inräknade åren före fusionen. Händelser under året Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma hölls På stämman deltog 36 st. röstberättigade medlemmar, varav 2 st genom fullmakt. Medlemmar Föreningen hade vid årets slut 179 medlemmar varav HSB Norra Stor-Stockholm är en medlem. Nya medlemmar har inbjudits till informationsmöten vid två tillfällen under året. Styrelsen Styrelsen har under verksamhetsåret 2010 hållit 13 st. protokollförda sammanträden. Vid ett av dessa möten utarbetades budgeten för 2011 tillsammans med vår ekonom i HSB. Tre medlemmar deltog i HSB:s årliga konferens. Styrelsen har haft regelbundna möten med portvärdarna. Certifiering Föreningen är sedan 2008 certifierad enligt HSB:s krav på information, planering av ekonomi och underhåll samt styrelsens kunskaper. Vid en revision under året har föreningen omcertifierats. Samtliga styrelsemedlemmar har nu avlagt godkänt kunskapsprov. Ombyggnad och underhåll Under verksamhetsåret 2010 har följande underhållsåtgärder genomförts i föreningen: Samtliga garageportar har bytts ut. De nya portarna har försetts med nya lås. Bytet var föranlett av säkerhetsskäl. Flertalet av de gamla portarna var svåra att stänga och alltför lätta att bryta upp. Bredbandsnätet installerades och togs i drift under våren Tillsyn av samtliga våtrum har genomförts under året. Ca 35 st. behöver sannolikt åtgärdas för att förebygga framtida fuktskador. Ett riktat erbjudande har gått ut till berörda medlemmar. Tak och loftgångar har setts över och reparerats där så behövts. På loftgångar har skydd monterats som hindrar småfåglar från att bygga bo i fasaden. Soffor på gårdarna har reparerats. En del åtgärder betingade av genomförd besiktning av lekplatser har utförts. Ventilationskanaler har rensats i samtliga fastigheter. Nya bord har anskaffats till föreningslokalen Spinn Inn. Mätning av Radon har genomförts. Mätvärdena är genomgående låga med något enstaka undantag. Överlåtelser Av föreningens 134 bostadslägenheter har 11 st överlåtits under året. Föregående år uppgick antalet överlåtelser till 13 st. I samband med överlåtelse görs tillsyn av lägenheten.

7 Genomsnittlig köpeskilling vid försäljningar under året har varit kr/m² jämfört med kr/m² år Vid årets slut var tre st. lägenheter uthyrda i andra hand. Årlig besiktning Yttre besiktning har genomförts. Underhållsplanen har reviderats. Även en inre besiktning har genomförts. Avgifter och hyror Den genomsnittliga årsavgiftsnivån för bostäder förblir oförändrad Gruppanslutningen till Bredbandsbolaget betalas av föreningen. Årskostnaden är ca 240 tkr Medlemsinformation och medlemsaktiviteter Medlemmarna informeras efter varje styrelsemöte via Nyspunnet ett informationsblad, som anslås i varje port ca en vecka efter styrelsemötet. Ett antal medlemmar får den även via e-post efter önskemål. Informationsmöten har hållits om bokslut och budget. Under året redovisades budgetinformationen vid den årliga Ärtor med punschkvällen som hölls i november. Ca 45 personer deltog vid det tillfället. Informationsmöte med nya medlemmar har hållits vid två tillfällen under året. Under maj hölls också årets Utefixarvecka. Under fixarveckan oljades samtliga staket vid P- platserna genom insats av ett antal medlemmar. Framtida utveckling Budget för 2011 Budgeten för 2011 indikerar ett resultat om -82 tkr före förändring av underhållsfond. Det planerade underhållet är budgeterat till tkr. Amorteringar kommer att göras med samma belopp som tkr. Underhållsplan Det planerade underhållet som syftar till att erhålla lång livslängd på föreningens tillgångar finns med i underhållsplanen. Planen är ett levande dokument som årligen revideras. Beslutade åtgärder finns redovisade i Verksamhetsplanen nedan. Utveckling Som en följd av klimatavtalet har Styrelsen inlett ett projekt för att kunna upphandla moderna system för värmeproduktion. Projektet innebär utbyte av undercentralerna för fjärrvärme. I samband därmed planeras montering av solfångare för produktion av tappvatten. Den första etappen räknar vi med att ta i drift Projektet genomförs i flera etapper. Under 2011 planeras utbyte av undercentralen i C-huset Slöjdvägen 12 samt montering av solfångare för produktion av tappvatten. År 2012 genomförs motsvarande åtgärder i A-huset Slöjdvägen 30. Möjligheterna till säsongslagring av årets värmebehov skall också utredas. Händelser efter årets slut Vinterns snöröjning har varit mer omfattande än vanligt. Bl a har taken över entréer skottats flera gånger. Ett av förenings lån hos SBAB har förfallit till omsättning. Det har därvid flyttats till Svenska Handelsbanken och bundits i ca två år till en ränta om ca 3,94 %. OVK har slutligen godkänts efter omfattande åtgärder. Radonmätningen behöver kompletteras i mindre antal lägenheter. Föreningens samtliga avtal har gåtts igenom. De har skannats in och lagts upp på styrelse-webben. Därmed är de lätt tillgängliga för samtliga i styrelsen.

8 Årets resultat Förslag till resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande belopp i kronor: Tidigare års balanserade resultat Årets resultat Styrelsen föreslår följande disposition: Att disponera Överföring från fond för yttre underhåll motsv. årets kostnad Överföring till fond för yttre underhåll enligt underhållsplan Balanserat resultat efter disposition Fond för yttre underhåll Fond för yttre underhåll enligt balansräkning Årets förändring enligt ovan Fond för yttre underhåll efter förslag till stämmobeslut Ytterligare upplysningar om föreningens resultat och ställning finns i den efterföljande resultatoch balansräkningen med tillhörande tilläggsupplysningar.

9 HSB Brf Spinnrocken i Järfälla Org.nr: Resultaträkning Nettoomsättning Not Fastighetskostnader Drift Not Planerat underhåll Fastighetsskatt Avskrivningar Not Summa fastighetskostnader Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not Räntekostnader och liknande resultatposter Not Summa finansiella poster Årets resultat

10 HSB Brf Spinnrocken i Järfälla Org.nr: Balansräkning Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och ombyggnader Not Mark Finansiella anläggningstillgångar Långfristigt värdepappersinnehav Not Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar Avräkningskonto HSB Övriga fordringar Not Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not Kassa och bank Not Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

11 HSB Brf Spinnrocken i Järfälla Org.nr: Balansräkning Eget kapital och skulder Eget kapital Not 11 Bundet eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Kapitaltillskott Fond för yttre underhåll Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not Leverantörsskulder Skatteskulder Fond för inre underhåll Övriga kortfristiga skulder Not Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda panter för skulder till kreditinstitut Not Ansvarsförbindelser Inga Inga

12 HSB Brf Spinnrocken i Järfälla Org.nr: Kassaflödesanalys Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning (+) kortfristiga fordringar Ökning (+) /minskning (-) kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringsverksamhet Investeringar/försäljningar av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansieringsverksamhet Ökning (+) /minskning (-) av långfristiga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamhet Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Likvida medel Avräkningskonto HSB Kassa och bank Summa likvida medel

13 HSB Brf Spinnrocken i Järfälla Org.nr: Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens (BFN) allmänna råd. Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Alla belopp anges i kronor om inte annat framgår. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Anläggningstillgångar skrivs av enligt plan som grundar sig på anläggningarnas anskaffningsvärde och förväntad nyttjandeperiod. Anläggningstillgångar Avskr. plan Antal år Slutår Byggnader Progressiv Byggnader, Brf Sländan Progressiv Ombyggnader, lägenheter Rak Pågående ombyggnad Ny-, till- eller ombyggnad redovisas som pågående i balansräkningen till dess att arbetena färdigställts. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition och baseras på föreningens underhållsplan. Minimiavsättning regleras i stadgarna. Skatter och avgifter En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta förvaltningsdomstolen är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalinkomster samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning för eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 26,3 procent. Föreningens underskottsavdrag uppgår vid räkenskapsårets slut till 0 tkr. Därutöver erlägger föreningen kommunal fastighetsavgift motsvarande kr per lägenhet, samt fastighetsskatt motsvarande 1 % av taxeringsvärdet på lokaler. Årets fastighetsavgift är justerad med kr mot tidigare års avgift. Övriga bokslutskommentarer Föreningen har inte haft några anställda under året Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelsearvode enligt stämmobeslut Mötesarvoden Ersättning för förlorad arbetsförtjänst Arvode föreningsvald revisor Övriga arvoden och ersättningar Utbildning Kostnad för konferenser Sociala kostnader Summa Löner och arvoden ingår i personalkostnader under not 2 Drift.

14 HSB Brf Spinnrocken i Järfälla Org.nr: Noter Not 1 Not 2 Not 3 Not 4 Not 5 Nettoomsättning Årsavgifter bostäder Hyresintäkter lokaler Hyresintäkter garage och p-platser Övriga intäkter Brutto Hyresbortfall lokaler Hyresbortfall garage och p-platser Övriga intäktsbortfall Drift Fastighetsskötsel Löpande underhåll El Uppvärmning Vatten Sophämtning Fastighetsförsäkring Städning Förvaltningskostnader Extern revision Personalkostnader Övrig drift Avskrivningar Byggnader Om- och tillbyggnad Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB Ränteintäkter skattekonto Ränteintäkter bankkonto Utdelning från aktier och fonder Övriga ränteintäkter Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder Räntekostnader skattekonto Övriga räntekostnader

15 HSB Brf Spinnrocken i Järfälla Org.nr: Noter Not 6 Byggnader och ombyggnader Byggnader Ingående anskaffningsvärde Anskaffning fusion Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivning fusion Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Bokfört värde byggnader Ombyggnader Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Bokfört värde ombyggnader Summa bokfört värde byggnader och ombyggnader Taxeringsvärde Byggnad - bostäder Byggnad - lokaler Mark - bostäder Mark - lokaler Taxvärde totalt

16 HSB Brf Spinnrocken i Järfälla Org.nr: Noter Not 7 Not 8 Not 9 Not 10 Not 11 Not 12 Långfristiga värdeppaperinnehav m.m. Premieobligation Övrigt Övriga kortfristiga fordringar Skattekonto Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Försäkring Kabel-Tv Övrigt Kassa och bank Handkassa Penningmarknadskonto Swedbank Företagskonto ÖEB Förändring av eget kapital Insatser Uppl. Avg/Kapitaltillsk. Underh. fond Balanserat res. Årets resultat Belopp vid årets ingång Vinstdisp enl. stämmobeslut Årets resultat Belopp vid årets slut Långfristiga skulder till kreditinstitut Nästa års Låneinstitut Lånenummer Ränta Konv.datum Belopp amortering SBAB ,65% SBAB ,21% Swedbank Hypotek ,09% Swedbank Hypotek ,69% Swedbank Hypotek ,06% Östgöta Enskilda Bank ,95% Östgöta Enskilda Bank ,88% Östgöta Enskilda Bank ,93% Östgöta Enskilda Bank ,58% Långfristiga skulder exklusive kortfristig del Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till

17 HSB Brf Spinnrocken i Järfälla Org.nr: Noter Not 13 Not 14 Not 15 Not 16 Kortfristiga skulder till kreditinstitut Kortfristig del av långfristig skuld (nästa års beräknade amorteringar) Övriga kortfristiga skulder Källskatt Arbetsgivaravgifter Mervärdesskatt Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förutbetalda hyror och avgifter Upplupna räntekostnader Upplupen revisionskostnad Upplupen vatten och avlopp Upplupna sophämtning Upplupen el Upplupen värme HSB-Norra Stor-Stockholm Malms trädgård Ställda panter för skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar Varav i eget förvar Järfälla, den.. Olof Clementz Håkan Malmqvist John-Erik Johansson Pawel Josefsson Ulla Granlund Erich Windisch Ola Grahn Daniel Edenborgh Vår revisionsberättelse har - - avgivits beträffande denna årsredovisning Kent Axelsson Av stämman vald revisor Erik Davidsson BoRevision AB av HSB Riksförbund förordnad revisor

18 Totala kostnader Fastighetsskatt 3% Räntekostnader 33% Drift 47% Avskrivningar 9% Planerat underhåll 8% Fördelning driftkostnader År 2010 År Fastighetsskötsel Löpande underhåll El Uppvärmning Vatten Sophämtning Fastighetsförsäkring Städning Förvaltningskostnader Personalkostnader Övrig drift

19 Revisionsberättelse Till årsstämman i HSB Bostadsrättsförening Spinnrocken i Järfälla Org.nr Vi har granskat årsredovisningen och bokföringen, samt styrelsens förvaltning i HSB Bostadsrättsförening Spinnrocken i Järfälla för räkenskapsåret Det är styrelsen som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens tillämpning av dem, samt bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen gjort när de upprättat årsredovisningen, samt utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med årsredovisningslagen, bostadsrättslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av föreningens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är i övrigt förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen, behandlar resultatet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Järfälla den / 2011 Kent Axelsson Av föreningen vald revisor Erik Davidsson Av BoRevision AB förordnad revisor

20 HSB-Certifiering Verksamhetsplanering för bostadsrättsföreningen HSB Spinnrocken i Järfälla År

21 Innehållsförteckning HSB Certifiering verksamhetsplanering Öppnar dörren för medlemmarna! Planerade månadsavgifter Planerat underhåll och nyinvesteringar Antagen kostnadsutveckling Uppföljning Information till medlemmarna Certifikat

22 Öppnar dörren för delägarna * Definition Verksamhetsplanen är styrelsens instrument att tolka och fullfölja arbetet med att tillgodose medlemmarnas intressen i bostadsrättsföreningen. Styrelsens uppdrag är att svara för att Föreningen är välvårdad och har en ordnad ekonomi. Styrelsen för HSB Brf Spinnrocken i Järfälla bygger sin verksamhetsplanering på: - En 20-årig underhållsplan - En 5-årig ekonomisk prognos - Ett 5-årigt målsättningsprogram. Alla tre dokumenten uppdateras årligen och målsättningsprogrammet för de kommande fem åren fastställs och redovisas i samband med budgeten resp. vid årlig konferens. En fast agenda gäller för årlig hantering av planerna: Januari Styrelsemöte Gällande verksamhetsplan utvärderas och verksamhetsrapport skrivs. April Stämma Planen och verksamhetsrapporten publiceras i årsredovisningen och föreläggs föreningsstämman för beslut. Oktober Styrelsekonferens Planen revideras i samband med budgetarbetet. Styrelsen anstränger sig I en HSB-certifierad bostadsrättsförening anstränger sig styrelsen för att ge viktig skriftlig information till delägare/medlemmar, vilken redovisar styrelsens planering av ekonomi och förvaltning. För att kunna lämna information har styrelsen låtit göra en avancerad underhållsplan och en kvalificerad ekonomisk framtidsprognos. Dessutom gör styrelsen en kunskapsredovisning på bostadsrätt, långsiktigt fastighetsägande och föreningsarbete. Styrelsen i brf Spinnrocken har som uppdrag att förvalta medlemmarnas intressen. Därför lämnas utförlig information till föreningens intressenter, som förutom medlemmar är bl. a. långivare, mäklare med spekulanter, kommun och leverantörer. Årsredovisning innehåller utöver stadgeenlig information även ekonomisk prognos, planerat underhåll och kommentarer. Styrelsen lämnar regelbundet information till medlemmarna i aktuella frågor genom anslag efter varje styrelsemöte. Därutöver hålls informationsmöten om budget och bokslut samt vid andra större åtgärder. Skriftlig information om planerat underhåll I en HSB-certifierad bostadsrättförening redovisas skriftligen varje år styrelsens aktuella planer för underhållsåtgärder och nyinvesteringar fem år framåt. *I en certifierad bostadsrättsförening behandlar styrelsen bostadsrättshavarna som delägare och lämnar ekonomiska prognoser och information om de närmaste årens underhåll och nyinvesteringar. Delägarna i en HSB-certifierad brf får värdefull delägarinformation varje år.

23 Planerade månadsavgifter Skriftlig information om planerade månadsavgifter I en HSB-certifierad bostadsrättsförening redovisas skriftligen en aktuell prognos för de närmaste fem årens månadsavgifter. Professionell kontroll av styrelsens framtidsplanering I en HSB-certifierad bostadsrättsförening kontrollerar en oberoende professionell revisor styrelsens framtidsplanering och information. Kontrollen görs vartannat år och delägarna informeras skriftligen genom ett certifieringsutlåtande. Certifikat HSB lämnar ett certifikat till de bostadsrättsföreningar som uppfyller HSB:s krav på HSBcertifierade bostadsrättsföreningar. Certifieringsrevisorer som godkänt av HSB:s Riksförbund utför kontrollen. Styrelsen beräknar kommande års avgiftsförändringar Kommentar: Styrelsen har som mål att säkerställa ett positivt kassaflöde under perioden. Men den verkliga avgiftsändringen avgörs vid budgetarbetet varje år. Underlag för ekonomisk prognos Avgiftsförändring 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Grundunderlag Nuvarande kostnader Befintliga lån (Specificeras i årsredovisningens noter) Styrelsens strategi och planering för föreningens förvaltning Underhållsplan som visar vilket år planerat underhåll och nyinvesteringar bör utföras. Dessutom visar underhållsplanen vad varje åtgärd beräknas kosta (Underhållsåtgärder redovisas på sidan Planerat underhåll och nyinvesteringar.) Det är viktigt att upprätthålla ett positivt kassaflöde över tiden. Prognosen görs utifrån försiktighetsprincip. Nuvarande prognos stöder inte ytterligare sänkningar under perioden med mindre än att amorteringar eller kostnader minskar något. Upprätthållande av ett saldo i underhållsfonden som överstiger underhållsplan samt positivt kassaflöde över tiden är viktiga stödpunkter i prognosarbetet.

24 Antaganden för prognos (Redovisas på sidan Antagen kostnadsutveckling.) Låneränta Intäktsräntor Kostnadsutveckling på övriga kostnader Beräkningar Prognosen har skapats i Excel Styrelsen i brf Spinnrocken har sedan flera år en 5 årig prognos som en del av verksamhetsplanen, som utgör en del av årsredovisningen. Prognosen redovisas nedan. Att etablera en synlig soliditet om minst 20 % har varit ett viktigt mål, då den inledningsvis varit mycket låg. Nedan redovisas prognosen så som var vid årsskiftet. Den revideras regelbundet. Den tjänar som kompass för styrelsen i ekonomiska frågor. Prognoser av den här typen har använts under många år. Utfallet har genom åren avvikit från prognosen med enstaka procent. Finanskostnaderna avviker från fastställd budget då prognosen vid ränteberäkning tar hänsyn till amorteringstillfällen och tidpunkt för omsättning av lån mer exakt än HSB:s budgetprogram Planerad avgiftsändring för bostad %/år 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Kostnadsutv. Drift & underhåll. %/år 2% 2% 2% 2% 2% Avgift/m 2 för bostäder i medeltal Intäkter Kostnader Driftskostnader Planerat underhåll Fastighetsskatt Avskrivningar Summa fastighetskostnader Rörelseresultat Finansnetto inkl ränta på inlåning Resultat före avsättn till UH-fond Amorteringar Kassaflöde efter amortering Soliditet vid årets slut 19,9 % 22,3 % 22,3 % 21,6 % 19,1 % Förutsättningar: Kostnaderna beräknas stiga ca 2 % /år, vilket är i takt med bedömd inflation. Räntan för långfristiga lån efter tidpunkten för omsättning har satts till 6 %. Amortering sker f. n. med ca 1,2 % av lånesumman per år. Det innebär att kostnaderna minskar ca 70 tkr/år. Prognosen är baserad på kända förhållanden Det är viktigt att upprätthålla ett positivt kassaflöde över tiden för att medge amorteringar i planerad takt.

25 Planerat underhåll och nyinvesteringar Beräknade kostnader för underhåll och nyinvesteringar som skall betalas med egna medel. År Större underhåll under året Kostnad i kr 2011 Fasad/balkong: Träpanel 2 ggr strykning (ev medlemsarbete) Åtgärda våtrum Brandvarnare - byte av batteri påminnelse lgh Brandvarnare - byte av batteri i portar Byte Kyl- /värmepumpar delar Cirkulationspump vatten,byte 0.28 kw Cirkulationspump värme,renovering 5.00 kw Expansionskärl slutet,byte < 750 liter Värmeväxlare,byte kw Installation av av solvärme Summa Byte Kyl- /värmepumpar delar Cirkulationspump vatten,byte 0.28 kw Cirkulationspump värme,renovering 5.00 kw Expansionskärl slutet,byte < 750 liter Värmeväxlare,byte kw Inst av solvärme Summa Takdetaljer samtliga,måln. stor omfattn. ca 25 % Summa Hissmaskin,byte hiss kg 6 st Stuprör,2 ggr strykning Termostatventiler, byte Asfalt gångbar, omläggn., m Asfalt körbar, omläggn., m Plastgolv med uppvikt sockel, byte 2.0 mm Summa E 7A: Torktumlare,byte 4,5-7,5 kg E 7A: Torktumlare,byte 4,5-7,5 kg Fasad: Fönsterbleck,2 ggr strykning 555 fönster Fasad: Takpannor tegel/btg 2-kupiga,justering, byte 0.5 st/m Summa

26 Underhållsplanen har lagts om till ett Excel-dokument efter fusionen med Sländan eftersom Summarum inte medgav sammanläggning av de två planerna. Beräknad kostnad för underhåll och ny investeringar som planeras betalas genom lån. Installation av solfångare kan kräva kompletterande upplåning. Ansökan om solvärmestöd kommer att lämnas in till Länsstyrelsen. Uppgifter om underhållsplaneringen Vid den årliga fastighetsbesiktningen har styrelsen biträtts av konsult. Underhållsplanen innehåller alla markanläggningar, byggnader och byggnadsdelar samt alla installationer som bostadsrättsföreningen har underhållsansvar för. Protokoll har förts vid fastighetsbesiktningen. Fastighetsbesiktningen har utgått från underhållsplanen. Underhållsplanen har lagts om med anledning av fusionen med brf Sländan. Uppskattade låneräntor på nya eller omsatta lån. Låneränta på nya lån med rörlig ränta * Inga lån planerade för omsättning 2012 resp Specificerade bindningstider och räntor för föreningens lån finns i separat not i årsredovisningen. Uppskattade kostnadsförändringar Låneränta på nya lån med bunden ränta 5% * 6 % 6 % * Uppräkning i % Hyresintäkter 1 % 2 % 2 % 2 % 2 % Driftskostnader - uppvärmning, el, vatten 2 % 2 % 2 % 2 % 2 % Övrigt Taxeringsvärden Antagen kostnadsutveckling

27 Uppskattad medelinkomstränta Inlåningskonto / placering Kassakonto under kr 1,6 % 1,6 % 1,6 % Kassakonto över kr Bunden inlåning Kapitalkonto Styrelsen har bedömt att inkomsträntor kommer att vara < 10 tkr under de närmaste åren. Underhåll Åtgärder som tillkommit, senarelagts eller uteslutits i förhållande till underhållsplanen. Åtgärd (T) (S) (U) (Tillk) Skäl till förändringen Garage: Träpanel,2 ggr strykning S Åtgärd av ventilation högre prioritet Rengöring av samtliga ventiltionskanaler, samt ny injustering Tillk av flöden A-gården:Strid sand S Inget behov nu Brunnar slamsugning,dagvattenbrunn Hängrännor & Stuprör, byte Röklucka kontroll S Entreprenören senarelagt till jan 2011 (T) = Tidigarelagts, (S) = Senarelagts, (U) = Uteslutits, (Tillk)= Tillkommit S S Styrelsens ekonomiska planering Ränteförändringar på omförhandlade lån. Lånebelopp anges med skuld utom för det lån som omsättes innevarande år. Det anges med skuldebelopp vid omsättningen. Omsättnings Tidigare Ny bindningsform Långivare Lånebelopp Ny ränta datum ränta (bunden/rörlig) Östgöta Ensk. Bank ,98 2,8 2-3 år Östgöta Ensk. Bank ,18 % 6 % 2-3 år SBAB ,55 % 4 % 2 år SBAB ,21 % 5 % * Övriga lån > % * * Bindningsform väljs vid omsättningen med hänsyn taget till rådande marknadsläge.

28 Information till delägarna Föreningens fastigheter Föreningen har fusionerats med Brf Sländan, som därvid absorberats. Antalet lägenheter har därmed ökat från 111 till 134. Även lokalytan har ökat. Byggår Antal lägenheter Area bostäder Area lokaler Redovisning av kunskapstest för styrelseledamöter. Hälften av styrelseledamöterna dock minst tre har gjort godkända kunskapstest för styrelseledamöter i HSB-certifierade bostadsrättsföreningar Redovisning av föreskriven information har lämnats till delägarna*. Skriftlig medlemsinformation enligt krav delas ut till delägarna. Introduktion av nya medlemmar sker vid inflyttning och i samband härmed överlämnas en informationsskrift. Nya medlemmar kallas dessutom till informationsmöte 2 ggr per år. De kontaktas efter inflyttning av portvärd. Skriftlig information lämnas till medlemmarna minst två gånger om året. Nyhetsbrev Nyspunnet anslås i varje port ca en vecka efter varje styrelsemöte. Medlemsmöte utöver föreningsstämma hålls informationsmöte om budget resp. bokslut. Under 2009 har även informationsmöte om installation av bredband hållits. Ort och datum Järfälla HSB Bostadsrättsförening Spinnrocken i Järfälla Olof Clementz Håkan Malmqvist

29