Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 460 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 460 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Hur har subprimekrisen och oron i det finansiella systemet påverkat transaktionsvolym och transaktionsstruktur på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden? Författare: Azra Durakovic Joakim Hofsten Stockholm 2008 Handledare: Hans Lind

2 Master of Science thesis Title: Authors Department How has the subprime crisis and the uncertainty in the financial system affected the transaction volume and transaction structure in the Swedish commercial property market? Azra Durakovic and Joakim Hofsten Department of Real Estate and Construction Management Division of Building and Real Estate Economics Master of Science thesis number 460 Supervisor Hans Lind Keywords Subprime, Property transactions, finance Abstract This thesis investigates the background to the subprime crisis in the U.S. which has been behind the crisis in financial markets around the world and also how it has affected the volume of transactions and transaction structure in the Swedish commercial property market during A strong contributory cause of the volatility generated in the U.S. property market, which also affects the entire world economy, is the generous credit given by so-called subprime loan. Many experts have pointed out the risks of the system and the consequences are now becoming evident, not only in the U.S. market, but also for the global economy. A direct counterpart to these subprime loans is missing in the Swedish real estate market, particularly because of the much stricter criteria in connection with credit reports. In Sweden we have also significantly higher demands on the security deposit in comparison with the U.S. mortgage institutions. The market for real estate transactions during the third quarter of this year completely stalled and there are hardly any transactions at all. This is due to the uncertainties and the low liquidity of the moment prevails in the financial market. The interest rate has risen in the last year and it has resulted in more expensive costs to finance transactions. It is necessary to have a good relationship with the bank to borrow capital today. The banks are restrictive with its lending and it is difficult to get any clarity on how deep this crisis really is. The last three years, the Swedish and foreign investors shared the transaction volume of around half each. But during the first two quarters of this year, the Swedish investors continued to the same extent while the foreign investors pulled out.

3 Sammanfattning Titel: Författare Institution Hur har subprimekrisen och oron i det finansiella systemet påverkat transaktionsvolym och transaktionsstruktur på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden? Azra Durakovic och Joakim Hofsten Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nummer 460 Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi Handledare Nyckelord Hans Lind Subprime, Fastighetstransaktioner, Finansiering Denna uppsats utreder bakgrunden till subprimekrisen i USA som legat bakom den omfattande krisen på finansmarknaden över hela världen och hur den sedan har påverkat transaktionsvolym och transaktionsstruktur på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden under år En stark bidragande anledning till de svängningar som uppkommit på den amerikanska fastighetsmarknaden och som även påverkar hela världsekonomin, är de generösa kreditgivningar som ges genom så kallade subprimelån. Många experter har påtalat riskerna med systemet och konsekvenserna börjar nu bli påtagliga, inte bara på den amerikanska marknaden, utan även för den globala ekonomin. En direkt motsvarighet till dessa subprimelån saknas på den svenska fastighetsmarknaden, bland annat på grund av väsentligt hårdare krav i samband med kreditprövningar. I Sverige har vi också väsentligt högre krav på pantens säkerhet i jämförelse med amerikanska bolåneinstitut. Marknaden för fastighetstransaktioner har under det tredje kvartalet i år helt stannat av och det sker knappt några transaktioner alls. Detta pågrund av osäkerheten och den låga likviditeten som för tillfället råder på finansmarknaden. Räntan har stigit det senaste året och det har medfört att det blivit dyrare att finansiera transaktioner. Det behövs en bra relation till banken för att kunna låna kapital idag. Bankerna är stenhårda med sin utlåning och det är svårt att få någon klarhet i hur djup denna kris egentligen är. De senaste tre åren har de svenska och utländska aktörerna delat transaktionsvolymen i ungefär hälften var. Men under de två första kvartalen i år har de svenska aktörerna fortsatt i samma utsträckning medans de utländska aktörerna dragit sig tillbaka. 3

4 Förord Detta examensarbete har skrivits under höstterminen 2008 vid avdelningen för Bygg och Fastighetsekonomi på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Examensarbetet är det sista momentet i civilingenjörsutbildningen på Samhällsbyggnadsprogrammet och omfattar 30 högskolepoäng. Vi vill först och främst tacka vår handledare Hans Lind, professor vid avdelningen för Bygg- och Fastighetsekonomi, som hjälpt oss genomföra denna uppsats. Tack för all din hjälp! Sedan vill vi även rikta ett stort tack till: Caesar Åfors från Klövern, Bo G Boestad från Sveafastigheter, Henrik Bauer från Newsec, Jan Rosengren från DTZ, Göran Råckle från Swedbank, Anders Lundquist från Niam, Christina Gustafsson från IPD och Karin Markstedt från Nordea för att ni tagit er tid och medverkat i vår intervjustudie. Stockholm, december 2008 Azra Durakovic och Joakim Hofsten 4

5 Innehållsförteckning Master of Science thesis...2 Abstract...2 Sammanfattning Inledning Bakgrund Syfte och frågeställning Metod Avgränsning Disposition Ordlista Subprimekrisen i USA Vad är subprime? Bakgrund till Subprimekrisen Subprimelånemarknaden Krisens orsaker Prisvärda bostäder Reglerings misstag Skäligt/ verkligt marknadsvärde Bretton Woods 2 system Vad är ett Bretton Woods 2 system Hur systemet bidrog till krisen Hur kan krisen leda till ett slut på systemet? Konsekvenser Effekter Banksektorn Risk preferenser Rättstvister Banksystemet

6 3. Effekt på Sverige Allmänt Kommersiella fastighetsmarknaden Utvecklingen på fastighetsmarknaden Vakanser och prisutveckling Svenska kommersiella fastighetsmarknaden Yteffektivitet Sysselsättning Transaktionsvolym, transaktionsstruktur och genomförandetid Data Investeringar på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden Intervjuer Transaktionsvolym Transaktionsstruktur och genomförandetid Analys Utländska investerare Data Intervjuer Utländska aktörer Utländska aktörer historiskt Analys Räntan Data Intervjuer Räntan Åtgärder Analys Avkastningskrav och prisutveckling Data Intervjuer Avkastningskrav Prisutveckling Analys

7 9. Skulle Sverige ha kunnat undvika denna kris? Kommer Sverige bli lika hårt drabbat som i början av 90-talet? Kan vi undvika liknande kriser i framtiden? Data och intervjuer Analys Slutsats...52 Referenser...54 Bilagor

8 1. Inledning 1.1 Bakgrund Det har varit svårt att undgå den finansiella kris vi nu befinner oss i. Dagligen har vi läst i tidningen, sett på tv och hört på radio hur denna kris har tvingat människor från sina hem och satt stora investmentbanker och försäkringsbolag i konkurs. Under slutet av 2007 och framåt har det varit stor turbulens i den finansiella världen. Vi har hört rykten om allt större problem i USA, vi har sett den svenska börsen falla över 30 % och media talar om en inbromsning i världens ekonomier, däribland även den svenska. En viktig utlösande faktor till finanskrisen är det faktum att många amerikaner har fått stora problem att betala sina huslån under det senaste året, även kallat subprimekrisen. På olika sätt har det här påverkat hela världens ekonomier och vi ska med detta examensarbete utreda hur denna finanskris på olika sätt har påverkat den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. 1 Ifall en person i Sverige vill låna pengar för att köpa sig en bostad vänder sig personen i fråga till sin bank och ber om att få låna pengar. Banken diskuterar det hela med sin nya kund och bedömer kundens betalningsförmåga. Banken tar en kreditupplysning på kunden för att se vad kunden faktiskt har för inkomster. Banken gör sedan en kalkyl tillsammans med kunden för att se att kundens inkomster räcker för att betala ränta och amortering på lånet varje månad. Bankerna i Sverige är väldigt måna om att deras kunder ska kunna betala ränta och amortering på sina lån och är därför noga med att kontrollera sina kunder innan ett lån ges. Det kan låta logiskt och självklart men sedan 2003 har det tyvärr inte sett ut på samma sätt i USA. Om en person i USA velat låna pengar har personen gått till den lokala banken och bett om att få låna pengar. Banken har då frågat personen om personens inkomster men banken har sedan inte brytt sig om att kontrollera ifall uppgifterna som deras kund lämnat verkligen stämmer. Bankerna har lånat ut pengar till människor som har en allt för låg lön för att kunna betala den ränta ett lån kräver. Bankerna har till och med lånat ut pengar till människor utan varken arbete, tillgångar eller annan form av inkomstkälla! 1.2 Syfte och frågeställning Syftet med detta examensarbete har varit att ta reda på hur finanskrisen har påverkat den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. För att ta reda på detta har vi lite olika frågeställningar. Vi har valt att inrikta oss på sex olika områden. 1 Subprime inforantionsblad från Swedbank. 8

9 Område 1: Hur har finanskrisen påverkat transaktionsvolym, transaktionsstruktur och transaktionernas genomförandetid på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden? Område 2: Vilken påverkan har finanskrisen haft på de utländska investerarna på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden? Område 3: Hur har räntans utveckling påverkat den svenska kommersiella fastighetsmarknaden? Område 4: Har investerarnas syn på avkastningskrav ändrats av finanskrisen och hur har den påverkat priserna på kommersiella fastigheter? Område 5: Kommer denna finanskris drabba Sverige lika hårt som under början av 90-talet? Kan Sverige göra något för att undvika liknande kriser i framtiden? 1.3 Metod Litteraturstudier användes för att ta reda på bakgrunden till subprimekrisen. I första hand fokuserade vi på orsakande faktorer genom att läsa workingpapers från olika federala finansiella institutioner i USA. Sedan gjordes även litteraturstudier av svenskt publicerat material av bland annat Riksbanken och Newsec, för att ta reda på vart Sverige stod i denna finanskris. All denna information har vi använt för att sammanställa frågor till våra intervjuer. Intervjuer med väletablerade fastighetsbolag, banker, konsulter samt ett informationsföretag inom fastighetsbranschen gav oss en bra inblick av hur de olika aktörerna påverkats av finanskrisen. Slutligen använde vi oss utav olika tidningsartiklar där högt uppsatta personer inom fastighetsbranschen uttalade sig om hur denna finanskris har påverkat Sverige samt hur utvecklingen kommer att se ut. 1.4 Avgränsning Uppsatsen har begränsats till att utreda bakgrunden till subprimekrisen och omfattar endast konsekvenser på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Uppsatsen är baserad på 8 intervjuer och ett flertal artiklar vilket ligger till grund för insamlingen av fakta. 9

10 1.5 Disposition I kapitel 2 behandlas bakgrunden till subprimekrisen i USA. Dess orsaker, effekter och konsekvenser. I kapitel 3 beskrivs Sveriges allmänna syn på subprimekrisen i början av 2007 och tankar om hur Sverige skulle kunna drabbas. I kapitel 4 visas statistik på vakanser, prisutveckling, sysselsättning och efterfrågan på yteffektivitet. I kapitel 5 besvaras frågeställningen från område 1. I kapitel 6 besvaras frågeställningen från område 2. I kapitel 7 besvaras frågeställningen från område 3. I kapitel 8 besvaras frågeställningen från område 4. I kapitel 9 besvaras frågeställningen från område 5. I kapitel 10 finns en avslutande diskussion. 1.6 Ordlista Baspunkt/Räntepunkt = En räntepunkt är en hundradels procent, det vill säga 0,01 procent. 100 räntepunkter motsvarar således 1 procent. CDO = Collateralized debt obligations (CDOs): Ett strukturerat kreditinstrument där obligationer från många olika värdepapperiserade låneportföljer och andra tillgångar har satts samman. Denna ihopsatta portfölj struktureras sedan i olika delar med olika kreditrisk. FASB = Financial Accounting Standards Board: FASB är ingen myndighet utan ett oberoende organ som finansieras av börsavgifter som publika bolag i USA måste erlägga. FASB reglerar de amerikanska redovisningsnormerna. 10

11 GSE obligationer = Fannie Mae och Freddie Mac heter egentligen Federal National Mortgage Association respektive Federal Home Loan Mortgage Corporation. De är så kallade Government Sponsored Enterprises (GSE:er) och skapades ursprungligen av de amerikanska myndigheterna för att stödja bostadssektorn och uppmuntra amerikanerna att köpa sina hem. Obligation är ett räntebärande, vanligtvis på flera år löpande skuldebrev som intygar att innehavaren lånat ut pengar till exempelvis staten, en kommun, ett hypoteksinstitut (bostadsobligation) eller ett större företag (företags- eller industriobligation). En privatobligation är en obligation som i första hand är avsedd för privatpersoners obligationssparande. Kreditvärderingsinstitut = Företag som ger ut ratings det vill säga gör en bedömning av kreditvärdigheten hos företag och indirekt på företagets värdepapper. LIBOR räntan = London Interbank Offered Rate, också kallat LIBOR, är en daglig referensränta baserad på de räntesatser för osäkrade lån som banker erbjuder till andra banker inom Londons penningmarknad (eller interbank-marknad). Loan-to-value = Värdet på tillgången(i det här fallet fastigheten) i förhållande till lånebeloppet. OBS = Out Of Balance sheet: Lättnader för redovisning i USA. Redovisning utanför balansräkningen. OTC derivat= OTC, Over the counter (Köpa över disk), Derivatinstrument är ett samlingsnamn på en form av värdepapper. De vanligaste derivaten är optioner, terminer, futurer, warranter och swappar. Kännetecknande för finansiella derivat är att de är kopplade till händelser eller förutsättningar vid en specifik tidpunkt i framtiden, eller till en viss tidsperiod i framtiden. Värdet på ett derivatinstrument är kopplat till värdet på en underliggande tillgång, exempelvis aktier, aktieindex, valutor, räntor eller råvaror. Ett derivatinstrument har alltid två parter, och utgör alltså ett slags kontrakt. Den ena parten köper rättigheten (men inte skyldigheten) att köpa eller sälja den underliggande tillgången i framtiden, medan den andra parten åtar sig skyldigheten att leva upp till avtalet i framtiden. 11

12 Private-label mortgage-backed securities = En specifik variant av värdepapperisering som innebär handel med värdepapper som har belåningar på fastigheter som underliggande tillgång. Riskpremie = Den extra avkastning investerare kräver för att kompenseras för risk. Ränteswappar = Swappar är finansiella instrument som innebär ett byte av kassaflöden mellan två parter på ett underliggande nominellt belopp. Ett swapavtal kan innebära att en part med ett fast kassaflöde vill byta till ett rörligt kassaflöde med en annan part som har ett rörligt kassaflöde och vill byta till ett fast kassaflöde. En ränteswap är ett exempel på ett swapavtal där en aktör som lånar till fast ränta (ex bunden ränta i 5 år) kan vilja byta ränteflöde med en annan aktör som lånar till rörlig ränta. Anledningen till bytet kan vara att aktörerna har olika kreditvärdighet och därmed olika villkor för fast ränta respektive rörlig ränta, vilket gör att båda tjänar på att göra ett byte av räntebetalningar istället för att teckna sig direkt för lån till fast respektive rörlig ränta. SEC = United States Securities and Exchange Commission, SEC, är en amerikansk myndighet som utövar tillsyn över handeln med värdepapper. SEC har funnits sedan 1934 och sätter regler för handeln med obligationer, aktier, derivat, råvaror och andra instrument som handlas på registrerad marknadsplats. SEC övervakar även efterlevnaden av reglerna och kan utfärda kraftiga sanktioner vid överträdelser. Exempel på överträdelser som beivras är så kallad insiderhandel, bedrägeri och felaktig redovisning. Värdepapperisering = En finansieringsmetod genom vilken ett antal lån (exempelvis bostadslån eller kontokortskrediter) sätts ihop, och sälj vidare till ett speciellt skapat bolag som i sin tur finansierar sig genom att ge ut värdepapper på marknaden. 12

13 2. Subprimekrisen i USA 2.1 Vad är subprime? Begreppet syftar på den del av lånemarknaden i USA som riktar sig till mindre kreditvärdiga låntagare. Subprimelån är de sämsta lånen på den amerikanska bolånemarknaden. Lånen har höga räntor då låntagarna är personer med dålig ekonomi och kredithistorik. På senare tid har flera låneinstitut specialiserade mot subprimelån fått stora problem när låntagarna på grund av ränteuppgången inte klarat av att betala av på sina lån. Exempelvis fick New Century Financial, näst störst på subprimelån i USA, ansöka om konkursskydd i våras. Vid subprimelån ges lån i förhållande till värdet på de tillgångar som belånas, men ingen bedömning görs av låntagarens betalningsförmåga. Tanken är att tillgången ska öka i värde och att låntagaren därför ska ha möjlighet att ta ytterligare lån för att betala av de gamla skulderna. Förenklat kan man säga att subprimelån är lån med sämre säkerhet. Som låntagare får man betala en premie (lite mer i ränta) för denna typ av lån. I USA har banker gjort stora förluster då de har tagit över bostäder vars ägare inte har kunnat betala för sina åtaganden. Subprimelån är ett relativt nytt och snabbväxande segment av marknaden för hypotekslån som expanderar den pool av krediter till låntagare som, av olika skäl, annars skulle nekas kredit. Exempelvis har dessa potentiella låntagare som skulle misslyckas med att uppfylla kraven för betalningsanmärkningar på den vanliga hypoteksmarknaden ha bättre tillgång till kredit i subprimemarknaden. Två av de största fördelarna med denna typ av utlåning är alltså det ökade antalet bostadsägare och möjligheten för dessa bostadsägare att skapa välstånd genom att värdet på fastigheten förväntas stiga. Ökade möjligheter att få ta lån följs självklart av ett högre pris: Subprimelån kan beskrivas som utlåning med höga riskpremier. Låntagarkostnader förknippade med subprimeutlåning drivs främst av två faktorer: kredithistoria och återbetalningskrav. Det här i kontrast till den vanliga lånemarknaden, där låntagarens kostnader främst drivs av en delbetalning bara kraven för betalningsanmärkningar är uppfyllda. På grund av sin komplicerade karaktär anses subprimeutlåning vara stora möjligheter och stor risk. 13

14 Löftet om subprimeutlåning kan ge möjlighet till bostadsägande för dem som antingen omfattas av diskriminering eller inte tidigare kunde uppfylla kraven för en inteckning. Subprimelån är mest förekommande i områden med höga koncentrationer av minoriteter och svagare ekonomiska villkor (Calem, Gillen, och Wachter, 2004, och Pennington-Cross, 2002). Men eftersom dålig kredithistoria är associerat med betydligt fler uteblivna betalningar och lån som fallerar, ligger räntesatserna för subprimelån betydligt högre än för vanliga lån. Sammanfattningsvis så har bankerna i USA lånat ut pengar till människor som har dålig betalningsförmåga eller betalningsanmärkningar. Om en person i USA velat låna pengar har personen gått till vilken bank som helst och frågat om att ta ett lån. Bankerna har inte i nästa skede frågat personen om dess inkomster för att bedöma dess betalningsförmåga. Bankerna har helt enkelt inte brytt sig om att kontrollera ifall uppgifterna som deras kund lämnat verkligen stämmer. Då har dessa subprimelån uppkommit Bakgrund till Subprimekrisen Översikt Det finns många olika faktorer till kollapsen av subprimemarknaden, men det finns tre grundorsaker som verkar vara rötterna till subprimeproblemet. 1) Många företag, banker, associationer och regeringsagenturer har gått ihop i ett partnerskap, National Homeowenership Strategy. Där är det tänkt att flera människor ska ha möjligheten till prisvärda boenden genom kreativa finansieringstekniker. 2) En aktiv uppmuntran av SEC och den federala bankens reglage för snabb tillväxt av OTC derivat och värdepapper, hos alla typer av finansiella institutioner ledde till en säkerhetskollaps hos banker och värdepappersombud. Anledningen är att dessa OTC derivat och andra värdepapper paketerades ihop med dåliga subprimeobligationer och såldes vidare till andra banker, finansiella institutioner och investerare världen över. På 2 Chomsisengphet Souphala och Cross Pennington Anthony, Demyanyk Yuliya och Hemert Vam Otto,

15 detta sätt spreds högrisktillgångarna, vilket gjorde att säkerheten kollapsade hos andra banker och investerare. 3) Det sista och tredje är SECs och FASBs skäliga marknadsvärdet. Införandet av detta har lett till förändringar i inrapporteringens kriterium för alla publika företag som driver mycket av dagens panik på Wall Street. 4 Subprimekrisen under 2007 kännetecknades av ovanligt stora delar av subprimelån tagna under Olika orsaker till krisen har diskuterats, men mellan år 2001 och 2006 så växte marknaden för subprimelån dramatiskt. Totalsumman för dessa lån tagna under 2001 var 91 miljarder dollar. Fram till 2006 hade lånen ökat mer än 7 gånger till totalt 685 miljarder dollar Subprimelånemarknaden Hybridlån Ungefär hälften av alla lån var så kallade hybridlån som består av en fast ränteperiod på vanligtvis 2 eller 3 år som sedan övergår till en referensränta (oftast den 6 månaders LIBOR räntan) plus en marginal. Den fasta låneformen har blivit mindre populär på subprimelånemarknaden över tiden och står endast för 26 % av de totala lånen tagna under I jämförelse med den vanliga lånemarknaden där de flesta lånen är tagna med en fast ränta. Balloonlån Lån med så kallad Balloon-betalning i slutet av låneperioden ökade väldigt mycket under 2006 och stod för ca 15 % av de totala låneformerna tagna under det året. Balloonlån amorteras inte fullt under låneperioden utan kräver därför en stor slutgiltig betalning i slutet av sista året. De rörliga lånen under 2006 stod för ca 13 %. Subprimelånemarknaden upplevde en explosionsartad tillväxt mellan 2001 och Angell och Rowley (2006) och Kiff och Mills (2007), bland andra, argumenterar för att detta beror på en utveckling av private-label mortgage-backed securities, vilket också ledde till en stark 4 Whalen R. Christopher,

16 ökning av subprimelånens del av hela lånemarknaden från runt 8 % år 2001 till 20 % år 2006 och i den pantsatta delen av lånemarknaden från 54 % år 2001 till 75 % år Under den dramatiska ökningen av den pantsatta delen av subprimebolånemarknaden, så försämrades lånens kvalitet dramatiskt. 5 Loan-to-value Över tiden har låntagare med högt LTV (loan-to-value) fått betala en högre premie på grund av den ökade risken. År 2001 låg premien för en person med ett högt LTV nära noll. I kontrast till 2006 då låntagare med en standardavvikelse över medel av LTV graden betalade 3 baspunkter (0,3%) mer än en medel LTV låntagare. Analys av lånekvaliteten har gjorts med justeringar för skillnader mellan olika låntagare så som (kreditupplysning, nivå av skuldsättning och möjlighet att bistå med dokumentation), lånekaraktär (så som produkttyp, amortering, lånebelopp och ränta) och till sist bostädernas värdestegring. Subprimemarknadens spridning (prisökningen av subprimelånet) skall motsvara risken att lånet inte kan betalas tillbaka. För att den snabba tillväxten av subprimemarknaden skulle ha varit hållbar, skulle ökningen av risken med subprimelån följts åt av en prisökning men så har fallet inte varit. Prisökning av subprimelån justerad och ojusterad för förändringar i olikheter mellan låntagare och lånekaraktär minskade över tiden. Idag vet vi att situationen inte var hållbar och marknaden för subprimelån upplevde en omfattande kris under I många hänseenden så upplevde subprimemarknaden ett klassiskt scenario för en krasch med snabb marknadstillväxt, slappare garantistandarder, försämrade låneprestationer och minskade riskpremier. I Argentina 1980, Chile 1982, Sverige och Finland 1992, Mexico 1994, Thailand, Indonesien och Korea 1997 så upplevde samtliga länder en krasch, om än med olika ekonomiska förutsättningar. Redan i slutet av 2005 fanns det tydliga tecken på att marknaden för subprimelån hade problem och närmade sig en kris. Data från slutet av 2005 visar att försämringen på subprimemarknaden redan var synlig. Vid den tidpunkten hade lånekvaliteten försämrats i 5 år. Snabb värdetillväxt i fastigheterna dolde försämringen av marknaden för subprimelån 5 Demyanyk Yuliya och Hemert Vam Otto,

17 och den verkliga risken med dessa lån. När huspriserna slutade stiga så blev marknadsrisken tydlig Krisens orsaker Prisvärda bostäder Efter fastighetskraschen 1980 ville USA påverka deras bankindustri att underlätta för målgruppen som har det mindre bra ställt att äga sina bostäder. Partnerskapet National Homeownership strategy arbetar för prisvärda boenden där många företag, banker samt andra agenturer och associationer gått ihop förlitar sig på en lag som heter Community Reinvestment Act. Denna lag uppmuntrar banker att erbjuda lån till hela marknaden och inte bara de rika. Förslaget av CRA är att erbjuda lån som inkluderar möjligheter till att äga sitt boende till de som har det mindre bra med kreativa finansieringstekniker. Detta blev ett väldigt populärt ämne inom politiken och fick understöd från staten för att främja prisvärda bostäder och det blev en nyckeldel i den lokala och nationella politiken. Priserna på bostäder steg kraftigt under 2000-talet i USA och bankerna trodde att de skulle fortsätta stiga. Därför började bankerna låna ut pengar till människor med dålig betalningsförmåga. De tog ut en högre ränta för risken de själva tog för att ha lånat ut till de som egentligen inte hade råd. Människor med dålig betalningsförmåga slapp dessutom betala ränta de första tre åren. Problemet uppstod när låntagarna sedan skulle börja betala räntan vilket gjorde att de fick det svårt att betala av på sina lån. Detta gjorde att många försökte sälja sina bostäder men då hade priserna på bostadsmarknaden fallit, vilket gjorde att många av husen fick säljas till ett lägre pris än vad de var belånade till och förlorarna blev bankerna eftersom de inte fick lika mycket pengar tillbaka som de lånat ut. 6 Demyanyk Yuliya och Hemert Vam Otto,

18 2.3.2 Reglerings misstag Den andra faktorn som låg bakom subprimesammanbrottet är felaktigheter i regleringssystemet och försummelse, skapade av olika beslutsfattare inom bankvärlden speciellt när det gäller bankens inblandning i värdepapperiseringen. De senaste två decennierna har användningen av derivat och användning av OBS uppmanats av Kongressen och Fed samt andra globala regulatorer. En kombination av OTC derivat, riskbaserade kapitalkrav samt gynnsamma redovisningsregler ledde till att många företag på Wall Street sålde oregistrerade värdepapper som till exempel subprimesammanbundna skuldobligationer till många olika institutionella investerare. Det stora problemet som orsakade subprimekrisen var att många banker hade genomfört dåliga affärer. De hade lånat ut mycket kapital till människor med dålig betalningsförmåga. Sedan sjönk fastighetsvärdena och banken fick mindre kapital tillbaka i relation till vad de lånat ut. Bankerna satt där med en stor andel dåliga tillgångar. Sedan togs dessa högrisktillgångar och paketerade ihop med bra tillgångar alltså lågrisktillgångar som sedan såldes vidare utanför regleringskontrollgränserna till andra banker och investerare världen över. Dessa paket var så stora och komplicerade att köparna hade det svårt att förstå vad de egentligen innehöll. Anledning till att det gick så långt med försäljning av de stora och komplicerade paketen var att rating bolagen som värderade dessa paket övervärderade de underliggande tillgångarna, vilket ledde till att högrisktillgångar såg ut som lågrisktillgångar Skäligt/ verkligt marknadsvärde Tredje stora signifikanta faktorn som bidrog till kollapsen på marknaden för strukturerade tillgångar som innehöll en subprimeskuld är övergången till redovisning med skäligt/ verkligt värde. En del av problematiken beror på att värdering av fastigheter präglas av starka subjektiva inslag i bedömningar av objektiva fakta. Fastigheter har i jämförelse med andra tillgångsslag flera unika egenskaper såsom lägre likviditet, hög kapitalintensitet, heterogenitet och höga transaktionskostnader. Detta infördes så sent som förra året av FASB och har varit ett hett debatterat ämne i över ett decennium. Skäligt/verkligt värde 18

19 bokföring/redovisning är ett nytt begrepp som har utvecklats under två decennier. Denna typ av redovisning är drivande, men investerarnas farhågor är stora avseende finansinstitutioners betalningsförmåga. Det som ville skapas var en mer öppen marknad. Många ekonomer hävdade att värdepapperstillgångar skulle vara mer öppna och på så sätt effektivare än bankernas tillgångar. Men i en effektiv marknad så kräver redovisningen till skäligt/verkligt marknadsvärde hög likviditet och stabilitet på alla marknader. Många nya finansiella tekniker har skapat nya kategorier av tillgångar som Federal reserv och andra myndigheter aldrig kunnat förutspå. De tidigare så enkla GSE obligationer, ränteswappar, CDOs och OTC-derivat blev helt plötsligt väldigt komplicerade. De intellektuella författarna av strukturerad finansiering antog att de nya tillgångarna skulle bli extremt likvida, men som tyvärr visade sig vara precis tvärtom. Företag har tidigare använt bokfört värde för att visa värdet på tillgångar. Ett enkelt sätt för att veta vad en tillgång är värd är att sälja det. Eftersom det nu inte finns någon marknad för CDOs och andra värdepapper så har bankerna inte något val enligt skäligt/verkligt värde principen än att ta hela förlusten. Det är klart att införandet av verkligt värde bokföring/redovisning har vänt subprimekrisen till något skrämmande som hotar säkerhet 2.4 Bretton Woods 2 system Vad är ett Bretton Woods 2 system Bretton Woods system är penninghanteringsregler för finansiella relationer bland världens industriella stater. Det har som avsikt att styra penningförbindelserna mellan självständiga stater. Anledningen är att återuppbygga det internationella ekonomiska systemet som andra världskriget totalförstörde. Bretton Woods 2 systemet är förnyat och bygger inte på något formellt avtal utan det är en informell beteckning för systemet med valutarelationer. Bretton Woods 2 systemet utvecklades under 2000-talet. 19

20 2.4.2 Hur systemet bidrog till krisen Många ekonomer tycker att det inte är något överraskande sammanträffande att subprimekrisen bröt ut i samband med Bretton Woods 2. Men det var inte den typ av kris som ekonomerna varnat för skulle utlösa kollapsen i systemet. De tror att likviditeten och kreditkrisen har drivits av vissa delar av systemet, eftersom de delarna interagerar med det industriella finansiella systemet. Införandet av Bretton Woods 2 systemet sänkte ständigt den långsiktiga reala räntan. Detta gjorde att den tioåriga TIPS räntan sjönk och med en kombination av en pågående högkonjunktur ökade det, det verkliga värdet på allmänna tillgångar. Denna kombination skapade effekter som lägre kreditrisker och lägre spridningar i räntor. Med en sjunkande långsiktig ränta och en högkonjunktur öppnades dörrar för nya projekt att vara lönsamma. Risken sprids på tidigare genomförda projekt som förut var begränsade. Detta genererade i att riskspridningen tillfälligt minskades och förväxlades med en permanent förändring. Att Bretton Woods 2 systemet skapat en bestående nedgång på den reala räntan betyder absolut inte att världen är mindre riskfylld. På grund av den institutionella strukturen för finansiering i industriella länder så har aptiten för risk inte sjunkit för att matcha möjligheterna. USA har ett åtgärdsprogram som skapats av Fed och det gjorde att avkastningskurvan skulle vända utan att höja de långa räntorna. Det finansiella systemet belönades för att ha tagit fram en produkt som sprider risken, detta på grund av att efterfrågan på risk fanns kvar. Den huvudsakliga anledningen till att skapa en produkt för riskspridning är för att hjälpa de finansiella institutionerna. Detta ledde till att den finansiella industrin drabbades av nya högrisklåntagare. 20

21 2.4.3 Hur kan krisen leda till ett slut på systemet? Denna kris är väldigt svår. Det har även tillkommit tillgångar som är mindre önskvärda eftersom de institutioner som står bakom dem har betvivlats. Detta verkar dock inte vara något problem för de amerikanska tillgångarna. Att ljuga om sina kvalifikationer för att ta ett lån är inte någon finansiell nyhet. De lån som togs efter år 2006 hade lägre värden än vad investerarna hoppats på och vad kreditvärderingsinsituten egentligen accepterar. Det antas att det kommer en del två av denna subprimekris och det är den som kommer att skada det internationella systemet, vilket antas leda till att tillgångarnas värde i USA kommer att fortsätta vara låga genom en ökning av den riskfria räntan. Huspriserna i USA kommer att lida både av en ökad riskspridning samt en generell nedgång i tillgångarnas värde då den riskfria räntan ökar. Många observatörer har länge väntat på krisen av Bretton Woods 2 systemet även innan subprimekrisen bröt ut. Nyckeln för att det internationella systemet ska fungera är förhållandet mellan USA och de länder vars marknader växer och deras sätt att hantera sina valutor. Observatörer har förutspått en kollaps av denna relation och de tror att den har inträffat eller snart kommer att inträffa. Det är troligt att officiella investeringsbeslut har och kommer att fortsätta att vara en viktig del av lösningen på denna kris snarare än en källa till ytterligare osäkerhet. Många har märkt att dollarn har försvagats enormt under de senaste åren särskilt om man jämför med euron och andra valutor. Men USA hävdar att det är förenligt med en normal cyklisk obalans mellan de korta räntorna i USA och andra valutor. Det finns ingen tvekan om att en dubbel likviditet och betalningsbalanskris skulle vara mycket skadligt för USA och världsekonomin, men detta är bara en prognos Konsekvenser Bostadspriserna är släpande indikatorer som tyder på att botten av den amerikanska bostadsmarknaden förmodligen nås under år Det finns ingen ränta som Fed kan 7 Dooley Michael P, Folkerts-Landau David och Garber Peter M.,

22 föreslå för att lösa detta stora problem som har uppstått utan priserna kommer att försätta falla på många andra marknader Effekter Man tror att den totala förlusten kommer att uppgå till 285 miljarder dollar. Nedan kan vi se några av de makroeffekter som orsakats av subprimekrisen Banksektorn Några omedelbara effekter är att subprimekrisen gjort stora hål i bankernas affärsmodeller, minskat intäkterna, minskat värdet på deras tillgångar och ökat deras förluster som då leder till en stor procentuell minskning av krediter Risk preferenser Subprimekrisen har ändrat investerarnas preferenser väldigt dramatiskt. De strukturerade tillgångarna minskar till förmån för enkla likvida värdepapper och handlare går från lågriskmarknader på grund av oron på kapital och den verkliga värde risken. Det har skett en enorm minskning av likviditeten på marknaden och med detta en stor minskning av hävstångskraften som används av alla aktörer på marknaden Rättstvister Krisen har gjort långivare och deras rådgivare väldigt känsliga i ett antal olika anspråk. Låntagare och investerare håller på att stämma långivarna för bland annat skadestånd, lånens lämplighetsregler och bedrägerier Banksystemet Banksystemet har svårt att återsälla problem som de själva skapat genom subprimebelåning, på grund av att stora delar av den amerikanska ekonomin berör hela den finansiella marknaden. 9 8 Whalen R. Christopher, Whalen R. Christopher,

23 3. Effekt på Sverige 3.1 Allmänt I början av 2007 pratades det mycket här i Sverige om den amerikanska bolånemarknaden. Anledningen till detta har varit utvecklingen på marknaden för bostadslån till hushåll med sämre kreditvärdighet, den så kallade subprimemarknaden. Många amerikanska hushåll har fått svårt att betala sina lånekostnader och en del låneinstitutioner har gått i konkurs. Detta har då väckt oro i Sverige, där man tror sig kunna se en liknande utveckling. Lars Nyberg vice riksbankschef tror dock att sannolikheten för att något sådant skulle inträffa här i Sverige är väldigt liten. Lars Nyberg skriver Priserna på både kommersiella fastigheter och bostäder har stigit kraftigt under många år och även om vi har kunnat se att ökningstakten dämpats något under de senaste månaderna är ökningstakten fortfarande hög. Jag tror att priserna på fastigheter mycket väl kan komma att fortsätta stiga i en ganska hög takt under den närmsta tiden. Men på längre sikt är den snabba stegringen av priserna inte hållbar. 10 Från mitten av år 2007 fram till början av år 2008 har de internationella finansiella marknaderna varit turbulenta. Turbulensen startades av den så kollade subprimemarknaden, där låntagare med sämre kreditvärdighet tecknade en stor andel lån. Stora delar av bolånen från subprimemarknaden paketerades om i olika så kallade strukturerade produkter och såldes vidare till investerare världen över. De stora problemen uppkom när låntagarna fick problem att betala sina lån. Det blev svårt att värdera de strukturerande produkterna med subprimelån som underliggande tillgång. Samtidigt uppstod en stor osäkerhet om vem som faktiskt satt på de stora riskerna. 10 Nyberg Lars, vice riksbankschef,

24 Effekter som uppstått på grund av denna marknad med subprimelån är att investerare kräver högre kompensation för risk, det har blivit dyrare och svårare att låna på marknaden samt att det har uppkommit störningar på interbankmarknaden. Väletablerade banker har tvingats skriva ned värdet på subprimetillgångar, vilket har lett till att andra utländska investerare har gått in och hjälpt till med kapitaltillskott. Bankerna i Sverige anser att de inte direkt påverkats av den subprimekris som finns i USA och anledning till det är att svenska banker inte håller på med subprimerelaterade produkter i större skala. Det som har hänt är att bankernas finansieringskostnader ökat. Detta har drabbat låntagare i form av högre räntor, vilket har lett till en viss oro på de finansiella marknaderna eftersom alla nu håller i sina pengar Kommersiella fastighetsmarknaden Efter bankkrisen i början på 1990-talet så följde priserna på kontorslokaler hyresutvecklingen men de senaste två åren har denna trend brutits, priserna har stigit betydligt mer än hyresutvecklingen. Undersökningar har visat att under första kvartalet år 2007 så steg priserna på kontorslokaler i Stockholm med 14 %, Göteborg med hela 20 % och i Malmö med 5 %. Samtidigt som priserna stigit kraftigt så har varken hyrorna eller efterfrågan ökat nämnvärt. Eftersom både efterfrågan på lokaler och hyresnivåerna varit relativt oförändrade är det troligt att den prisuppgång som varit i början av år 2007 berott på att investerarnas krav på avkastning minskat. Bolagen har haft en bättre och starkare vinstutveckling de senaste åren. Detta ger företagen bättre marginaler att klara en viss dämpning av priserna framöver. Nya aktörer har intresserat sig allt mer för den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Det är utländska investerare som blivit allt mer intresserade och år 2006 stod de för ca 40 % 11 Nyberg Lars, vice riksbankschef,

25 av alla investeringar på marknaden. Fördelen med alla dessa utländska investerare är att det gör att riskerna sprids till olika typer av investerare. Den svenska fastighetsmarknaden har också blivit mer likvid. Nackdelarna med alla dessa utländska investerare kan tänkas vara att negativa utvecklingar på den internationella marknaden lättare sprids och påverkar den svenska marknaden. En vikande internationell konjunktur, högre finansieringskostnader samt investerare som börjat omvärdera sina risker påverkar priserna på kommersiella fastigheter. Priserna på kommersiella fastigheter har stigit i många länder under de senaste åren och det beror på att investerarna tidigare krävt mindre avkastning för den risk de tagit. Men nu när det är en turbulans inom den finansiella marknaden så har de börjat tänka om. Riskpremierna har stigit, vilket gör att det påverkar priserna negativt på den kommersiella marknaden. Lars Nyberg tror att då sysselsättningen inom tjänstesektorn ökat under de senaste åren har det lett till att vakansnivån på kontorslokalen legat lågt. Detta leder till en positiv hyresutveckling och högre priser på kommersiella fastigheter, men även hur konjunkturen i Sverige påverkas av den rådande finanskrisen blir avgörande för priserna på kommersiella fastigheter. Den internationella finansiella marknaden har försämrats, vilket har gjort att riskpremier ökat, osäkerheten har ökat och så har de flesta aktiekurserna fallit. Den djupa konjunkturnedgången ökar kreditförluster och förstärker den finansiella krisen. Lars Nyberg säger Jag tror inte att vi har sett slutet på denna utveckling än. Mycket talar för att osäkerheten på de finansiella marknaderna kommer att bestå en längre tid. Sverige har hittills kunnat se denna kris som åskådare, eftersom bankerna i Sverige inte hållit på med några subprimeprodukter. Sverige har inte heller haft samma negativa utveckling på fastighetsmarknaden som USA och vissa andra länder i Europa. Sverige bedömdes under våren 2008 fortfarande ha en god konjunktur, men den kommer att dämpas under det kommande året Nyberg Lars, vice riksbankschef,

26 4. Utvecklingen på fastighetsmarknaden 4.1 Vakanser och prisutveckling I Sverige är det fastighetsbolagen som utgör den största bransch som bankerna lånar ut pengar till. Det är ca 40 % av bankernas utlåning till företag som går till fastighetsbolagen, där fastigheterna i sig är säkerheten. Ett pris- och hyresfall på fastighetsmarknaden kan leda till att fastighetsbolagen får det svårt att betala sina lån och dessutom faller värdet på fastigheten. Detta kan leda till stora kreditförluster i bankerna eftersom deras utlåning till största del sker till fastighetsbolag Svenska kommersiella fastighetsmarknaden Aktiviteten på den svenska fastighetsmarknaden minskade med hela 20 % under det andra halvåret 2007 jämfört med första halvåret I början av 2007 uppgick investeringarna till ca 150 miljarder kronor, vilket var något lägre än år Anledningen till dämpningen, var oroligheterna på finansmarknaden i USA samt stigande räntor. Utländska investerare har också minskat den senaste tiden och en trolig orsak är att de drabbats hårt av den globala finanskrisen. Utländska investerare med hög belåningsgrad har minskat men mer kapitalstarka investerare har dock ökat som till exempel pensionsfonder och statliga investeringsfonder. Det har varit kraftiga prisuppgångar på kontorslokaler de senaste åren, men dessa har dämpats något. Under första kvartalet 2008 steg de reala priserna i Stockholm och Göteborg med 5 % respektive 3 % och Malmö med 8 %. Detta kan man se i diagrammet på nästa sida. 26

27 500 Reala priser för kontorslokaler i citylägen Index 1981 = Stockholm Göteborg Malmö Diagram 2:19 Källor: Newsec AB och Riksbanken Reala priser för kontorslokaler i Stockholm, Göteborg och Malmö. Andelen outhyrda lokaler och vakansgraden har sjunkit enormt i de centrala delarna i Stockholm, Göteborg och Malmö. Anledning till det kan vara den starka högkonjunkturen och den ökade sysselsättningen. Nybyggnationerna har tagit fart och de flesta lokalerna är redan uthyrda med undantag för några få. I städernas ytterområden har det dock varit svårt att fylla lokalerna. 27

28 Vakansgrad för kontorslokaler i citylägen Procent Stockholm Göteborg Malmö Diagram 2:20 Källor: NewSec AB och Riksbanken Diagrammet visar vakansgrad för kontorslokaler i city-lägen i de tre största städerna. De låga vakansgraderna har medfört att hyrorna ökat väldigt snabbt i alla storstadsregioner. Trots ökande hyresnivåer så har de inte motsvarat prisökningarna. Detta kan man se i diagrammet på nästa sida. De höga prisnivåerna under 2007 drevs inte bara av stigande hyror utan troligtvis också av lägre riskpremier. Priset på en kommersiell fastighet bestäms av de förväntade hyresintäkterna, diskonterade med ett avkastningskrav. Där avkastningskravet består av en riskfri ränta och en riskpremie. På detta sätt ser vi en koppling hur ökande prisnivåer inte motsvarar prisökningen och att riskpremien spelat en stor roll. 28

29 Diagrammet visar hur hyresnivån inte följer prisökningen. 20 Priser på kontorsfastigheter Årlig procentuell förändring Sverige Norge Danma rk N ederländ erna Tyskland Diagram R7 Diagrammet visar prisutvecklingen på kontorsfastigheter i norra Europa. K ällor: IPD och Reuters Ec owin 29

30 Priserna på kontorsfastigheter har stigit kraftigt i flera år men nu det senaste året har priserna mattats av i flera länder. Priserna i Europa började dämpas i slutet av år 2006 och början av år 2007 och anledningen till det var att riskpremien snabbt steg till följd av oron på den globala finansmarknaden. I USA började priserna på kommersiella fastigheter dämpas redan under år Diagrammet på föregående sida visar hur priserna på kontorsfastigheter har utvecklats under en 10 års period i norra Europa. I Norge och Danmark såg man i mitten av år 2007 fortfarande en prisökning på kontorsfastigheter medan i Sverige och Nederländerna såg man en tydlig avmattning. I Tyskland har kontorspriserna fallit sedan år Det man ändå ser är att norra Europa inte har påverkats lite hårt som övriga världen. Diagrammet på nästa sida visar priserna på kontorsfastigheter i länder som Storbritannien, Irland, Frankrike och Spanien under en 10 års period. I Storbritannien har finansoron tidigt inneburit snabbt stigande avkastningskrav, vilket lett till kraftigt fall av kontorspriser. Att priserna på kommersiella fastigheter stigit kraftigt under en lång period kan förklaras av en stark global konjunktur, låga räntor samt investerarnas låga avkastningskrav Rapport från Riksbanken Finansiell stabilitet

31 Priser på kontorsfastigheter Årlig procentuell förändring Storbritannien Irland Frankrike USA Spanien Diagram R6 Diagrammet visar prisutvecklingen på kontorsfastigheter i övriga Europa. Källor: MIT Centre for Real Estate, IPD och Reuters EcoWin 4.2 Yteffektivitet Många företag försöker idag minska sina kostnader för att öka vinstmarginalen. Alla företag som inte är statliga är ute efter att göra så stor vinst som möjligt och detta kan de göra genom att öka sina intäkter och ha samma kostnader eller när det är dåliga tider som nu försöka behålla samma intäkter men istället minska sina kostnader. Företagens största kostnadsposter är lönekostnaderna samt lokalkostnaderna. 31