Prospekt avseende inregistrering av Obligationslån 2012/2017 om kronor

Transkript

1 Prospekt avseende inregistrering av Obligationslån 2012/2017 om kronor

2 Innehållsförteckning Sammanfattning 1 Riskfaktorer 3 Ansvariga för prospektet 7 Obligationslånet i korthet 8 Analys och riskbedömning 9 Finansiell översikt 10 Marknadsöversikt 14 Bolaget och verksamheten 15 Fastighetsbeståndet per 31 mars Styrelse 20 Ledande befattningshavare 21 Ersättningar, pensioner och avgångsvederlag till ledande befattningshavare 22 Aktiekapital och ägarförhållanden 24 Händelser efter den 31 mars Skattefrågor i Sverige 25 Villkor för obligationslånet 26 Adresser 33 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Viktig information Detta prospekt (detta Prospekt ) har upprättats av AB Sagax (publ) ( Bolaget ) med anledning av Bolagets ansökan om inregistrering av obligationerna ( Obligationerna ) emitterade under Bolagets obligationslån om SEK med 6,50 procents årlig ränta, lån nr. 1 ( Obligationslånet ) på Företagsobligationslistan vid NASDAQ OMX Stockholm AB ( Nasdaq OMX Stockholm ). Referenser till Sagax eller Koncernen avser i detta Prospekt AB Sagax (publ) och dess dotterbolag, om inte annat framgår av sammanhanget och referenser till Bolaget avser endast moderbolaget AB Sagax (publ) (Styrelsen, Aktier och Bolagets aktieägare avser moderbolaget AB Sagax (publ) styrelse, aktier och aktieägare). Pareto Öhman AB har i samband med inregistreringen av Obligationerna agerat finansiell rådgivare till Bolaget och Advokatfirman Lindahl KB har agerat legal rådgivare till Bolaget. Detta Prospekt har upprättats i enlighet med reglerna i lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument och Kommissionens förordning (EG) nr 809/2004 av den 29 april 2004 om genomförande av Europaparlamentets och rådets direktiv 2003/71/EG. Prospektet har godkänts och registrerats hos Finansinspektionen i enlighet med bestämmelserna i 2 kap. 25 och 26 lagen om handel med finansiella instrument. Det erinras om att sådant godkännande och sådan registrering inte innebär någon garanti från Finansinspektionen att sakuppgifterna i Prospektet är korrekta eller fullständiga. Detta Prospekt har upprättats för att möjliggöra inregistrering av Obligationerna till handel på Företagsobligationslistan vid Nasdaq OMX Stockholm och utgör inte till någon del ett erbjudande från Bolaget om teckning eller förvärv av Obligationerna. Prospektet får inte distribueras i något land där distributionen eller försäljning kräver ytterligare prospekt, registrering eller andra åtgärder än de som följer av svensk rätt eller strider mot regler i sådant land. Innehavare av Prospektet eller Obligationer emitterade inom Obligationslånet måste därför informera sig om och iaktta eventuella restriktioner. Prospektet hålls tillgängligt elektroniskt via Finansinspektionens ( och Bolagets ( respektive webbplatser. Papperskopior kan erhållas från Bolaget. Prospektet, inklusive de handlingar som är införlivade via hänvisning, innehåller uttalanden om framtidsutsikter vilka är lämnade av Styrelsen och är baserade på Styrelsens kännedom om nuvarande förhållanden avseende Bolaget, marknadsförhållanden och i övrigt rådande omvärldsfaktorer. Läsaren bör vara uppmärksam på att uttalanden om framtidsutsikter alltid är förenade med osäkerhet. En investering i Obligationerna är förenade med risk och risktagande. Den som överväger att investera i Obligationerna uppmanas därför att noggrant studera Prospektet och speciellt avsnittet Riskfaktorer. Siffrorna i detta Prospekt har i vissa fall avrundats varför bland annat vissa tabeller inte alltid summerar korrekt. Med SEK avses svenska kronor och med EUR avses euro. Tvist rörande detta Prospekt ska avgöras enligt svensk lag och av svensk domstol exklusivt. Omslag: Vid infarten till Stockholm, där Essingeleden (E4/E20) möter Södra länken, ligger Sagax fastighet Varubalen 3 med närhet till spårbunden trafik som pendeltåg och tvärbana. På bilden syns även fastigheterna Lagerhuset 3, Lagret 1, Packrummet 9, Packrummet 10, Packrummet 11, Packrummet 12, Varuhissen 1, Vreten 23 och Vreten 24 vilka ägs av Sagax intressebolag Söderport. Prospekt avseende inregistrering av obligationslån

3 SAMMANFATTNING Denna sammanfattning ska enbart uppfattas som en introduktion till Prospektet avseende inregistrering av Obligationslånet. Endast om sammanfattningen är vilseledande eller felaktig i förhållande till de andra delarna av Prospektet kan något civilrättsligt ansvar åläggas de personer som är ansvariga för sammanfattningen. Ett beslut att investera i Obligationslånet ska därför baseras på en bedömning från investerarens sida av Prospektet i dess helhet, inklusive de handlingar som är införlivade genom hänvisning. En investerare som väcker talan vid domstol med anledning av uppgifterna i Prospektet kan bli tvungen att svara för kostnaderna för översättning av Prospektet om processen inte förs på det svenska språket. De fullständiga villkoren för Obligationslånet framgår av avsnittet Villkor för Obligationslånet. Begrepp och termer som definierats i det avsnittet eller på annan plats i Prospektet används med samma innebörd i denna sammanfattning såvida inte annat uttryckligen framgår av sammanfattningen nedan. Emittent AB Sagax (publ), ett publikt aktiebolag registrerat i Sverige med organisationsnummer Verksamhet Sagax är ett fastighetsbolag som investerar i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax primära investeringsfokus är Stockholmsregionen som utgör 49 procent av hyresvärdet. Sagax investerar i fastigheter vilka uppfyller kraven på starka kassaflöden, god avkastning och balanserad risk. Per 31 mars 2012 ägde Sagax 132 fastigheter med en uthyrningsbar area om kvadratmeter. Sagax fastighetsbestånd är indelat i marknadsområdena Stockholm, Övriga Sverige, Helsingfors, Övriga Finland och Övrigt. Obligationerna Obligationerna är skuldförbindelser såsom definierade i lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument och har givits ut av Bolaget i enlighet med villkoren som återfinns i avsnittet Villkor för Obligationslånet. Obligationerna utgör icke efterställda skuldförbindelser och är inte säkerställda. ISIN-kod Inregistrering vid Nasdaq OMX Stockholm Lånebelopp SE Utgivningsdag 22 mars Ansökan om inregistrering av ett totalt antal om 350 stycken Obligationer på Företagsobligationslistan vid Nasdaq OMX Stockholm kommer att göras. Obligationslånets sammanlagda belopp uppgår till kronor. Valör, nominellt belopp och handelspost Obligationslånet representeras av Obligationer, vardera med ett nominellt belopp om en miljon ( ) kronor. SAMMANFATTNING Ränta Obligationslånet löper med en årlig ränta om 6,50 procent. Räntebetalningsdag 22 mars årligen (första gången den 22 mars 2013 och sista gången på Återbetalningsdagen). Återbetalningsdag 22 mars Agent Swedish Trustee AB. Förtida inlösen på begäran av Bolaget Bolaget kan välja att tidigast den 23 mars 2014 förtidslösa samtliga (men inte färre än samtliga) Obligationer. Bolaget ska meddela obligationsinnehavarna om en sådan inlösen minst 30 dagar men tidigast 60 dagar före inlösen äger rum. Förtida inlösen ska ske till ett belopp motsvarande Obligationernas nominella belopp multiplicerat med: 104,00 procent om förtida inlösen sker under perioden från den 23 mars 2014 till och med den 22 mars 2015, 102,50 procent om förtida inlösen sker under perioden från den 23 mars 2015 till och med den 22 mars 2016, 101,00 procent om förtida inlösen sker under perioden från den 23 mars 2016 till och den 22 september 2016, och 100,00 procent om förtida inlösen sker under perioden från den 23 september 2016 till och med Återbetalningsdagen. Därutöver ska Bolaget erlägga upplupen ränta fram till inlösendagen. Förtida inlösen vid ägarskifte Om någon ovillkorligen är bunden att lämna ett offentligt uppköpserbjudande avseende samtliga aktier i Bolaget i enlighet med lagen (2006:451) om offentliga uppköpserbjudanden kan varje enskild innehavare av Obligationer begära förtida inlösen av dennes samtliga Obligationer till ett belopp motsvarande nominellt belopp jämte upplupen ränta fram till inlösendagen. Prospekt avseende inregistrering av obligationslån 1

4 Särskilda åtaganden Så länge som det finns någon Obligation utestående, åtar sig Bolaget bland annat att: Aktier inte lämna utdelning på sina stamaktier eller återköpa stamaktier. Bolaget får inte sätta ned aktiekapitalet eller annat bundet eget kapital med återbetalning till innehavare av stamaktier eller genomföra andra liknande överföringar till stamaktieinnehavarna. Bolaget ska vidare tillse att inga av Bolagets icke helägda dotterbolag genomför liknande åtgärder. Bolaget får dock vidta ovan nämnda åtgärder om Koncernens soliditet (kvoten av Koncernens egna kapital dividerat med Koncernens totala tillgångar ( Soliditeten ) uppgår till mer än 20 procent före och efter sådan åtgärd. Verksamhet inte materiellt förändra sin verksamhet från den som beskrivs i bolagsordningen per Utgivningsdagen och att inte sälja eller på annat sätt överföra tillgångar som är av väsentlig betydelse för Bolagets verksamhet på annat än marknadsmässiga villkor och till personer som inte är närstående till Bolaget. Finansiering inte ställa säkerhet för av Bolaget, eller något av dess dotterföretag, emitterade överlåtbara värdepapper eller penningmarknadsinstrument och att inte emittera sådana värdepapper eller instrument med villkor som efterställer Obligationerna vid en konkurs eller likvidation av det emitterande bolaget, vilken begränsning dock inte ska gälla för emissioner av överlåtbara värdepapper som säkerställts med pant i fast egendom som Bolaget eller något av dess dotterföretag äger under förutsättning att belåningsgraden (mätt som totalt skuldbelopp av de aktuella värdepappren dividerat med marknadsvärdet på emissionsdagen av de fastigheter som pantsätts som säkerhet för dessa) inte överstiger 70 procent, och inte ta upp ny finansiering eller ställa garantier om inte Soliditeten överstiger 15 procent före och efter sådan åtgärd. Bolaget får dock utan ovan angivna restriktioner vid var tid ta upp ny finansiering för att (i) refinansiera befintlig finansiering och befintliga skulder samt (ii) finansiera återköp av preferensaktier under förutsättning att sådan finansiering är efterställd Obligationerna. SAMMANFATTNING Euroclear-registrering Emissionsinstitut Skattemässiga överväganden Finansiell rapportering under Obligationernas löptid offentliggöra kvartalsrapporter upprättade i enlighet med motsvarande redovisningsprinciper som Bolaget tillämpat under de senaste två åren. Obligationerna är anslutna till Euroclear Sweden AB:s ( Euroclear ) kontobaserade system. Detta innebär att obligationsinnehaven registreras på respektive innehavares VP-konto eller depå. Utbetalning av ränta och nominellt belopp görs av Euroclear. Pareto Öhman AB. De skattemässiga konsekvenserna av investeringar i Obligationslånet beskrivs översiktligt i avsnittet Skattefrågor i Sverige. Tillämplig lag Obligationslånet regleras av, och tolkas i enlighet med, svensk rätt. Eventuella tvister eller anspråk i anledning av Obligationslånet ska avgöras av svensk domstol med Stockholms tingsrätt som första instans. Riskfaktorer Ett antal riskfaktorer påverkar och kan komma att påverka Sagax verksamhet liksom Bolagets förmåga att fullgöra sina åtaganden i enlighet med Obligationerna. Riskfaktorer beträffande Sagax verksamhet hänför sig till hyresintäkter och hyresutveckling, kreditrisk, driftoch underhållskostnader, transaktionsrelaterade risker, fastigheternas värdeförändring, finansiering, likviditetsrisk, ränterisk, finansiella derivats värdeförändring, valutarisk, organisatorisk risk, operationella risker, miljörisk, skatter och ändrad lagstiftning och påverkan från större aktieägare. Riskfaktorer relaterade till Obligationslånet hänför sig till kreditrisk, ränterisk, likviditetsrisk, clearing och avveckling i Euroclears kontobaserade system, förmånsrätt, ändrad lagstiftning och risk vid förtida inlösen av Obligationerna. Ovannämnda risker är endast en sammanfattning av de risker som beskrivs i avsnitt Riskfaktorer. 2 Prospekt avseende inregistrering av obligationslån

5 RISKFAKTORER Investeringar i företagsobligationer är alltid förenat med ett visst mått av risktagande. Ett antal faktorer påverkar och kan komma att påverka Sagax resultat och finansiella ställning samt Obligationerna. I detta avsnitt redovisas och diskuteras ett antal riskfaktorer, både generella risker hänförliga till Sagax verksamhet samt huvudsakliga risker förenade med Obligationslånet i egenskap av finansiellt instrument. Riskbeskrivningen syftar till att beskriva de risker som är förknippade med Sagax verksamhet och därmed även Bolagets möjligheter att infria sina åtaganden i enlighet med villkoren för Obligationslånet. Potentiella investerare bör noggrant överväga nedanstående riskfaktorer liksom övrig information i detta Prospekt innan beslut fattas om förvärv av Obligationer. En investerare måste härutöver, ensam eller tillsammans med sina finansiella och andra rådgivare, beakta en allmän omvärldsanalys, övrig information i Prospektet samt generell information om fastighetsmarknaden och fastighetsbolag utifrån sina personliga omständigheter. En investerare bör ha tillräckliga kunskaper för att kunna bedöma riskfaktorerna samt tillräcklig finansiell styrka för att kunna bära dessa risker. Faktorerna nedan är inte framställda i prioritetsordning och gör inte anspråk på att vara uttömmande. Ytterligare riskfaktorer som för närvarande inte är kända eller som för tillfället inte anses vara betydande skulle också kunna påverka Sagax framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning och därmed även Bolagets möjligheter att infria sina åtaganden i enlighet med villkoren för Obligationslånet. RISKER RELATERADE TILL SAGAX Hyresintäkter och hyresutveckling Sagax intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lager- och industrilokaler, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå. Kreditrisk Sagax primära motpartsrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyresavtalen. Drift- och underhållskostnader Hyresförhållandet för lokaler för lager och lätt industri karaktäriseras ofta av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drift- och underhållsansvar. De driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el- och uppvärmningskostnader. Vid eventuella vakanser påverkas Sagax resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan även av kostnader för till exempel energi vilka tidigare täckts av hyresgäster. Transaktionsrelaterade risker Fastighetsförvärv är en del av Sagax löpande verksamhet och är till sin natur förenat med viss osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgör riskerna bland annat framtida bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden samt tekniska brister. Vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel skatter och juridiska tvister. Fastigheternas värdeförändring Sagax är exponerat mot förändringar av fastighetsportföljens marknadsvärde. Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde motsvarar deras bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande marknadsvärden på Sagax fastigheter kommer att inverka negativt på Sagax resultat- och balansräkning. För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. Finansiering Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. De räntebärande skulderna är främst upptagna direkt av Bolagets fastighetsägande dotterföretag vilket innebär att de finansiella riskerna i Sagax primärt är hänförliga till dotterföretagen. Sagax långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter samt ett obligationslån om 250 MSEK emitterat under Motparter i de förstnämnda kreditfaciliteterna är svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper faciliteterna med särskilda åtaganden RISKFAKTORER Prospekt avseende inregistrering av obligationslån 3

6 RISKFAKTORER om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Likviditetsrisk Likviditetsrisk definieras som risken att inte ha tillgång till likvida medel eller kreditutrymme för täckande av betalningsåtagande, inklusive räntebetalningar. Brist på likviditet för täckande av större betalningsåtaganden kan påverka Sagax verksamhet och finansiella ställning. Sagax rörelsekapital uppgick den 31 mars 2012 till 14,2 MSEK. Sagax tillgängliga likviditet uppgick till 878,1 MSEK varav 278,1 MSEK i form av bankinlåning, 450,0 MSEK i form av långfristiga lånelöften och 150,0 MSEK i form av kortfristiga lånelöften. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för utnyttjandet av lånelöftena. Ränterisk Räntekostnader är Sagax största löpande kostnad. Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Sagax finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. Per 31 mars 2012 uppgick de räntebärande skulderna till MSEK. Finansiella derivats värdeförändring För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en resultatoch kassaflödespåverkan genom förändring av marknadsräntan och öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet använder Sagax nominella ränteswappar och räntetak. Sagax räntederivat omfattade sammanlagt MSEK i nominellt belopp per 31 mars De finansiella derivaten marknadsvärderas varje kvartal och värdet på dessa påverkas av de finansiella marknadernas förväntningar på utvecklingen av underliggande marknadsräntor under derivatets löptid. Värdeförändringarna redovisas som en kostnad i resultaträkningen och som en skuld i balansräkningen men är inte kassaflödespåverkande. Över tiden kommer, allt annat lika, reserveringen i balansräkningen att successivt upplösas och intäktsföras fram till slutet på derivatets löptid. För att förstå värderingseffekterna på Sagax räntederivat vid förändringar av de underliggande swapkurvorna redovisas i diagrammet nedan effekterna på Sagax resultat före skatt vid en simulerad parallellförskjutning med till exempel +1,0 procentenhet (100 baspunkter) av de underliggande swapkurvorna. Allt annat lika, skulle detta medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 193 MSEK. Motsvarande förskjutning med 1,0 procentenhet skulle medföra en negativ omvärdering med 206 MSEK. Om även Sagax resultatandel i intresseföretaget Söderport beaktas blir effekten av en parallellförskjutning med +1,0 procentenhet av de underliggande swapkuvorna en omvärdering av Sagax räntederivat med 259 MSEK. En parallellförskjutning med 1,0 procentenhet medför en omvärdering med 287 MSEK. OMVÄRDERING VID FÖRÄNDRING AV SWAPKURVOR 1) Mkr bp Shift 50 bp Shift +50 bp Shift +100 bp Shift Sagax Sagax inkl Söderport 1) Effekt på Sagax resultat före skatt vid en simulerad parallellförskjutning av de underliggande swapkurvorna. Valutarisk Sagax ägde per 31 mars fastigheter i Finland och fyra fastigheter i Tyskland, vilket medför en exponering mot eurokursen. Fastigheterna är finansierade med eget kapital och banklån. Banklånen avseende de finska och tyska fastigheterna är denominerade i euro. Den 31 mars 2012 uppgick räntebärande skulder i euro till motsvarande MSEK. Vid samma tidpunkt uppgick marknadsvärdet på fastigheterna i Finland och Tyskland till MSEK. Nettoexponeringen den 31 mars 2012, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 740 MSEK. Sagax redovisning enligt IAS 21 medför att merparten av valutakurseffekter redovisas direkt mot eget kapital. Endast en mindre del av valutakurseffekterna redovisas i resultaträkningen. Sagax äger även en fastighet i Danmark. Marknadsvärdet på fastigheten i Danmark uppgick till 20 MSEK den 31 mars Fastigheten var obelånad vid samma tidpunkt. Organisatorisk risk Sagax har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. Sagax framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Sagax skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa nyckelpersoner skulle lämna sin anställning. Operationella risker Sagax kan inom ramen för den löpande verksamheten komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter. Miljörisk Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljöskador är enligt gällande miljölagstiftning att verksamhetsutövaren bär ansvaret. Sagax bedriver inte någon tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken. Emellertid kan det finnas hyresgäster som bedriver verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken, det vill säga är verksamhetsutövare enligt miljöbalken. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt förorening- 4 Prospekt avseende inregistrering av obligationslån

7 arna ansvarig. Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Sagax för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten i syfte att ställa fastigheten i sådant skick som erfordras enligt miljöbalken. Sådant krav kan komma att påverka Sagax negativt. Känslighetsanalys per 31 mars 2012 Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i Sagax verksamhet. Känslighetsanalys per 31 mars 2012 Belopp i MSEK Förändring Effekt på förvaltningsresultat Ekonomisk uthyrningsgrad +/ 1 % +/ 8,3 Hyresintäkter +/ 1 % +/ 7,7 Fastighetskostnader +/ 1 % /+ 1,1 Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning förändrat ränteläge 1) +/ 1 %-enhet /+ 17,1 Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå 2) +/ 1 %-enhet /+ 63,7 Förändring av valutakursen SEK/EUR +/ 10 % +/ 12,4 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall / 10 % +/ 2,7 Belopp i MSEK Förändring Effekt på resultat före skatt Förändring av fastighetsportföljens marknadsvärde +/ 1 % +/ 90,3 Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor 3) +/ 1 %-enhet 259/ 287 Förändring av valutakursen 4) +/ 10 % +/ 5,7 1) Hänsyn tagen till finansiella derivat. 2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat. 3) Inklusive resultatandel i intresseföretag. 4) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR. Skatter och ändrad lagstiftning Förändring av lagstiftning avseende bolagsskatt, fastighetsskatt och övriga skatter, exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar och avdragsrätt för koncerninterna räntor, kan komma att påverka Sagax resultat. Sagax har ackumulerade skattemässiga underskott. Koncernens underskottsavdrag vid utgången av 2011 uppgick till 470,6 MSEK. Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet över Bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten att utnyttja dessa underskott. Möjligheterna att utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstiftning eller rättspraxis. Sagax betalar fastighetsskatt för alla fastigheter utom fem och har i de flesta hyreskontrakt avtalat att denna kostnad ska överföras på hyresgästerna. Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, exempelvis hyres-, förvärvs- och miljölagstiftningen, kan få negativa konsekvenser för Sagax. Påverkan från större aktieägare Per 31 mars 2012 ägde David Mindus via bolag aktier i Sagax motsvarande cirka 8,5 procent av kapitalet och 25,3 procent av rösterna. M2 Capital Management AB ägde cirka 4,8 procent av kapitalet och 13,9 procent av rösterna och familjen Salén ägde via bolag cirka 2,8 procent av kapitalet och 8,0 procent av rösterna. Länsförsäkringar Fastighetsfond ägde cirka 1,5 procent av kapitalet och 4,3 procent av rösterna och Banque Carnegie Luxembourg ägde cirka 1,3 procent av kapitalet och 2,6 procent av rösterna. Dessa innehav innebär att nämnda ägare har stort inflytande i Bolaget och kan komma att påverka bland annat sådana angelägenheter som är föremål för omröstning på bolagsstämma, exempelvis val av styrelse. Nämnda aktieägare kan också ha möjlighet att förhindra eller försvåra att Sagax förvärvas genom ett offentligt uppköpserbjudande. RISKER RELATERADE TILL OBLIGATIONSLÅNET Obligationslån kan innehålla element som medför särskilda risker för potentiella investerare. Obligationerna löper med en relativt sett hög ränta vilket är att se som en kompensation för den högre risk som en investerare bär jämfört med en investering i exempelvis en statsobligation som löper med lägre ränta. Kreditrisk Om Bolagets finansiella ställning försämras är det sannolikt att kreditrisken förknippad med Obligationslånet kommer att öka, då risken ökar för att Bolaget inte kan infria sina åtaganden i enlighet med Obligationslånets villkor. Bolagets finansiella ställning påverkas av ett flertal riskfaktorer, av vilka ett antal har diskuterats ovan. En ökad kreditrisk kan medföra att marknaden prissätter Obligationerna med en högre riskpremie, vilket skulle påverka Obligationernas värde negativt. En annan aspekt av kreditrisken är att en försämrad finansiell ställning kan medföra att Bolagets kreditvärdighet minskar och att Bolagets möjligheter till refinansiering vid slutet av Obligationslånets löptid försämras. Ränterisk Obligationernas värde är beroende av ett flertal faktorer, av vilka en av de mest betydelsefulla över tiden är nivån på den generella marknadsräntan. En höjning av den allmänna räntenivån kan medföra att värdet på Obligationerna minskar. Den allmänna räntenivån är till stor del beroende av både den svenska och internationella ekonomiska utvecklingen och ligger utanför Bolagets kontroll. Likviditetsrisk Bolaget kommer att ansöka om inregistrering av Obligationerna på Företagsobligationslistan vid Nasdaq OMX Stockholm i samband med att Finansinspektionen godkänner detta Prospekt. Bolaget kan dock inte garantera att en likvid handel i Obligationerna uppstår. För obligationslån existerar generellt en fungerande marknadsstyrd andrahandsmarknad. För lån med mer komplexa strukturer kan det vid inregistreringstillfället saknas en etablerad marknad för handel RISKFAKTORER Prospekt avseende inregistrering av obligationslån 5

8 och det kan förekomma att andrahandsmarknad aldrig uppstår. Detta kan medföra att innehavare inte kan sälja sina Obligationer vid önskad tidpunkt eller till kurser med en avkastning jämförbar med liknande placeringar som har en existerande och fungerande andrahandsmarknad. Bristande likviditet i marknaden kan ha en negativ inverkan på marknadsvärdet av Obligationerna. Clearing och avveckling i Euroclears kontobaserade system Obligationerna är anslutna och kommer fortsättningsvis att vara anslutna till Euroclears kontobaserade system, varför inga fysiska värdepapper har givits ut eller kommer att ges ut. Clearing och avveckling vid handel med Obligationerna sker i Euroclears kontobaserade system liksom utbetalning av ränta och inlösen av kapitalbelopp. Investerarna är därför beroende av funktionaliteten i Euroclears kontobaserade system. oprioriterad förpliktelse för Bolaget. Detta innebär att innehavare av Obligationer, i händelse av Bolagets likvidation, företagsrekonstruktion eller konkurs, normalt erhåller betalning först efter det att eventuella prioriterade fordringshavare, normalt sett med förmånsrätt till vissa tillgångar, har fått fullt betalt. Varje investerare bör vara medveten om att det finns en risk att den som investerar i Obligationer kan förlora hela, eller delar av, sin placering om Bolaget blir försatt i konkurs, genomför en företagsrekonstruktion eller likvideras. Ändrad lagstiftning Detta Prospekt samt villkoren för Obligationslånet är baserade på svensk rätt som gäller på datumet för detta Prospekt. Någon försäkran kan inte ges om inverkan av någon eventuell framtida lagändring eller ändring av administrativ praxis. RISKFAKTORER Förmånsrätt Sagax ämnar söka en för Sagax ändamålsenlig och förmånlig finansiering. Detta innebär att upptagande av banklån eller emission av överlåtbara värdepapper med säkerhet i form av pant i fastigheter kan komma att genomföras i takt med att fastigheternas färdigställandegrad möjliggör en sådan finansiering, vilken normalt utgör en prioriterad fordring på Bolaget. Obligationslånet utgör en Risk vid eventuell förtida inlösen Bolaget har enligt villkoren för Obligationslånet möjlighet att i förtid återköpa samtliga utestående Obligationer. Sker detta ska ett särskilt tilläggsbelopp erläggas. Det finns en risk att marknadsvärdet på Obligationerna är högre än det värde Bolaget har rätt att inlösa Obligationerna till. En förtida inlösen kan dock aldrig ske till en lägre kurs än nominellt 100 procent. 6 Prospekt avseende inregistrering av obligationslån

9 ANSVARIGA FÖR PROSPEKTET Den 22 mars 2012 emitterade Sagax det Obligationslån och Obligationerna som avses i detta Prospekt. Beslutet att emittera Obligationslånet och Obligationerna har tagits av Bolagets styrelse. Prospektet är upprättat med anledning av att Bolaget kommer att ansöka om inregistrering av Obligationerna på Företagsobligationslistan vid Nasdaq OMX Stockholm och i enlighet med bestämmelserna i 2 kap. lagen om handel med finansiella instrument och i Kommissionens förordning (EG) nr 809/2004 av den 29 april 2004 om genomförande av Europaparlamentets och rådets direktiv 2003/71/EG. Bolaget ansvarar för innehållet i Prospektet. Härmed försäkras att Bolaget har vidtagit alla rimliga försiktighetsåtgärder för att säkerställa att uppgifterna i Prospektet, såvitt Bolaget vet, överensstämmer med de faktiska förhållandena och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka dess innebörd. Information i Prospektet som anges komma från tredje part har återgivits korrekt och, såvitt Bolaget vet och kan bedöma på grundval av annan information som har offentliggjorts av aktuell tredje part, har inte någon information utelämnats som gör att den återgivna informationen är felaktig eller missvisande. Endast under de förutsättningar och i den omfattning som följer av svensk lag svarar även Bolagets styrelseledamöter för innehållet i Prospektet. Härmed försäkras att Bolagets styrelse har vidtagit alla rimliga försiktighetsåtgärder för att säkerställa att uppgifterna i Prospektet, såvitt styrelsen vet, överensstämmer med de faktiska förhållandena och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka dess innebörd. Stockholm 15 juni 2012 AB SAGAX (PUBL) Styrelsen Göran E Larsson Styrelsens ordförande Staffan Salén Johan Thorell Filip Engelbert Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot ANSVARIGA FÖR PROSPEKTET johan cederlund Styrelseledamot Ulrika Werdelin Styrelseledamot david Mindus VD och styrelseledamot Prospekt avseende inregistrering av obligationslån 7

10 OBLIGATIONSLÅNET I KORTHET Detta avsnitt innehåller en allmän och översiktlig beskrivning av Obligationslånet och utgör inte en fullständig beskrivning av Obligationslånet. Ett beslut att investera i Obligationerna ska därför baseras på en bedömning från investerarens sida av Prospektet i dess helhet, inklusive de handlingar som införlivas genom hänvisning. De fullständiga villkoren för Obligationslånet framgår av avsnittet Villkor för Obligationslånet. OBLIGATIONSLÅNET I KORTHET Obligationerna har formen av skuldförbindelser avsedda för allmän omsättning, vilka bekräftar att innehavaren har en fordran på Bolaget. Obligationerna utgör direkta, ovillkorade, oprioriterade och icke efterställda förpliktelser för Bolaget. Obligationslånet uppgår till ett totalt belopp om kronor, är denominerat i SEK och har ISIN-kod SE Obligationslånet har utgivits under svensk rätt och är anslutet till Euroclears kontobaserade system. Det innebär att innehav av Obligationer registreras på respektive innehavares VP-konto. Utbetalning av ränta och nominellt belopp samt, om tillämpligt, avdrag för preliminärskatt sker genom Euroclears försorg. Innehavare av Obligationer har rätt till räntebetalning och Bolaget ska lösa in Obligationernas nominella belopp på relevant inlösendag. Obligationslånet förfaller till betalning den 22 mars 2017 eller sådan tidigare dag som följer av klausulerna 8 (Förtida inlösen vid ägarskifte), 9 (Förtida inlösen på Bolagets begäran) respektive 11 (Förtida uppsägning av Obligationerna) i villkoren för Obligationslånet. Vid förtida inlösen av Obligationerna enligt klausul 9 (Förtida inlösen på Bolagets begäran) i villkoren för Obligationslånet har innehavare rätt till inlösen av Obligationerna till dessas nominella belopp med tillägg om: fyra (4,0) procentenheter på det nominella beloppet om förtida inlösen sker under perioden från den 23 mars 2014 till och med den 22 mars 2015 jämte upplupen ränta, två och en halv (2,5) procentenheter på det nominella beloppet om förtida inlösen sker under perioden från den 23 mars 2015 till och med den 22 mars 2016 jämte upplupen ränta, en (1,0) procentenhet på det nominella beloppet om förtida inlösen sker under perioden från den 23 mars 2016 till och med den 22 september 2016 jämte upplupen ränta, och noll (0,0) procentenheter på det nominella beloppet om förtida inlösen sker under perioden från den 23 september 2016 till och med Återbetalningsdagen jämte upplupen ränta. Under vissa förutsättningar angivna under klausul 8 (Förtida inlösen vid ägarskifte) i villkoren för Obligationslånet äger innehavare rätt att begära förtida inlösen till ett belopp motsvarande det nominella beloppet jämte upplupen ränta. På inlösendagen ska Bolaget lösa in då utestående Obligationer till dessas nominella belopp jämte upplupen ränta. Betalning av nominellt belopp och upplupen ränta ska ske till den som är antecknad på VP-konto som innehavare eller som i annat fall är berättigad att ta emot betalning under en Obligation på avstämningsdagen före inlösendagen. Rätten till betalning av nominellt belopp preskriberas tio år från inlösendagen. Obligationerna löper med en räntesats om 6,5 procent per år, från och med den 23 mars 2012 (dagen efter emissionsdagen) till och med återbetalningsdagen. Räntan erläggs årligen i efterskott på respektive ränteförfallodag och beräknas på 30/360-dagars basis. Ränteförfallodag är årligen den 22 mars, första gången den 22 mars 2013 och sista gången den 22 mars 2017, eller närmast påföljande bankdag. Räntan erläggs till den som är fordringshavare på avstämningsdagen före respektive förfallodag. Rätten till betalning av räntebelopp preskriberas tre år från respektive förfallodag. Ränteberäkningen utförs av Eurcolear. Pareto Öhman AB är emissionsinstitut. Swedish Trustee AB är obligationsinnehavarrepresentant (agent). Även utan särskilt uppdrag från innehavarna av Obligationer är agenten, eller den som agenten sätter i sitt ställe, med stöd av villkoren för Obligationslånet berättigad att i allt som rör Obligationerna, såväl vid som utom domstol eller exekutiv myndighet, företräda obligationsinnehavarna i förhållande till Bolaget. Även om agenten har rätt att företräda obligationsinnehavarna är agenten inte skyldig att vidta åtgärder förutom i den mån det anges uttryckligen i villkoren för Obligationslånet och obligationsinnehavarnas möjligheter att själva initiera åtgärder för obligationsinnehavarnas räkning anges i nämnda villkor. Agenten får därtill när som helst kalla till möte eller påkalla skriftligt beslutsförfarande bland obligationsinnehavarna, se vidare klausul 12 (Agentens rätt att företräda innehavarna, innehavarstämma m.m.) i villkoren för Obligationslånet, vilket kan leda till att majoritetsbeslut fattas med bindande verkan för samtliga obligationsinnehavarna. Det föreligger inga hinder i villkoren för Obligationslånet för innehavare av Obligationer att fritt överlåta skuldebreven. Obligationerna har emitterats på den svenska marknaden genom en så kallad private placement där Obligationerna har erbjudits till och köpts av ett begränsat antal institutionella investerare och andra kvalificerade investerare. Inga Obligationer har emitterats eller kommer att emitteras efter den 22 mars 2012, utan Obligationslånet var fulltecknat per utgivningsdagen. För att förenkla handel med Obligationerna kommer Bolaget att inregistrera Obligationerna för handel på Företagsobligationslistan vid Nasdaq OMX Stockholm, vilket även är ett krav under villkoren för Obligationerna (se punkten 10.1(f) under avsnittet Villkor för Obligationslånet ). Förfarandet att först emittera samtliga Obligationer för att sedan inregistrera Obligationerna för handel på Företagsobligationslistan vid Nasdaq OMX Stockholm har valts av effektivitetsskäl. Bolaget kommer att ansöka om inregistrering av ett totalt antal om 350 stycken Obligationer på Företagsobligationslistan vid 8 Prospekt avseende inregistrering av obligationslån

11 Nasdaq OMX Stockholm i samband med att Finansinspektionen godkänner detta Prospekt. Vid inregistrering av Obligationerna kommer Pareto Öhman AB att under normala marknadsförhållanden ställa köpkurser. Om möjligt kommer Pareto Öhman AB även att ställa säljkurser. Under normala marknadsförhållanden kommer investeraren därför att kunna sälja hela eller delar av sitt innehav under löptiden till aktuell köpkurs, vilken kan vara högre eller lägre än nominellt belopp. De skattemässiga konsekvenserna av investeringar i Obligationslånet beskrivs översiktligt i avsnittet Skattefrågor i Sverige. Pareto Öhman AB har i samband med emissionen av Obligationerna agerat i egenskap av finansiell rådgivare till Bolaget och emissionsinstitut samt avtalat om ersättning från Bolaget avseende detta. Pareto Öhman AB har även agerat finansiell rådgivare till Bolaget i samband med Bolagets ansökan om att inregistrera Obligationerna för handel på Företagsobligationslistan vid Nasdaq OMX Stockholm. Pareto Öhman AB erhåller dock ingen särskild ersättning för rådgivningsuppdraget i samband med inregistreringen av Obligationerna för handel på Företagsobligationslistan vid Nasdaq OMX Stockholm. Advokatfirman Lindahl KB har agerat legal rådgivare till Sagax i samband med emissionen av Obligationerna och inregistreringen av Obligationerna för handel på Företagsobligationslistan vid Nasdaq OMX Stockholm. Bolaget uppskattar att de samlade kostnaderna i samband med inregistreringen av Obligationerna för handel på Företagsobligationslistan vid Nasdaq OMX Stockholm uppgår till högst SEK, vilket bland annat omfattar rådgivarkostnader, kostnader för Finansinspektionens godkännande av Prospektet samt avgifter till Nasdaq OMX Stockholm. ANALYS OCH RISKBEDÖMNING Varje potentiell investerare bör, mot bakgrund av investerarens egna hänvisas till i detta Prospekt samt utifrån sin egna särskilda förutsättningar, besluta om lämpligheten av en placering i Obligationerna. I synnerhet bör varje potentiell investerare: ii. Ha tillräckliga ekonomiska resurser och tillräcklig likviditet ekonomiska situation, i. Ha tillräcklig kunskap och erfarenhet för att göra en meningsfull utvärdering av lånevillkoren, samt göra en bedömning av iii. Vara bekant med hur relevanta villkor och finansiella mark- för att bära alla risker som en placering medför, och fördelarna och riskerna med placeringen utifrån den information som finns i detta Prospekt eller den information nader fungerar. vilken ANALYS OCH RISKBEDÖMNING Prospekt avseende inregistrering av obligationslån 9

12 FINANSIELL ÖVERSIKT Den finansiella informationen för helåren 2010 och 2011 är upprättade enligt IFRS och har hämtats ur Bolagets årsredovisning för Dessa räkenskaper har godkänts av Bolagets styrelse och granskats av Bolagets revisor. Vid årsstämman den 4 maj 2012 fastställdes Sagax koncernresultat- och balansräkning. Den finansiella informationen rörande perioden 1 januari 31 mars för 2012 samt motsvarande period för 2011 har hämtats ur Bolagets delårsrapport för perioden 1 januari 31 mars Delårsrapporten har ej granskats av Bolagets revisorer. RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT Belopp i MSEK 2012 jan-mar 2011 jan-mar 2011 jan-dec 2010 jan-dec FINANSIELL ÖVERSIKT Hyresintäkter 202,0 184,8 783,2 644,4 Övriga intäkter 0,5 0,1 2,0 23,6 Driftkostnader 16,7 17,0 49,7 42,7 Underhållskostnader 3,2 2,6 12,5 12,3 Tomträttsavgäld 3,3 3,1 13,1 12,1 Fastighetsskatt 4,9 4,3 20,3 17,0 Fastighetsadministration 4,1 3,4 16,0 11,2 Driftnetto 170,4 154,5 673,5 572,7 Central administration 9,0 8,8 34,3 30,5 Resultat från intresseföretag 47,7 1,9 60,2 48,6 Finansiella intäkter 4,9 0,8 3,4 2,6 Finansiella kostnader 69,8 65,7 288,3 238,9 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 144,1 78,9 294,1 354,5 varav Förvaltningsresultat 104,8 82,6 378,3 324,7 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 0,8 5,8 0,8 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 135,6 13,5 129,5 174,9 Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 14,3 12,7 1,6 Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 71,6 64,0 262,9 78,1 Värdeförändringar på lån i utländsk valuta, orealiserade 57,2 Resultat före skatt 352,1 170,8 167,5 664,0 Uppskjuten skatt 98,1 43,8 31,8 165,2 Aktuell skatt 8,2 1,0 13,7 7,1 Periodens resultat 262,2 125,9 121,9 491,7 Omräkningsdifferenser 9,5 2,2 6,8 20,6 Totalresultat för perioden 252,7 123,7 115,2 471,0 10 Prospekt avseende inregistrering av obligationslån

13 RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING Belopp i MSEK 31 december december 2010 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 8 862, ,5 Förvaltningsfastigheter till försäljning 63,0 Uppskjuten skattefordran 8,3 48,8 Materiella anläggningstillgångar 1,8 2,1 Aktier i intresseföretag 0,0 5,6 Finansiella fordringar 227,4 269,3 Finansiella derivat 0,3 7,1 Summa anläggningstillgångar 9 163, ,4 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 2,6 0,6 Börsnoterade aktier 126,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 60,8 50,6 Övriga fordringar 19,2 24,9 Kassa och bank 343,3 393,7 Summa omsättningstillgångar 426,0 596,3 SUMMA TILLGÅNGAR 9 589, ,7 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 253,4 250,8 Övrigt tillskjutet kapital 891,1 876,6 Reserver 25,6 18,8 Balanserad vinst inklusive årets resultat 1 104, ,0 Summa eget kapital 2 223, ,6 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 6 244, ,3 Uppskjuten skatteskuld 89,2 81,5 Finansiella derivat 453,6 229,1 Övriga långfristiga skulder 2,2 2,9 FINANSIELL ÖVERSIKT Summa långfristiga skulder 6 789, ,8 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 257,0 353,6 Räntebärande skulder hänförliga till fastigheter till försäljning 56,1 Leverantörsskulder 6,1 7,3 Upplupna kostnader och förutbetala intäkter 179,3 174,9 Övriga skulder 78,5 82,5 Summa kortfristiga skulder 577,0 618,3 Summa skulder 7 366, ,1 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 9 589, ,7 Prospekt avseende inregistrering av obligationslån 11

14 RAPPORT ÖVER KONCERNENS KASSAFLÖDEN Belopp i MSEK 2012 jan-mar 2011 jan-mar 2011 jan-dec 2010 jan-dec Resultat före skatt 352,1 170,8 167,5 664,0 Värdeförändringar på finansiella instrument 71,6 78,3 250,2 76,5 Värdeförändringar på fastigheter 136,4 13,5 123,7 175,7 Värdeförändringar på lån i utländsk valuta 34,1 Övriga poster ej ingående i kassaflödet 51,0 2,7 61,1 66,3 Betald skatt 1,0 0,9 5,3 3,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 92,0 80,8 349,8 308,0 Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 8,4 10,2 7,1 7,2 Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder 3,7 33,0 10,4 22,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten 87,2 37,6 332,3 322,9 FINANSIELL ÖVERSIKT Förvärv av fastigheter 721, ,6 991,7 Försäljning av fastigheter 66,1 240,5 72,8 Investeringar i befintliga fastigheter 25,6 26,9 160,4 180,1 Förvärv av börsnoterade aktier Försäljning av börsnoterade aktier 140,8 140,8 Minskning av övriga anläggningstillgångar 0,3 3,3 164,3 Ökning av övriga anläggningstillgångar 2,3 317,1 Kassaflöde från investeringsverksamheten 40,2 605, ,0 1251,8 Emission av preferensaktier 362,3 Emission av stamaktier 17,9 17,8 28,8 Utbetald utdelning till aktieägare 18,6 113,0 45,8 Upptagna lån 350,0 443, ,6 970,6 Amorterade lån 523,9 84,7 811,2 169,6 Lösen av finansiellt derivat 30,9 Minskning av övriga långfristiga skulder 1,7 Ökning av övriga långfristiga skulder 1,3 24,8 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 192,5 377,8 796, ,5 Periodens kassaflöde 65,1 189,7 50,0 192,6 Likvida medel vid periodens ingång 343,3 393,7 393,7 203,7 Likvida medel vid periodens utgång 278,1 203,3 343,3 393,7 12 Prospekt avseende inregistrering av obligationslån

15 NYCKELTAL 2012 jan-mar 2011 jan-mar 2011 jan-dec 2010 jan-dec Fastighetsrelaterade Direktavkastning, % 7,6 7,7 7,7 8,1 Areamässig uthyrningsgrad, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresduration, år 7,7 8,3 7,9 8,6 Uthyrningsbar area, kvadratmeter Antal fastigheter Finansiella Avkastning på totalt kapital, % Avkastning på eget kapital, % Genomsnittlig ränta, % 4,5 4,6 4,5 4,3 Genomsnittlig räntebindning inkl. derivat, år 4,5 4,3 4,3 4,3 Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,9 3,0 2,9 3,4 Soliditet, % Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,3 2,3 2,4 DEFINITION AV NYCKELTAL Areamässig uthyrningsgrad Avkastning på eget kapital Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. Periodens resultat, omräknat till tolv månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. FINANSIELL ÖVERSIKT Avkastning på total kapital Belåningsgrad Direktavkastning Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresduration Räntetäckningsgrad Soliditet Periodens resultat, omräknat till tolv månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration) justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Återstående löptid på hyresavtal. Resultat efter finansiella poster efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Eget kapital i relation till totala tillgångar. Prospekt avseende inregistrering av obligationslån 13

16 MARKNADSÖVERSIKT MARKNADSÖVERSIKT 14 Som fastighetsbolag exponeras Sagax mot förändringar på hyresmarknaden, marknaden för uthyrning av lokaler. Sagax har hög ekonomisk uthyrningsgrad (93 procent) och långa hyresavtal (7,7 år i genomsnitt) vilket innebär att Sagax exponering mot förändringar på hyresmarknaden är relativt låg inom den närmaste framtiden. Sagax största exponering mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm och Helsingfors, vilka tillhör de marknader som Sagax bedömer har bäst förutsättningar i Skandinavien för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyresmarknad vara låg till följd av den höga tillväxttakten i dessa regioner. Sagax exponeras även mot investeringsmarknaden, marknaden för köp och försäljning av fastigheter. Marknaden för fastighetsinvesteringar påverkas i stor utsträckning av förutsättningarna på kreditmarknaden och av de allmänna konjunktursutsikterna. INVESTERINGSMARKNADEN Marknaden för lager- och industrifastigheter utgör mindre än 10 procent av den totala fastighetsmarknaden, vilket gör den till ett av de mindre segmenten. Ägandet av lager- och industrifastigheter är fragmenterat och det finns ingen dominerande aktör inom segmentet. Få investerare har hittills specialiserat sig inom segmentet lager- och industrifastigheter. En stor del av utbudet utgörs av brukarfastigheter, fastigheter där det rörelsedrivande företaget även äger fastigheten. Sagax strategi är att skapa tillväxt genom förvärv av nya fastigheter. Förvärven syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna. Den fragmenterade ägarsituationen innebär goda möjligheter för Sagax att åstadkomma denna tillväxt. Parametrar som driver intresset för fastighetsinvesteringar är bland annat det allmänna konjunkturläget, ränteläget samt tillgången på eget kapital och lånefinansiering. Kombinationen av stark ekonomisk tillväxt, låga räntor och god tillgång till banklån bidrog till intresset för fastighetsinvesteringar under större delen av 2000-talet. Under åren uppgick transaktionsvolymen på den svenska marknaden till miljarder kronor per år enligt fastighetskonsultföretaget DTZ. Motsvarande siffror för den finska marknaden var 4-6 miljarder euro. Till följd av den globala finansiella oro som inleddes under 2007 sjönk aktiviteten på transaktionsmarknaden betydligt under det andra halvåret 2008 och under Under 2010 och i början av 2011 ökade aktiviteten på investeringsmarknaden igen, särskilt i Sverige. Enligt DTZ uppgick transaktionsvolymen i Sverige under 2011 till 105 miljarder kronor vilket var i linje med Transaktionsvolymerna på den finska fastighetsmarknaden har i än högre grad sjunkit sedan 2007, då den uppgick till nästan 6 miljarder euro. Under 2011 uppgick transaktionsvolymen enligt KTI till 1,8 miljarder euro vilket var en minskning med 14 procent jämfört med Sagax har inom sitt segment varit en av de större investerarna i Finland under Under 2011 genomförde Sagax förvärv om sammanlagt 1 396,6 MSEK, varav 94 procent avsåg fastigheter inom Sagax huvudmarknader Stockholm och Helsingfors. AVKASTNINGSPROFIL Segmentet lager och lätt industri erbjuder goda möjligheter till attraktiv avkastning på investerat kapital trots låg riskprofil. IPD Svenskt Fastighetsindex och KTI Index mäter avkastningen på direkta fastighetsinvesteringar i Sverige respektive Finland utan beaktande av belåning. Indexet är uppdelat på segmenten butiker, kontor, industri, bostäder samt övrigt. Sagax fastighetssegment, lager och lätt industri, ingår i industrikategorin. Sedan 1997 har direktavkastningen för industrisegmentet överstigit direktavkastningen för indexet som helhet i Sverige respektive Finland med i genomsnitt 1,7 respektive 1,7 procentenheter. Under 2011 uppgick direktavkastningen för segmentet industri i Sverige och Finland till 6,8 procent respektive 7,9 procent, vilket var högst av samtliga segment. Detta kan jämföras med direktavkastningen för Sagax fastighetsportfölj som uppgick till 7,7 procent under 2011 och till 7,6 procent under det första kvartalet Totalavkastningen, summan av fastigheternas direktavkastning och värdeförändring, för indexet som helhet uppgick under 2011 till 10,2 procent för Sverige och 6,0 procent för Finland. För fastigheter inom segmentet industri uppgick motsvarande siffror till 9,7 procent respektive 5,8 procent. Totalavkastningen för Sagax fastighetsportfölj uppgick till 9,3 procent under Segmentet industri uppvisar högre totalavkastning än indexet som helhet under en tioårsperiod och i Finland över såväl de tre, fem och tio senaste åren. HYRESMARKNADEN Sagax exponering mot hyresmarknaden återfinns främst i de fastigheter som är belägna i Stockholm och Helsingfors. Tillsammans svarar dessa marknader för 60 procent av Sagax hyresintäkter. Huvuddelen av de fastigheter som är belägna utanför Stockholm och Helsingfors är uthyrda på så kallade triple netavtal 1) och har en genomsnittlig löptid som överstiger tio år. Exponeringen mot hyresmarknaden på dessa orter är således relativt låg under de kommande åren. Fastigheterna i Stockholm och Helsingfors har hyresavtal med relativt sett kortare löptider vilket gör att avflyttningar, nyuthyrningar och omförhandlingar av befintliga avtal sker löpande. Sagax fastigheter i Stockholm och Helsingfors är följaktligen i större utsträckning exponerade mot förändringar på hyresmarknaden än Koncernens övriga fastigheter. 79 procent av Sagax vakanta area återfinns i Stockholm och Helsingfors med en generellt lägre hyrenivårisk än på andra orter. Sagax bedömer att fastighetsmarknaderna i Stockholm och Helsingfors tillhör de regioner som har bäst förutsättningar för långsiktig tillväxt. Det som bland annat kännetecknar dessa regioner är ett begränsat utbud av oexploaterad mark vilket medför att centralt belägna områden för lager- och industrifastigheter konverteras till annan användning för att tillmötesgå den ökade efterfrågan på nya bostäder, kontors arbetsplatser och handelslokaler. Samtidigt som utbudet av befintliga industri- och lagerlokaler minskar är nyproduktionen begränsad vilket resulterar i att utbudet i stort sett är oförändrat. En god tillväxt medför att efterfrågan på lager- och industrilokaler är fortsatt stark. Denna utbuds- och efterfrågesituation innebär att lokaler för lager och lätt industri förväntas uppvisa fortsatt stabila hyresnivåer och höga uthyrningsgrader. 1) Så kallade triple netavtal är hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. Prospekt avseende inregistrering av obligationslån

17 BOLAGET OCH VERKSAMHETEN BOLAGET Bolagets firma är AB Sagax (publ) med organisationsnummer Bolaget inregistrerades hos Patent och registreringsverket (nuvarande Bolagsverket) den 14 juli Bolaget är publikt och avser att bedriva verksamhet under denna associationsform, vilken regleras av aktiebolagslagen (2005:551). Styrelsen ska ha sitt säte i Stockholm och Bolagets registrerade adress är Engelbrektsplan 1, 6 tr, Stockholm, Sverige. Bolagets stamoch preferensaktier har varit upptagna till handel på Nasdaq OMX Stockholm sedan Bolagets verksamhetsföremål återfinns i paragraf 3 i dess bolagsordning, antagen vid årsstämma den 4 maj 2012, och lyder: Bolaget ska direkt eller genom dotterbolag äga, förvalta och driva handel med fast egendom samt driva därmed förenlig verksamhet. AFFÄRSIDÉ Bolaget är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. MÅL Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till Bolagets aktieägare. För att nå detta mål ska Bolaget uppnå följande verksamhetsmål: Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. Bolagets tillväxt ska fortsätta genom fastighetsförvärv med beaktande av riskjusterad avkastning. Bolaget ska skapa realtillväxt på kassaflöden i befintligt fastighetsbestånd. STRATEGIER Förvaltningsstrategi Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att försöka erhålla långa hyresavtal. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Sagax väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider kan uppnås. Genomsnittlig hyresduration för beståndet som helhet uppgick till 7,9 år per 31 december 2011 och till 7,7 år per 31 mars Genomsnittlig hyresduration för de tio största hyresgästerna, som svarar för cirka 40 procent av Sagax totala hyresintäkter, uppgick till 10,9 år per 31 december Investeringsstrategi Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Sagax har för avsikt att genomföra kompletteringsförvärv och att investera i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödena och diversifiera intäkterna. Finansieringsstrategi Sagax finansiella struktur ska vara utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöden. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Sagax har en konservativ syn på risktagande. Räntebärande skulder Sagax eftersträvar lång ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Per 31 mars 2012 uppgick den genomsnittliga räntebindningen med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal till 4,5 år. Den långa räntebindningen minskar känsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Sagax eftersträvar även låg refinansieringsrisk genom att avtala om refinansiering av långfristiga räntebärande skulder i god tid. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 2,9 år per 31 mars Sagax har inget refinansieringsbehov under Eget kapital Sagax har tre aktieklasser, stamaktier av Serie A, stamaktier av Serie B och preferensaktier. Inga stamaktier av Serie B har emitterats. Varje stamaktie av Serie A berättigar till en röst och varje stamaktie av Serie B och preferensaktie berättigar till en tiondels röst. Syftet med utgivandet av preferensaktier är att nå investerarkategorier som värdesätter en hög löpande utdelning. Preferensaktierna diversifierar Sagax kapitalbas och möjliggör för Bolaget att öka Koncernens egna kapital utan att antalet stamaktier ökas. Sagax målsättning är att preferenskapitalet långsiktigt ska motsvara 20 till 50 procent av koncernens egna kapital, för närvarande motsvarar det cirka 49 procent. Koncernens egna kapital uppgick per 31 mars 2012 till MSEK. Utdelningsstrategi Sagax utdelningspolicy är att cirka en tredjedel av det årliga förvaltningsresultatet ska lämnas i sammanlagd utdelning på stamoch preferensaktierna. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångskaraktär kan överföras till aktieägarna. Vid årsstämman 2012 beslutades om utdelning med 4,00 kronor per stamaktie samt om utdelning med 2,00 kronor per preferensaktie med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor preferensaktie. Den beslutade utdelningen motsvarade cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet för RISKHANTERING I avsnittet Riskfaktorer beskrivs ett antal riskfaktorer som påverkar och kan komma att påverka Sagax resultat och finansiella ställning samt Obligationerna. Nedan redovisas hur Sagax hanterar ett antal av de riskfaktorerna. Hyresintäkter och hyresutveckling Hyresmarknaden för lager- och industrilokaler i Stockholmsregionen, som är Sagax största enskilda marknad och svarade för cirka 49 procent av Koncernens hyresintäkter per 31 mars 2012, karaktäriseras av relativt låg volatilitet och begränsad omflyttning. För BOLAGETS VERKSAMHET Prospekt avseende inregistrering av obligationslån 15

18 BOLAGETS VERKSAMHET att begränsa Sagax exponering mot avflyttningar och hyresförluster strävar Sagax efter en lång genomsnittlig löptid på hyresavtalen. Den genomsnittliga återstående löptiden på Sagax hyresavtal var 7,7 år per 31 mars Sagax strävar också efter att prioritera hyresgäster med hög kreditvärdighet även om detta kan medföra något lägre omedelbar intjäning. Detta är av särskild stor vikt i förhållande till större hyresgäster. Beroendet av enskilda hyresgäster minskar i takt med att Sagax förvärvar fastigheter. Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella marknadshyror. Sagax förvaltningsstrategi med långa hyresavtal reducerar denna risk under överskådlig framtid. Sagax arbetar kontinuerligt med att omförhandla befintliga hyresavtal i syfte att minimera risken på kort sikt. Hyreskontrakt med löptid längre än tre år är normalt helt eller delvis bundna till konsumentprisindex (KPI), det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade. 99 procent av Sagax kontrakterade hyror var vid årsskiftet kopplade till KPI eller liknande index. Kreditrisk I samband med förvärv och uthyrningar värderas motpartsrisken och avtalen kompletteras vid behov med säkerheter i form av depositioner, bankgarantier, moderbolagsborgen eller liknande. Sagax bedömer att Sagax hyresgäster med ett fåtal undantag har god finansiell ställning. Drift- och underhållskostnader För huvuddelen av drift- och underhållskostnaderna debiteras hyresgästerna direkt eller vidaredebiteras av Sagax till självkostnad. Sagax exponering mot driftkostnadsförändringar är således relativt begränsad. Transaktionsrelaterade risker Det är av stor vikt att rätt kompetens för fastighetsförvärv finns i organisationen samt att extern kompetens anlitas när så krävs. Sagax bedömer att Sagax har adekvat kompetens för att genomföra förvärv och att integrera dessa i förvaltningsverksamheten. Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren lämnar garantier avseende hyresavtalens giltighet, miljörisker med mera. Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras normalt även att inga skattetvister eller andra rättsliga tvister finns vilka kan komma att bli en framtida belastning för Bolaget. Garantierna är normalt tidsbegränsade. Det är viktigt att sådana åtaganden är korrekt utformade och det är Sagax uppfattning att Bolaget har adekvat kompetens för att bedöma och utforma dessa. Fastigheternas värdeförändring För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder Sagax uteslutande externa värderingsföretag. Sagax bedömer att användandet av välrenommerade externa värderingsföretag skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknadsvärden. Sjunkande marknadsvärden kan inträffa bland annat till följd av försvagad konjunktur, stigande ränteläge eller till följd av fastighetsspecifika omständigheter som bland annat avflyttningar av hyresgäster, försämrad teknisk standard eller olyckor med materiella skador som följd. Sagax vidtar löpande åtgärder för att begränsa sin exponering mot dessa händelser genom exempelvis en aktiv förvaltning, tecknande av fastighetsförsäkring och hyresavtal med adekvata avtalsvillkor. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden. Sagax fastigheter värderas i enlighet med de externt utförda värderingarna förutom fastigheter för vilka avtal träffats om försäljning, vilka värderas till avtalat försäljningspris. Finansiering I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Den genomsnittliga återstående löptiden på räntebärande skulder var 2,9 år per 31 mars Behovet av refinansiering är därför begränsat under de närmaste åren. Det finns dock ingen garanti att framtida refinansiering kommer att kunna ske på skäliga villkor. Sagax har i stor utsträckning avtalat bort krav på finansiella åtaganden (covenants) vid ingående av finansieringsavtal och Koncernen uppfyller samtliga finansiella åtaganden som avtalats om. Det är Sagax bedömning att kreditfaciliteterna har marknadsmässiga villkor. Likviditetsrisk Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering i syfte att minimera dess refinansieringsrisk. Sagax begränsar sin refinansieringsrisk genom att avtala om viss förutbestämd löptid i samband med nyupplåning. Sagax strävar även efter att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta effektivt begränsa Sagax refinansieringsrisk. Ränterisk I syfte att begränsa ränterisken ingås regelmässigt derivatavtal i form av ränteswappar och räntetak. En förändring av de rörliga marknadsräntorna med 1,0 procentenhet skulle med kapitalstrukturen den 31 mars 2012 ha påverkat räntekostnaderna med 17,1 MSEK om året med beaktande av Sagax räntederivat. Om de under liggande marknadsräntorna stiger till 4,5 procent (baserat på kapitalstrukturen per 31 mars 2011), vilket är strikeräntan för flertalet av Sagax räntetak, minskar effekten på Sagax räntekostnader till 11,0 MSEK för varje tillkommande procentenhets ökning av underliggande marknadsräntor. Om Sagax inte hade nyttjat räntederivat för att minska ränterisken skulle en förändring av de rörliga marknadsräntorna med en procentenhet har påverkat räntekostnaderna med 63,7 MSEK. Den genomsnittliga räntebindningstiden med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal uppgick per 31 mars 2012 till 4,5 år. Detta innebär att Sagax förvaltningsresultat endast i begränsad utsträckning påverkas vid förändringar av det allmänna ränteläget. 16 Prospekt avseende inregistrering av obligationslån

19 Organisatorisk risk Sagax har träffat anställningsavtal med medarbetare på villkor som bedöms vara marknadsmässiga och Sagax tillväxt har bidragit till att minska den organisatoriska risken under de senaste åren. Operationella risker Ändamålsenliga administrativa system, god intern kontroll, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Sagax arbetar löpande med att utveckla den administrativa säkerheten och kontrollen. Miljörisk Det är angeläget att fastighetsägaren och verksamhetsutövaren samarbetar kring frågor om en verksamhets miljöpåverkan. Sagax genomför regelmässigt miljöanalyser av de fastigheter som Sagax överväger att förvärva. För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats mot något av bolagen i Sagax koncern. Sagax har heller inte identifierat några väsentliga miljörisker. FINANSIELLA MÅL Sagax finansiella mål för verksamheten redovisas i sammanställningen nedan. FINANSIELLA MÅL Målformulering: Beskrivning: Måluppfyllelse 2011: Historisk måluppfyllelse: Avkastningen på eget kapital ska under en konjunkturcykel uppgå till lägst 15 procent. Förvaltningsresultatet ska öka med minst 15 procent per år. Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 150 procent. Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning. Sagax har för avsikt att fortsätta sin tillväxt genom förvärv med god avkastning. Tillväxt ska även ske genom realtillväxt i det befintliga fastighetsbeståndet. De löpande kassaflödena ska med god marginal täcka räntekostnaderna. Avkastningen på eget kapital uppgick till 6 procent. Avkast ningen de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 14 procent per år. Förvaltningsresultatet ökade med 17 procent. Förvaltningsresultatet de senaste fem åren har i genomsnitt ökat med 33 procent per år. Räntetäckningsgraden uppgick till 230 procent. Räntetäckningsgraden de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 206 procent. % % % Mål Mål Mål BOLAGETS VERKSAMHET Soliditeten ska långsiktigt överstiga 20 procent. Bolagets kapitalbas ska vara anpassad till Bolagets risktagande. Soliditeten uppgick till 23 procent. Soliditeten de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 23 procent. % Mål Den genomsnittliga räntebindningstiden på Koncernens långfristiga lån ska uppgå till minst 4 år. Genom att välja relativt lång räntebindningstid minskar Sagax räntekänslighet. Den genomsnittliga räntebindningstiden på Koncernens räntebärande skulder uppgick till 4,3 år. Räntebindningstiden de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 4,8 år. Antal år Mål Prospekt avseende inregistrering av obligationslån 17

20 FASTIGHETSBESTÅNDET PER 31 MARS 2012 Den 31 mars 2012 omfattade fastighetsbeståndet 132 fastigheter med en uthyrningsbar area om kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 7,7 år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen, dit per 31 mars procent av marknadsvärdet och 49 procent av hyresvärdet var koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 858,0 respektive 802,7 MSEK vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 93 procent. FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG Marknadsvärde Hyresintäkt 1) Segment Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm MSEK Kr/kvm Hyresvärde, MSEK Andel av hyresvärde Ekonomisk uthyrningsgrad 2) MSEK Andel Stockholm , ,3 49 % 92 % 387,1 48 % Övriga Sverige , ,4 24 % 95 % 199,4 25 % Helsingfors , ,5 11 % 96 % 92,2 11 % Övriga Finland , ,1 10 % 100 % 88,9 11 % Övrigt , ,7 6 % 75 % 35,1 4 % Totalt , ,0 100 % 93 % 802,7 100 % 1) Hyresintäkter på årsbasis per 1 april ) Ekonomisk uthyrningsgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster. FASTIGHETSBESTÅND LÖPTIDER FÖR HYRESAVTAL Antal Kontrakterad årshyra Förfalloår avtal Area, kvm MSEK Andel ) ,4 0 % ,4 6 % ,9 5 % ,8 10 % ,7 6 % > ,4 73 % Totalt ,7 100 % 1) Avser hyresavtal vilka upphörde att gälla den 31 december FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE (MSEK) KONCERNENS HYRESVÄRDE (MSEK) Övrigt 444 (5 %) Övriga Finland (11 %) Helsingfors 945 (11 %) Stockholm (48 %) Övriga Sverige (25 %) Övrigt 89,1 (6 %) Övriga Finland 89,1 (10 %) Helsingfors 95,5 (11 %) Övriga Sverige 209,4 (24 %) Stockholm 417,3 (49 %) 18 Prospekt avseende inregistrering av obligationslån