HUR SMÅ BYGGHERRAR LYCKAS Arbets- och förhållningssätt

Transkript

1 HUR SMÅ BYGGHERRAR LYCKAS Arbets- och förhållningssätt Kurt Psilander Rapport nr 29 KTHs Bostadsprojekt Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Stockholm 2004 Uppsats nr 35

2 Förord Under ett antal år har byggherrar i allmänhet kritiserats för att vara alltför passiva i sin roll att utveckla och leda projekt. Från USA har erfarenheter hämtats som entydigt pekar mot att små byggherrar genom sitt sätt att organisera verksamheten och genom sitt engagemang är synnerligen konkurrenskraftiga i förhållande till stora nationstäckande byggherrar. Med denna utgångspunkt har små byggherrar undersökts i Sverige. De blev slutligen 16 till antalet beroende på att byggherrar som motsvarar för studien uppställda kriterier inte är vanligt förekommande. Resultaten visar att dessa små byggherrar inte bara producerar till i vissa fall till mindre än halva kostnaden jämfört med stora aktörer. Dessutom är de vanligen kreativa och innovativa beträffande utformning av bostadsprojekt. Det skulle därför vara mycket vunnit om de blev mer vanligt förekommande i bostadsförsörjningen. Rapporten ingår i ett större projekt Processer för planering, byggande och förvaltning av bostäder under konkurrens. Finansiering har skett via Formas och ett antal organisationer och företag, se baksidestexten. Till projektet har knutits en referensgrupp bestående av representanter från näringslivet. I referensgruppen har ingått Olof Eriksson, Skanska/Västerjärva, Lars Fränne, Hammarby Sjöstad, Christian Hermelin, Wihlborgs, Håkan Jersenius, Småstaden Arkitekter samt Torsten Kai-Larsen, Svensk Bostadsutveckling. Livligare och mer stimulerande referensgrupp är svår att uppbringa. Jag vill särskilt tacka dessa personer för synpunkter och råd. För felaktigheter i rapporten kan de inte läggas till last. Professor Roland Andersson har varit till värdefull hjälp vid utformningen av texten och Christina Petterson har tacksamt korrekturläst. Rapporten behandlar aspekter av hela processen från idégenerering, projektering, genomförandeplanering och genomförandet, vilket innebär att rapporten vänder sig till alla kategorier inom bostadsbyggandssektorn. 2

3 Sammanfattning Sedan några år tillbaka har den svenska byggherrens roll i bostadsprojekt uppmärksammats och kritiserats. Flera rapporter har publicerats där framförallt de höga produktionskostnaderna varit föremål för analys. Till synens utan reflexion har en diskussion uteblivit om vad som kan göras för att få bukt med medioker design och om utemiljöer som utformats så att de ofta inte kan användas till någonting. Approximativt kan sägas att 90 % av all produktion genomförs av stora företag och 10 % av mindre medan relationen i t ex USA är i stort sett den omvända. I denna undersökning har med viss svårighet identifierats 16 små byggherrar med outsoursad organisation, varmed avses att specialister inte anställs och att de inte heller har byggrörelse av det slag att den påverkar en fri byggherreroll. Utifrån ett frågeformulär har djupintervjuer hållits som varat mellan 2½ - 3 timmar. Intervjuerna har tagit fasta på ledningsfunktionen genom idéfas, planerings- och projekteringsfas, genomförandeplaneringsfas samt genomförandefas men också förekomst av marknadssupport som gör en outsoursad organisation möjlig. De små byggherrarnas arbetssätt beskrivs i tabeller. Men om det hade gått att i skrift levandegöra deras enastående engagemang hade kunskapsvärdet troligtvis blivit betydligt högre. De arbetar som en Schumpeteriansk entreprenör genom att ständigt vara vaksamma på nya idéer och lösningar. De har också förmåga att hålla ihop och styra många olika processer utan alltför mycket registrering och dokumentation. De uppträder som självklara ledare genom projektets olika faser, vilket är unikt för branschen. Deras bakgrund är mycket brokig. Några har genomfört projekt till kostnader som ligger så lågt som kr/m 2 BRA uppvärmd area ovan jord. Andra bygger till dubbla kostnaden men då med tunga element i stadsbebyggelse. Även detta representerar synnerligen konkurrenskraftiga kostnader jämfört med genomsnittet för riket där nivån får lyftas upp med ytterligare kr/m 2. Det finns inget som tyder på att kvaliteten skulle vara lägre än i annan produktion, att design eller produktinnehåll skulle vara av lägre klass eller att byggfusk skulle förekomma. De bygger nästan undantagslöst hyresbostäder för egen förvaltning. Allt sedan 1990-talet har förhållandena i vissa avseenden förbättrats för små byggherrar. De stora företagen har till viss del övergått till outsoursad organisation. Detta har resulterat i att specialister kommit ut på den öppna marknaden samt att all form av utrustning för produktion lagts i särskilda divisioner som också hyr utrustning till mindre och medelstora byggbolag. Därtill har ett stort antal fristående uthyrningsföretag tillkommit. Det har härigenom blivit enklare för små byggherrar att finna specialister och byggföretag med kvalificerad produktionsteknik. En annan omständighet är att direktkontakter med leverantörer har förenklats och dessa bistår ofta med beräkningar för dimensionering av konstruktioner och installationer. Detta har medfört betydande öppningar för små byggherrar som kan agera betydligt mer självständigt än tidigare. Därtill ingår i deras koncept så kallade dynamiska ritningar, 3

4 delade entreprenader ofta mot löpande priser, vilket resulterar i ett starkt koncept givet att byggherren själv dagligen utför ledningsfunktionen. De fundamentala problemen ligger på ett annat plan än greppet om projektet. Bankerna går inte in med kreditivlån längre än till maximalt 80 % och sällan så högt. Detta ställer stora krav på egen finansiering och flera byggherrar har fått ställa all sin privata egendom till förfogande för att finansiera sina projekt. Efter några projekt är allt detta utrymme utnyttjat och ytterligare produktion är inte möjlig på kanske flera år. Ett annat problem är marktillgången. På grund av att planmonopolet förorsakar stora risker med anskaffning av råmark föredrar de flesta planlagd mark som å andra sidan sällan ställs till deras förfogande. Offentlig sektor som är stor markägare i bra lägen väljer i första hand stora byggherrar. Det är märkligt att problemen och riskerna beror på offentliga sektorns agerande snarare än på marknadsmässiga omständigheter. Det är en angelägen fråga att byggherren kan få råmark planlagd inom förutsebar tidshorisont. De bör också själva ges tillfälle att föreslå hur denna mark skall användas. Vinnarna från denna mångfald blir boendekollektivet. Mot denna bakgrund föreslås att planmonopolet avvecklas. Det leder till att utbudet av mark kommer att öka drastiskt samt att byggherren får en självklar initiativrätt att inför byggnadsnämnden lägga fram egna förslag. Beträffande finansieringen föreslås att staten går in med kreditivlån i toppskicket till affärsmässig ränta. Detta är i rådande läge nödvändigt för att åstadkomma den variation av byggherrar som en fungerade marknad förutsätter. Små byggherrar har visat att nuvarande statliga subventioner knappast behövs. För att försöka beskriva en typisk liten byggherres förhållande till sitt arbete kan följande episod tjäna som exempel. Vid visning av lägenheterna i ett pågående projekt fann byggherren att en kantlist på en kakelvägg satt på något fel höjd jämfört med hur han tänkt sig och instruerat hantverkare. Byggherren blev så illa berörd att visningen måste avbrytas. Denne byggherre var inte den ende som såg sina projekt som sin hjärtesak. 4

5 Innehållsförteckning Sammanfattning Begreppslista 7 1. Inledning Bakgrund Byggherrebegreppet Problemet Syftet med undersökningen Metod Lokala kompetensblock Resultat Intervjuade byggherrar Produktionsaspekter 18 Produktion Vinstkrav Självförverkligande 3.3 Byggherrens ledningsinsatser 23 Storyline Marknad av lokala specialtjänster Marknad av lokala byggföretag Egen byggkapacitet Anlitande av specialister Dynamiska ritningar Upphandling Ledning av arbetet Slutsatser 3.4 Myndighetskontakter 37 Planläggning Kontakter med kommunen Kontakter med länsstyrelsen 3.5 Mark 41 Mark på lager Köp av planlagd mark Råmark 3.6 Finansiering 44 Kreditinstituten Staten 3.7 Produktinnehåll och design 49 Byggherrens medverkan till utformning Produktinnehåll och miljö Design och variation 5

6 4. En jämförelse med tre stora byggherrar Vem är byggherre? Produktion och vinst Vision och nischning Självförverkligande Planeringsstart Markdisponering Flexibilitet Förekomst av specialister och byggföretag Finansiärer Upphandling Lägre produktionskostnader Små byggherrar visavi kompetensblocket Byggherren Marknad för mark Planmonopolet Finansiering av genomförandet Fungerar lokala kompetensblock? Avslutning och rekommendationer Vad kan små byggherrar? Hur gör små byggherrar? Utvecklingen har gjort det enklare för små byggherrar Det som fortfarande är svårt för små byggherrar Rekommendationer 69 Kommun, landsting och stat Länsstyrelse Regering/Riksdag Referenser 75 Bilaga 1 Industriella influenser i byggprocessen Bilaga 2 Enkätformulär 6

7 Begreppslista Afforable living Bostäder med nedsatt hyra. Numer ofta insprängda ordinära projekt eller egna mindre projekt som i dessa fall drivs av ideella organisationer (USA) Bosaker Översättning från engelskans amenities. Fysiska nyttigheter som främjar utevistelse och möten med grannar i det egna bostadsområdet genom att bygga in skönhetsupplevelser och olika sorters utrustning som möjliggör aktiv fritid i det egna området. I USA finns en trend att developers bygger communities som gör det värt för alla åldrar att vistas utanför bostaden under fritid. Byggherre Ägare till ett projekt under byggtiden. En aktiv byggherre leder och utvecklar projektet under alla processfaser. En passiv byggherre tar främst ägaransvar mot tredje part. De små intervjuade byggherrarna tillhör den första kategorin. Constructed product En produkt som helt eller till större delen produceras på den plats där användningen kommer att äga rum. Ett bostadsprojekt är en constructed product med de begränsningar som därav följer av att använda industriell produktion. Fabriksproducerade hus har ett relativt högt förädlingsvärde i fabrik (ca 30 %) men förblir likväl en constructed product. Developer Kan översättas med byggherre och används i rapporten för att beskriva hur små byggherrar arbetar i USA. Dessa har utvecklats kraftfullt sedan början av 1980-talet och är mer aktiva i alla processfaser än svenska motsvarigheter. En annan viktig skillnad är att de direkt säljer färdigställt projekt och att ett annat redan pågår i idéfasen innan det föregående är klart. Distributed production Byggherren har ett nätverk som producerar komponenter som levereras till byggarbetsplatsen. Dynamiska ritningar Inför byggstart finns ritningar som uppfyller kraven för byggnadslov. Därefter förfärdigas ritningar alltefter arbetet fortskrider. Det kan även vara så att vissa moment utförs och ritningar görs i efterhand. Detta gör byggandet till en kreativ handling från början till sista arbetsdagen. Ett möjligt instrument när byggherren har total och daglig kontroll över projektet. Detta arbetssätt är i grunden beroende av stadsbyggnadskontorens infiltrering. Idag är det inte ovanligt att detaljplaner reglerar sådant som bör tillhöra byggnadslov eller byggherrens ansvar, t ex typ av balkongräcken, färger och entrédörrar. Fyra faser Bostadsprojektet indelas i faserna idégenerering, planering och projektering, genomförandeplanering och genomförande. Försäljning och uthyrning ligger utanför. De olika faserna ligger i serie i meningen att till exempel projektering inte kan starta innan en bärkraftig idé med projektet utformats. Allt eftersom som projektet tar form uppträder överlappningar och parallella processer. Highest and Best Use (HBU) HBU av råmark inträffar när ett projekt utformats så att varje ändring skulle resultera i lägre vinst. Det förutsätts finnas ett klart samband mellan de nyttor som produceras och vad konsumenten betalar. Att finna HBU är en laborativ process och eftersom det närmast finns oändligt många nyanser som kan 7

8 ges ett bostadsprojekt är det osannolikt att två byggherrar kommer fram till samma projekt och troligen inte heller till ett paretooptimalt projekt. Kompetensblock Nödvändiga aktörer som behövs för att genomföra alla fyra faser i ett projekt. Eftersom ett bostadsprojekt är en constructed product måste kompetensblocket gå att identifiera lokalt. Kompetensblocket är en virtuell organisation där aktörer går in och ut. För vitaliteten behövs många av varje profession och många byggherrar som agerar inom samma kompetensblock. Landplanner Små developers i USA anlitar landplaners. De är planillustratörer eller fysiska planerare på konsultbasis. Utifrån developerns storyline prövar landplanners olika sätt att över projektområdet fördela bostäder och eventuell annan bebyggelse, parker, vatten, vägar, anläggningar för aktiv fritid mm i syfte att uppnå HBU. Naturförutsättningar men också artificiell natur från landscaping utgör ingångsparametrar. Olika försök att översätta storyline till en fysisk plan är det i särklass viktigaste instrumentet för att uppnå HBU. I USA finns inom Urban Planning särskilda utbildningsprogram för landplanners som sålunda inte ligger inom arkitektur. Landscaping Begreppet står oftast för finplanering och utsmyckning men det kan också stå för att landskapet genom stora insatser modifieras för att uppnå en mer värdefull utemiljö. Studerade små developers i USA ser detta som ett centralt instrument att uppnå HBU, vilket innebär att betydande belopp kan läggas ned på landscaping. Markproduktivitet HBU och markproduktivitet är två sidor av samma mynt. Genom att identifiera och utvärdera jordarter, växtlighet, topografi, lokalklimat, naturscenerier i kombination med artificiell natur genom landscaping bestäms markens potential. Genom att markens läge är fixerad måste för HBU läggas till karaktär av närområdet, transporter, offentlig och kommersiell service etc. Detta tillsammans bestämmer markens produktivitet, dvs till vad och hur den skall användas för att generera det bästa ekonomiska resultat. Produktionskostnad Boverkets definition har används för redovisning av produktionskostnader, vilka omfattar tomtkostnad, avgifter, entreprenader, konsulter, allmänna byggherrekostnader, finansiella kostnader samt mervärdesskatt. Kostnaderna redovisas exklusive bidrag. Måttenheten är uppvärmd bruksarea ovan jord. Outsoursad I extremfallet finns inte några anställda hos byggherren liksom inte heller produktionsutrustning av något slag. Detta förutsätter att fullständig distributed production är möjlig. I studien definieras byggherren som outsoursad även om denne vid sidan av viss administrativ arbetskraft har någon hantverkare anställd. Som outsoursad byggherre har också i något fall accepterats att byggherren har viss byggnadsrörelse. Kravet var dock att byggrörelsen har externa uppdrag och inte är beroende av egna projekt. Storyline En tankeresa genom ett virtuellt projekt. Storyline anger med hänsyn till markproduktivitet vilket liv som bäst kan levas inom det planerade projektet. Med utgångspunkt från denna mjuka variabel bestäms vad som skall finnas inom projektet för att detta skall bli möjligt. Detta bildar en storyline eller en story över projektet. Design och lägesbestämning av redovisade byggnader och bosaker sker inte inom ramen för storyline. Storyline arbetas fram under idéfas och blir sedan styrande för resterande faser i projektet. Storyline är ett instrument för att uppnå HBU. 8

9 Value adders Utöver byggherren är det planillustratör, landskapsarkitekt och byggnadsarkitekt. Value adders grundlägger värdet av ett projekt genom design och produktinnehåll. Övriga aktörer är utförare av deras arbete. 1. Inledning 1.1 Bakgrund Under mitten av 1990-talet fördes fortfarande inte några egentliga diskussioner om byggherren och dennes roll. När betydande byggfel upptäcktes och när byggkostnaderna fortsatte att kraftigt öka trots lågt utnyttjad produktionskapacitet började frågor ställas om inte byggherren kunde ha någon del i detta. Diskussionen har sedan dess kretsat kring produktionskostnader och fusk medan väl så viktiga frågor som vilken typ av bostäder som bör produceras, samt bostadsområdenas yttre miljö och användbarhet ännu inte har getts någon djupare diskussion. Detta speglar en lång tradition där byggandet i sig självt men inte boendekvalitet har haft en framskjuten plats. Ända sedan 1960-talet har ett på alla nivåer omfattande nätverk funnits i svensk bostadspolitik. Kommunerna köpte in mark i stor omfattning som i perifera lägen ligger outnyttjad idag. Kommuner och landsting byggde ut och bekostade fysisk infrastruktur och service. Kommunerna har genom sitt planmonopol tagit fram detaljplaner över den mark som tillåts att bebyggas. En byggherre som ingår i nätverket löper härigenom ingen risk att någon annan kommer att föra ut ett intressantare projekt på marknaden. Planmyndigheterna har mer effektivt än någon annan aktör kunnat reglera inriktning och omfattning av bostadsproduktionen till fördel för de som redan har byggt. Staten har åtminstone fram till mitten av talet gått in med mycket stora stöd till produktionen. Kostnaderna har trots detta (eller på grund härav) blivit alltför höga. Då har också olika konsumtionsstöd funnits att tillgå. I detta storskaliga system har ett fåtal stora enskilda aktörer verkat. Fram till slutet av 1980-talet utgjorde de medelstora byggföretagen ungefär 12 % av verksamma företag medan de redan i början av 1990-talet i det närmaste ha eliminerats genom att gå upp i och regionaliseras de nu fyra stora byggföretagen. Tävlan och produktutveckling, vilket har första rangen för kapitalvaror, kan inte drivas hårt framåt med så få aktörer. Det är heller inte obekant att det är dessa aktörer som har de nyttiga kontakterna med kommunerna och som har kanaler att lobba på riksplanet. Det är givet att det nätverk och den miljö som här beskrivits snarare befrämjar stagnation än entreprenörsanda. Det är också svårt att tydligt placera byggherrens aktiva roll i detta under lång tid upparbetade nätverk. Under tider av massproduktion var förutsättningarna sådana att en byggherre inte ens kunde ta ett starkt grepp över produktionsprocess och innehåll, vilket vidare utvecklas i bilaga 1. Denna epok är nu historia men byggherrefunktionen är likväl fortfarande svag i viktiga avseenden. Ännu idag bär myndigheterna en stor del av ansvaret för en passiviserad byggherreroll. Inga konkreta planer föreligger heller som kan vitalisera systemet i sin helhet genom att bryta upp vissa offentliga strukturer och stimulera fler små aktörer att göra entré på marknaden. Många mindre byggherrar skulle leda till ökad konkurrens och generera mångfald och produktutveckling. Härigenom skulle den lokala ekonomin stimuleras liksom utvecklingen av lokal kompetens. 9

10 1.2. Byggherrebegreppet Byggherrerollen är temporär och upphör när byggnadsprojektet är slutfört. Byggherren äger projektet under byggnadstiden och undertecknar formella handlingar samt ikläder sig ansvar för projektet i olika avseenden. Byggherren kan vara en enskild person men är oftast ett företag. Byggherrebegreppet säger ingenting om hur aktiv byggherren är eller skall vara i projektets tillkomst. I detta avseende kan byggherren vara fullständigt passiv men också vara den ultimativt drivande kraften i projektet. Under 1990-talet har till exempel kommunala bostadsbolag avhänt sig byggherrekompetens och uppträder idag huvudsakligen som passiva byggherrar. I stora företag kan kompetensen finnas men fragmenterad och fördelad på många händer. Motsatta ytterligheten finns i enmansföretag där innehavaren driver projekt från planerings- och projekteringsfas till färdigställande. De stora byggbolagen intar många skilda roller i byggprocessen. De uppträder som byggherrar och bygger i egen regi för egen förvaltning men framförallt för försäljning. De åtar sig total- och generalentreprenader åt andra byggherrar som inte har kapacitet att själva driva projekten. Byggherren kan i dessa fall begränsa sina insatser till endast formella angelägenheter. Endast de stora företagen intar i någon större skala alla dessa roller genom att förfoga över experter och byggkapacitet. Det reducerade antalet medelstora företag bygger i högre utsträckning för egen förvaltning men liksom de stora åtar de sig total- och generalentreprenader om än i mindre omfattning. Bland mindre byggföretag finns idag ett rikligt antal företag som utför total-, general- och delade entreprenader. Mindre företag som uppträder som byggherrar är däremot mycket få till antalet, vilket diskuteras senare. Beträffande storlek och producerad volym påminner de i vissa avseenden om byggmästarföretag vilka var vanliga fram till slutet av talet. Rätt stora skillnader finns dock. Byggmästarföretagen tog också uppdrag och kunde ha full byggkapacitet vilket inte gäller mindre byggherrar som kan identifieras i dag. Sammanfattningsvis kan sägas att byggherren uppträder i många och olika former. Byggherren har vissa formella förpliktelser som inte kan överlämnas men eftersom det finns andra företag som tar uppdrag att planera och genomföra projekt i sin helhet kan byggherren inta en mycket passiv roll om denne så önskar. I starkt mekaniserade byggprocesser som kännetecknar massproduktion blir resultaten troligtvis inte speciellt annorlunda om byggherren själv eller en uppdragstagare tar ansvaret för projektets tillkomst. Idag sker produktionen på annat sätt och byggherrens inflytande över projektet ökar. Den mindre byggherren kan idag inta en plats som knappast var möjlig då storskalig produktion var förhärskande. 1.3 Problemet Inledningsvis konstaterades att gjorda studier inom nybyggnation har inriktats mot problemet med höga kostnader utan att visa några tydliga vägar att sänka kostnaderna i produktionen. De långsiktigt i särklass viktigaste frågorna som har att göra med design och bostadsmiljöer har knappast alls uppmärksammats eller 10

11 betraktats värda att uppmärksamma. Detta är anmärkningsvärt och måste vara unikt för alla andra kapitalvaror. Även på detta område får antas att normalkonsumenter föredrar variation och nyheter före slätstrukenhet. Underlåtenheten att inte beakta detta blir desto allvarligare av att nybyggnation har lång varaktighet och påverkar och formar många generationer människor. Den väg som valts att gå inom svensk bostadspolitik är att den offentliga sektorn bedöms ha de bästa kunskaperna och förutsättningarna att avgöra hur ett nytt bostadsområde skall utformas och vilket innehåll det skall ha. Därtill har den offentliga sektorn valt att stödja storskalig industri med uppgift att utföra dessa intentioner. I allt väsentligt upprepar sig bostadsområde efter bostadsområde och det är sällsynt att några andra än byggnadsteknikiska innovationer kan visas upp. Det viktigaste ledordet inom svensk bostadspolitik idag borde vara just innovationer inom såväl produktion, design och en skapad boendemiljö som inbjuder till aktivitet i anslutning till bostaden. Betydligt mer uppfinningsrikedom behövs emellertid för att göra närområdet i anslutning till bostaden intressant att leva och vistas i för att på så sätt delvis ersätta eller komplettera storskaliga anläggningar som ofta ligger på långt avstånd från bostaden. Starka innovativa aktörer kan enkelt få direkt genomslag för sin talang i en liten organisation och attraheras därför till små organisationer inom branscher där idéer kan omvandlas till resultat. Inom bostadssektorn finns idag inte de rätta förutsättningarna för att i större skala attrahera byggherrar med entreprenörskap och innovativt tänkande som ledord. Det finns dock exempel på små byggherrar med höga ambitioner och imponerande resultat men de möter många hinder och kommer att förbli en liten kärna om förutsättningarna att verka innovativt inte förbättras. Följande förutsättningar måste vara för handen för att attrahera idérika aktörer som kan bli byggherrar. Idérikedom är avgörande för överlevnad Okomplicerat att göra entré som byggherre En produktionsapparat som kan anpassas till ständigt nya idéer Den första och överordnade punkten pekar på att byggherrerollen bygger på tävlan och utmaningar. I annat fall kommer entreprenörsinriktade krafter inte att attraheras. Detta ligger i entreprenörskapets natur. Det förutsätter i sin idealiserade form att hinder inte står i vägen för att realisera ett fritt och kreativt tänkande vid utformning av projekt. Detta har implikationer på främst de regelverk som styr markanvändning. Att göra entré som byggherre skall inte vara alltför komplicerat. Inte minst myndighetskontakter inom denna starkt reglerade sektor skall vara oproblematiska för entreprenörer och det gäller också finansiering i form av byggkreditiv där projektidén snarare än byggherrens ekonomi blir avgörande för bedömningen. Den tredje punkten innefattar att produktionsapparaten i stort inte har sådana begränsningar att den styr vilka idéer som kan realiseras. En byggherre kan inte ha en produktionsapparat som klarar all typ av produktion utan måste uppnå flexibilitet genom att i sin organisation ha ett minimum av resurser i form av produktionskapital och anställda, vilket i sin tur förutsätter en omfattande lokal markand av konsulter och byggföretag som erbjuder alla erforderliga typer av tjänster. 11

12 Med hjälp av flexibel eller så kallad outsoursad organisation och givet att idérika byggherrar styr produktionen finns förutsättningar för stor variation i produktionen av bostadsområden. Variation för med sig att produktionen ligger nära prototyper. I ett sådant scenario har små byggherrar troligen bättre förutsättningar att lyckas än stora aktörer eftersom flexibel organisation är den typ av organisation som små byggherrar använder. Med en outsoursad organisation måste byggherren inför varje projekt organisera ett antal specialister för att kunna genomföra en idé. Utan en marknad för lokala tjänster blir uppgiften omöjlig. Ett lokalt kompetensblock måste finnas som definierar erforderlig kompetens för att kunna tillämpa flexibilitet i utförandet. I korthet är sålunda resonemanget följande. Boende föredrar design, variation och användbar utemiljö i sina bostadsområden. Detta är en bristvara och har så varit under långa tider. Branschen är i behov av samma omtanke som när det gäller produktutveckling och innovationer inom andra områden. Eftersom dessa kvaliteter inte kan uppnås utan att varje projekt utgår från produktmöjligheter snarare än industriella applikationer erfordras en produktionsapparat som är anpassad till dessa förutsättningar, dvs en outsoursad organisation. Denna organisationstyp möjliggör flexibilitet vilket maximalt uppnås i en liten organisation av det slag som små byggherrar har. Outsoursad organisation kan bedrivas effektivt endast om lokala kompetensblock förekommer och specialisterna där har de rätta kunskaperna och agerar i denna virtuella miljö så att alla bidrar till innovativa projekt. Byggherren som antas vara entreprenören och motorn i dessa lokala kompetensblock kan inte köpas över disk utan kan endast successivt växa fram givet att kunskapen finns i kompetensblocket och att allmänna förutsättningar inte omintetgör kreativt utformade projekt. I nästa kapitel ges kompetensblocket en närmare belysning. 1.4 Syftet med undersökningen I denna undersökning är intresset riktat mot byggherrar som har praktiskt taget outsoursad organisation, det vill säga har en distribuerad produktionsform. De är anonyma och inte särskilt kända i samhället. Studier av dessa har inte utförts tidigare. Syftet med studien är att undersöka aspekter som ger kunskap om i vilken grad små outsoursad byggherrar Deltar i utformningen av innehåll och design i projektet. Styr och leder projektet genom olika faser från idé till färdigställande. Undviker fusk och byggfel. Producerar till konkurrenskraftiga priser. Stöter på problem som kan relateras till det lilla företaget. Dessa punkter belyser kreativitet och effektivitet hos små byggherrar Metod Föreliggande undersökning syftar sålunda till att kartlägga arbetsprocessen hos små byggherrar. Den har genomförts genom djupintervjuer i deras egna miljöer. Med små byggherrar avses byggherrar med praktiskt taget inte någon anställd. Undersökningen har karaktären av fallstudie. Förfarandet vid urvalet har varit sådant att i varje regionstad har kontakt tagits med intresseföreningar och olika enheter 12

13 inom kommun och länsstyrelse. Frågan ställdes om det fanns uppgifter om byggherrar som uppfyllde kriteriet outsoursad organisation och som var lokaliserade i regionstaden eller i regionen. Trots god hjälp visade det sig vara mycket svårt att finna denna typ av byggherrar. Av uppgifterna att döma existerade inte sådana i de flesta fall. Ett antal av dem som förväntades vara små byggherrar visade sig vid efterföljande telefonkontakt inte vara byggherrar utan byggföretag. Av 32 ursprungligen listade återstod därmed 25 byggherrar. Vid besök för intervjuer visade det sig i nio fall att dessa likväl inte svarade mot kriterierna. De befann sig i ett gränsland och hade tidigare fungerat som byggherrar med egen byggrörelse. Sålunda omfattar undersökningen de återstående 16 byggherrarna. Trots denna reducering har ett strikt krav på outsoursad organisation inte till fullo kunnat uppnås. Tre av landets största privata byggherrar och tre kommunala byggherrar har därtill intervjuats i syfte att undersöka skillnader i arbetsprocessen från projektidé till färdigställt projekt. De tre kommunala byggherrarna arbetade mycket olika vilket inte gjorde en enhetlig bild möjlig. Därför ingår de inte i undersökningen. Totalt omfattade intervjuformuläret 185 frågor indelade i olika sektioner enligt bilagt dokument 2. Den tid som avsattes för varje intervju var 2½ - 3 timmar, exklusive fältbesök. Varje intervju spelades in på band. Det visade sig i praktiken rätt svårt att styra respondenterna. Det handlade oftast om mycket engagerade och explicita personer som inte gav några korta svar eller inte ens svarade exakt på frågorna. Det innebär att praktiskt taget inte någon intervju kom att omfatta alla frågor. Flera frågor som främst avser storyline, markproduktivitet, produktutveckling och design visade sig dessutom i långa stycken vara irrelevanta med hänsyn till deras arbetssätt. För vissa frågor är sålunda bortfallet betydande. Det har ej heller varit ambitionen att uppnå någon i statistisk mening korrekt analys. Det har bedömts som mer intressant att kartlägga och förstå vilka typer av arbets- och förhållningssätt som går att finna på fältet i syfte att sprida sådan kunskap som i bästa fall kunna ligga till grund för en förändrad syn på bostadsbyggandet. I en rapport från 1999 har jag utfört en liknande undersökning av 15 små developers i huvudsakligen Texas och Kalifornien. De visade sig vara extremt kostnadseffektiva samt skapade en total miljö i varje projekt som omfattade 100-talet enheter eller mer. Förmodligen utan att veta om det arbetade dessa developers i en miljö som i nästa avsnitt benämns lokala kompetensblock. Strukturen i intervjufrågorna till föreliggande undersökning har till stor del utgått från denna undersökning. I samband med presentationen av materialet görs en jämförelse mellan hur dessa små developers och de svenska små byggherrarna arbetar. 13

14 2. Lokala Kompetensblock Liksom fallet med alla komplexa varor är konsumenten starkt beroende av skickliga entreprenörer. Dessa å sin sida är beredda att föra ut nya och förbättrade produkter på marknaden för att pröva konsumenternas reaktioner. Ett bostadsprojekt har potential att utformas till en komplex produkt som utöver bostaden innehåller yttre livsmiljö och service. Varje stycke mark har med andra ord unika förutsättningar och byggherrens skicklighet att se och utnyttja dessa är avgörande för resultatet. Utnyttjas markens unika förutsättningar blir varje projekt en prototyp med hög risknivå som följd. Produktutveckling inom bostadssektorn är sålunda förenat med högt risktagande som förutsätter byggherrar beredda att ta risker för innovativa idéer. Uppgiften att skapa sådana projekt är alltför omfattande för att byggherren skall kunna behärska alla steg i processen från idé till färdigställt projekt. Byggherren måste därför ha tillgång till lokala kompetensblock för att realisera innovativa idéer. Aktörerna i ett kompetensblock beskrivs i följande figur. Kompetensblock Konsument Innovatör Entreprenör Industrialist Offentlig sektor Venturekapitalist Exit Byggherren är entreprenören och motorn i kompetensblocket och använder olika sorts kompetens för genomförandet av sitt bostadsprojekt. Innovatören representerar kompetens som arbetar fram innovationer av olika slag och som byggherren får kännedom om och inkluderar i sitt projekt. Det rör sig om tekniska innovationer inom till exempel materialindustrin eller nya arbetsmetoder. Framförallt i det dagliga arbetet representeras innovatören av konsulter inom stadsplanekonst, design av byggnader och landskap. Dessa skapar användarnytta och ökar därmed det planerade projektets värde. Det är inte ovanligt att byggherrens och innovatörernas roller kan överlappa. Venturekapitalisten i kompetensblocket arbetar på den lokala markanden och går in i projekt med toppkreditiv. Denne har en stark blick för konsumentpreferenser och har som specialitet att analysera och finansiera innovativa projekt. Denne kan mycket väl vilja omarbeta projektet innan finansiering kan bli aktuell. Genom sin specialisering upptäcker venturekapitalisten olika risker och kan reducera riskpremium jämfört med traditionella finansiärer. Vanligtvis blir innovativa projekt alltför dyra att finansiera i traditionella låneinstitut varför venturekapitalisten kan vara en förutsättning för att nytänkande och produktutveckling skall nå marknaden och därmed fullfölja 14

15 kompetensblockets innovativa funktion. Venturekapitalisten förutsätter att lånet återbetalas senast när permanent finansiering erhållits. En exit måste därför finnas i form av traditionella finansiärer. Uppgiften för industrialisten (byggföretag, installatörer m fl) är att på byggherrens uppdrag utföra ett specifikt projekt. I uppgiften finns få risker och industrialisten skall inte ändra något utan är utförare. Projektet skall överensstämma med byggherrens beskrivning, vilket betyder att kompetensblocket utesluter vissa entreprenadformer. Istället skall byggföretaget utveckla kostnadseffektiv produktionsteknologi som underordnar sig produkt- och designkrav. Ett verk av lagar och förordningar förekommer inom byggandets område i Sverige som i alla andra länder men påtagligt omfattande i Sverige. Avsikten är att garantera att det kommer till stånd en överordnad struktur för markanvändning. Men när det är fastlagt att ett visst markstycke skall användas för till exempel bostäder uppkommer en synnerligen delikat gränsdragning mellan planmyndighetens och byggherrens ambitioner. Går planmyndigheten längre i detaljplanen än att ge restriktioner som är viktiga för att negativa externa effekter ej skall uppkomma, kan inte påräknas att i ett sådant system existerar byggherrar som med stort engagemang går in för nytänkande i projekten. En entreprenörsinriktad byggherre tänker sig inte att utföra andras idéer; det ligger i begreppets natur. I konstruktionen av ett kompetensblock förutsätts att den offentliga sektorn välkomnar entreprenörer, styr via riktlinjer och i dialog med dessa försöker hjälpa till att utveckla projektet snarare än att styra. I ett kompetensblock förutsätts att konsumenten är en kompetent konsument. Skälet är att bostadsprojekten i längden inte kommer att utvecklas längre än dit konsumentens kompetens sträcker sig. Konsumenter kan dock inte ha någon betydande kompetens att bidra med vid utveckling av nya innovativa projekt. De kan inte besvara frågan hur ett fält skall bebyggas för att uppnå högsta tänkbara konsumentvärde (highest and best use). De kan endast utöva sin kompetens när projekten står klara genom att säga ja eller nej. Det förutsätter i sin tur att det finns projekt av olika koncept att välja mellan. Om ej, kan konsumenten inte tränas till att bli en kompetent konsument och utvecklingen av nya projekt stagnerar. I planeringsstadiet behövs därför en ställföreträdande (hybrid) konsument till slutkonsumenten. Om denne representeras av den offentliga sektorn rör det sig om en agent som inte har någon nämnvärd marknadskunskap och än värre inte tar något ansvar för projektets möjliga framgång. Snarare kommer innehåll och design att styras av inomdisciplinära synsätt. Den ende som har tydliga motiv och krav att lyckas med projektet är byggherren. Mot denna bakgrund företräder byggherren konsumenten vilket genererar den snabbaste produktutvecklingen (Psilander 2003). Är konkurrensen på marknaden stark är det lätt att göra fel men svårt att göra rätt och byggherren får själv betala för marknadsmisstag. För att uppnå effektivitet i kompetensblocket förutsätts sålunda att det inte föreligger andra hinder än egna kunskaper för att gå in i som byggherre. Är så fallet öppnas möjligheter för aktörer som främst är idébärare och har förmåga att driva idéen till en fysisk produkt. I kompetensblocket är byggherren idébärare och har förmåga att genomföra idéer. Finns alla aktörer i kompetensblocket erfordras endast ett mindre 15

16 kapital för att göra entré som byggherre och några större kapitalförluster uppstår ej vid utträde. En helt ny typ av byggherrar kan därmed göra entré och vitalisera bostadssektorn. Outsoursade byggherrar har den typ av organisation som kan utnyttja potentialen i ett komplett kompetensblock. Konstruktionen av kompetensblocket låg till grund för undersökningen av små outsoursade developers i USA (Psilander1999) och kommer att användas i analysen av små byggherrar i föreliggande undersökning. I nästa kapitel 3 redovisas resultatet av undersökningen. I kapitel 4 jämförs små och stora byggherrar för att belysa vilka för- och nackdelar respektive aktörer möter. I kapitel 5 relateras resultaten i kapitel 3 mot kompetensblocket. Eftersom ansatsen för studien är att lokala kompetensblock möjliggör outsoursad organisation och därmed utgör första förutsättningen för existensen av innovativa byggherrar undersöks huruvida sådana kompetensblock förekommer eller ej. Denna diskussion läggs sedan till grund för rekommendationer som redovisas i kapitel 6. 16

17 3. Reslutat I detta kapitel redovisas resultaten av undersökningen. Kapitlet följer i huvudsak uppläggningen av intervjuformuläret enligt bilaga Intervjuade byggherrar Av 32 listade och förmodade mindre byggherrar återstod efter gallring enligt tidigare angivna kriterier 16 byggherrar med outsoursad organisation. Dessa ingår i denna rapport. I de här företagen finns en reell byggherre knuten till en person något som inte kan upprätthållas i större organisationer. Deras bakgrund och verksamhetsområde redovisas nedan. Utbildning: Arkitekt Gymnasieing. Annan Självlärd Antal De här byggherrarna har ambitionen att relativt väl bemästra hela kunskapsfältet från idé, planering, projektering, förberedelser av genomförande och genomförande. De uppträder som starka ledare i projekten. Det kunde möjligen förväntas att civilingenjörer med bygg- och fastighetsinriktning skulle vara överrepresenterade men förhållandet är att ingen av dessa byggherrar har sådan bakgrund. Några med gymnasieingenjörsutbildning inom maskin och byggnad förekommer. Endast arkitekten har högre utbildning med anknytning till byggnadssektorn. De nio byggherrarna utan formell utbildning dominerar bland de 16 intervjuade byggherrarna. Bland dessa kommer heller inte alla från byggsektorn utan endast fem. Därmed har fyra ingen formell utbildning och ej eller erfarenheter från byggsektorn innan de blev byggherrar. Eftersom dessa byggherrar i effektivitetshänseende är klart i klass med övriga antyder detta förhållande att vare sig utbildning eller erfarenhet från byggsektorn är nödvändig för att kunna utvecklas till en skicklig byggherre. Det är andra egenskaper av betydelse som räknas, vilket skall diskuteras senare. Som tidigare framhållits kommer resultaten att relateras till erfarenheterna från undersökningen 1999 av 15 små developers i USA. Sålunda kan beträffande bakgrunden konstateras att en liknande brokig skara också återfinns i USAundersökningen. Flertalet hade förvisso utbildning från något college eller universitet men ingen med examen inom byggandssektorn. Mer oväntade utbildningar förekom desto oftare. Exempelvis hade en av de mer framgångsrika sin utbildning i klassiska språk och konsthistoria. Flera hade gått vidare med en Master inom Real Estate Development som kan sägas vara en utbildning destinerad för blivande developers/byggherrar. Det var å andra sidan få som kommit in på banan som byggherre genom enbart erfarenheter i USA medan 9 av 16 hade gått denna väg i denna undersökning. Liksom i USA-undersökningen har de svenska byggherrarna en vanligtvis mycket liten organisation enligt följande. Antal anställda Antal byggherrar

18 Redovisningen avser anställda som direkt arbetar med planering och genomförande av bostadsprojekt, exklusive administrativ personal och kollektivanställda. Av uppställningen framgår att 11 byggherrar inte har några anställda men i tre fall förekommer två personer som delar på byggherreskapet (bröder samt far och son). De fem som har anställda avser i första hand byggledning och andra arbetsuppgifter med anknytning till genomförandet. Flera av dem har administrativ personal anställd samt kollektivanställda för underhåll men som också kan arbeta med nybyggnadsprojekt. De flesta har startat sin verksamhet efter bygg- och fastighetskrisen 1991/92, vilket följande uppställning visar. Företagsstart Före 1992 Efter 1992 Antal byggherrar 6 10 De sex som har startat före 1992 har ursprungligen också haft rätt stor byggrörelse och var inte lika utpräglade byggherrar som nu är fallet. Bland dem som startat efter 1992 är samstämmigheten stor att om krisen inte kommit hade de knappast haft en chans att komma in på denna marknad. Den fleråriga stiltje som följde på krisen gjorde det möjligt för dem att till en del få gehör bland kommuner och marknadsaktörer. Förändringen av den statliga bostadspolitiken i mitten av talet anses också ha öppnat vägen för mindre aktörer även om statens insatser fortfarande anses främst gynna stora aktörer. De som startade före 1992 har fortfarande viss byggkapacitet kvar och är överlag äldre personer. Intrycket är också att de har litet mindre fokus på idé- och planeringsstadierna än övriga. Cirka hälften av amerikanska developers hade också påbörjat sin bana efter fastighetskrisen i USA som infann sig några år tidigare än i Sverige. Det vakuum som uppstod utnyttjades av mindre aktörer. Mark erbjöds till låga priser av banker som vid tillfället hade avsevärda portföljer från konkursdrabbade större företag. Den egentliga starten för små moderna developers kom dock efter inspiration från det stilbildande projektet Sea Side som påbörjades Små developers som följt efter i fotspåren och även gått vidare lägger ned stor kraft på vilken upplevelse- och konsumentnytta projekten förmedlar. Liksom en mobiltelefon skall ett bostadsprojekt vara vackert för ögat och det behövs ständigt nya modeller för att hålla uppe konsumentens intresse. De svenska byggherrarnas geografiska verksamhetsområde är huvudsakligen lokalt. Geografiskt knuten Lokalt Regionalt Nationellt Antal byggherrar En development om ca 300 hus av varierande storlek slag och alla med individuell design och byggda i trä. Det stora värdet ligger i tankarna bakom detaljplanen som bröt mot konventionell planering och medger både avskildhet för boende och överallt utlagd gemensam mark med ett genomtänkt innehåll för såväl aktiv fritid som flanerande. Markägaren R. Davies var förvånad över att det för relativt enkla visningshus i denna småstad betalades lika mycket som för fristående strandvillor. 18

19 De tre byggherrar som redovisas på regional och nationell nivå arbetar huvudsakligen på lokal nivå men har också projekt bortom denna geografiska hemvist. Den starkt nätverksbetonade distribuerade organisationen med ingen eller få anställda förutsätter stark lokal förankring enligt deras utsago. De är övertygade om att deras styrka skulle gå förlorad om de skulle släppa den lokala förankring som ett effektivt nätverk möjliggör. Lokal förankring överensstämmer väl med den amerikanska undersökningen. De har starkt begränsat sin aktionsradie av det skälet att kunskapen om inhyrda specialister och byggnadsföretag blir alltför svag och att det blir alltför svårt att förstå konsumenters smak och tycke över ett större område. Därtill blir det svårt att dagligen övervaka projektets genomförande om distansen är längre än ca en timmes resväg. 3.2 Produktionsaspekter Produktionen Under de senaste åren har få stora bostadsprojekt genomförts. I dagsläget är det inte ovanligt att även stora byggherrar håller projektstorlekar på 50 enheter eller mindre. I den mån stora projekt förekommer är de oftast etappindelade i relativt små enheter, vilket i princip ökar möjligheterna för mindre aktörer att göra entré. De små byggherrar som ingår i denna undersökning genomför sällan projekt med mer än 50 enheter per år vilket visas nedan. Projektstorlek >50 Antal byggherrar En byggherre hade ingen produktion år 2003 när undersökningen genomfördes. I övrigt framgår att tyngdpunkten ligger mellan 31 till 50 enheter per år. Med den organisation och det ledningssätt de har är det en allmän uppfattning att projektstorlekar över enheter per år resulterar i negativa skaleffekter, dvs produktionskostnaderna tilltar på marginalen med ökad projektstorlek. Flera menar att om de kan välja föredrar de projekt i storleksordningen 30 till maximalt 40 enheter per år. Gränsen går där för vad en ambitiös byggherre klarar och de anser att en enda ledare är nyckeln till att kunna genomföra projekt till låga kostnader och utan byggfel. De amerikanska motsvarigheterna producerar inte så små projekt som här är fallet. På frågan vilken minsta projektstorlek de kunde tänka sig hade de i regel inget svar. Framförallt bestämdes projektstorleken av vilka så kallade amenities (bosaker) som kunde tillföras och vad som kunde skapas av detta tillsammans med givna egenskaper i och omkring projektområdet. Ambitionen var alltid att skapa en development med en totalmiljö och ju fler bostadsenheter desto större var chanserna att skapa denna totalmiljö. Projekt större än 100 enheter var önskvärda men det förekom också mindre projekt, så kallade in-fill-projekt. Här märks alltså en principiell skillnad i synsätt. Svenska byggherrar är intresserade av att bygga billigt med hög kvalitet. Detta är självklart för de amerikanska, men därtill är projektets innehåll av central betydelse och då erfordras större projekt. 19

20 Beträffande produktionskostnader redovisas dessa i nedanstående spann om tal kr. Kostnaderna avser kr/m 2 BRA uppvärmd area ovan jord, exklusive statliga bidrag > Den övre raden i tabellen avser spann av produktionskostnader medan den nedre raden avser antal byggherrar som producerar i respektive spann. De som bygger i segmentet maximalt kr/m 2 bygger alla i trä och segmentet kr/m 2 innehåller en blandning av trä och tunga element. De som ligger i det övre segmentet bygger i tunga element och ofta i centrala stadslägen. Projekten är lokaliserade antingen i storstad, regionstad eller mindre stad i närheten av större stad. Här redovisade produktionskostnader är inte unika 2. Byggkostnadsdelegationen visar på Boverkets hemsida ett antal exempel med början på kr/m 2 BRA. Små developers i USA har ungefär samma typ av organisation och ledning som i Sverige. Produktionskostnaderna ligger i den vänstra delen av skalan 3. De producerar vanligtvis i trä. Materialet används ofta även i flerbostadshus och i kommersiella lokaler som kan förekomma inom projektområdet. Den yttre miljön finansieras samfällt och en gemensam förening förvaltar parker, småvägar, klubbhus, pooler, minigolf och ibland mycket mera. Kostnaderna för detta kan ligga i storleksordningen $ per månad 4 Dessa små developers har inte några problem att konkurrera med stora developers. De anser sig producera mer kostnadseffektivt men totalkostnaden kan ibland bli högre beroende av ambitionerna med totalmiljön. Att amerikanska developers trots stora projekt kan vara lika kostnadseffektiva som de bästa svenska byggherrarna beror på att stora projekt delas in i etapper men också att frågor som finansiering, markanskaffning och planfrågor över lag är avsevärt enklare vilket ger mer tid för projekten. På frågan om de svenska byggherrarna hade för avsikt att hyra ut och egenförvalta produktionen uppgavs följande. 2 Författaren har mött många invändningar mot att projekt redovisas i den vänstra delen av tabellen. De anses inte trovärdiga. Dock bör konstateras att om byggherrarna är lika förslagna som vad som är vanligt i branschen har de ingen anledning att redovisa för låga kostnader. I ett länsstyrelsebeslut konstateras att produktionskostnaden i detta projekt ligger väsentligt under genomsnittliga kostnader för projekt såväl i storstadsområden som i riket i övrigt. Med hänsyn till redovisade byggkostnader beviljas i detta ärende investeringsbidrag med. Inte heller gentemot hyresgästföreningen är det någon ekonomisk fördel att redovisa lägre kostnader än verkliga. Det finns således inte några bärande skäl att speciellt misstro redovisningen av låga produktionskostnader i tabellen ovan. 3 Det föreligger givetvis stora svårigheter att få fram exakta uppgifter. Därtill skiftar förhållandena i ett så stort land. För Chicagoområdet år 2003 ligger byggkostnaderna på cirka $ vid en kronkurs om 10 kr. Till detta kommer mark och försörjning. Uppgiften har lämnats vid intervjuer av developers. Genomsnittskostnaden för småhus i Kalifornien ligger i storleksordningen $2 000/m 2 år Priserna är hämtade från Chicago år Har ingår klubbhus med ett tiotal mindre specialgjorda rum för hantverk, kortspel etc. Inom- och utomhuspool, gym, stor sällskapsavdelning för filmvisning, dans, fester m m, två mindre konstgjorda sjöar, tennisbana, lusthus, promenad och motionsspår, golfbana inom området som även icke boende hade tillgång till. 20