Kommersiella fastighetsinvesteringsbeslut

Transkript

1 I NTERNATIONELLA H ANDELSHÖGSKOLAN HÖGSKOLAN I JÖNKÖPING Kommersiella fastighetsinvesteringsbeslut Påverkande faktorer ur ett investerarperspektiv Magisteruppsats inom Företagsekonomi Författare: Sarah Henningsson Jim Börefelt Handledare: Examinator: Urban Österlund Andreas Stephan Jönköping Maj 2012

2 Förord Detta examensarbete genomfördes för Civilekonomprogrammet på Jönköpings Internationella Handelshögskola. Arbetet omfattar 30 högskolepoäng och är det sista momentet innan avslutad utbildning. Vi skulle vilja uttrycka vår tacksamhet till alla de människor som har gjort detta examensarbete möjligt att genomföra. Först och främst vill vi tacka vår handledare Urban Österlund som har uppmuntrat oss och gett viktigt återkoppling under hela vår studie. Vi skulle också vilja ge ett speciellt tack till de företag och personer som har ställt upp på intervjuer och gjort denna studie möjlig. Sist men inte minst vill vi tacka våra studiekamrater på Internationella Handelshögskolan för deras positiva uppmuntran och konstruktiva feedback under seminarierna. Jim Börefelt Sarah Henningsson Jönköpings Internationella Handelshögskola, Maj

3 Sammanfattning Examensarbete i företagsekonomi, Internationella handelshögskolan i Jönköping, Magisteruppsats 30 hp, VT Författare: Sarah Henningsson & Jim Börefelt Handledare: Urban Österlund Titel: Kommersiella fastighetsinvesteringsbeslut Påverkande faktorer ur ett investerarperspektiv Bakgrund och problem: När en investerare ska förvärva en fastighet är det många faktorer som påverkar innan det leder fram till ett beslut och det behövs både ekonomisk och teknisk information som underlag. I denna studie har vi fokuserat på investeraren och de faktorer och frågeställningar som kan uppkomma och påverka ett fastighetsinvesterarbeslut. Det har sedan ställts i relation till hur andra parter i processen bedömer och påverkar fastighetsinvesterarbeslutet. De parter som vi valt att granska är investerare, bank, mäklare och värderare. Syfte: Syftet med studien är att beskriva och förklara vilka faktorer som påverkar kommersiella fastighetsinvesteringsbeslut för investerare, kreditbedömning genomförd av bank samt värdering utförd av mäklare och värderare. Avgränsningar: Vi har valt att avgränsa studien till kommersiella fastigheter vilket innefattar bostads-, butiks- och kontorsfastigheter samt industrifastigheter och kombinationer av dessa. Jordbruksfastigheter och skogsbruksfastigheter undersöks inte. Vi har även valt att avgränsa studien till Jönköpings län. Metod: Studien har ett kvalitativt angreppssätt och primär data har samlats in genom personliga intervjuer. Resultat och slutsatser: För att skapa värde och lönsamhet måste idag en investerare leta efter möjligheter att förbättra och utveckla fastigheter för att öka värdet och avkastningen. Det är också viktigt att läget är bra för att en fastighet ska få en positiv värdeutveckling. Vidare analyseras alltid en fastighets skick och standard. Vid värdering av en kommersiell fastighet är kassaflödesmetoden den främsta och mest användbara metoden. Förutom kalkyler på kassaflöde så har denna studie visat att investerarens intuition och magkänsla har stor betydelse för den slutgiltiga bedömningen för ett kommersiellt fastighetsinvesterarbeslut. Detta gäller även vid värdering utförd av mäklare och värderare. Dock så är banken mer restriktiv vid de värderingar som görs vid en kreditbedömning. Förslag till vidare studier: Idag väljer många företag och investerare att sälja sina fastigheter i paketerad form. Paketerad form innebär att istället för att sälja fastigheten som ett fristående objekt placeras det i ett bolag som sedan säljs. På detta sätt registreras inte affären som en fastighetsaffär utan som en bolagsaffär. Vidare studier skulle kunna beröra de positiva och negativa effekter detta medför. Ytterligare ett ämne som skulle kunna studeras närmare är bruksvärdesprincipen och hyressättningen i Sverige. Vår studie visar också på en urbaniseringstrend i Sverige, det är ett ämne som också skulle kunna studeras. Nyckelord: Fastighetsinvestering, kommersiella fastigheter, värdering och fastighetsförädling. 2

4 Abstract A master thesis in business administration 30 hp, Jönköping International Business School, Spring semester Authors: Sarah Henningsson & Jim Börefelt Supervisor: Urban Österlund Title: Commercial real estate investment Factors from an investor perspective Background and problem: In this study, we focused on the real estate investor and the factors and issues that may arise and affect real estate investment decisions. It has been put in relation to the other parties in the process of assessing and affecting real estate investment decision. The parties that we studied are real estate investors, banks, brokers and appraisers. Purpose: This study aims to describe and explain the factors that affect commercial real estate investments for investors, credit assessment conducted by the bank and valuation made by the broker and appraiser. Delimitations: We have chosen to limit the study to commercial real estates including residential, retail and office properties, industrial properties and combinations thereof. Agriculture buildings and forestry plots are not examined. We have also chosen to limit the study to the county of Jönköping. Method: The study has a qualitative approach and primary data were collected through personal interviews. Results and conclusions: To create value and profitability, the investors in our study look for opportunities to improve and develop properties in order to increase the value and return. It is also important that the location of the property is right to have a positive growth development. Then the property's condition and standard are important. The most important method when valuating a commercial real estate is the cash flow method. In addition to calculations of the property s cash flow, this study has shown that the investor's intuition and gut feeling is of great importance for the final assessment in a commercial real estate decision. This also applies for the valuation made by the broker and appraiser. The bank on the other hand is more restrictive in their valuations. Propositions for further research: Today, a lot companies and investors select to sell their properties in packaged form. Packaged form means that instead of selling the property as a detached object it is placed in an affiliated company and then sold. By doing this way it will not be recorded as a real estate transaction but instead as a corporate transaction. Studies could relate to the positive and negative effects that this entails. Another topic that could be studied more closely is the system of rent setting of apartments in Sweden. Our study also shows a trend toward urbanization in Sweden, this is a subject that would be interesting to study further. Keywords: Real estate investments, commercial real estate, valuation and real estate development. 3

5 Innehåll 1 Inledning Introduktion Fastighetsmarknadens historia Problembakgrund Problemdiskussion Problemformulering Syfte Avgränsningar Metod Kvalitativ metod Induktiv ansats Urval för intervjuer Val av respondenter Intervjuernas utformning Intervjuernas genomförande Sammanställning av intervjuresultat Validitet och reliabilitet Teori Fastighetsmarknad Värde Marknadsanalys Ekonomisk tillväxt Inflation Ränta Konjunktur Prispåverkande faktorer Utbud och efterfrågan Läge Bruksvärdesystemet Övriga prispåverkande faktorer Uthyrningsgrad Skick på byggnad Bygglov och nyproduktion Tidsaspekt Värderingsmetoder Ortsprismetoden

6 3.6.2 Kassaflödesmetoden Produktionskostnadsmetoden Direktavkastning Kreditbedömning Paketering av fastigheter Kommersiella fastigheter som investering Empiri Intervjuer Mr. X, Fastighetsbolag A, Jönköping Claes Börefelt, Börefelt förvaltning AB, Jönköping Ingemar Åman, Swedbank, Jönköping Anders Lagerqvist, Fastighetsbyrån, Jönköping Bo Gustavsson, Fastighetsbyrån, Jönköping Per Skrealid, NAI Svefa, Jönköping Analys Analys av fastighetsmarknaden De prispåverkande faktorerna Värderingsmetoder i praktiken Kreditbedömningen Paketering av fastigheter Kommersiella fastigheter som investering Slutsats Diskussion Förslag till fortsatta studier Referenser Bilagor Bilaga Intervjuguide investerare Bilaga Intervjuguide bank Bilaga - Intervjuguide fastighetsmäklare Bilaga - Intervjuguide värderare

7 1 Inledning 1.1 Introduktion Denna studie inleds med allmän information om hur fastighetsmarknaden och investeringar i fastigheter fungerar. Därefter går vi in på historia och bakgrund. Det kommer att leda fram till studiens problemdiskussion för att sedan vidareutvecklas i en problemfrågeställning. Problemfrågeställningen kommer att förklaras i förenklad form i studiens syfte. Vidare klargör vi vilka avgränsningar vi har gjort. Avsikterna med att värdera en fastighet kan vara många. Exempelvis kan en värdering ligga till grund vid köp, försäljning, eller vid belåning av en fastighet. När det gäller en fastighets värde är det främst marknadsvärdet som efterfrågas. Marknadsvärdet är det värde som fastigheten med störst sannolikhet skulle värderas till vid försäljning på en öppen och fri fastighetsmarknad (Mäklarsamfundet och Lantmäteriverket [LMV], 2008). Ur en investerares perspektiv, ett av de perspektiv som vi kommer att utgå ifrån räcker i många fall inte informationen om marknadsvärdet. Investeringar i fastigheter kräver en mer utförlig analys, vid en värdering krävs en stor mängd information som underlag vilken är av avgörande betydelse för värderingen (LMV, 2008). Vilken denna information är och vilka faktorer som spelar in är det som vi i denna studie har valt att fokusera på. Enligt Hyresfastighetsfonden (2012) är ett skäl till att investera i fastigheter målsättningen att hitta en investering med en långsiktigt god avkastning. Det går att jämföra med investeringar i aktier på börsen men med skillnaden att den inte enbart följer börsens utveckling. Investeringar i fastigheter innebär oftast en låg risk. För majoriteten av hyresgäster är deras bostad eller arbetsplats en trygghet. Därför prioriteras betalning av hyra för att inte mista rätten till bostaden eller lokalen (Hyresfastighetsfonden, 2012). Hur en investerare väljer att värdera en fastighet innan ett köp skiljer sig ofta mycket beroende på vilken typ av fastighet som ska förvärvas och av vilka kunskaper investeraren har sedan tidigare. Beslut som rör ett fastighetsköp påverkar ofta betalningsströmmarna under en lång tid. De metoder och modeller som används för att skaffa beslutsunderlag är därför av stor betydelse när det gäller att avgöra om en viss investering är lönsam eller vilket av flera alternativ som ska väljas. Andra faktorer som är viktiga är bedömningen av en investerings likviditetseffekter och belysandet av osäkerheten kring en investering (Persson, 2011). Investeringar i fastigheter innebär en stor kostnad för en investerare eller ett företag och därför är det av intresse att undersöka vilka beslutsunderlag som ligger till grund vid ett förvärv av en fastighet. 1

8 1.2 Fastighetsmarknadens historia Under 1970-talet bedrevs en expansiv finanspolitik av regeringen. Regeringens målsättning med den typen av finanspolitik var att hålla sysselsättningen på en fortsatt hög nivå. Det ledde dock till att den expansiva finanspolitiken bedrevs på bekostnad av värdet på den svenska kronan. I början av 1980-talet växte normpolitiken fram, normpolitiken innebar att om alla förväntade sig att framtida devalveringar var uteslutna så skulle parterna på arbetsmarknaden vara restriktiva i utformandet av sina lönebud. Den allmänna förväntan om en fast växelkurs skulle då bli självuppfyllande (Persson & Skult, 2005). Under 1980-talet introducerades kassaflödesmodellen för värderare och investerare, vilken gav nya möjligheter för fastighetsvärderingen. Modellen innebär att en fastighets in- och utbetalningar beräknas för att få fram fastighetens lönsamhet. Kassaflödesmodellen uppskattades av värderare och investerare som ett användbart värderingsinstrument under en tidsperiod med kraftiga värdeökningar (Lind & Lundström, 2009). Den kommersiella fastighetsmarknaden har sedan inledningen av 1980-talet haft en imponerande utveckling. Detta årtionde präglades av stadiga prisuppgångar för fastigheter, mycket beroende på att den svenska marknaden öppnades upp för det globala finanssystemet (Eriksson, 1997). Under 1980-talets slut och i början av talet började det bli svårt för den svenska regeringen att devalvera värdet på den svenska kronan. (Persson & Skult, 2005). Orsakerna var bland andra en generös löneutveckling samtidigt som produktivitetsutvecklingen var sämre, exportindustrin förlorade marknadsandelar vilket ledde till ett växande statligt budgetunderskott (Jakobsson, 1997). Inledningen på 1990-talet handlade om kraftiga nedgångar under den så kallade fastighetskrisen (Lind & Lundström, 2009). Fastighetskrisen tog fart då finansbolag började ställa in betalningar på grund av förluster på fastighetslån som fick till följd att staten var tvungen att hjälpa bankerna genom stödlån (Jaffe, 1994). Den ekonomiska krisen bröt ut ordentligt under åren 1991 och 1992, då internationella spekulationsattacker riktades mot flera länder. Den fasta växelkursen försvarades och riksbanken tvingades höja styrräntan till höga nivåer. Under hösten 1992 övergav dock Sverige den fasta växelkursen och tillät värdet på kronan att falla. Det ledde till att räntan återigen kunde sänkas, dock hade många fastighetsägare redan blivit tvingade att sälja sina fastigheter då de inte klarade av att betala räntekostnaderna. Sedan dess har Sverige haft en rörlig växelkurs. Under samma tidsperiod blev riksbanken en självständig institution, deras främsta uppdrag är att hålla inflationen stabil runt två procent med hjälp av deras styrmedel reporäntan (Persson & Skult, 2005). Under 2000-talet har riksbankens reporänta varit stabil under 5 % (Riksbank, 2012). Det har bidragit till gynnsamma förhållanden för låneinstituten som kunnat låna ut till relativt låga räntor. Detta har varit en bidragande orsak till den starka utvecklingen på fastighetsmarknaden under denna period. Räntekostnaderna är dock inte obetydliga därför måste varje investering värderas och jämföras med andra investeringar (Lind & Lundström, 2009). 2

9 Vid en fastighetsförsäljning är det idag vanligt förekommande att fastigheten placerats i ett dotterbolag till det säljande bolaget. Fastigheten är då den enda tillgången i dotterbolaget. Vid försäljning av fastigheten är det aktierna i dotterbolaget som förvärvas. Det görs på grund av de skattemässiga fördelar som det medför. Denna typ av försäljning har varit möjligt sen inkomstskattelagen ändrades år I praktiken har de inneburit att aktiebolag kan sälja en fastighet till ett dotterbolag utan att betala reavinstskatt. För säljaren innebär det att värdeökningen på fastigheten sker utan några inkomstskatteeffekter (Riksdagen, 2012). På grund av att allt fler fastigheter säljs genom bolag så har tillgängligheten av information om tidigare försäljningar för kommersiella fastigheter blivit begränsat då bolagsöverlåtelser inte registreras i offentliga register (Lodin, 2007). Enligt Boverkets årliga bostadsmarknadsrapporter framgår att andelen kommuner med brist på bostäder ökade dramatiskt under hela 1990-talet fram till idag. Idag bor cirka 60 procent av befolkningen i kommuner med brist på bostäder. Detta beror till stor del på att befolkningsutvecklingen och bostadsbyggande ligger i obalans med utbud och efterfrågan, vilket leder till ökad bostadsbrist på många orter, främst i universitets- och högskolestäder (Boverket, 2011). Ytterligare faktorer som skapat en bristsituation på bostadsmarknaden är den ökande befolkningstillväxten, en svag produktivitetsutveckling inom byggsektorn och ett system för hyressättning som hämmat hyrestillväxten. För den som vill investera i hyresbostäder finns därför en stor och attraktiv marknad. Bostadsbristen i tillväxtregionerna, vilket främst är storstäder och universitets- och högskolestäder kommer sannolikt att bestå på grund av det begränsade tillskottet på nya bostäder (Regeringen, 2002). Stabila och något stigande bostadshyror kommer med stor säkerhet att bestå, detta på grund utav bruksvärdesystemet 1. Det är kostnadsutvecklingen i de kommunala bostadsbolagen i varje ort som ligger till grund vid förändring av hyresnivåerna, de omregleras årsvis i förhandlingar mellan allmännyttan på respektive ort och den lokala hyresgästföreningen. Allmännyttans reglering innebär att hyrorna sätts i relation till underliggande kostnader. Kostnadsutvecklingen för hyrorna påverkas av ökade kostnader i förvaltningen av fastigheten, det vill säga till exempel ökade el eller energikostnader. Vilket har bidragit till en stabil och successivt stigande hyresutveckling för hyresfastigheter (Hyresfastighetsfonden, 2012). Att hyresjusteringen på hyresbostäder är kostnadsbaserad i kombination med den rådande bristsituationen medför att investeringar har en förhållandevis låg risk och en god långsiktig avkastning. Det beror på att om driftskostnaderna eller räntorna stiger, erhåller fastighetsägaren kompensation av de kostnaderna i form av hyreshöjningar (Hyresfastighetsfonden, 2012). 11 Se kapitel Bruksvärdesystemet 3

10 Källa: SCB De senaste årtiondens stora inflyttning till storstäderna och bristen på nybyggnationer har inneburit ökad efterfrågan på bostäder. Det har lett till att priserna stigit och dess direktavkastning på direkt ägda fastigheter förändrats till det sämre för nya investerare. Det har inneburit att priserna på fastigheter har stigit till väldigt höga nivåer och lett till att direktavkastningen sjunkit markant (Hyresfastighetsfonden, 2012). Direktavkastning avser hyresintäkter minus driftskostnader före finansiella kostnader dividerat med priset (Wallin, 2005). Diagrammet nedan visar prisutvecklingen på hyreshus och den allmänna prisutvecklingen beräknat i konsumentprisindex (KPI). KPI används flitigt som mått för prisutveckling och inflationsmått, det avser att visa hur konsumentpriserna i genomsnitt utvecklas för den privata konsumtionen (Statistiska centralbyrån, 2012). Källa: SCB 4

11 1.3 Problembakgrund Svårigheter vid en värdering kan ses från flera olika perspektiv. Problem som i första hand kan uppstå för fastighetsägaren beror på att tillgångar i ett företag ständigt måste värderas på grund av de krav som ställs inom redovisningen (Svenskt Fastighetsindex, 2012). Det är också ett problem för en potentiell köpare av en fastighet och för den som då förser köparen med resurser, t.ex. banken som beviljar lån. För banken är det viktigt att uppskatta ett värde som stämmer överens med verkligt värde då fastigheten står som säkerhet för lånet. Värderingen banken gör är också viktigt för investeraren då det dels ligger som bas för den ränta och amortering lånet kommer att ge. Det är även ett problem för fastighetsvärderaren som förväntas sätta ett verkligt värde på fastigheten (Persson, 2011). Den huvudsakliga delen av det kommersiella fastighetsbeståndet, flerbostadshus, kontors-, butiks-, och industrifastigheter ägs av juridiska personer i form av bolag eller genom institutioner. Därmed har också värderingar som underlag för olika former av tillgångsredovisning fått ökad betydelse (Persson, 2011). I denna studie har vi fokuserat på investeraren och de faktorer och frågeställningar som kan uppkomma och påverka ett fastighetsinvesterarbeslut. Det har sedan ställts i relation till hur andra parter i processen bedömer och påverkar fastighetsinvesterarbeslutet. De parter som vi valt att granska är investerare, som kan agera köpare och säljare på fastighetsmarknaden samt banken, mäklare och värderare.!"#$%&'(#)*+,'+-.%/!"#$%&$'('$) /+.0('$) -(".) *+',$'('$) 123('$) 4+05('$) Figur nr 1. Parter på fastighetsmarknaden 5

12 1.4 Problemdiskussion När en investerare ska förvärva en fastighet är det många faktorer som påverkar innan det leder fram till ett beslut och det behövs både ekonomisk och teknisk information som underlag. Eftersom företag och investerare har olika uppfattningar om läge, skick, standard och avkastningskrav ansåg vi det vara intressant att gå djupare in i och förstå processen som leder fram till ett förvärv av en kommersiell fastighet. Det kan även vara betydelsefullt att se det utifrån perspektivet av ett oberoende värderingsföretag då en sådan värdering kan anses gälla generellt för samtliga parter i beslutsprocessen. Investerare har generellt sett ett större antal investeringsmöjligheter än vad de har möjlighet att genomföra och måste således fatta ett beslut om vilken investering som är mest intressant utifrån investerarens förutsättningar (Greer & Kolbe, 2003). Fastighetsinvesteringsanalyser, marknadsanalyser, beräkning av fastigheters avkastning, kassaflöden och markvärden är bara några av de faktorer som måste analyseras inför en värdering vid en fastighetsinvestering. Vanliga metoder som används vid värdering av en fastighet är ortsprismetoden, kassaflödesmetoden och produktionskostnadsmetoden (Statistiska centralbyrån, 2004). Då denna studie har en företagsekonomisk vinkling ligger fokus på hur kommersiella fastigheter med bostäder, kontor, distribution och butiker värderas. 1.5 Problemformulering Hur går investerarna i vår studie tillväga för att skapa värde vid förvaltning av kommersiella fastigheter och hur bedömer de vilka kommersiella fastighetsinvesterarbeslut som är lönsamma? Vilka relationer har bank, mäklare och värderare till investerare i kommersiella fastigheter och vilka faktorer påverkar dem vid bedömningen av en kommersiell fastighetsinvestering? 1.6 Syfte Syftet med studien är att beskriva och förklara vilka faktorer som påverkar kommersiella fastighetsinvesteringsbeslut för investerare, kreditbedömning genomförd av bank samt värdering utförd av mäklare och värderare. 6

13 1.7 Avgränsningar Vi har valt att avgränsa studien till kommersiella fastigheter vilket innefattar bostads-, butiks- och kontorsfastigheter samt industrifastigheter och kombinationer av dessa. Jordbruksfastigheter och skogsbruksfastigheter undersöks inte. Vi har avgränsat oss till fastigheter med taxerings kod 320 samt 321. Taxerings kod 320 innebär en hyreshusenhet med i huvudsak bostäder, 321 innefattar bostäder och lokaler där lokalytan är mindre än 75 % av den totala ytan (Statistiska centralbyrån, 2012). Vi har även lagt visst fokus på industribyggnader som är upprättade för industriell verksamhet och som inte utgör kraftverksbyggnad (FTL, 1979:1152). Dessa avgränsningar har vi gjort för att kunna fokusera studien snarare än att få en generell förståelse av värderingsarbetet. Då vi valt att fokusera på dessa typer av fastigheter har vi fått möjlighet till att djupare studera ämnet vilket har lett fram till mer precisa resultat och slutsatser. Vår avgränsning är explicit där vi klart uttalar vad vi har valt att fokusera på och vad vi valt att inte studera närmare (Jacobsen, 2007). Vi har valt att avgränsa marknaden till Jönköpings län. Vi väljer att göra denna avgränsning då vi har bra kontakter inom fastighetsmarknaden i länet och har därför möjlighet att utföra djupare och mer ingående intervjuer. De fastighetsinvesterare vi har valt uppfyller de krav som vår studie är riktad mot, det vill säga är privatägd, investerar i kommersiella hyresfastigheter och ligger nära till hands för samarbete och intervju. 7

14 2 Metod I följande kapitel redogör vi vår arbetsgång och vilka metoder vi valt att använda för att samla information och hur vi behandlat det insamlade materialet. Syftet är att beskriva studiens genomförande för att ge läsaren möjlighet att skapa en uppfattning om studiens trovärdighet. 2.1 Kvalitativ metod Vi har använt oss av en kvalitativ metod vilken bygger på öppna intervjuer och observationer. Motsatsen till kvalitativ metod är kvantitativ metod vilken främst grundar sig i enkätundersökningar och statistiska analyser (Jacobsen, 2007). Vi tycker att kvalitativ metod passat vår problemställning väl då vi haft som mål att få en djupare förståelse och inblick i ämnet. Det har även stämt överens bra då vi har baserat studien på intervjuer av sakkunniga personer. Det kvalitativa synsättet riktar intresset mot respondenten. Istället för att fråga hur en objektiv verklighet ser ut ställs en fråga hur respondenten tolkar och formar sin verklighet (Backman, 1998). Enligt Jacobsen (2007) är en kvalitativ metod att föredra då målet med studien är att utveckla ny kunskap och få bättre förståelse för ämnet. Det kvalitativa förhållningssättet lägger inte tyngdpunkten på begreppsplanet, d.v.s. teorier, frågeställningar eller hypoteser. De börjar istället integrera med empirin och samlar in data för att därefter dra slutsatser och formulera begrepp i form av teorier och hypoteser (Backman, 1998). Vi har utformat delar av vår teori parallellt med uppbyggandet av vår empiri. Kvalitativa metoder är flexibla, därför har de ofta möjlighet att ändra i problemställningen successivt när de får mer information om undersökningsområdet (Jacobsen, 2007). 2.2 Induktiv ansats Den kvalitativa ansatsen är övervägande induktiv, den traditionella kvantitativa är deduktiv, vilket utgör två huvudsakliga skillnader och motsatta strategier i vetenskapligt arbete (Backman 1998). Inom forskningsmetodiken säger de att insamlandet av kvalitativa data är ett induktivt förhållningssätt till datainsamling. Denna ger en ökad förståelse vilket mynnar ut i en teori eller ökad kunskap inom ett visst forskningsområde (Molander, 1988). Det innebär att undersökaren samlar in data på ett så öppet sätt som möjligt och försöker styra de data som samlas in så lite som möjligt (Jacobsen, 2007). Den induktiva ansatsen har följts genom hela studien och vi har i minsta möjliga mån försökt att styra de data som samlats in. 2.3 Urval för intervjuer Förståelse kräver i regel en intensiv undersökningsuppläggning, vilket innebär att man koncentrerar sig på några få enheter (Jacobsen, 2007). Vi har valt att arbeta med både minde och större investerare parallellt. Detta för att kunna göra jämförelser och ställa olika perspektiv i relation till varandra. 8

15 Intervjuer har även utförts med fastighetsmäklare, företagsrådgivare och med en auktoriserad värderare. De sakkunniga personer som vi valt att intervjua har gett oss ett bredare perspektiv av hur fastighetsinvesteringsbeslut går till i praktiken. Samtliga av de parter vi intervjuat har vi valt för att de är väletablerade inom handel med fastigheter och då även av värdering. 2.4 Val av respondenter Ett problem inom den kvalitativa metoden är att den är resurskrävande. Djupgående intervjuer tar ofta lång tid. Vid begränsade resurser måste man ofta nöja sig med få respondenter. Man måste alltså göra ett val där man prioriterar många nyanser framför många enheter, detta kallas för en intensiv design (Jacobsen, 2007). De respondenter vi valt att intervjua har samtliga lång arbetslivserfarenhet och har varit i branschen länge. Detta har lett till att de kunnat dela med sig av sin kompetens och erfarenhet inom undersökningsområdet. Med hjälp av de respondenter vi valt har vi haft som förväntan att kunna kartlägga skillnader och likheter mellan teori och praktik. Urvalet av respondenter har varit bra då vi fått en helhetsbild av de olika parternas uppgifter och ändamål i ett fastighetsinvesteringsbeslut. För att komma i kontakt med respondenterna till vår studie har vi använt oss av en subjektiv urvalsmetod. Det betyder att vi har handplockat vårt urval. Enligt Denscombe (2009) är fördelen med subjektivt urval att det tillåter forskaren att få en djupare förståelse som kan antas vara avgörande för undersökningen. Metod lämpar sig bra då vi redan innan studien hade en god uppfattning av ändamålet och vilken information vi var i behov av. 2.5 Intervjuernas utformning Vid användandet utav kvalitativ metod finns det främst tre typer av datainsamling, öppen intervju, observation eller källstudier (Jacobsen, 2007). Vi har utfört personliga intervjuer med kunniga personer inom området. Detta för att få möjlighet att göra jämförelser med de teoretiska metoderna och med respondenterna sinsemellan. De befintliga teorier och metoder som finns rörande fastighetsinvesterarbeslut har ställts i relation till verkliga fastighetsinvesterarbeslut. En nackdel med personlig intervjuer är problemet att få kontakt med respondenten och få till stånd en intervju, speciellt för respondenter i företag. Då brukar det talas om accessproblemet, att i förväg avisera sin ankomst och att komma överens om tid för intervjun är en självklarhet vid intervjuer i företaget och en god regel (Lekvall & Wahlbin, 2011). Vi har utfört strukturerade intervjuer, men även inkluderat utrymme för spontana diskussioner och frågeställningar. Vi har använt oss av personliga intervjuer där vi har besökt respondenten. Vid intervjuerna har båda författarna varit närvarande, det har gett två perspektiv på våra frågor och deras svar. Det har även varit bra för att minska risken att information missuppfattas eller feltolkas. Kvalitativ data kan vara svårtolkad på grund av nyansrikedom (Jacobsen, 2007). Vår informationssamling är indirekt, det innebär att vi har tagit del av iakttagelser som redan gjorts av någon annan. Alla frågemetoder, däribland intervjuer är indirekta metoder (Ekholm & Fransson, 1992). 9

16 2.6 Intervjuernas genomförande När det gäller typ av intervju har vi valt att genomföra öppna intervjuer som är strukturerade till en viss grad. Det innebär att vi på förhand haft bestämda frågeställningar att utgå ifrån. Vi har inte gett respondenten några svarsalternativ. Struktureringen innebär inte att datainsamlingen blir mindre öppen, snarare att vissa aspekter av intervjun sätts i fokus. På grund av resursmässiga skäl har vi varit tvungna att välja engångsintervjuer. Eftersom vårt syfte är mindre individ orienterat och då vi varit angelägna om att samla in flera personers uppfattningar har vi ansett detta tillräckligt. En av de främsta fördelarna med intervju jämfört med enkät är möjligheten att fortsätta fråga tills man anser sig ha fått ett uttömmande och begripligt svar (Ekholm & Fransson, 1992). Sandberg och Faugert, (2007) menar att man skall se arbetet som en process där det beroende på vilka utgångspunkter, syften, samt resurser som finns bör läggas upp på olika sätt. Således är planeringen och strukturen inför arbetet det som är av stor vikt, hur och på vilka grunder arbetet har anordnats. Därför har vi lagt mycket av förarbetet på planeringen av intervjuerna. Strukturen på frågorna tror vi har varit av betydelse, vi har inlett intervjuerna med lättsamma öppningsfrågor för att få respondenten att känna sig bekväm (Ekholm & Fransson, 1992). De personer som intervjuats för studien, deras titel, företag och i vilken ordning intervjuerna har skett: Mr. X, VD Fastighetsbolag A Claes Börefelt, VD Börefelts Förvaltning AB Ingemar Åman, Företagsrådgivare Swedbank Anders Lagerqvist, Fastighetsmäklare Fastighetsbyrån Bo Gustavsson, Fastighetsmäklare Fastighetsbyrån Per Skrealid, Auktoriserad värderare NAI Svefa Intervjuerna inleddes med att vi förklarade studiens syfte för att redogöra målet med intervjun. Frågorna ställdes en åt gången, vi valde att inte avbryta någon av respondenterna, de tilläts därför att prata fritt om ämnet. Samtliga frågor som vi förberett behövde således aldrig ställas då respondenterna besvarade frågor under intervjuns gång genom andra frågor. Under samtliga intervjuer försökte vi ställa frågorna i en logisk och naturlig ordning för att underlätta för respondenten (Ekholm & Fransson, 1992). För att kringgå problematiken med att behöva anteckna allt under intervjun spelade vi in intervjuerna. Vi frågade respondenterna om de godkände det innan intervjuerna och samtliga tillät att vi spelade in. Fördelen med det var att vi under intervjun kunde upprätthålla en naturlig samtalskontakt med vår respondent. Inspelning av intervjuer får ofta samtalet att flyta lättare och dessutom ger det möjlighet till användandet av direkta, ordagranna citat (Jacobsen, 2002). 10

17 2.7 Sammanställning av intervjuresultat En av svårigheterna med kvalitativa undersökningar genomförda med öppna intervjuer är att insamlingen genererar en stor mängd datamaterial. Det finns få metoder att använda vid analys av kvalitativa data vilket kan göra processen än mer komplicerad (Bryman, 2011). I studien har vi analyserat det empiriska materialet allt eftersom att intervjuerna har genomförts. Teori som kunnat kopplas till det empiriska materialet tas upp i analysen för att styrka och förenkla den information som erhållits från empirin. Det empiriska materialet har även analyserats separat för att kunna jämföra och kategorisera de gemensamma dragen i respondenternas svar. Vi har efter var genomförd intervju skrivit ner det empiriska material från ljudinspelningarna så ordagrant som möjligt med det vi ansett vara relevant för studiens syfte. Därefter har vi följt frågeformuläret (se bilaga ) som vi utformat till respondenten för att strukturera svaren till analysen. Efter att ha strukturerat empirin i analysen har vi jämfört och kopplat denna samman med teorin. 2.8 Validitet och reliabilitet Vi anser att vår studie har uppnått kravet på validitet då vår empiri är grundad på intervjuer med frågor nära sammankopplade till vårt syfte med studien. Enligt Jacobsen (2007) innebär intern validitet att det som ämnas undersökas verkligen undersöks. Begreppet validitet är centralt vid kvalitativa studier. Validitet kan ses som ett mått på hur väl empirin är grundad i den teoretiska referensramen. Det ligger därför av stor vikt att god validitet eftersträvas (Jacobsen, 2007). Extern validitet kan generaliseras. En studie med för få respondenter riskerar att få resultat som enbart representerar ett fåtal parter istället för en hel bransch. Att gå på bredden ökar möjligheten att generalisera resultaten från ett stickprov till en population (Jacobsen, 2007). Valen av respondenter har varit lämpliga för studien då de samtliga är parter i fastighetsbranschen utifrån olika perspektiv. Validiteten i studien är styrkt av den kompetens respondenterna besuttit inom det område vi ämnat undersöka. Valet av undersökningsuppläggning får stora konsekvenser för undersökningens validitet och reliabilitet (Jacobsen, 2007). Öppenhet, nyansrikedom, närhet och flexibilitet gör att kvalitativa forskningsansatser ofta har en hög intern validitet (Jacobsen, 2007). En välgrundad teori som är trogen vardagsrealiteterna är på ett substantiellt område en teori som är omsorgsfullt inducerad från olika data (Glaser & Strauss 1967, s. 238). Reliabiliteten är ett svårare område att bedöma än validiteten, det finns möjlighet till andra resultat vid en efterundersökning. Orsaker till detta är att respondenterna kan ha åsikter som påverkas av tillfälliga omständigheter på fastighetsmarknaden. Även om omständigheterna inre ändras kan man inte med all säkerhet garantera att respondenterna svarar exakt likadant som vid vår studie. Ytterligare en faktor som påverkar reliabiliteten är hur tolkningar gjorts, vår tolkning av respondenternas svar under intervjuerna skulle kunna tolkas annorlunda i en annan studie. Vi är medvetna om att reliabilitet kan vara ett problem vid användandet av kvalitativ metod och har under studien haft detta i åtanke. Därför anser vi inte att reliabiliteten är en avgörande faktor i vår studie. 11

18 3 Teori Syftet med detta kapitel är att presentera generellt accepterade teorier och metoder inom fastighetsvärdering och fastighetsinvestering. Vi har i största möjliga mån försökt välja ut de teorier och modeller som på bästa sätt skulle kunna underlätta empirin. Syftet är att läsaren ska få en djupare förståelse för våra problemfrågor som kommer fungera som en grund för resterande delar av vår studie. 3.1 Fastighetsmarknad Vi har valt att beskriva den svenska marknaden av kommersiella fastigheter för att läsaren ska få ytterligare kunskap om de underliggande faktorer som kännetecknar fastighetsvärdering och fastighetsinvestering. Definitionen av fastighetsmarknad kan verka enkel, men kan inrymma en rad olika tolkningar av vad som avses med begreppet. I en begränsad tolkning avses i huvudsak köp och försäljningar av fastigheter. Fastighetsmarknaden kan också inkludera indirekta överlåtelser som den juridiska person som kan äga fastigheten. Det kan då vara t.ex. överlåtelse av fastighetsbolag eller bolagsfusioner. Ytterligare en definition som bör inkluderas är hyres- och byggmarknaderna (Lind & Persson, 2011). Denna studie behandlar dock i huvudsak ägaröverlåtelser av fastigheter genom direkta och indirekta köp. Där det finns en marknad med stor omsättning, finns det vid varje tidpunkt ett etablerat marknadspris. En sådan marknad brukar beskrivas som en likvid marknad (Vinell, 1996). Det bygger på pristeori och är en av de grundläggande i teorierna inom mikroekonomi. Pristeorin utvecklades i slutet av 1800-talet av ekonomen Alfred Marshall för att kunna fastställa olika priser. Teorin bygger på utbud och efterfrågan och priserna beror på vilken typ av marknad som avses, där ytterligheterna är fullständig konkurrens och monopol. Priser påverkas även av institutioner, myndigheter, skatter och subventioner (Nicholson, 2005). Fastighetsmarknaden fungerar dels enligt marknads- och pristeori, dessa bör dock användas med stor försiktighet eftersom fastighetsmarknaden har flera betydande särdrag jämfört med andra marknader. Det beror på att fastighetsbeståndet är mycket stort i förhållande till nyproduktion och omsättningen på fastigheter är liten i förhållande till beståndet. När utbudet inte är flexibelt blir det stora variationer på pris. Det gör att små variationer i efterfrågan kan skapa dramatiska variationer i prisnivåerna (Vinell, 1996). Ett annat skäl är att varje objekt är unikt och lägesbundet. Det betyder att det inte finns två likadana fastigheter samt att en fastighet har ett givet läge som påverkas av dess omgivning och karaktär såsom omgivande vägar, kommunikationer, skolor och butiker. En fastighetsinvestering kräver en stor kapitalinsats där ofta en stor del av kapitalet är lånefinansierat, vilket utgör ett av fastighetsmarknadens särdrag (Lind & Persson, 2011). 12

19 Ytterligare en väsentlig karaktär på fastighetsmarknaden är att den består av många olika typer av fastigheter. De kategoriseras i olika delmarknader beroende på dess syfte och användning. Generellt går det att dela upp fastighetsmarknaden i olika delmarknader som t.ex. bostads-, industri- och kommersiella fastigheter. Det går också dela in marknaden i storlek, läge eller typ av byggnad (Jaffe & Sirmans, 1995). De fastigheter som kommer att behandlas i vår studie är de som förklaras nedan. Hyresfastighet Hyresfastighet kallas en fastighet med flera lägenheter eller lokaler som används av hyresgäster med besittningsrätt. Besittningsrätt är ett lagligt skydd för hyresgästen, när de hyr lägenhet, butikslokal, kontor eller annan typ av lokal. Det innebär i praktiken att hyresgästen inte kan avhysas från den hyrda lokalen, så länge som denne uppfyllt villkoren i hyreskontraktet (Grauers, 2010). För att en fastighet ska kategoriseras som en hyresfastighet krävs att den består av minst tre lägenheter eller kontor, butik, hotell, restaurang alternativt lager, samt kombinationer av dessa (Bejrum & Lundström, 1996). I vissa sammanhang kan andra begrepp användas som synonymer, t.ex. hyreshus, storhus eller flerbostadshus (Mäklarsamfundet och Lantmäteriverket [LMV], 2005). Industrifastighet En industrifastighet är en fastighet som är uppförd för industriell verksamhet. En industrifastighet kan delas upp i produktionslokal, industrikontor och lager beroende på hur de används. Denna typ av fastighet kan variera stort i utförandet med allt från stora industrianläggningar som järn- och stålverk, massa- och pappersindustrier, vatten och värmekraftverk till enklare slag av verkstad och lagerbyggnad (LMV, 2005). Kommersiella fastigheter Kommersiella fastigheter hör till de fastigheter som används i ett företag. Syftet med fastigheten är att producera förvaltningstjänster i form av uthyrning av bostads-, butiks- och kontorsfastigheter samt industrifastigheter och kombinationer av dessa. Här är den fysiska fastigheten en produktionsfaktor i verksamheten. Det betyder att denna typ av fastighet är ämnad för vinstdrivande affärsverksamhet (LMV, 2005). 3.2 Värde Det grundläggande synsättet för hur ett värde uppstår är att det måste finnas ett behov och en behovstillfredsställelse. Vidare är det förväntningar om den framtida nyttan av en resurs vid dess användning som utgör kärnan i värdebegreppet (Persson, 2011). Beroende på behovets natur kan begreppet värde vara av olika slag som exempelvis ekonomiskt värde, affektionsvärde eller estetiskt värde. Fortsättningsvis kommer endast det ekonomiska värdet behandlas men det är viktigt att understryka att exempelvis ett estetiskt värde inte sällan kan ha effekter av ekonomiskt slag och så vidare (Persson, 2011). 13

20 Marknadsvärde Marknadsvärdet på en fastighet är nära kopplat till överlåtelsesituationen och uttrycker fastighetens bytesvärde. I Lantmäteriverkets rapport definieras marknadsvärdet som det mest sannolika priset vid en försäljning av en fastighet under normala förhållanden på den allmänna fastighetsmarknaden (LMV, 2005). Den internationella standarden av marknadsvärde definieras enligt IVSC (International Valuation Standards Committee, 2007) som; Market Value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion. I redovisningssammanhang brukar begreppet verkligt värde användas, vilket normalt motsvarar marknadsvärdet för tillgången. Enligt Årsredovisningslagen definieras det verkliga värdet på en omsättningstillgång som försäljningsvärdet på balansdagen efter avdrag för beräknad försäljningskostnad (ÅRL 4 kap 9 ). I rekommendationen från (Redovisningsrådet: RR24) angående förvaltningsfastigheter är verkligt värde definieras som det belopp till vilket en tillgång eller en skuld skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs (IAS 40, 2011). Den svenska definitionen av marknadsvärde uttrycks i boken fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt som det mest sannolika priset för en fastighet vid en viss angiven värdetidpunkt på en fri och öppen marknad (Persson, 2011). I praktiken bör de olika definitionerna ovan av begreppet marknadsvärde ge samma resultat vid en given tidpunkt och under normala förutsättningar (Svenskt Fastighetsindex, 2007). 3.3 Marknadsanalys Vid värdering av en kommersiell fastighet finns det många osäkerhetsfaktorer som måste analyseras. Lind och Persson (2005) anser att det framförallt finns fyra kategorier som bör tas hänsyn till. Det är den ekonomiska tillväxten (BNP), inflation, räntenivå och konjunktursvängningar. Analyser som beräknar dessa kategorier brukar benämnas som allmänekonomiska analyser och innehåller prognoser och trender av den faktiska och framtida utvecklingen på marknaden. De är ofta direkt kopplade till utvecklingen av fastighetsmarknaden och dess framtida värden. Det är därför viktigt för investerare och företag att de innan ett investeringsbeslut försökt bilda sig en uppfattning om hur marknaden kommer se ut i framtiden, för att förhindra köp vid fel tillfälle (Lind & Persson, 2005). 14

21 3.3.1 Ekonomisk tillväxt Enligt Lind & Persson (2011) så påverkas fastighetsmarknaden till en stor del av vad som sker med ekonomin i stort. Det gäller såväl världsekonomin som den regionala ekonomin. Det vanligaste sättet att mäta den ekonomiska tillväxten är att beskriva ökningen av bruttonationalprodukten (Steadystate, 2012). När den ekonomiska tillväxten jämförs mellan länder är det viktigt att ta hänsyn till faktorer som befolkningsutveckling, ekonomisk struktur i industri-, tjänste- och offentlig sektor samt den svarta sektorns roll. Den långsiktiga ekonomiska tillväxten bestäms av olika förhållanden mellan institutioner. De kan t.ex. vara hur konkurrensutsatt ekonomin är, vilka motiv som olika aktörer i ekonomin har och hur väl det juridiska systemet fungerar. Dessa består i sin tur av investeringsnivå, innovationstakt och antalet arbetstimmar (Lind & Persson, 2011). I ett makroekonomiskt perspektiv består den ekonomiska tillväxten av tre faktorer, kapitalstock, utbud av arbete och den teknologiska förändringen. Med hjälp av dessa kan BNP och dess potentiella ökning analyseras. Avvikelser från denna trend beror främst på kortsiktiga rörelser som främst är tillgångsstyrda, men också vissa priser och förändringar påverkar stämningsläget. Ekonomisk tillväxt är den starkaste drivkraften för att en ekonomi ska generera en långsiktig ökning i levnadsstandarden och därigenom också på hyror och priser på fastigheter (Lipsay & Chrystal, 2007) Inflation Inflation beskrivet från ett allmänt perspektiv, innebär att det krävs mer pengar från ett år till ett annat för att köpa en viss sammansättning av varor. Hur mycket mer som krävs kan uppskattas med hjälp av konsumentprisindex (Blanchard, 2009). Enligt Blanchard (2009) kan inflation leda till stora omfördelningar av inkomster och förmögenheter. Det beror på att under perioder av inflation stiger inte alla priser och löner proportionerligt. Variation i inflationstakten leder också till stor osäkerhet och gör det svårare för företag att ta beslut om framtiden. Vissa priser som är bestämda enligt lag eller av regeringen har även de en tendens att hamna efter i prisutvecklingen. Skatter interagerar också med inflationen och skapar ytterligare snedvridningar (Blanchard, 2009). Bejrum och Lundström (1996) håller med om att inflation kan leda till stora omfördelningar av inkomster och förmögenheter. Det kan också uppstå många problem i samband med ekonomiska analyser av fastigheter. De olika system som används på marknaden för fastighetsfinansiering, beskattning och redovisning är i grunden nominella och inte anpassade till inflation. I praktiken medför det att betalningsströmmar påverkas och det påverkar också uppbyggandet av eget kapital. Det kan då bli problematiskt att tolka de resultat som syns i ett företags externredovisning (Bejrum & Lundström, 1996). Enligt Koller T., Goedhart M. & Wessels D. (2010) så kan det vara lönsamt att göra kalkyler på både nominell och real inflation. Nominell inflation kan vara problematiskt vid beräkning på kapitalomsättning. Real inflation kan vara problematiskt när inkomstskatt på företag ska beräknas. När dessa kalkyler används korrekt ska beräkningarna i reala och nominella termer ge samma värde (Koller T., Goedhart M. & Wessels D. 2010). 15

22 I kalkyler vid prognoser eller investeringsbedömningar spelar det inte någon större roll för resultatet om kalkylerna görs med hänsyn till inflation eller inte. Inte så länge relativpriser inklusive förräntningskrav påverkas i samma takt (Bejrum & Lundström, 1996) Ränta Räntan kan ses som det pris som ska betalas för att få låna pengar och kan analyseras med hjälp av utbud och efterfrågan precis som andra varor. Utbudet på lånemarknaden kommer från personer, företag och staten som vill låna ut pengar. Efterfrågan kommer från personer, företag och staten som behöver låna till investeringar eller täcka underskott av olika slag. Är det konkurrens på marknaden kommer räntan bli det pris där efterfrågan och utbud möts. Det finns även andra faktorer som påverkar (Lind & Persson, 2011). Framförallt är det inflationen som påverkar räntenivån. Om inflationen ökar bör utbudet av lån minska och förväntningar av hög inflation leder till högre inflation. Det motsatta är lägre inflation och förväntningar av en lägre inflation som kan vara den främsta orsaken till sjunkande räntenivåer (Lind & Persson, 2011). Ränta brukar beräknas på två sätt, den nominella och den reala räntan. Den nominella räntan är det belopp som betalas i kronor. Den reala räntan är vad långivaren får mer i köpkraft jämfört med vad denne hade från början. Något förenklat är realräntan skillnaden mellan den nominella räntan och inflationstakten (Blanchard, 2009). Idag styrs räntan till stor del av Riksbanken som sätter en styrränta som i princip talar om för andra banker vad de kan få för ränta vid lån från Riksbanken. Syftet med detta är att hålla nere inflationen. Det är ett verktyg som används för att påverka ekonomin och konjunkturläget (Lind & Persson, 2011). Räntenivå påverkar fastighetsbolag med belåning och är en påverkande faktor vid nya investeringar i fastigheter. Ett företag kan överväga att investera i en fastighet, för att göra det möjligt behöver de låna kapital. Beroende på hur hög räntenivån är, desto mindre attraktivt är det att låna och köpa fastigheten. Vid en tillräckligt hög räntenivå är vinsten från den nya fastigheten inte tillräcklig för att täcka räntan och då är inte fastigheten värd att köpa (Blanchard, 2009) Konjunktur Blickar vi tillbaka i historien syns det tydligt att både ekonomin i sin helhet och fastighetsmarknaden svängt kraftigt. Konjunktur och konjunkturcykler brukar beskrivas som en repetition eller mönster av rörelser som återkommer (Blanchard, 2009). En högkonjunktur präglas av ett maximalt utnyttjande av företagens tillgångar och arbetskraft. Företagen ökar sina investeringar för att höja kapaciteten. Det motsatta gäller under lågkonjunktur. Då kan delar av ett produktiviteten stå stilla, arbetslösheten öka och det blir olönsamt för företagen att investera (Lind & Persson, 2011). Ofta sammankopplas en högkonjunktur med låg arbetslöshet, stigande priser och en relativt hög inflation, lågkonjunktur däremot ses som en period av hög arbetslöshet och låg inflation. 16