Bostadsförsörjningsprogram Mönsterås kommun

Transkript

1 Bostadsförsörjningsprogram Mönsterås kommun Antagen av Kommunfullmäktige 30 mars 2015

2 Arbetsgrupp Omslagsfoto Kartor och diagram Kontakt Thomas Nilsson, Teknisk chef Anders Andersson, Plan- och byggchef Eva Augustsson, Socialchef Per Holm, VD Mönsterås Bostäder AB Henrik Eriksson, Planarkitekt Christin Carlström, ansvarig för medborgardialog Storgatan Mönsterås, fotograf Claus Kempe Henrik Eriksson Mönsterås kommun Plan- och byggavdelningen Kvarngatan 2, Box Mönsterås E-post: Hemsida: 1

3 Innehållsförteckning 1. Inledning Styrande dokument och riktlinjer Mönsterås kommuns utveckling och omvärld Befolkningssammansättning och utveckling Flyttmönster Arbetsmarknad och näringslivsklimat Kommunikationer och pendling Attraktivt boende Medborgardialog Mäklarundersökning Bostadsmarknad och bostadsbehov Bostadsbestånd Aktörer och utbud Tillgängliga lägenheter Övriga boendeformer Hushållsprognos Bostadsproduktion Småhuspriser Planberedskap Markinnehav och lediga tomter Landsbygden Boendebehov för olika grupper Riktlinjer för bostadsbebyggande Bostadspolitiska mål Hållbart byggande Handlingsplan Referenser Bilagor Bilaga 1 Karta över kommundelar Bilaga 2 Karta över bebyggd/obebyggd detaljplanerad kvartersmark

4 1. Inledning Mönsterås kommun sträcker sig från djupa Smålandsskogar i väster till Östersjön med öarna i Kalmarsund i öster. Längs kusten återfinns skärgården med mer än 300 öar, i kommunens finns även två större åar, Emån och Alsterån. Mönsterås är dock inte bara natursköna miljöer. Kommunens strategiska läge centralt i Kalmar län mellan Oskarshamn och Kalmar gör Mönsterås kommun till det självklara boendealternativet i länets största arbetsmarknadsregion. Mönsterås kommuns ca innevånare är till största del boende i någon av kommunens fem större tätorter, Mönsterås, Blomstermåla, Ålem, Timmernabben eller Fliseryd. Näringslivet i regionen är varierande, i Mönsterås och Oskarshamn är tillverkningsindustrin dominerande, och i Kalmar är tjänste- och servicesektorn stor. Mönsterås kommun får ofta goda omdömen avseende företagsklimat, service till medborgare, aktivt föreningsliv, närhet till friluftsaktiviteter, väl utbyggt cykelvägnät, miljöarbete med mera. Dessa positiva faktorer ger goda förutsättningar för att leva och verka i Mönsterås kommun. Bostadsbyggandet spelar en viktig roll i samhällsutvecklingen, inte bara för att människor ska ha någonstans att bo, utan också för att ge form och gestaltning åt orter och samhällen. Det är även av stor vikt att bostadsbyggandet håller jämna steg med inflyttning och hushållsbildning. Enligt lag ska Sveriges kommuner ha en väl genomtänkt strategi för hur bostadsbyggandet och boendet i de olika kommundelarna ska utvecklas. Mönsterås kommuns ambitioner i detta avseende framgår av kommunens översiktsplan samt tillväxtstrategi. Bostadsförsörjningsprogrammet är en fortsättning på dessa frågor, föreliggande arbete avser perioden och är såväl en nulägesbeskrivning som ett underlag för framtida åtgärder. Riktlinjer och handlingsplan har tagits fram genom analyser av kommunens utveckling samt bostadsmarknadens utbud och efterfrågan. Bostadsförsörjningsprogrammet har varit ute på remiss till Yttranden inkom från Länsstyrelsen i Kalmar län, Barn- och utbildningsnämnden, Byggnadsnämnden, Miljönämnden, Socialnämnden, Kulturnämnden, Nybro kommun, Oskarshamn kommun, Mönsters Bostäder AB, och Regionförbundet i Kalmar län. Ändringar i bostadsförsörjningsprogrammet har därefter skett. Samtliga uträkningar baseras på statistik från SCB, SKL eller kommunens egna databaser. Siffrorna för varje årtal är från 31/12. 3

5 2. Styrande dokument och riktlinjer Bostadsförsörjning bör betraktas i ett brett samhällsperspektiv. Behovet av bostäder 1 är nära sammanbundet med en utveckling inom viktiga områden såsom arbetsmarknad, utbildning, hälsa, familjebildning och ekonomisk tillväxt. Boendeplanering är på så vis en central del i kommunens arbete för utveckling och tillväxt. Kommunfullmäktige har beslutat att Mönsterås kommuns strategiska arbete ska fokusera extra på hållbar tillväxt och ökad attraktionskraft. Kommunen arbetar för en hållbar miljö för både befintliga och nya kommuninvånare, och värnar om att dialogen angående bostadsförsörjning ska ge goda förutsättningar för alla, och skapa förutsättningar för kommunal utveckling. Kommunens mål är också att hela kommunen skall leva. Kommunens tätorter och landsbygd ska ges förutsättningar för hållbar tillväxt och utveckling. Arbetsmetoden för att analysera kommunens förutsättningar och framtidens krav på bostäder i bostadsförsörjningsprogrammet har varit processinriktat. Syftet har varit att försöka få en generell bild av kommuninvånarnas och andra aktörers åsikter gällande boende, vilka förutsättningar som finns, vad som efterfrågas, och från vilka grupper. Bostadsförsörjningsprogrammet är ett dokument som kontinuerligt behöver revideras och utvecklas. Riktlinjer för bostadsförsörjningen ska aktualiseras av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. Däremellan ska arbetsgruppen kontinuerligt träffas för att följa upp kommunens förändringar gällande demografi, bostadskö m.m. Under programmets period ska även handlingsplanen följas. Förändras förutsättningarna för de antagna riktlinjerna ska nya riktlinjer upprättas Lagen om bostadsförsörjning Alla Sveriges kommuner har ett ansvar för sin egen bostadsförsörjning. Kommunerna ska med riktlinjer planera för att skapa förutsättningar för alla sina invånare att leva i goda bostäder. Genom riktlinjer för bostadsförsörjningen tydliggör kommunen sina ambitioner hur boendevillkoren i kommunen ska utvecklas Översiktsplan Översiktsplanen utgör det övergripande styrdokument för kommunens fysiska planering. I översiktsplanen åskådliggörs hur en god långsiktig utveckling ska ske gällande bebyggelse, men även för övrig mark- och vattenanvändning. Mönsterås kommun har valt att dela upp sin översiktsplan i tre delar, Del 1 Mål och strategier, Del 2 Kusten och Del 3 Inlandet. Dessa antogs 2002, 2006 respektive 2011 och har därefter aktualiserats varje mandatperiod Tillväxtstrategi I Mönsterås kommuns tillväxtstrategi , antagen 2013 av kommunfullmäktige, betonas att Mönsterås ska vara regionens bästa kommun att vistas, verka och växa i. Dokumentet lyfter fram behovet av att locka nya invånare till kommunen genom uppförande av nya bostäder i attraktiva lägen. De riktlinjer och handlingsplaner som arbetas fram inom bostadsförsörjningsprogrammet är i linje och ska stärka målen inom tillväxtstrategin för Mönsterås kommun. 1 Bostad definieras som hus, lägenhet eller rum där en eller flera personer stadigvarande bor. Småhus är hus med en eller två lägenheter. Hit räknas även rad-, par och kedjehus. Flerbostadshus är hus med tre eller fler lägenheter. Lägenhet är en bostad för enskilt hushåll. 4

6 3. Mönsterås kommuns utveckling och omvärld 3.1. Befolkningssammansättning och utveckling Antalet invånare i Mönsterås kommun uppgick vid årsskiftet 2013/2014 till Önskan om att öka befolkningen i Mönsterås kommun är centralt i tillväxtarbetet. Den politiska målsättningen är att kommunen år 2021 ska ha invånare, vilket innebär ca 60 nya invånare per år. Historisk har Mönsterås kommun haft ett jämnt invånarantal omkring invånare. Se tabell nedan. Befolkningsfrågan är en viktig utvecklingsfråga för en kommun då ett tillräckligt befolkningsunderlag är en förutsättning för kommersiell och offentlig service. Kommunens befolkningsutveckling är också av stor relevans för den framtida boendeplaneringen. Bostadsbyggandet kan vara både orsak och verkan i denna utveckling. Är det en ökning av utbudet av bostäder som genererar befolkningstillväxt eller är det befolkningstillväxten som avgör behovet av bostäder? I den här rapporten har vi valt att utgå Befolkning ifrån det senare, d v s vår bedömning är att det inte är självklart att kommunens befolkning ökar på grund av att antalet bostäder ökar. Bostadsbyggandet bör istället prognoseras efter befolkningsutvecklingen. Eftersom Sveriges befolkning blir äldre finns ett stort bostadsbehov för denna grupp. Seniorerna 2 i Mönsterås kommun är en stadigt växande befolkningsgrupp och många av dem bor idag i småhus med äganderätt till förhållandevis låga boendekostnader. Mönsterås kommun följer den nationella trenden med en ökad grupp äldre på samtliga orter. En omflyttning av seniorer till mer åldersanpassade boenden kan få flera positiva effekter för både individen som samhället. Exempel på detta kan vara ett mer självständigt liv som äldre, bättre arbetsmiljö för eventuell framtida vårdpersonal samt positiva flyttkedjor som gynnar andra grupper, framför allt mindre kapitalstarka grupper, såsom yngre barnfamiljer på bostadsmarknaden. En annan målsättning är att fler äldre, med insatser i form av hemtjänst, ska ha Befolkningens åldersfördelning procentuellt jämfört med Kalmar län och riket, 2013 möjlighet att bo kvar hemma. Detta innebär att det ställs krav på bostäders tillgänglighet, anpassning av utemiljön och tillgång till service i närområdet. Därför är det viktigt att både tillgängliga seniorbostäder som bostadsanpassning i befintliga bostäder erbjuds Män, Mönsterås Kvinnor, Mönsterås Kalmar Län Riket Diagrammet till vänster visar att Mönsterås kommun har en mindre andel unga vuxna jämfört med riket. Detta är inte unikt för Mönsterås, majoriteten av alla som flyttar i Sverige är år och bakom ligger oftast bättre utbildningsmöjligheter eller byte av arbete. 2 Personer över 55 år 5

7 Det är viktigt för kommunens befolkningssammansättning att få fler ungdomar att stanna kvar i kommunen. Goda pendlingsmöjligheter till Kalmar och Oskarshamn kan förbättra möjligheterna att kombinera eftergymnasiala studier eller arbete med att bo kvar i kommunen. Det är därför centralt ur ett bostadsförsörjningsperspektiv att kunna erbjuda denna grupp attraktiva bostäder. Ett negativt flyttningsnetto för ungdomar är ett problem eftersom det bl.a. får konsekvenser för nativiteten och arbetsmarknaden i kommunen. En målsättning som Mönsterås kommun arbetar med är att barn och ungdomar som växt upp i kommunen ska bära med sig positiva upplevelser och bilder från sin uppväxt. Det är förutsättningar som kan få unga att flytta tillbaka till sin hemkommun i framtiden när de själva bildar familj. Därför är det viktigt att se över attraktionskraften för att locka unga att återvända till sin hemkommun. Forskning visar dock att 250 av Sveriges 290 kommuner uppvisar ett 900 Befolkningsförändringar i Mönsterås negativt flyttningsnetto för 18-25åringar. Gällande Mönsterås minskade antalet personer 800 Inflyttade födda 1988 i kommunen från 219 till 149 Utflyttade personer , d v s under den period 700 Födda gruppen gick från 18 till 25 år. Ett tapp på ca Döda procent. För att kunna attrahera denna grupp krävs ofta ett helt paket av livsstil, upplevelser, utbud, nätverk, studiemöjligheter och arbete. Faktorer som nästan uteslutande finns i större tätorter. Genom att stärka kommunikationerna 300 och därmed minska pendlingstiden till Oskarshamn och Kalmar förstärks vår regions attraktivitet, och skapar de förutsättningar som kan få unga vuxna att bosätta sig i regionen Befolkningen fördelad procentuellt på åldersgrupper och kommundelar, 2013 Tabellen till vänster visar att Mönsterås kommun de senaste 20 åren varit beroende av nettoinflyttning för att bibehålla eller öka befolkningen. Antalet födda och döda har legat stabilt senaste 20 åren vilket kan betyda att en nettoinflyttning är nödvändig för att uppnå invånare Fördelning på tätorter och landsbygd Av kommunens invånare bor ca 74 % i tätorter eller på Oknö. Kommunens befolkning är fördelad enligt följande, Mönsterås tätort 35 %, Timmernabben 11 %, Fliseryd 5 %, Ålem 8 %, Blomstermåla 12 %, Oknö 3 %. Resterande 26 % är bosatta på landsbygden. De tre högra staplarna visar kommunens landsbygdsbefolkning uppdelad för respektive församling, Mönsterås, Ålem och Fliseryd 3. Åldersfördelningen är relativt jämn fördelad över kommunens olika delar. Alla kommundelar, förutom Blomstermåla och landsbygden kring Fliseryd har fler personer i åldersintervallet , än 0-44 år. 3 Se även bilaga 1 6

8 Högsby Hultsfred Riket Nybro Kalmar Torsås Borgholm Västervik Emmaboda Mönsterås Vimmerby Oskarshamn Mörbylånga 3.2. Flyttmönster Omflyttningar har en stor påverkan på den kommunala befolkningsstrukturen. I genomsnitt förväntas en svensk kvinna flytta elva gånger, och en svensk man 10 gånger i sitt liv. Under 1990-talet flyttade ca 1,2 miljoner svenskar årligen, varav en tredjedel av dessa flyttade över kommungräns. Under 2013 flyttade 589 personer in till kommunen från övriga Sverige. Av dessa kom nästan 50 % från grannkommuner, 115 från Oskarshamn, 95 från Kalmar och 49 från Högsby. När det gäller det totala antalet flyttningar i Mönsterås kommun 2013 stod flyttningar inom kommunen för 56 %, inrikes inflyttningar för 33 % och utrikes inflyttningar för 11 %. I tabellen nedan har statistik för hela kommunen brutits ner på kommundelsnivå för att kunna analysera hur flyttmönstret sett ut senaste fyra åren. Kommundel Förändring Mönsterås Timmernabben Fliseryd Ålem Blomstermåla Tätorter totalt Mönsterås landsbygd Ålem landsbygd Fliseryd landsbygd Landsbygden totalt Oknö Totalt Tabellen visar att det endast är Fliseryd och Blomstermåla av tätorterna som ökat sin befolkning sedan Faktorer som förklarar Fliseryds ökning kan vara det låga prisläge som idag råder på småhus i orten, samt närhet till natur och det stora arbetsutbud som finns i närliggande Oskarshamn. Delar av Blomstermålas ökning kan förmodligen härledas till kommunens anläggningsboende för asylsökande som är lokaliserad i Blomstermåla Arbetsmarknad och näringslivsklimat Ett gott näringslivsklimatet och bra offentlig service är viktiga faktorer för en kommuns utveckling. Nya och växande företag är en förutsättning för att skapa sysselsättning och hållbar tillväxt. Dessa företag kräver att det finns goda kommunala förutsättningarna inom barnomsorg, skola, bostadsmiljöer m.m. Alla dessa faktorer är av stor vikt för att locka såväl nya invånare som företag. Även hela regionens attraktionskraft påverkar den enskilda kommunens tillväxtmöjligheter. Mönsterås kommun har ett av regionens bästa näringslivsklimat. Mellan 2006 och 2013 mer än fördubblades nyföretagandet i kommunen, från 30 nya företag 2006 till 71 nya företag Mönsterås strategiska läge mellan de två stora arbetsmarknadsorterna Kalmar och Oskarshamn, är en stor fördel när befolkning och näringsliv ska växa. Kommunen har god tillgång på mark för verksamheter i alla tätorter, den största företagsparken ligger i ett strategiskt läge intill E22 i södra delen av Mönsterås tätort. Utbyggnaden av IT-infrastrukturen med optiskt fiber går i snabb takt, vilket ger goda förutsättningar 84,00% 82,00% 80,00% 78,00% 76,00% 74,00% 72,00% 70,00% 68,00% 66,00% Förvärvsgrad åldern år 7

9 för datakommunikation och distansarbete. Tabellen på föregående sida visar att sysselsättningsgraden inom kommunen placerar sig högt i jämförelse med övriga länet och riket. Gällande kommunens sysselsättning uppdelat på ålder och kön visar tabellen till höger att betydligt fler män är sysselsatta än kvinnor, framförallt i åldersintervallet år. Troliga förklaringar är att kvinnor i större grad väljer att utbilda sig genom högre utbildningar, skillnaden kan också bero på familjesituation. Tabellen visar också att fler män än kvinnor väljer att fortsätta sitt yrkesaktiva liv efter 65 år. Siffrorna för Mönsterås följer i stort rikstabellernas genomsnitt. I kommunen finns ca 1440 arbetsställen, och de flesta i kommunen arbetar inom tillverkning/utvinning (27 %), vård/omsorg (16 %) och handel/ kommunikation (15 %) Kommunikationer och pendling Mönsterås kommun arbetar aktivt med Kalmar och Oskarshamn för att stärka och samordna infrastruktur-, trafik- och bebyggelseutvecklingen i regionen. Forskning visar att framgångsrika regioner kännetecknas av en integrerad arbetsmarknad inom pendlingsavstånd. Pendlingstiden är avgörande och tider under 45 minuters restid ökar viljan att förflytta sig mellan sin bostadsort och arbetsplats. Goda kommunikationer är därför väsentliga för kommunens framtida utveckling. I den regionala transportplanen för Kalmar län finns flera projekt som syftar till ändamålsenlig och snabb kollektivtrafik. Målet är att öka resandet med kollektivtrafik såväl lokalt som regionalt inom länet och till grannlänen. I dagsläget går ca 40 bussturer mellan Mönsterås och Kalmar, och ca 30 bussturer mellan Mönsterås och Oskarshamn per dygn. Restiden mellan Oskarshamn och Kalmar är ca 60 minuter. Mellan Blomstermåla och Kalmar går tågtrafik, restiden är ca 30 minuter. Lokalt är det i huvudsak buss och bil som är fortskaffningsmedel till arbete och till aktiviteter på fritiden. Mönsterås kommun har ett väl utbyggt cykelvägnät och fler cykelvägar planeras. Detta skapar goda förutsättningar för att ersätta korta resor med cykel. Mönsterås är beläget mellan de två stora arbetsmarknadsorterna i länet, Kalmar och Oskarshamn med ca 66 % av länets alla arbetstillfällen. Av alla förvärvsarbetande bosatta i kommunen pendlar 33 % till annan kommun, flest till Oskarshamn vilket kan ses i tabellen nedan. Det är en större andel män än kvinnor som pendlar ut från kommunen, 2012 var 55 av 100 pendlare män. Tabellen visar en negativ nettopendling för Mönsterås kommun, d v s fler pendlar ut än till kommunen. Ur ett boendeperspektiv kan detta ses som ett tecken på att Mönsterås är en attraktiv kommun att bo i. 0 Förvärvsarbetande uppdelat på ålder och kön Män Kvinnor Övriga Nybro Högsby Kalmar Oskarshamn In- och utpendling från Mönsterås kommun Utpendling Inpendling 8

10 3.5. Attraktivt boende Att bo i en attraktiv region, i en attraktiv kommun och i ett attraktivt bostadsområde är viktigt för alla medborgare. Det är även en framgångsfaktor för att behålla kommunens invånare och för att locka nya invånare som kan skapa kommunal och regional tillväxt. Attraktionskraften i regionen och kommunen består av många värden. Det unika landskapet med natur- och kulturvärden på internationell nivå, bl.a. vattenområden med både kust, skärgård och stora åar såsom Emån och Alsterån. Både natur- och kulturvärden är viktiga att lyfta fram, både för en hållbar samhällsplanering, men även för att marknadsföra regionen. Andra faktorer som skapar attraktivitet är goda kommunikationer, bra och varierad kommersiell service, barnomsorg och skolor med bra omdömen, närhet till friluftsliv och fritidsaktiviteter, ett rikt föreningsliv, möjligheter till social gemenskap, en trygg närmiljö m.m. Det är alltså många faktorer som ska samverka för att medborgaren ska uppfatta sin boendemiljö som attraktiv. När det gäller serviceutbud vill även människor som väljer att bosätta sig lantligt ha tillgång till en stadskärna som erbjuder ett utbud i form av handel. För att handel ska finnas krävs ett visst befolkningsunderlag. Likaså krävs ett visst befolkningsunderlag för en god infrastruktur. Därför är det viktigt att kommunens orter är starka så att de utgör underlag för handel och offentliga transporter. Även om man bor i kommunens centralort Mönsterås bor man nära både havet och har god tillgång till rekreativa naturområden. Det är en styrka. Det är särskilt viktigt att Mönsterås tätort är starkt som centralort i kommunen och med det strategiska läget mellan Oskarshamn och Kalmar. I kommunens tillväxtstrategi lyfts Mönsterås potential att profilera sig som bostad-, och pendlingsort. Det planeras för att en superbusshållplats 4 ska anläggas vid Åsevadsgatans infart till Mönsterås och en chans finns därför att utveckla pendlingsnära boende där. Som pendlings-, och bostadskommun är det viktigt att kunna erbjuda modernt boende som riktar sig mot unga människor Medborgardialog Medborgardialoger har varit en viktig del i framtagande av detta bostadsförsörjningsprogram. Metoden för att samla in synpunkter har varit kvalitativa intervjuer. Att valet föll på intervjuer beror på att arbetet syftar till att förstå komplexa sociala sammanhang i en given kontext, d v s vilka boendemiljöer som anses attraktiva, och varför. Ytterligare en fördel med kvalitativa intervjuer är alternativet att låta intervjupersonen styra samtalet, och på så vis få fram vad som är betydelsefullt för henne, och varför. Utöver projektledarens intervjuer med barnfamiljer, seniorer, enhetschefer inom omsorgen, företag, ungdomar och samhällsföreningar har även enkätsundersökningar gjorts i samband med Mönsterås årliga bomässa. Nedan redovisas kortfattat vad olika grupper anser om framtida boende i Mönsterås kommun Ungdomar Ungdomarna i Mönsterås kommun lyfter fram närheten till fritidsaktiviteter, badplatser, natur, vänner, kollektivtrafik m.m. som positiva faktorer. På frågan vad som var negativt var de flesta ungdomar eniga, att det sker för lite aktiviteter i kommunen för denna grupp. Huruvida ungdomarna kunde tänka sig att bo i Mönsterås som vuxna var en majoritet positivt inställda. Kommunen ansågs som barnvänlig och naturskön. Det framkom även att flertalet av de tillfrågade trodde att de skulle flytta ifrån kommunen på grund av utbildning eller arbete för att sedan återvända när det var dags 4 Bussar som är tänkt att trafikera Kalmar Mönsterås Oskarshamn som tåg. D.v.s. hög bekvämlighet, korta restider och få hållplatsstopp. 9

11 att bilda familj. De allra flesta tillfrågade menade att Mönsterås kommun bättre uppfyller vuxna människors behov än ungdomars, framförallt p.g.a. bristen på aktiviteter för ungdomar Barnfamiljer Vid diskussioner med barnfamiljer har vikten av goda omdömen på barnomsorg, skola samt trygga närmiljöer vid val av bostadsort framkommit. Det är därför centralt att barnomsorg och skola kan erbjuda platser i områden som anses attraktiva. I Mönsterås tätort pekades framförallt Ljungnäs och Mölstad ut. Det anses även viktigt med sociala mötesplatser, exempelvis kom önskemål upp om större lekplatser, även om det betydde att antalet blir färre. Även ett rikt föreningsliv och bra fritidsaktiviteter lyftes upp som faktor av och för barnfamiljer. Gemenskapen inom föreningslivet skapar sammanhållning och ger levande samhällen, därför är föreningslivet viktigt för att locka nya personer att bosätta sig i kommunen. Goda kommunikationer är också viktigt när bostadsort för barnfamiljer väljs. Bostadsorten kan inte alltid bidra med arbetstillfällen, men med bra skola, barnomsorg, trygg miljö och prisvärda bostäder kan familjepusslet ofta lösas. Många föräldrar i Fliseryd pendlar till arbete i Oskarshamn. De anser dock att bussförbindelserna till centralorten Mönsterås och Oskarshamn måste förbättras. Flertalet av barnfamiljerna framhöll kommunens vackra omgivningar, bl.a. närheten till natur, skärgård och hav, när valet av bostadsort gjordes Seniorer Dialogen med de äldre har skett i studiecirkelform för att tillsammans processa fram vilket boende seniorer önskar, var det ska placeras och vilka kostnader som kan accepteras. Framförallt har önskemål om centrumnära bostäder med närhet till service framkommit. Andra viktiga faktorer är bl.a. närmiljöns utformning, trygghet och prisläget. Förutom studiecirklar har även föreläsningar om framtidens boende för äldre, tekniska hjälpmedel m.m. anordnats. Som ett resultat av det intresse som väckts av seniorer i kommunen har förslag på nybyggnation av seniorbostäder i kommunens fem tätorter tagits fram Samhällsföreningar Samhällsföreningarna är nöjda med kommunens bostadsplanering, men önskar större valmöjligheter i framtiden. Föreningarna har bl.a. önskemål om fler seniorboenden och boende nära vatten. Viktiga faktorer för ett attraktivt boende som lyfts fram är service, bredband samt kollektivtrafik till och från kommunens alla orter. Flera föreningar anser också att kommunens vackra närmiljö bör framhävas för att locka turister att bosätta sig i kommunen Företag Liksom ovanstående grupper lyfter även företrädare för företag inom kommunen fram vikten av bra skolor, närhet till service samt den attraktivitet som kommer med kusten och vattenområden. Andra faktorer som pekas ut är företagsklimat och trygga närmiljöer. I diskussionerna kom även synpunkter på att hamnens centrala placering i Mönsterås tätort bör utvecklas ytterligare, och då med ett varierande bostadsutbud. Enligt företagarna borde detta öka förutsättningarna för rörligheten på bostadsmarknaden samt locka nya invånare till kommunen Enhetschefer inom omsorgen Enhetschefernas åsikter var samstämmiga, den sociala gemenskapen och närhet till service där den äldre själv kan handla sina dagliga varor är viktigt för den äldre gruppen. Gällande social gemenskap 10

12 lyfts träffpunkter som erbjuder matservering fram. God vällagad mat i en trevlig miljö med god social gemenskap är väldigt uppskattat. Vid nyproduktion av lägenheter samt vid tillgänglighetsanpassning är utformningen viktig, de äldre idag ställer ofta högre krav än tidigare generationer på sitt boende. Enhetscheferna anser också att det är för stort steg mellan boende med hemtjänst och särskilt boende. Enhetscheferna vill se ett större utbud av olika boendealternativ för de äldre i kommunen. De flesta som anlitar hemtjänsten är mellan år, men oftast behöver de ingen hjälp förrän de är över 80 år Mäklarundersökning I Mönsterås kommun säljs cirka 100 småhusfastigheter per år. Enligt mäklarna efterfrågas bekväma enplanshus med uteplats och närhet till service av äldre, medan barnfamiljer efterfrågar trygg närmiljö, med korta avstånd till barnomsorg och skola. Mäklarna lyfter fram Ljungnäs i Mönsterås tätort som bra exempel på generationsväxling där många barnfamiljer flyttar in tack vare närhet till barnomsorg och skola, välbyggda och rymliga hus till bra priser. I vissa delar av kommunen är graden av nybyggnation låg. Mäklarnas bedömning är att det låga prisläge på småhus som råder är en bidragande faktor. Enligt mäklarna föreligger idag balans mellan efterfrågan och utbud på fastighetsmarknaden, samtidigt efterlyses större rörlighet på bostadsmarknaden. Framgångsfaktorer för att öka inflyttningen till kommunen är enligt mäklarna, att kommunen bör tänka i större regioner och skapa attraktiva boenden, tillgång till fibernät och goda pendlingsmöjligheter. 11

13 4. Bostadsmarknad och bostadsbehov Mönsterås kommuns övergripande bostadsmål är att kunna erbjuda attraktiva och varierande boendealternativ och tomter som främjar nybyggnation och inflyttning. Kommunfullmäktige har beslutat att tätorterna ska 22% utvecklas långsiktigt genom ett hållbart och bärkraftigt 3% 2% Boende per upplåtelseform Äganderätt Hyresläg. kretsloppstänkande. Det är viktigt att ta hänsyn till 73% Bostadsrätt tätorternas och byarnas särart och kvaliteter. Människors Övrigt val av bostadsort styrs allt mer av god livsmiljö. Goda boendemiljöer i attraktiva och naturnära lägen får därför allt större betydelse. Ytterligare faktorer vid val av bostad är närhet till service, både traditionell service likt kollektivtrafik, handel, vård m.m., men även tillgång till fibernät för möjlighet att använda elektroniska samhällstjänster och service dygnet runt. Hushållsprognoser kan uppskatta antalet hushåll i framtiden och således också om det framtida behovet. Efterfrågan på boende i en kommun kan variera beroende på de behov som uppkommer i livets olika skeden och livssituationer. Ibland kan tillgången på boende som erbjuder närhet till service och bra kommunikationer vara viktigare faktorer än närhet till fritidsaktiviteter och barnomsorg. Geografisk närhet till släkt eller upplevelsen av skog och hav kan vara andra variabler som styr Bostadsbestånd Bostadsbeståndet i Mönsterås kommun består av 1860 bostäder i flerbostadshus och 4780 bostäder i småhus. Av kommunens befolkning bor 73 % i egenägda småhus, 22 % i hyreslägenheter, 3 % i bostadsrätter och 2 % i övrig upplåtelseform 5. I egenägda småhus bor det framförallt barnfamiljer och personer i äldre medelåldern. Boende i bostadsrätter och hyresrätter är relativt jämnt fördelat över åldrarna med undantag av unga vuxna och 80+ som i större utsträckning hyr sin bostad. Det finns idag även andra ägandeformer i Sverige, såsom kooperativa hyresrätter och ägandelägenheter. I Mönsterås kommun finns i nuläget ingen av dessa Antalet boende per bostadstyp fördelat på boendes ålder, 2013 Övrigt Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt Inom gruppen Övriga upplåtelseformer ingår specialbostäder för äldre och funktionshindrade, privatpersoner som bor i egen hyresfastighet samt bostäder med okänd upplåtelseform 12

14 Alla upplåtelseformer har sina fördelar och nackdelar och erbjuder olika behov på bostadsmarknaden. En god blandning av olika upplåtelseformer skapar balans och möjliggör positiva flyttkedjor inom kommunen. Den låga andelen bostadsrätter i kommunen kan vara problematisk då urval och omsättning på marknaden blir begränsad. I Mönsterås kommun finns idag en stor potential för nya bostäder genom att befintliga fritidshus omvandlas till permanentbostäder. I dagsläget finns 1500 fritidshus i kommunen, framförallt på Oknö och i Korpemåla. Kommunen bedömer att den lokala och nationella trend som finns, att fritidshus omvandlas till permanentbostäder kommer fortsätta, eller t o m öka. Vid omvandling till permanentbostäder krävs att hänsyn tas till bland annat klimatförändringar och tillgänglighet. Oknös övergång 6 från fritidshusområde till ett område för fler och fler permanentboende har skett gradvis sedan 1980-talet och kan lyftas fram som ett gott exempel. Förutsättningarna för omvandlingen har skett genom att kommunalt VA gradvist har byggts ut samtidigt som nya detaljplaner över området har tagits fram. Fram till 2017 bedöms ungefär lika många bostäder tillkomma genom småhus som hyresrätter. Fördelningen mellan småhus och hyresrätter inom kommunen bedöms ändå marginellt förändras pga. den lilla påverkan ca 90 nya bostäder har på hela bostadsbeståndet. Även andelen barnfamiljer boende i småhus beräknas få en mindre ökning då nya lägenheter framförallt riktar sig mot målgruppen Aktörer och utbud Det kommunala bostadsbolaget Mönsterås Bostäder AB är kommunens största fastighetsägare med 72 % av kommunens hyreslägenhetsbestånd på runt 1800 lägenheter. Mönsterås Bostäders 1307 lägenheter är fördelade enligt följande, Mönsterås tätort 942, Blomstermåla 146, Ålem 113, Fliseryd 45 och Timmernabben 61. Resterande ca 500 hyresrätter fördelar sig på 65 olika ägare där den störste fastighetsägaren innehar 102 bostäder och den näst största 40 bostäder. Även dessa bostäder finns nästan uteslutande i tätorterna Ett visst mått på hur väl bostadsmarknaden fungerar kan tomt- och lägenhetsköerna ge. För att underlätta rörligheten på bostadsmarknaden krävs en vakansgrad 7 på minst 1 procent. Är det svårt att få tillgång till lägenhet kan låsningar uppstå där personer vill byta villa mot lägenhet och tvärtom inte kan göra det var vakansgraden i det kommunala bostadsbolaget 0 procent och ca 400 personer var uppsatta i bostadskön. När det gäller tomtkö i kommunen finns idag ingen sådan. Lägenhetstyp 1 RoK 2 RoK 3 RoK 4 RoK 5 RoK Standardlägenheter Servicelägenheter Seniorlägenheter Totalt Mönsterås Bostäders lägenhetsbestånd uppdelat efter lägenhetstyp och antal rum. Tabellen ovan visar att lägenheter med 2 RoK är vanligast. Varje år omsätts drygt 300 hyreslägenheter och ca 100 småhus inom kommunen, detta innebär att trots få lägenheter är 6 På Oknö finns ca 550 fastigheter var 179 fastigheter permanent bebodda. 7 Andel outhyrda lägenheter i procent av antal uthyrningsbara lägenheter 8 Boende för personer som behöver service och omvårdnad dygnet runt. 9 Funktionellt utformade bostäder som framförallt riktar sig till människor över 55 år. 13

15 outhyrda så finns möjlighet för bostadssökande att få sina behov uppfyllda. Situationen med antalet nyanlända i Sveriges kommuner är unik och svårbedömd då kommunerna inte kan bedöma huruvida dessa personer kommer bosätta sig permanent i kommunen. Detta gör det svårt att bedöma huruvida utbudet är i balans eller inte. I en normal situation är bedömningen från Mönsterås Bostäder och fastighetsmäklare är att utbudet i Mönsterås kommun är i balans. Sett ur ett större perspektiv visar Kalmar läns regionala bostadsmarknadsanalys 2014 att det råder brist på bostäder i vår del av regionen Tillgängliga lägenheter Möjligheten att kunna bo kvar i den egna bostaden vid funktionsnedsättning är en viktig fråga för många människor. För att detta ska vara möjligt krävs att bostaden utformas så att både den yttre och inre miljön är tillgänglig i de fall den boende får exempelvis nedsatt rörelseförmåga, hörsel eller syn. Mönsterås Bostäder är den största aktören på bostadsmarknaden i kommunen med 72 % av kommunens lägenhetsbestånd av hyresrätter. För att bättre kunna möta sina kunders behov har Mönsterås bostäder tillgänglighetsanpassat delar av sitt lägenhetsbestånd. Merparten av bolagets lägenhetsbestånd är uppfört på 50- och 60-talet och består av trevåningshus. 38 % är tillgänglighetsanpassat genom hiss, och 15 %, eller ca 200 lägenheter av alla bostäder har anpassats invändigt. Ett arbete som ofta är förenat med både svårigheter och kostnader i äldre fastigheter. Beroende på husets utformning skiljer sig åtgärderna från bostad till bostad Bostadsanpassning Lagen om bostadsanpassningsbidrag (1992: 1574) möjliggör för kommunerna att lämna ekonomiskt bidrag till bostadsanpassning av permanentbostäder. Bidraget är inte inkomstprövat. Bostadsanpassning avser åtgärder i bostaden för att möjliggöra kvarboende och underlätta det dagliga livet för personer med fysiska eller psykiska funktionsnedsättningar, såsom att skapa tillgänglighet till/från bostaden, sköta sin hygien, laga mat m.m. Bidraget är personligt och kan lämnas oavsett bostadstyp, d v s både till småhus, hyresrätt i flerbostadshus eller bostadsrätt. Det kan inträffa att större om- och tillbyggnad av fastigheter kan orsaka större kostnader i form av inköp av hissar, dörrautomatik, duschkabiner m.m. I regel handlar dock bostadsanpassning om mindre ingrepp. Utrustningen lånas ut till de sökande och återtas när behovet upphör för att återanvändas i kommande anpassningar. De sökande beviljas bidrag endast för installationen av utrustningen. Under åren 2011, 2012, och 2013 har i genomsnitt ca 130 ansökningar beviljats per år, till en genomsnittlig kostnad per ansökning på ca kr Övriga boendeformer Särskilt boende är ett boende för personer som behöver service och omvårdnad dygnet runt. Särskilt boende ger alla hjälpinsatser som individen behöver i vardagen, inklusive hälso- och sjukvårdsinsatser. Särskilt boende är benämningen enligt socialtjänstlagen, i Mönsterås kommun återfinns servicelägenheter och gruppboende under benämningen särskilt boende. Personen ansöker hos kommunen som tar ett beslut om personen är berättigad till ett särskilt boende och i vilken form. Den genomsnittliga nettokostnaden per år och boende per lägenhet är ca kr. Inom kommunen finns 151 bostäder under benämningen särskilt boende, 97 i Mönsterås, 46 i Ålem och 8 i Fliseryd. I Mönsterås tätort återfinns även 14 korttidsboenden. Angående LSS-boende 10 finns idag 10 LSS = Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade. Boende för personer med utvecklingsstörning, bestående hjärnskador, samt andra personer som behöver ett omfattande stöd och service. Syftet med LSSboenden är att de ska fungera som personens privata hem, alltså inte påminna om institutionsboenden. 14

16 endast ett fåtal tomma lägenheter, ökar behovet kommer nybyggnation eller tillbyggnad av befintliga LSS-boenden krävas. Exempelvis vid Ljungnäs. Socialförvaltningen är i behov av nya lokaler för särskild boende för äldre då nuvarande lokaler i många fall inte är ändamålsenliga, trots att antalet platser är i balans. En lösning kan vara att omvandla något av kommunens särskilda boenden till trygghetsboende och uppföra ett nytt särskilt boende Hushållsprognos Bostäder nyttjas inte i första hand av individer utan av hushåll. För att uppskatta behovet av antalet bostäder 2018 behöver därför en uppskattning av kommunens invånarantal och boendetäthet för 2018 tas fram. I Sverige har boendetätheten varit relativt jämn de senaste 20 åren, vilket gör att samma siffror för boendetäthet för 2018 som för 2013 kan användas. När det gäller Mönsterås befolkning 2018 har kommunen satt upp ett mål om att öka inflyttningen med 60 personer per år. Beräkningen nedan är en förenklad teoretisk modell och ska därmed betraktas med den osäkerhet som detta innebär. Prognosen kan dock ge en indikation på framtidens behov. År Befolkning Boendetäthet Antal bostäder , , Huruvida Mönsterås kommun kommer öka sin befolkning till invånare på fem år är svårt att bedöma minskade befolkningen med ca 60 inv. per år, därefter kom ett trendbrott och under 2013 ökade kommunens invånarantal med 150 personer. Befolkningen har fortsatt öka 2014, under året ökade befolkningen med 108 nya invånare. Totalt bor nu inv. i kommunen. Uppfylls det fastställda målet visar tabellen ovan att kommunen kan komma att behöva ca 150 nya bostäder till och med år Det måste dock påpekas att behovet styrs till stor del av hur stora hushåll som flyttar in, desto större hushåll, d v s högre boendetäthet, desto färre nya bostäder behövs Bostadsproduktion Under perioden färdigställdes 693 bostäder i Mönsterås kommun uppdelat på 456 i småhus och 237 i flerbostadshus. Början av 1990-talet kan betecknas som en byggboom i kommunen. Därefter har byggnadstakten minskat betydligt, de senaste tio åren har antalet färdigställda bostäder varit ca per år. Den senaste större byggnationen av lägenheter var när Mönsterås Bostäder uppförde 26 bostäder vid Mönsterås hamn Antal färdigställda bostäder per år efter hustyp i Mönsterås kommun , samt planerade Flerbostadshus Småhus

17 Kommunens plan- och byggavdelning bedömer att antalet bygglov för nyuppförande av småhus kommer ligga på ungefär samma nivå de närmaste 4 åren, d v s fram till Gällande flerbostadshus finns projekt inom Mönsterås tätort på ca 35 hyresrätter och 15 bostadsrätter som planeras stå färdiga Småhuspriser Småhuspriser är en indikator för bostadsmarknaden i kommunen. Höga priser för småhus kan tolkas som att kommunen ses som ett attraktivt alternativ att bosätta sig i. Höga priser för småhus uppmuntrar även till nybyggnation av småhus då skillnaden mellan att bygga nytt och köpa ett begagnat hus minskar Antal sålda småhus Köpeskilling Köpeskilling och antalet sålda småhus, Mönsterås kommun jämfört med närliggande kommuner, länet och riket 2012 Tabellen ovan visar att prisnivåerna för småhus inom Mönsterås kommun ligger på sjunde plats jämfört med alla Kalmar läns tolv kommuner. Inom kommundelarna varierar priserna kraftigt, I Mönsterås och Timmernabben är småhuspriserna nära dubbelt så höga som för övriga kommunen. Det genomsnittliga priset för ett småhus i kommunen 2012 var kr, en ökning med ca kr sedan I jämförelse med riket är dock inte prisökningen i Mönsterås kommun anmärkningsvärd. I riket steg småhuspriserna mellan med 89 % vilket kan jämföras med priserna i Mönsterås kommun som ökade med 77 % Antal sålda småhus Köpeskilling Köpeskilling och antalet sålda småhus, Mönsterås kommun

18 4.8. Planberedskap För att skapa formella förutsättningar för nyproduktion av bostäder behövs i regel en detaljplan. En detaljplan kan förstås som ett juridiskt bindande dokument mellan kommun, markägare och grannar. Syftet är att göra avvägningar mellan olika intressen och ta ställning till hur ett område ska utvecklas. Detaljplanen styr hur marken får användas, men reglerar också annat, ex byggnadsarea, byggnadshöjd, avstånd från byggnad till tomtgräns och rättigheter att dra fram ledningar över annans mark. En detaljplan gäller tills dess att den upphävs eller täcks över av en ny. Det är också viktigt att påpeka är att en detaljplan endast ger möjligheter och förutsättningar. En detaljplan som vinner laga kraft leder inte automatiskt till en utbyggnad. T.h. Exempel på detaljplan. Gul färg indikerar mark för bostäder, grön färg betyder naturmark och vit färg gatumark. Planbestämmelserna på plankartan förklaras i teckenförklaringen i nedersta kanten till höger. Genom det kommunala planmonopolet har Sveriges kommuner ett utmärkt instrument att styra utvecklingen på den lokala bostadsmarknaden. Genom planmonopolet kan kommunen besluta om markanvändningen och var det är lämpligt att bygga bostäder, därför är det av stor vikt att upprätthålla en god planberedskap för bostäder. Det är svårt att fastställa hur lång tid en detaljplan tar från initiering till laga kraft, mycket beroende på ev. överklaganden. Utan överklagande beräknas en detaljplaneprocess i Mönsterås kommun pågå i ungefär ett år från arbetet påbörjas till laga kraft. Bygglov är sammanlänkat med detaljplaner, lov ska ges som är i enlighet med planen. Mindre bygglov tas ofta på delegation av tjänstemän. Handläggningstiden är ungefär en månad från ansökan inkommit till beslut tas. Vid större bygglov tas beslut av byggnadsnämnden, då ökar handläggningstiden med två till fyra veckor. Detta under förutsättning att överklagande inte sker och att ansökan är fullständig och planenlig. 17

19 Tabellen 11 till höger visar att det finns ett stort utbud på obebyggd kvartersmark för bostäder i kommunens fem tätorter. En typisk villatomt är grovt generaliserat ungefär 1000 m 2, det betyder att i Mönsterås och Ålem finns det detaljplanelagd bostadsmark för 177 respektive 53 villatomter. Räknas flerbostadshus istället för villatomter på den detaljplanelagda marken blir det givetvis ännu fler möjliga bostäder. Tabellen visar alltså stora arealer planlagd mark för bostäder. Ur ett planperspektiv är frågan dock inte så enkel, flera av planerna som tillåter bostäder är gamla, och eventuellt inte lämpliga att exploatera idag, det kan bl a bero på klimatförändringar, hälsoaspekter, men också att området inte anses attraktivt idag. Helhetsbedömningen är ändå att planberedskapen för bostäder är god inom Mönsterås kommun Obebyggd detaljplanelagd mark för bostäder (Ha) Bebyggd detaljplanelagd mark för bostäder (Ha) Nyckelfaktorer för god planberedskap i Mönsterås kommun Eftersom en planprocess är en lång och tidskrävande process är det väsentligt med framförhållning i planfrågor. Kommunen måste hela tiden ha en god planberedskap, d v s kunna erbjuda ett brett utbud av tomter till olika typer av intressenter. Genom att föra en tidig dialog underlättas ofta planarbetet. Dels är det viktigt att tidigt diskutera och förankra planidéer mellan berörda tjänstemän och politiker. Detta görs idag i kommunens plangrupp. Dels är dialogen med sakägare och berörda för de olika planerna i ett tidigt skede av planprocessen viktig, genom detta minimeras ofta riskerna för ett överklagande Av kommunens 245 planer är hela 145 lagakraftvunna före Tidsspannet mellan den äldsta och den senaste planen är närmare 65 år vilket kan leda till olika problem. För att på ett smidigare och mer lämpligt sätt möta dagens och framtidens behov behöver flera äldre planer ses över och ändras eller t o m upphävas. Detta gäller inte minst de utmaningar som kommer med klimatförändringar. Nya planer bör göras flexibla som hindrar planen från att bli inaktuell. Detta kan bl a göras genom att ge kvartersmark fler än en beteckning. En detaljplan får enligt lagens mening inte göras mer detaljerad än nödvändigt, men samtidigt ska planen tydligt visa hur bebyggelse och miljön regleras. Det är också av stor vikt att strategiska dokument som kan användas som riktlinjer i planeringen, såsom översiktsplan, tillväxtstrategi, bostadsförsörjningsprogram m fl kontinuerligt uppdateras Markinnehav och lediga tomter Mönsterås kommun har sedan många år tillbaka arbetat långsiktigt med att förvärva strategisk mark och är idag en stor markägare i och kring kommunens tätorter. Vid markförvärv är kommunens översiktsplan vägledande vilket betyder att det är av stor vikt att den varje mandatperiod aktualiseras. Mellan vann tolv detaljplaner laga kraft som innehöll kvartersmark för bostäder, av alla dessa planer initierades elva av kommunen, d v s endast en tillkom genom privat initiativ. Det är därför centralt att kommunen fortsätter att arbeta strategiskt med markförvärv. 11 Se även bilaga 2 18

20 Kommunens markinnehav i och kring Mönsterås tätort, Timmernabben och Ålem. Kommunens markinnehav i och kring Fliseryd, Blomstermåla och Korpemåla. I Mönsterås kommun fanns lediga bostadstomter till försäljning. Dessa 96 tomter var fördelade enligt följande, Mönsterås tätort 37, Blomstermåla 8, Ålem 4, Fliseryd 7, Timmernabben 31, Oknö 2, och Korpemåla Landsbygden Bebyggelsen i Mönsterås kommun är framförallt koncentrerad till kommunens fem tätorter eller Oknö. Av kommunens ca invånare bor ca 26 % eller ca 3400 personer på landsbygden. Det finns både fördelar och nackdelar med att ha en mindre andel av invånarna bosatta på landsbygden. Fördelar att större delen av befolkningen bor i tätorter kan ses ur både energi- och transportsynpunkter, i synnerhet med ett väl utbyggt fjärrvärmenät. Samtidigt innebär det en nackdel att färre bor på landsbygden eftersom serviceunderlaget blir lågt vilket påverkar förutsättningarna för kollektivtrafik, skola, omsorg m.m. Mönsterås kommun arbetar medvetet med att öka servicenivån för boende på landsbygden. Dels byggs fibernät ut, 2015 beräknas 75 % av alla hushåll och företag få möjlighet att ansluta sig. Dels planeras satsningar på över 30 mkr för att bygga ut kommunens VA-nät på flera håll inom 19

21 kommunen. För att tillhandahålla kollektivtrafik till boende på landsbygden finns idag närtrafiklösningar där busstrafik sker på beställning. En vanlig anledning att personer väljer att bosätta sig på landsbygden är närheten till djur och natur. I Mönsterås kommun finns ca 650 bebyggda lantbruksfastigheter. En trend i hela Sverige är att antalet hästgårdar har ökat senaste åren, från ökade antalet hästgårdar i Kalmar län från ca 2600 till Gällande Mönsterås kommun har däremot antalet kända hästgårdar minskat från 111 till 104 hästgårdar mellan Boendebehov för olika grupper Behov för ungdomar, studenter och unga vuxna Lägenhetsbeståndet av hyresrätter i centralorten Mönsterås och de yttre tätorterna består till 70 % av små lägenheter med 1-2 RoK. Därmed är möjligheterna goda för ungdomar och studenter att hitta ett eget boende. Nyproducerade lägenheter är inte i första hand en lösning för denna grupp eftersom ungdomar och studenter ofta har begränsade ekonomiska resurser och hyrorna för nyproducerade lägenheter är höga. Även om nyproducerade lägenheter inte i första hand riktar sig mot ungdomar och studenter leder dessa till en ökad rörlighet på bostadsmarknaden som i sin tur för med sig större möjligheter för denna grupp att hitta ett eget boende i det befintliga bostadsbeståndet. För att få studenter att bo kvar i Mönsterås under studietiden erbjuder Mönsterås Bostäder studentrabatt till den som studerar på universitet. En fråga som väckts i samband med detta arbete är samarbete över kommungränsen för studentbostäder till Linnéuniversitetet. En vidare tanke kan vara en gemensam bostadsförmedling för Mönsterås kommun med grannkommuner, genom detta skulle även varumärket Kalmarsund stärkas som enhetlig region. Att kunna attrahera unga vuxna är viktigt, dels ur en nativitetsvinkel, dels ur en kommunekonomisk vinkel. Unga vuxna är den grupp som är mest flyttbenägen och forskning visar att deras val av ny bostadsort ofta faller på större tätorter där ett helt paket av livsstil, upplevelser, utbud, nya nätverk och givetvis arbete finns. Därför är det vitalt att kommunikationerna stärks med Oskarshamn och Kalmar tätort. Tillsammans utgör de tre tätorter nästan invånare (ett Växjö), målsättningen är att bussförbindelser mellan Oskarshamn och Kalmar ska ske under 60 min. Genom goda förbindelser kan regionen ta över stadens roll, boende i en ort, arbete i en annan ort, och fritidsaktiviteter i en tredje ort. Genom att erbjuda ett modernt boende i anslutning till den kollektivtrafikplats som planeras vid Åsevadsgatans möte med E22 finns stor potential att locka till sig denna grupp, samt att stärka bilden av Mönsterås som en attraktiv boende- och pendlingsort Behov för familjer För många familjer är boende i småhus ett naturligt val. Inom Mönsterås kommun finns goda förutsättningar för familjer att hitta bostad då 72 % av kommunens bostadsbestånd består av småhus. När familjer väljer bostad brukar parametrar såsom trygga boendemiljöer, skolor, barnomsorg och prisläge styra valet. Detta kan förklara varför Ljungnäs och Mölstad i centralorten Mönsterås, samt Fliseryd är populära områden för familjer att bosätta sig på. Efterfrågan på större hyreslägenheter har historiskt sett inte varit stort, vilket indikerar att behovet kan tillgodoses med det utbud som finns på marknaden. Dessutom blir månadskostnaden för nyproducerade lägenheter så hög att det förmodligen inte upplevs som prisvärt. Även för denna grupp är det positivt med en ökad rörlighet på bostadsmarknaden då detta bör leda till fler lediga småhus. 20

22 Behov för seniorer och äldre En tydlig trend för många svenska kommuner, liksom för Mönsterås kommun är att invånarna blir äldre och äldre. Det är därför viktigt att kommunen redan nu börjar planera och förbereda för de konsekvenser som medföljer en äldre befolkning. Utifrån att befolkningen blir allt äldre behöver nya centralt placerade och tillgängliga bostäder planeras och byggas under de kommande åren. Det är även viktigt att möjliggöra för fler äldre att bo kvar längre i sina egna hem. Det kan ske genom insatser i form av hemtjänst, bostadsanpassningar eller genom tekniska lösningar i form av servicetjänster eller hjälpmedel. Genom att nyproducerade tillgängliga bostäder erbjuds i centrumnära och attraktiva lägen genereras flyttkedjor med effekten att fler än de som flyttar in i de nya bostäderna förbättrar sitt boende. Kommunens bostadsutbud kommer behöva anpassas till en förändrad demografi samtidigt som kommunen arbetar för befolkningstillväxt. Därför behöver både inflyttning och omflyttning stimuleras, detta görs genom bostadsatsningar i attraktiva lägen Behov för nyanlända och asylsökande Mottagande av asylsökande och nyanlända 12 påverkar flera delar av en kommuns verksamhet. Förutom bostadsförsörjning påverkas även bland annat barnomsorg, arbetsmarknad, SFI, äldreomsorg och socialtjänst inflyttade ca 150 personer som nyss fått uppehållstillstånd till Mönsterås kommun, en ökning med ca 275 %, eller ca 110 personer från tidigare år. Även under 2014 har inflyttningen varit stor, totalt ca 140 personer. Kommunens prognos är att även för 2015 kommer inflyttningen av nyanlända vara hög. Även om vakansgraden för hyreslägenheter idag är noll finns en omsättning där uppskattningsvis en tredjedel av de nyanlända som kommit senaste två åren beräknas flytta vidare, en uppskattning som givetvis är osäker och svår att göra. Stämmer uppskattningen har ca 100 nyanlända möjlighet att flytta in till kommunen Även om Mönsterås bostäder har alla lägenheter uthyrda, och trycket från nyanlända är högt finns ändå möjligheten för personer som flyttar in till Mönsterås kommun för arbete att få lägenhet relativt snabbt. En uthyrningsprincip är att personer som inflyttar till kommunen för arbete får gå före i bostadskön, en princip som även finns i flera andra kommuner. Det är av stor vikt för kommunen och regionen att bostäder finns till hands när företag rekryterar så att den nyanställde inte tvingas tacka nej p.g.a. bristen på bostad. Trots att det finns stor efterfrågan på lägenheter från nyanlända är frågan svårlöst då de allra flesta inom gruppen nyanlända inte är så pass kapitalstarka att nyproducerade bostadsrätter eller hyresrätter är ett alternativ. Inte minst då större lägenheter ofta efterfrågas, vilket innebär stora månadskostnader. Positiva flyttkedjor kan verka positivt för denna grupp, genom att nya bostäder uppförs frigörs bostäder i ett äldre bostadsbestånd, d.v.s. bostäder med lägre boendekostnad. Utöver nyanlända (som har exakt samma möjligheter, rättigheter och skyldigheter som övriga svenskar på bostadsmarknaden) finns även tre anläggningsboenden (Salthäll, Forsa och Kronmunken) för asylsökande i kommunen med totalt ca 600 personer. Eftersom dessa personer saknar uppehållstillstånd finns dessa inte med i befolkningsstatistiken. När en asylsökande får uppehållstillstånd är det fritt fram att söka boende över hela Sverige. 12 Definieras i detta arbete som en person som fått uppehållstillstånd. Detta för att skilja dem från asylsökande. 21

23 Behov för hemlösa Att människor blir hemlösa beror sannolikt inte endast på individuella faktorer, utan även på brister i samhället. Angående hemlöshet har Individ- och Familjeomsorgen i Mönsterås kommun ett regelbundet samarbete med Mönsterås bostäder. Enligt socialförvaltningen finns idag inga kända hemlösa inom kommunen. Givetvis kan det finnas ett mörkertal i kommunen av människor som av någon anledning inte vill vända sig till socialtjänsten. Kommunens storlek gör det dock inte troligt att det skulle finnas ett påtagligt problem med människor som är helt bostadslösa utan att det kom till kommunens kännedom Behov för de med särskilda behov Ur ett bostadsperspektiv ska människor med särskilda behov behandlas på ett sådant sätt att varje persons individuella behovs kan tillgodoses. I flera fall kan detta göras genom bostadsanpassningar i personens befintliga bostad och/eller hemtjänst, men i vissa fall krävs andra lösningar. Det är dock viktigt att komma ihåg de stora fördelar som kommer av att anpassa den befintliga bostaden. Dels ökar förutsättningarna för den enskilda individen att ta del av det vardagliga livet i samhället, dels besparas stora investeringskostnader för kommunen. När åtgärder i hemmet inte anses vara genomförbara eller önskvärda finns särskilt boende, bostäder med omvårdnad och service dygnet runt. Totalt finns 151 platser inom kommunen betecknade som särskilt boende, samt 14 korttidsboenden. Även om lediga lägenheter är få bedömer kommunen att utbudet av bostäder betecknade som särskilt boende är i balans under de närmaste åren, angående LSS-bostäder är socialförvaltningen i behov av mer ändamålsenliga lokaler. 22

24 5. Riktlinjer för bostadsbebyggande 5.1. Bostadspolitiska mål Den sammantagna bilden av bostadsmarknaden i Mönsterås kommun är att det i dagsläget råder en relativt god balans mellan utbud och efterfrågan. Genom en stor omsättning av bostäder kan prioriterade grupper såsom personer inflyttade p.g.a. arbete relativt snabbt hitta boende. Bostädernas standard är generellt hög och trångboddheten är inte ett påtagligt problem. Mönsterås kommun lever på så vis upp till lagens krav om att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. Det är av stor vikt att kommunen arbetar med att uppmärksamma trender och leda utvecklingen på bostadsmarknaden. I bostadsförsörjningsprogrammet har flera viktiga områden uppmärksammats. 1. Det bör byggas 30 nya bostäder per år Den politiska målsättningen i Mönsterås kommun är invånare år Mönsterås har en nettoutpendling på cirka invånare/dag, varav flertalet pendlar till Oskarshamn och Kalmar. Att fler väljer Mönsterås som bostadsort beror delvis på att en av Mönsterås styrkor är att boende och boendemiljöerna attraherar medborgarna. En annan styrka är det strategiska läget, mitt emellan Kalmar och Oskarshamn, med relativt väl utvecklade kollektivtrafikförbindelser. Byggande av nya attraktiva bostäder kommer ge förutsättningar att locka nya invånare till kommunen. Samtidigt är bostadsbyggandet också en nödvändighet för att tillgodose behovet av boende för de nya invånarna. Bostadsprogrammet tar upp att den låga andel bostadsrätter som finns kan vara problematisk då urval och omsättning på marknaden blir begränsad, men det är även viktigt att antalet hyresrätter ökar. Kommunen är en stor markinnehavare avseende tätortsnära byggbar mark. Planberedskapen är god, även om nya detaljplaner och fördjupade översiktsplaner måste tas fram i mer attraktiva lägen, samtidigt som befintliga detaljplaners bestämmelser och utformning bör aktualiseras. Kommunen måste också attrahera fler byggintressenter och förvaltare, som vill delta i Mönsterås kommuns bostadsutveckling. I målsättningen 30 nya bostäder per år ingår inte ersättningsbostäder för de bostäder som rivs eller av andra skäl försvinner från bostadsmarknaden. 2. Utveckla strategier för att både stad och land ska leva Mönsterås har historiskt sett haft en stabil befolkning kring ca invånare. Småhuspriserna i kommunen har vuxit markant senaste 10 åren. Skillnaderna på bostadsmarknaden mellan Mönsterås/Timmernabben och övriga tätorter är stor. Den något sämre efterfrågan och de relativt låga priserna på småhus i de mindre orterna gör att det saknas ekonomisk bärkraft i nybyggnation utanför de kustnära tätorterna. Det är viktigt att i framtida diskussioner beakta strategier för att överkomma denna problematik och finna kreativa sätt att få hela kommunen att leva. I kommunens översiktsplan redovisas kommunens olika byars utvecklingspotential. Utöver förtätning i befintliga byar kan utpekande av LIS-områden (landsbygdsutveckling i strandnära lägen) skapa attraktivitet för nyproduktion av småhus på landsbygden. En vital faktor för att landsbygden ska ses som attraktivt boendealternativ är vatten- och avloppsfrågan och elektronisk kommunikation. Därför görs nu stora satsningar för att kunna erbjuda boende i både tätorter och på landsbygd hållbara VA-lösningar samt anslutning till Mönsterås stadsnät. Möjlighet till utökad hästhållning på landsbygden bör utredas. Ålem och Blomstermåla har också ett strategiskt läge avseende arbetsmarknaden i Kalmar och Fliseryd avseende arbetsmarknaden i Oskarshamn. 23

25 3. Skapa attraktiva bostäder för ungdomar och unga vuxna Det är viktigt för kommunens befolkningssammansättning att få fler ungdomar att stanna kvar i kommunen. Mönsterås tappar i likhet med 250 av Sveriges kommuner andelen unga vuxna. I takt med detta uppstår en rad problem. Minskat skatte- och marknadsunderlag, arbetsmarknaden försvagas då arbetskraften inte förnyas och ny kunskap tillkommer, medelåldern höjs, vilket leder till minskad nativitet och att kommunen riskerar att få en profil och aktiviteter som enbart tilltalar en äldre befolkning. Därför är det av stor vikt att attraktiva bostäder skapas för unga vuxna. Forskning visar att det finns en rad faktorer som är viktiga för valet av bostadsort, såsom livsstil, utbud, arbete, nätverk, upplevelser m.m. Goda pendlingsmöjligheter till framförallt Kalmar och Oskarshamn, men även till Växjö och Linköpings universitet kan göra det möjligt att kombinera högre studier med att bo kvar i Mönsterås kommun. I detta sammanhang kommer även Ålem och Blomstermåla att bli attraktiva bostadsorter, framför allt om regiontågen till Kalmar utvecklas med stopp i båda orterna. 4. Det behövs fler tillgängliga bostäder I kommunen finns en stor grupp äldre som inom 10 år kan komma att vara aktuell för ett äldreanpassat boende. Positiva effekter såsom möjligheter till ett mer självständigt och socialt liv som äldre, bättre arbetsmiljö för vårdpersonal samt positiva flyttkedjor, som gynnar yngre och barnfamiljer på bostadsmarknaden är viktiga skäl till att uppmuntra äldre till att flytta till ett mer anpassat och tillgängligt boende. För att attrahera dessa grupper måste det finnas en mångfald av boendealternativ anpassade för äldres behov. Det är dock viktigt att planera in diversitet i grannskapet, då det är en stark faktor till god stadsmiljö och ett trevligt grannskap. Inte minst avser det den demografiska aspekten. I medborgardialogerna har det framkommit att det finns en stor efterfrågan på denna typ av boende i centrala lägen i alla tätorter, där det finns en god tillgång till service. 5. Det kommer att krävas en större tillgänglighetsanpassning i den byggda miljön Behovet att tillgänglighetsanpassa det befintliga bostadsbeståndet och det offentliga gaturummet är stort. Mönsterås Bostäder har tillgänglighetsanpassat cirka 40 procent av sitt bostadsbestånd. Mönsterås kommun har under flera år arbetat med åtgärder i gaturum och offentliga lokaler för att undanröja enkelt avhjälpta hinder. Kommunen har också en relativt stor budget för bostadsanpassning vid särskilda handikapp. För att ekonomiskt klara av anpassning av det befintliga beståndet, som till stora delar är byggt under och 1960-talet, behövs kreativa lösningar avseende till exempel gällande lagstiftning, finansieringslösningar, återinförande av hissbidrag och nya tekniska hjälpmedel. Kommun och bostadsförvaltare kommer, utan nya lösningar, att få problem med att hjälpa personer som vill hitta ett nytt boende, men som hindras till följd av avsaknaden av lägenheter med god anpassning ur ett tillgänglighetsperspektiv. 24

26 5.2. Hållbart byggande Under senare år har det byggts cirka nya småhus varje år. År 2007 byggde Mönsterås Bostäder sitt senaste bostadsprojekt, 26 lägenheter i Mönsterås hamnområde. Detta är långt ifrån 1990-talets början, då cirka 100 lägenheter och småhus färdigställdes varje år. Kommunen räknar med att efterfrågan och behovet kommer att öka. Mönsterås kommun har under senare år och innevarande år byggt bibliotek, multihall och förskola som lågenergibyggnader med klimatsmarta materialval. Planerad nybyggnation bör ha följande inriktningsmål: - Allt byggande ska anpassas till att bli långsiktigt hållbart ur ekologisk, social, kulturell och ekonomisk synvinkel. - Möjligheterna att förtäta bebyggelsen i samhällenas centrala delar och i anslutning till kollektivtrafiken bör tas tillvara. - Nya bostäder ska lokaliseras så att de har god tillgänglighet och attraktiv närmiljö. Områdena utformas med utgångspunkt i landskapets och platsens förutsättningar samt ges en egen karaktär. - Redan byggd infrastruktur och service bör utnyttjas. - En stor del av bostadsbyggandet bör bestå av lågenergihus. - Förnyelse ska märkas i valet av gestaltning och arkitektoniska lösningar. - Varierat bostadsutbud med blandade upplåtelseformer bör eftersträvas. - Planering av boende för äldre och personer med olika funktionsnedsättningar ska ses som en naturlig del i den generella bostadsplaneringen. - Trygga uppväxtmiljöer och naturliga mötesplatser som stimulerar till aktivitet ska eftersträvas. - För att stärka landsbygdsutvecklingen bör byggnation på landsbygden stimuleras. - Nybyggnation och befintlig bebyggelse ska klimatanpassas i största möjliga utsträckning. 25

27 5.3. Handlingsplan För att stärka och utveckla bostadsmarknaden i Mönsterås kommun har följande handlingsplan upprättats. 1. Se medborgardialog som ett viktigt forum för att hålla boendefrågan aktuell. Fortsätt med den årliga bomässan i Mönsterås och delta med information och marknadsföring en gång per år i de övriga tätorterna i samband med Ålems-, Fliseryds-, Blomstermåla- och Timmernabbendagen. 2. Kommunen ska utse en bostadsansvarig, som bland annat ska ansvara för kontakter med byggherrar, husföretag med flera för att öka antalet aktörer på Mönsterås bostadsmarknad. 3. Stimulera nya aktörer på bostadsmarknaden, såsom bostadsförvaltare, byggbolag, husföretag med flera. 4. Etablera kontakter med boendeansvariga på Linnéuniversitetet, för att få fler studentboende i Mönsterås kommun. 5. Upprätta ett marknadsföringspaket för potentiella invånare som presenterar Mönsterås kommuns attraktivitet och visar hur enkelt och nära det är att leva i Mönsterås kommun. Detta ska också skickas till kommunens fritidshusägare. 6. Arbeta vidare med att förverkliga nya bostäder i centrala Mönsterås, såväl flerbostadshus som marklägenheter. I planerandet av ny kollektivtrafikplats vid mötet mellan Åsevadsgatan och E22 arbeta för ett modernt boende som med sin utformning och design stärker bilden av Mönsterås som en attraktiv boende- och pendlingsort. Arkitekttävling bör genomföras. 7. Utveckla förslagen med centralt placerade tillgängliga bostäder med närhet till service, mötesplatser och matservering i Fliseryd, Ålem och Blomstermåla och Timmernabben. 8. Analysera behov och förutsättningar för trygghetsboende i alla tätorter, och i samband med detta göra en översyn av kommunens särskilda boenden. Det finns idag behov för bostäder mellan särskilt boende och eget boende. 9. Arbeta för att stärka samarbetet mellan Oskarshamn, Mönsterås och Kalmar kommun avseende regionförstoring genom fortsatt deltagande i DAR. Genom att korta ner restiderna inom regionen skapas förutsättningar för regional tillväxt, som i sin tur är en central faktor för bostadsplaneringen. 10. Arbeta för att få stationsstopp för pendeltåg på Stångådalsbanan i både Ålem och Blomstermåla. 11. Utveckla LIS-områden samt områden för hästhållning. 12. Hitta kreativa lösningar för att tillgänglighetsanpassa det befintliga flerbostadshusbeståndet. 13. Kommunen ska, hos Boverket, ansöka om stöd till inventering av den fysiska tillgängligheten i flerbostadshusbeståndet. 14. Kommunen ska, genom socialförvaltningen, delta i ehälsaprojektet avseende tekniska hjälpmedel 15. Öka antalet tillgängliga bostäder inom Mönsterås Bostäders lägenhetsbestånd till 50 % Aktualisera befintliga detaljplaner i utvecklingsbara lägen. 17. Upprätta nya detaljplaner och fördjupade översiktsplaner där efterfrågan och attraktivitet finns. 26

28 Referenser Arman, R och Lindahl, L. Nyttan och värdet av bostadsanpassningar ur olika perspektiv Blomberg, I och Kärnekull, K.. SABO, 2005 Bygga seniorboende tillsammans en handledning Bo bra hela livet tionen, Regeringskansliet, Regeringskansliet, Bygg ikapp gare. Haninge kommun, Almega, SKL, 2012., Marcus och Mattson, Kristoffer. - Hästar och anläggningar med hästar. Jordbruksverket, 2005 och 2011 Kv Bostadsmarknadsanalys Skåne Länsstyrelsen Skåne län, 2012 Regional Bostadsmarknadsanalys Kalmar län Länsstyrelsen Kalmar län, 2013 Mellander, Charlotta. Vadå attraktiva städer? Stadsbyggnadsdagarna, 2014 Personresor till större arbetsplatser i Kalmar län. Regionförbundet Kalmar län, 2006 Regional bostadsmarknadsanalys Ainouz, Kerstin och Hansson, Per en handledning. SABO, Flyttströmmar i Sverige SCB,

29 Företagsamheten Kalmar län < Svenskt Näringslivs, Lunds Universitet, Wikman, Leif.. Wikman, Leif. Bostadsanpassningsbidrag till fastighe - delsinstitutet, Boverket, Detaljplanering och tillgänglig mark 28

30 Bilagor Bilaga 1 Karta över kommundelar 29

31 30

32 Bilaga 2 Karta över bebyggd/obebyggd detaljplanerad kvartersmark I kartbilagorna har endast kvartersmark tagits med, dels för tydlighetens skull, dels för att ändamålet med kartorna är att visa vad och var man får bygga. Allmän platsmark tillåter i regel inga större byggnationer. Bebyggelse tillkommer nästan uteslutande på kvartersmark. Viss kvartersmark som tekniska anläggningar, kyrkor och kyrkogårdar, hembygdsparker, hamnar, campingar, friluftsområden och odlingslotter har medvetet lämnats utanför kartorna. Dels för att lyfta fram den kvartersmark som valts att visas, dels för att dessa användningar inte är lika intressanta att lyfta fram i ett bostadsförsörjningsprogram. För att ännu tydligare förklara kartbilderna kommer nedan en kortfattad beskrivning om vad som är tillåtet inom de olika användningsområdena. Vissa av beteckningarna används inte längre idag, likväl är de fortfarande lagmässigt giltiga. Ett problem är att i flera av de äldre planerna har bostadshusens typ bestämts, vissa planer tillåter endast friliggande villor, och vissa planer endast sammanbyggda hus likt radhus eller kedjehus. Idag strävas det efter flexibilitet i planeringen, allt för att planerna ska kunna användas en längre tid utan att behöva ändras eller göras om. Det är därför vanligt att en detaljplan tillåter fler än en användning i samma område, ex Bostäder/Handel eller Industri/Kontor. Om ett område tillåter två eller fler användningar är fördelningen fri mellan dem. D v s i ett område betecknat Bostäder/Handel är det tillåtet med bara handel, eller bara bostäder, eller både och. Kartbilagorna visar inte vad som är byggt, utan vilka verksamheter som är tillåtna enligt detaljplanerna i kommunen. Allmänt ändamål är en äldre planbestämmelse som inte längre används. Den tillåter alla former av verksamheter så länge stat, kommun eller landsting är huvudman. Bilservice tillåter service för fordon, förare och passagerare. Service för fordon inkluderar bl a reparation och försäljning av drivmedel. I service för förare och passagerare ingår bl a toaletter, kiosker, vägrestauranger och motell. Bostäder tillåter bostäder och bostadskomplement såsom garage och gäststuga. För flerbostadshus medges även komplement i form av sopsortering, lekplats och tvättstugor. Centrum är en väldigt flexibel användning, all verksamhet som behöver ligga centralt ryms. Ex bio, butiker, teater, gym, service, tandläkare, bank, kyrkor, hotell m.m. Bostäder, vård och skoländamål tillåts dock inte. Garage är en äldre beteckning som idag har ersatts av beteckningen Parkering. Beteckningen Bostäder/Garage återfinns i en detaljplan från 1979 för Timm ch ch h Handel tillåter alla former av köp och försäljning av varor och tjänster för allmänheten. Inom beteckningen ryms även service och hantverk i olika former, ex resebyrå, restauranger och fastighetsförmedling. Idrott är även det ett äldre begrepp, idag ingår idrottsverksamhet under beteckningen Kultur och fritid. Inom områden betecknade som idrott är även komplement till idrottsverksamhet tillåtna, ex omklädningsrum och mindre kiosker. Industri tillåter all slags produktion, lagring och annan hantering av varor. Även kontor tillåts, om de upptar mindre än hälften av den byggda bruksarean. 31

33 Småindustri är en beteckning i äldre planer som tillåter industrier som inte är störande för omgivningen. Denna beteckning har i nya planer tagits upp av Industri. Kontor tillåter personaltät verksamhet med liten varuhantering likt kontorsverksamhet och konferenslokaler. Kultur medger verksamheter med kulturellt ändamål, ex museer, religiösa byggnader, folkparker. Även besöksanläggningar som teatrar och mässhallar ingår. Skola tillåter alla former av undervisnings- och forskningslokaler, även fritidshem och förskolor ingår. Upplag tillåter lagring av varor och material. Även handel i parti får förekomma. Lager inom industrier ryms under beteckningen Industri. Vård medger all öppen och sluten hälso-, sjuk- eller kriminalvård. Vägunderhåll förekommer i en plan för Ålem från 1958 där dåvarande Vägförvaltningens garage och depå fanns. Idag skulle det aktuella området sannolikt inrymmas under beteckningen Industri. 32

34

35 1

36 2

37 3

38 4

39 5

40 6

41 7

42 8

43 9

44 10

45 11