Helårsbosättning i fritidshusområden. Omvandling. för perioden

Transkript

1 Utvecklingsavd/Stadsledningskontoret Helårsbosättning i fritidshusområden för perioden Utredningar & rapporter nr 1 Juni 2009 Omvandling Allmänt om fritidshusbebyggelse Frågan om och i vilken omfattning fritidshus används för permanentboende diskuteras i många olika sammanhang. En allmän uppfattning är att permanentbosättningen i fritidshus har ökat. Under senare år har gränsen mellan fritidsboende och permanentboende suddats ut alltmer. Orsaken är delvis att finna i att fritidshusen har fått allt högre standard och att skillnaden mellan de fritidshus och villor som idag nyproduceras inte är så stor. En annan orsak är att många ser boende i fritidshuset som ett prisvärt sätt att bo i en attraktiv miljö vatten- och naturnära inom pendlingsavstånd från staden. Syfte Syftet med föreliggande redovisning är att belysa hur nyttjandet av fritidshus-beståndet i Umeå kommun har förändrats under perioden Text och innehåll: Annalena Löfgren 1 (16)

2 Skillnad fritidshus-permanenthus En viktig skillnad mellan permanent- och fritidshusområden är den grundprincip på totalt högst 150 kvm bruttoarea per tomtplats som gäller i fritidshusområden. Tidigare var byggytan styrande så att huvud byggnaden fick omfatta högst 80 kvm och komplement-byggnaden 70 kvm (uthus, förråd eller motsvarande). kommundelarna och där utmärker sig Holmsund/ Obbola samt Hörnefors med cirka 200 respektive 170 bygglov. I Sävar kommundel har 85 bygglov för fritidshus beviljats. Det var i samband med antagandet av ÖPL-98 som regelverket justerades till att avse total bruttoarea per tomtplats. Numera tillåts även carport på maximalt 36 kvm samt inglasat uterum på 15 kvm. Vidare tillkommer möjligheten till Friggebod på 15 kvm. Kraven på tillgänglighet och de tekniska funktionskraven är lägre för fritidshusbebyggelse. Normalt upprättas inte heller några exploateringsavtal som garanterar standard och utförande på vägar och valösningar i områden avsedda för fritidshusbebyggelse. Ingen förändring? Den metod som används för att studera permanentbosättning i fritidshus är utgå från de fastigheter som är taxerade som bebyggda fritidshusfastigheter (typkod 221) och följa upp om dessa har folkbokförd befolkning eller ej. Uppgifter från senaste fastighetstaxering och aktuella folkbokföringsdata visar att siffrorna i princip är oförändrade sedan Antalet fritidshusfastigheter och antalet boende på fritidshusfastigheter har enligt dessa uppgifter inte förändrats nämnvärt under de senaste åren tio åren. Mot bakgrund av det stora antalet bygglov för fritidshus som har sökts sedan 1998 är det uppenbart att dessa uppgifter inte ger en rättvisande bild av vare sig nytillskottet eller graden av permanentbosättning i fritidshusområden. Av de cirka 770 sökta byggloven mellan åren har sedermera nästan 700 bygglov för nybyggnad av fritidshus beviljats. Flest lov har beviljats i Figur 1: Antal fritidshus samt folkbokförd befolkning i dessa Figur 2: Sökta bygglov för fritidshus Juni (16)

3 Många fritidshus omtaxeras Förklaringen till att den gängse metoden inte visar på den sanna bilden beror på att många fritidshus omtaxeras till småhus för permanentboende och därigenom försvinner ur fritidshusbeståndet. Omtaxeringen sker inte sällan direkt fritidshuset är färdigbyggt eller successivt vartefter som man bosätter sig där året runt. Efterforskningar hos bl.a. skattemyndigheten visar att både befintliga och nybyggda fritidshus löpande taxeras om till permanenta småhus. Det sker både i den allmänna fastighetstaxeringen som sker vart sjätte år samt i den särskilda fastighetstaxeringen som årligen fångar upp förändringar i fastighetsbeståndet. Omtaxeringen går vanligtvis till så att de boende själva begär omtaxering men det förekommer också att skatte myndigheten taxerar om fastigheten i de fall man vid kommunicering upptäcker att det är den gällande adressen. Ur skatte hänseende är det ingen skillnad mellan permanent resp. fritidshus och skattemyndigheten har ett ansvar för att folkbokföringen är riktig. Det förekommer naturligtvis också att fritidshus är bebodda trots att det inte är omtaxerade. BYGGLOV SMÅHUS PERMANENT BEBODDA SMÅHUS OCH FRITIDSHUS 50% blir direkt permanent bebodda PERMANTENTAS BYGGLOV FRITIDSHUS 50% BYGGS OM OCH PERMANTENTAS FÖRBLIR FRITIDSHUS Figur 3: Principskiss över vägen från bygglov till småhus för permanentboende Själafjärden och Norrmjöle golfby För att studera den omvandling som sker har två äldre fritidshusområden studerats. Det är detaljplanerna för Själafjärden i Obbola samt för Norrmjöle golfby. Båda områdena uppvisar idag en blandning av både fritidshus- och småhusenheter för permanent boende samt ett antal obebyggda tomter (typkoderna 221 och 220). Andelen bebodda hus är mycket hög i båda områdena. Folkbokförd befolkning finns i alla f.d. fritidshus som omtaxerats till permanenta småhus samt med några enstaka undantag i de kvarvarande fritidshusen. Sammantaget har procent av de bebyggda tomterna idag folkbokförd befolkning. Båda områdena var ursprungligen avsedda som renodlade fritidshusområden. Juni (16)

4 Karta 1: Detaljplan för fritidshusbebyggelse i Norrmjöle golfby Juni (16)

5 Karta 2: Detaljplan för fritidshusbebyggelse i Själafjärdens fritidshusområde Juni (16)

6 Diskussion Redovisningen ovan visar tydligt att det inte finns någon koppling mellan detaljplanens ursprungliga syfte och hur de bostäder som uppförs inom planområdet sedan kommer nyttjas/taxeras. Innebörden av beteckningen fritidshusbebyggelse saknar också betydelse för skattemyndighetens typkodning av bebyggelsen. Kommunen har samma skyldigheter för sina medborgare oavsett var man är bosatt. Den enda skillnad som planbeteckningen innebär är att bruttoarean per tomtplats är begränsad samt att lägre krav ställs på tillgänglighet och teknisk funktion. Vidare framgår att graden av permanentning i våra fritidshusområden inte kan utläsas av hur många personer som är folkbokförda på sina fritidshusfastigheter. Svaret måste i stället sökas genom att löpande följa i vilken omfattning bebyggelsen omtaxeras/ omvandlas till småhus för året runt boende och hur befolkningstalet i fritidshusområdena förändras. Begreppet helårsboende får definiera den omvandling som sker. Uppföljning I kommunen finns drygt hundra olika detaljplaner eller områdesbestämmelser för fritidshusområden. En fullständig uppföljning av alla dessa är ett tidsödande arbete. Istället har graden helårsboende följts upp i samtliga ny och om- och tillbyggda fritidshus under perioden Bedömningar av omvandlingen i det befintliga beståndet har även gjorts med hjälp av skattemyndigheten. En bebyggd fastighet definieras som helårsbebodd om där finns folkbokförd befolkning. Helårsboende Helårsboende i nybyggda fritidshus Av de fritidshus som byggts under de senaste tio åren ligger andelen helårsbebodda idag på cirka 53 procent. Variationen mellan olika områdena är stor. I glesbygdsområden i Tegs församling, Holmsund/Obbola samt glesbygdsområden i Ålidhems församling ligger graden helårsboende mellan procent i de nybyggda fritidshusen. I Hörnefors respektive Sävar församlingar är motsvarande siffra 43 respektive 29 procent. Resultaten tyder på att närheten till stadskärnan har en avgörande roll för graden av helårsboende (se fig. 3). Bebyggda Bebodda Sävar Hörnefors Holmsund Obbola Ålidh f. byar Tegs f. byar Teg tätort Tavelsjö f Umeå lands f Figur 3: Bebyggda respektive bebodda fritidshusfastigheter Juni (16)

7 Helårsboende i om- och tillbyggda fritidshus För om- och tillbyggda fritidshus sedan 1998 är andelen helårsbebodda nästan lika stor 45 procent. Mönstret är desamma och flest bosatta finns i Holmsund/ Obbola samt i glesbygdsområdena i Tegs och Umeå landsförsamling. Graden helårsboende i om- och tillbyggda fritidshus varierar mellan procent. Det kan inte uteslutas att en del av de ombyggda fritids husen var bebodda även före ombyggnaden. Figurinnehållet sammanfattas i tabellen nedan Umeå lands f Om / tillbyggda Tavelsjö f Teg tätort Tegs f. byar Ålidh f. byar Holmsund Obbola Bebodda Figur 4: Om / tillbyggda respektive bebodda fritidshusfastigheter Hörnefors Sävar Bebodd andel av de fastigheter som beviljats bygglov (procent) Område 07 Umeå landsfs Andel av nybyggda Andel av om- och tillbyggda 08 Tavelsjö 09 Teg 10 Tegs fs byar 14 Ålidhems fs 15 Holmsund 16 Hörnefors Sävar Helårsboende i beståndet Omvandlingen sker också i den befintliga stocken fritids hus utan att fastigheten är föremål för någon skatte - mässig förändring. Uppgifter som tagits fram med hjälp av uppgifter från skattemyndighetens dataenhet visar att av de cirka 4000 fritidshus som fanns i kommunen 1998 hade cirka 500 hus eller 12 procent taxeras om till permanentbostäder Graden helårsboende i beståndet kan dock vara högre eftersom inte alla taxerar om sina hus. En del av dessa ingår i gruppen om- och tillbyggda. Bidrag till bostadsförsörjningen Fritidshus som omvandlas/nyttjas som helårs bostäder innebär i många fall ett betydande tillskott till bostadsförsörjningen. I kommundelen Holmsund/ Obbola har cirka 200 nya helårsbostäder tillskapats genom ny- och ombyggnader av fritidshus. Tillskottet från det ordinarie småhusbyggandet endast uppgått till cirka 60 hus. Bilden i Hörnefors kommundel är ännu mera tydlig och där utgör det ordinarie småhusbyggandet endast en marginell del i jämförelse med vad som omvandlingen av fritidshusbeståndet bidragit med Nybyggda fritidshus Ordinarie småhusbyggande Umeå lands f Tavelsjö f Teg tätort Tegs f byar Om/tillbyggda fritidshus Ålidh f byar Holmsund Obbola Figur 5. Tillskott av bebodda fastigheter av olika slag som beviljats bygglov Hörnefors Sävar Juni (16)

8 Förändringen sedan 1988 Förändringen vid Kust och Älv En viktig frågeställning i sammanhanget är om omvandlingen av fritidshusbeståndet är en trend som varit rådande under längre tid och om den tilltagit under senare år. Det är också viktigt att belysa ifall regeländringen om att tillåta 150 kvm bruttoarea per tomtplats har påskyndat utvecklingen. För att besvara frågan har antalet bebodda fastigheter i kommunens Kust- och Älvslandskap studerats under 20 år. Områdena har valts eftersom efterfrågetrycket är störst i sjönära områden med närhet till centralorten/tätorter. Området som studerats innehåller enbart kust- och älvsbebyggelse och den tätortsbebyggelse som finns i t.ex. Holmsund/Obbola och Hörnefors, Sörmjöle, Täfteå och Sörfors har uteslutits. Däremot ingår de mindre byarna i de direkta älvsområdet. Helårsboende vid Kusten Under den senaste 20-års perioden har antalet bebodda fastigheter i Kustenzonen blivit cirka 690 fler. Det betyder i genomsnitt cirka 35 per år. Ökningen är något större under den senaste 10-års perioden men skillnaden är inte så stor. Befolkningen har under samma tid ökat med personer. Det betyder ett årligt tillskott av cirka 80 fler bosatta utmed Kusten. Idag bor cirka personer där. Tillväxten har varit ungefär lika stor före och efter 1998 så något direkt samband med regeländringen i ÖPL-98 kan inte utläsas. Kustborna avviker från kommunsnittet genom att där bor fler äldre över 65 år och färre barn i skolåldern. Så var även fallet i början av I genomsnitt bor det 2,3 personer i varje Kusthushåll. Det är något lägre än vad som gäller för småhusbeståndet i övriga kommunen. De cirka personer som idag bor i Kustzonen utgör 2,1 procent av Umeås befolkning vilket kanske inte verkar så mycket. Tillväxten har ändå varit stark om man jämför med andelen från 1988 som låg på 1 procent. Kustbefolkningen växer därmed betydligt snabbare än befolkningen i övrigt och har tredubblats sedan Vid Kusten finns även en potential för ökar helårsboende genom de cirka fastigheter som inte är bebodda och de cirka 400 tomter för fritidshusbebyggelse som finns i redan detaljplanelagda områden år år 65+ år Figur 6. Befolkningssammansättning vid Kusten. Juni (16)

9 Utredningar & rapporter nr 1 Karta 3-5: Befolkning inom kustplanen 1988, 1998 och 2008 (exkl. tätorter) Juni (16)

10 Helårsboende vid Älven Cirka personer bor idag i området nära Umeälven. Det är cirka 600 fler än Här märks det att utvecklingen gått snabbare under de senaste 10 åren men ökningen är ändå inte av samma storleksordning som vid Kusten. Tillväxten är också svårare att bedöma eftersom de mindre byarna ingår i området. I en del av dessa har bostads -bebyggelse ägt rum under senare år. Strukturen på de boende uppvisar av samma skäl inte heller samma mönster som vid Kusten. Här bor många barnfamiljer. Antalet boende per fastighet är något högre vilket sannolikt förklaras av barnfamiljerna samt att fastigheterna är större och ibland omfattar flera bostadshus. En tydlig förändring är det tillskott av bebodda fastigheter som ägt rum i Umedeltat. Där har antalet boende ökat med drygt 400 personer på 20 år varav huvuddelen av ökningen återfinns under den senaste 10-års perioden. Även här finns en potential för ytterligare helårsboende i de cirka 140 fastigheter som inte är bebodda. Någon inventering av ledig tomtmark på motsvarande sätt som för Kusten har inte genomförts. Befolkning = st 1,4 % av kommunens totala befolkning år = 311 st år = 799 st 65-w = 169 st 368 bebodda fastigheter Befolkning = st 1,4 % av kommunens totala befolkning år = 267 st år = 977 st 65-w = 175 st 425 bebodda fastigheter Karta 4-6: Befolkning inom älvslandskapsavgränsningen 1988, 1998 och 2008 (exkl. tätorter) Befolkning = st 1,7 % av kommunens totala befolkning år = 386 st år = st 65-w = 253st 636 bebodda fastigheter Juni (16)

11 Slutsatser Kommunala merkostnader Frågan om vilka kommunala merkostnader som den ökade graden helårsboende fritidshusområden har genererat är mycket intressant men svår att besvara. Frågan har ställts till ekonomiansvariga både i kommundelsnämnderna och centralt men det har inte varit möjligt att få något entydigt svar. Visserligen har kostnaderna för skolskjutsar ökat betydligt men det har också påverkats av andra förändringar som till ex. möjligheten att få skolskjuts för de barn som bor växelvis hos sina föräldrar. Numera förekommer även metoden med frammatning till närmaste busshållplats istället för att erbjuda taxiresa hela vägen vilket förbilligar resandet. Kostnaden för hemtjänsten ökar också men även på det området är det svårt att särskilja vad som genereras av en åldrande befolkning resp. fler boende i fritidshusområden. Ett problem i sammanhanget är att många äldre från centralorten är sommarboende i sina fritidshus i kommundelarna. Berörd kommundel får då tar över hjälpinsatsen under sommar perioden. Problematiken berör även området bostadsanpassning. För att ge ett uttömmande svar på frågan om de kommunala merkostnaderna krävs därför en större utredning som belyser områdena hemtjänst, färdtjänst, bostadsanpassning, skola, sophämtning, mm. Den har inte varit möjlig att genomföra inom ramen för detta arbete. Konsekvenser av va-försörjningen i fritidshusområdena är en annan viktig fråga som behöver belysas mer ingående. Efterfrågat boende Resultaten visar tydligt att helårsboende i fritidshusområden av många uppfattas som en mycket attraktiv boendeform. Det tycks även vara så i kommundelarna att de kommunala planområdena inte alltid kan konkurrera med fritidshusområdena. Uppenbarligen är det havsnära läget och närheten till skog och mark som lockar medan närheten till service och kollektivtrafik inte är lika avgörande för valet av boplats. Motsvarande tendenser märks också vid Kusten och i Älvslandskapet. Ett annat resultat är att gruppen över 65 år mer än andra lockas av det här sättet av bo. En i många avseenden ganska naturlig utveckling i ett skede då många gör sig av med villan och väljer en sorts nisch-boende. Mot bakgrund av att äldregruppen är i stark tillväxt kan de kommunala kostnaderna för t.ex. hemtjänsten komma att öka betydligt i dessa områden med spridd befolkning. Hållbart boende Den allt högre standarden i ny- och ombyggda fritidshus ger också en bekvämlighet på i princip samma nivå som i en permanentbostad. Det finns all anledning att utgå ifrån att trenden med helårsboende i fritidshusområden fortsätter och sannolikt även förstärks i framtiden. I olika sammanhang framförs motivet att ett utspritt boende av den här typen inte är långsiktigt hållbart. Det är främst luftmiljön som påverkas negativt genom att bebyggelsen genererar ett betydligt ökat trafikarbete. I ett längre perspektiv kan tillgången till nya och alternativa drivmedel kan innebära att problemet minskar i betydelse. Juni (16)

12 Attraktivt boende Det är betydelsefullt att en tillväxtkommun som Umeå kan erbjuda olika typer av boendemöjligheter samt tillhandahålla de alternativ som efterfrågas. Det är ett viktigt konkurrensmedel både i ett nationellt och internationellt perspektiv. Boende i Kust- och Älvsnäraområden har visat sig vara mycket efterfrågade. Samtidigt finns en konflikt med rörliga friluftslivet och en uppenbar risk att äldre fritidshusområden förlorar sin charm då de ofta små trähusen ersätts av ny bebyggelse och blir en sorts blandområden. För att kunna behålla de fria Kust- och Älvssträckor som finns samt för att underlätta för kommunal service är det viktigt att tillkommande bebyggelse i möjligaste mån lokaliseras i anslutning till befintliga fritidshusområden istället för att ny jungfrulig mark ska tas i anspråk. Sammanfattning Många fritidshus omtaxeras till permanentbostäder och försvinner därmed ut fritidshusbeståndet. Graden av permanentning kan inte utläsas av hur många som är skrivna på sina fritidshusfastigheter utan hela omfattningen på helårsboendet måste studeras. I Själafjärden och Norrmjöle golfby används idag 89 respektive 73 procent av fritidshusen som helårsbostäder. Ingen koppling finns mellan detaljplanens ursprungliga syfte och hur bebyggelsen i sedan kommer att nyttjas. Skattemyndigheten tar ingen hänsyn till områdets planbeteckning vid omtaxering av fastigheter eller folkbokföring. Drygt hälften av de fritidshus som byggts under de senaste tio åren används idag som helårsbostäder. Nästan hälften av de om- och tillbyggda fritidshusen under samma tid används som helårsbostäder. Omvandlingen av fritidshus till helårsbostäder står i kommundelarna Holmsund/Obbola, Hörnefors och Tavelsjö för den största delen av tillskottet till småhusbeståndet. Antalet boende i kustzonen har tredubblats på 20 år. Idag bor personer där. Tillväxten har varit ungefär lika stor före och efter Kustborna avviker från kommungenomsnittet genom att de är äldre och har färre barn. På sikt kan det betyda att hemtjänstkostnaderna där ökar i dessa områden. En potential för ökat kustboende finns i de cirka fastigheterna som är bebyggda men saknar befolkning och de cirka 400 tomterna. Befolkningstillväxten i Älvsområdet är nästan helt koncentrerad till Umedeltat där antalet boende blivit 400 fler. Förändringen är starkast under den senaste 10 års perioden. De kommunala merkostnader som helårsboende i fritidshus genererar är på grund av andra samhällsförändringar svåra att kartlägga och kräver tillsammans med va-frågan fördjupade studier. Det är mycket som talar för att utvecklingen av antalet helårsboende i fritidshusområden kommer att fortsätta. Det är också en efterfrågad och attraktiv boendeform som är viktig att tillhandahålla i en växande kommun. Juni (16)

13 Fortsatt diskussion Är det meningsfullt att skilja på detaljplaner för fritidshus respektive permanent husbebyggelse när detta inte har någon betydelse för hus bebyggelsen sedan kommer att användas? Kan önskvärda regleringar av tillåten bruttoarean istället anges som planbestämmelse i de fall man vill behålla ett områdes karaktär och egenskaper men ändå tillåta ny bebyggelse. Ska ny fritidshusbebyggelse prövas så att den möjliggör ett framtida åretruntboende och utformas utifrån samma krav som permanentbebyggelse med avseende på bl.a. teknisk standard, energianvändning och tillgänglighet. Ska exploateringsavtal upprättas med exploatören så att viss standard på vägar och va-system mm garanteras. Ska lämpligheten för åretruntboende prövas vid större till- och ombyggnad av ett befintligt fritidshus? Är det önskvärt att omvandlingsområden där graden helårsboende är hög förtätas och omvandlas till ordinära småhusområden. Det förbättrar möjligheterna för kollektiva transporter och underlättar för olika former av kommunal service. Kartbilagor Beviljade bygglov för fritidshus samt därav bebodda. Beviljade om- och tillbyggnadslov för fritidshus samt därav bebodda. Befolkningsförändring vid Kusten Dokumentet bygger på underlag från statistiska centralbyrån (SCB), skattemyndigheten samt uppgifter från interna system. För sammanställningar av internt material, kartor m.m. svarar Kicki Bergman, Stadsledningskontoret och Marika Jacobsson, Geografisk information. Juni (16)

14 Juni (16)

15 Juni (16)

16 Juni (16)