Å RSREDOVISNING Vasallen förädlar unika fastigheter till kreativa miljöer

Transkript

1 Å RSREDOVISNING 2006 Vasallen förädlar unika fastigheter till kreativa miljöer

2 Innehåll VD-kommentar 2 KONCERNEN Strategisk inriktning 4 Marknad 9 Fastighetsbestånd 16 Samhälle och miljö 22 Medarbetare 26 FINANSIELL ÖVERSIKT Finansiering 30 Risk- och känslighetsanalys 32 Nioårsöversikt 34 Resultaträkningar 36 Balansräkningar 38 Eget kapital 41 Kassaflödesanalyser 42 Noter 43 Vinstdisposition 57 Revisionsberättelse 58 DOTTERBOLAG Ekonomisk översikt Dotterbolagsbeskrivningar 62 KONCERNEN Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisorer 79 Koncernledning 81 Styrelsens rapport om internkontroll 82 Definitioner 83 Adresser 84 Rapporttillfällen 85 Styrelsen och verkställande direktören för Vasallen AB (publ), org. nr , får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 4 57 exklusive resultaträkningar, balansräkningar, eget kapital, kassaflödesanalyser och noter samt sidorna Omslagsbilden är från Rosenholm, Karlskrona

3 2006 i korthet Nettoomsättningen minskade till 200 (369) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 276 (48) Mkr medan resultat före skatt blev 304 (78) Mkr. Årets resultat uppgick till 236 (73) Mkr. Resultatet per aktie, såväl före som efter utspädning, uppgick till (730) kr. Marknadsvärde förvaltningsfastigheter uppgick till (870) Mkr och värdeförändringar i fastighetsbeståndet uppgick till 299 (67) Mkr. Investeringarna i fastighetsbeståndet minskade till 170 (242) Mkr. Mest nöjda kontorshyresgäster igen! För andra året i rad uppnådde Vasallen högst nöjd-kund-index (NKI) i Fastighetsägarnas branschmätning Fastighetsbarometern. Vasallen hade ett NKI på 82 vilket är det högsta som hittills uppmätts. Branschgenomsnittet var NKI 72. Kontor och utbildning avlöser försvaret Intresset för förhyrningar i Vasallens bestånd var stort under året. Särskilt intresse visades för de sex nyförvärvade anläggningarna där Vasallen kunde teckna hyresavtal för drygt 90 Mkr. Bland de större projekten kan nämnas etableringen av Försäkringskassan i Östersund med kvm kontor, Campus i Strängnäs med kvm för kommunens gymnasieutbildningar, komvux och storkök samt Gotlands kommuns administration i Visby med kvm kontor, möteslokaler med mera. Valhall Park i Ängelholm såldes Under våren sålde Vasallen hela sitt bestånd i Ängelholm, Valhall Park, till Peab. Försäljningen omfattade cirka 196 hektar mark och kvm lokalarea. Köpeskillingen uppgick till 60 Mkr och tillträdet skedde den 31 mars EKONOMISKA DATA Mkr Förändring, % Nettoomsättning Bruttovinst Resultat före skatt Årets resultat Resultat per aktie före och efter utspädning, kr Utdelning 471 1) Balansomslutning Eget kapital Årets kassaflöde Kassaflöde från investeringsverksamheten Marknadsvärde förvaltningsfastigheter ) 20 Direktavkastning, % Soliditet, % Uthyrningsgrad, % Antal aktier ) Föreslagen utdelning. 2) Varav anläggningstillgångar som innehas för försäljning: 230 Mkr.

4 Vasallen avslutade i Linköping Vasallens sista bestånd i Linköping, Södra Ekkällan vid Garnisonen, såldes i början av året till NCC som planerar att bygga cirka nya bostäder på det före detta verkstadsområdet. Södra Ekkällan omfattar cirka 40 hektar mark och kvm lokaler. Affären baserades på ett fastighetsvärde om 172 Mkr. NCC tillträdde den 1 april 2006 och produktionsstart planeras till 2007 eftersom det redan finns en översiktsplan för området. Garnisonen, Linköping Rindö Hamn, Vaxholm Försvarsmakten lämnade kvm Under 2006 lämnade Försvarsmakten i enlighet med sin avvecklingsplan de anläggningar som Vasallen förvärvade under Sammanlagt friställdes drygt kvm lokalarea för nya hyresgäster. Avvecklingen medförde att Vasallen förlorade hyresintäkter motsvarande drygt 100 Mkr på årsbasis. Visborg, Visby Extra utdelning om 700 Mkr I slutet av året gjorde Vasallen AB en efterutdelning på 700 Mkr till ägaren. Utdelningen var ett resultat av den översyn av Vasallens kapitalstruktur som styrelsen initierade hösten Redan vid starten 1997 försågs Vasallen med ett stort eget kapital beroende på osäkerhet om hur omfattande kommande investeringar skulle bli samt hur stora risker verksamheten innebar, framförallt i de tidiga skedena. Efter flera lyckade utvecklingsarbeten och försäljningar drogs under 2006 slutsatsen att bolaget hade underlag för säkrare bedömningar av framtida kapitalbehov och risker varför utdelningen genomfördes. Vasallen avser nu att finansiera verksamheten på den öppna kapitalmarknaden. NETTOOMSÄTTNING, MKR INVESTERINGAR, MKR FÖRSÄLJNINGAR, MKR Nettoomsättningen minskade 2006 till följd av Försvarsmaktens avflyttning enligt plan Investeringarna i om och tillbyggnader tog fart 2006 som ett resultat av ett framgångsrikt uthyrningsarbete Försäljningsaktiviteterna minskade ytterligare under 2006 då verksamheten inriktades mot förädling av det befintliga beståndet.

5 Kort om Vasallen Vasallen omvandlar och utvecklar nedlagda regementen och andra försvarsfastigheter till attraktiva och levande stadsdelar med ny verksamhet. När omvandlingen är genomförd och områdena har fått nytt liv säljs fastigheterna på kommersiella villkor. Huvudkontor Fastighetsbestånd Sålda fastighetsbestånd Historik Vasallen AB bildades 1 september Sedan starten har bolaget förvärvat 24 försvarsanläggningar på 19 orter. Av dessa är 12 anläggningar nu omvandlade och sålda. Vasallens sammanlagda investeringar i fastigheterna uppgår hittills till 2,8 miljarder kronor. Kiruna Fastigheter I dag utvecklar Vasallen fastigheter på 12 orter: Kiruna, Boden, Östersund, Sollefteå, Falun, Kristinehamn, Strängnäs, Vaxholm, Södertälje, Borås, Visby, och Karlskrona. Vasallens totala fastighetsbestånd omfattar cirka kvm lokalarea. En genomsnittlig anläggning omfattar cirka kvm lokalarea fördelat på flera olika lokaltyper, till exempel kontor och utbildning, verkstad och lättare industri samt förråd och lager. Boden Östersund Organisation Vasallen har en liten, kundnära utvecklings- och förvaltningsorganisation på varje ort. På huvudkontoret i Örebro finns tekniska stödresurser samt administrativa förvaltningsresurser. Vasallen har 73 anställda. Sollefteå Härnösand Uddevalla Falun Kristinehamn Örebro Strängnäs Vaxholm Tullinge RÖRELSERESULTAT, MKR Södertälje Uddevalla Linköping 300 Fårösund Borås 225 Visby Ängelholm Karlskrona Kristianstad Rörelseresultatet ökade kraftigt, huvudsakligen på grund av värdeökning i fastigheterna. Ystad VA S A L L E N S Å R S R E D O V I S N I N G

6 VD-kommentar Vi vill bli Sveriges främsta fastighetsutvecklare! Efter några år med förvärv och försäljning i fokus gick Vasallen under förra året in i utvecklingsfasen med full kraft. En viktig uppgift var att analysera och forma utvecklingsinriktningen för de nya anläggningar som Vasallen förvärvade Marknaden var stark och intresset för såväl nya som äldre anläggningar var stort. Lyckat uthyrningsarbete Med tillfredställelse kan jag konstatera att vi lyckats mycket väl med uthyrningen under Vasallenkoncernen hade som mål att hyra ut kvm och vi hyrde ut mer än det dubbla: kvm. Flera av avtalen är 15 år eller längre och innebär stora investeringar, vilket skapar en god långsiktig värdeökning. Enligt min bedömning är detta ett uttryck för att förtroendet för Vasallen som hyresvärd är stort och att våra många gånger unika lokaler är attraktiva. Jag ser också styrkan i att vi genom våra lokala organisationer finns på plats nära kunderna vilket ger snabba och enkla kontaktvägar. Stor potential i markexploateringar Planerna utvecklas väl på flera orter och efterfrågan på planlagd mark för framförallt bostäder är fortsatt stor. I Karlskrona, Borås, Strängnäs, Södertälje och Vaxholm är utsikterna goda för att skapa större exploateringar för såväl bostäder som verksamheter. Förändrad finansiering I december beslutade bolagsstämman om en efterutdelning om 700 Mkr. Vasallen hade ett stort eget kapital beroende på den unika affärsidé som bolaget fick vid starten. Initialt rådde osäkerhet om hur omfattande kommande investeringar skulle bli samt vilka risker som förknippades med uppdraget. Under genomfördes ett stort antal försäljningar med bra resultat vilket visade att affärsidén bär. Vår bedömning är nu att verksamheten till stor del kan finansieras på den öppna marknaden. Mest nöjda kunder igen! För andra året i rad lyckades vi få Sveriges mest nöjda kontorshyresgäster i Fastighetsbarometern, Fastighetsägarnas årliga mätning. I år uppnådde vi en ny rekordnivå med ett nöjd-kund-index på 82 jämfört med branschsnittet 72. Att vi återigen lyckas så väl beror framförallt på att vi har engagerade och kunniga medarbetare som i flera år arbetat strukturerat med vår kunddialog. Gemensam värdegrund enar Det ligger en utmaning i att hålla ihop en organisation spridd från Kiruna i norr till Karlskrona i söder. Att medarbetarna trivs och har en gemensam strävan är en självklarhet för Vasallen. Det är därför extra viktigt med ett samlat synsätt på verksamheten, koncernövergripande projekt och regelbundna träffar. Medarbetarnas trivsel och syn på målen 2 VASALLENS ÅRSREDOVISNING 2006

7 mäts årligen i en medarbetarenkät. I den undersökning som genomfördes hösten 2006 angav medarbetarna att trivseln med Vasallen och arbetsuppgifterna var mycket hög. Det är ett fantastiskt kvitto på att vi har en bra arbetsmiljö och vi strävar efter att bibehålla den höga ambitionsnivån. Vasallen har sedan flera år tillbaka en gemensam värdegrund som är framtagen av medarbetarna. Under året utvärderades och uppdaterades värderingarna av alla koncernens medarbetare vid seminarier. Resultatet blev att vår verksamhet ska genomsyras av respekt, delaktighet, tydlighet och kreativitet. Ny vision Vasallens vision omarbetades under året för att tydligare visa vår ambition att bli Sveriges främsta fastighetsutvecklare. Eftersom vi mycket framgångsrikt har arbetat med att utveckla unika fastigheter sedan 1997, vet vi vilka våra styrkor är. Den erfarenhet som vi samlat på oss under tio år tror vi är användbar i många olika sammanhang och detta vill vi ska komma till nytta i framtiden. Utvecklat uppdrag Under hösten 2006 påbörjade styrelsen och ledningen en översyn av Vasallens affärsidé. Vi tror att Vasallen kan skapa ytterligare mervärden för ägaren utöver det nuvarande uppdraget. Redan 1997, när Vasallen bildades, konstaterade regeringen att utveckling och förädling av tillgångar ger högre avkastning än försäljning i befintligt skick. Och detta har Vasallen bevisat. Förädlingen av nedlagda försvarsanläggningar är ett exempel där Vasallen redan bidragit med värdeökningar men det finns enligt min bedömning fler utvecklingsbara fastighetsrelaterade tillgångar i den statliga sfären. Vasallen har både kompetens och resurser för att utveckla och sälja dessa och denna möjlighet kommer vi att titta närmare på under 2007 tillsammans med ägaren. Prognos 2007 Det ekonomiska utfallet 2006 blev bra trots att Försvarsmakten avvecklade sin verksamhet och lämnade de nyförvärvade anläggningarna. Min bedömning är att 2007 kommer att bli ett resultatmässigt sämre år. Större delen av de nya kontrakt som tecknats under 2006 börjar ge effekt först i slutet av 2007 efter att anpassningarna för hyresgästerna färdigställts. Vi har en fortsatt stor tro på marknaden och på våra lokalers attraktivitet under Några av dotterbolagen har kommit långt i sin utveckling. Om den nuvarande utvecklingstakten fortsätter tror jag att vi kan inleda en försäljning av dessa i slutet av året. Utvecklingen av byggrätter fortskrider på flera orter och eventuellt kommer markområden att kunna säljas i takt med att kommunala planer upprättas. Örebro i februari 2007 Håkan Steinbüchel VD VASALLENS ÅRSREDOVISNING

8 Strategisk inriktning Ändrad finansiering och ökad markexploatering I och med att Vasallen i slutet av 2006 gjorde en efterutdelning av 700 Mkr till ägaren går bolaget in i ett nytt skede där den framtida verksamheten ska finansieras på den öppna marknaden. Bedömningen är att med den höga investeringstakt som Vasallen kommer att ha under 2007 uppstår behov av extern finansiering vid halvårsskiftet. Vasallen bildades den 1 september 1997 sedan riksdagen beslutat om bildande av ett statligt aktiebolag med syfte att äga eller tillfälligt inneha de av Försvarsmakten lämnade försvarsfastigheterna. Vasallens uppdrag blev att utveckla och förädla fastighetsbeståndet i samarbete med kommuner och lokalt näringsliv för att slutligen sälja fastigheterna på kommersiella villkor. Vision Vasallen ska vara Sveriges främsta fastighetsutvecklare med fokus på omvandling av unika objekt till attraktiva fastigheter. Affärsidé Vasallen ska skapa långsiktig värdetillväxt genom att kundorienterat utveckla och förädla försvarsrelaterade fastigheter till attraktiva förvärvsobjekt på en kommersiell marknad. Avkastning till ägaren Vasallens avkastning (resultat efter skatt) på det genomsnittliga egna kapitalet över en förädlingscykel ska motsvara den riskfria räntan plus 2,5 procent. En förädlingscykel motsvarar 5 10 år och definieras som den tid som det i genomsnitt tar att förvärva, utveckla och förädla samt sälja en före detta försvarsfastighet. Den riskfria räntan definieras som räntan på en femårig statsobligation vilket för närvarande ger ett avkastningskrav om cirka 6,5 procent. Avkastningskravet är satt med hänsyn till att Vasallen arbetar med låg risk i förvaltning och i investeringsprojekt, där det i princip inte sker några investeringar utan att det finns ett bakomliggande hyreskontrakt som bär kostnaden. Under 2006 genererades en avkastning på 10,9 procent. I genomsnitt under perioden uppgår avkastningen till 6,8 procent, vilket är i enlighet med det långsiktiga målet. Utdelningspolicy Vasallen ska ge en marknadsmässig utdelning till ägaren. Ambitionen är att utdelningen ska uppgå till procent av resultatet efter skatt. För räkenskapsåret 2005 gjordes en utdelning om 76 Mkr. Vasallens ordinarie utdelning har under uppgått till i genomsnitt 50 procent av resultatet efter skatt. För 2006 föreslås en utdelning om totalt 471 Mkr varav 71 Mkr utgör ordinarie utdelning i enlighet med utdelningspolicy (30 procent av resultatet efter skatt) samt 400 Mkr utgör extra utdelning. Den extra utdelningen föranleds av gjord utredning avseende det framtida kapitalbehovet. Vasallens mål Vasallens verksamhetsmål syftar till att skapa värden. Genom en målinriktad utveckling av fastighetsbeståndet skapas intressanta förvärvsobjekt för en kommersiell marknad. Utöver finansiella mål formulerar Vasallen också ett antal icke-finansiella mål för verksamheten. Finansiella mål Efter tre års verksamhet ska ett positivt driftnetto i varje dotterbolag uppnås. KONCERNENS AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, % ORDINARIE UTDELNING PER VERKSAMHETSÅR, MKR ) ) 3) 2006 Värdeförändringar i fastighetsbeståndet medförde avsevärt förbättrad avkastning. Vasallens utdelning har under uppgått till i genomsnitt 50 procent av resultatet efter skatt. Föreslagen utdelning för 2006 uppgår till 30 procent av resultatet efter skatt. 1) Föreslagen ordinarie utdelning. 2) Under 2003 gjordes dessutom en efterutdelning om 500 Mkr. 3) Under 2006 gjordes dessutom en efterutdelning om 700 Mkr. 4 VASALLENS ÅRSREDOVISNING 2006

9 Efter fem års verksamhet ska varje dotterbolag uppvisa ett positivt resultat efter finansiella poster. Över tiden ska EVA årligen förbättras med 0,5 procent av genomsnittligt investerat kapital. EVA, Economic Value Added, är ett kompletterande ekonomiskt styrsystem som mäter förbättringen av förvaltningsresultatet i förhållande till det investerade kapitalet. Utöver dessa mål formulerar Vasallen årsspecifika mål var målet att uppnå en nyuthyrning i hela koncernen motsvarande kvm lokalarea. Icke-finansiella mål Vasallen ska projektera, bygga och förvalta anläggningar och byggnader med låg miljöpåverkan och god resurshållning. För 2006 sattes målet att minska den totala energiförbrukningen i koncernen med 15 procent. Vasallens hyresgäster ska vara mycket nöjda med Vasallen som hyresvärd. Detta indikeras genom att Vasallens resultat i mätning av nöjd-kund-index (NKI) ska vara lägst 80. Vasallens medarbetare ska trivas med sina arbetsuppgifter och med Vasallen som arbetsgivare. Minst 95 procent av medarbetarna ska uttrycka detta vid den årliga mätningen. Måluppfyllelse 2006 Finansiella mål Målet positivt driftnetto nås av de flesta bolag redan det första verksamhetsåret då Försvarsmakten fortfarande finns kvar som hyresgäst. När Försvarsmakten lämnar områdena kan de inte ersättas med nya hyresgäster i samma takt vilket leder till ett par år med negativt driftnetto. Av de 6 bolag som omfattas av målet att ha positivt driftnetto efter tre år har 5 uppnått detta. Målet positivt resultat efter finansnetto har varit svårare att nå beroende på de olika bolagens lägen och marknadsförutsättningar. Av de 5 bolag som bedrivit verksamhet i minst fem år har 3 uppfyllt målet. Generellt gäller att utvecklingsprocessen varit mer utdragen i de bolag som inte nått målet. Ett vanligt problem är att planprocessen har tagit lång tid vilket försvårat uthyrning, som till exempel i Borås. En annan förklaring är att den lokala marknaden är svag för Vasallens typ av lokaler, som exempelvis i Boden där många stora nedläggningar inom offentliga sektorn skapat höga vakanser inom kommersiella lokaler. För närmare information om måluppfyllelse se informationen om respektive dotterbolag på sid Vasallens årsspecifika mål 2006, nyuthyrning av sammantaget kvm lokalarea, uppnåddes. Den totala uthyrningen i koncernen uppgick till kvm. De största uthyrningarna gjordes i Östersund, Strängnäs och Visby. Icke-finansiella mål Vasallens miljömål 2006, att minska energiförbrukningen med 15 procent uppfylldes. Nöjd-kund-målet om lägst NKI 80 uppnåddes också under Vasallen fick ett nöjd-kund-index på 82, vilket innebar en ökning med en enhet sedan Måluppfyllelsen mäts genom Fastighetsägarnas branschmätning Fastighetsbarometern. Den årliga medarbetarundersökningen visade att målet om 95 procent nöjda medarbetare överträffades då 100 procent angav att de trivs med sina arbetsuppgifter och sin arbetsgivare. Tillkommande mål 2007 Utöver Vasallens tidigare redovisade mål för verksamheten sätts följande mål för 2007: Soliditeten ska vara minst 50 procent. Räntetäckningsgraden ska överstiga 2. Nyuthyrningen i koncernen ska uppgå till minst kvm lokalarea. Den totala sjukfrånvaron i koncernen ska inte överstiga 3 procent. NÖJD-KUND-MÅL MEDARBETARMÅL, % Mål Mål Vasallen överträffade under 2006 sitt nöjd-kund-mål på NKI 80 med två enheter. Medarbetarna anger hög trivsel med sina arbetsuppgifter och sin arbetsgivare. VASALLENS ÅRSREDOVISNING

10 Strategisk inriktning Strategi för 2007 Marknaden för kommersiella lokaler är gynnsam och intresset för Vasallens fastigheter är stort, särskilt märks det i Strängnäs, Östersund, Karlskrona och Visby. Det framgångsrika uthyrningsarbetet 2006 har lett till ett stort investeringsbehov de kommande åren. De genomförda extrautdelningarna innebär att verksamheten nu kommer att finansieras på kapitalmarknaden. I första hand ska finansiering sökas via affärsbankerna. Vasallen arbetar för att fånga upp intresset och intensifiera uthyrningsarbetet ytterligare. Marknadsbearbetning sker på såväl lokal som nationell nivå. Vasallen har valt att ha en liten, kundnära utvecklings- och förvaltningsorganisation på varje ort som stöttas av centrala resurser på huvudkontoret. I alla år har Vasallens inriktning i huvudsak varit utveckling av befintligt byggnadsbestånd på kasern- och verkstadsområden. De närmaste åren kommer Vasallen också att inrikta sig på utveckling av markområden vid flera anläggningar. I och med förvärvet av sex nya anläggningar 2005 fick Vasallen mark i goda lägen som lämpar sig väl för exploatering av främst bostäder. Marknaden för bostäder har väsentligt förbättrats under senare år vilket också bidrar till att Vasallen planlägger för bostadsexploatering även vid några av de äldre anläggningarna. Med erfarenhet från flera lyckade utvecklingsprojekt har Vasallen nu goda möjligheter att ta sig an ett utökat uppdrag. Bedömningen är att det inte kommer att ske så många fler nedläggningar av regementen/flottiljer de kommande åren. Däremot finns det andra statliga fastighetsrelaterade tillgångar där Vasallen ser stor utvecklingspotential. Värdegrund Vasallens verksamhet vilar på en gemensam värdegrund som medarbetarna formulerat tillsammans. Värdegrunden sammanfattas i fyra nyckelord som ska känneteckna Vasallen: Delaktighet Tydlighet Respekt Kreativitet Läs mer om värderingarna på sid 27. Bolagsstruktur Vasallens bolagsstruktur fördelar verksamheten mellan två holdingbolag. Vasallen Försvarsfastigheter Holding AB äger de fastighetsförvaltande bolagen medan Vasallen Utvecklingsfastigheter Holding AB äger bolag med fastigheter som är avsedda att säljas i olika exploateringslotter. Uppdelningen av verksamheten i olika holdingbolag inne- ORGANISATIONSSTRUKTUR VASALLEN AB AFFÄRSSTÖD Ekonomi/Finans Personal Juridik Information Vasallen Försvarsfastigheter Holding AB Vasallen Utvecklingsfastigheter Holding AB Vasallen Teknik och Projektering AB Dotterbolag I22 Vasallen AB, Kiruna A8 Vasallen AB, Boden I21 Vasallen AB, Sollefteå A9 Vasallen AB, Kristinehamn P10 Vasallen AB, Strängnäs KA1 Vasallen AB, Vaxholm I15 Vasallen AB, Borås Dotterbolag F4 Vasallen AB och FS Vasallen AB, Östersund Ing1 Vasallen AB, Södertälje P18 Vasallen AB, Visby KA2 Vasallen AB, Karlskrona Partima Norra AB, Falun Partima Södra AB, Ystad Partima Västra AB, Borås Bolag med ingen eller obetydlig verksamhet redovisas ej i denna bild. 6 VASALLENS ÅRSREDOVISNING 2006

11 Strategisk inriktning bär att några av Vasallens anläggningar juridiskt delas i två bolag. För dessa anläggningar redovisas det sammanlagda resultatet för båda bolagen i efterföljande diagram och kommentarer. Vasallen Teknik och Projektering AB ansvarar för större investeringsprojekt i koncernen samt uppdrag åt hyresgäster, kommuner där Vasallen verkar samt bolag som Vasallen sålt fastigheter till. All finansiering av dotterbolagens verksamhet och investeringar sker via moderbolaget Vasallen AB. Processorienterad verksamhet För att uppnå målen och ta tillvara erfarenheterna från bolagets utvecklingsuppdrag har Vasallen utarbetat en processorienterad arbetsmodell. Arbetet med tydliga processer ger alla medarbetare i koncernen en gemensam syn på verksamheten. Processflöden, beslutsvägar och kritiska moment blir tydliga och förbättringsarbetet stimuleras. Medarbetarnas delaktighet är hög och kompetensen tas till vara bättre. Med utgångspunkt i affärsidén och verksamhetsmålen har Vasallen identifierat tre huvudprocesser: Förvärv, Förädling och Försäljning samt en stödjande process: Förvaltning. I Uthyrningsprocessen utvecklas affärskoncept som leder till marknadsmässigt bra hyresavtal och långsiktigt stabila kassaflöden. Efter att en försvarsanläggning lämnats kan det ta flera år innan fastigheten uppnår en, för den lokala marknaden, marknadsmässig uthyrningsgrad. Vasallens uthyrningsstrategi bygger på ett affärsmässigt agerande, anpassat efter ortens marknadsförutsättningar och prisbild. Grundstenarna är: Uthyrning av lokaler i befintligt skick på korta avtal direkt efter tillträdet. Uthyrning på långa avtal som tillåter förädling av lokalerna och även nybyggnation. En kontraktsportfölj som värdemässigt har en spridning över en konjunkturcykel och en gynnsam branschvariation. Utmaningen är att synliggöra hur de före detta försvarsfastigheterna kan omvandlas till attraktiva och moderna lokaler som ger goda förutsättningar för nya verksamheter. I Investeringsprocessen anpassas fastigheterna efter kundernas behov och önskemål. De före detta försvarsfastigheterna är oftast i bra skick, där goda tekniska förutsättningar finns för konvertering till ny användning. Byggnadernas Förvärv Vasallen förvärvar vanligen sina fastigheter från Fortifikationsverket i samband med att Försvarsmakten lämnar eller avser att lämna en anläggning. Innan köpet genomför Vasallen en grundlig förvärvsanalys inom områdena teknik, fastighetsvärdering, miljö, infrastruktur, ekonomi och juridik. Inför förvärvet utformas ett ramavtal som grund för förhandlingarna med Fortifikationsverket. Förädling En förutsättning för ett lyckat utvecklingsarbete är god kunskap om utveckling av unika fastigheter, kännedom om marknaden och nära dialog med såväl kommun och näringsliv som potentiella och befintliga hyresgäster. Förädlingsprocessen beräknas pågå i 5 10 år och är indelad i tre delprocesser: Planläggning, Uthyrning och Investering. Planläggningsprocessen har fokus på att lyfta fram potentialen i den unika fastigheten och skapa en vision för områdets framtida användning. När Försvarsmakten lämnar området är det oftast en vit fläck på kartan. I planläggningsprocessen sker ett nära samarbete med kommunen i syfte att ta fram en detaljplan över området. Utgångspunkten är marknadens efterfrågan. Genom det gemensamma visionsarbetet knyts kommunernas översiktliga fysiska planering och näringslivsutveckling ihop med Vasallens utvecklingsplaner. Älvbrinken, Boden VASALLENS ÅRSREDOVISNING

12 Strategisk inriktning ålder och ursprungliga form ger ofta möjlighet till flexibla, öppna och ljusa lokaler med en egen karaktär. Investeringar genomförs i princip bara om ett hyresavtal har tecknats med en ny hyresgäst. Investeringarna ska dessutom skapa mervärden och långsiktig värdetillväxt för området. I takt med att de nya stadsdelarna utvecklas utförs investeringar i infrastruktur för att skapa kvartersmark, gator och torg. I samband med utvecklingen uppgraderas även ledningsnät och infrastruktur allt eftersom avtal tecknas för överlämnande av system till nätägare, kommuner och energibolag. Försäljning I Vasallens uppdrag ingår att efter förädlingen sälja fastigheterna på kommersiella villkor. Vid försäljningstillfället är Vasallens objekt omvandlade från militär till civil användning. Området har öppnats för allmänheten, fått en ny karaktär och nya hyresgäster. Vasallens strategi är att sälja en anläggning odelad, i bolag var för sig eller tillsammans med andra bolag. Som ett led i förädlingsarbetet kan även mark för nyproduktion eller del av fastighet vara till salu. Vid beslut om försäljning värderas bland annat objektets potential och marknadssituation ställt mot Vasallens möjligheter att fortsätta förädla fastighetsbeståndet. I enlighet med praxis vid försäljning av större kommersiella fastigheter säljs Vasallens anläggningar på följande sätt. Först sker en analys av marknaden, fastighetsbeståndet och dess utvecklingsmöjligheter. Därefter söks efter tänkbara köpare på investerarmarknaden. Vid flertalet av Vasallens större försäljningar har en rådgivare/mäklare anlitats för analys och identifikation av köpare. Vasallen ställer höga krav på köparen vid en försäljning. Att driva utvecklingen av ett större fastighetsbestånd kräver både resurser, kompetens och uthållighet. Kraven är därför att köparen har ett långsiktigt ägarengagemang, kvalificerad erfarenhet av fastighetsutveckling och förvaltning samt finansiell styrka att genomföra förvärvet och den fortsatta utvecklingen av området. Förvaltning Förvaltningen är en stödjande process som löper hela tiden Vasallen äger och utvecklar fastigheten. Processen kan indelas i teknisk och administrativ förvaltning. Den tekniska förvaltningen omfattar drift och underhåll av fastigheterna samt hanteringen av fastighetsdata. Inom den administrativa förvaltningen återfinns hyresadministrationen samt ekonomi/finans-, personal-, informations- och juridikfrågor. Rosenholm, Karlskrona 8 VASALLENS ÅRSREDOVISNING 2006

13 Marknad Ännu ett rekordår på fastighetsmarknaden Både utländska och inhemska investerare visade 2006 ett fortsatt stort intresse för svensk fastighetsmarknad såväl för fastigheter i som utanför storstadsregionerna. Den totala omsättningen uppgick till 153 miljarder kronor. Vasallens fastighetsbestånd ligger huvudsakligen utanför storstadsregionerna och förutsättningarna för respektive marknad skiljer sig åt. Hyresmarknaden i Sverige utvecklades svagt positivt under 2006 trots ett stort utbud av lokaler. Hyresmarknaden i Sverige Konjunkturen i Sverige har varit fortsatt god under Trots att BNP-tillväxten förväntas bli något svagare under 2007 ligger den i dagsläget över 3 procent. Styrräntan har under året höjts och ytterligare åtstramning kan väntas så att ekonomin inte överhettas och inflationen håller sig kring målet 2 procent. Under rådande omständigheter med mycket snabbt stigande produktivitet, svag lönebildning och intensiv global konkurrens är det dock svårt att se stigande inflation som ett reellt hot och en snabb höjning av styrräntan under 2007 bedöms som mindre sannolik. De senaste årens svaga återhämtning på arbetsmarknaden förväntas bli bättre med prognostiserad sjunkande arbetslöshet och ökande efterfrågan på lokaler som följd. Hyresutvecklingen i Stockholms centrala delar har varit svagt positiv under Detta gäller främst moderna lokaler i bra lägen där utvecklingen under 2007 bedöms vara fortsatt positiv. Äldre och omoderna lokaler kommer att fortsätta vara svåruthyrda med små chanser till hyresökningar. I Göteborg och Malmö stabiliserades hyresmarknaden under 2005 för att vända svagt uppåt under Även för dessa städer kommer delmarknader med moderna fastigheter märka en ökad efterfrågan och stigande hyror medan äldre kontorsbestånd även fortsättningsvis kommer att ha en hög vakans och sjunkande attraktivitet. Renoveringstrenden som pågått under några år har fortsatt även under Dagens stora utbud av lokaler gör att fastighetsägare måste erbjuda effektiva, flexibla och ändamålsenliga lokaler för att behålla nuvarande hyresgäster och attrahera nya. Hyresmarknaden i region- och universitetsstäder i Sverige har historiskt inte visat samma hyresmönster som Stockholm, se diagram. I Stockholm har hyrorna sjunkit kraftigt sedan toppåret 2000 medan hyrorna i region- och universitetsstäder haft en relativt stabil hyresutveckling. Dessa städer har varken haft en omfattande nyproduktion eller drabbats i någon större utsträckning av den sjunkande sysselsättningen inom tjänstesektorerna IT, telekom och finans. Fastighetsmarknaden i Sverige År 2006 blev återigen ett nytt rekordår i Sverige avseende fastighetstransaktioner. Den totala omsättningen uppgick till 153 miljarder kronor, vilket är en ökning med 26 procent jämfört med 2005, som också var ett rekordår. Den stigande räntan har ännu inte påverkat investerarna i större utsträckning. Trots att Riksbanken höjde räntan vid sex tillfällen under 2006 är nivån fortfarande på en historiskt låg nivå. Utrymmet mellan ränta och direktavkastningskrav är fortfarande en positiv om än krympande faktor som fastighetsinvesterare drar nytta av. Det stora intresset för den svenska fastighetsmarknaden fortsätter både från inhemska och utländska investerare. Intresset gäller inte enbart storstäder utan transaktionsvolymen har ökat i hela landet. Detta har bidragit till att direktavkastningskraven pressats nedåt i hela Sverige för samtliga fastighetstyper de senaste åren. Utvecklingen bedöms dock stabiliseras den närmsta tiden och större skillnad kommer att göras mellan bra och mindre bra fastigheter. En mycket stor mängd kapital söker placering i Europa, framförallt från de stora pensionsfonderna och andra institutionella placerare. Dessa äger i nuläget i genomsnitt fastigheter för 280 miljarder euro, vilket motsvarar 6,5 procent av tillgångarna. Nu vill dessa placerare vikta om sina innehav och öka exponeringen mot fastigheter från dagens 6 7 procent till omkring 10 procent. Detta betyder att en enorm mängd kapital söker placering i fastigheter vilket förväntas skapa ett fortsatt högt tryck på den svenska marknaden. Utländska investerare har varit fortsatt mycket aktiva på marknaden och utgjorde 2006 hela 43 procent av den totala transaktionsvolymen i landet. Framförallt de danska och brittiska investerarna utmärkte sig och stod för närmare hälften av den utländska andelen. Trenden från 2005 då fastighetsportföljer i allt större utsträckning såldes med en premie fortsatte med ökad takt under Stora fastigheter/portföljer har tidigare ansetts mer svårsålda på grund av färre potentiella köpare och dessa bestånd har sålts med någon form av rabatt. I dagsläget säljs denna typ av fastighetsportföljer istället med en premie, köparna betalar extra för att komma över många fastigheter vid ett tillfälle. HYRA KONTOR I BÄSTA LÄGEN Mkr Stockholm Göteborg Malmö Övriga universitetsstäder Övriga regionstäder Övriga universitetsstäder: Luleå, Karlstad, Umeå. Övriga regionstäder: Falun, Visby, Gävle, Halmstad, Östersund, Kalmar, Kristianstad, Härnösand, Västerås. VASALLENS ÅRSREDOVISNING

14 Marknad Vasallens lokala marknader Kiruna Kiruna kommun med sina invånare är unik på många sätt. Det geografiska läget är relativt isolerat med 12 mil till närmaste centralort, Gällivare, och 35 mil till residensstaden Luleå. Näringslivet baseras i huvudsak på gruvindustri och därmed sammankopplad processteknik, konkurrensutsatt verkstadsindustri med högt teknikinnehåll, Rymd- och GIS-teknologi, köld-, klimat- och miljörelaterad teknik/forskning samt turism. Under 2006 skedde ett trendbrott och en positiv befolkningstillväxt kunde konstateras, mycket tack vare LKABs miljardinvesteringar. LKABs expansion beror till stora delar på den kraftigt ökade efterfrågan på högkvalitativ järnmalm. LKABs expansionsplaner kommer att leda till sprickbildningar under den befintliga staden så att delar av Kiruna måste rivas eller flyttas åt nordväst. Turistnäringen är stor i Kiruna och den kommer sannolikt att växa ytterligare. I dag råder det bostadsbrist i Kiruna. Det har funnits ett överskott på alla typer av lokaler i Kiruna men läget har förändrats de senaste åren. Efterfrågan på rationella lager- och produktionslokaler har ökat. Omsättningen av fastigheter på Kirunas fastighetsmarknad har under en längre tid varit stabil och uppvisat sjunkande avkastningskrav. Lokala aktörer dominerar. Boden Boden bildar tillsammans med Luleå, Piteå och Älvsbyn fyrkanten vilket omfattar invånare. Bodens befolkning har minskat från år 1993 till , första halvåret, Bodens näringslivsstruktur har en hög andel offentlig verksamhet och låg andel tillverkningsindustri. Den privata tjänstesektorn består främst av småföretag. I och med att befolkningen minskar har vakanserna i flerbostadshus ökat. Nya bostäder byggs i mycket begränsad omfattning. Boden har haft en besvärlig utveckling på fastighetsmarknaden under 90-talet i och med att sjukhuset och A8 lades ned. Nedläggningen av Ing3/AF 1, som förvärvades av Pionjären Fastigheter AB förde ut ytterligare cirka kvm lokaler och 130 hektar mark på marknaden. I övrigt domineras fastighetsmarknaden av lokala aktörer. Efterfrågan på lokaler bedöms låg på både kort och lång sikt. Detta har medfört att direktavkastningskraven varit oförändrade till något ökande. Bodens framtida utveckling är starkt beroende av utvecklingen i Luleå och fyrkanten. Sveafastigheter har köpt Folkets Hus och planerar för att bygga en galleria för att främja handeln i Boden. Pionjären Fastigheter AB projekterar för en multisportarena på Ing3/AF1 vilken bedöms kosta cirka Mkr. Östersund Östersunds kommun har de senaste tio åren haft en negativ befolkningstrend. Det senaste året har dock befolkningen ökat med 0,3 procent och uppgår i dag till Mycket av inflyttningen sker från övriga länet och länet som helhet har minskat kraftigt i befolkning sedan mitten av 1990-talet. Då ett antal statliga verk flyttade sin verksamhet till staden uppstod problem med att skapa centralt belägna kontorslokaler för alla verksamheter. Detta ledde till nya översiktsplaner för att ändra verksamheten på militärens tidigare områden samt tillåta nyproduktion av lokaler. Högskolan bedöms komma att få stor betydelse för hur stadens fastighetsmarknad kommer att utvecklas. Troligen kommer centrum att förskjutas mot Campusområdet. Det nya externa köpcentrumet i Lillänge kommer förmodligen att ha viss påverkan på handeln i staden. Även bostadsbyggandet har ökat kraftigt, både småhustomter och flerbostadshus på militärens gamla områden finns med i planerna. Eftersom Östersund är den enda staden på många mils omkrets så har den en naturlig dragkraft för människor och företag i länet. Östersund har även en intressant koppling till Åre vilket har en positiv inverkan på ortens fastighetsmarknad, som är stabil för samtliga lokalslag med relativt höga prisnivåer jämfört med övriga städer i Norrland. Direktavkastningskraven är sjunkande eller oförändrade. Vakansnivåerna i centrala staden är mycket låga vad gäller butiker och bostäder, för kontor är vakanserna något högre. Sollefteå Sollefteå kommun har drygt invånare, varav knappt hälften i tätorten. Kommunen har de senaste åren haft en negativ befolkningstillväxt och sannolikt kommer den utvecklingen att fortsätta. Sollefteå tätort däremot har en stabil befolkningsmängd och visar en positiv inflyttningskurva. I likhet med övriga mindre kommuner i Norrland har Sollefteå svårt att behålla den unga arbetskraften. Sollefteås näringsliv har sin bas inom utbildning, vård, IT, samhällsskydd, turism, friluftsliv och energi. Näringslivsstrukturen är starkt präglad av offentlig verksamhet och tillverkningssektorn är mycket liten, 8 procent mot 20 i riket. Infrastrukturen är väl utbyggd med flyg, järnväg och goda vägförbindelser med omvärlden. Sollefteå har en relativt stabil fastighetsmarknad med ett antal större regionala aktörer. De nationella fastighetsbolagen liksom de institutionella investerarna har dock lämnat staden under de senaste åren. Priserna har varit stabila på kommersiella fastigheter. Vakansen för butiker och kontor i A-läge är låg och bedöms vara så även i framtiden. Däremot har lokaler längre ut från centrum en högre vakansgrad. Vakansgraden för bostäder har i huvudsak varit oförändrat hög under senare år, liksom för industrilokaler. Någon större föränd- 10 VASALLENS ÅRSREDOVISNING 2006

15 Fyrvalla, Östersund ring väntas inte de närmsta åren. Direktavkastningskraven är sjunkande till oförändrade. Kristinehamn Kristinehamn är Bergslagens utpost mot sydväst. Orten har en lång kuststräcka och en rik skärgård i Vänern. Kristinehamns kommun har invånare, varav cirka bor i tätorten. Kristinehamn har haft en negativ befolkningstrend sedan mitten av 1990-talet. Under de sista åren har befolkningsminskningen dock vänt. Inlandsvägen (riksväg 26) genomkorsar kommunen i nordsydlig riktning och E18 samt järnvägen Oslo Stockholm (Värmlandsbanan) i östvästlig riktning. Flygplatser finns i Karlstad och Örebro, cirka 6 mil till vardera. Det råder allmänt en positiv anda i kommunen. Kristinehamnaren är stolt över sin stad och företagsklimatet är mycket gott. Orten har ett fungerande näringsliv med små och medelstora företag. Det finns högteknologiska företag som Rolls Royce. Men det finns också ett mångårigt kunnande inom övrig stål- och metalltillverkning. Här finns även ett stort kunnande och lång tradition inom kemi-, plast- och pappersindustrin. Flera nya företag har etablerat sig inom kommunen och flera nya butiker har öppnat. Sannolikt kommer kommunen inom de närmaste åren fortsätta att utvecklas positivt tack vare ett starkt lokalt näringsliv och planering av goda boendemiljöer med framförallt strandnära boende. Den positiva utvecklingen har fört med sig att priserna har varit relativt stabila på såväl bostäder som kommersiella fastigheter. Kommunen jobbar aktivt för att få fram mark, planlagd för bostadsändamål och det kommunala bostadsbolaget bygger nytt, om än i liten skala. Vakanserna för bostäder har minskat kraftigt de senaste två åren medan vakansgraderna för kontor och industri har varit oförändrade eller något sjunkande. Fastighetsmarknaden domineras av lokala eller regionala aktörer. Strängnäs Strängnäs är en välmående kommun i den expansiva mälardalsregionen. Totalt bor drygt invånare i kommunen och orten har de senaste åren haft en god befolkningstillväxt. Sannolikt kommer kommunen inom överskådlig tid att ha en fortsatt positiv befolkningsutveckling både av egen kraft tack vare starkt lokalt näringsliv och goda boendemiljöer och genom närheten till Stockholm. Infrastrukturen i Strängnäs är god med E20 i öst/väst och R55 i syd/nord samt Mälarbanan. De senaste åren har många arbetstillfällen skapats i nya eller inflyttade småföretag. Flera arbetstillfällen kommer att skapas inom service och handel i den växande kommunen. VASALLENS ÅRSREDOVISNING

16 Marknad Marknadsöversikt Jägarskolan, Kiruna Älvbrinken, Boden Fyrvalla, Östersund F4, Östersund Hågesta, Sollefteå Marknadsläge 1) Kontor/utbildning B C B C C Verkstad/garage A B B C A Förråd/lager A B B C A Hyresnivå 1) Kontor/utbildning, kr Verkstad/garage, kr (avser kallhyra) Förråd/lager, kr (avser kallhyra) ) Källa: NAI Svefa 12 VASALLENS För etablering av nya verksamheter med industriell karaktär ligger staden bra till i Mälardalen. Strängnäs har en relativt stabil fastighetsmarknad med ett antal större regionala aktörer som ser orten som en strategisk marknad. De nationella fastighetsbolagen liksom de institutionella investerarna har dock lämnat staden under de senaste åren. Priserna har varit stabila på kommersiella fastigheter. Den nedgång som har inträffat i Stockholmsregionen har inte märkts här. Fastighetsmarknaden avseende bostäder i Strängnäs präglas av mycket låga vakanser och bra efterfrågan. Prisbilden avseende bostadsrätter och egna hem är på en hög nivå vilket medför att det finns goda möjligheter till en ökad exploatering. Det kommer att finnas tillgänglig mark för exploatering av både bostäder och verksamheter för mycket lång tid framöver. Efterfrågan på moderna och anpassade kontorslokaler i Strängnäs är relativt god, dock är hyresnivåerna så låga att möjligheten till nyproduktion av lokaler får anses vara låg. Det finns ett varierat utbud av industrilokaler i flera områden kring staden och vakanserna är låga. Vaxholm Vaxholm är en del av norrort i Stor-Stockholm och gränsar bland annat till kommunerna Lidingö, Värmdö och Österåker. Samtliga kommuner är tillväxtkommuner och då främst inom bostäder. Vaxholms kommun har invånare. Av dessa bor på Rindö. Vaxholm är en attraktiv bostadsort i Storstockholm. Stadskärnan är småskalig med en stor charm. Omgivande områden och öar domineras av villabebyggelse. Kommunen har något sämre kommunikationer med Stockholm än merparten av Stockholms kranskommuner. Avståndet till Stockholm är cirka 4 mil. Pendlandet sker med bil eller buss. Det är även möjligt att åka båt med Vaxholmsbolaget. Vaxholms näringsliv domineras av service till de boende samt turism. Övrigt näringsliv består till stor del av småföretag. Största privata arbetsgivare är ett entreprenadföretag med 30 anställda. Vaxholm erbjuder mycket attraktiva boendemiljöer. I tätorten är fastighetspriserna mycket höga. För småhusbebyggelse arbetar kommunen med fördjupade översiktsplaner ÅRSREDOVISNING 2006 som möjliggör förtätning och omvandling av tidigare fritidsområden. Rindö och Skarpö är öar vars befolkning kommer att öka starkt. Totalt prognostiserar kommunen en befolkningsökning till invånare år Det kommersiella fastighetsbeståndet i Vaxholms kommun är förhållandevis litet. Detta beror naturligtvis på att relativt få arbetsplatser finns i kommunen. Omsättningen på fastighetsmarknaden blir därav också liten. Södertälje Kommunen har invånare varav i tätorten. Befolkningsutvecklingen har sedan många år varit stadig i Södertälje. Trots stadens närhet till Stockholm är det fler som pendlar till Södertälje än från, vilket har sin förklaring i de många arbetstillfällen som stadens storföretag, Scania och Astra Zeneca, har att erbjuda. Tätorten Södertälje ligger 5 mil söder om Stockholm. Motorvägarna E4 och E20 passerar genom tätorten. Södertälje Syd fjärrtågsstation är en knutpunkt för tågtrafiken mellan Stockholm och Mälardalen. Flygplatser finns i Skavsta 7,5 mil söder ut och Arlanda 8 mil norr ut. Södertälje Hamn är en modern allroundhamn med företrädesvis bilimport och containerhantering. Det råder stor efterfrågan på bostäder i kommunen. Befolkningstillväxten i kommunen beräknas av kommunala planerare innebära ett tillskott av människor fram till Priserna på villor och bostadsrätter ligger lägre än genomsnittet för Stockholms län men har ökat i lika snabb takt som länet i övrigt. Efterfrågan på villor, villatomter och centralt belägna bostadsrättslägenheter är stor. Många av stadens större fastighetsägare utgörs av företag som äger sina egna lokaler, som till exempel Scania och Astra Zeneca. Hittills har inte fastighetsmarknaderna visat på några större värdestegringar. Inga av de större fastighetsbolagen ser idag Södertälje som en strategisk ort och i de fall de agerar är det som säljare. Södertälje kommun driver för närvarande ett projekt för att förnya stadskärnan med tillskapande av bostäder och shopping, ett nytt stadshus, ett nytt Campus för KTH med mera. Kommunen driver också ett omvandlingsprojekt i stadsdelen Hovsjö som är ett av Södertäljes fem miljonprogramområden.

17 Presterud, Kristinehamn Eldsunda Park, Strängnäs Rindö Hamn, Vaxholm Almnäs, Södertälje Regementet, Borås Visborg, Visby Marknad Rosenholm, Karlskrona C B C D B B B C B C D B B B C B C D B B B Borås Borås kommun har invånare, varav i tätorten. Kommunen har haft en befolkningstillväxt de senaste sju åren. Borås har ett centralt läge i Västra Götaland och utgör en knutpunkt för fyra riksvägar och har järnväg i fyra riktningar. Avståndet till Göteborg är cirka sex mil och till Stockholm cirka 40 mil. Närmaste flygplats är Landvetter. Den planerade järnvägen Götalandsbanan ger förbättrade förbindelser från Borås till Göteborg och Stockholm. En planerad utbyggnad av snabbspår mellan Borås Göteborg möjliggör ytterligare inflyttning till Borås. Borås är Skandinaviens postordercentrum och många rikstäckande kedjeföretag och agenturer har sina huvudkontor här. Orten präglas av entreprenörsanda med 500 nystartade företag årligen. Flera nationella aktörer är närvarande på fastighetsmarknaden i Borås. Omsättningen på kommersiella hyresfastigheter och industrifastigheter i Borås har under senare år varierat mellan försäljningar årligen. Försäljningen av bostadsdominerade hyresfastigheter har ökat under den senaste femårsperioden. Borås hyresmarknad präglas av en avvaktande inställning med relativt låg aktivitet. Det är ont om handelsytor och gott om kontorsytor. Det senaste året har likväl direktavkastningskravet minskat och hyrorna varit stabila. Vakanserna på bostadshyresmarknaden har minskat kraftigt och det råder bostadsbrist i hela kommunen. Någon bostadsproduktion i större omfattning har emellertid inte kommit igång. Det finns ett överutbud av lokaler i gamla textilbyggnader i Borås. Flera företag väljer att producera nytt istället för att bygga om före detta textillokaler i mer centrala lägen. Med Steen & Ströms förvärv av Borås Wäfveris huvudkontor i centrala Borås kan dock ett första steg i förädlingen av dessa gamla tekobyggnader tas. Visby Gotlands kommun har invånare varav bor i Visby. Stadens folkmängd har under senare år ökat och Högskolans etablering på Gotland har medfört att ett dussin nya företag inom kunskapsintensiva branscher startats på ön. Gotland ligger mitt i Östersjön, 9 mil från den svenska kusten och 13 mil från den estniska. Kommunikationerna med fastlandet har förbättrats och det finns stora förväntningar om att besöksnäringen ska växa. Kommunens näringsliv ligger främst inom tjänstesektorn med klar tonvikt på offentlig förvaltning. En stor del av detaljhandeln på Gotland är centrerad till Visby. Handeln såväl som utbudet av tjänster, nöjen och arbetstillfällen är överdimensionerad i förhållande till de fast bosatta på grund av den stora besöksnäringen. Utbyggnaden av Visby har historiskt begränsats av militären i söder, vattnet i väster och flygplatsen i norr. När nu militären har lämnat blir det tydligt i vilken riktning staden kommer att växa. Fastighetsmarknaden för samtliga lokalslag bedöms i Visby som stabil. Omsättningen av kommersiella fastigheter är relativt konstant med runt tjugo affärer per år. Omsättningen avseende industrifastigheter är låg med knappt fem affärer per år. Generellt har priserna stigit på kontors- och bostadsfastigheter framförallt på grund av att avkastningskraven sjunkit. Villapriserna är för närvarande bland de snabbast ökande i landet. Vakansnivåerna i de centrala delarna är låga vad gäller bostäder och butiker. Även för kontor är vakanserna i A- lägen låga. Det finns dock stora vakanser i industrilokaler i Visbys ytterområden. Tendensen har de senaste åren varit stigande hyresnivåer på framförallt kontors- och butikslokaler. Karlskrona Karlskrona kommun har drygt invånare, varav i tätorten. Befolkningsutvecklingen börjar visa positiva tal sedan ett par år och prognosen är fortsatt positiv. Staden kan erbjuda ett gott läge i den expansiva Östersjöregionen och attraktiva boendemiljöer. Kommunikationerna med väg, järnväg och flyg är goda. Karlskrona är Blekinges residensstad och har en starkt expanderande högskola. Tätorten ligger utspridd på ett antal öar, omgivna av en relativt orörd skärgård. VASALLENS ÅRSREDOVISNING

18 Marknad Karlskronas näringsliv präglas av utbildningsverksamhet, småindustri, handel och sjöfart samt militär verksamhet genom landets enda kvarvarande marinbas. Näringslivet har dock fått nytillskott under de senaste tio åren, då ett flertal betydande företag inom IT- och telekomsektorn etablerat nya verksamheter. Fastighetsmarknaden i kommunen är stabil med både lokala, nationella och internationella aktörer. Prisnivåerna för fastigheter i goda lägen kommer att vara på en fortsatt hög nivå, medan ytterlägen bedöms ha ungefär samma prisnivåer. Hyresmarknaden avseende bostäder i centrala Karlskrona präglas av mycket låga vakanser och god efterfrågan. De lediga lägenheter som finns är i stort sett koncentrerade till området Kungsmarken. Kommunen planerar upp till 600 nya villatomter samtidigt som arbete förs med detaljplaner som kan innebära en snar byggstart om upp till 400 lägenheter i flerbostadshus, koncentrerade till Trossö som är stadens mest attraktiva område för bostäder. Efterfrågan på moderna kontorslokaler i Karlskrona är svag. Under senare år har flera nyproduktioner genomförts, trots att det finns ett överskott på kontorslokaler i centrala lägen, dock med övervikt på äldre och omoderna lokaler. Det finns ett varierat utbud av befintliga industrilokaler. Efterfrågan är god, men intresset syns vara störst för den oexploaterade mark med byggrätter som finns längs infarterna till centrum. Försvarsanläggningarna innehåller lokalslag med flera olika användningsområden vilket ger Vasallen möjlighet att attrahera olika typer av hyresgäster. Kontors- och utbildningslokaler kan återanvändas efter hyresgästanpassningar, gamla verkstäder/förråd/lager kan byggas om till lager/logistikanläggningar och logementen till hotell/konferens eller bostäder/äldreboende. Detta betyder att Vasallens lokaler tilltalar de allra flesta verksamheter. Konkurrenter Vasallens verksamhet finns för närvarande i tolv mindre till mellanstora orter spridda över hela Sverige. Endast ett fåtal andra rikstäckande fastighetsbolag finns på samtliga Vasallens orter t ex NCC, Peab och Skanska men desto fler finns representerade på enstaka orter där Vasallen verkar bland andra ICA Fastigheter, Akelius, GE Real Estate, Keops, Jernhusen samt Kilenkrysset. Dessa utgör tillsammans med lokala aktörer den största konkurrensen. Vasallens affärsidé att utveckla och förädla försvarsrelaterade fastigheter till attraktiva förvärvsobjekt kräver ett långsiktigt investeringsperspektiv och en finansiell uthållighet. Vid förvärv konkurrerar Vasallen därför främst med kommunerna på respektive ort. Konkurrensfördelar Vid uthyrning av lokaler möter Vasallen en hård konkurrens men de gamla försvarsanläggningarna erbjuder många möjligheter och konkurrensfördelar. De stora volymerna, ofta med större sammanhängande ytor, ger Vasallen organisatoriska skalfördelar och flexibilitet att flytta runt hyresgäster för att optimera lokalanvändandet. Även hyresgäster upplever denna flexibilitet som positiv då den ger möjlighet att finnas kvar på området vid förändrad verksamhetsomfattning. Rindö Hamn, Vaxholm 14 VASALLENS ÅRSREDOVISNING 2006

19 Marknad Flertalet av anläggningarna är dessutom strategiskt belägna på respektive ort. Avståndet till centrum är ofta tillräckligt kort för att attrahera kontorshyresgäster som kräver närhet till service och restauranger och samtidigt tillräckligt långt för att kunna attrahera lager/logistikhyresgäster som behöver god tillgänglighet för sin verksamhet. Vasallens lokala förvaltningsorganisationer och deras nära relation till hyresgästerna har två år i rad gjort att företaget har Sveriges mest nöjda kontorshyresgäster. Det finns även gott om mark för vidare exploatering som Vasallen drar nytta av tack vare sin goda kompetens inom fastighetsutveckling och i planfrågor. Vasallens kunder Vasallen har en mycket betalningssäker hyresgäststock; 68 procent av hyresintäkterna kommer från offentlig sektor och 28 procent kommer från aktiebolag. Andelen hyresintäkter från privatpersoner, föreningar etc är cirka 4 procent. Även om offentlig sektor dominerar så begränsas risken genom att kontraktsparterna i den offentliga sektorn är diversifierade mellan Försvarsmakten, tio olika kommuner, Försäkringskassan, Krisberedskapsmyndigheten, Centrala Studiestödsnämnden, Räddningsverket, Vägverket med flera. Ur riskspridningssynpunkt är det önskvärt att ha hyresgäster från de flesta branscher som förekommer i näringslivet. Uthyrningar som medför en ökad diversifiering av de branscher som finns representerade i hyresgäststocken är därför eftersträvansvärda. De branscher som dominerar i Vasallen, utöver offentlig sektor, är industrivaror och tjänster följt av sällanköpsvaroroch tjänster samt finans och fastighet. För att öka diversifieringen i hyresgäststocken eftersträvas uthyrning till företag i branscher såsom energi, material, hälsovård, dagligvaror, IT och telekom. Vasallen har historiskt sett valt att sälja utvecklade byggrätter för handelsändamål till fastighetsutvecklare eller butikskedjor. Även om handelsverksamhet har tillskapats på fastigheterna så har inte butikskedjorna blivit hyresgäster hos Vasallen. Detta kan förklara ett lågt inslag av till exempel dagligvaror i hyresgäststocken. Hågesta, Sollefteå VASALLENS ÅRSREDOVISNING

20 Fastighetsbestånd Framgångsrik uthyrning parallellt med förädlingsarbetet Under 2006 har utvecklingen av de sex fastigheter som förvärvades under 2005 kommit igång på allvar. Förädlingsarbetet har inletts genom att visioner formulerats, förutsättningarna för planläggning undersökts samt att större uthyrningar genomförts. Fastighetsbeståndets omfattning Vasallens totala fastighetsbestånd i Sverige uppgick per till cirka kvm lokalarea. Fastigheterna finns i: Kiruna, Boden, Östersund, Sollefteå, Falun, Kristinehamn, Strängnäs, Vaxholm, Södertälje, Borås, Visby och Karlskrona. Därutöver finns markinnehav i mindre omfattning i Fårösund och Ystad. Marknadsvärdet för det svenska beståndet var per cirka 989 Mkr. Vasallen äger dessutom en kontorsfastighet om kvm i Hannover, Tyskland värderad till 59 Mkr. Mer än 75 procent av Vasallens lokaler kan anses oförädlade. De flesta kommer att hyras ut och hyresgästanpassas medan vissa enkla eller omoderna byggnader kommer att rivas för att möjliggöra nyexploatering. Nyexploatering av idag obebyggd mark är också möjlig. Potentialen för nyproduktion bedöms överstiga kvm bruttoarea. Vasallens fastighetsbestånd är väl diversifierat både i användning och geografiskt spridning. Fastigheterna indelas såväl geografiskt som per lokaltyp. Den geografiska indelningen är Norra Sverige (Kiruna, Boden, Östersund, Sollefteå, Falun), Mälardalen (Strängnäs, Vaxholm, Södertälje) och Södra Sverige (Kristinehamn, Borås, Visby och Karlskrona). Alla byggnader har vidare kategoriserats efter nuvarande eller framtida bedömd användning i lokaltyperna: kontor och utbildning, verkstad och garage, förråd och lager samt övrigt vilket bland annat innehåller restauranger, idrottshallar etc. Sett till andel av lokalarea mellan de olika geografiska delarna utgör Norra Sverige 39 procent, Mälardalen 29 procent samt Södra Sverige 32 procent. Sett till andel av lokalarea mellan olika lokaltyper är cirka 46 procent kontor och utbildning, cirka 20 procent verkstad och garage, cirka 21 procent förråd och lager samt cirka 13 procent kategorin övrigt. En typisk före detta försvarsfastighet i Vasallens bestånd har en markareal om hektar bebyggd med mellan byggnader uppförda successivt under en period av 50 år och med en uthyrbar lokalarea om drygt kvm. Arkitekturen är ofta tilltalande och typisk för sin tid. Kontraktsportföljen Under 2006 har Försvarsmaktens planenliga avveckling haft stor påverkan på kontraktsportföljen, vid halvårsskiftet lämnade Försvarsmakten lokaler med 100 Mkr i årshyra. Parallellt med denna avveckling har hyresavtal för permanenta verksamheter tecknats för cirka 100 Mkr. Flera stora etableringar med åriga hyresavtal har åstadkommits, bland annat i Östersund, Strängnäs och Visby. Dessa etableringar avser kontor och utbildning med offentliga och därmed betalningssäkra hyresgäster. Flera av etableringarna innebär omfattande ombyggnader vilket möjliggör en inflyttning först 2007 eller Koncernen hade vid årsskiftet en uthyrningsgrad på cirka 50 (73) procent med en volym av cirka 604 (483) kontrakt och en kontrakterad årshyra om cirka 204 (195) Mkr. Hyreskontrakt motsvarande 32 procent, sett till andel hyra, löper på längre tid och omförhandlas efter GENOMSNITTSHYRA PER LOKALTYP, KR/KVM LOA P10, Strängnäs Kontor Utbildning Verkstad/lager Övrigt Diagrammet illustrerar de genomsnittliga hyresnivåerna för olika lokaltyper per Hyresnivåerna är högst för kontor och utbildning, vilket bland annat är en följd av att det är dessa typer av lokaler Vasallen investerat mest i. 16 VASALLENS ÅRSREDOVISNING 2006