ÅRSREDOVISNING HSB ÖSTERGÖTLAND

Transkript

1 2014 ÅRSREDOVISNING HSB ÖSTERGÖTLAND

2 INNEHÅLL Inledning Några fakta om oss Vd har ordet Framtiden Vår nyproduktion första halvåret Vår nyproduktion andra halvåret Bosparande Utmärkelsen Svensk Kvalitet Föreningsstyrningsrapport Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter Styrelsen Revisionsberättelse, revisorer och valberedning HSBs bostadsrättsföreningar HSBs hyresrätter

3 04 Vi är med och utvecklar nya stadsdelar genom att bygga bostäder som dagens och morgondagens invånare efterfrågar.

4 Det handlar om det GODA BOENDET HSB är Sveriges största bostadskooperation och ägs av alla sina medlemmar runt om i landet. HSB Östergötland, som bildades 1933, är en av 30 regionala HSB-föreningar. Vi bygger, förvaltar och äger attraktiva bostäder i vårt verksamhetsområde som består av delar av Östergötland och Närke. HSB Östergötland har som målsättning att vara en av de ledande aktörerna i, Mjölby, Vadstena, Motala, Hallsberg, Kumla, Askersund, Åtvidaberg, Ödeshög och Boxholm. Vår huvudsakliga verksamhetsort är som utgör cirka 85 procent av vår marknad. Vi är med och utvecklar nya stadsdelar genom att bygga bostäder som dagens och morgondagens invånare efterfrågar. Huvuddelen är bostadsrätter, men vi bygger även hus med eget ägande samt hyresrätter. Idag förvaltar vi fastigheter i cirka 150 bostadsrättsföreningar på samtliga orter. HSB Östergötland är dessutom ett serviceföretag som säljer tjänster som rör fastigheter och bostäder till alla fastighetsägare i vår region. Vår förvaltning har ett brett utbud av tekniska och administrativa tjänster som underlättar fastighetsägarens vardag. Hållbarhet har alltid genomsyrat allt vi gör. Det återspeglas såväl i miljöarbetet, som vårt sociala ansvar och vår ekonomiska stabilitet. Brf Dansbanan i Folkets Park,. HSB Östergötlands ledning Jacqueline Wendel (Ekonomichef), Peter Lindgren (vd), Linda A Karlsson, (Chef administrativ service), Inger Kannerstål (Marknadschef), Bita Almasian (Byggchef), Lena Hellman (Chef hyresfastigheter) och Peder Ahlgren (Boservicechef). INLEDNING HSB Östergötland 05

5 NÅGRA FAKTA OM OSS HSB Östergötland är en av regionens ledande bostadsaktörer. Vi bygger, äger och förvaltar fastigheter i Östergötland och Närke, en intressant och expansiv marknad har varit ett spännande år med flera nya projekt. KÄRNVÄRDEN ETHOS HSBs värderingar, det vi kallar ETHOS, är vår gemensamma grund. Värderingarna genomsyrar vår verksamhet i allt vi gör och kommunicerar. ETHOS fungerar även som ett verktyg för föreningsstyrning och verksamhets utveckling inom HSB. ENGAGEMANG HSB engagerar sig i det som rör livet, både för den enskilda människan och för samhället. Via engagemang skapas rum för samverkan och medlemsinflytande. TRYGGHET Det vilar en känsla av trygghet i HSB. Tillsammans skapar medlemmarna trygghet. HSB ger utrymme att leva livet på det sätt som passar var och en. HÅLLBARHET Det finns ett långsiktigt tänkande i all verksamhet inom HSB. OMTANKE HSB gör mer än att bygga och förvalta bostäder. Vi har omtanke om livet i och mellan husen. SAMVERKAN All verksamhet bygger på samverkan människor emellan. 06

6 VÅRT UPPDRAG ÄR ATT I SAMVERKAN MED MEDLEMMARNA SKAPA DET GODA BOENDET. VÅR VISION VI ÄR LEDANDE NÄR DET GÄLLER BOENDE ÅRETS RESULTAT, MKR 264,5 NETTOOMSÄTTNING, MKR 16,8 RÖRELSEMARGINAL, % 3,1 AVKASTNING EGET KAPITAL, % 38,4 SOLIDITET, % NÅGRA FAKTA OM OSS HSB Östergötland 07

7 Det har varit ett speciellt år för HSB Östergötland med högt tempo och flera nyproduktionsprojekt på gång. Under våren fick vi ta emot Utmärkelsen Svensk Kvalitet ur kungens hand, ett evenemang som krävde stora förberedelser och som blev mycket lyckat. Vd Peter Lindgren, i Folkets Park,. 08

8 HÖGT TEMPO och stora framgångar Under 2014 har vi haft fyra säljstarter, samtliga med stor framgång. Brf Hagen i Ullstämma,, sålde slut på drygt en månad. Från att vi hösten 2013 fick beskedet av vi vunnit Utmärkelsen Svensk Kvalitet, började förberedelserna för vårens stora händelse. En solig aprildag kom kung Carl XVI Gustaf till och vår festliga ceremoni för våra kunder, förtroendevalda, medarbetare och samarbetspartners. Totalt var vi 320 personer som, förutom prisutdelningen, även fick se nyproduktionen i Folkets Park, ta del av en bostadshistorisk utställning och umgås vid en trevlig lunch. Det här var andra gången vi fick priset, vilket i sig är unikt, men det var minst lika stort den här gången. Vårt kvalitetsarbete är en pågående process där alla medarbetare bidrar. I oktober hade vi en medarbetardag på Vildmarkshotellet utanför Norrköping för att fira vår vinst. Organisationen har nu laddat om för nya utmaningar. Under 2014 har vi haft fyra säljstarter, samtliga med stor framgång. Brf Hagen i Ullstämma,, sålde slut på drygt en månad. Även brf Dansbanan i Folkets Park är slutsåld. Vi tog också beslutet att säljstarta brf Rotundan i Folkets Park under oktober. Under sommaren flyttade de allra första familjerna in i sina nya radhus i Folkets Park. Det var en efterlängtad händelse för alla parter. Självklart gläds vi åt den starka marknaden, samtidigt som vi är uppmärksamma på omvärldstecken som pekar mot en något tuffare framtid. Vi bevakar vad som händer med bland annat avdragsrätten, krav på kontantinsats och eventuella skattehöjningar. Nytt för året är också ett redovisningsregelverk som påverkar både oss och våra bostadsrättsföreningar gjorde vi en stor affär med s kommunala bostadsbolag AB Stångåstaden, då HSB Östergötland förvärvade cirka 200 hyresrätter i Berga var det dags för en ny affär, då vi överlät Agraffen i Övre Vasastaden till dem och istället övertog ytterligare cirka 200 lägenheter i Berga, den här gången i kvarteret Luftspanaren. Vår plan är att förtäta och bygga till för en ännu trevligare och mer attraktiv boendemiljö. I våra långsiktiga planer finns även projekt utanför. Vi bevakar möjligheten att bygga i vårt övriga verksamhetsområde och håller kontakt med kommunerna för potentiella nybyggnadsområden. Summerar vi året som helhet, så ser det mycket positivt ut. Vi gör ett starkt bokslut och vi lever även upp till de andra målen i vår affärsplan HUSET. Under 2015 fortsätter arbetet med en ny affärsplan utifrån våra kärnvärden ETHOS engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. Arbetet under 2014 har präglats av stor entusiasm och inspiration. Jag vill tacka vår ledningsgrupp, som i stort sett är ny för året som en följd av tidigare pensionsavgångar. Jag vill också tacka alla engagerade förtroendevalda ute i föreningarna och alla medarbetare för en imponerande arbetsinsats. Nu står vi starka inför ännu ett händelserikt år. PETER LINDGREN VD HSB ÖSTERGÖTLAND VD HAR ORDET HSB Östergötland 09

9 Vi bygger för FRAMTIDEN, som är HSB Östergötlands huvudsakliga marknad, är navet i en mycket expansiv region. Utvecklingen går snabbt och vi är en av de ledande aktörerna med flera spännande projekt runt om i staden. Idag har HSB Östergötland en nyproduktionstakt som är högre än på många decennier. Framför allt handlar det om attraktiva Folkets Park i. Men vi tittar ständigt på andra tänkbara områden i staden och i våra andra verksamhetsorter. Ambitionen är att vara en drivande aktör på expansiva marknader i hela regionen och vi vill bredda vårt erbjudande av nya bostäder i såväl Östergötland som Närke. Var vi än agerar, så är målet detsamma HSB Östergötland ska erbjuda ett bra boende för alla. En lång process Att arbeta med nyproduktion av fastigheter är en lång process. Från planeringsstadiet, tills att byggnaden står klar och det är dags för inflyttning, handlar i de flesta fall om en tidsperiod på 3-4 år. HSB Östergötland har en driven och kompetent organisation, med gedigen erfarenhet, vilket gör oss till en effektiv och trygg partner. 10

10 VÅRA FRAMTIDA PROJEKT Berga LINKÖPING Berga HSB Östergötland äger och förvaltar cirka 400 hyresrätter i stadsdelen Berga. Det befintliga beståndet ska renoveras, men även utvecklas och förtätas med nyproduktion. I dagsläget planeras det både för hyresrätter och bostadsrätter. Byggstart: Planeras till 2016 Folkets Park Harvestad Vallastaden Brf Teatern Norr om brf Rotundan kommer brf Teatern att byggas. Antal lägenheter: 55 st Säljstart: Planeras till 2015 Inflyttning: Preliminärt 2017 Brf Smultrongården 24 rad- och parhus om 113 kvm. Säljstart: Preliminärt april 2015 Inflyttning: Preliminärt 2016 Tre radhus med plusenergiteknik. Säljstart: Preliminärt 2016 Inflyttning: Preliminärt 2017 Brf Tombolan Öster om brf Rotundan är det tänkt att brf Tombolan ska byggas en bostadsrättsförening som består av tre punkthus. Antal lägenheter: Cirka st i varierande storlekar. Säljstart: Preliminärt 2016 Inflyttning: Preliminärt 2018 Brf Smultrongården, Utformningsförslag Winell och Jern Arkitekter Brf Paviljongen Norr om brf Teatern planeras brf Paviljongen. Antal lägenheter: Cirka st i varierande storlekar. Säljstart: Preliminärt 2017 Inflyttning: Preliminärt 2019 MJÖLBY Centralt Utmed Svartån i centrala Mjölby planeras en ny bostadsrättsförening. Antal lägenheter: Cirka 30 st i varierande storlekar Säljstart: Preliminärt 2016 Inflyttning: Preliminärt 2018 Var vi än agerar, så är målet detsamma HSB Östergötland ska erbjuda ett bra boende för alla. FRAMTIDEN HSB Östergötland 11

11 Vår nyproduktion FÖRSTA HALVÅRET blev ett fantastiskt år för HSB Östergötland. Nyproduktionen har i stort sett aldrig varit så aktiv. Under året har vi haft första spadtag, säljstarter och även efterlängtade inflyttningar i. JANUARI FEBRUARI MARS Årets inleds med säljstart för radhusen Parkstaden, etapp 3 i Folkets Park och stomvisning för det pågående projektet Parkstaden, etapp 1. Brf Hagen i Ullstämma med totalt 26 bostäder förbereds för försäljning, samtidigt som upphandling påbörjas för ett nytt projekt brf Rotundan i Folkets Park. Mars blir en spännande månad med byggstart för Parkstaden, etapp 3 i Folkets Park och säljstart för brf Hagen i Ullstämma. Parkstaden Brf Rotundan Brf Hagen i Ullstämma 12

12 AKTUELLA PROJEKT 2014 Parkstaden, etapp 1-4, Folkets Park i. Radhus med eget ägande på kvm. Brf Dansbanan, Folkets Park i. 1-5 rum och kök på kvm. Brf Hagen, Ullstämma i. Rad- och parhus på 113 kvm. Brf Rotundan, Folkets Park i. 2-4 rum och kök på kvm. APRIL MAJ JUNI Brf Hagen i Ullstämma säljer slut på rekordtid! Säljstart för radhusen Parkstaden, etapp 4 i Folkets Park, samtidigt som det är byggvisning för etapp 2 och förhandsvisning av brf Rotundan. Parkstaden etapp 1 i Folkets Park färdigställs och de besiktas inför inflyttningen. I samma område fortsätter arbetet med förprojektering för brf Rotundan. Första sommarmånaden innebär en efterlängtad milstolpe med första inflyttning i Folkets Park, etapp 1 Parkstaden. Samtidigt tas det första spadtaget i Ullstämma för brf Hagen. Brf Hagen SLUT- SÅLT Brf Rotundan VÅR NYPRODUKTION HSB Östergötland 13

13 Vår nyproduktion ANDRA HALVÅRET 2014 JULI AUGUSTI SEPTEMBER Under den något lugnare semestermånaden inleds markarbetet för brf Hagen i Ullstämma. Projekteringen fortsätter för brf Rotundan i Folkets Park. Arbetet med brf Dansbanan i Folkets Park, med totalt 51 lägenheter, har pågått under hela året. I augusti är det dags för byggvisning för kunder. Parkstaden går in i en avslutande fas i och med byggstarten av etapp 4. Totalt blir det 31 radhus med eget ägande i Folkets Park. Under månaden genomförs också besiktning av etapp 2. Brf Dansbanan Fina omgivningar i Ullstämma Parkstaden etapp 2 14

14 Det har varit ett speciellt år för HSB Östergötland med högt tempo och flera nyproduktionsprojekt på gång. Peter Lindgren, vd OKTOBER NOVEMBER DECEMBER Efter månader av upphandling och projektering påbörjar vi den efterlängtade säljstarten av brf Rotundan med 42 lägenheter, 1-5 rum och kök. Dags för nästa inflyttning i Folkets Park den här gången andra etappen av radhusen Parkstaden. Första huset kommer på plats i brf Hagen, Ullstämma. Försäljningen löper på mycket bra för brf Rotundan. När året går mot sitt slut blir det byggvisning av Parkstaden, etapp 3 i Folkets Park. I Ullstämma fortsätter arbetet i snabb takt och fler hus i brf Hagen kommer på plats. Jul i visningshus Parkstaden etapp 2 Brf Rotundan Byggnation brf Hagen VÅR NYPRODUKTION HSB Östergötland 15

15 Många lägger undan pengar varje månad till en ny bostad. Det är ett sparande som rymmer både drömmar och realistiska planer. Men om man väljer att bospara i HSB, kan det öppna upp ännu fler möjligheter i framtiden. BOSPARANDE KAN ÖPPNA FRAMTIDA DÖRRAR HSB Bospar är ett sparande för alla åldrar, i alla faser i livet. Pengarna växer över tid, samtidigt som den som sparar får förtur till både nybyggda bostäder och hyres rätter över hela landet med samma bosparpoäng! Olika sparalternativ HSBs bosparande erbjuder tre sparformer. Samtliga ger bosparpoäng och det är möjligt att utnyttja mer än en sparform. Idag kan man spara i Bosparkonto, Fasträntekonto eller Etiska fonder. Hur går det till? Varje sparad hundralapp ger en bosparpoäng. Nytt från i maj 2014 är att sparandet kan ge max fem poäng per månad, motsvarande 500 kronor. Naturligtvis går det att spara både mindre och mer. Ett eventuellt belopp över maxgränsen kan man dessutom ta ut när man vill, utan att förlora poäng. De flesta sparare har lagt upp en automatisk överföring, för att inte missa några poäng. Sedan är fördelningsprincipen enkel den som söker bostad och har flest poäng får välja först. Och det gäller i hela Sverige. 16

16 Ett nytt steg i livet från Mjölby till Vadstena När Jens och Carina Levander hittade en intressant hyreslägenhet på HSB Östergötlands hemsida, skickade de in en intresseanmälan på vinst och förlust. Att de, som bosparare i HSB, hade förtur även i hyreskön kom som en trevlig överraskning. HSB Bospar n Ett smartare sparande n Förtur till HSBs nybyggda bostäder n Förtur till HSBs cirka hyresrätter Fördelningsprincipen är enkel den som söker bostad och har flest poäng får välja först. Hur kommer det sig att ni flyttade från Mjölby till Vadstena? Ja, säg det. Det var väl en impuls, kan man säga. Men vi kände att det var dags för en förändring. Vi hade bott i brf Oljekrukan i 31 år och ville att det skulle hända något nytt. Så vi började titta efter ett boende som passar oss bättre ju äldre vi blir. Vadstena valde vi för den vackra miljön och att det händer så mycket mer här. Hur fick ni just den här lägenheten? Vi surfade på webben och såg den på HSBs hemsida. Så vi chansade och skickade en intresseanmälan. Och trots att det var väldigt många intressenter, så erbjöds vi den. Förklaringen är att vi är bosparare. Och det var faktiskt en trevlig överraskning att det gav förtur. Extra skönt var att vi sålde vår lägenhet i Mjölby på ett par dagar. Det ser väldigt fräscht ut här Ja, vi fick renoverat av HSB och vissa saker har vi också valt att lägga till själva. Så nu har vi nytt kök, bad, väggar, golv, maskiner och värmeanläggning. Och hur känns det nu? Det känns riktigt bra! Och spännande! Allt har flutit på bättre än vi hade hoppats på och vi har fått ett väldigt trevligt välkomnande från våra nya grannar. Här kommer vi att trivas! Carina och Jens Levander Sysselsättning: Pensionärer. Bor: HSB hyresrätt i Vadstena, 3 r.o.k. på 81,5 kvm. Byggår: Slutet av 1980-talet. Motto: Våga förändra och gör livet bekvämt att leva. BOSPARANDE HSB Östergötland 17

17 Vd Peter Lindgren och styrelseordförande Mariethe Larsson tar emot priset av H.M. Konungen. ETT STOLT PRIS ur kungens hand Beskedet att HSB Östergötland tilldelades Utmärkelsen Svensk Kvalitet 2013 kom under hösten samma år. Genast satte förberedelserna igång för hur företaget ska hantera det ansvar som utmärkelsen innebär och hur det skulle firas. Torsdagen den 10 april 2014 blev en minnesvärd dag. Totalt 320 gäster deltog i HSB Östergötlands stora ceremoni, där Utmärkelsen Svensk Kvalitet skulle delas ut av H.M Konung Carl XVI Gustaf. Bland deltagarna fanns flera av kommunens ledande personer, bostadsrättsföreningarnas förtroendevalda, samarbetspartners och naturligtvis de egna medarbetarna, som har en stor del i framgångarna. Festligheterna genomfördes i Folkets Park, där gästerna fick möjlighet att besöka Parkstaden, de radhus som HSB Östergötland bygger i området. Inne i Cupolen bjöds det även på en utställning om boendet genom decennierna, en gemensam lunch och flera minnesvärda tal. I mitt tal ville jag lyfta fram HSBs värdegrund, men också det arbete som våra medarbetare och de olika 18

18 Vad är Utmärkelsen Svensk Kvalitet? Utmärkelsen Svensk Kvalitet är Sveriges mest prestigefyllda pris för framgångsrikt kvalitetsarbete inom organisationer. Det fokuserar på att finna och visa upp goda förebilder både inom privat och offentlig sektor, inom organisationer som utses av SIQ Institutet för kvalitetsutveckling. De kriterier som har bedömts i verksamheten är ledarskap, information och analys, verksamhetens planering, medarbetarnas engagemang och utveckling, verksamhetens processer och resultat samt kundtillfredsställelse. Platsbesök och utvärderingsrapport är ett par av de verktyg som domarkommittén haft till sitt förfogande när besluten skulle tas. HSB Östergötland visar på ett föredömligt sätt hur kundorienterad verksamhetsutveckling skapar engagemang och systematik med goda resultat som följd. Organisationen har gjort sig väl förtjänt av Utmärkelsen Svensk Kvalitet. Utdrag ur motiveringen, Svensk Kvalitet bostadsrättsföreningarna gör, berättar Peter Lindgren, vd på HSB Östergötland. Runt om i vår region finns det många eldsjälar som gör ett fantastiskt arbete för att skapa ett bra boende. Och det gäller också våra egna medarbetare, som alltid gör sitt yttersta för våra kunder och vår verksamhet. HSB Östergötland har under flera års tid bedrivit ett systematiskt kvalitetsarbete. Att arbeta utifrån SIQs modell för kundorienterad verksamhetsutveckling innebär ett fokus på tre områden; förståelse för vad som leder till framgång, utvärdera verksamheter och att förbättra konkurrenskraften. För oss på HSB Östergötland är det här andra gången som vi får utmärkelsen, säger Peter Lindgren och konstaterar samtidigt att det är näst intill unikt tilldelades vi priset för det målmedvetna arbete som vi hade påbörjat flera år tidigare. Skillnaden den här gången var att vi har vuxit geografiskt och att vi har haft en generationsväxling med många nya medarbetare. Men framgångsrikt kvalitetsarbete kräver struktur och uthållighet, vilket vi är ett bra exempel på. Så den här prestationen gjorde oss alla extra stolta! UTMÄRKELSEN SVENSK KVALITET HSB Östergötland 19

19 FÖRENINGSSTYRNINGS- RAPPORT Koden utgör ett internt verktyg för att säkerställa en öppen och genomlyst organisation där varje medlem ska ha insyn i verksamheten. 20

20 HSB Östergötland tillämpar de HSB-gemensamma styrdokumenten HSB Kompassen, HSB Varumärkesriktlinjer och HSB Kod för föreningsstyrning (Koden). HSB Östergötland omfattar moderföreningen och samtliga helägda dotterbolag. Föreningsstyrningsrapporten har på särskilt uppdrag granskats av Erik Davidsson, BoRevision. Granskningen har omfattat genomgång av rapporten och föreningens aktiviteter i förhållande till de regler som anges i Koden. Granskning av skriftlig dokumentation har genomförts, likaså muntlig avstämning med representanter för ledning, styrelse och valberedning. Bakgrund Koden är utformad särskilt för HSB och utgår från Svensk kod för bolagsstyrning, de kooperativa principerna och HSBs kärnvärderingar. Koden uppdaterades och fastslogs vid HSB förbundsstämma Den gäller för alla HSB-föreningar, nationella och regionala bolag samt HSB Riksförbund. Koden gäller ej för bostadsrättsföreningar. Syftet med Koden är att den ska utgöra ett internt verktyg för att säkerställa en öppen och genomlyst organisation där varje medlem som så önskar ska ha insyn i verksamheten och möjlighet att påverka. Koden ska också bidra till att HSB styrs på ett för medlemmarna effektivt sätt. Den innebär bland annat att årsredovisningen kompletteras med denna föreningsstyrningsrapport, som översiktligt beskriver hur HSB Östergötland tillämpat Koden under räkenskapsåret Koden tillämpas enligt principen följ eller förklara och det innebär att avvikelser från Koden ska redovisas och orsaken till avvikelsen förklaras. En effektiv styrning av verksamheten utgör grunden för att skapa förtroende. HSB Östergötland tillämpar effektiva ledningsprocesser och rutiner med regelbunden uppföljning. HSB Östergötlands medarbetare uppmuntras att sträva mot företagets vision och mål. De uppnås med hjälp av gemensamma värderingar, individuella mål, tydliga ansvarsområden och befogenhet att agera. Tillämpning av Koden HSB Östergötland följer Koden med undantag för och Information om antal personer som nominerats som förtroendevalda lämnas på föreningens webbplats. Men av hänsyn till den personliga integriteten redovisas inga personuppgifter Rapporten innefattar inte några uttalanden om hur väl den interna kontrollen har fungerat under det gångna räkenskapsåret då det saknas vedertagna riktlinjer för revidering av en rapport om intern kontroll och hur väl den fungerat. På föreningens webbplats finns en särskild avdelning, Föreningsstyrning, där information som rör formella krav på verksamheten publiceras. Nomineringsprocess HSB Östergötlands valberedning representerar föreningens medlemmar och består av personer med geografisk representation från verksamhetsområdet och från medlemsgrupperna. Valberedningens instruktion fastställs årligen av föreningsstämman. Valberedningen följer styrelsens arbete under året och har möjlighet att närvara på styrelsesammanträden. Valberedningen har under 2014 funnits representerade vid fyra av styrelsens sammanträden. Valberedningen följer också upp styrelsens arbete genom samtal med enskilda ledamöter och möte med föreningens vd. Därefter bedöms i vilken grad den nuvarande styrelsen uppfyller de krav som kommer att ställas till följd av verksamhet, ekonomi och framtida inriktning. Valberedningen fastställer kravprofiler för nya ledamöter som behöver rekryteras och genomför ett systematiskt arbete för att söka rätt kandidater. Här beaktas bland annat förslag som kommit från medlemmar och dialog förs med bostadsrättsföreningarna. Valberedningens förslag presenteras i kallelsen till föreningsstämman. Valberedningen presenteras på föreningens webbplats, i Nyhetsbrev till förtroendevalda och via direktutskick till samtliga bostadsrättsföreningar. Här informeras också om hur nomineringar går till och tidpunkt för inlämnande av förslag till kandidater. Inför stämman 2015 har en nominering inkommit. På stämman presenterar valberedningen sitt förslag och lämnar en redogörelse för sitt arbete. Ersättningen till valberedningens ledamöter är (1 190) kronor per bevistat sammanträde och ordförande (1 410) kronor per bevistat sammanträde. Fullmäktige Grundtalet för antal ombud per förening till fullmäktige är 200, vilket innebär att föreningar i storleksordningen bostadsrätter har rätt till ett ombud. HSB Östergötlands fullmäktige består därför av ett ombud per FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT HSB Östergötland 21

21 bostadsrättsförening, förutom för tre bostadsrättsföreningar med över 200 bostadsrätter som har två ombud vardera, samt en bostadsrättsförening som har rätt till tre ombud. Ombud för medlemsgruppen utses på samma grundtal i relation till sitt totala medlemsantal. Föreningsstämma hölls den 23 april Totalt antal röstberättigade ombud 2014 var 161 (162). På föreningsstämman deltog 63 (36) röstberättigade ombud. För Askersund 1 (0) ombud, Hallsberg 5 (4), Kumla 3 (0), 35 (21), Mjölby 10 (8), Motala 4 (2), Vadstena 1 (0) och medlemsgruppen representerades av 4 (1) ombud. Av ombuden var 45 män och 18 kvinnor. Vid föreningsstämman deltog hela styrelsen och två av föreningens revisorer var representerade. Efter förslag från valberedningen valdes Muharrem Demirok till stämmoordförande. Till justeringsmän utsågs Ann-Sofie Peterson och Peter Tilly. Ingen av dem är styrelseledamot eller anställd i föreningen. Under mötet gavs fullmäktige möjlighet att ställa frågor, kommentera och lämna förslag till beslut. Protokollet från föreningsstämman finns tillgängligt på föreningens webbplats. Styrelsen och dess arbetsformer Styrelsen består av elva ledamöter, varav två fackliga representanter. Vd ingår inte i styrelsen. Samtliga stämmovalda styrelseledamöter är oberoende i förhållande till föreningen och ledningen. Styrelsens storlek och sammansättning ger utrymme för olika kompetenser, erfarenheter, bakgrund och kön. Styrelsen förnyas med hänsyn till utvecklingen av föreningens verksamhet och behovet av kontinuitet i styrelsearbetet. Styrelsen ska hålla minst fem sammanträden per år varav ett ägnas åt mer långsiktiga planeringsfrågor. Vid behov ska extra sammanträden hållas för särskilda frågor. Styrelsen arbetar efter ett fastlagt program för året och har under 2014 haft åtta sammanträden. Varje sammanträdestillfälle har sina, i förväg fastställda, ärenden. Styrelsen har vid sitt sammanträde gått igenom och fastställt samtliga policys och tagit beslut om etiska regler. Styrelsens instruktioner i form av arbetsordning samt vd-instruktion är anpassade till föreningens förhållanden och utgör styrdokument för dess arbete. Styrelsens arbetsordning genomgår en årlig översyn och en ny årsplan tas fram. Aktuell arbetsordning för styrelsen och vd-instruktion antogs Styrelsens arvode framgår av förvaltningsberättelsen (sid 24). Styrelsens utbildning Vid första styrelsesammanträdet efter fullmäktigesammanträdet ges en introduktion till HSB, styrelsens arbete, arbetsformer, arbetsordning och information om aktuella frågor. Vd träffar nya styrelseledamöter för genomgång av HSB Östergötlands verksamhet. Under 2014 har styrelsen genomgått utbildning i betaltjänstverksamhet och lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, ett krav som följer av Finansinspektionens tillstånd som ger HSB Östergötland rätt att tillhandahålla betaltjänster. Styrelsen har även genomgått en regional styrelseutvecklingskonferens. Revisorer Antalet revisorer ska vara lägst två och högst fyra. Tre revisorer utsågs av fullmäktige efter förslag från föreningens valberedning. Valberedningen lämnar också förslag till arvoden. Därutöver utses en revisor enligt stadgarna av HSB Riksförbund. Extern revision upphandlas av HSB Östergötland och nuvarande revisor, Maria Jonsson, valdes in vid stämman 2014 och kommer från KPMG. Revisor Arne Gunnarsson, KPMG, har närvarat under stämman och lämnat en redogörelse av hur revisorernas arbete bedrivits samt svarat på frågor. Revisorernas arvode framgår av årsredovisningen (not 2). Styrelsens rapport om intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen för räkenskapsåret 2014 Styrelsen ansvarar enligt lagen om ekonomiska föreningar, aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen. Denna beskrivning har upprättats i enlighet med avsnitt i Koden och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Kontrollmiljö HSB Östergötland har en fastställd affärsidé med operativa mål och finansiella mål. HSB Östergötlands styrelse fastställer arbetsordning och vd-instruktion. Grunden för struktur och kvalitet i arbetet utgörs av certifiering enligt ISO 9001:2008, kvalitet och ISO 14001:2004, miljö. Styrelsen för HSB Östergötland tar i en särskild process fram mål för verksamheten i ett långsiktigt perspektiv (3 5 år). Resultatet sammanfattas i en affärsplan, HUSET. HUSET är öppningssida på intranätet och all företagsinformation finns på detta sätt tillgänglig för samtliga medarbetare. I HUSET finns vision, värderingar, mål och utfall på företagsövergripande nivå och på process-/avdelningsnivå. Uppföljning av mål sker avdelningsvis regelbundet inom områdena processer, 22

22 medarbetare, kund, utveckling och ekonomi. Den operativa verksamhetens struktur bygger på SIQs Modell för Kundorienterad Verksamhetsutveckling där systematisk uppföljning och utvärdering av förbättringar i verksamheten är centrala. HSB Östergötland har fått Utmärkelsen Svensk Kvalitet 2013 och Kontrollaktiviteter HSB Östergötland har utformat sin interna kontroll så att ändamålsenliga kontrollaktiviteter genomförs såväl på övergripande nivåer, till exempel löpande resultatanalyser och analys av nyckeltal, som mer rutinorienterade kontroller, såsom avstämningar, attester och liknande kontroller som syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Kontrollaktiviteterna har utformats för att hantera väsentliga risker avseende den finansiella rapporteringen. HSB Östergötland fick tillstånd av Finansinspektionen att tillhandahålla betaltjänster och kontrollaktiviteter kopplade till denna lagstiftning har genomförts av företagets Compliance två gånger under Revisorerna genomför en granskning av internkontroll en gång per år och en IT-revision genomförs vartannat år. Uppföljning av mål sker avdelningsvis regelbundet inom områdena: processer, medarbetare, kund, utveckling och ekonomi. Information och kommunikation Basen för den finansiella rapporteringen till styrelsen är fullständiga bokslut med operativ resultaträkning och balansräkning varje tertial. Vid varje styrelsesammanträde lämnas rapport över företagets finansiella situation, bland annat av ränterisker och likviditet, samt en riskrapport utifrån betaltjänstperspektivet. Det aktuella ekonomiska läget kommenteras i den skriftliga vd-rapporten som också tas fram inför varje styrelsesammanträde. En sammanställning som visar resultatet per enhet presenteras minst en gång per verksamhetsår och rapporteringen följs av en kortfattad redovisning av verksamheten. Viktiga samband blir belysta med nyckeltal som är väl definierade. Styrelsen träffar valda revisorer vid minst ett sammanträdestillfälle under året. Avgående revisor Arne Gunnarsson, KPMG, deltog vid styrelsens sammanträde och revisor Maria Jonsson, KPMG, deltog vid styrelsens sammanträde , utan vd eller annan person från föreningsledningen. FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT HSB Östergötland 23

23 FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för HSB Östergötland ekonomisk förening, organisationsnummer , lämnar härmed årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret KONCERN OCH MODERFÖRENING Vision och värderingar HSB Östergötlands vision är Vi är ledande när det gäller boende. HSBs gemensamma värdegrund med kärnvärdena Engagemang, Trygghet, Hållbarhet, Omtanke och Samverkan, ETHOS, utgör basen i verksamheten. Verksamhetsidé och verksamhetsområde HSB Östergötland-koncernens uppdrag är att främja medlemmarnas ekonomiska intressen och bidra till en långsiktig ekonomisk trygghet. Det sker genom att erbjuda prisvärda bostäder till medlemmar, tillhandahålla kvalificerade förvaltningstjänster och att på olika sätt medverka till att underlätta arbetet i bostadsrättsföreningarna. HSB Östergötland har sedan tillstånd från Finansinspektionen att tillhandahålla betaltjänster. tvärorganisatoriska förbättringsgrupper. Resultatet sammanfattas i ett antal prioriterade förbättringsområden. Vår verksamhet HSB Östergötland ek.för. bildades 1933 och är en av 30 regionala HSB-föreningar i Sverige. Verksamheten bedrivs i den västra delen av Östergötland och i en del av Närke. Vi har fullservicekontor i Hallsberg,, Mjölby och Motala. Våra ägare HSB Östergötlands ek.för. ägare är dess medlemmar - enskilda personer och bostadsrättsföreningar. Den 31 december 2014 var (14 893) enskilda personer och 141 (140) bostadsrättsföreningar medlemmar. Vår medlemsutveckling är positiv. Våra enskilda medlemmar kan delas in i fyra olika kategorier; medlemmar som bosparar, medlemmar som bor i hyresrätt, medlemmar Strategier och övergripande planer Vår vision, våra värderingar och våra övergripande mål fastställs av HSB Östergötlands ek.för. styrelse i en affärsplan. Den uppdateras årligen genom förnyade målsättningar. Nuvarande affärsplan gäller för åren Affärsplanen, vår vision och våra värderingar sammanfattas i HUSET. Affärsplanen har förankrats i olika medarbetargrupper med representation från hela företaget. De övergripande målen finns nedbrutna på avdelnings- och individnivå och följs upp kontinuerligt. Vi följer de HSBgemensamma styrdokumenten HSB Kod, HSB Kompassen och HSB Varumärkesriktlinjer. Ledningssystemet har sin struktur från SIQs Modell för Kundorienterad Verksamhetsutveckling och vi utvärderar arbetssätt och resultat regelbundet. Ett kontinuerligt förbättringsarbete bedrivs i 24

24 som bor i bostadsrätt och övriga medlemmar. Av våra hyresgäster var 58 (47,0) procent medlemmar. Av det totala antalet medlemmar var (971) bosparande medlemmar. Majoriteten av verksamheten drivs i en moderförening och två dotterföretag. Moderförening är HSB Östergötland ek.för. Dotterföretag är HSB Boservice i Västra Östergötland AB som tillhandahåller teknisk förvaltning och HSB Grannskapsgårdar AB som förvaltar koncernens fastighetsbestånd. För nyproduktion har HSB Östergötland ek.för. samverkan med HSB Produktion AB via ett antal gemensamma bolag. Dessutom finns ett dotterföretag, LMM i Västra Östergötland ek.för., som har borgensåtagande för 5 (7) bostadsrättsföreningar. HSB Östergötlands ek.för. ledning Styrelsen för HSB Östergötland ek.för. består av 3 (3) kvinnor och 8 (8) män, varav två män representerar arbetstagarorganisationer. I ledningen för HSB Östergötland-koncernen finns 2 (2) män och 5 (5) kvinnor. Styrelsens arbete HSB Östergötland-koncernens strategier, mål och handlingsplaner tas fram med ett flerårigt (3 5 år) perspektiv. Kraven på verksamheten ställs av styrelsen för HSB Östergötland ek.för. som genomför sitt strategiska planeringsarbete under ett par dagar varje år, vd deltar i detta arbete. Resultatet sammanfattas i en affärsplan som valideras och förlängs med ett år i taget. Styrelsen genomför regelbundet en omvärldsanalys både ur ett lokalt och nationellt perspektiv. Utfall och resultat, HUSET, granskas och analyseras. En avstämning görs även mot de av HSB Riksförbund framtagna gemensamma styrdokumenten. Inför styrelsemöten skickas underlag till styrelsens ledamöter cirka en vecka före varje styrelsesammanträde. En helg ska finnas mellan utsändningsdagen och sammanträdet. Underlaget till styrelsen innehåller en kortfattad skriftlig vd-rapport, där det aktuella läget i verksamheten presenteras. Styrelsesammanträdena används främst för diskussion och beslut. Om det finns skäl för särskild föredragande, utöver vd, så närvarar den föredragande för att svara på frågor och delta i diskussionen i det aktuella ärendet. Revisorer har deltagit vid två sammanträden och föredragit resultatet av granskningen av koncernens rutiner, interna kontroll och siffergranskning, härvid har inga representanter från företagsledningen deltagit. Styrelsens protokoll återger vilka ärenden som behandlats, vilket underlag som funnits för respektive ärende och innebörden av de beslut som fattats. Missiv och bilaga finns till varje beslut. Protokollet skickas till styrelsens ledamöter cirka två veckor efter styrelsesammanträdet. Om justering av protokollet inte går att genomföra under denna tidsram, skickas protokollet ut i ojusterat skick för justering vid nästa styrelsesammanträde. Vd-sekreterare är adjungerad till styrelsens sammanträden som sekreterare. Vid behov uppdaterar vd styrelsen mellan sammanträden med en kort rapport som distribueras via e-post. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HSB Östergötland 25

25 Styrelsens ersättning Styrelsen har ett fast arvode som gäller från föreningsstämma till föreningsstämma, totalt ( ) kr för Ersättningen uppgår till fem och ett halvt prisbasbelopp (basbelopp kr för 2014). Arvodet delas upp på funktion; ordförande (50 100) kr, vice ordförande (25 050) kr och övriga ledamöter (13 900) kr. Därutöver gäller ett rörligt arvode per bevistat sammanträde. Det rörliga arvodet uppgår till (1 150) kr. Den rörliga ersättningen gäller kalenderårsvis och betalas ut efter föreningsstämman i maj månad. Styrelsens utvärdering av eget arbete Styrelsen har för utvärdering av sitt interna arbete en särskilt framtagen enkät. Den tar upp frågor om arbetsformer, effektivitet, utbildning och samverkansklimat inom styrelsen. Utvärderingen genomförs systematiskt en gång per år och resultatet för 2014 redovisades Årets utvärdering visar på ett väl fungerande styrelsearbete. Resultatet delges föreningens valberedning. Årets utvärdering visar på ett väl fungerande styrelsearbete. Styrelsens utvärdering av vd För vd gäller att i enlighet med styrelsens beslut sköta den löpande förvaltningen av verksamheten efter de riktlinjer och anvisningar som styrelsen meddelar. Vd ska ansvara för att bolagens och föreningarnas bokföring fullgörs i överensstämmelse med lag, att medelsförvaltningen sköts på ett betryggande sätt samt bevaka att den inom bolaget bedrivna verksamheten är förenlig med bolagsordning och stadgar. Uppgiften innefattar rätt att besluta i alla frågor rörande bolagens och föreningarnas angelägenheter som inte ska beslutas av styrelsen. Styrelsen har fastställt en vd-instruktion som anger de områden och beslut som alltid ska föredras för och beslutas av styrelsen. Dessa är: köp och försäljning av fastigheter och aktier tecknande av avtal med en löptid som överstiger tre år, med ett sammanlagt värde som överstiger 3 Mkr igångsättande av nya bostadsrättsföreningar investeringar som överstiger 3 Mkr budget för kommande verksamhetsår personalförändringar som berör mer än tio medarbetare policyfrågor av väsentlig betydelse Styrelsens utvärdering av vd görs systematiskt i samband med utvärdering av styrelsens eget arbete. Särskilda frågor i enkäten behandlar specifikt vd. Vds arbete följs också upp löpande vid sammanträden under året mellan ordförande och vd, där vd presenterar det aktuella läget. Ersättning till vd framgår av årsredovisningen (se not 2). Varor och tjänster Huvuddelen av företagets tjänster levereras på uppdrag av bostadsrättsföreningar, men även andra förvaltningsuppdrag förekommer. I tjänsteutbudet finns såväl administrativa som tekniska förvaltnings- och konsulttjänster. HSB Östergötland-koncernen förvaltar administrativt sammanlagt (9 495) bostadsrättslägenheter i 155 (152) bostadsrättsföreningar, varav 14 (12) inte har någon ägarkoppling till HSB och fyra stycken är samfälligheter. HSB Östergötland-koncernen förvaltar vid årsskiftet dessutom (1 199) lägenheter i egna fastigheter och 45 (59) lokaler. I dessa ingår 140 (140) lägenheter i vårdboenden. HSB Östergötland-koncernen bedriver nyproduktion av bostäder, större ombyggnadsarbeten samt uthyrning av egna lägenheter och lokaler. HSBs medlemmar ges kontinuerlig information samt rådgivning i boende- och medlemsfrågor. HSB Boservice i Västra Östergötland AB har under 2014 genomfört totalt (10 874) arbetsordrar. Reparatörsgruppen har haft (1 769) kunder under året. Antalet samtal in via jourtelefon har uppgått till 834 (1 120) varav 727 ärenden har resulterat i uppdrag. Avdelningen Teknikkonsult har 2014 haft en fortsatt stark och stabil efterfrågan på bygg- och projektledartjänster. Efterfrågan är fortsatt stor för lösningar som på sikt leder till besparingar, både avseende föreningens och medlemmarnas ekonomi och fastighetens miljöpåverkan. Bostadsrättsföreningarnas styrelser har en stark vilja att göra miljöriktiga och hållbara vägval som också leder till ekonomiska besparingar. Vår kompetens att kartlägga fastighetens utvecklingspotential och besparingsmöjlighet, samt projektledning för att genomföra åtgärd, behövs och efterfrågas starkt. Även projektledning av ombyggnads- och renoveringsentreprenader har varit efterfrågade. Vi har genomfört ett stort antal ROT-uppdrag på både våra egna hyresfastigheter och bostadsrättsföreningarnas fastigheter. Uppdragen har varit av varierande karaktär och omfattning såsom 26

26 takbyte, balkongrenovering, stambyte, fönsterrenovering och målningsarbete. Vi kan konstatera ett stort behov av projekt- och byggledning vid upphandling av entreprenader. Under 2014 har vi reviderat totalt 119 (116) underhållsplaner och tagit fram 7 (7) nya underhållsplaner. Under 2014 har antalet aktiviteter samt utbildnings- och konferenstillfällen till bostadsrättsföreningarnas styrelser uppgått till 48 (40). Antalet genomförda utbildningsoch konferenstillfällen för bostadsrättsföreningarnas styrelser är 38 (31). Kunder Vår viktigaste kundkategori är våra medlemmar och de bostadsrättsföreningar vars styrelser är beställare av förvaltningsuppdrag. Vi har också externa kunder vars verksamhet inte har någon ägarkoppling till HSB. Under 2014 har säljaktiviteter genomförts, som riktat sig mot kunder inom nyproduktion. Årsmötet för medlemsgruppen hölls den 25 mars på HSB-kontoret i med 13 (6) deltagare. Föreningsstämman 2014 ägde rum på Östergötlands Länsmuseum i den 23 april. Ordförande var Muharrem Demirok och 63 (36) ombud deltog varav 18 (7) var kvinnor. Marknader Efterfrågan på våra förvaltningstjänster har varit stabil. Genomförda säljaktiviteter visar också att det finns ett ökande intresse från fristående bostadsrättsföreningar. Administrativ service har under året arbetat med en ombildningsprocess från extern hyresfastighet till en bostadsrättsförening. Administrativ service fick tre nya kunder under verksamhetsåret. Nyproduktion bedrivs i regionen där efterfrågan finns. Behovet av nya bostäder är fortsatt störst i. Kommunens prognos är att det kommer att behövas cirka nya bostäder om året i hela kommunen. Under 2014 hade vi både sälj- och byggstart för en ny bostadsrättsförening, brf Hagen i stadsdelen Ullstämma i. Här byggs det 26 radhus och parhus med egna tomter. Intresset för projektet var mycket stort och det såldes slut snabbt. I Folkets Park pågick byggnation av brf Dansbanan och Nyproduktion bedrivs i regionen där efterfrågan finns. radhusen i Parkstaden under hela I Parkstaden färdigställdes 15 radhus och 14 familjer flyttade in i sina nya bostäder. Ett hus har vi sparat som visningshus. Under hösten 2014 säljstartades den andra bostadsrättsföreningen i Folkets Park, brf Rotundan. Ytterligare två bostadsrättsföreningar, i Folkets Park och i Harvestad i var föremål för planering och projektering. I Mjölby har vi option på mark i kvarteret Rosenkammaren vid Svartåstrand, ett attraktivt läge i centrala delar av staden. Där pågår fortfarande kommunal planering innan det kan bli aktuellt att starta projektet. Bedömningen är att det bör finnas behov och intresse för nya moderna bostäder i centralt läge i Mjölby. Sammanlagt har vi en projektportfölj på cirka 600 lägenheter i olika planerings- eller byggskeden. Hyresfastigheter Våra hyresrätter och kommersiella lokaler hanteras främst genom HSB Grannskapsgårdar AB. Vid årsskiftet fanns i FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HSB Östergötland 27

27 bolaget totalt (1 199) lägenheter och 45 (59) lokaler. I det totala antalet ingår tre vårdboenden med totalt 140 (140) lägenheter. Uthyrningsgraden i våra lägenheter har under året varit 99,6 (98,9) procent. Omflyttningsgraden har varit låg, 16,1 procent. Under 2014 har fastigheten Idrottsplatsen 3 avyttrats och fastigheten Luftspanaren 1 förvärvats. Samtliga fastigheter är belägna i s kommun. Miljö Nyproduktionsprojekten avseende bostadsrätter och hyresrätter utförs enligt certifieringssystemet Miljöbyggnad. Det innebär byggnader som har låg energianvändning, god innemiljö när det gäller luftkvalitet, termiskt klimat och dagsljus. Dessutom är de byggda med bra material och med kunskap om vilka produkter som används. Systemet utgår från svenska förhållanden, regler och praxis. En miljöklassning enligt Miljöbyggnad är ett bevis på att särskilda kvaliteter har uppnåtts. Brf Dansbanan och brf Hagen ska uppnå Miljöbyggnad klass Silver generellt och klass Guld avseende energiförbrukning. HSB Östergötland har en medarbetare som är certifierad miljösamordnare för miljöbyggnadssystemen. Vi har under året arbetat intensivt med att minska våra egna fastigheters energiförbrukning och få ännu bättre kontroll på vår kemikaliehantering. Våra solcellsanläggningar inom regionen har varit föremål för många studiebesök och externa föreläsningar. Varje avdelning/process har en utsedd miljöansvarig vars uppdrag är att föra information vidare och följa det interna miljöarbetet. En miljögrupp finns med representation från hela företaget och gruppen träffas regelbundet. Inom HSB Boservice AB finns också nio miljökoordinatorer utsedda vars uppdrag är att bevaka att direktiven inom miljöområdet följs i den dagliga verksamheten. HSB Östergötlands CO 2 -utsläpp, el, värme och transporter följs upp årsvis. Energiuppföljning sker månadsvis. Kreditvärdiga bostadsrättsföreningar Arbetet med att ersätta borgensåtaganden för bostadsrättsföreningar med pantbrev fortsätter enligt plan och samtliga borgensåtaganden beräknas vara lösta inom cirka tio år. Under året har 55,2 (39,0) Mkr omvandlats från borgen till pantbrev. Konkurrenssituation och marknadsposition HSB Östergötland kan erbjuda en komplett fastighetsförvaltning för bostadsrättsföreningar. Vi erbjuder våra tjänster både till HSB bostadsrättsföreningar och till fristående bostadsrättsföreningar inom vårt geografiska verksamhetsområde. Under 2014 har vi haft åtta seminarier där vi har informerat om vilka tjänster vi erbjuder. Dessa har haft olika teman såsom underhållsplaner, solceller, energibesparing, utemiljö och projektledning. Vi har också deltagit på två mässor där vi presenterat vårt erbjudande. HSB Östergötlands marknadsandelar inom vårt geografiska verksamhetsområde har under 2014 uppgått till 38 procent, av dessa är 34 procent HSB bostadsrättsföreningar och 4 procent är fristående föreningar som är kunder till oss. Riksbyggen har 17 procent av bostadsrättsföreningarna inom samma område. Återstående 45 procent är bostadsrättsföreningar som ännu inte är kunder till HSB, vilket innebär en betydande tillväxtpotential i vårt område. Inom nyproduktionen har vi haft tre projekt till försäljning och i byggande fas samt ett projekt under förprojektering. Samtliga är belägna i. Försäljningen går bra och följer samma säljtakt som likvärdiga projekt som drivs av annan byggherre i. Det innebär att vi säljer cirka 2,8 lägenheter per projekt och månad. För nyproduktionen tas det regelbundet fram konkurrentrapporter. Informationen hämtas från konkurrenternas hemsidor, Hemnet, HSB Projektpartner, kommunens hemsida och från mäklare som vi samarbetar med. Rapporten redovisas för projektledare och för HSB Östergötlands styrelse där den kan ligga till grund för beslut eller fungera som information om det aktuella konkurrentläget. 28

28 Femårsöversikt med justering för jämförelsestörande poster Nettoomsättning, Mkr 168,7 170,1 162,9 169,5 150,9 Rörelseresultat, Mkr 28,4 28,6 25,6 22,1 15,8 Rörelsemarginal, % 16,8 16,8 15,7 13,1 10,5 Finansnetto, Mkr 10,7 15,1 17,2 18,3 11,3 Operativt resultat, Mkr 17,7 13,6 8,4 3,9 4,5 Operativ marginal, % 10,5 8,0 5,1 2,3 3,0 Jämförelsestörande poster, Mkr 6,9 34,1 1,5 46,6 0 Resultat före skatt 10,8 47,7 10,2 50,5 4,5 Balansomslutning, Mkr Soliditet, % 18,6 19,6 16,5 16,7 14,3 Utbetald kundbonus 1,8 2,3 1,2 1,2 1, Återbetalning av resultatet till våra bostadsrättsföreningar. Återbetalas i relation till gjorda köp av tjänster. Kundbonus för 2014 betalas ut efter beslut på föreningsstämman. Eget kapital och avkastning eget kapital 3,1% 313,4 16,7% 303,6 3,6% 256,4 22,7% 247,6 1,8% 197, Eget kapital är medlemmarnas insatta kapital och koncernens vinster. Måttet visar hur företaget förräntat medlemmarnas kapital. Procentsatsen visar den avkastning som ges på egna kapitalet. Verksamhetens processtruktur Under 2014 har arbetet med att ta fram en ny processstruktur fortsatt, nya huvud- och stödprocesser har identifierats och en kartläggning påbörjats som resulterat i ett stort antal förbättringsförslag. Vår operativa organisation är numera indelad efter våra huvud- och stödprocesser. Huvudprocesserna är Kundservice, Avtal samt Nyproduktion. Stödprocesserna är Försäljning, Medarbetare, IT, Ledning samt Ekonomiadministration. Medarbetare HSB Östergötland ek.för. och dotterbolagen är medlemmar i arbetsgivarorganisationen Fastigo och har därmed kollektivavtal med Unionen och Fastighets. Resultatet av vår årliga medarbetarundersökning visar att vi har nöjda medarbetare. Två nya medarbetare har anställts under året. Den 31 december 2014 hade HSB Östergötland-koncernen totalt 99 (97) medarbetare varav 34 (35) är kvinnor och 65 (62) är män. I Hallsberg finns 10 (11) medarbetare, i 72 (69) medarbetare, Mjölby 8 (8) och Motala 9 (9) medarbetare. HSB Motion, en aktiv friskvårdsförening inom företaget, arrangerar olika typer av hälsoinriktade aktiviteter. Under 2014 hade vi fyra friskvårdsaktiviteter. Våra totala medarbetarsatsningar, inklusive kompetensutveckling, har under 2014 uppgått till (1 100) Tkr, vilket fördelat per medarbetare ger drygt 12 (11) Tkr. Riskhantering Finansverksamheten regleras av den finanspolicy som beslutas av styrelsen. Den innehåller enhetliga riktlinjer för finanshanteringen och definierar regler, rutiner och rapportering. Finanspolicyn omprövas minst en gång per år och styr den finansiella risken och kopplingen mellan affärsrisken och de finansiella riskerna inom de av policyn definierade ramarna. Finansfunktionen inom HSB Östergötland ek.för. ansvarar för kort- och långfristig FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HSB Östergötland 29

29 finansiering, likviditetsplanering samt finansiell riskhantering. Därutöver bedrivs in- och utlåning för HSBs bostadsrättsföreningar. Finansinspektionen gav HSB Östergötland tillstånd att bedriva betaltjänstverksamhet. Styrelsen för HSB Östergötland och berörda medarbetare har under 2014 genomgått en årlig utbildning enligt kraven för betaltjänstverksamheten. HSB Östergötland är exponerat för ett antal finansiella risker såsom ränterisk, likviditetsrisk och kreditrisk. Målet för HSB Östergötlands ek.för. finansverksamhet är att långsiktigt trygga finansieringen av företagets verksamhet till så låg kostnad som möjligt samt erbjuda HSBs bostadsrättsföreningar bra placerings- och finansieringsvillkor. Det ska ske med lågt finansiellt risktagande. För att begränsa finansieringsrisken har HSB Grannskapsgårdar AB ingått derivatavtal (swapar) på sammanlagt 570 (520) Mkr. De är jämnt fördelade under tiden till och med Snitträntan i låneportföljen per var 2,58 (3,43) procent. Kapitalbindningen har en löptid på 1,6 år och räntebindningstiden är 2,6 år. Enligt gällande K3 regelverk har HSB Östergötland valt att tillämpa så kallad säkringsredovisning. Det innebär att det måste finnas en dokumentation till varje ingånget derivatavtal. Dokumentationen ska bland annat innehålla information om syftet med det ingångna avtalet och effektiviteten i säkringen. Förändringar i marknadsvärde under swapavtalets löptid redovisas inte i resultatet (se även not 19). Målsättningen vad gäller inlåning från bostadsrättsföreningar är att minst 80 procent av inlånade avistamedel ska kunna betalas tillbaka inom fem bankdagar. Samtliga medel HSBs bostadsrättsföreningar har hos HSB Östergötland ek.för. kan återbetalas inom tre bankdagar. Företagets riskexponering är förknippad med affärsverksamheten och de finansiella riskerna diskuteras löpande i styrelsen. Under 2014 har vi satt igång flera nyproduktionsprojekt. Vi har ett avtal med HSB Projektpartner AB kring vår nyproduktion som gäller för ett antal specificerade projekt. Det är ett sätt för oss att sprida riskerna. Avtalet innebär en samverkan och genom den delar vi risker och vinster lika mellan oss (50/50). Vi fortsätter vår projektutveckling, ett arbete som är mycket viktigt för att kunna möta framtida efterfrågan. Vi har en stor efterfrågan på våra hyresrätter, inte minst de nyproducerade. HSB Produktion HB ägde på balansdagen 5 (14) bostadsrätter i brf Banken varav samtliga var uthyrda per balansdagen. Målsättningen under 2015 är att avyttra samtliga 5 lägenheter. 30