Effekter på bostadsbyggandet i Skåne Effekter på bostadsbyggandet i Skåne till följd av ESS och MAX IV 2

Transkript

1 Effekter på bostadsbyggandet i Skåne Effekter på bostadsbyggandet i Skåne till följd av ESS och MAX IV 2 till följd av ESS och MAX IV Hinder och möjligheter för ett ökat bostadsbyggande

2 3 Effekter på bostadsbyggandet i Skåne till följd av ESS och MAX IV Rapporten är framtagen på uppdrag av delprojekt TA1, Samhällsplanering och transportinfrastruktur i samarbete med Strukturbild för Skåne, inom ramen för ESS MAX IV i regionen TITA. Rapporten är resultatet av en fördjupad analys av effekterna på bostadsbyggandet i Skåne till följd av etableringen av ESS och MAX IV. Uppdraget bestod i att belysa möjligheter och hinder för att öka bostadsbyggandet i de skånska kommunerna, med ett särskilt fokus på hyresrätter. ESS MAX IV i regionen TITA är ett samverkansprojekt med mål att ta tillvara möjligheterna som etableringen av forskningsanläggningarna ESS och MAX IV innebär. Syftet är att stärka tillväxten, innovationsstrukturen, tillgängligheten och attraktiviteten i regionen till följd av etableringen av forskningsanläggningarna. Projektet drivs av Region Skåne i samarbete med alla kommunerna i Skåne, Lunds universitet, Invest in Skåne, ESS AB, Malmö högskola, Länsstyrelsen i Skåne län, Högskolan Kristianstad, Region Blekinge, SLU Alnarp och Blekinge Tekniska Högskola. Projektet medfinansieras av Europeiska regionala utvecklingsfonden (ERUF). konsult: WSP Analys & Strategi författare och huvudansvarig analytiker: Maria Pleiborn lutrans-beräkningar: Svante Berglund och Karin Brundell-Freij datakodning och kartredovisningar: Lars Berglund intervjuare: Hans Björkman, Lisa Johnsson och Maria Pleiborn textbearbetning: Therese Andersson, Inger Sellers och Marie Sand, Avdelningen för regional utveckling, Region Skåne layout: Infab tryck: Edita Västra Aros upplaga: 2 ex utgiven av: Region Skåne, Avdelningen för regional utveckling 212

3 Effekter på bostadsbyggandet i Skåne till följd av ESS och MAX IV Hinder och möjligheter för ett ökat bostadsbyggande

4

5 Inledning under 28/29 genomfördes projektet Effekter på regional utveckling vid etablering av ESS vars syfte var att få en bättre bild av vad som krävs för att tillvarata utvecklingsmöjligheterna som kan uppstå vid en etablering av ESS i Lund. Projektet avslutades bland annat med framtagandet av rapporten ESS i Lund effekter på regional utveckling som visar att hur stora tillväxteffekterna från etableringen av ESS och MAX IV blir på regionens tillväxt är beroende av hur väl vi lyckas ta emot ESS och MAX IV. I rapporten skattas att ESS kan leda till 23 fler sysselsatta fram till 24 och en ackumulerat högre BRP på 2ı4 miljarder 24. Förutsatt denna tillväxtökning skulle effekten på bostadsmarknaden vara en ökad efterfrågan på cirka 5 bostäder per år i Skåne på grund av ESS, en ökad efterfrågan på cirka 7 m² kontorsyta per år och en ökad belastning på infrastrukturen. För att möjliggöra ett ökat bostadsbyggande, ökad yta för kontor och andra verksamheter och en kraftig uppgradering av infrastrukturen behöver den regionala samverkan i Skåne stärkas. För att uppnå önskad effekt av ESS och MAX IV:s möjligheter måste kommunerna börja planera för detta redan idag i den långsiktiga planering till exempel i översiktsplaner, bostadsförsörjningsprogram och trafikplaner. Utifrån slutsatserna i denna rapport startades projektet ESS MAX IV i regionen TITA. Syftet är att stärka tillväxten, innovationsstrukturen, tillgängligheten och attraktiviteten i regionen till följd av etableringen av forskningsanläggningarna ESS och MAX IV. TITA-projektet har nio delprojekt, varav TA1, Samhällsplanering och transportinfrastruktur, är ett. Del projekt TA1 har under 2ıı tagit fram rapporten Vem kommer till Skåne som en effekt av ESS/MAX IV-etableringen? (Tyréns 2ıı). En av slutsatserna i denna rapport är att behovet av bostäder kommer att öka och att det framförallt är hyresrätter och möjligheter till ett flexibelt boende som kommer att efterfrågas. Med utgångspunkt i denna slutsats har WSP Analys & Strategi fått i uppdrag att djupare analysera och belysa vilka möjligheter och hinder som föreligger för att få igång ett ökat bostadsbyggande i regionen. Särskild tonvikt har lagts på möjligheten att öka produktionen av hyresrätter. Resultatet i rapporten ska framförallt vara ett stöd för kommunernas planering och ge information om vilka åtgärder som behövs för att bostadsbyggandet ska stimuleras, vilka hindren för ökat byggande är, hur samspelet kan se ut och framförallt om kommunerna har beredskap för den efterfrågan som kommer i och med etableringen av de två stora forskningsanläggningarna i Lund, ESS och MAX IV. I studien analyseras vilka förutsättningarna är för att öka bostadsbyggandet när ESS och MAX IV blir verklighet. Hur tänker aktörerna på marknaden kring efterfrågan, målgrupper, spridningseffekter och vilken typ av bostäder som kommer att behövas?

6

7 Innehåll Arbetet med fysiska strukturer i Skåne 8 Hinder, möjligheter och framtida utmaningar 12 Kommunerna har en viktig strategisk roll 13 Tillgänglighet en av de viktigaste faktorerna 14 Flexibelt boende viktigt 14 En högre efterfrågan på hyresrätter 15 Se den regionala bostadsmarknaden och samverka 16 Få har ESS och MAX IV på agendan 17 Fortsatta studier och mer information om målgrupperna behövs 17 Bostadsbyggande i Skåne utmaningar och möjligheter 18 Generella förutsättningar för bostadsproduktion i Skåne 19 Hinder för bostadsbyggande 2 Förutsättningar för byggandet av hyres - rätter och särskilda boendeformer 21 Kommunernas planer och beredskap 22 Aktuella planer i de sex kommunerna 22 ESS/MAX IV på agendan? 23 De kommunala bostadsföretagen som aktörer för bostadsbyggande 25 Vem tar ansvar för bostadsförsörjningen i Skåne? 25 Behov av utvecklade samverkans former 26 Sammanfattning 27 Skånes bostadsmarknad idag 36 Befolkningsstruktur, bostadsbestånd och bostadsbyggande 37 Bostadsmarknad prisbild 4 Sammanfattning 43 Förutsättningar för ökat bostadsbyggande i olika delar av Skåne 44 Urval av kommuner 45 Befolkning och bostadsbyggande 45 Vad är Tobins Q? 48 Tillgänglighetens betydelse 53 Logsumma för generell tillgänglighet 57 Sammanfattning 59 Intervjuade deltagare 6 Generella tillväxthinder på bostadsmarknaden 28 Hyresrättsmarknadens förutsättningar 3 Produktionskostnadskalkyl och Tobins Q 31 Vad är Tobins Q? 33 Betalningsvilja för nya bostäder vad har betydelse? 34 Sammanfattning 35 Referenser 61

8 Arbetet med fysiska strukturer i Skåne 8 Effekter på bostadsbyggandet i Skåne till följd av ESS och MAX IV

9 Effekter på bostadsbyggandet i Skåne till följd av ESS och MAX IV 9 region skåne har ett samordnande ansvar för Skånes utveckling. Detta innebär att utarbeta och fastställa en strategi för länets utveckling och samordna insatser för genomförandet av denna samt att upprätta och fastställa länsplaner för regional transportinfrastruktur. Ett regionalt utvecklingsprogram som gäller 29 2ı6 har tagits fram för Skåne. I det gällande regionala utvecklingsprogrammet finns en övergripande vision om ett livskraftigt Skåne vilket innebär att Skåne ska fungera som tillväxtmotor samtidigt som regionen ska attrahera människor i olika åldrar och utvecklas med bärkraft i varje regiondel. För att nå visionen och de övergripande målen i utvecklingsprogrammet finns ett antal mål angivna, som bedöms vara de viktigaste. Två av dessa berör fysisk planering och bostadsförsörjning: En väsentlig del av tillkommande bebyggelse för bostäder, arbetsplatser och service sker i goda kollektivtrafiklägen. Bostadsproduktionen ökar, minst 5 lägenheter per år, i Skåne med en allsidig sammansättning vad gäller hustyper och upplåtelseformer. Strukturbild för Skåne Som ett av sektorsprogrammen till det regionala utvecklingsprogrammet har Skåne valt att arbeta med Strukturbild för Skåne. Inom Strukturbild för Skåne arbetar Region Skåne med att tydligare koppla samman det regionala utvecklingsprogrammet med kommunernas översiktsplanering. Fysisk planering är ett kommunalt ansvar, men en hållbar utveckling för hela Skåne kräver ett regionalt perspektiv och ett ökat samarbete mellan samhällsplaneringens olika parter. För att hantera en framtida tillväxt krävs att de skånska kommunerna och Region Skåne tillsammans fortsätter att utveckla gemensamma arbetsmetoder. Strukturbild för Skåne arbetar sedan 25 med att ta fram en gemensam kunskapsbas om utvecklingen i Skåne och de skånska kommunerna. Det är ett kontinuerligt arbete med att fördjupa och vidareutveckla en dialog med kommunerna i frågor om fysisk planering och dess utvecklingsmöjligheter: Ny infrastruktur och nya bostäder och arbetsplatser ska planeras samtidigt som Skånes goda åkermark och grönytor måste bevaras. Den fysiska planeringen ska bidra till att utveckla attraktiva livsmiljöer och platser där människor vill bo och verka då stärker vi Skånes konkurrenskraft. Arbetet med Strukturbild för Skåne har nu kommit in i nästa fas med Strukturbild 2.. Det handlar om att utveckla gemensamma strategier för Skånes utveckling inom fysisk planering med koppling till den kommunala översiktsplaneringen. Arbetet med att ta fram de gemensamma strategierna pågår just nu och ett utkast beräknas vara klart till hösten 2ı2. En av de utpekade utmaningarna som Skåne har att arbeta med är att öka bostadsbyggandet. Skåne ska fungera som tillväxtmotor samtidigt som regionen ska attrahera människor i olika åldrar I en omfattande kommundialog under hösten 29 diskuterades framtida markanvändning, planberedskap och exploateringsmöjligheter. I tidigare möten med kommunerna har det framkommit att det upplevs råda brist på mark för verksamhetsetableringar i delar av Skåne, medan det i andra delar finns mark som bedöms som lämplig. Detta blev ingången till den genomförda kommundialogen, en dialog som gett en djupare inblick i hur tillgången på mark ser ut för både näringsliv, arbetsplatser och bostäder samt hur kommunerna strategiskt och konkret arbetar med markanvändning. Skåne som helhet har god planberedskap för en framtida utveckling, frågan är hur hela regionen kan dra nytta av utvecklingen. Det mesta av bostadsbyggandet sker i dag på Skånes västra sida. Även om det är där de identifierade tillväxtmotorerna finns är det ett regionalt mål att hela regionen ska utvecklas. I rapporten Flerkärnighet i Skåne har ett antal utmaningar identifierats för att stärka Skånes

10 1 Effekter på bostadsbyggandet i Skåne till följd av ESS och MAX IV flerkärnighet så att regionen fortsätter att utvecklas som helhet. En stärkt flerkärnig ortstruktur kommer att kräva konsekvent långsiktig prioritering där de skånska tillväxtmotorerna och de regionala kärnorna i Skåne måste stärkas tillsammans med övriga kärnor. Det kommer då att krävas en variation av boendemiljöer, upplåtelseformer och stadsmässigt byggande i närheten av kollektivtrafikens bytespunker. Samspelet mellan Skånes orter behöver stärkas. Kopplingen är alltså tydlig mellan infrastrukturplanering, kollektivtrafikplanering och bostadsbyggande. I detta sammanhang är det regionala perspektivet självklart. I strävan efter en hållbar utveckling är det nödvändigt att man i samhällsplaneringen ser de viktiga strukturerna som till exempel de starka kollektivtrafikstråken och planerar bebyggelsen för att stärka dessa. Bostadsmarknadsenkäten och Skåne bygger Länsstyrelsen har i uppdrag att följa och analysera vad som händer på bostadsmarknaden i länet. Målet är att verka för en god bostadsförsörjning, för tillgänglighet och byggande med kvalitet. Årligen kartlägger Länsstyrelsen läget på bostadsmarknaden genom analyser av Boverkets årliga Bostadsmarknadsenkät och genom samtal med företrädare för byggföretag och kommuner i länet. I en årlig rapport analyseras läget på bostadsmarknaden. Rapporten är en årlig redovisning till Boverket och regeringen i enlighet med uppdrag i länsstyrelsernas regleringsbrev. Länsstyrelsen i Skåne drev under 2ı projektet Skåne bygger tillsammans med flera intressenter bland andra Region Skåne, Fastighetsägarna Syd, Sveriges byggindustrier, Boverket och Hyresgästföreningen. Det var ett tvärsektoriellt projekt vars syfte var att diskutera förutsättningarna för ett ökat bostadsbyggande i hela Skåne i alla typer av upplåtelseformer och som en utveckling av det befintliga beståndet. Slutrapporten kom 2ı och finns tryckt i Länsstyrelsens rapportserie 2ı:22. Projektet handlade också om att utveckla en plattform där de olika parterna kan mötas för samtal om bostadsfrågor och genom detta få en ökad förståelse för bostadsmarknadens villkor. Deltagarna i projektet var aktörer på bostadsmarknaden som ville utveckla en samverkan kring bostadsfrågor och arbeta för en ökad dynamik och större mångfald på den skånska bostadsmarknaden. Samförståndet som bildades i Skåne bygger innebar att både Länsstyrelsen och övriga deltagare fick förståelse för varandras arbete, behov, agendor och bevekelsegrunder. TAı samhällsplanering och transportinfrastruktur ESS MAX IV i regionen TITA startades 2ı efter framtagandet av rapporten ESS i Lund effekter på regional utveckling. Dess slutsatser för bostadsmarknadens del sammanfattades i följande punkter: Etableringen av ESS kommer att innebära en ökad efterfrågan på 5 bostäder per år i regionen detta till följd av att befolkningsökningen beräknas landa på drygt ı personer per år De senaste tio åren har det byggts i genomsnitt 3 5 bostäder per år i regionen Målet i det regionala utvecklingsprogrammet är 5 bostäder per år, men så mycket har det inte byggts på 2 år i Skåne Efterfrågan kommer alltså att öka med ı ı5 procent varje år, givet den tillväxtökning som man kalkylerat med i rapporten Enligt rapporten skulle bostadspriserna (småhus) öka med ı procent till följd av etableringen Skåne är idag en tillväxtregion och etableringen av ESS/ MAX IV-anläggningarna förväntas öka tillväxten i regionen än mer, en tillväxt som strukturerna i Skåne måste dimensioneras för. Utmaningen är att kunna tillvarata och maximera den utvecklingspotential som ligger i att två högspecialiserade forskningsanläggningar etableras i regionen. I rapporten Vem kommer till Skåne som en effekt av ESS/MAX IV-etableringen? (Tyréns, november 2ıı) föreslås ett antal områden som kommuner, regionen, med flera aktörer behöver arbeta med för att Skåne ska få så stor effekt som möjligt av forskningsanläggningarna. Tyréns kom bland annat fram till i sin rapport att om ESS och MAX IV ska ge effekter på den regionala tillväxten måste bostadsbyggandet, särskilt hyresrätter, öka i Skåne.

11 Effekter på bostadsbyggandet i Skåne till följd av ESS och MAX IV 11 Attraktiva boendemiljöer i kollektivtrafiknära lägen lockar till bosättning utanför Malmö-Lund-området ESS/MAX IV Användare ca 4 /år SPIN OFF ESS/MAX IV Anställda ca 8 personer Kongressdeltagare Studenter Gästforskare Turister ESS/MAX IV Leverantörer ca 3 Källa: Vem kommer till Skåne som en effekt av ESS/MAX IV-etableringen?, Tyréns, november 211 De direkta effekterna på bostadsmarknaden kommer främst att påverka Malmö och Lund. De indirekta effekterna har potential att bli betydande och något som alla kommuner bör ta med i sin planering. Troligen är det den så kallade spin off-gruppen som är aktuell för de flesta kommunerna i Skåne. Därför är det viktigt att kommunerna funderar på vilken målgrupp man vill attrahera, hur denna grupp vill bo och hur man får till stånd ett byggande som är attraktivt och motsvarar målgruppens behov och önskemål. Så här sammanfattas effekterna i rapporten: Ökad efterfrågan på flexibelt, bekymmersfritt boende, framförallt i Lund och Malmö Ökad efterfrågan på hyresrätter, lägenhetshotell, andrahandskontrakt och möjlighet att vara inneboende Investeringar i infrastruktur Länsstyrelsen gör i sin analys av förutsättningarna på bostadsmarknaden i Skåne år 2ı en genomgång av hur infrastrukturinvesteringarna hänger samman med bostadsbyggandet. Deras slutsatser är att pendlingen i Skåne har ökat under senare år, men att pendlingen med kollektiva färdmedel inte har ökat i samma omfattning. En väl fungerande kollektivtrafik i Skånes heta lägen är en viktig förutsättning för nyproduktion av bostäder. Länsstyrelsen konstaterar att sambandet mellan infrastruktur och bostadsbyggande måste stärkas och att etablering av verksamheter (läs ESS och MAX IX), infrastruktursatsningar och bostadsutbyggnad, bör ske under samordnade former. Det är dock många infrastruktursatsningar på gång i regionen både satsningar på kollektivtrafik (Kraftsamling Öresund, Södra stambanan, Malmöringen, Trelleborgsbanan, Västkustbanan/ Hallandsås, Pågatåg Nordost och Krösatåg) och vägar (Väg ı8, E65/Svedala- Börringe, E22) är beslutade och på väg att starta. Mycket är också under diskussion (HH-tunneln, Spårvägar i Lund, Malmö och Helsingborg, Simrishamnsbanan, Marieholmsbanan, förbättringar på Södra stambanan etcetera). För framtiden finns visioner om höghastighetståg, gemensam Metro mellan Malmö och Köpenhamn samt tågtunnel mellan Skåne och Tyskland. Region Skåne arbetar tillsammans med kommunerna i Skåne på ett så kallat Skånepaket, en paketlösning för infrastruktursatsningar med tillhörande finansieringslösningar. Region Skåne anser att investeringsnivån på den statliga infrastrukturen är för låg för att kunna möta ambitioner och krav i Skåne och vill utveckla ett transportsystem som medger en tillgänglighet på ett hållbart sätt. Under vintern 2ı2 har Region Skåne skickat en skrivelse till infrastrukturministern och önskat att staten ger ett uppdrag till Trafikverket att arbeta med frågan. Om inte studenterna ska bli de stora förlorarna krävs större produktion av studentbostäder

12 12 Effekter på bostadsbyggandet i Skåne till följd av ESS och MAX IV Hinder, möjligheter och framtida utmaningar

13 Effekter på bostadsbyggandet i Skåne till följd av ESS och MAX IV 13 två stora världsledande forskningsanläggningar ska etableras i Lund, vilket innebär att en unik forskningsmiljö utvecklas i regionen. Denna kommer att attrahera många forskare, såväl nationella som internationella. Med forskarna kommer också deras familjer och kring de nya forskningsetableringarna skapas ytterligare effekter som sprids ut i regionen. Detta innebär ett ökat tryck på bostadsmarknaden, som redan idag i stor utsträckning präglas av en bristsituation. En stor del av den ökade efterfrågan som skapas i och med etableringen av ESS och MAX IV kan troligtvis hanteras genom det utbud som finns idag eller som planeras, men en del av efterfrågan kan komma att se annorlunda ut. En stor del av det ökade utbudet på bostadsmarknaden kommer att behövas i Lund och Malmö, men en del av efterfrågan kommer också att spridas längre ut i regionen. En del av det ökade utbudet kommer att kunna utformas så som vår nyproduktion ser ut idag, men det är troligt att det kommer att finnas efterfrågan som skiljer sig från dagens utbud. Frågan är hur bostadsbyggarna möter den nya efterfrågan och hur den kommunala planprocessen hanterar den. En väl fungerande bostadsmarknad har stor betydelse för den ekonomiska tillväxten i regionen, lika väl som för de enskilda hushållens välfärd. Tillgången på bostäder kan vara avgörande för näringslivets utveckling samtidigt som det kan ha stor betydelse för hur hushållens livsmiljö utvecklas. Hindren för att öka bostadsbyggandet är många och kända, men svårlösta. Det finns en låg beredskap för att möta en ökad efterfrågan på bostadsmarknaden, inte minst när det gäller hyresrätter. En av de viktigaste framgångsfaktorerna är tillgängligheten. En ökad tillgänglighet ökar betalningsviljan att köpa bostäder. Idag väljer man bostad efter var man vill bo, inte var ens arbetsplats ligger, och därmed blir tillgängligheten ännu viktigare. Det är de täta, urbana miljöerna med hög tillgänglighet till arbetsplatser, service och kultur som är de mest attraktiva idag. Skånes befolkning växer kraftigt, men det finns stora lokala variationer i befolkningstillväxten. I vissa kommuner växer befolkningen i alla åldersgrupper, i andra är det framför allt antalet barnfamiljer som ökar och ytterligare andra har en kraftig inflyttning av unga vuxna. Dessa förhållanden ställer olika krav på bostadsutbudet. Bostadsbyggandet har under senare år inte kommit upp i samma takt som befolkningsökningen, vilket skapat bostadsbrist i många kommuner i regionen. Läggs sedan den ökade efterfrågan som genereras av ESS och MAX IV till kompliceras bilden ytterligare. Anledningarna till att det byggs för lite bostäder är många och har diskuterats i många forum. Identifikation av hinder och lösningar för ökat bostadsbyggande måste ske kontinuerligt. Planprocessen kan påverkas av kommunerna och byggkostnaderna kan påverkas av bostadsbyggarna. Betalningsförmågan är dock en central faktor som påverkar hur efterfrågan ser ut. En väl fungerande bostadsmarknad har stor betydelse för den ekonomiska tillväxten i regionen Bostadsbyggandet har en ganska liten effekt på det totala bostadsbeståndet, eftersom det årligen utgör en så liten andel. En fungerande bostadsmarknad kräver mer än bostadsbyggande. Byggandet har däremot dynamiska effekter genom att det ökar rörligheten på bostadsmarknaden och därmed också rörligheten på arbetsmarknaden. Kommunerna har en viktig strategisk roll Kommunernas roll är viktig för att få till stånd ett ökat bostadsbyggande. Kommunerna styr genom planmonopol, politisk vilja och målsättningar för var och hur bostadsbyggande kan bli aktuellt. De har möjlighet att genom tydliga regler och kommunikation med bostadsmarknadens aktörer underlätta bostadsbyggandet.

14 14 Effekter på bostadsbyggandet i Skåne till följd av ESS och MAX IV Genomarbetade långsiktiga mål och strategier i det kommunala bostadsförsörjningsprogrammet som kommuniceras med aktörerna förenklar för alla parter. Kommunerna har olika ambitionsnivå och vilja att bygga bostäder, vilket är ett av problemen som aktörerna på marknaden lyfter fram som hinder för ökat bostadsbyggande att viljan ibland inte finns! De funderar samtidigt över effektiviteten i god planberedskap, för trots god planberedskap uteblir byggandet i många kommuner. Kommunerna agerar inte likadant och har använt olika sätt att stimulera bostadsbyggande. De större kommunerna blir uppvaktade av byggare som vill exploatera, de mindre har ganska få kontakter med Det är av största vikt att bostadsmarknaden kan bli mer effektiv och flexibel för att regionen ska kunna konkurrera aktörerna. De litar mycket på att allmännyttan bygger eller på några små lokala aktörer och därmed är kunskapen om byggarnas villkor relativt begränsad i de mindre kommunerna. De kommunala bostadsbolagen är ett av kommunens viktigaste verktyg för att genomföra sin bostadspolitik och bostadsförsörjning. Tydliga ägardirektiv och en god organisation förstärker kommunens möjligheter att ha en bostadsmarknad i balans. Några kommuner har en tydlig bostadspolitik som inkluderar ägardirektiv till bolagen med målsättning om ett antal produktionsstarter per år. Planprocesserna måste förbättras eftersom det blir allt mer komplext att bygga bostäder i storstadsregioner. Mark som tidigare inte ansågs passa för bostadsproduktion tas tillvara och utvecklas genom förtätning och planeringen behöver utvecklas för att målkonflikter såsom skyddsavstånd till industrier och bullriga miljöer ska kunna undvikas. Tillgänglighet en av de viktigaste faktorerna Det krävs att man bygger rätt rätt typ av bostad och på rätt plats. Möjligheten att bygga bostäder ser olika ut på olika platser. Den viktigaste framgångsfaktorn idag är tillgängligheten. Ökad tillgänglighet ökar betalningsviljan och den måste på de allra flesta platser öka för att det ska vara ekonomiskt möjligt att bygga bostäder. Då tillgängligheten blir allt viktigare och de täta urbana miljöerna med hög tillgänglighet till arbetsplatser, service och kultur är de mest attraktiva. Med attraktivitet följer betalningsvilja. Det är bara på platser med hög tillgänglighet som betalningsviljan idag är så hög att den ekonomiskt motiverar nyproduktion. För de som bygger bostäder föreligger därför minst hinder i förtätningsprojekten, men de ansvariga planerarna ser många hinder i dessa bostadsmiljöer. Nya bostadsområden kan dock få bättre möjligheter med utbyggnaden av kollektivtrafiken. De centrala och stationsnära lägena är de mest attraktiva och har bäst förutsättningar för nyproduktion. Dessa resonemang stämmer bra med den analys som gjorts av tillgänglighetens betydelse för attraktiviteten. Tillgängligheten till arbetsplatser och restiden till viktiga noder (ESS) har ett högt förklaringsvärde för bostadsprisernas variation. Ju högre andel högutbildade och ju högre tillgänglighet ett område har desto högre är alltså betalningsviljan och desto bättre är de ekonomiska förutsättningarna för att bygga nya bostäder. Flexibelt boende viktigt Det är av största vikt att bostadsmarknaden kan bli mer effektiv och flexibel för att regionen ska kunna konkurrera internationellt och för att befolkningen ska få den bostadsstandard den behöver. För att utnyttja effekterna som kommer i och med etableringarna av ESS och MAX IV är det viktigt att försöka förstå de nya målgruppernas behov av bostäder. Analysen av dagens bostadsmarknad visar att de högutbildade har hög betalningsvilja. En

15 Effekter på bostadsbyggandet i Skåne till följd av ESS och MAX IV 15 internationell forskarmiljö kommer att ställa krav. Graden av flexibilitet måste sannolikt öka. Det är också extra viktigt att möta detta behov genom att erbjuda bostäder med högre servicenivå än vad den svenska marknaden är van vid. Flexibelt boende är ett begrepp som förekommer ofta i kvalitativa analyser av vilken typ av bostäder som olika målgrupper önskar sig samt i studier över Framtidens boende. Det är dock sällsynt med tydliga definitioner av vad flexibelt boende innebär. Flexibiliteten kan ha med tidsaspekten att göra upplåtelseform och hyresvillkor som förändras över tid, eller med ytan bostadens storlek och ytans användning kan förändras. Många studier visar att en stor andel av svenskarna vill äga sitt boende. Flera trender pekar dock mot att det kanske inte blir det vi önskar i framtiden. Det flexibla och bekväma boendet är något som många i Sverige saknar i sitt nuvarande boende (enligt Tyréns undersökningar Botrender och Stadstrender). Trenden går istället mot att vi ska vara mer flexibla och rörliga och detta kan hyresrätten erbjuda. Allt fler har ett boende på flera platser i världen. Höga transaktionskostnader och bundet kapital kan vara i vägen för den typen av livsstil och/eller karriär. Bekvämlighet med ökad service och utan några andra krav än att betala hyran varje månad är också något som tilltalar allt fler. Vi köper allt mer tjänster till hemmet och hyresrätten är ett koncept som kan utvecklas och bli än mer bekvämt för framtidens moderna familjer och individer. Hyrestrenden är tydlig: Idag kan man hyra en soffa, en handväska och till och med ett husdjur för enskilda tillfällen. En högre efterfrågan på hyresrätter Verksamheterna vid ESS och MAX IV innebär att en del av personalen, särskilt under vissa perioder, till stor del kommer att bestå av tillfällig expertkompetens. Hur en bostadslösning ska se ut för denna målgrupp är långt ifrån klarlagt. Tyréns har i sin studie kommit fram till att de i stor utsträckning kommer att efterfråga hyresrätter och flexibla boendeformer. Det kan därför antas att det kommer att bli svårt att få tag på hyresrätter i regionen. De internationella forskarna känner förmodligen inte till begreppet bostadsrätter och äganderätter finns i princip inga. Dessa boendeformer kommer ändå inte att vara några alternativ för de individer som kommer att bo i regionen under en begränsad period. På sikt kommer efterfrågan på hyresrätter att få en annan

16 16 Effekter på bostadsbyggandet i Skåne till följd av ESS och MAX IV karaktär. Från att som idag bestå mest av unga vuxna och nytillkomna invandrare, till att inom en snar framtid i högre grad bestå av betalningsstarka internationella familjer som kan efterfråga nyproduktion och exklusiva hyresrätter. En efterfrågan som aktörerna i regionen inte är vana vid. I denna studie lyfts de svenska boendeformerna och den svenska bostadsmarknaden fram. Byggandet av hyresbostäder har särskilda och egna förutsättningar i Sverige i och med att det är en reglerad marknad. Det finns dock bostadsproducenter som kan och vill bygga hyresrätter. Särskilt under ett oroligt konjunkturläge kan det vara en säkrare investering att bygga hyresrätter eftersom intäkterna blir mer förutsägbara då det är bruksvärdet som styr och inte marknadsförutsättningarna. Idag är det svårt att bygga hyresrätter med en lönsam kalkyl. Målgruppen som kommer till ESS och MAX IV har kanske höga krav på flexibilitet och service, vilket ökar kostnaderna i förvaltningen. Då måste en ökad betalningsvilja finnas. Konjunkturen spelar en viktig roll för efterfrågan. Den påverkar både betalningsförmågan och betalningsviljan hos kunderna, men också finansieringsmöjligheterna för byggarna. Den låga sysselsättningen i regionen påverkar efterfrågan. Det går inte att bygga nytt för grupper på bostadsmarknaden som inte har möjlighet att betala. Dessa grupper, de unga, de stora barnhushållen och de nytillkomna från andra länder, måste därför kunna få tag i bostäder i det befintliga beståndet, ett bestånd som idag har stora brister och höga trösklar eftersom rörligheten på bostadsmarknaden är låg till följd av låg nyproduktion. Se den regionala bostadsmarknaden och samverka Den regionala samverkan är viktig. Ingen bostadsmarknad känner av kommungränserna. Människor rör sig utan hänsyn till administrativa gränser. Pendlingsregionen upptar idag hela västra Skåne. I intervjuerna kommer det fram att det behövs mer regional samverkan i bostadsförsörjningsfrågorna. Lund och Malmö kommun har börjat samverka en del och träffas numera regelbundet. Det behövs flera sådana forum. Utökad samverkan kan vara nyckeln till att få till stånd ett ökat byggandet och det förutsätter även dialoger över kommungränserna för att mobilisera tillsammans och inte konkurrera ut varandra. En strategi är att även få med tänkbara bromsklossar tidigt i

17 Effekter på bostadsbyggandet i Skåne till följd av ESS och MAX IV 17 projekten. Det ökar sannolikheten till samsyn och lyckosamma resultat och en snabbare process mot ett gemensamt mål. Det gäller både möjligheten att bygga nya bostäder och att öka tillgängligheten. En icke fungerande bostadsmarknad kan alltså hämma tillväxten i Skåne. Om regionen ska dra nytta av etableringarna av ESS och MAX IV är det således viktigt att bostadsmarknaden fungerar. Få har ESS och MAX IV på agendan Denna studie visar att många aktörer tror att den efterfrågan som genereras av etableringarna inte kommer att ha någon betydelse och att den kommer att rymmas inom den ordinarie bostadsmarknaden. Intervjuade aktörer anser att de beräkningar och bedömningar som gjorts av effekterna är mycket överdrivna och att framförallt spridningseffekterna knappast kommer att märkas utanför Lund och möjligen Malmö. Eftersom det rör sig om en stark kundgrupp innebär det att marknaden kommer att lösa det eftersom det kommer att finnas pengar att hämta. Intervjustudien visar på att flera aktörer anser att de faktiska effekterna än så länge ligger för långt fram i tiden detta trots att de påpekar att planeringsprocesserna är långsamma. Flertalet aktörer lyfter att de inte tänkt på det ännu eftersom det inte är aktuellt förrän omkring 22, men konstaterar sedan att vi ju snart är där. Det är som om det slår dem först när de får frågan. Det är bara i Brunnshög i Lund som det än så länge pågår diskussioner kring alternativa boendeformer och mer flexibla lösningar. Flera aktörer på bostadsmarknaden är också tveksamma till om spridningseffekterna verkligen blir större än så. De är osäkra på var någonstans efterfrågan kommer att uppstå och hur stor efterfrågan det rör sig om. Aktörerna frågar sig om det verkligen kommer att behövas nya typer av bostäder någon annanstans än i just Brunnshög, stadsdelen i Lund där anläggningarna kommer att uppföras. Fortsatta studier och mer information om målgrupperna behövs Idag är kunskapen låg hos både kommunerna och bostadsbyggarna om vad aktörerna kan förvänta sig för typ av efterfrågan. Beredskapen är också låg, både för byggande i allmänhet och för att möta en eventuell ökad och annan efterfrågan från nya målgrupper i och med etableringen av ESS och MAX IV. Både kommunernas och bostadsbyggarnas kunskaper om den förändrade efterfrågan måste öka för att effekterna av forskningsetableringarna ska kunna få fullt utrymme. Genomför målgruppsstudier för att identifiera vilka typer av forskare och familjer som kommer och vad de önskar. Denna kunskap saknas idag. Lär av andra länder och studera hur gästforskare bor i exempelvis San Diego. Studera hur internationella gäster som kommer till Sverige bor och vad de har för behov och önskemål. Genomför kreativa workshops tillsammans för att utveckla nya tjänster och erbjudanden. De högutbildade är den grupp som idag betalar mest för sina bostäder i regionen. Deras efterfrågan skiljer sig sålunda från övriga målgruppers. Vad innebär detta för efterfrågan framöver? Hindren på bostadsmarknaden är många, kända och uttalade, men svårlösta. Nya koncept och idéer finns förvisso, men få vågar satsa helhjärtat på dem.

18 18 Effekter på bostadsbyggandet i Skåne till följd av ESS och MAX IV Bostadsbyggande i Skåne utmaningar och möjligheter

19 Effekter på bostadsbyggandet i Skåne till följd av ESS och MAX IV 19 alla kommuner är enligt lag skyldiga att upprätta riktlinjer för bostadsförsörjning som ska tydliggöra kommunens bostadsförsörjningsansvar (Lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar 2:ı383 samt 22:ı4). Riktlinjerna bör vara inriktade både på kommunens generella bostadsförsörjningsansvar och på betydelsen av nyproduktion av bostäder. Det är ett politiskt och strategiskt styrdokument som visar inriktningen för mark- och bostadspolitiken. Det är också ett informationsmaterial för medborgarna och marknadens aktörer. Det ska tydliggöra kommunens bostadspolitik och redogöra för prioriteringar och särskilda åtgärder för att förbättra bostadsförsörjningen i kommunen. Vid sidan av en aktiv markpolitik och tydliga ägardirektiv till kommunens bostadsbolag är detta ett av de viktigaste styrdokumenten för kommunens ansvar för bostadsförsörjningen. Det brukar särskilt ta upp kommunens ansvar för att hitta bostäder till de hushåll som har särskilda behov, men brukar också vara nära kopplat till översiktsplanens utpekade områden för nya bostadsområden. Det som efterfrågas mest är billiga bostäder och det är ett svårt segment för nyproduktionen Skånes olika delar skiljer sig åt och förutsättningarna att bygga bostäder är naturligtvis olika i olika delar av regionen. I detta arbete har därmed sex olika kommuner valts ut för att analyseras närmare och utgöra exempel för Skånes utveckling. De sex kommunerna, som såväl har analyserats som intervjuats, är Malmö, Landskrona, Eslöv, Ystad, Trelleborg och Kristianstad. För att få en bild över hur de olika aktörerna upplever Skånes utmaningar och möjligheter avseende Skånes bostadsbyggande har intervjuer gjorts, dels med företrädare som har ansvar för stadsbyggnads- och exploateringsfrågor i de sex utvalda kommunerna, dels med VD:ar i allmännyttan i dessa kommuner. Totalt har ett 2-tal intervjuer genomförts. Samtalen har rört sig runt frågor som hur aktörerna ser på Skånes möjligheter att växa, de egna planerna, hinder för ökat bostadsbyggande samt om man diskuterat förändrad efterfrågan och utbud i och med etableringen av forskningsanläggningarna i Lund. Dessutom har cirka ı5 byggare, fastighetsägare, aktörer och andra nyckelpersoner på bostadsmarknaden i Skåne intervjuats. Diskussionen har då handlat om synen på Skånes möjligheter, hinder för ökat bostadsbyggande, strategier på marknaden och effekter av etableringarna i Lund samt vilken roll och vilket ansvar för bostadsförsörjningen i Skåne aktören upplever att den har. Målet med intervjuerna var att kartlägga hur aktörerna ser på sin roll i regionens bostadsförsörjning, vad som skulle kunna stimulera till ökat bostadsbyggande, samt vilken effekt man tror att ESS och MAX IV får på bostadsmarknaden. Generella förutsättningar för bostadsproduktion i Skåne I princip samtliga byggare säger sig vilja bygga mer. De långsiktiga förutsättningarna i regionen, särskilt de sydvästra delarna, där de flesta har all sin verksamhet i regionen, upplevs som goda eftersom regionen utvecklas och viljan att växa är stark och positiv. Just nu är konjunkturen inte gynnsam och flera av de intervjuade poängterar att det finns en svag betalningsförmåga i regionen i jämförelse med de andra två storstadsregionerna i Sverige. De flesta skiljer också ut Malmö/Lund (och Helsingborg) från övriga delmarknader i Skåne. Förutsättningarna här är betydligt bättre än på andra håll. Kommunföreträdarna svarar att de är väl medvetna om att bristerna på bostadsmarknaden är uppenbara, men att det inte alltid är lätt att få dem som bygger att bygga där kommunen kan planera för bostäder. Det som efterfrågas mest är billiga bostäder och det är ett svårt

20 2 Effekter på bostadsbyggandet i Skåne till följd av ESS och MAX IV segment för nyproduktionen. Dessutom saknas det framförallt bostäder till unga, vilket är den grupp som har den lägsta betalningsförmågan. En del kommuner ser en befolkningsförtätning, särskilt i områden med bostäder med lägre hyresnivå. Detta innebär att hushållen tenderar till att tränga ihop sig i det befintliga beståndet. Detta kan innebära ökad trångboddhet, men det kan också beror på att hushållen gör andra prioriteringar, till exempel att människor vill fortsätta bo centralt även när familjen växer. Flera av de tillfrågade kommunerna har tillväxtmål för befolkningen och några har också ett mål för hur många bostäder som bör byggas per år. Få kommuner har dock utarbetade riktlinjer för bostadsförsörjningen, vilket det är lag på att kommunerna ska ha. Hinder för bostadsbyggande Aspekten om att värna den högvärdiga åkermarken i Skåne utgör ofta en tydlig gräns för var exploatering är möjlig. Flera av de intervjuade kommunerna nämner att Länsstyrelsen och riksintressena börjar bli ett allt större hinder. Det hänger samman med att kommunerna måste ta mer komplexa markområden i anspråk. Ett annat problem som lyfts i intervjuerna är i vissa fall kommuntjänstemän med hjärtefrågor som agerar för att försvara sina projekt, eller små opinioner mot vissa planer, som inte sällan kan hindra eller i alla fall fördröja utvecklingsprojekt. I övrigt är det de generella hinder som nämns för ett ökat bostadsbyggande som tidigare tagits upp. De intervjuade upplever att det inte går att bygga nytt för grupper på bostadsmarknaden som inte har möjlighet att betala. Dessa grupper, de unga, de stora barnhushållen och de nytillkomna från andra länder, måste hitta bostäder i det befintliga beståndet. En byggare menar att de nya reglerna för bolånetaket (maximal belåning till 85 procent, infördes hösten 2ı), som kräver en relativt hög egen kapitalinsats, i princip har slagit ut unga familjers möjligheter att köpa ett nyproducerat småhus. Ett annat tydligt hinder är uteblivna infrastruktursatsningar eller satsningar med väldigt lång planeringshorisont. Å andra sidan upplevs infrastrukturinvesteringar också som en av de viktigaste möjligheterna. I princip alla de tillfrågade svarar att det är de centrala och stationsnära lägena som är de mest attraktiva och det är där det finns bäst förutsättningar för bostadsproduktion. Det handlar inte bara om att investera i ny infrastruktur utan också om andra värden som att människor ska

21 Effekter på bostadsbyggandet i Skåne till följd av ESS och MAX IV 21 kunna lita på tidtabellerna och att det ska vara bekvämt, rent och tryggt att resa. Tiden från idé till färdig bostad upplevs som alldeles för lång, vilket försvårar för byggarna att upprätta trovärdiga och hållfasta kalkyler. Bygglovsprocessen ska med den nya plan- och bygglagen vara förkortad, men flera kommuner rapporterar problem med att hålla dessa tider och byggherrarna klagar på långa handläggningstider. Tiden att få ett bygglov kan variera från ett par tre veckor till ett halvår i en och samma kommun. Det gör det mycket svårt för byggarna att planera sin verksamhet och allokera sina resurser. Även de långa handläggningstiderna för överklaganden tas upp som ett hinder och de försvårar framför allt ytterligare de redan komplicerade förtätningsprojekten i centrala lägen där många vill både bygga och bo. Några byggare uttalar också bekymmer över att kommunala särkrav är starkt kostnadsdrivande, framför allt höga krav avseende miljö och hållbarhet i nya bostadsområden. Bolagen gör allt för att få ner byggkostnaderna för att öka möjligheten att bygga för fler. Vissa företag kan dock berätta att de själva har högre krav på sin nyproduktion än vad kommunen kräver. Även höga markkostnader nämns som ett hinder. Det upplevs som att det är markpriserna som trissat upp byggkostnaderna på senare år och flera kommuner har mycket höga förväntningar på prisnivån. Förutsättningar för byggandet av hyresrätter och särskilda boendeformer Kategoribostäder med tidsmässigt begränsad användning är naturligtvis svårare att bygga på företagsekonomiskt gynnsamma villkor. Det finns inga självklara aktörer på marknaden som erbjuder sådana bostäder idag. Flera aktörer kan tänka sig att öka servicenivån i sitt förvaltningskoncept, men är osäkra på möjligheten att ta ut hyra i motsvarande grad. En tänkbar lösning som man nämner är att hyra ut ett större antal bostäder till en arbetsgivare som i sin tur hyr ut i andra hand. Byggbolagen har ofta en affärsidé som går ut på att bygga en viss typ av bostäder: Vi bygger bara bostadsrätter. Vi funderar inte på att bygga någon annan typ av bostäder. Vi bygger så brett att det passar alla kundgrupper, annars skulle det inte fungera. Hyresregleringen innebär dock problem med möjligheten att ta betalt för hyresrätter med exempelvis möblering och ett utökat servicekoncept. Ett annat problem är att korta boendetider innebär större förslitning och ökade kostna

22 22 Effekter på bostadsbyggandet i Skåne till följd av ESS och MAX IV der. På en marknad där aktörerna ändå inte har problem att hitta vanliga hyresgäster med betalningsförmåga blir det inte intressant att prioritera andra målgrupper. Idag är det fler bostadsprojekt som omvandlas från att vara tänkta som bostadsrätter till att byggas färdiga som hyresrätter. Några menar att det på sina ställen till och med finns risk för att byggandet ska bli för ensidigt och att det bara byggs hyresrätter. I Lunds kommun och på Lunds universitet pågår också diskussioner om att producera möblerade bostäder, som har högre servicenivå för kortare boendetider, ett mellanting mellan hyresrätter och hotell. I processen för det som byggs i Brunnshög idag är det mycket spekulationer kring vilken typ av bostäder som kommer att behövas, men det är få som vågar sätta ner foten och bestämma sig för ett nytt koncept. Egentligen är det ju vanliga människor som kommer att bo här, så varför inte bygga vanliga bostäder? Tiden från idé till färdig bostad upplevs som alldeles för lång, vilket försvårar för byggarna att upprätta trovärdiga och hållfasta kalkyler Kommunernas planer och beredskap I Strukturbild för Skånes rapport Skåne Växer gjordes en inventering av exploateringsmöjligheterna och bostadsbyggnadsplanerna i kommunerna. Totalt hade då de sex kommunerna som undersökts, samt Lund, en planberedskap i översiktsplaner för nära 75 nya bostäder, men bara drygt ı var detaljplanelagda. Detta ska ses mot bakgrund av att endast 7 procent av de planerade byggstarterna blev av ett enstaka år som 2ı, ett år då bostadsbyggandet ökade. Enligt Skåne Växer hade ı4 av Skånes kommuner ingen uppgift om hur mycket bostäder de har för avsikt att bygga. Malmö stad upplevs som den kanske mest tillväxtvänliga kommunen i Skåne av de aktörer på marknaden som intervjuats. Malmö stad skrev 29 en Handlingsplan för väsentligt ökat bostadsbyggande och där siktas på att upp emot 2 bostäder per år kan kommunens planering möjliggöra under de närmaste åren. Konjunkturläget har dock inneburit att bostadsbyggandet under de senaste två åren sjunkit rejält i staden. Malmö tar fram nya politiska mål för bostadsbyggandet varje mandatperiod, och har flera ambitiösa genomgångar av läget avseende bostadsbyggandet, såväl årligen som varje kvartal. Kommunen konstaterar dock i flera av dokumenten att det inte är möjligt för kommunen att styra hela utvecklingen, men att försök görs med de verktyg kommunen har till sitt förfogande. Kommunerna har uppenbart olika ambitionsnivå och vilja att bygga bostäder. Detta är ett av problemen som aktörerna på marknaden lyfter fram som hinder för ökat bostadsbyggande att viljan ibland inte finns! Kommunerna funderar samtidigt över effektiviteten i god planberedskap. Innebär en hög planberedskap verkligen ökat byggande? Det är ju inte så historien sett ut. Trots god planberedskap uteblir byggandet i många kommuner. De större kommunerna blir uppvaktade av byggare som vill exploatera. De mindre har ganska få kontakter med aktörerna. De litar mycket på att allmännyttan bygger och på några små lokala aktörer. Ofta är det en eller ett par enskilda tjänstemän på kommunen som har kontakterna och därmed är kunskapen om byggarnas villkor relativt begränsad i de mindre kommunerna. Aktuella planer i de sex kommunerna I Eslöv vill kommunen förtäta inne i staden, men har problem med svåra förhållanden i äldre industriområden. Det finns en stor satsning på Gårdstånga, som ligger vid E22 och är en länk mellan ESS/nordöstra Lund och Eslöv. Marieholm kan utvecklas om det kommer tågtrafik dit. I Kristianstad ligger alla nya projekt framför allt i centrala staden. Med Pågatåg till ett par småorter ökar

23 Effekter på bostadsbyggandet i Skåne till följd av ESS och MAX IV 23 intresset för exploatering även där, men planerna är större och fler än det faktiska byggandet. I Landskrona sker förtätning i hjärtat av staden i kajnära lägen och en större nyproduktion planeras i Borstahusen (på väg mot Helsingborg). Stationslägena Häljarp och Glumslöv är andra orter att utveckla. Det finns för många hyresrätter och kommunen vill blanda upp bebyggelsen med bostadsrätter och äganderätter. Malmö satsar mycket på sina stora utvecklingsområden: fortsatt byggande i Västra Hamnen, Hyllie, Limhamn och Norra Sorgenfri. Här vill kommunen bygga mycket och snabbt, medan andra mindre projekt och förtätning inne i staden tar längre tid. Malmö gör ambitiösa genomgångar av planläget regelbundet. De har flera olika dokument: politiska styrdokument samt Lägesrapport, Kvartalsrapport och Planlägesrapport. Etableringen ger råg i ryggen. Den spelar roll för hur vi syns utåt. I Trelleborg kommer ny förbindelse med Pågatåg att ge bättre förutsättningar för utveckling. Kommunen satsar på att förtäta i staden och på att utveckla stationsorterna, samt förbättra närheten till havet genom att förändra i hamnområdet. Genom att bygga på höjden kommer fler att kunna se havet. På längre sikt finns en oro för vilken påverkan havsvattennivåns höjning kommer att få. I Ystad satsar kommunen på förtätning inne i staden, men konstaterar att det ofta är svårframkomliga projekt. Kommunen har köpt upp några större områden för omvandling som man vill genomföra (sockerbruket, hamnområdet, gamla regementet) och satsar också på mindre orter (Köpingebro). Relativt sett har Ystad byggt mest av de sex kommunerna och byggt i takt med befolkningsökningen. ESS/MAX IV på agendan? Vid en sökning av ESS på de kommunala bostadsbolagens hemsidor blir det noll träffar. ı Vid en sökning av ESS och MAX IV 2 på kommunernas hemsidor blir det följande resultat: Eslöv: 34 träffar Landskrona: ı3 träffar Malmö: ıı träffar Kristianstad: 6 träffar Trelleborg: 4 träffar Ystad: 2 träffar Bortsett från Lund så är det i Malmö och Eslöv de tydligaste tecknen finns på att detta är frågor som kommunen börjat fundera kring. I Malmö säger kommunen att man har det i huvudet hela tiden, men vet inte vilka konsekvenser det kommer att få. I Eslöv påverkar det tydligt kommunens prioritering av planer. Det är dock inte någon som anger att detta är en högt prioriterad fråga. Flertalet säger att den efterfrågan som kommer att genereras av etableringarna inte kommer att ha någon betydelse och att den kommer att rymmas inom den ordinarie bostadsmarknaden. Vissa säger att de beräkningar och bedömningar som gjort av effekterna är mycket överdrivna och att framför allt spridningseffekterna knappast kommer att märkas utanför Lund och möjligen Malmö. Eftersom det rör sig om en stark kundgrupp innebär det att marknaden kommer att lösa det eftersom det finns pengar att hämta. Det finns de som menar att det är ett politiskt missförstånd att bostadsbristen ska byggas bort. Fokus bör istället vara på att agera genom att stärka arbetsmarknaden, så kommer resten att lösa sig. Då kommer det att finnas betalningsförmåga. I intervjuerna hänvisas till att Skåneregionen bara har ungefär 7 procent av förutsättningarna som ı Trelleborgshem och Ystadbostäder har ingen sökfunktion 2 Eller versioner av namnet, ej relevanta träffar, typ Essen etcetera har plockats bort

24 24 Effekter på bostadsbyggandet i Skåne till följd av ESS och MAX IV Stockholms- och Göteborgsregionen har. Å andra sidan byggs det inte där heller. De flesta anser också att de faktiska effekterna än så länge ligger för långt fram i tiden detta trots att de påpekar att planeringsprocesserna är långsamma. De säger att de inte tänkt på det ännu eftersom det inte är aktuellt förrän omkring 22, men konstaterar sedan att vi ju snart är där. Det är som om det slår dem först när de får frågan. Vi har det inte på agendan direkt, men det snackas ju om det på alla seminarier och konferenser. I tidningarna i Malmö är det en icke-fråga och det ligger fortfarande för långt fram i tiden. Vi har inte sett någon information som vi kan ta till oss och som påverkar vår planering, till exempel vad som kommer att efterfrågas och vilka typer av hushåll som kommer hit. Det rör sig bara om ett begränsat antal människor. Några entreprenörer har dock på allvar tagit tag i frågan och har med den i sina strategiska funderingar kring framtida bostadsmarknad i Malmö/Lundregionen, men knappast utanför den. Det sneglas mycket på dagens pendlingstider och det mönster som arbetskraften har idag. Det finns inte tillräckliga kunskaper om hur det kommer att bli i framtiden. Både Trelleborgs och Landskronas kommuner säger sig fundera över vilka effekterna kan bli för dem. Båda anser sig ha stora kvaliteter att erbjuda moderna forskarfamiljer och att kommunerna ligger inom pendlingsomlandet från etableringen. Etableringen ger råg i ryggen. Den spelar roll för hur vi syns utåt. Även Kristianstads kommun funderar på sina mest Lund-nära lägen : Kan Linderöd bli mer attraktivt när vi dessutom får motorväg dit? Eslövs planer för Gårdstånga har nämnts ovan, men de har haft svårt att få upp intresset för nyproduktion från byggarnas sida. Inte ens alla i Malmö tror att det kommer att påverka kommunen särskilt mycket: Kommunen är så stor och det byggs så mycket att det kommer att vara en naturlig del i den vanliga efterfrågan. Några kanske vill bo i Köpenhamn. Andra menar att Hyllie, med goda kommunikationer till både Lund, Malmö och Köpenhamn, sin moderna prägel och sitt stora serviceutbud, kommer att bli ett perfekt läge för exklusiva hyresrätter med servicekoncept. Den internationella skolan som planeras i Hyllie har en direkt koppling till etableringarna i Lund. De som kommer hit ska ju inte bara jobba, de ska leva sina liv här. De behöver service och skolor