Nu på Stockholmsbörsen. Delårsrapport januari-juni Lund, 10 juli 2013 CEO Peter Strand CFO Tommy Åstrand

Transkript

1 Nu på Stockholmsbörsen Delårsrapport januari-juni 2013 Lund, 10 juli 2013 CEO Peter Strand CFO Tommy Åstrand

2 Januari-juni Stabil utveckling enligt plan Driftsnettot under kvartalet uppgick till 108,2 mkr (108,9) och under första halvåret 219,6 mkr (220,2) Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick under kvartalet till 48,7 mkr (56,0) och under första halvåret till 106,9 mkr (110,9) Eget kapital per aktie uppgick till 50,7 sek (47,2) Sista handelsdatum på Oslo Börs den 13 maj och noterades på NASDAQ OMX Stockholm den 21 maj Försäljning av fastigheten Kolven för 931 mkr vilket överstiger bokfört värde med 5 mkr. I samband med försäljningen har hyresförlängningar tecknats med ICA på mellan 1,25-4 år till ett kontraktsvärde på ca 177 mkr Genomförde 15 februari refinansiering av hela låneportföljen med ny genomsnittlig förfallotid på 3,5 år och belåningsgrad på 65,1 procent

3 Agenda Om Tribona Logistikmarknaden Fastighetsförvaltning Finansiell ställning

4 OM TRIBONA

5 Om Tribona Tribona har omvandlats från ett norskt finansbolag till ett svenskt fastighetsbolag med säte och organisation i Lund Tribona är nordens enda renodlade noterade logistik- och fastighetsbolag Bolaget har de senaste åren minskat belåningsgraden kraftigt samt tecknat nya låneavtal med en förfallotid på 3,5 år Bolaget har en stark ägarbas med bl.a. Klövern som storägare Noterades på NASDAQ OMX Stockholm Mid Cap den 21 maj Tribona är nu väl förberedda för nästa steg: Värdeskapande tillväxt med en målstorlek på mdr för fastighetsbeståndet Affärside: Att äga, förvalta och utveckla fastigheter med inriktning på lager och logistik i Sverige.

6 Vår vision och mission VISION Ledande på logistikfastigheter med en attraktiv totalekonomi för våra hyresgäster. MISSION Att i nära samarbete med våra hyresgäster leverera värde och skapa långsiktiga förutsättningar för dem att bedriva effektiv lager- och logistikverksamhet i våra fastigheter. Vi ska också erbjuda en utvecklande arbetsmiljö för våra medarbetare och sträva mot att bedriva vår verksamhet med stor hänsyn till miljön.

7 Vår strategi INVESTERINGSSTRATEGI Prioritera investeringar av tidsenliga fastigheter i södra Sverige Utveckla befintlig fastighetsportfölj Fokusera på nybyggnadsprojekt Sälja vid strategisk tidpunkt FÖRVALTNINGSSTRATEGI Utnyttja synergier genom en fastighetsportfölj om minst mdkr på lång sikt Fokusera på långa hyresavtal Stort kundfokus med egna kompetenta och engagerade medarbetare VINSTGENERERING Stabil omsättning och kassaflöde från hyresintäkter som drivs av en attraktiv hyresstruktur med solida hyresgäster med KPIjusterade hyror Ökad omsättning genom värdeskapande investeringar i den existerande portföljen samt utveckling av portföljen

8 LOGISTIKMARKNADEN

9 Logistikmarknaden - Sverige är Nordens logistikbas En snabbväxande region Från Sverige kan man nå alla större städer och kustregionerna i Polen, Tyskland, Baltikum och västra Ryssland inom 24 timmar Inflödet av varor ökar. Vi konsumerar allt mer och många handelsföretag väljer att förlägga produktionen till andra länder där arbetskraften är billigare. Det gäller t.ex. kläder och andra konsumtionsvaror Tillväxten för e-handeln av varor fortsätter. Den svenska e-handeln omsatte 32,4 miljarder kronor under Det innebär en ökning med 17 procent jämfört med 2011 En växande exportindustri och stort inflöde av varor leder till ökade krav på effektiv logistikverksamhet, både inom den egna regionen och från och till andra marknader i världen Mot bakgrund av den positiva utvecklingen inom industrin och det gynnsamma läget för snabba förbindelser med andra marknader, har många internationella logistik- och distributionsföretag valt att etablera sig i Sverige Sverige är det enda landet som kan erbjuda 24-timmars distribution till alla större städer i norra Europa Källa: Invest in Sweden Agency-Logistics, HUI Research

10 Svenska transportflöden och hubbar Varuflöden i korthet 61 procent av allt inkommande gods (efter vikt) till västra Sverige 66 procent av inkommande gods till Sverige ankommer via sjöfart Vägtrafiken dominerar med ca 71 procent av den totala vikten på avgående gods Transportregioner Transportrutterna mellan Malmö, Helsingborg och Göteborg mot Stockholm och norrut är hårt trafikerade Lastbilstransporter sker främst via E4 till och från Öresund, och via E20/E18 till och från Göteborgsområdet Logistiklägen Fokus på lägen i närhet till större städer med god befolkningstillväxt och goda kommunikationer. Sveriges sex främsta logistikorter och logistikkarta Västra Stambanan mellan Hallsberg och Göteborg Stor-Göteborg Malmbanan, sträcker sig mellan Luleå och Narvik 4 Örebroregionen 1 Öresundsregionen Viktiga transportvägar Viktiga järnvägar Tillgång till kombiterminal 3 2 Jönköping 5 Ostkustbanan är en av Sveriges mest belastade enkelspårssträckor Arlandaregionen Östgötaregionen (Norrköping/Linköping) Södra stambanan mellan Malmö och Stockholm, en av Sveriges viktigaste järnvägsförbindelser 1 Stor-Göteborg inklusive Varberg Nordens största hamn, med oceangående direktanlöp och 26 pendlar för järnvägsgods Fordonskluster i världsklass, mycket god infrastruktur, spetsutbildningar i logistik vid Chalmers och Handelshögskolan 2 Norrköping / Linköping / Mjölby Optimalt demografiskt läge med bra järnvägs- och motorvägstandard Nyligen utbyggd containerhamn i Norrköping Ledande logistikutbildning och forskning vid Linköpings universitet 3 Jönköping / Nässjö / Vaggeryd Stora, nytillkommande logistiketableringar under flera år Järnvägspendel från Göteborg gör det lätt att ta hit importgods Logistik- och supplyforskning vid Internationella Handelshögskolan i Jönköping 4 Örebroregionen (Örebro, Hallsberg, Kumla, Arboga, Askersund) Nära Sveriges demografiska mittpunkt i Hallsbergs kommun Välutbyggt väg- och järnvägsnät samt tillgång till en av Sveriges största fraktflygplatser Postens har beslutat att börja bygga den nya brevterminalen i Hallsberg 5 Stockholm Norr Stora logistiketableringar i Rosersberg och Arlandastad Närhet till Sveriges största fraktflygplats 6 6 Öresundsregionen En kommande kombiterminal här kan stärka Stockholms ställning Geografiskt välplacerat som port till Östersjön I regionen finns väl utvecklade väg- och tågnät, broförbindelse till Danmark, stora hamnar, färjetrafik över Östersjön, Malmö/Sturups flygplats och Kastrup Källa: SCB, Intelligent Logistik, Trafikverket

11 Tribonas fastigheter ligger strategiskt rätt i förhållande till logistikflödena i södra Sverige Triangeln visar schematiskt det område som kallas Nordiska Triangeln Nr Fastighet Kommun Area, m² Största hyresgäst 1 Saltängen 1 Västerås Kolven 2 Helsingborg Fröträdet 1 Växjö Fördelaren 1 Kungälv Tågarp 16:17 Burlöv Planeraren 2 Borlänge Jordbromalm 4:41 Haninge Borlänge 6 Västerås Kungälv 16 4 Karlstad 15 Göteborg 1,18 2,14 3 Helsingborg Växjö Malmö 5 8, Trelleborg 9 Umeå 13 Sundsvall 7,10,12 Stockholm 8 Hammaren 2 Klippan Mätaren 6 Umeå Slammertorp 3:3 Järfälla Mappen 3 Linköping Frukthallen 3 Årsta Sköns Prästbord 2:4 Sundsvall Bunkagården Mellersta 2 Helsingborg Partille 11:24 Partille Bleket 2 Karlstad Terminalen 1 Trelleborg Korsberga 1 Västerås Hammaren 1 Klippan Kornmarksvej 1 Bröndby - Danmark Summa

12 Hyresmarknaden - Marknadsdrivkrafter Karaktärsdrag för logistikmarknaden Hyresnivån för logistik- och lagerfastigheter varierar beroende på läge, ort och kvalitet: 1. Marknadshyran för moderna logistikfastigheter på attraktiva logistikorter varierar mellan kr/kvm exklusive hyrestillägg 2. Moderna fastigheter med långa kontrakt och en hyressättning som indirekt bestäms av investerares avkastningskrav i förhållande till produktionskostnaden 3. Äldre fastigheter där hyressättningen bestäms traditionellt av utbud/efterfrågan Logistikfastigheter utvecklas sällan i form av spekulationsbyggande till skillnad från övriga Europa där logistikfastigheter byggs på spekulation i lika stor utsträckning som för kontor Bristen på spekulationsbyggande gör att vakanserna i moderna logistikfastigheter är väldigt låga Kravet för nybyggnation i Sverige är i regel års hyreskontrakt och en storlek på minst m 2. Därmed är den befintliga stocken av moderna logistikfastigheter med få undantag uthyrda på långa kontrakt Hyresmarknaden i Sverige och Norden återhämtar sig snabbt jämfört med andra länder. I t.ex. UK och i Centraleuropa finns enorma ytor vakanta i spekulationsbyggen som aldrig blivit uthyrda Hyresnivåer 2012: Klass-A logistikfastigheter (kr/kvm) Byggnationskostnad Logistik/lager Ort Byggkostnad logistik (kr/kvm) Byggkostnad lager (kr/kvm) Stockholm, Göteborg, Malmö 6,500-7,000 5,000-6,000 Informationen om byggkostnaden kommer från Savills och bygger på en undersökning de har genomfört med hjälp av de större byggbolagen aktiva inom logistiksegmentet i Sverige. Byggkostnaden avser endast kostnaden för byggnaden och inkluderar inte marken. Priset på marken kan variera stort, beroende på ort, område och läge Logistikfastigheter som tillgångsslag karaktäriseras av: Stabila kassaflöden med välkända hyresgäster Generellt långa hyresavtal Hög uthyrningsgrad Stabila fastighetsvärden Källa: Pangea, Savills 12

13 Transaktionsmarknad Kommentarer Transaktionsvolymen för logistik- och industrifastigheter var fortsatt relativt god under 2012, trots problemen med att säkerställa bankfinansiering Den totala transaktionsvolymen omfattade cirka 13,9 mdr för 2012, vilket motsvarar cirka 13% av den totala transaktionsmarknaden Transaktionsvolymen för renodlade logistikfastigheter var cirka 7,3 mdr under 2012 och är betydligt högre än motsvarande period året innan Största regionen för genomförda transaktioner är Stockholmsområdet till följt av Södra Sverige, Mälardalen och Göteborgsregionen Bästa logistikfastigheterna i goda läge säljs idag för ner mot 6,5% i yield, medans mindre sekundära logistikfastigheter hamnar mellan 7,0-8,0% De 35 största fastighetsbolagen och fondaktörer äger tillsammans cirka m² logistik yta. De största ägarna är Kungsleden, Castellum och SveaReal Transaktionsvolym (mkr) Lager Industri Logistik Logistik yielder 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% Secondary yield Prime yield Källa: Pangea, Savills 13

14 FASTIGHETSFÖRVALTNING

15 Uthyrningsgrad Förändring under kvartalet Menigo har i samband med en förlängning om 10 år lämnat ca m 2 i Arlöv, av dessa är m 2 övertagna av ICA. Nya avtal under kvartalet har tecknats med bland annat A.L Arktryck och Housetec i Frukthallen 3 i Stockholm Hyresvärdet för vakanta ytor uppgår till ca 17,7 mkr per år 94,4 % var uthyrningsgraden för Tribonas fastighetsbestånd per den 30 juni 2013 Vakansförändringar exkl. nybyggnadsprojekt, m Ingående balans vakans vid årets början Vakans köp/sälj av fastigheter Utflyttning Inflyttning Utgående balans vakans Uppsagda ytor ej utflyttat Uthyrda ytor ej inflyttat Justerad utgående balans vakans

16 Stabila hyresgäster med långa flöden Den genomsnittliga återstående löptiden på befintliga hyreskontrakt är 6,3 år (6,1) vid kvartalets utgång Förlängning av existerande kontrakt: ICA i Järfälla med 4 år till ICA i Borlänge med 1,5 år till ICA i Kungälv med 1,5 år till ICA i Burlöv med drygt 1 år till

17 En stabil fastighetsportfölj Ökning av fastighetsportföljen har i huvudsak skett via två nybyggnadsprojekt Värdering av våra fastigheter sker kvartalsvis av extern part och i enlighet med IFRS

18 Förändringar i fastighetsportföljen Försäljning av Kolven 2 i Helsingborg Ytan uppgår till m 2 och är fullt uthyrd till ICA Försäljningspris 931 mkr, bokfört värde 926 mkr Q I samband med detta, förlängningar med ICA på fyra orter mellan 1,25 och 4 år Kontraktsvärdet på dessa förlängningar uppgår till ca 177 mkr Frigör likviditet på ca 200 mkr till högavkastande förvärv Frånträde 15 aug 2013

19 FINANSIELL STÄLLNING

20 Stabilt driftsnetto medan förvaltningsresultatet påverkats av engångskostnader Stabilt driftsnetto Inflyttning nybygge Helsingborg driver intäkter Högre fastighetskostnader pga kallare Q2 och snörikare och kallare Q1 Det nu genomförda börsbytet har påverkat administrativa kostnader med engångsposter Q2 med 1,5 mkr och Q1 med 1,5 mkr Finansnetto påverkade av Högre marginaler för vår förlängda refinansiering både Q1 och Q2 delvis kompenserade av lägre lån Under Q2 engångskostnader 7 mkr relaterade till Kolven bestående av fee förtida lösen lån samt direktavskrivning aktiverade lånekostnader Engångskostnader i Q1 för Commitment fee 8 mkr och direktavskrivning tidigare aktiverade lånekostnader 2 mkr Uppgång långa marknadsräntor ger starkt positiv värdeutveckling på orealiserade räntederivat mkr april-juni april-juni jan-juni jan-juni Hyresintäkter Underhålls- & fastighetskostnader Driftnetto Administrativa kostnader och avskrivningar Resultat före finansnetto Finansnetto Realiserad omräkningsdifferens Förvaltningsresultat Orealiserade värdeförändringar fastigheter Realiserade värdeförändringar fastigheter Orealiserade värdeförändringar räntederivat Realiserade värdeförändringar räntederivat Resultat före skatt Skattekostnad Resultat efter skatt ,8 87 Vägt genomsnittligt antal utestående aktier (tusen) Resultat per aktie (kr) 1,9 1,0 2,8 2,5

21 Starkt kassaflöde från den löpande verksamheten Starkt kassaflöde från den löpande verksamheten Stabilt driftsnetto Högre finansiella kostnader Högre marginal nya lån Lägre belåning kompenserar delvis Investeringar relaterade till utvecklingsprojekt i Arlöv Kraftig amortering i samband med refinansiering i februari Utdelning på 0,70 nok mkr Q2 Q2 jan-juni jan-juni Kassaflöde från den löpande verksamheten Driftnetto Central administration Betalt finansnetto Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital Förändring övrigt rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter Försäljning av fastigheter Ökning av övriga anläggningstillgångar Erhållna räntor Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Upptagna lån Amorterade lån Ökning av kortfristiga finansiella fordringar Utdelning till aktieägare Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens ingång Kursdifferens i likvida medel Likvida medel vid periodens utgång

22 Stärkt finansiell ställning mkr Belåningsgraden sjunker stadigt och uppgick till 64,4 % Soliditeten uppgick till 30,3 % Eget kapital har påverkats positivt med 54,5 mkr som ett resultat av höjda marknadsräntor på derivat Eget kapital per aktie uppgick till 50,7 kr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter inkl. pågående projekt Materiella anläggningstillgångar 3 3 Räntederivat 19 0 Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Övriga tillgångar 4 14 Likvida medel 1) Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Deposition från hyresgäster Räntederivat Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Leverantörsskulder och andra kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Valutakurs NOK/SEK (slutkurs) 1,11 1,17 Valutakurs DKK/SEK (slutkurs) 1,17 1,16 1) Disponibla likvida medel inkl. outnyttjade krediter uppgick per den 30 juni 2013 till 190 M SEK

23 Sammanfattande kommentar Stabilt driftsnetto Starka kassaflöden från den löpande verksamheten Refinansierat befintliga låneavtal med 3,5 års låneförfall och 65% belåningsgrad Noterades 21 maj på NASDAQ OMX Stockholm Efter försäljning av Kolven har vi frigjort likviditet till högavkastande förvärv Ökat fokus på målet om en fastighetsportfölj på mdkr

24 Appendix

25 Översikt av lån och säkring* mkr, om inget annat anges Räntebärande skulder och säkring Summa lån Rörlig ränta varav räntetak 2% Räntesäkringsavtal Andel lån säkrat eller fast ränta (%) 70,9% 70,6% 71,9% 106% Andel lån säkrat eller fast ränta inkl räntetak (%) 94,1% 93,8% 71,9% 105,6% Genomsnittlig ränta och marginal Genomsnittlig rörlig ränta 1,19% 1,13% 2,11% 2,31% Genomsnittlig ränta räntederivat 3,03% 3,03% 3,43% 3,66% Genomsnittlig ränta 2,49% 2,47% 3,06% 3,73% Genomsnittlig marginal 2,72% 2,72% 1,03% 1,01% Summa ränta och marginal 5,21% 5,19% 4,08% 4,74% Genomsnittlig kvarstående löptid (år) Lån 3,1 3,3 1,4 2,1 Räntederivat 6,8 7,1 5,2 1,8 Likvid effekt av 25 punkter ökning i ränta (MSEK) -3,0-3,0-3,1 0,6 Likvid effekt av 25 punkter ökning i marginal (MSEK) -10,2-10,2-11,0-11,1 (*) Exkl. kontrakt med forward start

26 Nyckeltal FINANSIELLA jan-juni jan-juni jan-dec Avkastning på eget kapital* 11,4% 10,7 % 10,8 % Gsn EK avkastning före skatt och värdejustering* 8,5% 13,9 % 13,5 % Gsn EK avkastning före skatt efter värdejustering* 15,0% 15,2 % 13,1 % Soliditet 30,3% 25,0 % 27,4 % Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,2 2,3 Belåningsgrad fastigheter** 64,4% 70,8 % 67,9 % Skuldsättningsgrad, ggr 2,1 2,7 2,3 AKTIERELATERADE Resultat per aktie, SEK 2,8 2,5 4,7 Resultat före skatt per aktie, SEK 3,7 3,5 5,8 Förvaltningsresultat per aktie, SEK 2,1 3,2 5,9 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring av RK per aktie, 2,7 SEK 3,2 5,8 Eget kapital per aktie, SEK 50,7 47,5 47,2 Börskurs per aktie, SEK 41,6 26,7 30,0 Antal aktier vid periodens slut, tusental Genomsnittligt antal aktier, tusental FASTIGHETSRELATERADE Antal fastigheter Marknadsvärde fastigheter, MSEK ** Direktavkastning, % - alla fastigheter* 7,0% 7,2% 7,0% Uthyrbar yta, m Hyresintäkter, SEK per m 2 * 675,0 685,6 663,3 Driftsöverskott, SEK per m 2 * 598,2 619,2 596,4 Överskottsgrad 88,6% 90,3 % 89,9% Återstående löptid, år 6,3 5,5 6,0 Uthyrningsgrad 94,4% 95,5 % 96,0 % *) Delårsbokslut omräknas till helårsbasis **) Inkl. pågående projekt

27 Aktieägare per 30 juni Namn Land Antal aktier % andel 1 KLÖVERN AB SE ,60 2 JP MORGAN BANK GB ,32 3 LÄNSFÖRSÄKRINGAR FASTIGHETSFOND SE ,13 4 SVOLDER AKTIEBOLAG SE ,54 5 SWEDBANK ROBUR REALINVEST SE ,07 6 VERDIPAPIRF NORGE VERDI NO ,59 7 ALFRED BERG FASTIGHETSFOND NORDEN SE ,53 8 RIKSBANKENS JUBILEUMSFOND SE ,16 9 VERDIPAPIRFOND NORDEA KAPITAL NO ,14 10 NORDNET PENSIONSFÖRSÄKRING AB SE ,92 10 största ,00 VPS KUNDER, DNB BANK* ,78 Övriga ,23 Summa ,00 Källa: Euroclear * Tidigare VPS-registrerade aktier ersattes med depåbevis utfärdade av DNB Bank i samband med att det tidigare moderbolaget Tribona ASA fusionerades upp i Tribona AB (publ). Dessa depåbevis byts mot aktier först när aktieägaren vidtar erforderliga åtgärder

28 Finansiell kalender Delårsrapport juli-september 17 oktober 2013 Bokslutskommuniké januari