Vasallens årsredovisning

Transkript

1 Vasallens årsredovisning 2011 och hållbarhetsredovisning

2 Innehåll Innehållsförteckning Kort om Vasallen Året i korthet 1 Förvaltningsberättelse Verksamheten 2 Koncernens resultat och ställning 4 Risker och känslighetsanalys 6 Ekonomisk översikt 10 Tioårsöversikt 12 Finansiella rapporter Rapport över totalresultat 13 Rapport över finansiell ställning 14 Rapport över förändringar i eget kapital 15 Rapport över kassaflöden 16 Noter 17 Vinstdisposition 32 Revisionsberättelse 33 Bolagsstyrning 35 GRI-rapportering GRI-index 39 GRI-resultatindikatorer 41 Bestyrkanderapport 44 Övrigt Definitioner 45 Adresser 46 Vision Vasallen ska vara en av Sveriges mest lönsamma och välrenommerade fastighetsutvecklare. Affärsidé Vasallen är en marknadsledande fastighetsutvecklare som med erfarenhet, kompetens och engagemang driver projekt från köp till försäljning med fokus på tillväxtorter i Sverige. Värdegrund Mötet med Vasallen ska kännetecknas av delaktighet, tydlighet, respekt och kreativitet. Utvecklingsbestånd Vasallen säljer hela fastighetsinnehavet i Visby, Södertälje, Borås och Karlskrona till Peab med tillträde den 1 juli Efter försäljningen återstår utvecklingsprojekt på fem orter: Sollefteå, Falun, Kristinehamn, Strängnäs och Vaxholm. Fastighetsbeståndet uppgår då till kvm lokalarea och 240 hektar mark. I beståndet finns möjlighet till cirka BTA byggrätter i huvudsak för bostäder. Historik Vasallen bildades 1997 med uppdrag att omvandla nedlagda försvarsanläggningar. Sedan starten har bolaget arbetat med totalt kvm lokalarea, varav kvm nu är färdigutvecklade och sålda. Totalt har Vasallen investerat cirka Mkr i sina fastigheter. Intäkterna från försäljningar uppgår till totalt cirka Mkr och kvarvarande värde uppgår till Mkr Mkr har delats ut till ägaren. Organisation Vasallen har en liten, kundnära utvecklings- och förvaltningsorganisation på varje ort. På huvudkontoret i Örebro finns utvecklingsresurser samt administrativa resurser. Vasallen har 34 anställda. Styrelsen och verkställande direktören för Vasallen AB (publ), org. nr , får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning samt hållbarhetsredovisning för verksamhetsåret Hållbarhetsredovisningen följer principerna i GRI, nivå C+.

3 Året i korthet 1 Året i korthet Hyresintäkterna minskade till 127 (220) Mkr Fastigheternas driftnetto minskade till 42 (97) Mkr Intäkter projektutveckling uppgick till 352 (1 456) Mkr, medan resultatet blev 14 (9) Mkr De orealiserade värdeförändringarna i fastighetsbeståndet uppgick till 150 (407) Mkr Resultat före skatt uppgick till 137 (460) Mkr medan resul tat efter skatt blev 88 (472) Mkr Investeringarna ökade till 291 (213) Mkr Nyuthyrningen ökade till (32 000) kvm lokalarea Lokalarean minskade till ( ) Ekonomiska data Mkr Jan dec 2011 Jan dec 2010 Hyresintäkter Fastigheternas driftnetto Intäkter projektutveckling Resultat projektutveckling 14 9 Orealiserade värdeförändringar fastigheter Resultat före skatt Resultat efter skatt Balansomslutning Eget kapital Kassaflöde från den löpande verksamheten 22 9 Kassaflöde från investeringsverksamheten Marknadsvärde fastigheter Uthyrningsgrad, % Direktavkastning, % 3 5 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 3,0 Soliditet, % vasallen årsredovisning 2011

4 2 Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse Verksamheten Under våren inleddes en försäljningsprocess med målet att avyttra samtliga tillgångar i Vasallen. Som ett första steg tecknades ett försäljningsavtal under september avseende kvarvarande fastighetsinnehav i Östersund. Köparen är ett dotterbolag till Norrlandspojkarna. Tillträde ägde rum 6 oktober. Den 30 december 2011 tecknades ett avtal med Peab Fastighetsutveckling AB om försäljning av hela fastighetsinnehavet i Visby, Södertälje, Borås samt Karlskrona. Köparen tillträder den 1 juli All personal på berörda orter följer med till den nya ägaren. Pangea har varit rådgivare åt Vasallen i båda affärerna. Försäljningen innebär att en organisationsanpassning kommer att ske på Örebrokontoret. Förhandlingar med fackliga företrädare har avslutats. Ombyggnad av en kasern i Borås till 44 nya bostadsrätter färdigställdes i månadsskiftet maj juni. Köparna av bostadsrätter i Bostadsrättsföreningen Lagerkransen flyttade in under slutet av maj. På Rindö i Vaxholms kommun färdigställdes i slutet av november ombyggnaden av en kasern till 42 bostadsrätter. Fastighetsinnehavet som inte omfattas av försäljningen; i Sollefteå, Falun, Vaxholm, Strängnäs, Kristinehamn samt Hannover kvarstår tillsvidare i Vasallens ägo. I Falun pågår uppbyggnad av en handelsfastighet om cirka kvm. Projektet beräknas stå färdigt under hösten Allt är uthyrt med en genomsnittlig hyrestid mer än tio år utom kvm där diskussioner pågår med flera intressenter. Exploatering av mark för bostadsproduktion fortsätter. För närvarande pågår planarbete i syfte att skapa byggrätter för bostäder i Strängnäs och Vaxholm. Planarbetet fortskrider och under året väntas beslut om detaljplaner för bostäder. Försäljningsarbete avseende Hannover-fastigheten pågår med hjälp av tyska fastighetsmäklare. I slutet av juni tecknade Vasallen ett samarbetsavtal med Lantmännen rörande utveckling av en före detta handelsfastighet i Luleå till bostäder. Vasallen har förvärvat 50 procent av Lantmännens bolag innehållande fastigheten Kajan 18 i Luleå. Fastigheten som är centralt belägen nära vatten kommer att bebyggas med lägenheter. Planarbete har påbörjats. I Luleå har Vasallen tecknat en avsiktsförklaring med Luleå kommun avseende utveckling av Kronan, före detta Lv7- området. Avsiktsförklaringen ger Vasallen exklusiv rätt att förhandla om förvärv av fastigheten. Kronan består av cirka kvm mark som tidigare varit kasern- och närövningsområde för den militära verksamheten, samt kvm byggnader. Från och med första kvartalet 2011 har Vasallen en ny resultaträkning som är tänkt att ge läsaren en bättre uppfattning om koncernens resultat. Det är framför allt intäkter och kostnader förknippade med projektförsäljningar som redovisats tydligare jämfört med tidigare. Samtidigt har raden värdeförändring flyttats nedåt och innehåller endast orealiserade värdeförändringar vilket också ökar tydligheten jämfört med tidigare. Mål Målen i Vasallen formuleras på tre nivåer: mål för koncernen, mål för verksamheten samt specifika mål för respektive dotterbolag. Vasallens mål genomsyras av synsättet att hållbarhet och socialt ansvar är en viktig framgångsfaktor som bidrar till att skapa ekonomiskt värde, samtidigt som bolaget medverkar till ett hållbart samhälle. Mål för koncernen Vasallens avkastning (resultat efter skatt) på det genomsnittliga egna kapitalet över en förädlingscykel ska motsvara riskfria räntan plus 4 procent. Soliditeten ska vara minst 50 procent. Räntetäckningsgraden ska överstiga 2. Mål för verksamheten Över tiden ska EVA årligen förbättras med 0,5 procent av genomsnittligt investerat kapital. Vasallens hyresgäster ska vara mycket nöjda med Vasallen som hyresvärd. Detta indikeras genom att Vasallens resultat i mätning av nöjd-kund-index ska vara lägst 80. Vasallens medarbetare ska trivas med sitt arbete och vara friska. Högre livsstilskompetens bidrar till bättre förutsättningar för att trivas och prestera på sin arbetsplats. Sjukfrånvaron ska inte överstiga 3 procent. Vasallen ska projektera, bygga och förvalta anläggningar och byggnader med låg miljöpåverkan och god resurshushållning: Vasallen ska minska koldioxidutsläppen från driften av sina fastigheter med 5 procent årligen under den närmaste femårsperioden. Detta mäts på använd energi beroende av produktionssätt för uppvärmning och elförbrukning. Samtliga byggnader ska senast 2012 ha en energiförbrukning som är lägre än 100 kwh/kvm köpt energi per år. Målet för 2011 är att inget dotterbolag ska ligga på en högre förbrukning än 110 kwh/kvm.

5 Förvaltningsberättelse 3 Mål för dotterbolagen I nästa steg bryts målen ned på dotterbolagsnivå med exakta siffror och procent för respektive bolag. Måluppfyllelse Avkastningsmålet uppnåddes inte, till största delen beroende på lägre värden på byggrätter. Soliditeten uppgick till 60 procent. Räntetäckningsgraden blev 1,7 vilket är under målet. Orsaken är högre entreprenadkostnader än förväntat. Förbättringen av EVA översteg 0,5 procent. Det blev ett bra resultat i Vasallens kundnöjdhetsmätning som genomfördes under första kvartalet. Koncernens sammanvägda NKI kvarstår på fantastiska 87, vilket är samma resultat som uppnåtts för de två föregående åren. Under året har ingen medarbetarundersökning genomförts varför något värde inte kan redovisas. Sjukfrånvaron uppgick till 0,8 procent vilket gör att målet uppfylldes. Energiförbrukningen för 2011 uppgick till 136 kwh/kvm, vilket innebär en minskning med 14 procent mot föregående år. Målet för 2011 uppnåddes därmed inte. Förklaringen är att andelen enklare byggnader med sämre energieffektivitet ökat i beståndet efter försäljningarna Samtliga byggnader som ska vara energideklarerade har deklarerats. vasallen årsredovisning 2011

6 4 Förvaltningsberättelse Koncernens resultat och ställning Koncernens resultat och ställning Koncernens hyresintäkter uppgick till 127 (220) Mkr och intäkterna från projektutveckling inklusive externa entreprenader uppgick till 352 (1 456) Mkr. Driftöverskottet minskade till 42 (97) Mkr medan överskottet från projektverksamheten ökade till 14 (9) Mkr. Orsaken till att hyrorna minskat är de stora försäljningar som genomfördes under senare delen av föregående år. Vasallens fastighetsbestånd har internvärderats i samband med årsskiftet. De fastighetstillgångar som har sålts till Peab har tagits upp till det värde som överenskommits med köparen vilket stämmer väl överens med tidigare värdering. Övriga större projektfastigheter i Sollefteå, Kristinehamn, Vaxholm samt Strängnäs som inte omfattas av försäljning till Peab kontrollvärderades vid årsskiftet av Savills. Savills värde överstiger Vasallens egen värdering med 113 Mkr. I Vasallens egen värdebedömning har värdet på exploateringsmark och byggnader satts ned avsevärt jämfört med tidigare bedömning under året. Den främsta orsaken till den ändrade bedömningen är att i rådande marknadsläge antas projekten ta längre tid att genomföra vilket påverkar byggrättsvärdet negativt. I den interna värderingen har exploateringskostnaderna beräknats bli högre i något fall än vad som tidigare antagits. I Kristinehamn har det av Savills antagna hyresvärdet för tomma ytor dragits ned då Vasallens bedömning är att det krävs betydande investeringar för att kunna hyra ut dessa ytor. Vasallens antagande om direktavkastningskrav på svagare orter ligger något högre jämfört med extern värdering. Det finns i dagsläget också betydande svårigheter att finansiera förvärv av byggrätter samt fastigheter på orter med svag fastighetsmarknad vilket i den sammanlagda bedömningen drar ned värdet. Fastigheten i Hannover värderades av en tysk värderare under senare delen av hösten. Värdet för fastigheten stämmer med det värde som fastigheten har i Vasallens bokföring. Totalt uppgår det bedömda marknadsvärdet till (1 402) Mkr. De orealiserade värdeförändringarna blev 150 (407) Mkr. Mer än hälften av värdenedgången, 84 Mkr eller 56 procent, är hänförlig till exploateringsmark. I förhållande till bokfört värde enligt svenska redovisningsregler i koncernens juridiska enheter var övervärdet 396 (567) Mkr. Direktavkastningskraven inom Vasallens bestånd har bedömts ligga mellan 7 13 procent beroende på ort, hyresgästsammansättning samt kontraktsportföljens längd. Kommande byggrätters värde har bedömts ligga i intervallet kronor per kvm Bta. Resultatet efter skatt blev 88 (472) Mkr. Den övervägande delen av fastighetsförsäljningar som ägt rum under året har genomförts som bolagsöverlåtelser vilka bedöms vara skattefria. Koncernens likvida medel uppgick till 120 (815) Mkr. Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 22 (9) Mkr medan kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 35 (1 215) Mkr. Av Vasallens sammanlagda kreditram om 700 (800) Mkr hos Swedbank samt SBAB var 400 (400) Mkr utnyttjade. Kontraktsportföljen Vasallens kontraktsportfölj uppgick till ett årligt hyresvärde om 124 (121) Mkr fördelat på 476 (516) kontrakt. Den uthyrda lokalarean uppgick till ( ) kvm vilket ger en uthyrningsgrad om 49 (42) procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgår till drygt 60 procent. Den totala lokalarean uppgår till kvm varav cirka kvm till stor del utgörs av kaserner som inte är uthyrbara utan omfattande ombyggnation. Kasernerna är tänkta att byggas om till bostäder, till exempel i Strängnäs och på Rindö, och till äldreboende eller skola i Sollefteå. Kontraktsportföljens genomsnittliga bindningstid uppgår till cirka sex år och undantas beståndet som Peab förvärvat så ökar den genomsnittliga kontraktstiden till knappt sju år. Under året har nya kontrakt tecknats omfattande knappt (32 000) kvm lokalarea. Årshyran för de nya hyreskontrakten uppgår till 32 (16) Mkr. Nettouthyrningen under 2011 uppgår till cirka kvm till en årshyra om cirka 20 Mkr. Genomsnittshyrorna i Vasallen är högst för utbildningslokaler, kronor per kvm medan hyrorna för kontorslokaler uppgår till 855 kronor per kvm i genomsnitt. Verkstad/lager samt övriga lokaler ligger i spannet kronor per kvm i genomsnitt. Avtalade hyror är i nivå med marknadshyrorna på respektive ort. Investeringar Årets investeringar uppgick till 291 (213) Mkr i byggnader och anläggningar. Återstående beslutade bygginvesteringar var vid årsskiftet 123 (229) Mkr. Årets investeringar utgörs framför allt av produktion av bostäder. I Falun pågår investering för ett nytt handelsområde på den kvm marken vid före detta I13 regementet. Investeringarna 12 månader framåt i tiden bedöms uppgå till 155 Mkr. Medarbetare Den 31 december var 34 (46) personer anställda i Vasallen varav 14 (19) kvinnor och 20 (27) män. Den stora minskningen

7 Förvaltningsberättelse Koncernens resultat och ställning 5 jämfört med föregående årsskifte beror på neddragningar på Örebrokontoret under våren samt försäljning av dotterbolaget i Östersund. Försäljningsavtalet med Peab som undertecknades i slutet av december kommer att innebära ytterligare personalminskningar förutom de sju medarbetare som går med över till köparen. Personalstyrkan minskas från 34 till 17 personer efter avslutade fackliga förhandlingar. Händelser efter balansdagen Håkan Steinbüchel avgår från VD-posten den 31 mars 2012 och efterträds av Leif Rytter, tidigare Ekonomi- och finansdirektör i koncernen. Moderbolag Moderbolagets omsättning uppgick till 19 (25) Mkr och de administrativa kostnaderna till 29 (32) Mkr. Finansnettot blev 16 (836) Mkr. Under året har utdelning till ägaren skett med 750 Mkr. Moderbolagets likvida medel uppgick till 117 (815) Mkr. Nettoskuld till externa kreditgivare uppgick till 400 (400) Mkr. vasallen årsredovisning 2011

8 6 Förvaltningsberättelse Risker och känslighetsanalys Risker och känslighetsanalys Den svenska fastighetsmarknaden som återhämtade sig under 2010 har trots allt varit fortsatt stark under Vasallen tecknade under året avtal om flera stora försäljningar av färdigutvecklade fastigheter samt några mindre försäljningar av mark. Utveckling och förädling av fastigheter innebär såväl möjligheter som risker. Genom sin verksamhet är koncernen exponerad för olika slags risker som kan få betydelse för framtida resultat och finansiell ställning. Ledningen är ansvarig för att risker beaktas vid styrningen av verksamheten och rapporterar riskhanteringen till styrelsen. Förvärv Det finns både möjligheter och risker kopplade till förvärv. Risken vid förvärv är kopplad till hårdare krav vid finansiering. Ett för stort innehav av utvecklingsfastigheter innebär ofta också en finansiell belastning till dess att försäljning kan genomföras. Ägarens under 2010 ändrade direktiv innebär fortfarande att Vasallen om förutsättningarna i övrigt är de rätta har rätt att förvärva andra fastigheter än före detta militära anläggningar. Försäljningen av fastigheterna i Östersund, Visby, Södertälje, Borås och Karlskrona och den efterföljande minskningen av organisationen kommer dock med största sannolikhet att leda till minskade ansträngningar avseende nya förvärv. Förädling En risk är att Vasallen inte får igenom detaljplaner som tillåter en ekonomiskt bärkraftig utveckling. Det är också en risk när ett planarbete drar ut på tiden. Vasallens medarbetare lokalt har ett nära samarbete och täta kontakter med berörda instanser. Utveckling av byggrätter för i huvudsak bostäder har blivit ett allt större inslag i koncernens utvecklingsarbete. Den här möjligheten finns i Eldsund i Strängnäs, Rindö Hamn i Vaxholm, Regementet i Borås, Visborg i Gotland samt Västra Backabo i Karlskrona. Lägen intill vatten, närhet till storstad eller citykärna är en stark faktor för framgång. Efterfrågan på bostäder som tog fart igen 2009 och förstärktes under 2010 har sjunkit kraftigt under senare delen av Den tidigare oron för ränteutvecklingens och övriga kreditvillkors påverkan på bostadsmarknaden har infriats. Utvecklingsarbetet med bland annat planer fortgår med oförminskad kraft för att möta den aktuella efterfrågan. I och med genomförandet av bostadsrättsprojekt i Borås och på Rindö tar Vasallen vissa nya risker. Osålda bostadsrättslägenheter vid färdigställandet ska enligt avtal förvärvas av Vasallen. De osålda lägenheterna kan sedan hyras ut eller säljas i ett senare skede. Bostadsrättsföreningarna köper ombyggnationerna till fast pris vilket innebär att Vasallen påtar sig risken att kostnaderna överstiger det beräknade. Entreprenaden i Borås, som är avslutad, höll sig inom kalkylerad kostnad medan entreprenaden på Rindö preliminärt blir dyrare än beräknat. Slutlig storlek på entreprenadkostnaden kan inte fastställas förrän senare under En risk i förädlingsarbetet är att efterfrågan på den aktuella hyresmarknaden är för svag för att fylla upp de vakanser som finns i beståndet. Detta kan innebära att Vasallen inte fyller de vakanta ytorna i tillräcklig omfattning eller tillräckligt snabbt för att få ett positivt driftresultat i bolaget inom rimlig tid. Möjligheterna framåt i tiden att attrahera hyresgäster till fastighetsbeståndet bedöms som goda. Efterfrågan på lokaler är fortsatt bra på Vasallens orter och har förbättrats betydligt under året. Prognosen för de kommande åren pekar på att vakansgraden sjunker betydligt. En del av Vasallens fastigheter finns på mindre orter där efterfrågan främst gäller mindre lokaler. En utmaning är att utveckling av stora ytor, till exempel kaserner, kan vara så kostsam att det är svårt att anpassa investeringarna för att klara avkastningskravet med ortens marknadshyror. Vasallen arbetar med hyresavtal med olika löptider. För investering krävs långa kontraktstider och en tydlig ansvarsfördelning mellan Vasallen och hyresgästen. Genomsnittslängden på hyresavtalen är cirka sex år. Av det totala årshyresvärdet om cirka 124 (121) Mkr kommer hyresavtal till ett årshyresvärde om 30 (49) Mkr, cirka 24 (41) procent, att omförhandlas under innevarande och nästföljande år. En hyresförändring med 10 procent på de avtal som ska omförhandlas under de kommande två åren påverkar årshyran positivt eller negativt med nästan 3 (5) Mkr. En risk kopplad till fastigheternas värde är eventuella miljöskulder som kan finnas i mark eller byggnader. Osäkerheter kring framtida kostnader för saneringar har en negativ påverkan på värdet. Vasallen arbetar systematiskt med att såväl inventera som sanera miljöskulder. De anläggningar som idag är sålda har haft en gedigen dokumentation kring detta och för de kvarvarande anläggningarna är arbetet med dokumentationen långt framskridet. Målet är att all sanering kopplad till tidigare verksamhet ska vara slutförd vid försäljningen och att allt miljöskadligt inbyggt material ska vara dokumenterat och saneringskostnaden prissatt. Värdeförändring på fastigheter är enskilt en mycket stor resultatpost. Eftersom värdeförändringen är orealiserad påverkas inte kassaflödet. Försäljning Vasallens strategi är att sälja utvecklade fastigheter när bästa möjlighet uppstår. Den svenska fastighetsmarknaden som återhämtade sig under 2010 har varit fort-

9 Förvaltningsberättelse Risker och känslighetsanalys 7 satt stark trots allt. Transaktionsvolymen bedöms till cirka 100 Mdr 2011 jämfört med 115 Mdr för Risken är att fastighetsmarknaden viker vilket i så fall kommer att negativt påverka Vasallens resultat och likviditetsflöde och därmed också möjligheter till nya investeringar. Vikande marknadsvärden slår direkt mot byggrättsvärdet vilket är en risk som kan komma att påverka Vasallen i större utsträckning i framtiden. Vid delförsäljningar inom en anläggning uppstår risken att en enskild försäljning kan försvåra den fortsatta utvecklingen och profileringen av området. Riskerna minimeras genom ett aktivt planarbete och särskilda villkor i avtalen med köparna samt att försäljningar genomförs när de bedöms inte kunna påverka den övriga utvecklingen negativt. Finansiella risker Finansieringsrisk Vasallens finansiella strategi är avsedd att säkerställa att långfristiga kreditfaciliteter alltid finns tillgängliga för koncernen i tillräcklig omfattning. Kreditbehov definieras som summan av refinansiering och finansiering av Vasallens verksamhet under en viss period. Finansieringsrisk definieras som: Kreditgivarna har svårt att infria sina utfästelser, eller Om Vasallens kreditvärdighet försämras så kan det uppstå svårigheter att erhålla finansiering. Finansieringsrisken hanteras genom att via avtal säkerställa omedelbar tillgänglighet till kreditfaciliteter samt genom att styra låneportföljens förfallostruktur. Vidare styrs valet av kreditgivare enligt den fastställda hanteringen av motpartsrisk. Ränterisk Ränterisken definieras som risken för att ränteförändringar får en negativ påverkan på koncernens resultat och kassaflöde. Räntederivat ska användas för att strukturera räntebindningstiden. Godkända derivatinstrument De typer av försäkringsinstrument som är tillåtna i syfte att begränsa ränterisk: Ränteswappar Forward rate agreement Caps och floors Likviditetsrisk Koncernen är utsatt för risken att vid ett visst givet tillfälle inte ha tillräckligt med likvida medel (betalningsberedskap) för att kunna fullgöra sina åtaganden. Denna risk hanteras genom att en likviditetsreserv finns tillgänglig. Överskottslikviditet inom koncernen ska i första hand användas för att återbetala externa lån. Likvida medel därutöver ska hållas som banktillgodohavanden eller placeras i likvida instrument. Mandat för likviditetsreserv Likviditetsreserven ska utgöras av likvida medel (banktillgodohavanden eller likvida instrument) och omedelbart tillgängliga kreditfaciliteter med en återstående löptid om minst två månader. Likviditetsreserven ska alltid uppgå till minst 100 procent av kommande tolv månaders kreditbehov. Valutarisk Valutarisk är risken för att växelkursförändringar ska ha en negativ påverkan på koncernens resultat eller kassaflöden. Mandat för valutarisk Utlåning till dotterbolag i utländsk valuta kurssäkras inte. Motpartsrisk Vasallen ska endast anlita motparter som bedöms vara välrenommerade och kunna fullgöra sina åtaganden. De banker och finansieringsinstitut som Vasallen samarbetar med ska ha lägst en lång rating A enligt Standard & Poor s eller motsvarande A2 hos Moody s. Vasallen ska, i syfte att diversifiera sin upplåning, alltid ha sin upplåning hos minst två finansieringsinstitut. Känslighetsanalys per I analysen belyses den resultateffekt som uppkommer då respektive parameter schablonmässigt beräknas öka eller minska förutsatt att allt annat är oförändrat. De parametrar som har största påverkan på resultatet är förändringar i hyresintäkter, hyresbortfall på grund av vakanser, förändringar i fastigheternas driftkostnader, värdeförändringar samt finansiella kostnader. Hyresintäkter Årshyran för år 2011 uppgick till 127 (220) Mkr. 99 (93) procent av hyresintäkterna i koncernens bestånd kommer från uthyrning av kommersiella lokaler. Därtill kommer intäkter från uthyrning av bostäder, vilka genererade en årshyra på 1 (15) Mkr. Vasallens portfölj av tecknade hyreskontrakt har ett årshyresvärde om 124 (121) Mkr. Av den totala hyresportföljen om 124 Mkr i årshyra utgörs 45 procent eller 56 Mkr av offentliga hyresgäster. Kontraktsportföljens genomsnittliga bindningstid uppgår till cirka sex år och undantas beståndet som Peab förvärvat så ökar den genomsnittliga kontraktstiden till knappt sju år. Vakanser Vid årsskiftet uppgick den ytmässiga vakansgraden till 51 (58) procent. Den ekonomiska vakansgraden är betydligt lägre då en stor del av de idag lediga ytorna är förrådslokaler och liknande. I vakansgraden ingår också oförädlade lokaler, vilka bedöms ha en längre omställningstid än sex månader till exem- vasallen årsredovisning 2011

10 8 Förvaltningsberättelse Risker och känslighetsanalys pel kaserner som ska byggas om till bostäder och säljas. Fastighetskostnader Fastigheternas drift- och underhållskostnader, fördelat på genomsnittlig total uthyrbar lokalarea, uppgår till 209 (239) kr/kvm. Den enskilt största posten är energi, vars andel var drygt 35 (39) procent. I driftkostnaderna ingår också dotterbolagens administrationskostnader. Driftkostnadernas omfattning påverkas även av fastigheternas läge, grad av förädling, hyresgästsammansättning, modernitet och standard. Under de närmast kommande åren beräknas driftkostnaderna sjunka då fastigheterna når en allt större förädlingsgrad och fastighetsbeståndet minskar i omfattning. Fastighetsvärdet Värdeförändringar på fastigheter är ofta en stor resultatpost som kan ge kraftig påverkan på resultatet. De orealiserade värdeförändringarna har dock ingen effekt på kassaflödet. Vasallens kontraktsportfölj med en stor andel offentliga hyresgäster med långa kontrakt reducerar risken för stora värdeförändringar. Markinnehavet som ska förädlas till byggrätter har ett mer volatilt värde kopplat till förändringar i konjunkturen och fastighetsmarknaden, vilket ökar risken för värdeförändring. Räntekostnader Vasallen har som mål att ha en soliditet som överstiger 50 procent i genomsnitt under en femårsperiod. Vid årsskiftet var soliditeten 60 (73) procent vilket medför att känsligheten för ränteförändringar är och har varit relativt liten. Räntekostnaden under 2011 uppgick till 18 (26) Mkr. Skulden till kreditgivare uppgick till 400 (400) Mkr. Den genomsnittliga skulden uppgick till 400 (750) Mkr. För närvarande är inte låneskulden räntebunden till någon del. Känslighetsanalys Resultateffekt, Förändring med 1 % Mkr Hyresintäkter +/ 1 Vakanser +/ 1 Driftkostnader +/ 1 Värdeförändring +/ 12 Räntekostnader +/ 4

11 Förvaltningsberättelse Risker och känslighetsanalys 9 vasallen årsredovisning 2011

12 10 Förvaltningsberättelse Ekonomisk översikt Ekonomisk översikt Affärsområde norra Sverige Affärsområde Mkr Hågesta, Sollefteå Falun Exploatering, Falun Kajan 18, Luleå (50 %) Under året sålda bolag Summa Eldsund, Strängnäs Rindö Hamn, Vaxholm Almnäs, Södertälje Hyresintäkter 11,3 0 0,1 13,6 25,0 40,4 4,8 11,1 Nettoomsättning 1) 11,4 0,1 0,1 13,8 25,4 40,5 5,2 11,2 Fastighetskostnader 9,3 0 0,2 12,7 22,2 10,6 11,9 12,0 Fastigheternas driftnetto 2,1 0,1 0,1 1,1 3,2 29,9 6,7 0,8 Realiserade värdeförändringar fastigheter 1,9 1,9 26,6 0 Intäkter entreprenader Direkta kostnader entreprenader Av- och nedskrivningar fastigheter 23,6 0,6 0,1 0,8 25,1 11,5 1,7 1,3 Administrationskostnader 2,4 2,1 4,5 3,0 2,3 2,5 Rörelseresultat 23,9 1,4 0,2 1,8 24,5 15,4 37,3 4,6 Finansnetto 2,3 0,4 0 0,6 3,3 13,5 2,3 0,9 Orealiserade värdeförändringar fastigheter Resultat före skatt 25,9 1,0 0,2 2,4 27,5 1,5 37,3 5,8 Årets resultat 18,9 0,8 0,2 2,4 20,7 1,1 34,5 4,3 Bokfört värde materiella anläggningstillgångar 57,9 11,6 7,1 76,6 340,0 61,0 26,0 Justerat eget kapital 6,8 2,6 7,1 16,5 3,2 39,1 7,6 Balansomslutning 74,9 12,5 7,3 94,7 348,6 109,3 35,7 Beslutade ännu ej genomförda investeringar 0,2 95,6 95,8 0,3 6,5 1,5 Överskottsgrad, % neg neg neg Direktavkastning, % 3 1 neg 3 9 neg neg Räntabilitet på eget kapital, % neg 42 neg neg 35 neg neg Vinstmarginal, % neg 800 neg neg neg 3 neg neg Soliditet, % Medeltal anställda ) I nettoomsättningen ingår även övriga intäkter, till exempel arrende.

13 Förvaltningsberättelse Ekonomisk översikt 11 Mellansverige Affärsområde södra Sverige Visborg, Visby Summa Presterud, Kristinehamn Regementsstaden, Borås Västra Backabo, Karlskrona Summa Moderbolaget Vasallen Projekt AB Övriga koncernbolag Elimineringar Koncernen, enligt IFRS 28,7 85,0 11,1 4,9 0,2 16,2 1,3 127,0 29,7 86,6 11,4 6,2 0,2 17,8 19,4 0,1 1,3 19,5 131,0 15,4 49,9 12,1 2,8 0,9 15,8 1,8 0,2 89,0 14,3 36,7 0,7 3,4 0,7 2,0 19,4 0,1 0,5 19,3 42,0 0,1 26,7 2,0 2,0 0 19,4 14,6 7,0 156,4 137,0 19,0 148,2 136,1 12,0 5,3 19,8 1,0 0,8 0 1,8 2,0 48,7 0 2,4 10,2 2,4 0,8 0,3 3,5 28,9 7,4 19,4 35,0 6,5 20,0 4,1 0,2 1,0 5,3 9,5 0,9 16,9 62,5 21,0 6,4 23,1 0,8 1,5 0,2 2,5 15,6 0,2 4,4 1,2 8,0 150,0 150,0 0,4 41,2 5,0 1,9 1,2 8,1 6,0 1,3 21,2 88,7 137,0 0,3 37,4 3,7 1,9 0,9 6,5 4,4 0,9 19,5 48,2 88,0 166,5 593,5 20,0 27,3 5,7 53,0 0,4 0 71,0 427, ,0 4,7 54,6 1,9 1,5 0,1 3,5 419,8 17,1 490,3 166,8 835,0 180,8 674,4 29,4 30,6 6,9 66,9 827,8 105,2 683, , ,0 19,2 27, neg 69 neg 12 neg neg 12 neg 4 neg 3 6 neg neg neg neg neg neg neg neg neg neg vasallen årsredovisning 2011

14 12 Förvaltningsberättelse tioårsöversikt Tioårsöversikt Redovisning enligt IFRS Mkr Resultaträkning Nettoomsättning varav hyresintäkter Driftnetto fastigheter Resultat projektutveckling Av- och nedskrivningar fastigheter (t o m år 2003) Utvecklings- och administrationskostnader Orealiserade värdeförändringar fastigheter Realisationsvinst (t o m år 2003) 57 9 Finansnetto Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat Balansräkning Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Eget kapital Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Balansomslutning Kassaflödesanalys Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Finansiella nyckeltal Överskottsgrad, % Direktavkastning, % Räntabilitet på eget kapital, % Räntabilitet på sysselsatt kapital, % Vinstmarginal, % Räntetäckningsgrad, ggr (från och med 2004) 1,7 3,0 2,5-0,8 29,0 2,3 73,8 15 Soliditet, % Fastighetsrelaterade nyckeltal Lokalarea, tusen kvm Kontrakterad lokalarea, tusen kvm varav inflyttad, tusen kvm Uthyrningsgrad exkl utländska fastigheter, % Kontrakterad årshyra Fastighetsförvärv Investeringar i fastigheterna exkl förvärv Fastighetsförsäljning Realisationsvinst (t o m år 2003) 57 9 Värdeförändringar fastigheter (IFRS, fr o m år 2004) Redovisningen avseende åren har upprättats i enlighet med redovisningsrådets rekommendationer. Under 2011 har definitionen av nettoomsättning justerats så att intäkter entreprenader brutits ut och flyttats ned i resultaträkningen. Likaså har direkta kostnader entreprenader flyttats ned under Projektutveckling. Nettot av dessa båda, samt realiserade värdeförändringar redovisas under Resultat projektutveckling. Jämförelsesiffror har justerats i motsvarande mån.

15 Finansiella rapporter koncernens rapport över totalresultat Moderbolagets resultaträkning 13 Koncernens rapport över totalresultat Moderbolagets resultaträkning Mkr Not Hyresintäkter Övriga intäkter 4 11 Nettoomsättning Fastighetskostnader 5,6,7, Fastigheternas driftnetto Projektutveckling Försäljningsintäkter Bokfört värde Anskaffningsvärde Realiserade värdeförändringar Intäkter entreprenader Direkta kostnader entreprenader Resultat projektutveckling 14 9 Administrationskostnader 9, Mkr Not Fakturerade tjänster Nettoomsättning Administrationskostnader 7,8,9, Rörelseresultat 10 7 Resultat från finansiella investeringar Finansiella intäkter Finansiella kostnader Summa resultat från finansiella investeringar Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat Årets resultat Finansnetto 12 Finansiella intäkter 10 7 Finansiella kostnader Orealiserade värdeförändringar fastigheter Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr Föreslagen utdelning per aktie, kr Total föreslagen utdelning 750 vasallen årsredovisning 2011

16 14 Finansiella rapporter Koncernens rapport över finansiell ställning Moderbolagets balansräkning Koncernens rapport över finansiell ställning Moderbolagets balansräkning Mkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 5, Inventarier Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kund- och hyresfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 8 Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Eget kapital 18 Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital 2 2 Balanserad vinst Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare SKULDER Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Förskott från kunder 0 2 Leverantörsskulder Skatteskulder 0 1 Övriga skulder 8 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Inga Inga Eventualförpliktelser Inga Inga Mkr Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier Summa materiella anläggningstillgångar 0 1 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag Uppskjutna skattefordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos dotterbolag Övriga fordringar 2 3 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 2 Summa kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Eget kapital och skulder Eget kapital 18 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond 2 2 Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder 3 4 Övriga skulder 2 1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Poster inom linjen Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga

17 Finansiella rapporter Rapport över förändringar i eget kapital 15 Rapport över förändringar i eget kapital Koncernen Hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari Årets resultat Utgående balans per 31 december Ingående balans per 1 januari Utdelning avseende Årets resultat Utgående balans per 31 december Moderbolaget Bundet eget kapital Mkr Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari Lämnat koncernbidrag Skatteeffekt av koncernbidrag 7 7 Summa förändringar i eget kapital som inte redovisas i resultaträkningen Årets resultat Utgående balans per 31 december Ingående balans per 1 januari Lämnat koncernbidrag Skatteeffekt av koncernbidrag 6 6 Summa förändringar i eget kapital som inte redovisas i resultaträkningen Utdelning avseende Årets resultat 4 4 Utgående balans per 31 december vasallen årsredovisning 2011

18 16 Finansiella rapporter Rapport över kassaflöden Rapport över kassaflöden Koncernen Moderbolaget Mkr Not Den löpande verksamheten Resultat före skatt Ej likviditetspåverkande poster Avskrivningar 1 0 Justeringar avseende IFRS Valutakursdifferens 0 2 Betald inkomstskatt Ökning/minskning kund- och hyresfordringar 1 12 Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar Ökning/minskning leverantörsskulder Ökning/minskning övriga kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Ökning/minskning övrig finansiell tillgång Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Ökning/minskning kortfristiga finansiella skulder Erhållet/lämnat koncernbidrag Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Omräkningsdifferens Likvida medel vid årets slut

19 Finansiella rapporter noter 17 Noter Innehåll Not 1 Allmän information Not 2 Sammanfattning av viktiga redovisningsprinciper Not 3 Finansiell riskhantering Not 4 Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål Not 5 Rapportering för segment Not 6 Fastighetskostnader Not 7 Personal Not 8 Leasing Not 9 Ersättning till revisorerna Not 10 Entreprenadavtal Not 11 Administrationskostnader Not 12 Finansnetto Not 13 Skatt Not 14 Resultat per aktie Not 15 Förvaltningsfastigheter Not 16 Övriga materiella anläggningstillgångar Not 17 Finansiella instrument Not 18 Eget kapital Not 19 Skulder till kreditinstitut Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 21 Koncernbolag Not 22 Transaktioner med närstående Not 23 Rapport över kassaflöden Not 24 Åtaganden Not 25 Händelser efter balansdagen Not 1 Allmän information Vasallen AB (moderbolaget) och dess dotterbolag (gemensamt benämnda Vasallen eller koncernen) är en marknadsledande fastighetsutvecklare som med erfarenhet, kompetens och engagemang driver projekt, från köp till försäljning med fokus på tillväxtorter i Sverige. Moderbolaget är helägt av den svenska staten och har sitt säte i Örebro och är registrerat i Sverige. Postadressen till huvudkontoret är Box 244, Örebro. Koncernredovisningen, som omfattar moderbolaget och dess dotterbolag, och årsredovisningen, som omfattar moderbolaget, för det räkenskapsår som slutar den 31 december 2011 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören för publicering i mars 2012 och kommer att föreläggas årsstämman den 24 april 2012 för fastställande. Not 2 Sammanfattning av viktiga redovisningsprinciper De viktigaste redovisningsprinciperna som tillämpats när denna koncern- och årsredovisning upprättats anges nedan. Dessa principer har tillämpats konsekvent för alla presenterade år, om inte annat anges. 2.1 Grund för rapporternas upprättande Koncernredovisning Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de har antagits av EU. Vidare har även Rådet för finansiell rapportering RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats och därtill följande hänvisningar till Årsredovisningslagen samt uttalanden från Redovisningsrådets Akutgrupp (URA). Koncernredovisningen är upprättad enligt anskaffningsvärdesmetoden förutom vad beträffar vissa finansiella tillgångar samt förvaltningsfastigheter, vilka värderas till verkligt värde. Resultaträkningen följer uppställningen kallad funktionsslagsindelning, vilket innebär att kostnader slås samman utifrån deras funktion. Årsredovisningen Moderbolagets årsredovisning följer svensk aktiebolagslag och har upprättats i enlighet med Rådet för finansiell rapportering RFR 2 Redovisning för juridiska personer och därtill följande hänvisningar till Årsredovisningslagen. Moderbolaget följer koncernens redovisningsprinciper förutom i nedan angivna områden: a) Dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde. b) I moderbolaget redovisas på grund av sambandet mellan redovisning och beskattning den uppskjutna skatteskulden på obeskattade reserver, som en del av de obeskattade reserverna. Om avvikelser föreligger i efterföljande redovisningsprinciper mellan koncernen och moderbolaget kommer det tydligt att framgå. Belopp och datum Poster som ingår i de finansiella rapporterna för de olika enheterna i koncernen är värderade i den valuta som används i den ekonomiska miljö där respektive bolag huvudsakligen är verksamt (funktionell valuta). Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor, vilken också är rapporteringsvalutan för såväl moderbolaget som koncernen. Samtliga belopp är om inget annat anges avrundade till närmaste miljon (Mkr) och belopp inom parentes anger tidigare års värden. Resultaträkningsrelaterade poster avser perioden 1 januari 31 december och balansräkningsrelaterade poster avser den 31 december. Införda nya och ändrade standarder från IASB och uttalanden från IFRIC Koncernen har under året infört följande nya och ändrade standarder från IASB och uttalanden från IFRIC från och med 1 januari 2011: IAS 24 UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE ÄNDRING. (GODKÄND AV EU 19 JULI 2010) Den ändrade standarden ska tillämpas för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2011 eller senare. Ändringen klargör definitionen av närstående parter för att underlätta identifieringen av sådana relationer och eliminera inkonsekvenser i tillämpningen. Den omarbetade standarden medger också ett visst undantag avseende upplysningar om närstående statliga myndigheter, statliga bolag eller motsvarande lokala, nationella eller internationella offentliga organ. Ändringen ska tillämpas retroaktivt i enlighet med IAS 8. Ändringen överensstämmer med Vasallens redovisning av transaktioner med närstående i not 22. Utgivna ändringar av standarder som ännu inte har trätt i kraft och som är relevanta för koncernen Nedan presenteras de nya standarder och tolkningar som ska tillämpas för kalenderåret 2012 eller senare och som ska kommenteras i årsredovisningen för IASB tillåter förtida tillämpning av dessa (se dock specifika övergångsregler i ändringarna avseende IAS 39), men vasallen årsredovisning 2011

20 18 Finansiella rapporter noter det bör noteras att förändringarna i IFRS 7 samt IAS 1, IAS 12, IAS 19, IAS 27 och IAS 28 ännu inte har antagits av EU. Detsamma gäller de nya standarderna IFRS 9, IFRS 10, IFRS 11, IFRS 12 och IFRS 13. Ingen av dessa standarder och tolkningar har tillämpats i förtid av koncernen. IFRS 9, FINANCIAL INSTRUMENTS: RECOGNITION AND MEASUREMENT (ÄNNU EJ GODKÄND AV EU OCH TID- PLAN FÖR GODKÄNNANDE SAKNAS F.N) Denna standard är en del i en fullständig omarbetning av den nuvarande standarden IAS 39. Standarden innebär en minskning av antalet värderingskategorier för finansiella tillgångar och innebär att huvudkategorierna för redovisning av finansiella tillgångar och skulder är till anskaffningsvärde (upplupet anskaffningsvärde) respektive verkligt värde via resultatet. För vissa investeringar i eget kapitalinstrument finns möjligheten att redovisa till verkligt värde i balansräkningen med värdeförändringen redovisad direkt i övrigt totalresultat, där ingen överföring sker till periodens resultat vid avyttring. Vidare har nya regler införts för hur förändringar i egen kreditspread ska presenteras när skulder redovisas till verkligt värde. Standarden kommer att kompletteras med regler om nedskrivningar, säkringsredovisning och kvittning i balansräkningen. IFRS 9 ska tillämpas från 1 januari 2013 men förslag finns som innebär tilllämpning för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2015 eller senare. Ändringen kommer att påverka samtliga bolag och så även Vasallen. Vi kommer efter denna ändring att utgå från den nya standarden när vi redovisar antalet värderingskategorier för finansiella tillgångar. IAS 12 INKOMSTSKATTER ÄNDRING. (FÖRVÄNTAS GOD- KÄNNAS AV EU Q2 2012) IAS 12 ska tillämpas för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2012 eller senare. Uppskjuten skatt på fastigheter som värderas till sina verkliga värden ska beräknas baserat på skattekonsekvenserna vid en försäljning av fastigheterna om det inte finns indikationer på att förvaltningsfastigheten kommer att återvinnas på annat sätt. Uppskjuten skatt avseende tillgångar värderade i enlighet med omvärderingsmetoden (se IAS 16 och IAS 38) ska beräknas baserat på skattekonsekvenserna vid en försäljning av fastigheterna om affärsmodellen inte indikerar annan form av återvinning. Förändringen medför att SIC 21 Redovisning av uppskjuten skatt vid omvärdering av icke avskrivningsbara tillgångar dras tillbaka. Ändringen ska tillämpas retroaktivt i enlighet med IAS 8. Förtidstillämpning är tillåten. För Vasallens del kan ändringen komma att innebära att uppskjuten skatteskuld upptas till ett lägre belopp än idag då vi som skatteskuld redovisar skatt på förvaltningsfastigheternas fulla övervärde oavsett om dessa förväntas säljas via skattefri bolagsförsäljning eller inte. IFRS 11 JOINT ARRANGEMENTS, IAS 28 INTRESSEBOLAG OCH JOINT VENTURES (FÖRVÄNTAS GODKÄNNAS AV EU Q3 2012) IFRS 11 ska tillämpas för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2013 eller senare. IFRS 11 behandlar redovisningen av gemensamma arrangemang (joint arrangements), som definieras som ett kontraktuellt arrangemang där två eller fler parter har ett gemensamt bestämmande inflytande. IFRS 11 ersätter IAS 31 Andelar i Joint Ventures och SIC 13 Överföring av icke-monetära tillgångar från en samägare till ett gemensamt styrt företag. Det är avgörande att kunna bedöma huruvida en part har kontroll över en annan part, det vill säga bestämmande inflytande eller om det snarare rör sig om ett betydande eller gemensamt inflytande. Om det rör sig om det sistnämnda handlar det om ett så kallat gemensamt arrangemang vilket kan röra sig om endera: Gemensamma verksamheter (joint operations) eller Joint Ventures Gemensamt ägda tillgångar och gemensamma verksamheter (som definierats i IAS 31) benämns gemensamma verksamheter i IFRS 11. Varje delägare (eller part) redovisar sin andel av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Gemensamt styrda företag (joint ventures), där innehavaren äger ett intresse i företagets nettotillgångar, får inte längre konsolideras i enlighet med klyvningsmetoden (proportionell konsolidering) utan kapitalandelsmetoden ska tillämpas. Detta innebär att andelen redovisas på en rad i koncernens rapport över finansiell ställning samt att andelen av resultatet redovisas på en rad i koncernens rapport över totalresultat. Standarden ska tillämpas retroaktivt med vissa specifika övergångsregler. Förtidstillämpning är tillåten om enheten dessutom förtidstillämpar IFRS 10, IFRS 12 och ändringarna i IAS 27 och IAS 28. För Vasallens del kan ändringen komma att innebära att det tillsammans med Lantmännen hälftenägda bolaget Kajan 18 i Luleå Fastigheter AB redovisas annorlunda än idag. Idag redovisar vi hälften av tillgångarna, skulderna, intäkterna och kostnaderna enligt klyvningsmetoden medan vi efter denna ändring kan komma att redovisa andelen på en rad i koncernens rapport över finansiell ställning samt andelens resultat på en rad i koncernens rapport över totalresultat enligt kapitalandelsmetoden. IFRS 13 FAIR VALUE MEASUREMENT (FÖRVÄNTAS GOD- KÄNNAS AV EU Q3 2012) IFRS 13 ska tillämpas för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2013 eller senare. IFRS 13 beskriver inte när ett verkligt värde ska användas utan snarare hur det ska fastställas när ett sådant ska eller får användas i enlighet med respektive IFRS standard. I enlighet med IFRS definieras ett verkligt värde som; the price that would be received to sell an asset or paid to transfer a liability in an orderly transaction between market participants at the measurement date (i.e. an exit price). I standarden presenteras förtydliganden vad avser begreppet verkligt värde inkluderande följande områden: Koncept såsom highest and best use och valuation premise beskrivs. Det framgår att dessa enbart är tillämpliga med avseende på icke finansiella tillgångar. Marknadsaktörer antas agera på ett sätt som maximerar värdet för inblandade parter i situationer då det inte föreligger vägledning avseende beräkning av verkligt värde i enskilda IFRS-standarder. Effekten av så kallade blockrabatter (stor position relativt marknaden) får aldrig inkluderas i beräkningen av ett verkligt värde. Bestämmande av verkligt värde när aktiviteten på marknaden sjunker. Nya upplysningar ska i enlighet med IFRS 13 lämnas för att förtydliga vilka värderingsmodeller som tillämpas, vilken information (data) som används i dessa modeller samt vilka effekter värderingen har givit upphov till i resultatet. Standarden ska tillämpas framåtriktat. Förtidstillämpning är tillåten. Ändringen kommer att påverka samtliga bolag och så även Vasallen. Vi kommer efter denna ändring att utgå från den nya standarden när vi förtydligar vilka värderingsmodeller som tillämpats, vilken data som använts i modellerna samt vilka effekterna blivit i resultatet. 2.2 Koncernredovisning Dotterbolag Dotterbolag är alla de bolag där Vasallen har det bestämmande inflytandet, det vill säga rätten att utforma bolagets finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Bestämmande inflytande antas vanligtvis föreligga, då aktieinnehavet uppgår till mer än hälften av rösträtterna. Dotterbolag inkluderas i koncernredovisningen från och med den