Hälften av barnfamiljerna klarar bankernas krav för att få låna till husköpet.

Transkript

1 Boendekostnadsutredning

2 2 Innehåll 1 Inledning... 3 Resultat i sammanfattning Bakgrund... 4 Bankernas krav för lån Resultat... 6 Omsättning på villamarknaden... 6 Kontantinsats... 7 Andra kostnader vid köp... 7 Lånekostnader... 7 Amortering... 8 Driftskostnader... 8 Kvar att leva på... 9 Kommunalskatt... 9 Statlig skatt Inkomst (netto) som krävs för att köpa medelvilla Faktiska uppmätta familjeinkomster(brutto) Barnbidrag Matchning faktiska inkomster/krävs för villaköp... 11

3 3 1 Inledning Villaägarna har årligen sedan 2005 genomfört en boendekostnadsutredning. Syftet med dessa undersökningar har varit att på kommunnivå undersöka hur en vanlig barnfamiljs möjlighet att bo i en egen villa varierar mellan landets 290 kommuner och förändras över tiden. I årets undersökning har vi valt ett lite annat angreppssätt. Vi har istället studerat vad det krävs för inkomst för att en tvåbarnsfamilj ska ha kunna köpa hus i landets alla kommuner. Den prisnivå vi har relaterat till är den som gällde för de hus som såldes i respektive kommun under Vi har studerat driftskostnaderna på samma sätt som i tidigare undersökningar men när det gäller räntekostnaderna har vi räknat med bankens kalkylränta. En effekt av finanskrisen är att bankerna i viss utsträckning skärpt kraven på låntagarna. Man har t.ex. skärpt kravet på kontantinsats dvs. hur mycket egna pengar man måste kunna sätta in vid ett villaköp. Man har även skärpt kravet vad gäller den s.k. kalkylräntan (se sid 4) som är den ränta som banken räknar med att låntagaren skall kunna klara av att betala. Skillnaden mellan kalkylräntan och den lägsta (rörlig/tremånaders bindning) som erbjuds på marknaden idag uppgår till ca 4-5 procentenheter. Dessa skärpningar har naturligtvis det vällovliga syftet förutom att begränsa bankernas risktagande att förhindra att hushållen överskuldsätter sig. För att även få en bild av hur många unga barnfamiljer som har möjlighet att förverkliga drömmen om ett eget hus har vi jämfört undersökningens resultat med statistik över hushållsinkomsten för gifta och samboende i åldersgruppen år med hemmavarande barn. I denna jämförelse kan vi se hur många familjer som 2008 hade tillräcklig inkomst för att kunna köpa ett hus som sålts till medelpris i kommunen. Resultat i sammanfattning Resultaten av årets undersökning kan i korthet sammanfattas i nedanstående punkter. I rapportens textdel presenteras vissa resultat som tio-i-topp tabeller där de tio största och dem tio minsta kommunerna listas. I tabellbilagan redovisas ett antal betydelsefulla fakta för samtliga kommuner. Hälften av barnfamiljerna klarar bankernas krav för att få låna till husköpet. Flest har möjlighet i Arvidsjaur där 9 av 10 unga barnfamiljer har tillräckliga inkomster för att få låna till sitt husköp. I Malmö, Solna och Sundbyberg är det endast 2 av 10 som uppfyller bankens krav.

4 4 I Solna är det dyrast att köpa hus. Där krävs en sammanlagd nettoinkomst på för att kunna köpa hus. Det motsvarar en bruttolön på ca 1,2 miljoner d v s en månadsinkomst på kronor var. I Norsjö räcker det med en sammanlagd nettoinkomst på kronor. Det motsvarar en bruttolön på ca kronor, d v s en månadsinkomst på ca kronor var Prisnivåerna på villor som sålts under 2008 visar en stor spridning över landet. För priset av en villa i Solna kan man t.ex. köpa 23 villor i Åsele. Driftskostnaderna har under 2009 sjunkit jämfört med Framför allt är det elkostnaderna som sjunkit. 2 Bakgrund Bankernas krav för lån Enligt lag (Konsumentkreditlagen och Bankrörelselagen) måste en bank alltid göra en kreditprövning innan ett lån beviljas. I första fallet är syftet med lagen att så långt möjligt säkerställa att en privatperson/hushåll inte överskuldsätter sig och kan få problem med återbetalningen av lånen. I andra fallet är syftet att förhindra bankerna att ägna sig åt vidlyftig kreditgivning så att bankens stabilitet kan komma i fara. I båda fallen är syftet att säkerställa att inga pengar lånats ut till någon som saknar möjlighet att betala tillbaka pengarna. Lagen gäller oavsett om lånen beviljas mot säkerhet (t.ex. i en villa) eller om lånen beviljas helt utan säkerhet. Hur bankerna skall göra sin kreditprövning är däremot inte fastställt i lag. Bankerna tillämpar därför lite olika regler vilka dessutom inte är publika utan i de flesta fallen helt interna guide-lines. De flesta bankerna hänvisar också till att man gör bedömning utifrån det enskilda fallet dvs man väger också in vissa icke direkt mätbara variabler vid sin bedömning om en låneansökan skall beviljas eller avslås. Om det i hushållet finns andra lån, påverkar detta bankernas bedömning på så sätt att kravet på inkomst ökar mera ju större dessa andra lån är. Andra lån som påverkar bedömningen kan vara studielån, konsumtionslån, andra bostadslån mm. En annan faktor som påverkar om lån skall beviljas eller ej är hur villamarknaden ser ut på orten. I vissa orter med omfattande arbetslöshet kan omsättningen på villamarknaden vara så obetydlig att det är näst intill omöjligt att göra en marknadsvärdering av en villa. Detta kan medföra att banken är ovillig att ta en villa som säkerhet för ett lån och därför ger ett avslag på en låneansökan även om hushållet skulle ha en god ekonomi. Analysen som leder fram till om ett bostadslån skall beviljas eller ej är egentligen en känslighetsanalys. Målet med analysen är att se vilka förutsättningar hushållet har att kunna betala sina räntor och amorteringar på lånet till den bostad man ansöker om lån till. Av detta skäl utgår man inte endast ifrån den ränta som gäller idag utan man vill undersöka hur väl rustat hushållet är vid de

5 5 räntehöjningar som man erfarenhetsmässigt vet kommer förr eller senare. Många banker använder sig därvid av begreppet kalkylränta ( se nedan). Denna ränta används - med beaktande av bankens lånevillkor (se nedan) - för att i kalkylen beräkna hushållets räntekostnader för lånet. 1. Kalkylränta. I de enstaka fall där bankerna uppger hur hög deras kalkylränta är, tar den sin utgångspunkt i femårsräntan. I ett fall utgår man ifrån ett genomsnitt av femårsräntan de senaste åren i ett annat fall uppger man att man räknar med ungefär femårsräntan. Till denna femårsränta lägger man i regel 1 2 procentenheter. Vid dagens ränteläge torde den kalkylränta som används ligga på 5 6,5 %. 2. Driftskostnader. En av bankerna uppger att även driftskostnader för villan skall ingå i kalkylen. I den utsträckning verkliga kostnader kan beräknas skall dessa ingå annars sätts kostnaderna till /år för en normalvilla. Beloppet motsvarar ungefär Villaägarnas beräkningar även om det förekommer skillnader mellan kommunerna. Skillnaden mellan högsta och lägsta driftskostnaden uppgår till ca /år. 3. Kvar att leva av. Ett mått på om hushållet klarar av att det lån man ansöker om, är att se om man har tillräckligt kvar att leva av när lånen är betalda. Första steget är då att beräkna hur stora familjens kostnader för att leva är. I den mån bankerna släpper något om hur man går till väga kan man konstatera att utgångspunkten är familjens storlek, dvs antal vuxna och antalet barn. Enligt de uppgifter som är tillgängliga räknar man med att en vuxen behöver mellan och kronor/månad och varje barn ca kronor/månad över när boendet är betalt. Sammanfattningsvis kan man konstatera att bankernas lånevillkor är snarlika. Uppgifterna nedan grundas på bankernas egna uppgifter på sina hemsidor och kontakter med representanter för bankerna. 1. Maxbelåning. Samtliga banker belånar endast en del av fastighetens marknadsvärde. Marknadsvärdet bestäms efter en värdering av fastigheten. Marknadsvärdet är ofta det samma som det pris man köper fastigheten för. Belåningsgraden, dvs hur mycket (%) av priset på fastigheten man får låna varierar i dag mellan max %. 2. Kontantinsats. Samtliga banker kräver idag att man skall gå in i en fastighetsaffär med en viss kontantinsats. Denna kontantinsats varierar mellan 5 och 10 procent. 3. Bottenlån. Inga banker lämnar bottenlån, dvs lån med bästa ränta och amorteringsvillkor, ända upp till maxbelåningen. Bottenlån kan beviljas antingen amorteringsfritt och/eller med en lång amorteringstid. Bottenlån lämnas i dag upp till mellan % av marknadsvärdet. 4. Topplån. För att kunna låna upptill maxbeloppet används ett topplån. Topplånen blir därför i regel mellan % av marknadsvärdet. Räntesatserna varierar mellan olika banker, från att räntan är samma som bottenlåneräntan till något högre än den rörliga bottenlåneräntan. Ett topplån har en förhållandevis kort amorteringstid som varierar mellan 5 20 år.

6 6 3 Resultat Omsättning på villamarknaden Senast tillgänglig statistik över antalet villaförsäljningar gäller år Av statistiken kan man utläsa på kommunnivå både antalet försäljningar och genomsnittspriset på de försålda villorna. Av naturliga skäl varierar både antalet försäljningar och genomsnittspriserna mycket mellan olika kommuner. I kommuner där det genomfördes få försäljningar blir det även osäkert hur representativa dessa försäljningar är för beståndet i kommunen. Under 2008 genomfördes i landet villaförsäljningar (permanentbostäder). Medelpriset på de sålda villorna (2008) uppgick till 1,8 miljoner kronor. De tio kommuner där det genomfördes flest resp. minst antal försäljningar och andelen av villabeståndet som omsatts, framgår av nedanstående tabeller. Flest Antal Andel av beståndet Stockholm ,4% Göteborg ,4% Malmö 807 3,0% Helsingborg 773 3,7% Uppsala 760 2,8% Jönköping 745 3,0% Huddinge 718 4,4% Linköping 658 2,8% Kristianstad 628 3,1% Sundsvall 621 3,0% Minst Antal Andel av beståndet Solna 13 1,5% Bjurholm 15 1,2% Arjeplog 19 1,4% Sorsele 20 1,5% Dorotea 21 1,7% Överkalix 26 1,5% Sundbyberg 27 2,5% Norsjö 29 1,6% Åsele 29 2,0% Övertorneå 29 1,3% I kommuner med hög omsättning har hela beståndet bytt ägare efter i genomsnitt ca år medan i kommuner med låg omsättning det tar ca år innan hela beståndet omsatts. De tio kommuner med de högsta resp. lägsta medelpriset (tkr) på försålda villor (2008) framgår av nedanstående tabeller. Tabellen visar alltså till vilka priser man haft möjlighet att köpa en villa i resp. kommun. Högst Pris (tkr) Solna Danderyd Lidingö Sundbyberg Nacka Vaxholm Stockholm Täby Sollentuna Vellinge Lägst Pris (tkr) Åsele 278 Ragunda 289 Norsjö 294 Överkalix 313 Kramfors 313 Sorsele 318 Ånge 318 Bjurholm 330 Dorotea 341 Övertorneå 345

7 7 Inte överraskande är det i storstäderna och kranskommunerna runt dess som vi har de högsta villapriserna och i glesbygdskommunerna som villapriserna är lägst. För priset av en villa i Solna skulle man kunna köpa 23 villor i Åsele Kontantinsats Eftersom ett villaköp i de flesta fall till stor del finansieras med banklån är villaköpare underkastade bankernas krav för att kunna förverkliga sin dröm om en egen villa. Bankerna kräver som regel att minst tio procent av köpeskillingen skall erläggas kontant. I våra fortsatta beräkningar räknar vi med att 10 % erläggs kontant. Möjligheten att kunna låna även till kontantinsatsen är i princip stängd sedan flera år. Med de priser som redovisades ovan krävs det för att förvärva en medelvilla i kommunerna att en villaköpare disponerar drygt i Solna medan man klarar sig undan med mindre än i Åsele. Eftersom det är få förunnat i högprisområden att kunna spara ihop dessa i vissa fall ansenliga belopp, blir i realiteten enda möjligheten att hushållen redan har en bostad som man kan sälja med en vinst vilken man kan använda till kontantinsats. Andra kostnader vid köp Utöver kontantinsatsen skall det vid ett fastighetsförvärv dessutom erläggas en avgift för lagfart. Denna avgift uppgår till 1,5 % av köpeskillingen. Med tanke på de prisökningar som varit, är det troligt att säljaren har haft villan betydligt lägre belånad än vad köparen nu kommer att behöva ha. I sådant fall kan köparen behöva ta ut ytterligare pantbrev i fastigheten. Kostnaden för pantbrev utgår med 2 % på uttaget belopp. Om man antar att en familj köper medelvillan i landet som 2008 kostade 1,8 milj och vidare antar att denna villa av säljaren är belånad till 50 % av försäljningspriset och att köparen därför behöver ta ut nya pantbrev upp till maximal belåning, tillkommer ca kr för lagfart och pantbrev. För Solnavillan tillkommer ca kr och för Åselevillan ca kr. Handlar det om villor som säljaren innehaft i flera tiotals år och där prisökningen troligen varit betydande, kan man räkna med att dessa villor är betydligt lägre belånade än de 50 % vi antar i exemplen ovan. Pantbrevskostnaden kan då bli betydligt högre än de ovan redovisade. I regel kan man varken låna till lagfarts- eller pantbrevskostnaderna utan dessa kostnader tillkommer som en extra kostnad som måste betalas kontant. Lånekostnader Lånekostnaderna är en funktion av lånebeloppet och den tillämpade räntesatsen. Lånebeloppet är i sin tur en funktion av villapriset efter avdrag för kontantinsatsen. Eftersom villapriserna varierar kraftigt över landet kommer naturligtvis även lånekostnaderna att variera. Då målet med denna analys är att undersöka vilka inkomster som krävs för att kunna köpa och klara av bankernas krav för lån, har vi använt ett ungefärligt genomsnitt av den kalkylränta som bankerna tillämpar. Denna ränta har vi vid dagens ränteläge (nov. 2009) uppskattat till 6,50 %. Observera att med nuvarande skatteregler är 30 % av erlagda räntor avdragsgilla upp till För överskjutande räntor är avdraget 21 %.

8 8 Vi har antagit att räntorna betalas av båda inkomsttagarna för att maximalt kunna utnyttja möjligheten till ränteavdrag inom ramen för skattereglerna. De tio kommuner där man måste räkna med de högsta resp. lägsta årliga kalkylräntekostnaderna (netto) framgår av nedanstående tabeller. Högst Kalkylrta(kr) Lägst Kalkylrta(kr) Solna Danderyd Lidingö Sundbyberg Nacka Vaxholm Stockholm Täby Sollentuna Vellinge Åsele Ragunda Norsjö Kramfors Överkalix Ånge Sorsele Bjurholm Dorotea Övertorneå Amortering De flesta bankerna medger amorteringsfrihet eller i vart fall mycket långa amorteringstider på bottenlånen. Vi har i våra beräkningar utgått ifrån att bottenlånen är amorteringsfria. Ett vanligt riktvärde är att bottenlån beviljas upp till 75 % av villans marknadsvärde (i regel lika med villans pris). Efter att 10 % betalats kontant, återstår 15 % som läggs upp som topplån. Topplånen är aldrig amorteringsfria utan skall i regel betalas tillbaka (amorteras) under en relativ kort tid. Vanligast verkar vara under en tio- till femtonårsperiod. I våra beräkningar använder vi oss av en tio år som amorteringstid för topplånen. I praktiken tillämpar bankerna en viss flexibilitet så att amorteringstiden kan bli både kortare och längre. Avgörande är både storleken på topplånet och hushållets ekonomi. Driftskostnader Sedan starten av Villaägarnas boendekostnadsundersökning 2004 har villaägarnas driftskostnader undersökt. Med driftskostnader avses fortsättningsvis kostnaderna för El, nätavgift och förbrukning. Vi har vid bestämningen av förbrukningen utgått ifrån den statistik som grundas på s.k. NUTS-områden. Enligt denna uppgår förbrukningen som mest till kwh/år (Norr- och Västerbotten) och som lägst till kwh/år (Småland). Kostnaden har beräknats utifrån denna förbrukning och faktiska debiterade priser. Vid beräkningarna har hänsyn tagits till att i flera norrlandskommuner är energiskatten lägre än i övriga landet. Vatten, förbrukning och priser grundas på uppgifter från Svenskt Vatten. Sophämtning, grundas på uppgifter från kommunerna och avser den vanligaste förekommande renhållningsavgiften.

9 9 Försäkring där priserna grundas på Villaägarnas Villahemförsäkring och avser en villa med boyta på140 m² med inredd vind och med ett garage 25 m² Underhåll, har summariskt satts till /år. Detta belopp kan naturligtvis i det enskilda fallet vara både högre eller lägre. Uppgifterna grundas alltså på både Villaägarnas egna insamlade uppgifter och bearbetning av sekundärdata. Redovisningen av driftskostnaderna görs på kommunnivå. Skillnaden i driftskostnader ligger på drygt 1 000/månad mellan kommunen med högsta kostnaden och kommunen med lägsta driftskostnaden. Den årliga driftskostnaden för medelvillan beräknades 2009 uppgå till kr vilket är ca kr lägre än Den huvudsakliga orsaken är lägre elpriser under De tio kommuner med de högsta resp. lägsta årliga driftskostnaderna framgår av nedanstående tabeller. Högst Driftskostn. Storfors Munkfors Värmdö Vansbro Eda Kiruna Jokkmokk Ljusnarsberg Övertorneå Sunne Lägst Driftskostn. Lidköping Tibro Trollhättan Jönköping Skövde Ljungby Halmstad Östersund Falkenberg Götene Kvar att leva på En väsentlig post i bankernas kalkyl är hur mycket bankerna anser att hushållen behöver kvar att leva av när boendet är betalt. Som nämnts ovan (sid 4) är vissa banker hemlighetsfulla med hur man fastställer de belopp man använder sig av i sina kalkyler. En sammanvägning av tillgängliga uppgifter ger att kr/månad för vuxen och kr/mån för barn är ett använt belopp. Eftersom vår familj består av två vuxna och två barn kommer vi i våra beräkningar att använda beloppet kr/mån (7 500x x2) eller kr/år. Kommunalskatt I kalkylen använder vi kommunalskatten för Kommunalskatterna varierar från den lägsta 28,89 (Vellinge) till den högsta 34,17 Ragunda).

10 10 Statlig skatt I några kommuner kommer det att krävas en bruttoinkomst som är så hög att den utlöser statlig skatt. Vi har antaget att det i hushållet är två inkomsttagare och att inkomsterna fördelas 50/50, d v s att båda föräldrarna har lika stora inkomster. Detta har endast betydelse vid beräkning av den eventuella statliga skatt som utgår för hushållet. Inkomst (netto) som krävs för att köpa medelvilla. Med den information vi har medelpriser på sålda vilor, driftskostnader, kalkylräntesatser, mm kan vi räkna fram vilka nettoinkomster som ett hushåll skulle behöva för att beviljas lån och kunna förvärva en medelvilla (av dem som såldes i respektive kommun under 2008). Vi har i våra beräkningar utgått från att bostadslånen är familjens enda lån. Om det finns andra lån krävs en högre inkomst för att klara bankens krav för att få låna till bostad. De tio kommuner där det krävs den högsta resp. lägsta nettoinkomsterna för att kunna köpa medelvillan som såldes 2008 i kommunen framgår av nedanstående tabeller. För en fullständig tabell över de familjeinkomster (netto) som krävs, se tabellbilagan. Fam.ink. som Högst krävs netto Solna Danderyd Lidingö Sundbyberg Nacka Vaxholm Stockholm Täby Sollentuna Vellinge Fam.ink. som Lägst krävs netto Norsjö Ragunda Åsele Överkalix Ånge Sorsele Kramfors Bräcke Pajala Malå Faktiska uppmätta familjeinkomster(brutto) För att kunna göra en bedömning av hur många unga barnfamiljer som har möjlighet att köpa hus lät vi SCB, göra en sammanställning över Sammanräknad förvärvsinkomst Barnfamiljer i olika åldersgrupper per län och kommun. Inkomstuppgifterna redovisas i deciler (decil: delar ett sorterat datamaterial i tiondedelar). I den första decilen finns alltså de tio procent lägsta inkomsterna och följaktligen återfinns de tio procent största inkomsterna i decil tio. I varje decil återfinns alltså en tiondedel av hushållen i kommunen. Genom att dela upp på detta sätt får vi en bild över inkomststrukturen i kommunen. Vi har gjort bedömningen att många förstagångsköparna av småhus finns i åldersgruppen år, och har därför valt att studera denna grupp.

11 11 Barnbidrag Som inkomst bör även barnbidraget räknas in. För vår familj skulle det innebära kr/mån. Från detta belopp bör kostnaden för barntillsyn som i vår familj skulle uppgå kr/mån. För att klara jämförelsen har vi lagt både barnbidrag och kostnader för barntillsyn utanför beräkningarna. Det innebär att vi har en dold marginal på 520 kr/mån. Matchning faktiska inkomster/krävs för villaköp Målet med denna undersökning är att undersöka i vilken utsträckning barnfamiljer i en kommun kan få lån för att förvärva en villa med det för kommunen genomsnittliga förvärvspriset (2008). Genom att matcha den familjeinkomster som i respektive krävs för att kunna förvärva en villa (eg att få banklån) med uppgifter om faktiska familjeinkomsterna i kommunerna, kan vi få en uppskattning av detta. Tabellen visar i hur stor andel av hushållen i åldersgruppen år som har möjlighet att köpa ett småhus till det medelpris som var aktuellt i kommunen T.ex. visar siffran 80 % att åtta av tio hushåll har sådana inkomster att de skulle beviljas lån för ett köp. Tabellen visar de 10 med den högsta andelen och de tio med den lägsta andelen. Andel som Högst kan köpa Arvidsjaur 90% Uppvidinge 80% Mönsterås 80% Emmaboda 80% Olofström 80% Karlsborg 80% Tranemo 80% Degerfors 80% Fagersta 80% Hofors 80% Andel som Lägst kan köpa Sundbyberg 20% Solna 20% Malmö 20% Botkyrka 30% Gotland 30% Burlöv 30% Båstad 30% Sotenäs 30% Tanum 30% Göteborg 30% I jämförelsen har vi räknat med att familjen inte har andra skulder än bostadslånet. Om familjen har andra lån förändras bankens krav på marginal. Lägst andel barnfamiljer som har tillräckiga marginaler finns i storstäder och attraktiva fritidshusområden. Allra svårast är det för barnfamiljer i Malmö, Solna och Sundbyberg. I Arvidsjaur har nästan alla barnfamiljer tillräckliga inkomster för att kunna köpa hus.