HUSHÅLLENS EKONOMI UNDER 40 ÅR. Del 4. Boende och krediter. Daniel Ragnegård Institutet för Privatekonomi September 2011

Transkript

1 HUSHÅLLENS EKONOMI UNDER 40 ÅR Del 4. Boende och krediter Daniel Ragnegård Institutet för Privatekonomi September 2011

2 HUSHÅLLENS EKONOMI UNDER 40 ÅR... 3 INLEDNING... 3 SAMMANFATTNING LITE HISTORIK... 5 HUSHÅLLENS SKULDER Olika sätt att mäta skuldsättning... 8 Hushållens olika skuldnivåer Orsaker till högre skuldsättning RÄNTA Rörligt är alltid bäst? Realränta BOSTADSPRISER Inkomstens inverkan på pris Räntans inverkan på priset Bopriset och inflation Antal årslöner för köp av boende Reala bopriser för olika marknader Är bostadsbrist orsaken till prisökningen? Värdera nybyggnation Alternativet till att köpa boendet är att hyra SLUTTANKAR KÄLLFÖRTECKNING: September 2011 Institutet för Privatekonomi 2 (29)

3 Hushållens ekonomi under 40 år Del 4. Boende och krediter Större bolån till lägre ränta Inledning Det här är den fjärde delrapporten i vår serie om sammanlagt fem rapporter som belyser hushållens ekonomi sedan början av 1970-talet med anledning av Fickekonomens 40- årsjubileum Den här rapporten belyser utvecklingen av våra krediter och bostäder. Vi visar att ämnena hör nära samman med varandra och därför kommer de att vävas in i ett sammanhang utan att hållas separerade. Krediter Frågan om hushållens skulder har debatterats mycket på senare år. I denna rapport gör vi en sammanställning i ämnet boende och krediter under de senaste 40 åren. Att frågan berör är tydligt och samtidigt naturligt då vi alla bor och allt fler tycks ta allt större lån för att äga sitt boende. Hushållen hade i juni miljarder i skulder hos finansinstitut, varav bostadslån utgjorde miljarder. Hur kom hushållen till dagens skuldsättning och hur påverkar det hushållen som konsumenter av boende och krediter? September 2011 Institutet för Privatekonomi 3 (29)

4 Sammanfattning När vi ser på utveckling av bopriser använder vi ofta en alltför för kort historik i jämförelsen. Vi riskerar därför att dra felaktiga slutsatser om utvecklingen framöver. Under 40-årsperioden har hushållen kraftigt ökat sin risk genom att ta allt högre lån till lägre och allt oftare rörliga räntor. Mycket av krediterna har gått till att finansiera bostadsköp men även till konsumtion. Kreditexpansionen som startade efter kreditavregleringarna under 80-talet pågår fortfarande. Vi upplevde en temporär minskning under 90-talskrisen och senaste uppgifterna visar att ökningstakten visserligen pågår men i minskad takt. Hushållens skulder har ökat kraftigt i både nominella termer, procent, och reala, 714 procent. För att förstå om skulderna har vuxit sig allt för stora för hushållen jämför vi olika värden med skulderna. Störst ökning har skuld mot disponibel inkomst med 110 procent. En förklaring kan vara att många av de andra måtten, exempelvis bostadstillgångar, stiger med de ökade lånesummorna. Effekten blir att kvoten inte stiger trots att skulderna ökat. Det finns stora skillnader mellan hushållens skuldnivå. Snittbelåningen är 45 procent, medan var tredje låntagare vid en mätning 2009 var belånad över 80 procent. De med störst bolån är unga som nyligen köpt sitt boende till dagens höga priser. Skulder finns även i bostadsrättsföreningar vilket ökar hushållens skuld utöver den som togs för att finansiera bostadsrättsköpet. Orsaker som har lett till högre skuldsättning: - Lägre räntenivåer som hushållen snabbt tar del av via betydande andel rörliga räntor. - Uppskovet att betala in skatt från bostadsvinster. Ger större kapitalinsats vid köp vilket leder till högre priser. - Amorteringstiden är mycket lång och vissa bolån saknar amortering helt. - Avdragsmöjligheten på låneräntor leder till större låneutrymme. - Hyresregleringen skapar svårigheter att hitta boende då kötiden ofta är lång. Återstår då att köpa bostaden. Med fler köpare ökar priserna. - Möjlighet att använda stor andel av bostaden som säkerhet. - Okunskap i ämnet kan leda till tveksamma beslut. Räntetrenden har sett väldigt olika ut, 1960 till början av 90-talet steg nominella räntorna för att därifrån falla stadigt till idag. Att fler väljer rörlig ränta i en fallande räntetrend är logiskt. Andelen bundna räntor har dock ökat med 25 procent under senaste året vid nyutlåning, men fortfarande är rörliga bolån klart vanligast. Penningillusion, att blanda ihop real och nominell ränta, är ett problem som lätt leder fel. Realt har räntetrenden snarare varit det omvända med högre räntor idag än Inkomstökningar och räntesänkningar samt minskad inflation har samverkat och drivit upp priset på bostadsmarknaden där köparen förväntar sig fortsatta prisuppgångar, och nöjer sig inte bara med att köpa ett boende. Här är det viktigt att förstå att priser historiskt har varierat. Något som vi mäter med antal årslöner som behövs för att köpa bostaden. Den kvoten är nu på en hög nivå med 9,65 8 årslöner 2011 jämfört med 7,16 4, Kostnaden att bygga nytt jämfört mot befintligt boende visar att befintliga bostäder värderas högre än nybyggt. September 2011 Institutet för Privatekonomi 4 (29)

5 En internationell jämförelse visar att bostadspriserna i Sverige fortfarande stiger då andra marknader uppvisar sänkta priser. Kan orsaken bakom detta vara bostadsbristen? Av utvecklingen ser vi att priserna i Sveriges samtliga regioner stiger mer än KPI. Även i regioner utan rapporterad bostadsbrist. Genom att se hur räntor och priser utvecklats historiskt kan hushållen förstå hur variationer i framtiden kan påverka deras privatekonomiska situation. Att göra en ekonomisk översikt nu hjälper hushållen att anpassa sin risk inför framtida prisvariationer och ränterörelser. Lite historik Under 70-talet omgärdades bostadslånemarknaden till stor del av regler utformade av stat och kommun. Riksdagen fastställde i treårsplaner hur stor del av samhällets resurser som skulle avsättas till bostadsbyggande samt hur stor del den statliga långivningen fick vara. De statliga räntesubventionerade lånen var avsedda för nybyggnation samt ombyggnad av bostadshus. Lånen beviljades av länsbostadsnämnderna och ansökan lämnades till det kommunala förmedlingsorganet, i praktiken oftast kommunstyrelsen. Huvuddelen lånades ut av hypoteksföreningar, som Spintab, med upp till 70 procent av lånebehovet. Egnahemsbyggaren fick belåna sig med 25 procent statligt lån. Vanliga bolån amorterades på 30 år. Alternativet var ett paritetslån, där kostnaden för ränta och amortering omfördelades över tiden så att låntagaren betalade mindre de första åren. Något som i en variant har använts i USA under senare tid med mindre lyckat resultat. Var du som kreditsökande missnöjd med länsbostadsnämndens beslut gick det att överklaga hos Kunglig Majestät via bostadsdepartementet. Ett nybyggt hus finansierat med statliga lån fick inte överlåtas inom 2 år (1975) utan att kommunen kontrollerade priset, detta för att motverka spekulation i nybyggnation. Räntefria lån utan amorteringar fanns för utsatta grupper med mindre inkomster när de behövde rusta upp sina hem. Bosättningslån om max kronor (1975) sköttes av riksbanken och fanns för att underlätta familjebildning för skötsamma personer där chansen till återbetalningsmöjlighet var rimlig och inkomsten låg. Lånemarknaden under 1970-talet har av flera beskrivits som en mycket hårt reglerad marknad. Exempelvis D.M Jaffee nämner utlåningstak, likviditetskvoter, informella råd och rekommendationer samt valutareglering. Det restriktiva förhållningssättet gentemot bankerna gav utrymme under 80- talets början för konkurrens då finansbolag började ge krediter till konsumtion. Bankernas utlåning var under samma tid strikt styrd mot prioriterade sektorer, inte privat konsumtion. Viljan att konsumera på kredit fanns ändå där även då bankerna inte fick vara delaktiga i detta verksamhetsområde i någon större utsträckning. Denna obearbetade del av kreditmarknaden gynnade därför framväxten av allt större finansbolag som främst haft sin verksamhet inom factoring och leasing, att nu ge allt mer krediter till privat konsumtion. Fördelen för dessa aktörer var alltså att de inte verkade under samma detaljstyrda regelverk som bankerna. Den snabba utvecklingen av penningmarknaden möjliggjorde nu för stora låntagare att direkt via marknaden ta upp krediter utan inblandning av banker. Bankerna började här själva att verka som mäklare mellan penningmarknad och andra lånetagare mot betalning. Det gav fördelen att utlåning inte skedde av bankens medel och därför hindrade inte något restriktivt regelverk verksamheten. Utvecklingen gick även kraftigt framåt för internationella transaktioner då informationsflödet ökade och kostnaderna för internationella finansiella transaktioner sänktes samtidigt som valutarestriktioner lyftes bort. September 2011 Institutet för Privatekonomi 5 (29)

6 Följden blev att den svenska kreditmarknaden till slut avreglerades 1985, ränteregleringen togs bort och utlåningstaket avskaffades vilket gjorde att både lånevolym och ränta var fria för bankerna att sätta. Detta hade redan inträffat i vår omvärld, som i USA Utvecklingen på den svenska kreditmarknaden var därför en del i en större global förändring. På den nya oreglerade marknaden var hushållens vilja stor att ta igen det uppdämda lånebehovet samtidigt stärkta av en devalveringsdopad högkonjunktur. Devalveringarna 1981 och 82 gav utrymme för stigande inflation. Låneräntor på 14 procent var vanliga i slutet av 80-talet, vilka var överkomliga för hushållen då de med en marginalskatt på minst 50 procent fick skatteminskning med halva räntekostnaden. Tar vi sedan hänsyn till att inflationen vid tidpunkten var 10 procent blev realräntan alltså negativ, man fick i praktiken betalt för att låna. När så förväntningarna på framtida inflation sänktes efter finansreformen hösten 1989 blev istället räntan positiv realt räknat. Det blev en realräntechock som förändrade många hushålls lånekalkyler direkt och drastiskt. Detta sammanföll med en vikande konjunktur och en minskad efterfrågan på svenska varor allteftersom devalveringarnas initialt positiva inverkan avtog till följd av den följande snabba prisuppgången i landet. Även valutaregleringen avskaffades och med det öppnades möjligheten att investera på andra marknader. Det minskade intresset för att göra ytterligare investeringar i Sverige. Uppgångsfasens slut för bopriserna och nyupptagna krediter den gången kopplas vanligen till händelsen av finansbolaget Nyckelns inställda betalningar 24:e september Händelsen gav upphov till en likviditetskris och fastighetsvärden ställda som säkerhet för lån föll. De största problemen rörde kommersiella fastigheter. Diagram 1 Illustrerar minskad nyupplåning efter krisen 1990 Källa: Svenska Bankföreningen Under perioden ställde staten upp med garantier, tillskott och direkt ägande i bankverksamheten för att stödja sektorn under den rådande situationen. För privatbostäderna fick krisen inte så stora effekter totalt sett, men många bostadsägare som var tvungna att sälja sina bostäder kunde göra stora förluster under de kommande åren och även blev stående med lån kvar. September 2011 Institutet för Privatekonomi 6 (29)

7 Bostadsrättsföreningarna fick problem då en del lägenhetsägare helt enkelt återlämnade sina bostäder till bostadsrättsföreningen vilket gav problem med ytterligare sämre ekonomi i föreningen. Europeiska samarbetet gick då under namnet EG med valutan ecun, Eurons föregångare. Den svenska kronan var knuten med en fast växelkurs i relation mot ecun. Enligt marknaden var denna bundna kronkurs för högt satt och kapitalet flyttade till andra valutor istället för den överprisade svenska kronan. I ett försök att åter locka kapitalet till landet för att kunna finansiera verksamheten höjde riksbanken räntan till 500 procent. Den höga räntan var inte hållbar på sikt och kronan tvingades bryta sin koppling mot ecun och värderas därefter fritt på kapitalmarknaden. Den svenska kronan flöt fritt. Denna makroekonomiska händelse fick stor inverkan för bankers möjlighet att få tillgång till kapital. Det medförde att bankerna behövde fortsatt stöd i form av nyemissioner för att få in nytt aktiekapital och via statligt stöd. Bankstödsnämnden bildades för att löpande sköta stödsystemet. När skuldproblematiken först tillåtits att värka ut fram till mitten av 90-talet präglades tiden av allt starkare konjunktur. Åter fanns en vilja till och en möjlighet att ta nya lån. Kreditökningstakten sköt åter i fart och ökningstakten höll sig även över millenniets första bubbla, ITbubblan, vars inverkan främst kom att drabba just informationsteknologisektorn. Dess spridningseffekter uteblev och fördes därför inte vidare in i det finansiella systemet, till skillnad från den i vår tid närmast liggande finanskris som blommade upp Värt att poängtera är att även fast krisen till största del kom att handla om just finanssektorn och hushållens belåning, fortsatte hushållen i Sverige att låna i ungefär sam under finanskrisen. Först nu kommer signaler om att ökningstakten i skuldsättningen avtar. Diagram 2 Ökningstakten i hushållens skuldsättning Källa: SCB Belåningen ökade i juni 2011med 6,7 procent vilket betyder att ökningen av krediter fortfarande sker, dock i en avtagande takt. Sätter vi in utvecklingen från grafen ovan in i ett längre sammanhang från 1970 blir utfallet detta, se diagram 3. September 2011 Institutet för Privatekonomi 7 (29)

8 Hushållens skulder 2011 Källa: SCB Vid första anblicken tycks hushållens skulder visa på en mycket kraftig ökning. För att förstå utvecklingen av skuldökningen behöver vi rensa för inflationen. Den reala skulden har visserligen ökat men inte lika påfallande. Skillnaden mellan de reala skuldernas tillväxt och de nominella är tydlig. Nominellt har skulderna ökat från 79,6 miljarder 1970 till miljarder De reala skulderna har ökat från 79,6 miljarder till 648 miljarder. Hushållens skuldökning har alltså varit procent i nominella tal och realt 714 procent. Nominella tal tenderar att skapa rubriker och kommer säkert att fortsätta göra det då vi lever i en ekonomi med inflation. Nominella tal blir därför per definition alltid större med tiden på grund av inflationens inverkan. Det kan handla om allt från de summor vi lånar, till de summor som spenderas i ständigt nya rekordsummor i julhandeln. Perioder med nedgångar i nominella tal är mer ovanliga och bör vara de som skapar de verkliga rubrikerna. När hushållens skulder nu är större än tidigare, både realt och nominellt, väcks allt oftare frågan om skulderna nu har blivit för stora att bära för hushållen? Olika sätt att mäta skuldsättning Ett sätt att förklara vår förmåga att hantera upptagen skuld är att sätta lånen i förhållande till andra värden. Nedan följer ett antal relationer för hushållens lån till andra storheter. September 2011 Institutet för Privatekonomi 8 (29)

9 Diagram 4 Hushållens skulder i procent av BNP Källa: SCB Vid jämförelse av skuld mot BNP är tillväxten i landet det centrala. Går den ekonomiska aktiviteten ned i landet stiger skulderna i relation till BNP utan att vi för den delen har lånat ytterligare. Stiger vår ekonomiska aktivitet samtidigt som hushållen tar upp nya lån i samma takt som BNP växer har vi kvar samma skuldkvot, fast vi har mer skuld än tidigare. Hushållen har nu betydligt större skuld i förhållande till BNP än sedan 1970, då 43,4 jämfört med 83 procent Regleringarna gav tidigare en starkt återhållande effekt. Diagram 5 Skulder i procent av finansiella tillgångar Källa: SCB Här värderas hushållens olika finansiella innehav i förändring mot skuldbördan. Om våra värdepappersinnehav stiger under några goda börsår ser vi att skuldkvoten samtidigt sjunker. Stiger vår börs snabbare än vi tar upp i nya lån ser hushållen mer solventa ut fast de har ökat sina skulder. Måttet innebär en risk om de finansiella tillgångarna rör sig i pris. Lån tenderar att mer ofta behålla sitt värde medan värdet av finansiella tillgångar är volatilt över tid. Hushållens skulder är i relation till finansiella tillgångar nu på en lägre nivå, 42 procent, än tidigare i perioden med nivåer på 68, Att jämföra med finansiella tillgångar har den fördelen att den visar balansen gentemot tillgängliga pengar. Problemet i praktiken är dock att det sällan är samma balans på hushållsnivå. September 2011 Institutet för Privatekonomi 9 (29)

10 Diagram 6 Skuld i procent av reala tillgångar Källa: SCB Jämförelser av detta slag visar hur mycket eget kapital hushållen har i sina fastigheter. Ett värde på över 100 procent innebär att hela fastighetsbeståndet är finansierat med lånade pengar. När värdet stiger på fastigheter beror vanligen ökningen av lånefinansierade köp. Kvoten visar då samma procentuella nivå fast vi har ökat vår skuldbörda. Hushållen närmar sig den rekordnivån som sattes under 80-talets lånefest. Faller priserna framöver riskerar 100 procentnivån att passeras med lätthet var kvoten 68,3 procent för att 1987 nå upp i 101,5 procent. Vid utgången 2010 är skulderna 95 procent av tillgångarna. Diagram 7 Skulder i procent av totala tillgångar Källa: SCB Kvoten skuld relativt de totala tillgångarna är ett mer stabilt mått då det är ett mått som minst beror på enbart en faktor. Risken med användningen av kvoten finns om finansieringen av tillgångarna skett genom lån. Om så är fallet drivs värdet på tillgångarna lätt upp i takt med att skulden ökar och kvoten hålls nere. Vilket illustrerar att det inte är lätt att se en skulduppbyggnad. Värde 1970 var 21,8 procent och är vid utgången procent. September 2011 Institutet för Privatekonomi 10 (29)

11 Diagram 8 Skulder i procent av disponibel inkomst Källa: SCB Oavsett vilket jämförelsemått vi väljer så är variation vanligt förekommande genom åren. Ställer vi skulderna i relation till disponibel inkomst kan vi se hur hushållen har råd att betala sina lån. Inkomsterna har under 40-årsperioden stigit. Hushållen har samtidigt valt att använda en stor del av den ökade inkomsten till att ta ytterligare krediter. Som vi ser i grafen har hushållen nu mer lån än under föregående toppnivån i början på 90-talet. Hushållen styr själva över hur mycket skuld de väljer att ta i förhållande till sin inkomst. Börsvärden och BNP är inget de kan styra över. Därför är denna skuldkvot mest intressant och ger anledning till oro både för enskilda hushåll och för möjlig tillväxt i landet. Hushållens olika skuldnivåer Det finns stora skillnader mellan hur mycket lån hushållen tagit på sig. Det är i sammanhanget viktigt att komma ihåg att alla inte köpt boende under senaste årens kraftiga prisuppgång. Främst gäller belåningsproblematiken de som är sist in på bomarknaden då de tenderar att ha högre belåningsgrad än andra. Många hushåll har lånat mycket för renovering och konsumtion, vilket också ger högre belåning. Hur högt belånade bostäderna är skiljer sig alltså åt och även regionalt finns stora skillnader i vilka summor som faktiskt behöver lånas för att finansiera bostadsköpet på den aktuella orten. Inför beslutet att den 1:a oktober 2010 införa maxbelåning på 85 procent visade Finansinspektionens stickprov i lånestocken att av de som tog nya lån de aktuella mätdagarna hade 12 procent av låntagarna en belåningsgrad på över 90 procent. En tredjedel av låntagarna hade en belåningsgrad överstigande 80 procent. Hushåll med belåningsgrad över 80 procent har alltså skulder kvar om priset går ned med 20 procent. Tvingas fastigheten då säljas på grund av omständigheter som skilsmässa, flytt eller förändrad ekonomi, blir hushållen sittande med restskulder på ett boende de inte längre äger. Sådana beklagliga fall inträffade under 90-talets början. Anledningen är att vi i Sverige har fullt personligt ansvar för bolån. Risken ligger alltså hos det individuella hushållet och begränsas inte till det pantsatta objektet. Situationer där hushåll har negativt kapital, mer skulder än värde, i sitt boende leder till att färre bostadsaffärer sker. Hushållen tenderar nämligen att undvika försäljning in i det längsta under sådana omständigheter. Först när värdet åter är positivt och stigit över skulderna görs fastighetsaffärer igen. Detta är en risk där följden innebär att det kan bli svårt att flytta, inlåsningseffekter på bostadsmarknaden vilket är negativt för både samhället och individen. Problemet kan även innebära att möjligheten i rörlighet för att söka ett nytt arbete minskar. För de flesta hushåll är situationen dock mer trygg års HEK visar att belåningsgraden i snitt är 45 procent för samtliga hushåll. Mellan hushållen finns dock stora skillnader i skuldnivå, med belåningsgrad på över 90 procent till de helt utan skulder. September 2011 Institutet för Privatekonomi 11 (29)

12 Diagram 9 Genomsnittlig belåningsgrad i olika åldrar 2010 av dem med bolån. Källa: Finansinspektionen och Riksbanken Skuld via bostadsrättsföreningen Hushållen har även lån via ägandet av bostadsrätter. Vanligen räknar hushållen och statistiken enbart med de lån som tagits upp inför köpet av bostadsrätten som sin skuld. Utöver denna skuld tillkommer för hushållet den del av skulden bostadsrättsföreningen innehar. Föreningens skuld är en skuld alla medlemmar i föreningen har del av, och den har ökat senare år. Diagram 10, Skuld per kvm - utveckling perioden BRF jämfört mot allmännyttan, nominellt. Källa: SCB Skillnaderna är stora för bostadsrättsföreningarnas skulder. I Stockholm uppvisas en snitt belåningsgrad för år 2008 på kr/kvm. Göteborg med kr/kvm, Malmö kr/kvm. Att jämföra med övriga kommuner med fler invånare än där motsvarande skuld är kr/kvm. Motsvarande siffra för kommuner som har färre invånare än är en skuld på kr/kvm Det blir allt vanligare att skulden läggs på hushållen än på föreningen då avdragsmöjligheten för privatpersoner gör räntekostnaden lägre än om föreningen betalar räntan på lånet. Att lånet blir personligt ökar naturligtvis risken för den enskilde. September 2011 Institutet för Privatekonomi 12 (29)

13 Orsaker till högre skuldsättning Högre skuldsättning beror på många faktorer. Vi nämner här några utan att rangordna efter vikt. Men samtliga faktorer förklarar den stora skuldökningen bland hushållen. En grund för att få ta ett lån är att ha en fast inkomst för att kunna betala åter det lånade kapitalet. Även för att kunna betala räntan på lånet löpande. När den disponibla inkomsten ökar ger det större utrymme att låna allt större belopp. Möjligheten att få låna med ett begränsat eget kapital ger hävstång på bopriserna. När allt fler kan vara med i budgivningar blir ofta slutpriset högre. Då fler potentiella köpare haft möjlighet att spara en summa som motsvarar vad den begärda minsta kontantinsatsen kräver driver det upp priserna och skulderna. Bostadsköpare har tillåtits att endast fiktivt räkna med amortering på lån som en kostnad då amorteringskraven varit låga och ibland helt saknats. BKN s marknadsrapport från februari nämner amorteringstider idag på omkring 100 år för småhus och 200 år för bostadsrätter. Vet hushållen att amorteringen inte kommer att belasta månadskostnaden ökar utrymmet för att ta ytterligare lån med beloppet som skulle gått till amortering. Skattesubventionerade ränteavdrag gör att hushållen ges incitament att investera i bostäder. Vilket ökar viljan att köpa boende med lån motsvarande avdragsmöjligheten. Att ta ett bolån kan vara en komplicerad affär för många vuxna som saknar de finansiella kunskaper som krävs. Undersökningar visar att många tar ekonomiska beslut som inte alls är rationella vilket kan leda till att beteenden som överbelåning ökar. En vilja att faktiskt betala mer för att få bo i och bestämma över sitt eget hem. Hyresregleringen har lett till liten nyproduktion av hyresrätter därför att det ansetts att lönsamheten varit för dålig. Om alternativ till att köpa boendet saknas så tvingas hushåll som annars helst hade hyrt sitt boende till att köpa. Det tillför fler köpare som tar en hög risk då de använder mer lånat kapital än de själva kanske önskat använda. Den planerade tiden att bo kan även vara för kort för att i sig motivera den risk ett köp av boende innebär där en hyreslägenhet hade varit ett alternativ. Uppskovet med att betala in skatt på vinst från tidigare bostadsförsäljning vid köp av nytt boende ger möjlighet till högre pris på den nya bostaden då köparen har mer kapital med sig till budgivningen. Fast inte med eget kapital, utan med lånade skattepengar. Uppskovsskatten motverkar dock detta till viss del. En avgörande förutsättning för ökade bolån är en befintlig vilja av aktörer att låna ut ytterligare. De lägre nominella räntenivåerna som vi under en längre tid har vant oss vid får stor och direkt genomslag i lånemöjligheten då hushållen till allra största del har rörliga bolån. De lägre rörliga räntorna har gett oss möjligheten att låna upp större summor för köp av boende. Mängden krediter hushållen kan bära styrs till stor del av hur stora räntekostnaderna är. Vilket leder oss till räntors inverkan på skuldernas storlek. September 2011 Institutet för Privatekonomi 13 (29)

14 Ränta - Dont fight the FED Marty Zweig Tillgångspriser tenderar att stiga när riksbanken via en låg ränta sätter ett lågt pris på pengar. Rörligt är alltid bäst? Nedan visas utvecklingen av den svenska räntemarknaden Det kan tyckas självklart att i en uppåtgående marknad binda lån som innehas en längre tid. Lika fullt är det rationellt att ha rörliga lån under en period då räntan befinner sig i en tydlig trend med fallande och allt lägre låneränta. Diagram 11 Nominell 3-månaders ränta för svenska statspapper Källa: Reuters EcoWin Sjunkande räntor har varit ett internationellt fenomen, inte bara begränsat till Sverige. Påståendet att rörlig ränta alltid är det bästa alternativet för bolåntagaren stämmer väl in om vi menar perioder med sjunkande räntor och hushållet har ekonomiskt utrymme för att ha råd med variationerna i räntenivån. Ser vi närmare på perioden 1960 till början av 90-talet så var räntetrenden stigande. Det var under den tiden därför inte lika självklart att vilja välja rörlig ränta, i den mån det ens var möjligt, som det är för många i dag. Det är nu allt vanligare att låntagare väljer rörliga lån, då vi har upplevt en fallande ränta sedan 90-talets början se diagram 11. Hur räntemarknaden utvecklas i framtiden vet ingen. Att anpassa sina bindningstider för bolånen efter egen ekonomi samt efter räntetrenden i samhället har alltid varit en bra affär och är det bästa svaret på frågan, Rörligt eller bundet bolån? Vid den ekonomiska nedgången september 2008 motverkades fallet av bopriserna av en kraftigt sänkt ränta. Vilket ledde till att priserna stimulerades uppåt. Ytterligare stimulans från räntesänkningar som hjälpmedel om de skulle behövas är i nuläget inte möjligt. Riksbankens nuvarande låga räntor möjliggör inte räntesänkningar som ett instrument att åter stimulera i samma utsträckning som tidigare. September 2011 Institutet för Privatekonomi 14 (29)

15 Under senaste året har en förskjutning av hushållens val i att fördela räntebindningsperiod på nytagna lån skett mot allt mer bundna lån och mindre av den rörliga räntan. Under samma tid har den rörliga räntan gått från nivåer runt 2 procent till idag strax över 4 procent. Diagram 12 Bindningsval vid nyteckning av bostadslån. Källa: SCB Minskningen av rörliga lån var 11,5 procent under perioden september 2010 till juni Under perioden Juli juni 2011 ökade nytagna bundna lån med 1 till 5 år bindningstid med 25,5 procent. Fler väljer att binda sina lån men då inte på längre löptider än fem år. På bindningstid över 5 år minskade andelen med nästan 4 procent samma period. Ser vi på utvecklingen av valen mellan olika löptider från 1996 var trenden tydlig mot att välja rörlig ränta. Diagram 13 Fördelning av bindningstid på nyupptagna lån Källa: Riksbanken September 2011 Institutet för Privatekonomi 15 (29)

16 Realränta Diagram14 Från negativ realränta till positiv, Källa: Institutet för privatekonomi En risk med hur hushållen lånar idag är att de enbart räknar med dagens nominella ränta. Den förleder låntagaren till att tro att det enbart är dagens utgift som lånekalkylen ska bygga på. Hävstångseffekten blir mycket kraftigare vid räntehöjningar då lånen är större samtidigt som lånen måste amorteras mer av egna pengar och mindre med hjälp av inflationen under årens lopp. Fenomenet att inte kunna skilja på real och nominell ränta kallas för penningillusion. Ett bra tillvägagångssätt för att förstå vad lånekostnaden faktiskt är och bota sin penningillusion är att se till det reala ränteläget och agera därefter. Som vi ser i diagram 14 framkommer det tydligt att den som förstod att realräntan var låg och även negativ under 70-talet med stor säkerhet gjorde en bra affär. När sedan de nominella räntorna föll, steg den reala räntan. Att skillnaden mellan den nominella räntan och den reala blir större än nominell ränta minus inflation beror på att avdragsrätten är en skatteeffekt som ytterligare sänker realräntan. Räntekostnaden för hushållen minskar med avdragsrätten på låneräntan, vilket gör att räntekostnaden inte blir lika påtaglig och leder till större incitament att ta lån. September 2011 Institutet för Privatekonomi 16 (29)

17 Bostadspriser För att observera hur priser kan röra sig i fleråriga trender krävs långa tidsserier, längre än vad vi kanske vanligen använder. Ett boende är ett exempel på ett större köp som är planerat att ägas under många år. Därför kan korta tidsserier som oftast används för att belysa bomarknaden inte förklara den långsiktiga trenden. Vi väljer därför att använda långa tidsserier för att se på boendemarknaden. I exemplet nedan ser vi hur en adress prissatts under väldigt lång tid. Fåtalet adresser har funnits under så lång tid och färre med bevarade priser på gjorda affärstransaktioner. Perioder av upp- och nedgångar syns tydligt. Ser vi på utveckligen sedan 1950 består den av en period med alltjämt stigande priser i en uppåtgående trend. De flesta är idag av åsikten att priset på bostäder stiger på sikt. Även om det funnits flera perioder av variationer i pris tidigare i historien. Vilket illustreras i grafen för just denna adress. Att förstå var i en längre tidsserie vi befinner oss kan hjälpa oss att nå förståelse för hur bopriser kan variera. Diagram 15 Utvecklingen för bopriset inflationsrensat för Herengracht, Amsterdam. Inkomstens inverkan på pris Tidigare beskrevs olika faktorer som påverkar skuldökningen och därmed bostadspriserna. Ser vi närmare på hur inkomsten har ökat sedan 1970 är ökningen iögonfallande. Det är därför viktigt att förstå att ökningen består till stor del av inflation och en hög inflation ger inte mer köpkraft. Det centrala är hur inkomsten ökat utan inflation. September 2011 Institutet för Privatekonomi 17 (29)

18 Diagram 16 Inkomstutvecklingen nominellt och realt Källa: Egna beräkningar samt SCB Beräkningar visar att en real inkomstökning med en procent, ger ett stigande bopris på 2 procent. Från 1971 till 2010 har inkomsten nominellt ökat med hela procent. Efter inflation är förändringen 582 procent. Efter antagandet att bopriser ökar med 2 procent för varje procents realinkomstökning skulle detta förklara en uppgång på procent på bostäderna sedan Jämför vi med hur priset faktiskt har utvecklats har en villa i riket ökat procent samt ett radhus i Stockholm med 1776 procent. Avvikelsen för Stockholm är naturlig då inkomstnivån är större än i riket i snitt. Räntans inverkan på priset Utöver inkomstökningar inverkar även realräntan. Studier visar att om kapitalkostnaden, dvs. realräntan, ändras med en procentenhet medför det en förändring i bostadspris med en uppgång på 3 procent. Svenska bostadsmarknaden är mer elastisk än andra bomarknader visar en OECD-rapport. Svenska huspriser tycks även vara känsligare för makroekonomisk aktivitet än huspriser i flertalet andra länder. Priset här varierar alltså i högre grad än i andra länder. En möjlig förklaring till detta kommer av att hushållen i stor utsträckning använder rörliga räntor till bolånen i Sverige. Bopriset och inflation Vi jämför här priserna för en nyproducerad villa i riket och ett radhus i Stockholm. Även om en 40- årsperiod inte sträcker sig över fullt lika många år som i diagrammet över priserna i Herengracht, Amsterdam ger det oss ändå en bild över hur priserna utvecklats över tid. Som vi ser är det lätt att tolka värdet i nominella termer. Följden blir att hushåll luras till att tro att inflation innebär en värdeökning. Det reala värdet visar en mer rättvisande bild av utvecklingen. När ett hushåll tittar på bostadsprisets utveckling behöver de även komma ihåg att huset används för att bo i under tiden. På minuskontot måste man samtidigt ta hänsyn till den latenta skatt prisökningen medfört samt kostnaden för underhåll och reparation. Jämfört med en aktieinvestering i ett bolag som har haft aktieutdelning under åren eller om du hyrt ut ditt boende och fått in hyra, har ditt eget boende gett en avkastning i form av eventuell värdestegring utöver den boendetjänst du köpt. September 2011 Institutet för Privatekonomi 18 (29)

19 Diagram 17, Utvecklingen nominellt och realt, villa i riket samt radhus i Stockholm Nominellt Villa, Riket Nominellt Radhus, Stockholm Realt Villa, Riket Realt Radhus Stockholm Källa:SCB Case och Shiller visar att bostadsköpare inte nöjer sig med boendetjänsten av sitt bostadsköp. Tvärtom visar deras undersökning att bostadsköpare räknar med att tidigare prisutveckling under uppgångar ska fortsätta. Detta kan leda till självuppfyllande profetior som leder till att priserna under längre tid kan avvika från ett mer fundamentalt försvarbart pris hade huspriserna stigit realt med 40 procent i USA. Undersökningen visade då på att procent av köparna förväntade sig en fortsatt ökningstakt på värdet av sitt boende med 9 procent per år, i 10 år framöver. Nu blev inte detta fallet att hushållen fick gratis boende samt avkastning från samma boende, utan tvärtom en kostnad och för många en värdeförlust. Genomsnittlig real husprisökning i Sverige under perioden var 6,6 procent per år, medan perioden gav negativ utveckling. Vi ser alltså tydligt att det finns perioder av värdetillväxt och andra mer lugna eller rent av negativa tider för bopriserna. När bomarknaden uppvisat tider av prisuppgång som under de senaste åren är risker svåra att identifiera för bostadsköpare. Risken för variationer i pris är troligen endast tydlig för hushåll just i perioder av sjunkande priser på boendet. I diagram 17 ser vi hur priset för radhuset i Stockholm nominellt har stigit 19 gånger För villan i riket steg priset med 14 gånger under samma period. Om vi istället ser på utvecklingen rensat för inflation har radhuset i Stockholm stigit i pris 2,8 gånger och villan i riket 2,1 gånger. September 2011 Institutet för Privatekonomi 19 (29)

20 Antal årslöner för köp av boende Ett sätt att jämföra kostnaden för att köpa ett boende över tid är att jämföra hur många årslöner som priserna motsvarar. Löner skiljer sig stor åt i landet. Högre löner återfinns mer ofta i större orter där efterfrågan för specialiserad arbetskraft i större utsträckning finns. Men likväl har alla orter blandad lönenivå bland befolkningen. Jämförelsen har därför gjorts på exempellöner för de hushållstyper som Institutet för Privatekonomi har sammanställt och använt sedan Diagram 18 Antal årslöner för köp av villa i riket, radhus i Stockholm Källa: Institutet för Privatekonomi, Variationerna har varit stora under perioden, men att nivåerna nu är exceptionellt höga är tydligt. Ett ökat konsumtionsutrymme verkar i hög grad ha gått åt till hushållens boende. I mitten av 70-talet motsvarade priset 4-7 årslöner. Idag handlar det om 8-9 årslöner. Att priset på vårt boende av många anses vara ett viktigt område kan bero på att vi är benägna att konsumera direkt av denna förmögenhet. Förmögenheten är egentligen inte tillgänglig förrän efter en realiserad försäljning. Ändå visar forskningen att hushållen är lika benägna att konsumera denna prisuppgång som faktiska finansiella förmögenheter. Detta även fast en lånebaserad konsumtion innebär en ökad framtida kostnad i form av låneräntor och amortering. Högre priser på bostaden leder till att hushåll med annars begränsad tillgång till kredit kan få låna ytterligare mot sin bostadssäkerhet. För att nyttja värdetillväxten har vi i Sverige skapat möjligheten att belåna boendets värdestegring löpande och ta ut kontanta medel ur boendet som kan spenderas valfritt på konsumtion eller renovering. Detta är något vi tar för givet men som i andra länder inte alls är vanligt eller ens tillåtet. Om bostaden då är en källa för billiga krediter som lätt går till konsumtion är det av stort intresse för många parter att detta fortgår. Nedsidan är att vid en eventuell nedgång av bopriset skulle konsumtionen minska och hushållen ha kvar sina nya högre lån. September 2011 Institutet för Privatekonomi 20 (29)

21 Diagram 19 Uppskattning av svenska hushålls nytagna bostadslån till konsumtion Angivet som andel av disponibel inkomst Källa: Riksbanken Även om procentsatsen kan tyckas vara liten och inte så betydande handlar det ändå om stora belopp. 4 procent av vår disponibla inkomst är nära 67 miljarder eller uttryckt per invånare nästan kronor för år 2010 Reala bopriser för olika marknader En jämförelse i reala värden mellan olika länders bopriser ger en bild som tydligt visar utvecklingen i Sverige i relation till andra marknader. Även om jämförelsen förenklar verkligheten då den inte tar hänsyn till lokala skillnader som finns mellan marknaderna kan jämförelser vara till nytta. Diagram 20 Reala bopriser - internationell jämförelse Källa: SCB samt EcoWin September 2011 Institutet för Privatekonomi 21 (29)

22 Här framkommer tydligt att då bopriset på andra marknader gått ned på sistone har den svenska bomarknaden upplevt stigande priser. Är bostadsbrist orsaken till prisökningen? I storstäderna råder hög bostadsbrist. Varför byggs inte fler bostäder? Forskning visar att bostadsbyggandet följer priset på bostäder nära. Vi bygger förvisso inte lika mycket nu som under 60 och 70-talen då staten såg till att byggandet prioriterades i och med utförandet av miljonprogrammet. Nedgången i byggnation sedan 90-talskrisen har inte brutits även om det byggdes något mer under perioden före finanskrisen. Diagram 21 Nybyggnation Källa: SCB Diagram 22 Kostnad för nybyggnation jämfört med KPI Källa: SCB September 2011 Institutet för Privatekonomi 22 (29)

23 När bostadspriserna stiger ökar även nybyggnationen då det går att ta mer betalt och incitament för att bygga ökar. Jämför vi kostnadsutvecklingen för att bygga nytt har den ökat procent medan KPI ökat 550 procent under samma period. Det visar att kostnaden för nyproduktion inte följer KPI utan stiger i en snabbare takt. Även priset på bostäder har stigit kraftigare än KPI. Kostnaden för nybyggnation har stigit procent och priset på en villa i riket med procent perioden Kostnadsökningen för att bygga nytt är högre än både KPI samt prisutvecklingen på villan i riket. Tabell 1 KPI jämfört med pris för nybyggnation År KPI Nybyggnation, Villa riket kr/m Ökning % 550 % 1700 % 1180 % Källa: SCB samt Institutet för Privatekonomi Ett antagande är att priset på boendet har stigit kraftigt under senare år vilket har skapat ett utrymme för byggherrar att ta ut ett högre pris för nyproduktioner. Priserna för begagnade boenden är möjliga alternativ till de nyproducerade boendena för husköparna och stiger även de i pris. Klart är att nyproduktion och befintliga boenden följer varandra i pris i en stigande bostadsmarknad, vilket då borde leda till att fler bostäder byggs. Efterfrågan på bostäder återfinns främst på orter där det redan råder brist på bostäder nämligen storstäderna. Här är kostnaden för mark att bebygga en betydande faktor medan det finns andra orter där ingen bostadsbrist inrapporteras från kommunen och där priset på mark är betydligt billigare. Det kan inverka på kostnaden och viljan att fatta beslut om byggnation på en ort. Vi ser närmare på hur vi kan avgöra om det är lönsamt att bygga nytt. Värdera nybyggnation Med hjälp av kvoten Tobin s Q kan kostnaden att bygga nytt sättas i relation till priset på befintliga bostäder. Är Tobin s Q under 1 så är det billigare att köpa ett boende än att bygga ett nytt. Är värdet över 1 är det billigare att bygga nytt än att köpa ett befintligt boende. Jämför vi nedan ser vi att Tobin s Q i Sverige är över 1. Vilket skulle innebära att befintliga hus är övervärderade mot alternativet att bygga nytt. Alternativ tolkning är att äldre hus är mer värda för en köpare än motsvarande nybyggda fastigheter. Vad det kan bero på, till exempel fastighetens läge och annat, säger Tobins Q inget om. Slutsatsen blir att så länge värdet är över 1 indikerar det att det borde byggas fler bostäder då det är billigare än att köpa ett begagnat boende. September 2011 Institutet för Privatekonomi 23 (29)

24 Diagram 23 Tobins Q, kostnad för att bygga nytt mot att köpa befintligt boende Källa: BKN Bostadsbristen är alltså tydlig i vissa tillväxtregioner som är populära att bosätta sig i. Går det att bygga så att hela bostadsefterfrågan möts i storstadsregionerna? Att ordna ett boende på en mindre ort framstår som en betydligt lättare uppgift. Hela 75 procent av de lediga outhyrda lägenheter finns i städer med färre än invånare, städer som allt färre flyttar till. Det framstår därför som att bostadsbristen är påtaglig på vissa orter medan andra helt saknar problematiken med bostadsbrist, istället finns orter med outhyrda lägenheter. Vi ska se om det inverkar på priserna på de olika orterna med bostadsbrist eller ej. Men först ser vi på hur kostnaden att bo i hyrd lägenhet jämfört med andra boendeformer har sett ut. Alternativet till att köpa boendet är att hyra Hyresmarknaden är reglerad där priser och utbud beror på politiska beslut men är ett viktigt alternativ som boendeform. Diagrammet visar olika boendeformer sedan September 2011 Institutet för Privatekonomi 24 (29)

25 Diagram 24 Bostadsform år Källa: SCB Vi ser att fördelningen mellan de olika bostadsformerna håller sig relativt jämn över perioden även om en ökning av bostadsrätter noteras och motsvarande minskning av hyresrätter, beroende av hur nybyggnation fördelas. Även de ombildningar som skett senare år ligger bakom förändringen. Diagram 25 Genomsnittlig årshyra kr/kvm Källa: SCB Den genomsnittliga årshyran har visserligen stigit under perioden men jämfört med de andra bostadsformerna ser vi att bostadsrätt och hyresrätt haft en mycket liknande utveckling i boendekostnad från 1980 till Egnahem är den boendeform där kostnaderna stigit minst. Bostadsrättslägenheter och hyreslägenheter har följt varandra väldigt nära men med marginellt större ökning i kostnad för hyreslägenheten. September 2011 Institutet för Privatekonomi 25 (29)