en sammanfattning? 1 (40)

Transkript

1 FEA, - en sammanfattning? 1 (40)

2 Fastighetsmarknaden Fastighetsmarknaden påverkas kontinuerligt av omvärldsfaktorer. Fastighetsmarknaden är inte en självständig och oberoende marknadsplats för dess aktörer Vad påverkar fastighetsmarknaden? Inflationsutvecklingen Ränteutveckling Befolkningsförändringar Näringslivsstruktur Politiska beslut Förändrade vanor/beteende. Påverkan på fastighetsmarknaden analyseras i flera steg Procent av befolkning, ålder år. Bostadsräntor, villa Villaräntor Institut Rörlig 1 år 2 år 3 år 4 år 5 år Bluestep % - - Danske Bolån 4.25% 4.25% 4.45% 4.50% 4.60% 4.65% Swedbank BolånDir % % Resurs Bank 4.25% 4.25% 4.45% 4.50% 4.60% 4.65% ICA Bolån % 4.37% 4.52% 4.61% 4.64% Ikanobanken % 4.37% 4.52% 4.61% 4.64% Kaupthing Bank 4.40% % % Länsförsäkringar % 4.37% 4.52% 4.61% 4.62% Nordea Hypotek 3.70% 4.10% 4.31% 4.50% 4.58% 4.62% SalusAnsvar % 4.37% 4.52% 4.61% 4.64% SBAB % 4.37% 4.52% 4.61% 4.64% SEB Bolån 4.65% 4.13% 4.37% 4.50% 4.61% 4.64% Skandiabanken % 4.37% 4.52% % Swedbank Bolån 3.92% % % SHB Stadshypotek % 4.37% 4.52% % - = Inga lån ges till denna löptid. 2 (40)

3 Marknadsanalys En systematisk studie som syftar till att analysera och prognosticera framtida efterfrågan för en viss fastighetstyp och relatera denna efterfrågan till det relevanta utbudet. Fungera som beslutsunderlag i samband med kreditgivning, igångsättning och genomförande. Visa nuläge och framtida förändringar som kan påverka fastighetsprojekt. Ge underlag för marknadsföring och uthyrning Utgöra underlag för fastighetsvärdering och andra fastighetsekonomiska analyser. Omvärldsanalys Generella samhällsekonomiska förutsättningar (inflation, BNP, ränteutveckling, export och import..) Institutionella förutsättningar knutna till fastighetsföretagandet (beskattning, bostadsfinansiering, hyressättning..) Ortsanalys Samhällsekonomiska ortsanknutna förutsättningar Objektsanalys Komplettering av ortsanalysen utifrån behoven i det aktuella fallet Analys av insamlad information för anknytning till objektet Omvärldsanalys Ortsanalys Näringsliv Sysselsättning Befolkning Kommunikationer Fastighetsbestånd Geografiskt läge Yta Invånarantal Politiskt styre Inflation Ränteläget Konjunkturläget Sysselsättningen Export och import Fastighetsmarknaden Fastighetsbeskattning Utbildningsnivå Åldersfördelning Befolkningsförändringar Pendling till och från kommun Arbetsmarknaden Arbetstillfällen 3 (40)

4 Kommunikationer Inkomst Objektsanalys Steg 1 (beskrivning av området i förhållande till orten Lägets attraktion för den fastighetstyp som objektets hänförs till Områdets karaktär Kollektivtrafik Parkeringsmöjligheter, transportmöjligheter Serviceutbud Trender Positiva och negativa egenskaper Steg 2 (analys av själva objektet) Utbud och efterfrågan av objektstypen i området Konkurrerande objekt idag, under nybyggnation eller planerade Troliga intressenter för fastighetsköp Objektets potentiella hyresgäster Hyresrisker, kontraktstider, branschtillhörighet Fastighetsmarknaden Delmarknader Småhusfastigheter Hyreshusfastigheter Industrifastigheter Jord- och skogsfastigheter (Bostadsrätter) Sveriges fastighetsbestånd Lantbruksenheter ca Småhusenheter ca (fritidshus ca ) Hyreshusenheter ca Industrienheter ca Specialenheter ca (bostadsrätter) ca SUMMA ca enheter Omsättning på fastighetsmarknaden Objektstyp Omsättning av tot bestånd Villor 3,1 % Fritidshus 3,2 % Hyreshusfastigheter 3,9 % Industrifastigheter 3,0 % Lantbruk 3,0 % Bostadsrätter 10,0 % Fastighetsmarknaden Vilka aktörer finns på fastighetsmarknaden? Långivare/investerare 4 (40)

5 Fastighetsbolag Privatpersoner som ägare Privatpersoner som hyresgäster Hyresgäster (butik/kontor/industri) Staten (bidragsgivare, skattetagare) Kommunen ( bl a planprocessen) Konsulter Mäklare Organisationer (hyresgästföreningen, Fastighetsägarföreningen, SABO, SBC mfl) Fastighetsprisindex Villamarknaden Bostadsrättsmarknaden 5 (40)

6 Fastighetsmarknaden Förändringar under de senaste åren Hushållen går mot fler 1 och 2 personhushåll. Högre utbildning kan förmedlas i stort sett i varje residensstad. Kommunala bostadsbolag är inte längre de ledande bostadsproducenterna. Hälften av alla nybyggda bostäder ersatte på 1960-talet omoderna bostäder, i dag rivs moderna bostäder. Dagens pensionärer har tre ggr så stort konsumtionsutrymme som på 1960-talet samt lever sex år längre. Bostaden har blivit ett viktigt skatteobjekt för staten. Den svenska bostadsmarknaden Urbanisering Gröna Vågen Fokus på interiör - matlagningsprogram Utbyggnad av gamla hamnområden Bostadslös ej bostadslös Segregation Nischade boenden seniorbostäder, studentbostäder.. Ökad andel bostadsrättslägenheter Höga produktionskostnader billig arbetskraft stoppas!! Allt fler 1 eller 2 familjshushåll vad krävs? Transaktionskostnader för bostadsbyten har minskat under åren Vi bygger hus som skall bebos under lång tid förändrade krav Kommunala bostadsbolag, vad gör dem? Hyresregleringar,bruksvärdesystemet kommer det att finnas kvar? Fastighetsmarknad och byggmarknad ej i fas Tendenser storhusmarknaden i Sverige Slutet på 1980-talet, början på 1990-talet FASTIGHETSBOOM Bank- och Finanskris ledde till oönskade bestånd hos bankerna Banker startade fastighetsbolag (Mandamus, Kungsleden, Castellum, Diligentia m fl) Strukturering av fastighetsbestånden Mitten på 1990-talet ett påbörjat intresse från utlandet för svenska fastigheter 6 (40)

7 Slutet på 1990-talet ( ) utländska aktörer köpte udda bestånd (del av Vasakronan, Postens fastigheter m fl). Hög avkastning. Fel prissatt!!? Svenska aktörer vill fokusera på ett fåtal orter (oftast låg avkastning) Nischade bolag blir allt mer vanligt (hotellfastigheter, centrumanläggningar) Senaste åren, industriföretag väljer att lägga fastigheterna i egna bolag eller sälja fastigheter eller sale and lease back/renting. Senaste åren, utländska fonder köper fastigheter i Sverige, helst nybyggt och centralt och STORT. FRAMTIDEN?? Fastighetsindex 7 (40)

8 Fastighetstaxering Syfte med fastighetstaxering Materiella regler och organisation Taxering av småhus Taxering av hyreshus (Taxering av industrier) Varför fastighetstaxering? fastighetsvärdering statistik planering, markförsörjning försäkringsverksamhet fastighetsskatt stämpelskatt, förmögenhetsskatt, arvsskatt, gåvoskatt reavinstbeskattning bokföringslagstiftning kreditgivning Taxeringsvärdet skall normalt motsvara 75 % av marknadsvärdet När taxeras fastigheter -2003? 1996: AFT-96 (S) SFT-96 (L,H,I) OMR-96 (L,S,H) 1997 SFT-97 (L,S,H,I) OMR-97 (L,S,H) 1998 AFT-98 (L) SFT-98 (S,H,I) OMR-98 (L,S,H) 1999 SFT-99 (L,S,H,I) OMR-99 (L,S,H) 2000: AFT-00 (H, I) SFT-00 (L,S) OMR-00 (L,S,H) 2001: SFT-01 (L,S,H,I) OMR-01 (L,S,H) 2002: ((AFT-02 (S))) SFT-02 (L, H, I) OMR-02 (L,S,H) 2003 AFT-03 (S) SFT-03 L,H,I) OMR-03 (L;S;H) AFT=allmän fastighetstaxering L=Lantbruk SFT=särskild fastighetstaxering S=Småhus OMR=omräkning H=Hyreshus OBS! AFT-02 UPPSKJUTEN TILL 2003 I=Industri När taxeras fastigheter, 2003-? 2003: AFT-03 (S) SFT-03 (L,H,I) OMR-03 (L,H) 2004: FFT-04 (H) SFT-04 (L,S,I) OMR-04 (L) 2005: AFT-05 (L) SFT-05 (S,H,I) 2006: FFT-06 (S) SFT-06 (L,H,I) 2007: AFT-07 (H, I) SFT-07 (L,S) 2008: FFT-08 (L) SFT-08 (S,H,I) 2009: AFT-09 (S) SFT-09 (L,H,I) AFT=allmän fastighetstaxering SFT=särskild fastighetstaxering L=Lantbruk S=Småhus 8 (40)

9 OMR=omräkning FFT=Förenklad fastighetstaxering Typkoder Lantbruk 100-serien Småhus 200-serien Hyreshus 300-serien Industri 400-serien Specialenheter 800-serien se vidare separat bilaga I=Industri H=Hyreshus Nivå-år AFT och FFT=hänför sig till det genomsnittliga prisläget två år före allmän eller förenklad fastighetstaxering. SFT=hänför sig till den senaste allmänna fastighetstaxeringen av fastighetstypen. Organisation vid fastighetstaxering Riksskatteverket RSV Lantmäteriet LM Skatteverket SKV Konsult Förberedelsearbetet Marknadsanalys Utvärdering föregående AFT Modellkonstruktion Granskning av ortsprisunderlag Tabellkonstruktion Föreskrifter och rekommendationer Provvärdering Egentliga taxeringsarbetet Fastighetsdeklaration Granskning, beredning Beslut Underrättelse Förberedelse inför fastighetstaxering Insamling och bearbetning av ortsprismaterial Indelning i värdeområden 9 (40)

10 Förslag till riktvärdeangivelser för värdeområden Provvärdering Beslut om riktvärdeangivelser och indelning i värdeområden Bearbetning av ortsprismaterial Anledning till bortgallring av köp Transportköp (TR) Köp av ideell andel (IA) Intressegemenskap mellan köp/säljare (S eller IG) Lös egendom ingår (L) Köp där värdet av egendom som inte utgör småhusenhet överstiger 5 % av den totala köpesumman (ES) Köp i samband med exekutivt förfarande (X) Uppgifter saknas eller kan antas vara felaktiga (E) Köpet avser en så speciell fastighet att analys inte är meningsfylld (J) Köpet kräver utredning som inte kan anses motiverad (U) Gamla köp (G) Indelning i värdeområden 10 (40)

11 Definition av småhus:.byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till byggnad skall höra komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad.. Småhusvärdering marknadsvärde Ortsprismetoden 1 objekt Utförande valfritt efter omständigheterna såsom värderingssituation kundens önskemål, typ av objekt, hjälpmedel, kunskap erfarenhet Småhustaxering marknadsvärde (x 0,75) Ortsprismetoden Ca objekt Utförande enligt lag (FTL) Förordning (FTF), RSV-föreskrifter handböcker Värdefaktorer - MARK Typ av bebyggelse Storlek Närhet till strand, (speciell belägenhet) Vatten och avlopp Fastighetsrättsliga förhållanden MARK-Typ av bebyggelse Frågan om tomten är avsedd för friliggande småhus, kedjehus eller radhus Friliggande småhus - normalt mer än 9 meter mellan husen Radhus - rad om minst 3 småhus vars bostadsdel är sammanbyggda med varandra Kedjehus -övriga MARK-Storlek Tomtens landareal Arealens bestäms: (i kvm) 1. Enligt fastighetsregistret 2. Hävdad tomtplats 3. Normaltomtens storlek Anges för normaltomten Yta (kvm) Värde (kr) Korrigeringsbelopp (kr/kvm) Korrigeras Upp till 2xnormaltomtens yta Ned till 0,5xnormaltomtens yta 11 (40)

12 MARK- Närhet till strand (Speciell belägenhet) Tomtmarkens läge inom värdeområdet t ex vid strand Strand är mark vid hav, insjö eller vattendrag enligt 7kap 13 miljöbalken, där det råder strandskydd, motsvarande tillämpning inom plan. Vid AFT 96 - tre klasser. Strand Strandnära Ej strand/strandnära Vid AFT 03 - fem klasser Strand 0-75 m med egen strand Strandnära 0-75 m utan egen strand Strandnära m Strandnära m Ej strand/strandnära Avståndet mäts från byggnadsplatsen MARK-Vatten och avlopp Sex stycken klasser 1. Kommunalt VA 2. Kommunalt V+enskilt A (eller omvänt) 3. Enskilt VA 4. Enskilt V året runt A saknas 5. Endast sommarvatten 6. VA saknas MARK-Fastighetsrättsliga förhållanden Tre klasser 1. Värderingsenhet som utgör en eller flera självständiga fastigheter 2. Värderingsenhet som kan bilda självständig fastighet 3. Värderingsenhet som inte kan bilda självständig fastighet Värdefaktorer - BYGGNAD Byggnadskategori Storlek Ålder Standard Fastighetsrättsliga förhållanden Värdeordning BYGGNAD-Byggnadskategori Tre klasser 1. Friliggande hus 2. Kedjehus 3. Radhus 12 (40)

13 BYGGNAD-Storlek. Storleken bestäms med hänsyn till småhusets bo- och biyta Mäts enligt SS Vad som skall mätas och vad som är värdeyta regleras i RSFS 2002:11 Boyta räknas till 100 % Biyta räknas till 20 % dock max 20 kvm. Garage, förråd, pannrum och soprum som endast kan nås utifrån ska ej mätas = komplementhus BYGGNAD-Ålder Sannolik återstående livslängd m h t nybyggnadsår, om- och tillbyggnader. Bestäms genom ett värdeår Inga om- eller tillbyggnader medför att värdeåret är lika med nybyggnadsåret dock tidigast 1929 Jämkning av värdeår då ombyggnad omvandlar biyta till boyta samt tillbyggnad av boyta. BYGGNAD-Standard Bestäms m h t småhusets byggnadsmaterial och utrustning Anges genom summa standardpoäng för fem huvudområden 1.Exteriör 2.Energihushållning 3.Kök 4.Sanitet 5.Interiör BYGGNAD-Fastighetsrättsliga förhållanden Tre klasser Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 1 beträffande fastighetsrättsliga förhållande Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 2 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden Småhus på värderingsenhet som indelats i klass 3 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden BYGGNAD-Värdeordning Med värdeordning avses husets ordningsnummer i värdehänseende inom tomten Indelas i två klasser 1. Mest värdefulla småhuset inom värderingsenheten för tomtmark till småhus 2. Övriga småhus inom värderingsenheten för tomtmark till småhusen Riktvärdeangivelser, se bilaga Äldre variant av riktvärdeangivelser FKR /40 FKR 7,0/50 B1,2/1,1/1,0VA1/4000 Riktvärdekarta, se bilaga 13 (40)

14 Normhus 2003 Friliggande småhus Uppfört 1986 Normal storlek och standard (storlek 125 kvm, 31 stdp) Enda huset Tomt som består av en självständig fastighet Värde skall bestämmas för mark och byggnad Fr o m AFT96 bestäms värdet av mark enligt en tomtvärdetabell +Mark +Byggnad =Totalt värde S-nivåfaktorer Tabeller för grund- och marginalvärde Uttrycker basvärdet för normhuset i tals kronor Tabeller för åldersfaktor Utvisar åldersfaktorn vid varierande ålder och standard.för småhus med värdeår 1986 skall åldersfaktorn vara Tabeller för grund och marginalvärde Förändringar gentemot normhuset avseende storlek och standard 14 (40)

15 Fastighetstaxering Värderingsmodell Indelning i Värderingsenheter bestämmande av Värdefaktorer Bestämmande av Riktvärden Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde Justering för säregna förhållanden Justering för säregna förhållanden Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5 Definition av hyreshus byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, restaurang och liknande. Hyreshus Värdefaktorer: Tomtmark Typ av bebyggelse (lokaler eller bostäder) Storlek (tomtmarkens byggrätt i kvm) Hyreshus Lägenhetstyp (lokaler eller bostäder) Hyra Ålder Hyror Lokaler marknadsmässig hyra Bostäder bruksvärdehyra Riktvärdekarta Riktvärdeangivelser Beräkning av taxeringsvärde för hyreshus Bestäm värdeområde Avläs riktvärdeangivelser, H-nivåfaktor, byggrätt i kr/kvm Bestäm hyresnivå i 2005 års nivå (avser AFT 07) för lokaler och bostäder Bestäm ålder på byggnaden Avläs kapitaliseringsfaktor i HK-tabell Riktvärde byggnad=h.nivå x hyra x kapitaliseringsfaktor Bestäm byggrätten (1,25 x boarea resp 1,20 x lokalarea) Riktvärde mark=byggrätten x kr/kvm BTA Taxeringsvärde=Summan av riktvärden H-nivåfaktor motsvarar brutto-kapitaliseringsfaktor HK-tabellen utvisar åldersinverkan 15 (40)

16 Industri Industrienhet.byggnad som är inrättad för industriell verksamhet.. Riktvärdeangivelser Riktvärdekarta Värderingsmetoder Avkastningsmetoden huvudmetoden Produktionskostnadsmetoden byggnader som endast har en begränsad användbarhet 1. Skräddarsydda byggnader 2. Bensinstationsbyggnader 3. Byggnader med olämplig utformning 4. Byggnadskonstruktioner som inte har utformning av hus Värdefaktorer mark: Storlek (kvm) Värdefaktorer byggnad: Avkastningsmetoden 1. Lokaltyp (prod.lokaler, industrikontor, lager m m) 2. Storlek (kvm) 3. Ålder 4. Standard Standard Produktionslokaler 1. Mycket enkel standard 2. Enkel standard 3. Normal standard 4. Hög standard Industrikontor 1. Enkel standard 2. Normal standard 3. Hög standard Lager m m 1. Mycket enkel standard 2. Enkel 3. Normal 4. Hög 5. Mycket hög 16 (40)

17 Värdefaktorer byggnad: Produktionskostnadsmetoden 1. Återanskaffningskostnaden 2. Ålder 3. Byggnadskategori 4. Ortstyp Nyheter inom fastighetstaxeringen Omräkningen slopas Förenklad fastighetstaxering införs (FFT) Tidsplanen ändras så att AFT infaller udda år Ny SFT grund Begreppet basvärde slopas Taxeringsvärde fastställs vid AFT och FFT Förenklad fastighetstaxering Kommer att ske för småhusenheter, hyreshusenheter och lantbruksenheter. AFT vart sjätte år och FFT vart sjätte år. Normalt lämnas inte deklaration (undantag hyreshusenheter) Allmän fastighetsdeklaration eller taxeringsförslag. Grund för ny taxering (SFT) Ny taxering skall göras om det så stora förändringar i den fysiska miljön att den aktuella fastighetens värde påverkas (giftpåverkan, miljöförstöring etc) Ska medföra en förändring på minst en femtedel, dock minst kronor. Varaktigt. 17 (40)

18 Värdeteori & Ortsprissystem Värdeteori-filosofi hur värden skapas. Värderingsteori-en konkretisering av värdeteorin och utformande av en begreppsapparat. Värderingsmetoder- verktygslådan för att kunna bedöma värden. Värde för vem? Köpare Ägare/förvaltare Samhället Hyresgästen/brukaren Varför äga fastigheter? Avkastning Värdetillväxt Egen användning Värdeteorin är förankrad i den ekonomiska teorin och bildar grunden för hur värde uppkommer. Värdeteorin är generell för alla typer av tillgångar som ger nyttor över tiden. De fyra begreppen: Nytta Behov Begränsad omfattning Överlåtbarhet (marknad) bildar det man kallar marknadsekonomins kärna. Värderingssituationer Överlåtelsesituationer Innehavarsituationer Värdebegrepp Marknadsvärde Avkastningsvärde Marknadsvärde Det mest sannolika priset vid försäljning av en fastighet under normala förhållanden på den allmänna fastighetsmarknaden. Marknadsvärdet kan inte bestämmas utan endast bedömas Avkastningsvärde Nuvärdet av förväntade framtida nettoöverskott Marknadsvärde Uttrycks ofta som en frekvensfunktion för en normalfördelning 18 (40)

19 Värderingsmetoder Ortsprismetoden (direkt metod) Nuvärdesmetoden (indirekt metod) Produktionskostnadsmetoden (indirekt metod) Produktionskostnadsmetoden Bedömning av nyproduktionskostnaden Reduktion med hänsyn till ålder och bruk Marknadsvärdering bygger alltid på analys av fastighetsmarknaden. För detta finns två metodvarianter 1. Statistiska metoder 2. Marknadssimulering Vid marknadssimulering bedöms: Vem är sannolik köpare? Vilka användningsmöjligheter finns för fastigheten? Hur räknar köparen? Vilken konkurrens finns det om objektet? Värderingsmetoder Ortsprismetod Produktionskostnadsmetod Nuvärdemetod Marknadsvärde Avkastningsvärde Värderingsteori Överlåtelsesituation Innehavaresituation Värdeteori Nytta Behov Begränsad omfattning Fastighetspriser Grunden för all analys/värdering av fastigheter. Sverige mycket väl utbyggt vad avser information rörande fastighetspriser. 19 (40)

20 Fastighetsprisinformation Informationskällor i fastighetsdatasystemet Inskrivningsregistret Fastighetsregistret Byggnadsregistret Skatteförvaltningen Inskrivningsregistret Lagfarter registreras hos Tingsrätten i inskrivningsregistret Lagfaren ägare köpedatum köpeskilling tomträtt och tomträttsinnehavare inteckningar inskrivningar övriga anteckningar Fastighetsregistret Registret handläggs av fastighetsbildnings-myndigheterna areal berörda rättigheter planuppgifter gemensamhetsanläggningar berörda förrättningar Byggnadsregistret Handläggs av kommunerna. Adress Koordinater användning m m Taxeringsinformation Från Riksskatteverket taxeringsvärde taxerad ägare typkod 20 (40)

21 Fastighetsprissystem Fastighetsdatasystemets information i bearbetad form med huvudsaklig inriktning på fastighetsöverlåtelsen. Finns ett antal system på marknaden. Möjliggör statistiska bearbetningar Databassystem som innehåller uppgifter om lagfarna köp av samtliga fastighetstyper (småhus, hyreshus, industri, lantbruk, obebyggd tomtmark) kopplat med information om tomt och byggnad. Databasen innehåller lagfartsuppgifter såsom köpeskilling, köpedatum, säljare, köpare. Innehåller även uppgifter från fastighetstaxeringsregistret med ytor, standard, typ av lokaler, ålder, tomtstorlek m m. Uppgifter om fastigheternas adress hämtas från byggnadsregistret. Användningsområde Fastighetsvärderingar Analys av fastighetsmarknaden Statistik Andra informationskällor av fastighetsprisinfo. Förköpslistor (avser främst hyreshus) Fastighetsföretagsköp Mäklare Värderare Tidningar BoVision m fl Ortsprismetoden Bedömningar görs med ledning av betalda priser för likartade fastigheter, jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Värderingsmetoder småhus lantbruksfastigheter hyreshus industri bostadsrätter Ortsprismetoden Avkastningsmetoden Produktionskostnads-metoden 21 (40)

22 Gallring av ortsprismaterial Ta bort köp som inte är representativa. Ta bort köp som inte är jämförbara med värderingsobjektet Granskning av enskilda fastighetsförvärv genom detaljerad fastighetsprisinformation. Specialsystem Varför automatiska värderingssystem? Snabbhet, minska handläggningstiderna vid låneansökan Kostnadseffektivt, minska värderingskostnaderna Kvalitetsmässigt tillräcklig noggranhet Möjliggöra en enkel omvärdering av de fastigheter som ligger som säkerhet för beviljade krediter Höja kvalitén på värderingarna Vilka är kunderna? Banker (kreditgivare) Mäklare Fastighetsanalytiker Spekulanter Enskilda fastighetsägare Vilka system finns på marknaden? Småhus FoptiWin (statistiskt program) Vesper (statistiskt + manuellt program) Villavärdet (statistiskt program) Hyreshus Datscha (manuellt program) TreF (manuellt program) Vilken information behövs? Köpeskillingsstatistik Taxeringsinformation De flesta system bygger på utnyttjandet av officiella data Helt statistiska system Massvärderingssystem genom förtida manuell hantering Taxeringsinformation Uppgifter rörande mark och byggnader Uppgifter lämnade av fastighetsägaren Uppgifterna har en viss tidsmässig eftersläpning 22 (40)

23 Uppgifterna kan ibland vara felaktiga Systemen bygger på officiella registerdata. Om dessa är fel blir resultatet fel. Systemen ser inte dåligt underhåll, en tomt fylld av bilvrak eller objektets microläge. Avviker det till det bättre talar fastighetsägaren om detta men inte när allt är sämre än vad registerdata anger. När kan man inte (bör inte) använda sig av automatiska värderingssystem för småhus? Hus belägna på landet Hus avvikande från det normala inom området Lyx objekt, onormalt stora byggnader Fastigheter belägna vid omedelbar närhet till hav, strand etc.(ger oftast för låga värden) Feltaxerade fastigheter Hästgårdar Hyreshusfastigheter Sämre noggranhet på enskilda objekt Bra instrument vid beståndsvärdering Värdet avhängt lokalhyreskontrakten Inget statistiskt material, bygger på marknadsanpassade parametrar Hyreshusfastigheter Cash-flow analyser över fastigheters värde Bedömda marknadshyror (eller verkliga hyror) Bedömda avkastningskrav Bedömda DoU Bedömda vakanser 23 (40)

24 Prisanalys småhus Värderingsmetoder Värdepåverkande faktorer Direkt fastighetsanknutna faktorer (läge, omgivning, storlek, ålder, standard m m) Marknadsanknutna faktorer (marknadsaktörer, marknadsvillkor, förändringar i beståndet) Omvärldsanknutna faktorer (samhällsekonomiska o politiska faktorer) Prispåverkande faktorer Läget Läget Läget Fastighetsanknutna faktorer Timing? Fastighetsanknutna faktorer - TOMT Tomtens areal Tomtens karaktär Ev delbarhet Tomtens upplåtelseform Vatten- och avloppsförhållanden Hörntomt, skafttomt.. Störningar Fastighetsanknutna faktorer-byggnader Byggnadens ytor Planlösning Byggnadsår Standard och skick Arkitektur Typ av bebyggelse 24 (40)

25 Värdering småhus Syfte med värderingen (marknadsvärde/avkastningsvärde?) Fastställande av värdetidpunkt Insamlande av data om värderingsobjektet Besiktning av värderingsobjektet Beskrivning av värderingsobjektet Beskrivning och motivering av vald värderingsmetod Ortsprismetoden Avgränsning av delmarknaden och framtagande av jämförelsematerial Ev besiktning av jämförelseobjekt Analys av jämförelsematerialet Slutlig värdebedömning Dokumentering Ortsprismetoden Bedömningar görs med ledning av betalda priser för likartade fastigheter, jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Ta bort extrem-värden Tidsaspekten (hur kompensera för denna Ortsprismetoden Avgränsning på delmarknad därefter Avgränsning av köp med hänsyn till t ex: typ av bebyggelse (friliggande, rad- och kedjehus) Boarea (ex kvm) Nybyggnadsår (ex ) Standard (ex poäng) Tomtens storlek (ex kvm) Ortsprismetoden Relatera till olika nyckeltal Köpeskilling/Taxeringsvärde K/T Köpeskilling/Storlek (yta) K/kvm Köpeskilling/Tomtstorlek K/areal Nyckeltal vad avser kommersiella fastigheter Direktavkastningskrav Bruttokapitaliseringsfaktor 25 (40)

26 Besiktning & Värdeutlåtande Besiktning Olika typer av fastighetsbesiktningar 1. Entreprenadbesiktningar 2. Statusbesiktningar (s k jordabalksbesiktningar) 3. Ansvarsutredningar 4. Besiktning inför värdering Besiktning vid värdering syftar till att notera/beskriva avvikelser från vad som kan anses såsom normalt. Besiktning småhus Underlag för besiktning FDS-utdrag Registerkarta Adresskarta Byggnadsritningar Detaljplan Taxeringsuppgifter Servitut, nyttjanderättsavtal Ev Tomträttsavtal Ev mätningsprotokoll (ex radon) JÄMFÖRELSEMATERIAL Byggnader Grundläggning Stomme Fasad Yttertak Utvändiga beslag Ledningar Värmeanläggning Kök, tvättstuga, sanitet Planlösning Detta skall ställas i relation till en normal villa Tomt Typ av mark Lutar marken från huset Vegetation Vatten och avlopp Fastighetsgränser Belastningar på tomten 26 (40)

27 Omgivning Områdets attraktivitet Kommunikationer, tillgång och närhet Närhet till natur, park Närhet till butiker, skolor, affärscentrum Strand, närhet till strand Störningar från järnväg, väg, flyg, verksamheter Planerad exploatering i närheten Värdepåverkan av: Fel och brister 1. Renoveringsbehov 2. Konstruktionsfel Störningar (immissioner, emissioner) 1. Befintliga 2. Planerade Olika värdepåverkan beroende på attraktiviteten i området Olika värdepåverkan beroende på konjunkturcykeln Besiktning storhus Underlag för besiktning Uthyrbar area för lokaler, lägenheter Lägenhets/lokalstorlekar Hyresuppgifter Drift- och underhållskostnader Hyresgäststruktur, kontraktslängder, bransch FDS-utdrag Registerkarta Adresskarta Byggnadsritningar Detaljplan Taxeringsuppgifter Servitut, nyttjanderättsavtal Ev Tomträttsavtal Ev mätningsprotokoll (ex radon) Ev besiktningsprotokoll (hiss, ventilation m m) JÄMFÖRELSEMATERIAL Byggnader Standard på lägenheter/lokaler Underhållsbehov Renoveringsbehov Kondition på tak, fasad, fönster m m Flexibilitet hos byggnadsstommen Möjlighet till förändrad verksamhet Exponeringsmöjligheter för butiker 27 (40)

28 Kondition och funktion på befintliga anläggningar Tomma lägenheter/lokaler, varför? Omgivning Områdets attraktivitet för bostäder/kontor/butiker Kommunikationer, tillgång och närhet Parkeringsmöjligheter Transportmöjligheter Serviceutbud Närhet till natur, park, stränder m m Störningar från järnväg, väg, flyg, verksamheter i närheten Utbud och efterfrågan av lägenhets/lokaltypen Planerad exploatering i närheten Trender Värdeutlåtande Skriftlig handling innehållande information om utförd värdering Kan variera i omfattning beroende på uppdragsgivarens önskemål Skall innehålla följande Egendom som skall värderas Vilket värde skall bedömas Värdets storlek Värdetidpunkt Ev villkor för värdebedömningen Friskrivningar Vem som värderat och när Värdeutlåtande Egendom som skall värderas En registerfastighet Flera registerfastigheter Del av fastighet Tilltänkt fastighet, blivande fastighet Vilket värde skall bedömas Marknadsvärde Individuellt avkastningsvärde Värdets storlek Anges i en entydig monetär storlek t ex FEMHUNDRATUSEN KRONOR / KRONOR/ Värdetidpunkt Är oftast i nutid Värderingen kan dock avse bakåt i tiden. I detta fallet är det dock viktigt att man sätter sig in i hur marknaden vid den tidpunkten fungerade. Villkor för värdebedömning och friskrivningar 28 (40)

29 Att inte beakta vissa förhållanden t ex inverkan av avtal, servitut, kostnader, hyresförhållanden m m. Friskrivningar rörande att man inte fått ta del av vissa utrymmen, att man inte fått ta del av material m m Vem som värderat och när Är det samma person som besiktigat och värderat? När skedde besiktningen och är den i anslutning till värdetidpunkten? Beställarens önskemål: Vad skall värdeutlåtandet användas till? Skall det ingå marknadsanalys? Skall det ingå en teknisk beskrivning? Skall det ingå en miljöundersökning? En redogörelse för värderingsmetoder? 29 (40)

30 Bostadsratt, Finansiering & Etik Bostadsrättsföreningar och bostadsrätt Bostadsrättsföreningar är ekonomiska föreningar med ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna till nyttjande utan begränsning i tiden. Medlemsrätt i föreningen p g a sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Bostadsrätt - upplåtelse Parternas namn Lägenhetsidentifikation Andelstal Insats Årsavgift Ev upplåtelseavgift Ekonomisk plan Stadgar Bostadsrättsföreningens firma- och organisationsnummer Beskrivning av fastigheten Kostnad för föreningens fastighet Kostnad för drift- och underhåll Finansieringsplan Föreningens löpande intäkter och kostnader Föreningens firma Styrelsens säte Ändamålet med föreningen Fördelningsgrunder för avgifter Antal styrelseledamöter tidpunkt för stämma Ärendelista till stämma Räkenskapsår Fördelningsgrunder för vinster Lägenhets- och medlemsförteckning Namn och adress på medlem Lägenhetens beteckning Area, rumsantal Andelstal Insatsen för bostadsrätten 30 (40)

31 Besiktning av bostadsrätter Ekonomisk plan Årsredovisningen Utdrag ur lägenhetsförteckning Tidigare överlåtelsehandlingar Stadgar Dokumentation av värdering Bostadsrättsföreningens namn Lägenhetens beteckning Innehavarens namn och adress Area och rumsantal Andelstal Årsavgift Inre underhållsfond Byggår/ombyggnadsår Planerade ombyggnader Renoveringsbehov avseende lägenheten och byggnaden Andel i föreningens nettoskuld/förmögenhet Värdering bostadsrätt ORTSPRISMETODEN tidigare försäljningar av lägenheten överlåtelser inom föreningen överlåtelser i jämförbara föreningar övriga källor (tidningar, mäklare.) Prispåverkande faktorer Bostadsmarknadsläget Läge inom orten Storlek och disposition Årsavgift Föreningens ekonomi Ålder Egenskapsfaktorer Egenskapsfaktorer - bostadsrätten Badrum/duschrum Kök Separat wc Bostadsrättens skick Övriga faktorer (öppen spis, kakelugn, burspråk, kabel-tv, stuckatur..) 31 (40)