ALM Equity ab årsredovisning 2012

Transkript

1

2 ALM Equity ab årsredovisning 2012 INNEHÅLL ALM Equity i korthet 2 verksamhetshistoria 4 året i korthet 7 VD har ordet 8 Affärsmodell 10 Projektkategorier 13 Projektportföljens utvecklingsfaser 17 svensk Markförvaltning 18 Finansieringsmodell 20 Marknad 22 Kunder 25 Partnerorganisation 27 Miljö 28 Ett projekt blir till 30 Projektportfölj 32 risker & riskhantering 75 bolagsstyrning 78 styrelse, revisor, företagsledning & personal 84 ALM Equity-aktien 92 nyckeltal & aktiedata 94 Förvaltningsberättelse 96 resultaträkningar 101 balansräkningar 102 Kassaflödesanalyser 104 noter 105 revisionsberättelse 118 Kalendarium 120 Kontaktinformation 120

3 2 ALM Equity AB Org nr ALM Equity i korthet Affärsidé ALM Equity AB (publ) är ett fastighetsutvecklingsbolag. Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer framför allt plan- och bostadsprojekt. Mål Målet är att i varje fastighetsprojekt genom konceptualisering, utveckling och optimering av fastighetens användning och upplåtelseform maximera det totala försäljningsvärdet för det enskilda projektet och därigenom uppnå en hög riskjusterad avkastning och värdetillväxt i ALM Equity. Vision ALM Equitys vision är att skapa god lönsamhet i våra fastighetsprojekt och att vara ledande inom konceptualisering. Verksamhet ALM Equity AB är ett publikt bolag listad på NASDAQ OMX First North. Nuvarande verksamhet startade 2006 och har huvudkontor i Stockholm. Bolagets geografiska marknader är Stockholm, Uppsala, Mälardalen och attraktiva semesterorter i Sverige. Våra kunder Bostadsköpare, fastighetsbolag, byggbolag, kommuner och kommersiella lokalsökare. Affärsmodell i korthet Varje fastighetsprojekt är självständigt och separerat från övriga projekt inom ALM Equity-koncernen genom egen bolagsstruktur och finansiering. Projekten bedrivs huvudsakligen i joint venture-form där ALM Equity har projektledningsansvaret och övriga inblandade är finansiärer och/eller fastighetsägare. Alla projekt anpassas efter sina egna förutsättningar och styrs på ett kostnadseffektivt sätt. Bolagets organisatoriska uppbyggnad kännetecknas av ett fåtal egna medarbetare samt en partnerorganisation bestående av externa kompetenser, vars tjänster köps in efter behov. Finansieringsmodell i korthet Alla projekt ska vara fullfinansierade. Inga säkerheter/lån får ställas mellan projektbolagen. Ett obelånat moderbolag. Projekten finansieras med fördel via joint venture. Marginalen i varje projekt ska vara hög. Likvida medel placeras primärt i bank med kort bindningstid. projektkategorier Bolaget har tre tydliga projektkategorier: Bostadsprojekt Detaljplanelagda fastigheter som medger byggnation av bostäder. Planprojekt Icke detaljplanelagda fastigheter (råmark), alternativt detaljplanelagda fastigheter där ändrad användning genom detaljplan identifierats generera högre fastighetsvärde. Investeringsstrategi Tydligt fokus på långsiktig tillväxt. Skapa en projektportfölj med tyngdpunkt på Stockholms län, Mälardalen, Uppsala regioner med stark tillväxt samt specifika semesterorter. Skapa en balanserad projektportfölj som vänder sig till en diversifierad mix av tänkta kunder. Öka byggrättsportföljen på kort och lång sikt, genom förvärv av färdiga byggrätter samt genom att driva egna planprojekt. Projektfastigheter Förvaltnings- och handelsfastigheter med löpande verksamhet.

4 ALM Equity AB Org nr Omsättning & rörelseresultat (Mkr) Balansomslutning & eget kapital (Mkr) Omsättning Rörelseresultat Balansomslutning Eget kapital Geografisk fördelning av ALM Equitys andel bostadsprojekt i kvm byggrätt* 4% 7% Geografisk fördelning av ALM Equitys andel planprojekt i kvm planerad byggrätt* 2% 2% 1% Geografisk fördelning av ALM Equitys andel projektfastigheter i kvm* 22% 8% 15% 37% 50% 97% 55% Stockholm Mälardalen Uppsala Mellansverige väst Ostkusten syd Aktierna ALM Equity har två aktieslag: stamaktier och preferensaktier. Bolaget hade vid årets utgång 284 stamaktieägare och 277 preferensaktieägare. Totala antalet ägare var 313 st. Aktieägarmål Målet är att ge aktieägarna en så hög riskjusterad avkastning som möjligt på eget kapital. Våra samarbetspartners Privata fastighetsägare, investerare, fastighetsbolag, mäklare, förvaltningsbolag, byggbolag, kommuner, markägare, marinor, arkitekter, inredare och hotellbolag. Projektportfölj ALM Equitys projektportfölj omfattar fem geografiska områden: Stockholms län, Uppsala, Mälardalen, Mellansverige väst och Ostkusten syd. Det totala fastighetsbeståndet består av 41* projekt fördelat på 24 bostadsprojekt, 9 planprojekt och 8 projektfastigheter. * Status per april 2013.

5 4 ALM Equity AB Org nr Verksamhetshistoria 2006 ALM Equity AB startar sin verksamhet 2006 genom ett omvänt förvärv av T-Book Holding. Under första halvåret hade detta bolag inte bedrivit någon verksamhet och innehöll vid förvärvet främst aktier och kassa värderade till 9 Mkr och förlustavdrag på 26 Mkr. Bolagets nya verksamhet är fastighetsutveckling med inriktning på bostäder. I samband med det omvända förvärvet apporteras sju fastighetsprojekt in i bolaget. Ny styrelse och företagsledning utses. HQ Bank är marketmaker för bolagets aktie. Flera förvärv görs och vid årets utgång äger ALM Equity 16 projekt Utvecklingen inom bolaget kommer i gång och under året utökas portföljen med nio projekt. Samtidigt färdigställer och frånträder bolaget fyra bostadsprojekt och en projektfastighet. Vid årets utgång äger och driver ALM Equity 20 projekt Expansionen fortsätter och under året tillkommer 10 projekt. I samband med problemen i HQ Bank meddelar banken ALM Equity att HQ Bank upphör att agera marketmaker i bolagets aktie med en sista handelsdag 30 september ALM Equity antar en ny redovisningsprincip där den egna andelen anges i procent av den totala byggrättsportföljen. Två projekt färdigställs. Vid årets utgång äger ALM Equity 27 projekt Under året förvärvas sex projekt. Ett projekt färdigställs. Ökat fokus på planprojekt genom förvärv och nya strategier. Vid en extrastämma i juli beslutade styrelsen att bolagets aktiekapital ska ökas med kronor genom fondemission av nya preferensaktier, varvid ska gälla att tio gamla aktier ska berättiga till en ny preferensaktie. Vid årets utgång äger ALM Equity 32 projekt Året präglas av ekonomisk kris i världen och endast ett projekt tillkommer på grund av den sviktande marknaden. Fyra projekt färdigställs och frånträds. Vid årets utgång äger ALM Equity 17 projekt Under året förvärvas fyra projekt, varav Insteget vid Telefonplan är det största. Strategin inom bolaget läggs om mot större projekt, mer storstadsbetonade lägen och bostäder för normalinkomsttagaren. Två bostadsprojekt färdigställs. Vid årets utgång äger ALM Equity 19 projekt var ett händelserikt år. Bolagets aktie listas på NASDAQ OMX First North. Tre bostadsprojekt avslutas där 400 bostäder och lokaler färdigställs, två bostadsprojekt byggstartas och 10 nya projekt tillkom. Bolaget utvecklar sin strategi och beslutar sig för att aktivt satsa på planprojekt genom förvärv av råmark. Tillsammans med investerare bildas Svensk Mark förvaltning AB (SMF). Organisationen växer med nya medarbetare och bolaget flyttar till Jakobsbergsgatan i Stockholm. Vid utgången av året äger ALM Equity 39 projekt.

6 Slottsallén i Bromma.

7 Inredningen på ALM Equitys nya kontor matchar årets resultat.

8 ALM Equity AB Org nr Året i korthet Fortsatt fokus på större projekt VIKTIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET Omsättningen uppgick till 417,7 (318,5) Mkr och resultatet uppgick till 49,2 (67,3) mkr, motsvarande 4,34 (6,13) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick vid årets slut till 370,4 (323,0) mkr, motsvarande 25,98 (21,31) kr per stamaktie och 105,00 (105,00) kr per preferensaktie. Soliditeten uppgick vid årets slut till 40 (39) % och likvida medel uppgick till 95,8 (78,4) mkr. Bostadsportföljen innehöll vid årsskiftet en möjlig byggarea om (73.900) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde (40.400) kvm. Planportföljen innehöll en möjlig planerad byggrätt om (47.300) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde (22.200) kvm. Projektfastighetsportföljen innehöll cirka (21.100) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde cirka (7.500) kvm. Under året såldes 73 (162) bostäder till ett värde av 202,6 (292,6) Mkr, varav ALM Equitys andel var 50 (88) bostäder till ett värde av 112,6 (159,4) Mkr. Totalt 400 bostäder och lokaler färdigställdes och tillträddes av kunder. Svensk Markförvaltning AB bildades i syfte att förvärva och planändra råmark till byggrätter. ALM Equitys ägarandel i SMF är 41,24 procent. Under året förvärvades 3 projekt om totalt cirka 480 ha råmark. Förvärv av bostadsprojekt i Ulfsunda slottspark i Stockholm, ägarandel 42,5 procent, omfattande cirka kvm. Totalt ska 89 arkitektritade rad- och parhus uppföras i slottsnära miljö. Förvärv av projekt i Sickla, Nacka, ägarandel 47,5 procent, omfattande cirka kvm uthyrningsbar area med sjuårigt hyreskontrakt och planpotential. BJG 53 på Birger Jarlsgatan, ägarandel 43,7 procent, med kvm flyttades från planportföljen till b ostadsportföljen då ny detaljplan vann laga kraft. Jarlaparkens kontorshotell som drivits under tiden för plan arbetet avslutades. Den 8 juni noterades bolagets stam- och preferensaktier på NASDAq OMX First North. Byggstart i projekten Bjäreterrassen i Torekov, ägarandel 50 procent, och Kevinge Strand i Danderyd, ägar andel 45 procent. VIKTIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG Förvärv av fastigheten Archimedes 1 i Bromma, ägarandel 100 procent, omfattande kvm kontor och lager. Köpet är villkorat av att ny detaljplan erhålls för fastigheten och målet är att skapa bostäder om cirka kvm. Projekt Fyrlotsen har sålts till ett joint venture-bolag där ALM Equity har 47,5 procents ägarandel. För säljningen ger en resultat- och likviditetspåverkan för ALM Equity på 21 Mkr under första kvartalet Förvärvet av projekt Linbanan i Enköping, ägarandel 100 procent, har fullföljts. Här planeras cirka 180 bostäder om kvm. Ny detaljplan för projektet Pausfågeln i Enköping, ägarandel 50 procent, har antagits vilket tillför bostadsportföljen kvm bostäder och handel. En omstrukturering av preferensaktiekapitalet har genomförts under bostäder har sålts till ett värde av 137,2 Mkr, varav ALM Equitys andel var 38 bostäder till ett värde av 70,3 Mkr.

9 8 ALM Equity AB Org nr VD HAR ORDET: Stark utveckling på flera områden Under 2012 har bolaget utvecklats väl på flera fronter: projektportföljen genom förvärv av intressanta projekt på prioriterade områden; och finansiellt genom att vi under tillväxt kunnat fortsätta redovisa bra resultat och förbättrat både det egna kapitalet och likviditeten. Dessutom har organisationen vuxit och stärkts genom rekrytering av kompetenta medarbetare som tillsammans med de gamla lyft bolaget på flera plan. För att växa stabilt och långsiktigt har vi under året ökat satsningen på planprojekt och då främst inom Svensk Markförvaltning AB (SMF), vars främsta syfte är att förvärva råmark som kan omvandlas till attraktiva byggrätter. Strategiskt är detta ett viktigt steg i bolagets utveckling eftersom en landbank med byggrätter gör det möjligt för företaget att upprätthålla en långsiktigt hög takt i projektutvecklingsarbetet. Under året har fyra planprojekt förvärvats med en potential att tillskapa ca bostäder. I enlighet med SMF:s fastställda strategi kommer vi att aktivt och progressivt bygga upp vår planportfölj genom förvärv av ytterligare fastigheter som ska detaljplaneändras till bostäder. Under året färdigställdes och levererades 400 bostäder och lokaler till slutkund. För att kunna for t- sätta leverera bostäder i ökande takt förvärvade vi två stora bostadsprojekt med färdiga byggrätter som kan byggstartas i närtid, Ulfsunda slottspark i Bromma och Linbanan i Enköping. Samtidigt som vi ökar leveransen av färdiga bostäder så fortsätter portföljen på det nya året att växa både genom förvärv och genom detaljplaner som blivit färdiga byggrätter. Vi ser framför oss att en större andel av bolagets byggrätter kommer att komma från egenproducerade detaljplaner som färdigställs inom tre till fem år. Värdeskapandet i bolaget är starkt kopplat till uppbyggnaden av en stark och välbalanserad projektportfölj både vad gäller färdiga byggrätter och planprojekt. MARKNADSNOTERING För att förbereda bolaget finansiellt på den tillväxt som planeras genom uppbyggnaden av projektportföljen noterade vi bolagets två aktieslag på NASDAq OMX First North den 8 juni i år. Marknadsnoteringen har som huvudsyfte att skapa ökad insyn och transparens för bolagets finansiärer, investerare och kunder för att därmed möjliggöra både kapitalanskaffning genom lån och eget kapital. Noteringen var en spännande aktivitet och en bekräftelse på att vi gör ett bra jobb. Aktie kursen på de båda aktieslagen har stigit sedan noteringen och per årsskiftet visade uppgången på 13,5 procent respektive 15 procent, vilket är glädjande. SVÄNGIG MEN LJUSNANDE MARKNAD Bostadsmarknaden var något stabilare 2012 än Marknaden är dock fortsatt slagig och påverkas dagligen av den ekonomiska krisen i Europa, börsläget i allmänhet, bankernas utlåning och naturligtvis ränte utvecklingen. Detta har lett till ett nytt mönster på bostadsmarknaden med stora svängningar i efterfrågan, månad för månad. Vi tror att det är ett mönster som kommer att finnas kvar under en längre tid. Den underliggande trenden med en ackumulerad bostadsbrist på grund av ett lågt nybyggande och en ökad inflyttning till storstadsområdena, är dock intakt. FRAMTIDEN SER LOVANDE UT Efterfrågan på våra produkter är fortsatt god och vår strategi med fokus på större projekt med nyttobostäder i Stockholm och Mälardalen har varit positiv. Målsättningen är att fortsätta att växa på dessa marknader samtidigt som vi kommer att fasa ut mindre projekt genom utveckling eller förtida försäljning. Vi ska växa metodiskt och skyndsamt genom för värv av projekt inom alla projektkategorierna, sam tidigt som vi kommer att fortsätta driva fram nya projekt genom nya och pågående planprocesser. Under 2013 förväntas flera av våra planprojekt generera färdiga byggrätter till bolaget vilket kommer vara ett betydelsefullt komplement till våra andra förvärv. Orga nisationen och våra samarbeten ska växa och utvecklas i samma takt som den växande portföljen och våra goda finanser ska öka vår balansräkning. För att ytterligare ge bolaget en skjuts och stärka framtidens expansion har styrelsen föreslaget att marknadsanpassa bolagets preferensaktie genom en kombination av inlösen och ökad utdelning i syfte att göra aktien mer användbar att nyttjas som betalning för nya affärer. Stockholm i april 2013 Joakim Alm VD

10 ALM Equity AB Org nr Bolagets VD Joakim Alm inspekterar Ulfsunda slottsallé.

11 10 ALM Equity AB Org nr Affärsmodell: Kreativitet och tydlighet maximerar värdet ALM Equity arbetar med fastighetsutveckling genom att analysera tänkbara förvärv, strukturera, finansiera, leda och sälja olika typer av projekt: bostadsprojekt, planprojekt och projektfastigheter. Målet är att i varje fastighetsprojekt genom kon ceptualisering, utveckling och optimering av fastighetens användning och upplåtelseform maximera dess värde på marknaden. För att lyckas med detta ligger bolagets fokus på analys, konceptualisering och riskhantering. Varje projekt anpassas efter sina speci fika förutsättningar och är helt självständigt och separerat från övriga projekt inom ALM Equity-koncernen genom egen bolagsstruktur och finansiering. Projekten bedrivs huvudsakligen i joint ventureform där ALM Equity har projektledningsansvaret. Bolagets organisatoriska uppbyggnad kännetecknas av ett anpassat antal egna medarbetare om cirka personer tillsammans med en stor partnerorganisation bestående av utvalda externa kompetenser och samarbetspartners, vars tjänster köps in efter behov. Goda och flexibla samarbeten gör att projekten kan utformas efter sina unika förutsättningar med mervärde och kundnytta i fokus. Flexibilitet och möjligheten att verkligen kunna ge varje projekt dess bästa förutsättningar har resulterat i att ALM Equity, till skillnad från många andra bostadsutvecklingsbolag, inte har egen byggverksamhet, anställda mäklare, arkitekter och designers. Inför varje projektstart väljs respektive M Projektets mikroläge Mikroläge Prisbild M4 M3 M2 M1 Mikroläget följer marknaden. Mycket små möjligheter att påverka prisbilden. Mikroläge med speciell design eller storlek på bostad. Små möjligheter att påverka prisbilden. Eget mikroläge. Möjlighet att påverka prisbilden. Unikt mikroläge med aktiviteter, båtplatser, service, etc kopplade till objektet. Jämförbara objekt saknas. Stora möjligheter att påverka prisbilden. Lägesfaktorn är kritisk i all projektutveckling och definieras som mikroläge på olika delmarknader. Klassificering av mikroläget bedöms genom jämförelse av objekt inom samma marknadsområde. partner ut baserat på analys av boendeformer, kundgrupp, etc. I takt med att ALM Equity vuxit har banden med företagen i partnerorganisationen successivt stärkts och bolaget har goda relationer med de ledande bankerna, de stora byggföretagen, välkända arkitekter, jurister och mäklare. Vi drar nytta av erfarenheter från tidigare projekt, men jobbar inte som många av de större bostadsutvecklarna med systemhusbyggnation, inrutade koncept och designlinjer som upprepas. Investeringsstrategi Bolagets investeringar eftersträvar långsiktig tillväxt genom att skapa en balanserad projektportfölj med fokus på Stockholms län, Mälardalen, Uppsala, regioner med stark tillväxt och specifika semesterorter. Innehållet i portföljen ska vara diversifierat och främst vända sig till normalinkomsttagare i respektive område, men även till ett något högre segment. Ökning av portföljen på kort och lång sikt ska ske genom nya förvärv av färdiga byggrätter och genom att driva egna planprojekt. Bolaget ska främst investera i projekt i storleksordningen kvm. Förvaltningsstrategi Bolagets kärnverksamhet är inte långsiktig förvaltning av de fastigheter vi äger utan projektutveckling. Därför bygger ALM Equitys förvaltningsstrategi på att optimera förvaltning på kort och medellång sikt R PROCESSENS RISKNIVÅER I BOSTADSPROJEKT Risknivå Projektfas R4 Detaljplanelagd mark. * R3 Bygglov/myndighetslov beviljade. R2 Mer än 75 % av projektets bostäder sålda. R1 Upphandling, påbörjade & färdigställande av entreprenad. * En detaljplan reglerar användningen av bebyggelse, mark- och vatten områden samt medför rätt att bygga i enlighet med planen under angiven genomförandetid.

12 ALM Equity AB Org nr tills eventuell utveckling påbörjas. Fokus ligger på att kostnads- och energieffektivt förvalta fastigheterna tills de är färdigutvecklade. I enstaka projekt med lång projektutvecklingsfas görs en långsiktig förvaltningsplan redan vid förvärvstillfället. Fastighetsutvecklingens faser Framgångsrik projektutveckling förutsätter kompetens i allt från att hantera mark- och fastighetsförvärv, plan processer, försäljning, produktion och kundhantering. ALM Equity har erfarenhet av att behärska denna helhet på ett värdeskapande sätt, inte minst genom nära kontakt med vår partnerorganisation och våra slutkunder. Beroende på projekttyp går projekten igenom olika faser. Analys Vid förvärvstillfället görs en tydlig affärsmässig analys av projektens förutsättningar och det aktuella marknadsläget som i sin tur ligger till grund för att utveckla rätt mervärde och koncept. Genom att noggrant ana - lysera och strukturera projekten i anpassade bolagsstrukturer uppnås transparens och finansieringsbarhet i varje enskilt projekt samtidigt som rätt partners tas in. R PROCESSENS RISKNIVÅER I PLANPROJEKT Risknivå Projektfas R5 Råmark utan angiven ÖP eller FÖP. * R4 Råmark med angiven ÖP eller FÖP. * R3 Råmark/byggnad med positivt planbesked. ** R2 Planarbete i samrådsfas/utställningsfas. *** R1 Antagen detaljplan. **** * En översiktsplan (ÖP) redovisar grunddragen i den framtida bebygg elseutvecklingen. En fördjupad översiktsplan ( FÖP) tydliggör ytterligare kommunens framtida intentioner med området. ** Ett planbesked är ett kommunalt beslut som redovisar kommunens intentioner och avsikt i en fråga angående planläggning. *** Samråd- & utställningsfas innebär att planarbetet kommit en bit på vägen och att dess förslag är under bearbetning. **** Antagen detaljplan innebär att kommunen godkänt nytt förslag till detaljplan. Dock är detaljplanen inte giltig förrän den vunnit laga kraft. Konceptualisering ALM Equitys projekt karaktäriseras av stark konceptualisering. Grundidén är att producera bostäder/projekt med adderade mervärden anpassat till mål grupp och marknad. Fokus ligger på arkitektur, planlösningar, design och utförande. Stort arbete läggs på att identi - fiera befintliga och nya målgrupper och anpassa bostäderna och produkterna efter dem. Det kan handla om att blanda innehåll, verksamheter och boendeformer och att erbjuda mervärden såsom båtplatser, jakträtter, stallplatser, service, etc. Alternativt ha en stringent designlinje väl anpassad till målgrupperna, i stället för en mängd olika tillval, eller att tillföra byggnaden service såsom gym eller annan verksamhet som uppskattas av de boende. Tanken på att skapa ett bekymmersfritt boende är en genomgående röd tråd i många av våra projekt. Riskhantering Lönsam tillväxt med lågt risktagande är den grundläggande affärsfilosofin i ALM Equity. Konkret innebär detta att risken begränsas i flera led såväl finansiellt som operationellt. I detta arbete är bolaget inte främ mande för samarbeten som kan säkra lönsam expansion. Genom att diversifiera investeringarna i de tre projektkategorierna begränsas riskerna och långsiktig tillväxt skapas. ALM Equity har en tydlig strategi för riskhantering inom varje segment. Dessutom har ALM Equity en egen modell för att värdera varje specifikt projekts risknivå baserat på processrisk och mikroläge. R PROCESSENS RISKNIVÅER I PROJEKTFASTIGHETER Risknivå Projektfas R4 R3 R2 R1 Befintlig byggnad. Förädlingsprocess inledd. Mer än 75 % av projektets tänkta nya användning har avtalats/sålts. Upphandling, påbörjad och färdigställande av entreprenad.

13 12 ALM Equity AB Org nr BJG 53, Stockholm.

14 ALM Equity AB Org nr projektkategorier: Tre segment med fokus på långsiktig tillväxt Fastighetsutveckling innebär i stora drag att man för ändrar en fastighets förutsättningar eller utförande och därigenom höjer dess värde. En förklaring till ALM Equitys framgångar inom området är kreativitet och förmåga att se enskilda lösningar som maximerar värdet i de olika projekten. Vilket kan innebära helt nya boendekoncept, utökade och effektiviserade byggrätter/ kommersiella ytor eller satsningar på typbostäder för speciella och nischade målgrupper. Vid förvärvstillfället har bolaget alltid en klar vision över hur fastigheten ska utvecklas för att ge bästa tänkbara avkastning. ALM Equity bedriver verksamhet inom tre områden av projektutveckling: Bostadsprojekt Planprojekt Projektfastigheter Projektens investeringsstorlek, värdeutvecklingsfaser, riskhantering och tidsfaktorer är olika inom de olika delområdena. Gemensamt för samtliga är att de består av komplexa och kapitalintensiva processer. Bostadsprojekt Inom denna projektkategori äger eller förvärvar ALM Equity detaljplanelagda fastigheter med färdiga bygg rätter som medger försäljning och ny- eller ombyggnation av egna hem, fritidshus eller lägenheter i flerbostadshus. Bostadsprojekt definieras som: Detaljplanelagd fastighet som medger byggnation av bostäder och lokaler. Byggrättsportföljens storlek anges i kvm säljbar eller uthyrningsbar bostad/lokal (boa/ loa) ovan mark samt i antal bostäder. Bostadsprojektens byggrätter redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken»exploateringsfastigheter«. I de fall bostadsprojekten har löpan - de verksamhet och driftnetto anges detta separat. 50 (69) procent av de bostadsbyggrätter som redovisas i balansräkningen finns i Stockholms län, 4 (10) procent i Uppsala, 37 (11) procent i Mälardalen, 7 (8) procent Mellansverige väst och 2 (2) procent på Ostkusten syd.* PLANLAGD FASTIGHET Värdeutveckling KONCEPT- UTVECKLING BYGGLOV FÖRSÄLJNING PRODUKTION FÄRDIG BOSTAD Markförvärv och idéfas är mycket viktigt inom bostads utveckling. Att hitta attraktiva byggrätter till rätt pris och att utveckla bostäder och bostadsområden som tilltalar kunderna är vägledande för att kunna driva projektutveckling med god lönsamhet. Värdeutvecklingen sker stegvis i takt med att markanvändningen definieras och förändras genom exempelvis om- och tillbyggnad, nybyggnation, konvertering från ett ändamål till ett annat eller förtätning. Värdeökning sker primärt genom utveckling av ett boendekoncept där ALM Equity identifierar hur högsta värde kr/kvm kan skapas mot slutkund. Fastighetens värde ökar genom att utifrån varje specifikt projekt och marknadssituation utveckla det koncept som attraherar mesta möjliga köpkraft. Bolaget lägger stor vikt vid konceptualisering för rätt målgrupp, i form av arkitekturlösningar, mervärde och design. En avgörande framgångsfaktor i själva säljprocessen är kommunikationen med de presumtiva kunderna. Eftersom ALM Equity säljer bostäder på ritningsstadiet och bolaget således inte har någon färdig produkt att visa upp ställs det höga krav på marknadsföring och presentation. Det gäller att så tydligt som möjligt visualisera projekten och dess fördelar på ett verklighetstroget sätt. ALM Equitys planerade bostäder finns framför allt i starka bostadsmarknader som Bromma, Lidingö. Sundbyberg, Uppsala och Enköping. Satsningarna

15 ALM Equity AB Org nr Bostadsportfölj Projektportfölj (kvm) (kvm) Bostadsportfölj Projektportfölj (antal Planportfölj bostäder) (kvm) (planerad byggrätt kvm) Totalt ALM Equitys andel Bostadsportfölj Projektportfölj (antal Planportfölj bostäder) Bostadsportfölj (antal bostäder) (planerad byggrätt kvm) (kvm) Projektportfölj Planportfölj (antal bostäder) (planerat Projektportfölj antal bostäder) 250 (kvm) Totalt ALM Equitys andel Planportfölj Bostadsportfölj (planerat Projektportfölj antal bostäder) (antal bostäder) (kvm) Projektportfölj Planportfölj (antal bostäder) (planerad byggrätt kvm) Totalt ALM Equitys andel Projektportfölj (antal bostäder) Planportfölj (planerat antal bostäder)

16 ALM Equity AB Org nr vänder sig framför allt mot stora segment som normalinkomsttagare och förstagångköpare. Många av de planerade bostäderna tillfredsställer köpares krav på goda kommunikationer, sjönära läge och närhet till service. Stigande bostadspriser i Stockholms län har gjort att många bostadssökande letar sig allt längre ut, till exempelvis Mälardalen, och goda kommunikationer har gjort dessa områden till attraktiva boendemiljöer inom bekvämt pendlingsavstånd. Denna utvidgning av storstadsregionerna har gjort nya bostadsmarknader intressanta. Samtidigt syns en tydlig trend att centrala stadsnära lägen som exempelvis Telefonplan är synnerligen attraktiva. Då projekten har en detaljplan med en definierad byggrätt begränsas vissa osäkerheter/risker och tidsaspekten blir i regel kortare än för planprojekt. Samtidigt så påverkas projekten i hög grad av aktuellt marknadsläge på bostadsmarknaden och inom byggsektorn. Planprojekt Inom denna projektkategori äger eller förvärvar ALM Equity icke planlagda fastigheter alternativt fastigheter med befintlig detaljplan, som bolaget anser har god potential för värdeutveckling genom detaljplaneändring. Planprojekten har som syfte att stödja bolagets bostadsutveckling/kommersiella utveckling på medellång och lång sikt. Planskedet omfattar tiden från det att detaljplanearbetet påbörjas fram till dess en ny detaljplan vunnit laga kraft och byggrätterna definierats. Då övergår byggrätterna till att ingå i bolagets Bostadsprojektportfölj, alternativt Projektfastighetsportföljen. Planprojekt definieras som: Icke detaljplanelagd fastighet (råmark), alternativt detaljplanelagd fastighet där detaljplanen kan ändras. Planportföljens storlek anges i planerad kvm säljbar eller uthyrningsbar bostad/lokal (boa/loa) ovan mark samt i antal bostäder. boa/loa uppskattas till 75 procent av angiven BTA (bruttoteknisk area) och en bostad anges till 70 kvm om inte annat anges i planen. Planprojektens byggrätter redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken»exploateringsfastigheter«. I de fall planprojekten har löpande verksamhet och driftnetto anges det separat. 97 (58) procent av planprojektens planerade byggrätter som redovisas i balansräkningen finns i Stockholms län, 1 (6) procent i Uppsala, 0 (23) procent i Mälardalen, 0 (13) procent Mellansverige väst och 2 (0) procent på Ostkusten syd.* RÅMARK/ PLANLAGD FASTIGHET Värdeutveckling KONCEPT- UTVECKLING DETALJ- PLANEARBETE PLANLAGD FASTIGHET Värdeökning sker genom att tillskapa helt nya byggrätter alternativt genom konvertering eller förädling av befintliga byggrätter. Utifrån konceptutvecklingen identifierar ALM Equity hur en fastighets värde kan öka genom en detaljplaneändring som tillskapar en större byggrätt eller medger ett nytt användningsområde för fastigheten. Fokus ligger på att skapa attraktiva byggrätter an - passade till identifierad slutkund. ALM Equity driver detaljplaneprocessen för att maximera nytt fastighetsvärde samtidigt som det befintliga användningsområdet utnyttjas i största möjliga mån. Värdeskapande är som störst under planprocessen då markanvändningen för råmark definieras. Det är i denna fas som byggrätterna konkretiseras till sitt innehåll. Som ett led i denna process att bygga upp ALM Equitys byggrättsportfölj har bolaget startat Svensk Markförvaltning AB tillsammans med partners i syfte är att förvärva marktillgångar (råmark) lämpliga för framtida detaljplaneläggning. Förvärven ska framför allt ske i Stockholms län och i attraktiva storstads- och tillväxtregioner. Till potentiella säljare räknas jordbrukare, privatfamiljer, kommuner och fastighetsbolag. ALM Equitys ägarandel är 41,24 procent och bolaget kommer att driva och förvalta Svensk Markförvaltning. När planprojekten vunnit laga kraft och nya bostadsbyggrätter har tillskapats har ALM Equity förtur att förvärva byggrätterna och driva bostadsutvecklingen inom ALM Equity-koncernen. ALM Equity satsar på detta område och har anställt kompetens med erfarenhet från kommunalt planarbete, som tillsammans med Svensk Markförvaltning ska arbeta med att förvärva och driva planprojekt. Projektfastigheter Kategorin projektfastigheter omfattar bebyggda fastigheter med varierande typer av verksamhet som ger möjligheter att genom konceptualisering och utveckling skapa högre värden. Under utvecklingsfasen bedrivs oftast en verksamhet i byggnaderna för att generera ett driftnetto till dess att fastigheten utvecklas eller konverteras för ny tilltänkt verksamhet som exempelvis centrum, bostäder, kontor, industri eller hotell.

17 16 ALM Equity AB Org nr Projektfastigheter definieras som: Bebyggd fastighet med löpande verksamhet. Portföljen delas upp i säljbara eller uthyrningsbar area, ovan mark i kvm. Projektfastigheter redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken»projektfastigheter«. 8 (0) procent av projektfastigheternas area finns i Stockholms län, 55 (79) procent i Uppsala, 15 (6) procent i Mälardalen, 22 (15) procent i Mellansverige väst och 0 (0) procent på Ostkusten syd.* FASTIGHET MED VERKSAMHET Värdeutveckling KONCEPT- UTVECKLING GENOMFÖRINGS- PROCESS FASTIGHET MED NY VERKSAMHET Värdeökning sker genom strukturering, effektivisering eller ändrad användning i en fastighet. Fastighetens värde ökar genom att utifrån varje specifikt projekt och marknadssituation identifiera högsta intäkts- eller försäljningsvärde. Bolaget lägger stor vikt på att anpassa och utveckla befintlig användning på ett smidigt och enkelt sätt till framtida tänkt användningsområde och utveckla dess driftnetton. Riskhantering INOM SEGMENTEN Genom att diversifiera investeringarna i de tre olika projektkategorierna begränsas bolagets risker både finansiellt som operationellt. Inom områdena identifieras olika projektrisker som noggrant bevakas: Bostadsprojekt marknadsrisk, entreprenadrisk, finansieringsrisk, ränterisk och kundrisk. Planprojekt risk att planarbetet drar ur på tiden alternativt att ny detaljplan inte medges. Projektfastigheter marknadsrisk, entreprenadrisk, finansieringsrisk, ränterisk, kundrisk och störningsrisk. Se även»risker och riskhantering«, sid *De angivna siffrorna avser april ALM EQUITY AB FASTIGHETSPORTFÖLJ BOSTADSPROJEKT PLANPROJEKT PROJEKTFASTIGHETER EGNA HEM FRITIDSHUS BOSTAD KONTOR BOSTAD KONTOR FLERBOSTADSHUS INDUSTRI CENTRUM INDUSTRI CENTRUM HOTELL

18 ALM Equity AB Org nr PROJEKTPORTFÖLJENS utvecklingsfaser* Bostadsprojekt Projekt Mikroläge Risknivå Typ Fas i Planlagd fastighet Fas ii Konceptutveckling Fas iiia Bygglov Fas iiib Försäljning Fas iiic Produktion Fas iv Färdig bostad BJG 53 M2 R3 Lägenheter Kevinge Strand M1 R2 Lägenheter Lampfabriken M2 R3 Lägenheter Pepparkakan M2 R4 Lägenheter Slottsallén M2 R4 Radhus Slottsvillorna M2 R4 Parhus Elfvik Strand M1 R4 Hotellägenheter Fyrlotsen M3 R3 Lägenheter Kalksilo 1 3 M1 R4 Semesterboende Kalksilo 4 6 M1 R4 Semesterboende Sjövillan 5 M1 R4 Semesterboende Sjövillan 7 M1 R4 Semesterboende Kalkateljén M1 R4 Semesterboende Kalklaboratoriet M1 R4 Semesterboende Kalkmagasinet M1 R4 Semesterboende Stadsterrassen 1 M4 R1 Lägenheter Stadsterrassen 2 M4 R4 Lägenheter Linbanan** M4 R4 Lägenheter Pausfågeln M4 R3 Kommersiellt/lägenheter Boktryckeriet M2 R3 Lägenheter Kvarnen M4 R4 Lägenheter Kvarnenhörnet M4 R4 Lägenheter Bjäreterrassen M3 R2 Semesterboende Guldkaggen M1 R3 Semesterboende Planprojekt Projekt Mikroläge Risknivå Typ Fas i Råmark / Planlagd fastighet Fas ii Konceptutveckling Fas iii Detaljplanearbete Fas iv Planlagd fastighet The Brick M3 R3 Lägenheter Archimedes** M3 R4 Lägenheter Sickla Allé M3 R4 Lägenheter Albyäng M4 R5 Tomter/hus Ektorp M4 R4 Tomter/hus Högantorp M4 R5 Tomter/hus Eddahuset M3 R2 Lägenheter Stadsfjället M4 R5 Industri Slottsholmen M1 R2 Hotell/semesterboende ProjektfastighetER Projekt Mikroläge Risknivå Typ Fas i Fastighet med verksamhet Fas ii Konceptutveckling Fas iii Genomföringsprocess Fas iv Fastighet med ny verksamhet Sickla M3 R4 Kommersiellt Nilhästen 11 M4 R4 Lägenheter Svartbäcken M4 R4 Lägenheter Kvarnengallerian M4 R3 Kommersiellt/lägenheter Kvarnenhörnet M4 R4 Kommersiellt Stake 5 M4 R4 Lägenheter Östra Kråkhagen 3 M4 R4 Lägenheter Östra Kråkhagen 4 M4 R3 Lägenheter * Projektens värdestatus per april 2013 * * Projekt inkommit efter årsskiftet

19 18 ALM Equity AB Org nr svensk Markförvaltning: STARK SATSNING PÅ TIDIGA SKEDEN Sedan 2012 driver ALM Equity tillsammans med partners Svensk Markförvaltning AB (SMF), vars syfte är att förvärva marktillgångar (råmark) utan definierad byggrätt för framtida detaljplaneläggning till framför allt bostäder. Sedan starten har bolaget gjort ett flertal förvärv som omfattar 430 hektar mark i Salem/Södertälje, Österåker och Upplands Väsby. VÄRDESKAPANDE Genom en strukturerad och väl genomförd detaljplaneläggning kan betydande värden skapas genom omvandling av råmark till byggrätter. En begränsad konkurrenssituation, en ofta komplex detaljplaneprocess som kräver stor kunskap samt goda kontaktnät möjliggör för bolaget att identifiera och genomföra intressanta förvärv. ALM Equity kommer att driva detaljplaneprocessen med målsättningen att maximera fastighetsvärdet samtidigt som det befintliga användningsområdet utnyttjas i största möjliga mån. ALM Equity står för projektledning och administration från förvärv till färdig byggrätt. BOLAGETS SYFTE ALM Equity kommer för SMF:s räkning aktivt söka upp och identifiera fastigheter i attraktiva lägen som anses ha potential för framtida byggnation. Syftet med bolaget är att skapa en portfölj bestående av ett antal råmarksprojekt i en viss storlek och med visst geografiskt läge. Potentiella förvärvsmöjligheter finns primärt i Stockholmsområdet men även i andra attraktiva lägen i Sverige och till presumtiva säljare räknas jordbrukare, privatfamiljer, kommuner och fastighetsbolag med icke prioriterade tillgångar i sin portfölj. SMF har ett eget kapital om 160 Mkr att investera i råmark under två år. Analys av förvärven görs med hänsyn till attraktivitet i läge, eventuella komplicerade omständigheter och politisk vilja inom berörd kommun att skapa tillväxt och nya bostäder. Målsättningen är att projekten ska vara detaljplanelagda inom tre till fem år. Tiden kan dock variera beroende på typ av projekt. FÄRDIGA BYGGRÄTTER När planprojekten vunnit laga kraft och nya byggrätter har tillskapats har ALM Equity första rätt att förvärva byggrätterna till marknadspris och driva projektutvecklingen vidare inom ALM Equity-koncernen. SMF är därmed en viktig del i ALM Equitys satsning på kategorin planprojekt och är strategiskt viktigt för bolagets framtida utveckling då vi ser goda möjligheter att i förlängningen öka bolagets bostadsbyggrättsportfölj och utveckla fina bostadsprojekt. ALM Equitys ägarandel är 41,24 procent. Projekt Areal Planerad byggrätt Planerade bostäder Albyäng, Upplands Väsby 51 ha kvm 400 Ektorp, Österåker 83 ha kvm 350 Högantorp, Salem/Södertälje 350 ha kvm 250

20 Vinter vid Högantorps Gård, Salem. Här har SMF köpt 350 hektar råmark för att bland annat utveckla nya bostäder.