Marknadshyror och nyproduktion

Transkript

1 KTH Arkitektur och samhällsbyggnad Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr 505 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Marknadshyror och nyproduktion En hyresmodell applicerad på Stockholms bostadsmarknad Författare: Martin Lindblad Handledare: Hans Lind Stockholm 2010

2 Master of Science thesis Title Author Department Management Residential market rents and new developments A rental model applied to Stockholm Martin Lindblad Department of Real Estate and Construction Division of Building and Real Estate Economics Master thesis number 505 Supervisor Keywords Hans Lind Market rents, rental model, rental apartments, Stockholm Abstract Rental housing and its market position in relation to owner occupied housing has been under debate for a long time in Sweden. The Swedish rental market is presently regulated which in many ways can make it hard to estimate the level of potential market rents. One argument in favor of de-regulating is instead that it would improve the profitability of rental housing. This would increase new residential development and help to ease the lack of housing in the larger cities. This master thesis examines the relationship between market rents and current rental levels in new residential development in the city of Stockholm. Even though the difference is considerably smaller compared to the market for owneroccupied housing there are differences in rental levels between different locations within the city. Statistics show that current rents in newly developed housing are 45 % higher than the average rents market-wide. When market rents are calculated they confirm the hypothesis that the rental-regulation is unevenly distributed. The rental levels of the inner city are considerably further away from market rents than corresponding rents in the outer suburbs. The difference is noticeably smaller when market rents are compared to rental levels in new residential developments. The difference is a mere 8 % in outer suburbs, which means that current rental levels are close to market levels. This confirms the hypothesis that the current rental-regulation puts new development in the suburbs at a disadvantage. Market rents in the inner city are over 50 % higher then current rental levels in new developments, and this implies a very low risk of vacancies. Allowing for market rents would probably make it profitable to convert some of the less attractive office property in the Stockholm CBD into rental housing. 2

3 Examensarbete Titel Författare Institution Marknadshyror och nyproduktion En hyresmodell applicerad på Stockholm Martin Lindblad Institutionen för Fastigheter och Byggande, Avd för fastighetsekonomi Examensarbete nummer 505 Handledare Nyckelord Hans Lind Marknadshyror, nyproduktionshyror, hyresmodell, hyresrätten, Stockholm Sammanfattning Hyresrätten och dess marknadsposition i förhållande till bostadsrätten och äganderätten har länge varit föremål för debatt. Bostadshyresmarknaden i Sverige är idag reglerad, vilket gör det svårt att veta hur höga eventuella marknadshyror skulle vara. Ett argument för friare hyressättning är därför att nyproduktion av hyresrätter skulle bli lönsammare och därmed kunna minska bostadsbristen i landets storstäder. Det här examensarbetet undersöker relationen mellan marknadshyror och dagens nyproduktionshyror i Stockholms stad. Även om den procentuella skillnaden i hyror är betydligt mer modest än prisskillnaderna på bostadsrättsmarknaden finns det redan idag skillnader mellan innerstad, närförorter och ytterstad. Statistiken visar även att nyproduktionshyrorna i snitt är ca 45 % högre än medelhyran för hela beståndet. De marknadshyresnivåer som räknas fram i detta examensarbete överensstämmer med tidigare hypoteser om att hyresregleringen är ojämnt fördelad. I innerstaden ligger de nuvarande hyresnivåerna betydligt längre ifrån marknadshyror än motsvarande i ytterstaden. Skillnaden är emellertid avsevärt mycket mindre mellan de framräknade marknadshyrorna och de nuvarande nyproduktionshyrorna. I ytterstaden är skillnaden så låg som 8 % vilket innebär att det redan nu råder i stort sett marknadsmässiga hyresnivåer i vissa stadsdelar. Detta bekräftar hypotesen om att dagens hyresreglering missgynnar nyproduktion i ytterstaden eftersom den blir mer riskfylld. En avreglering av hela beståndet skulle förbättra lönsamheten för nyproduktion i ytterstaden eftersom detta skulle minska hyresgapet mellan nyproducerade och äldre hyresbostäder och därmed även vakansrisken. I innerstaden är marknadshyrorna över 50 % högre än dagens nyproduktionshyror vilket innebär en mycket låg vakansrisk. Marknadshyresnivåerna för innerstaden är såpass höga att friare hyressättning troligen skulle göra det lönsamt att konvertera eller bygga till mindre attraktiva kontorslokaler i Stockholms city till hyresbostäder. 3

4 Förord Detta examensarbete skrevs under våren 2010 och utgör sista delen av civilingenjörsutbildningen på Samhällsbyggnadsprogrammet med inriktning Bygg- och Fastighetsekonomi på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Jag vill tacka följande personer som gjort detta arbete möjligt. Linda Löwgren, analytiker på Stockholms bostadsförmedling, har tillhandahållit de data på vilka hyresmodellen bygger. Min handledare Hans Lind på KTH, professor vid institutionen för Fastigheter och byggande på KTH, för idéer och värdefulla diskussioner under arbetets gång. Mats Wilhelmsson, professor vid KTH och föreståndare på Centrum för bank och finans, för handledning i frågor rörande regressionsanalys. Sist men inte minst ett stort tack till alla nära och kära för all hjälp och visat tålamod under arbetets gång. Stockholm, mars 2010 Martin Lindblad 4

5 Innehåll 1. Inledning Bakgrund Syfte och frågeställning Metod Avgränsning Disposition Hyresreglering Marknadshyra Typer av hyresreglering Den svenska hyresregleringen Mikroekonomin i en reglerad hyresmarknad Hyressättning i nyproduktion Konkurrerande utbud: Bostadsrätten Efterfrågestudier på Stockholms bostadshyresmarknad Var bor du bäst för pengarna? Hushållens värderingar av egenskaper i bostäder och bostadsområden Alonsos Bid-rent modell Regressionsmodell för förklaring av kötid till hyresrätter i Stockholm USK - Aktiva kunders betalningsvilja för nyproduktion Efterfrågan och utbud på bostäder i Stockholms län Nyproduktionshyror Allmänt Hyresnivåer Kommentar till statistiken Regressionsmodell som förklarar kötid Allmänt Indata Regressionsmodellen Variabler Korrelationer mellan variablerna

6 9 Resultat Regressionsmodellen Statistisk signifikans Ekonomisk tolkning Marknadshyror Beräkningsmetod och felmarginal Medelhyror per stadsdel och marknadsområde i relation till marknadshyror (kr/m² per år) Marknadshyror i relation till nuvarande hyror i hela beståndet Marknadshyror i relation till nyproduktionshyror Allmänt Nyproduktionshyror per stadsdel och marknadsområde i relation till marknadshyror (kr/m² per år) Diskussion och slutsatser Källförteckning Tryckta källor Elektroniska källor

7 1. Inledning 1.1 Bakgrund Debatten om den svenska bostadsmarknaden är lika aktuell idag som under i stort sett hela föregående sekel. Bostadspolitiken innefattar många olika frågor, diskussionen har under tidens gång skiftat i takt med att samhället och politiken förändrats. I stora drag kan man emellertid urskilja en trend att staten under efterkrigstiden tog ett mycket stort ansvar för bostadsförsörjningen för att sedan gradvis dra sig tillbaka. Detta har skett stegvis och inte lika fort på alla fronter vilket gett upphov till olika typer av effektivitetsbrister i bostadspolitiken. Ett huvuddrag i denna utveckling är att marknaden för ägande- och bostadsrätter sedan 1970-talet har en fri prisbildning medan marknaden för hyreslägenheter är reglerad. Resultatet av detta är att bostadsrätter och äganderätter generellt är lönsammare att producera än hyresrätter. Innan 1990-talskrisen kompenserades hyresregleringen med subventioner med syftet att möjliggöra annars icke lönsam nyproduktion av hyresrätter. I dagsläget finns dock inga subventioner kvar vilket lett till en mycket låg produktion av hyresrätter samt ombildningar av hyreshus till bostadsrättsföreningar under de senaste femton åren. Bostadsmarknadens aktörer har insett lönsamhetsproblemet varvid diskussionerna kring hyresregleringens vara eller icke vara är, och har varit, intensiv under lång tid. Ett argument för fri prisbildning på hyresmarknaden är att detta skulle göra nyproduktion av hyreshus till en lönsam investering på så vis dra till sig kapital och därmed hjälpa till att minska bostadsbristen i landets större städer. Trots att hyresregleringen inte försvunnit så finns en trend att hyrorna i nyproduktionen ofta ligger väsentligt högre än för äldre hyresfastigheter i samma läge. Eftersom bostadshyrorna inte förhandlas fritt på den typ av reglerad marknad som finns i Sverige så är det svårt att veta relationen mellan de hyresnivåer som finns idag och en trolig marknadshyra. I fallet nyproduktion är detta extra intressant eftersom många hävdar att produktionen skulle öka kraftigt om hyrorna tilläts stiga. 1.2 Syfte och frågeställning Detta examensarbete syftar till att öka kunskapen kring betalningsviljan för nyproduktion i Stockholms stad. Det primära syftet är att försöka uppskatta relationen mellan dagens nyproduktionshyror och potentiella marknadshyror för hyreslägenheter. Kunskap kring hur stora hyreshöjningar som överhuvudtaget är möjliga i olika lägen är intressant i förhållande till den pågående diskussionen kring hyresregleringen och den låga nyproduktionen av hyresrätter. Målet är att konstruera en modell som förklarar efterfrågan mätt som kötid till hyresrätter i olika lägen. Modellen är en regressionsmodell och de data som används är samtliga hyresrätter förmedlade i Stockholms stad utav Stockholms bostadsförmedling under åren 2005 till Ett grundantagande är att antalet ködagar som krävts för att få ett förstahandskontrakt kan ses om en indikation på betalningsviljan för hyresbostäder i en viss stadsdel. Med hjälp av förklarande variabler som hyra och läge ska regressionsmodellen förklara antalet ködagar som krävs för ett förstahandskontrakt i olika lägen. Om modellen håller en godtagbar nivå kan ekvationen sedan användas för att beräkna implicita marknadshyresnivåer för hyresrätter i olika stadsdelar. Slutmålet består i att jämföra dessa 7

8 framräknade marknadshyror med de hyresnivåer som faktiskt tecknats i nyproduktionen under perioden. 1.2 Metod Litteraturöversikt Del ett av arbetet är en inledande litteraturöversikt med fokus på de mikroekonomiska sambanden i en reglerad hyresmarknad och tidigare studier av efterfrågan på Stockholms bostadshyresmarknad. Beskrivande statistik Del två omfattar statistik från SCB/USK och siffror framställda ur de data över förmedlade lägenheter som tillhandahållits av Stockholms Bostadsförmedling. Syftet är att teckna en kvantitativ bild av bostadshyresmarknaden i Stockholm. Regressionsmodell Den tredje delen av arbetet är att skapa en regressionsmodell baserad på alla lägenheter i Stockholms Stad förmedlade av Stockholms bostadsförmedling under åren 2005 till Dessa data är baserad på förmedlade förstahandskontrakt. Modellen ska förklara medelkötiden för hyreslägenheter i Stockholms stadsdelar med hjälp av flera olika förklarande variabler. När en väl fungerande modell hittats sätts kötiden till ett år för att simulera en situation med fri hyressättning, och samma ekvation kan då användas till att räkna fram en marknadshyra i respektive stadsdel. Metodproblem Det främsta problemet i detta examensarbete är skapa en bra regressionsmodell med hög förklaringsgrad som samtidigt är statistiskt- och ekonomiskt signifikant. Många olika variabler kan tänkas ingå i en sådan modell men långt ifrån alla kan prövas. De variabler som ingår måste i flera fall generaliseras eller förenklas för att kunna användas praktiskt. De data som tillhandahållits av Stockholms bostadsförmedling omfattar endast medelvärden per lägenhetsstorlek vad gäller kvadratmeterhyra per år och kötid vilket kan medföra att modellen blir mindre exakt än om varje förmedling hade redovisats separat. Lägenheternas exakta läge inom respektive stadsdel är inte heller tillgänglig vilket gör att framförallt avståndsvariabeln blir mer oprecis. Vad gäller teoretiska problem så är modellen för att räkna fram marknadshyror beroende av antagandet om att kötiden faktiskt speglar gapet mellan befintlig hyra och marknadshyra på bostadsmarknaden. Även om Stockholms bostadsförmedling förmedlar en stor del av det totala utbudet av hyresrätter så ger den inte en komplett bild av Stockholms bostadshyresmarknad. Detta då många hyreslägenheter förmedlas av fastighetsägarna själva. 8

9 1.3 Avgränsning Modellens mål är att förklara kötiden för hyreslägenheter i Stockholms Stad under perioden 2005 till Eftersom de data som används i modellen enbart kommer från Stockholms stad kommer därmed marknadshyror endast kalkyleras för stadsdelar inom kommunen. Modellen kommer bara räkna fram en medelhyra per stadsdel och ingen hänsyn tas till enskilda lägenhets- eller mikrolägesattribut. 1.4 Disposition Kapitel 2: En översikt av mikroekonomiska samband samt definitioner av de viktiga begreppen hyresreglering och marknadshyra. Kapitel 3: Behandlar metodiken bakom hyressättning för nyproducerade hyresrätter. Kapitel 4: Beskriver hyresrättens förhållande till den konkurrerande upplåtelseformen bostadsrätt. Kapitel 5: Går igenom och diskuterar ett antal tidigare studier och modeller som gjorts rörande bostadshyresmarknaden i Stockholm. Kapitel 6: En kort analys av utbud och efterfrågan på Stockholms bostadsmarknad. Kapitel 7: Innehåller statistik som sätter siffror på hur bostadshyresmarknaden ser ut och dess tidigare utveckling i Stockholm. Kapitel 8: Behandlar regressionsmodellen och de ingående variablerna. Kapitel 9: Behandlar resultatet av modellen. Kapitel 10: Visar framräknade marknadshyrorna och jämför dessa med nuvarande hyresnivåer i hela beståndet. Kapitel 11: Jämför marknadshyrorna med faktiska nyproduktionshyror. Kapitel 10: Avslutande diskussion och slutsatser. 9

10 2. Hyresreglering 2.1 Marknadshyra Marknadshyror står ofta som motsatsen till reglerade hyror där staten med hjälp av lagar och regler påverkar hyresnivån i olika grad. Detta är emellertid i någon mening missvisande eftersom nästan alla marknader omfattas av någon form av regelverk och därmed är reglerade. I Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning från 2007 definieras marknadshyra för lokaler som: Med marknadshyra avses den hyra som lokalen kan antas betinga på den öppna marknaden. Det är således den hyra som sannolikt skulle erhållas vid nytecknande av hyreskontrakt för lokalen vid värdetidpunkten. Läroböcker i fastighetsekonomi definierar ofta marknadshyra som den mest sannolika hyra som skulle uppkomma på en fri hyresmarknad 1. Dessa definitioner är vaga i den mening att de inte förklarar vad en fri eller öppen marknad innebär. I Sverige råder det fri hyressättning på lokalhyresmarknaden vid tecknande av kontrakt eftersom hyresvärd och hyresgäst själva får förhandla hyresnivåer vid förlängning. Kontraktet blir emellertid inte bindande om hyran överstiger en skälig nivå. Denna skäliga nivå motsvarar den hyra som normalt sett skulle förhandlats fram på en jämförbar marknad mellan två välinformerade parter 2. Innebörden av detta är att den fria lokalmarknaden precis som bostadshyresmarknaden är reglerad i någon mening. Den avgörande skillnaden ligger i hur den skäliga hyran bestäms, där reglerna för lokalhyresmarknaden utgår ifrån att de avtal som välinformerade parter på marknaden träffar är skäliga 3. Med fri eller öppen marknad menas således att avtalsfrihet råder så länge den överenskomna hyran är skälig och i övrigt uppfyller gällande lag. Eftersom marknadens parter själva kommer överens om detta kommer hyran spegla förhållandet mellan det bakomliggande utbudet och hyresgästernas efterfrågan på yta. Ett högre utbud, allt annat lika, med given efterfrågan ger en lägre marknadshyra respektive att högre efterfrågan med givet utbud ger en högre hyresnivå 2.2 Typer av hyresreglering Det finns en avsevärd mängd studier och teorier med avseende på hyresreglering och dess effekter på bostadsmarknaden. Som Lind (2001) påpekar är det viktigt att skilja mellan olika typer av hyresregleringssystem när deras respektive effekter ska beskrivas. Det går att dela in hyresregleringar i fem olika typer. Dessa skyddar hyresgästen mot hyreshöjningar i olika grad och påverkar därmed marknaden på olika sätt. Nedan följer en kort beskrivning av de olika typerna av reglering. Typ A: Hyresgästen skyddas vid omförhandling av hyran. Detta för att kompensera förhandlingsövertaget som hyresvärden har på grund av den höga transaktionskostnaden för hyresgästen vid bostadsbyte. 1 Fastighetsnomenklatur (2006) och Geltner, Miller mfl (2007) 2 Jordabalken kap Bengtsson, Hager, Victorin (2007) 10

11 Typ B: Hyresgästen åtnjuter samma skydd vid omförhandling som i typ A men nu kompletterat med ett skydd mot vissa typer av hyreshöjningar. Oftast brukar det vara höjningar relaterade till efterfrågan på hyresmarknaden. Typ C: En hyresreglering som förbjuder hyror som överstiger marknadshyran, detta för att skydda svaga hyresgäster som antingen inte har några val eller inte själva kan tillvarata sina intressen. Typ D: Denna typ av reglering syftar till att minska volatiliteten på hyresmarknaden genom att förbjuda ökningar större än vissa intervall. Målet kan sägas vara att undvika plötsliga ökningar men ändå tillåta hyrorna att nå jämviktsläge sett över en hel konjunkturcykel. Typ E: En typ av hyresreglering som syftar till att hålla hyrorna permanent under marknadsnivå i vissa områden. Syftet är att försöka ge hushåll med låg betalningsförmåga möjlighet att bo i attraktivare områden. Det svenska bruksvärdessystemet skyddar inte bara sittande hyresgäst utan håller även hyran under marknadsnivån vid nytecknande av kontrakt, vilket ligger i linje med en reglering av typ E. I det befintliga beståndet har förhandlingarna mellan hyresgästföreningen och allmännyttan under lång tid hållit hyrorna i attraktiva lägen betydligt lägre än den hyra som skulle förhandlas vid jämviktsläge mellan utbud och efterfrågan Den svenska hyresregleringen Den svenska hyresregleringen infördes under andra världskriget och omfattade både marknaden för hyresrätter, bostadsrätter och småhus. Syftet med regleringen var att undvika spekulation och missförhållanden på fastighetsmarknaden, men den ledde samtidigt till en låg nyproduktion och bostadsköer. I slutet av 1960-talet sågs lagstiftningen över och regleringen av bostadshyror stöptes om till nuvarande bruksvärdessystem där hyrorna bestäms i kollektiva förhandlingar mellan allmännyttan och hyresgästföreningen. I samband med denna översyn avreglerades marknaden för kommersiella lokaler, bostadsrätter och småhus. För att hålla produktionen av hyresbostäder uppe subventionerade staten nyproduktion av hyreslägenheter fram till 1990-talets bank- och fastighetskris. När efterfrågan på bostäder steg i slutet av 1990-talet återinfördes subventionerna för att sedan tas bort under 00-talets senare hälft 5. Bruksvärdesprincipen reglerar alltså hyressättningen för bostäder och återfinns i Jordabalken 6. I sin nuvarande styrs de privata hyresvärdarnas hyressättning av den hyra som tas ut för jämförbar lägenhet i ett liknande område av allmännyttiga företag. I de fall en hyresgäst finner sin hyra oskälig kan denne genom hyresnämnden få hyran prövad och sänkt om den skulle överstiga motsvarande allmännyttig lägenhet. I praxis tillåtes emellertid privata hyresvärdar att ha ca 5 % högre hyra än motsvarande allmännyttiga lägenhet 7. 4 Lind (2003) 5 Jörnmark (2005) 6 Jordabalken kap Bengtsson, Hager, Victorin (2007) 11

12 För att förbättra lönsamheten i nybyggnadsprojekt av hyresbostäder antogs 2006 en förändring av hyreslagen vilken ger privata fastighetsägare möjlighet att i viss mån frångå bruksvärdesprincipen vid hyressättningen. Denna form av hyressättning kallas presumtionshyror 8. Tillägget i hyreslagen innebär att den privata hyresvärden kan få ett tio års undantag från bruksvärdesprövning i hyresnämnden. Undantaget gäller förutsatt att hyresavtalet träffas i förhandling med den lokala hyresgästföreningen och inga av husets hyreskontrakt hunnit tecknats innan. Fördelen för hyresvärden blir att denne under dessa 10 år kan vara säker på att slippa överklaganden från hyresgäster som eventuellt resulterar i sänkta hyror. Värt att notera är att hyresnivåerna är helt beroende av den lokala hyresgästföreningen godkännande för att presumtionshyran ska få sitt lagliga skydd från överklaganden. Presumtionshyrorna i 2006 års lagändring kan sägas vara ett sätt att försöka minska risken för privata byggherrar men samtidigt låta hyresgästföreningen sköta den kollektiva hyresförhandlingen 9. Under 2009 kom den sittande regeringen med ett lagförslag om ändringar rörande de allmännyttiga bostadsbolagen och hyressättningen. Enligt förslaget ska de allmännyttiga företagen frångå självkostnadsprincipen och istället bedriva sin verksamhet affärsmässigt och med marknadsmässiga avkastningskrav. Kommunernas rätt att ta ut pengar ur sina bostadsbolag regleras till hälften av det föregående årets vinst. Vad gäller hyressättningen föreslås att allmännyttans hyresnormerande roll försvinner men att det kollektiva förhandlingssystemet består. Detta innebär för privata fastighetsägare att de blir en delaktig part vid hyresförhandlingar. En skyddsregel införs genom att hyresnämnden ska kunna justera ner hyreshöjningar som inte anses skäliga, detta för att hyrorna inte ska kunna stiga för snabbt. Lagförslaget är ute på remiss och föreslås träda i kraft den 1:a januari Mikroekonomin i en reglerad hyresmarknad Allmänna konsekvenser av hyresreglering Den mikroekonomiska konsekvensen av en hyresreglering av typ E som beskrevs tidigare är jämviktsbrist mellan utbud och efterfrågan. Om hyrorna regleras till en nivå som ligger under jämviktsläget permanent så kommer detta resultera i ett efterfrågeöverskott med följden att vissa konsumenter inte får sina önskemål uppfyllda till det pris de är beredda att betala. Hyror under jämviktsnivån resulterar dels i att hyran inte längre kan bidra till att skapa långsiktig balans mellan utbud och efterfrågan, dels att utbudet inte fördelas i enlighet med konsumenternas betalningsvilja. Sammanfattningsvis kan jämviktsbristen medföra följande effekter på marknaden: Otillfredsställd marknadsefterfrågan 2. Ineffektiv fördelning av utbudet 3. Uppkomst av en svart marknad 4. Högra transaktionskostnader 8 Jordabalken kap 12 55c 9 Bengtsson, Hager, Victorin (2007) 10 ( ) 11 Bohm (1996) 12

13 5. Ingen automatisk produktionsanpassning på utbudssidan 6. Bristande information om faktisk efterfrågan Lind nämner tre olika konsekvenser av hyresreglering på nyproduktionen av hyreslägenheter En generellt lägre hyresnivå hyrorna ger minskad lönsamhet i nybyggnadsprojekt och sämre avkastning i förhållande till risken. 2. Risken i investeringen ökar i och med att hyresregleringen kan komma att ändras vilket påverkar investeringens förutsägbarhet. 3. Även om det råder marknadshyror i nybyggnationen så ökar risken för vakanser om resten av beståndet förblir reglerat. Detta medför att lägre efterfrågan påverkar nyproducerade lägenheter med hög hyra oproportionerligt i jämförelse med resten av beståndet. Ur investerarsynpunkt kommer därmed risken för vakanser att öka i nyproduktion i det fall att marknadshyror råder för endast dessa. Risken kommer därmed per definition vara större i lägen med lägre efterfrågan som exempelvis mindre attraktiva förorter. Ytterligare en risk för investeraren är om reglerna för hyressättning ändras i det nyproducerade beståndet. För privata byggherrar kan detta ta sig uttryck i eventuell osäkerhet om vad som händer med hyresnivån efter de 10 år som omfattas av presumtionsregeln. Eftersom investeringar i hyresbostäder görs med lång tidshorisont är det sannolikt att de nämnda riskerna för försämrade intäkter hämmar nyproduktion i framförallt stadsdelar med lägre efterfrågan. Marknadshyror i endast nyproduktion För att komma till rätta med främst produktionsanpassningen av utbudet, dvs. byggandet av nya hyreslägenheter, tillåter hyresgästföreningen högre hyror för nyproducerade lägenheter i jämförelse med det äldre beståndet (se Kapitel 6). Om hyrorna i nyproduktionen ligger närmare marknadshyror än det övriga beståndet uppstår en situation där hyresmarknaden delas i två segment beroende på om hyresgästen redan har ett hyreskontrakt eller om denne står utanför hyresmarknaden. Andersson och Söderberg (2002) har skapat en mikroekonomisk modell för en reglerad bostadsmarknad med marknadshyror i nyproduktionen som visas nedan Lind (2003) 13 Andersson och Söderberg (2002) 13

14 Figur 1: Avreglering av endast nyproduktion Bildkälla: Ekonomisk debatt nr 7 (2002) Modellen ovan visar en situation där beståndet av hyreslägenheter i dagens läge består av kvantiteten q1 och att hyrorna för det befintliga beståndet är reglerade till nivå p1. Sedan antas att det finns två efterfrågekurvor, dels en för hyresgäster som redan är inne på den reglerade bostadsmarknaden, dels ytterligare en för bostadssökande som inte har något hyreskontrakt. Hyresgäster som redan är inne på bostadsmarknaden betalar sina reglerade hyror och förväntas därmed ha en lägre betalningsvilja eftersom deras kurva ligger längre till vänster i figuren än de bostadssökande. De bostadssökande som är exkluderade från den reglerade marknaden antas därmed ha en högre betalningsvilja än om hela beståndet är avreglerat. Konsekvensen blir att utbudet ökar till kvantiteten q3. I detta läge stabiliserar sig marknadshyran i ett jämviktsläge p3 där det långsiktiga utbudet möter de bostadssökandes efterfrågan. Den totala välfärdsvinsten i jämförelse med en helt reglerad marknad representeras av den gråa ytan ABC. Kvantitet q3 är emellertid för hög och att den högsta välfärdsvinsten för samhället fås om hela marknaden avregleras. Skillnaden mellan de två scenarierna visas i denna modell 14 : 14 Andersson och Söderberg (2002) 14

15 Figur 2: Avreglering av hela beståndet Bildkälla: Ekonomisk debatt nr 7 (2002) Om hela beståndet får marknadshyror samlas samtliga hyresgästers betalningsvilja i en efterfrågekurva. Denna efterfrågekurva möter samma långsiktiga utbudskurva som visades i föregående modell, men nu i ett annat jämviktsläge. Detta jämviktsläge antas hamna längre till vänster på utbudskurvan, dvs. vid hyran p2 och kvantiteten q2. Resultatet är en lägre nyproduktion och en lägre marknadshyra än vid föregående scenario. Välfärdsvinsten visas i figuren som den svarta ytan och motsvarar ytan ABC i föregående scenario. Marknadshyror i nyproduktionen innebär därmed en välfärdsvinst för samhället men den blir mindre än vid en total avreglering. Detta för att de bostadssökande inte får tillgång till det befintliga beståndet. Eftersom hyresgästerna i det befintliga beståndet inte är optimalt fördelade efter betalningsvilja uteblir den effektivisering av utnyttjandet som marknadshyror innebär. Det befintliga beståndet är dessutom mångdubbelt större än nyproduktionen även på medellång sikt vilket gör det till ett avsevärt effektivitetsbortfall. Resultatet är att fler lägenheter än annars behöver byggas för att uppnå en liknande välfärdsvinst och att jämviktshyrorna i nyproduktionen kommer bli högre. Även fastighetsägarnas incitament till investeringar och underhåll i det existerande beståndet blir mindre om bara nyproduktionen avregleras. Teoretisk sett bör en friare hyressättning leda till att det långsiktiga utbudet av hyresrätter ökar i de lägen där de efterfrågas. Avregleras endast marknaden för 15

16 nyproducerade lägenheter kommer kan det i teorin till och med komma att byggas för många hyreslägenheter. Störst nytta för samhället uppnås om hela marknaden avregleras 15. Hyresregleringens ojämna fördelning Det generella målet med hyresregleringen har varit att tillhandahålla bra bostäder till rimliga priser. Innefattat i begreppet bra bostäder finns även en tanke om att hushåll med lägre inkomster ska ha råd att bo i attraktiva lägen. Under efterkrigstiden användes främst bruksvärdessystemet och statiga subventioner vid nybyggnation för att uppnå detta mål. Subventionerna var villkorade med att hyran inte fick bli för hög samt att bostäderna skulle uppfylla vissa villkor. Andersson menar att denna politik ledde till att byggandet inte följt hushållens efterfrågan efter centralt belägna bostäder, utan istället resulterade att för många hyreslägenheter uppfördes i förortsområden med lägre efterfrågan. Detta har gett upphov till den flitigt debatterade situation som råder idag där hyresgäster i innerstaden betalar en oproportionerligt låg hyra i jämförelse med hyresgästerna i förorten. Modellen visar en mikroekonomisk tolkning av denna situation 16. Figur 3:Hyresregleringens ojämna fördelning Bildkälla: Ekonomisk debatt nr 2 (2001) 15 Andersson och Söderberg (2002) 16 Andersson och Söderberg (2001) 16

17 Andersson skrev artikeln 2001 med 1990-talet i färskt minne då det funnits vakanser i storstädernas förorter (se följande avsnitt om naturliga vakanser). Principen för modellen är dock aktuell även om det inte finns några större vakanser i Stockholms förorter idag. Den vänstra figuren ovan åskådliggör den höga efterfrågan på innerstadslägenheter kombinerat med ett lågt utbud av sådana, den högra figuren det stora utbudet av förortslägenheter kombinerat med en lägre efterfrågan på sådana. Med en enhetlig hyresnivå skapas en kö till innerstadslägenheterna och vid sjunkande efterfrågan uppkommer onaturligt stora vakanser i förorten på grund av den höga hyran. Det kan emellertid tilläggas att om efterfrågan på lägenheter är tillräckligt stor skulle hyrorna i förorten inte sjunka bara för att marknaden avreglerades. Relativt sett skulle dock förortsborna betala mindre av den totala hyressumman om innerstadsborna var tvungna att anpassa sig till den högre efterfrågan efter deras typ av lägenheter. Hyresregleringen slår per definition ojämnt över beståndet. De mest attraktiva lägenheterna ligger betydligt längre ifrån en marknadshyra än de minst attraktiva. Skulle efterfrågan vara tillräckligt låg kan hyrorna i förorten ligga över jämviktsläget vilket kan då visa sig som vakanser. I dagens läge råder en så hög efterfrågan på hyreslägenheter i storstäderna att hela beståndet inklusive förortslägenheter är uthyrt. Dock gäller fortfarande sambandet att hyreslägenheter i vissa mindre attraktiva områden ligger relativt sett närmare det jämviktsläge som skulle råda vid marknadshyror. Naturliga vakanser Vakanser på en hyresmarknad behöver inte alltid betyda att de vakanta delarna av beståndet inte går att hyra ut. Naturliga vakanser definieras som den vakansgrad vilken råder på en hyresmarknad i jämvikt 17. Under vissa förutsättningar kan vara logiskt för en hyresvärd att ur vinstmaximeringssynpunkt behålla delar av sitt bestånd outhyrt. Klingborg visar att allmännyttiga företag under 1990-talet ofta undvek generella hyressänkningar för att sänka vakanserna i tider med lägre efterfrågan Istället användes ofta prisdiskriminering som ett sätt att kunna variera hyrorna inom beståndet alternativt att minska lägenhetsutbudet genom rivningar. Båda dessa beteenden kan ses som en följd av den monopolposition som många allmännyttiga företag besitter. Det finns två marknadsförutsättningar som kan sammankopplas med att allmännyttiga företag gjort generella hyressänkningar för att få bort vakanser. Det första scenariot är att närliggande kommuner ökat utbudet på bostadshyresmarknaden genom nyproduktion. Det andra är ett ökat konkurrerande utbud i form av fler bostads- och äganderätter inom kommunen. Båda dessa scenarion innebär att det allmännyttiga företaget fått mer konkurrens vilket, resulterat i en svagare marknadsposition. I fallet Stockholm borde naturliga vakanser vara mest sannolika i nyproducerade hyreslägenheter eftersom de med sin högre hyresnivå bör vara de som först påverkas av en vikande efterfrågan. De stadsdelar med lägre betalningsförmåga där nyproduktionen domineras av allmännyttiga hyreslägenheter bör löpa störst risk att drabbas av en utveckling liknande den under 1990-talet. 17 Klingborg (2000) 17

18 3. Hyressättning i nyproduktion I KTH-rapporten Bostadsföretagens väg från byggkostnad till hyra för en lägenhet undersöks metodiken bakom dagens hyressättning i nyproduktion av hyreslägenheter 18. Av de 10 företag som ingick i studien var åtta allmännyttiga och två privata. I rapporten listas fyra olika principer för att räkna fram hyror. Det vanligaste sättet att kalkylera hyresnivåer är att relatera hyran till självkostnaden för företaget vilket ligger i linje med bruksvärdesprincipen. De största kostnadsposterna är generellt kapital- och räntekostnader samt drift och underhållskostnader. Företaget väljer sedan en kalkylperiod för vilken en hyresnivå räknas fram för att täcka dessa kostnader. Företagen tillämpar emellertid olika metoder för att bestämma avkastningskrav och avskrivningar, något som kan ha ett stort utslag på vilken hyresnivå som behövs. En ytterligare princip för hyressättning är att låta marknadshyror råda. I kontrast till självkostnadsprincipen skulle en marknadshyra bestämmas som den högsta hyra med vilken samtliga lägenheter i huset skulle kunna hyras ut till en sådan nivå att maximal lönsamhet uppnås. Ibland kan det dock finnas incitament för hyresvärdenatt inte ta ut högsta möjliga hyra eftersom detta kan ge upphov till positiva bieffekter t.ex. minskad omflyttning osv. Att räkna ut självkostnadshyran är även av intresse vid marknadshyror för att kunna bedöma vilka lägsta hyror som krävs för att göra projektet lönsamt överhuvudtaget. En tredje princip för hyressättningen är att hyran bestäms efter politiska eller sociala mål. En utgångspunkt kan vara att bostadskostnaden för en viss grupp av hushåll inte ska överstiga en viss andel av deras inkomster. Den fjärde principen är att ett privat företag kalkylerar den hyra som bör kunna stå sig vid en domstolsprövning. Denna tillåtna hyra bestäms av de allmännyttiga bostadsföretagens bruksvärdehyra och det högsta påslag en privat hyresvärd kan göra utan att av hyresnämnden tvingas sänka hyran är 5 %. Nyproduktionshyrorna för hyresbostäder bestäms vanligen i relation till de kostnader som projektet kommer ge upphov till vilket även skulle vara intressant på en marknad med fri hyressättning. Detta kan jämföras med att beräkna kostnaderna i en investeringskalkyl för en kommersiell fastighet. I en sådan kalkyl bestäms emellertid intäktssidan som den mest sannolika hyran som skulle uppstå vid en hyresförhandling på lokalhyresmarknaden dvs. en marknadshyra. Eftersom hyror för lokaler förhandlas kontinuerligt ändras lokalhyrorna i takt med efterfråge- och utbudsförändringar. Detta innebär att hyrorna för lokaler är efterfrågestyrda, dvs. att höga hyror betyder hög efterfrågan på lokalyta i ett visst läge. Efterfrågestyrda hyror ger därmed marknadens aktörer en relativt klar bild över vilken efterfrågan som kan tänkas finnas för projekt i olika lägen. Eftersom bostadshyrorna i kontrast till kommersiella hyror oftast är bestämda efter de kostnader som projektet kommer ge upphov till så säger inte hyrorna i sig något om efterfrågan på bostäder i olika lägen. Efterfrågan på den reglerade bostadsmarknaden tar sig istället uttryck i hur lång kötid som krävs för att få en lägenhet där eller hur mycket ett förstahandskontrakt kostar på den svarta marknaden. Ju kortare kötider respektive lägre svartmarknadspris desto närmare bör hyran ligga en marknadshyra. I det fall en lägenhet 18 Bejrum mfl (2004) 18

19 står vakant under en längre tid kan man utgå ifrån att hyran ligger över jämviktsläget eller är en s.k. naturlig vakans. Även om de förhandlade nyproduktionshyrorna är högre än hyrorna i det befintliga beståndet så sker inte prisbildningen på samma sätt som på en fri marknad. Detta leder till att dagens hyresnivå i en stadsdel i sig inte kan sägas ge en bild av hur stor efterfrågan på bostäder som råder där. 19

20 4. Konkurrerande utbud: Bostadsrätten Under 2000-talet har det generellt sett byggts betydligt mer bostadsrätter än hyresrätter och det finns skäl att tro att så även skulle vara fallet vid fri hyressättning för hyreslägenheter. Det är sannolikt att detta beror på marknadsfaktorer både på utbuds- och efterfrågesidan 19. Följande faktorer på efterfrågesidan bör ha spelat en stor roll i sammanhanget: Bostadsrätten erbjuder ofta en lägre boendekostnad om man bara räknar till avgifter och ränta vilket uppfattas som attraktivt av hushåll som tidigare bott i småhus och har kapital att investera. Man bedömer boendekostnaderna i bostadsrätt som mer förutsägbara än hyresnivåerna för hyresgäster. Bostadsrätten kräver en betydande kapitalinsats vilken ökar den upplevda sannolikheten att få väletablerade och skötsamma grannar. Det är skattemässigt mer fördelaktigt att bo i bostadsrätt kontra hyresrätt. Priserna på bostadsrättsmarknaden har stigit kontinuerligt under lång tid vilket gör att bostadsrätten ses som en bra investering. Bostadsrätten ger oftast den boende mer inflyttande över sitt hus och den egna lägenheten. Nedan listas fyra skäl på utbudssidan till varför bostadsrätten kan ha setts som attraktivare ur investerarnas synpunkt: Investeringshorisonten är kortare vid uppförande av bostadsrätter. Investeraren slipper risk relaterat till eventuella framtida tekniska problem och minskande efterfrågan på hyresmarknaden. Prissättningen på bostadsrättsmarknaden är fri medan hyressättningen regleras i hyreslagen med dess bruksvärdessystem. Investeraren bär en risk att behöva justera ner hyrorna om allmännyttan har lägre hyror eller presumtionsregelns 10 års period upphört (se tidigare avsnitt). Priset på bostadsrätter i relation till möjliga hyresnivåer gav bostadsrätten en högre lönsamhet i förhållande till uppskattad risk. De kommunala bostadsbolagen var under början av 2000-talet aktiva i mindre omfattning än under tidigare perioder, detta av både politiska och ekonomiska skäl. En intervjubaserad undersökning gjord under 2005 av Institutet för Urban- och bostadsforskning ger också intrycket av att boende generellt betraktar bostadsrätten som en finansiellt mer fördelaktig boendeform än hyresrätten 20. Även om hyresrätten inte innefattar risker och kostnader för hushållsmaskiner som bostadsrätten, betraktades den som relativt dyr med avseende på den under intervjuperioden låga räntan. Många uttrycker emellertid 19 Lind (2003) 20 Andersson (2008) 20

21 att hyresrätten är fördelaktigare i början respektive slutet av boendekarriären. Sett ur ett riskperspektiv svarade både hyresgäster och bostadsrättsägare att de kände sig säkra i sin boendeform, undantaget var de som hade bott i bostadsrätt och behövt flytta under fastighetskrisen i början av 1990-talet. Både hyresgäster och bostadsrättsägare såg på boendet som en investering där flera av hyresgästerna ångrade att de inte köpt en bostadsrätt i ett tidigare skede när priserna var lägre. I den avslutande diskussionen ser författaren tecken på en förändring av de boendes inställning till de olika upplåtelseformerna, från att tidigare ha varit neutral så har de skiftat till äganderättens fördel. Vad gäller skillnader i skattesituationen för de olika upplåtelseformerna så visar ett tidigare examensarbete från KTH att hyresrätten är missgynnad 21. Björnlund visar att skattesystemet inte lever upp till målet om att vara neutralt mellan upplåtelseformerna. I de olika typfall som presenteras så är hyresrätten genomgående skattemässigt dyrare i jämförelse med äganderätt och bostadsrätt. I fallet nyproduktion med regler likartade dagens så får en hyresrätt ca 30 % högre kostnader per år jämfört med en identisk bostadsrätt. Från 2001 fram tills den 20:e juni 2007 var det möjligt att söka investeringsbidrag för nyproduktion av hyreslägenheter vilket i Stockholm som högst kunde uppgå till kr per lägenhet. Även möjligheten att få räntebidrag vid om- och nybyggnad av flerbostadshus med bostadsrätts- och hyreslägenheter försvann den 31 december Enligt SABO uppskattar SCB att byggkostnaden för hyreslägenheter ökat med i snitt 2000 kr per kvm på grund av detta vilket har ökat obalansen mellan upplåtelseformerna 23. Sammanfattningsvis kan hävdas att hyresrätten under de senaste 15 åren i olika grad haft en ofördelaktig konkurrenssituation jämntemot bostadsrätten. Under samma period har vi i Sverige haft avsevärd ökning av byggproduktionskostnader vilket pressat lönsamheten i nyproduktion för alla tre upplåtelseformerna. Efterfrågan på hyresrätter är även som störst i storstadsregionerna vilka är de marknader där konkurrensen om detaljplanelagd mark är som hårdast. Eftersom bostadsbyggandet fokuserats till innerstadsnära områden som redan är bebyggda har hyresrättens ofördelaktiga konkurrenssituation troligen förvärrats på grund av höga markpriser. Bostadsrätten har samtidigt gynnats att långa perioder av låg ränta, skattefördelar och en allmänt högre efterfrågan från konsumenterna. Alla dessa faktorer har samspelat och bör kunna förklara varför nyproduktionen av hyresrätter haft så svårt att hävda sig jämfört bostadsrätten. 21 Björnlund (2006) 22 ( ) 23 ( ) 21

22 5. Efterfrågestudier på Stockholms bostadshyresmarknad 5.1 Var bor du bäst för pengarna? I en studie gjord av Bostads- och Urbanforskningsinstitutet på Uppsala Universitet utvärderas boendepreferenserna i Stockholms län. I enkäten fick ca boende i hyreslägenhet värdera vilka egenskaper som de ansåg göra ett bostadsområde attraktivt. Vid en enkel poängsättning blev följande fem egenskaper rankade som viktigast: 1. Området uppfattas som tryggt och säkert 2. Det finns goda kommunikationer 3. Det finns goda kommunikationer till Stockholm city 4. Närhet till livsmedelsaffär 5. Närhet till grönområden Dessa egenskaper visade sig även vara viktigast när alla olika ålderskategorier och inkomstgrupper undersöks separat. När de boende gavs frågan Vilka egenskaper anser ni vara mycket viktiga för bostadsområdet visade sig precis samma mönster som vid poängsättningen. Vidare konstateras att vissa kommuner i länet har en betydligt högre andel av boende som anser sitt område otryggt än andra oberoende av ålder och hushållstyp. De svaranden som uppgivit att de bor i ett otryggt område är samma svarat att deras område är dåligt eller mycket dåligt att bo i. Detta indikerar att trygghet är en mycket viktig parameter för trivsel. Inom kommunerna är underlaget tyvärr för litet för att några slutsatser ska kunna dras. Rapporten tar även upp de svarades betalningsvilja för den typ av område de bor i, och här utmärker sig Stockholms innerstad som det enda området i länet där det finns en större andel boende som anser sig kunna betala en högre hyra än de gör nu, drygt 50 % av de boende är beredda att betala en högre hyra än de gör i dagsläget. 5.2 Hushållens värderingar av egenskaper i bostäder och bostadsområden I forskningsrapporten 2002:1 från Institutet för bostads och urbanforskning på Uppsala universitet av Fransson, Rosenqvist och Turner görs en grundlig undersökning av hushållens betalningsvilja i boendesammanhang. Rapporten grundar sig på en enkät som skickades ut till ca hyresgäster i Stockholm, Malmö, Örebro, Norrköping, Skövde och Gävle. Metoden är s.k. Stated preference, dvs. att de svarande fick uppge hur mycket de var beredda att betala för en likvärdig bostad i olika områden. Nästa steg i rapporten är en regressionsmodell där betalningsviljan sätts som den beroende variabeln vilken påverkas av flera olika förklarande variabler. Här konstateras att flera av dessa variabler är starkt korrelerade med varandra och därför inte bör användas som förklarande variabler samtidigt. Generellt uppnås inte höga förklaringsgrader, dvs. höga R²-värden. Dock visar det sig att de förklaringsgrader som uppstår är statistisk signifikanta men att resultaten skiljer sig mellan de städer som undersökts. Studien syftar till att ge en bild av hur betalningsviljan hos hyresgästerna korresponderar med olika egenskaper i respektive område. Stated preference metoden har emellertid några inbyggda svagheter. För det första består enkäten utav hypotetiska frågor och inte reella val. Det kan även vara svårt att värdera olika nyttigheter som inte finns prissatta i pengar på en 22

23 marknad, samt att de svarande kan ha svårt att verkligen ta hänsyn till sin egen budgetrestriktion på ett sätt som liknar hur de skulle reagerat i en verklig valsituation. Svaren visar att det statistiskt sett finns en stor spridning av betalningsviljan inom de olika bostadsområdena. Denna spridning är emellertid betydligt mindre uttalad i högt värderade områden, detta blir extra tydligt i undersökta delar av Stockholms innerstad där det finns en genomgående högre betalningsvilja med mindre spridning än i motsvarande förorter. Även här finns det dock inneboende problem i Stated preference modellen. För det första så påverkar de faktiska hyrorna den uppgivna betalningsviljan eftersom de i nuläget inte befinner sig i ett jämviktsläge. Detta medför att alla i stadsdelen troligen inte bor i enlighet med sina preferenser och därmed påverkas deras betalningsviljor för sitt eget och andra områden. För det andra finns det en inneboende asymmetri i betalningsviljan mellan hyresgäster i fattigare respektive rikare områden. Hyresgäster med lägre inkomst bor generellt i mindre attraktiva områden och kan på grund av sin inkomst bara betala lite mer för att kunna bo bättre. Rikare hyresgäster som bor i mer attraktiva områden värderar däremot mindre attraktiva områden betydligt lägre och finare områden betydligt högre. Följande sex olika egenskaper med underkategorier har sedan valts ut av författarna och fått rankas på en skala från ett till fem av hyresgästerna: Centrum: Kommunikationer: Natur: Offentlig service: Kommersiell service: Rykte: närhet till kulturutbud tillgång till goda kollektiva färdmedel inom staden tillgång till friluftsområden tillgång till service så som skolor, barnomsorg och vårdcentral tillgång till livsmedelsbutiker bostadsområdets rykte Som tidigare nämndes korrelerar många av dessa variabler starkt vilket påverkar modellen negativt. Av denna anledning görs endast en- eller två variabelmodeller för de olika områdesegenskaperna. Författarna prövade även att inkludera sociodemografiska faktorer som t.ex. inkomst, utbildningsnivå, härkomst och hushållstyp som variabler. Över lag var dessa var dock betydligt mindre betydelsefulla än områdesegenskaperna när dessa kördes tillsammans i regressionsmodellen för att förklara betalningsviljan. När boendeegenskaper rankades av hyresgästerna i Stockholm var de följande fem viktigast: 1. Närhet till kollektivtrafik 2. Livsmedelsbutik i området 3. Tryggt och säkert 4. Utemiljö med buskar och träd 5. Lägenheten ska ha god möblerbarhet 23

24 Det kan även visas att olika hushållsgrupper värderar olika områdes- och bostadsegenskaper olika. Kvinnor värderar generellt kollektivtrafik, närhet till släkt och vänner, trygghet och säkerhet och en utemiljö med träd och buskar högre än män. Utrikes födda värderar nybyggda bostadshus och etnisk blandade områden högre än svenskar. Svenskarna i sin tur värderar t.ex. kulturellt utbud, restauranger och friluftsområden högre än de utrikes födda. Den för Stockholms del bästa modellen ser ut som följer: Betalningsvilja = 573,6 + 71,3*(kommunikationer) -29,2*(offentlig service) Variablerna kommunikationer och offentlig service har betygsatts från 1 till 5 av hyresgästerna, vilket i modellen tolkas att för varje extra kommunikationspoäng ökar kvadratmeterhyran med koefficienten 71,3 kronor per kvadratmeter och år. Paradoxalt minskar kvadratmeterhyran med 29,2 kronor per kvadrat för varje ytterligare poäng offentlig service som finns i området. Författarna till rapporten tolkar detta som att offentlig service antingen inte generar mer betalningsvilja, eller att den negativa siffran beror på att mer offentlig service egentligen är ett uttryck för längre avstånd till centrum och kultur. Ett problem som författarna själva nämner är det faktum att variablerna består utav en poängsättning och inte verkliga variabler. Detta försvårar en praktisk användning av modellen och en djupare diskussion om vilka samband som den ger uttryck för. 5.3 Alonsos Bid-rent modell En klassisk modell för att beskriva varför markanvändningen i städer ser ut som den gör är Alonsos bid-rent modell från I dess ursprungliga form används den för att förklara varför olika markanvändningar hamnar där de gör. Teorin grundar sig i att olika verksamheter har olika efterfrågekurvor i respektive lägen. Den markanvändning vars efterfrågekurva är högst i ett givet läge kommer vara den som betalar mest för den ytan och därmed förklara dess lokalisering. Modellen har ett transportekonomiskt synsätt vilket innebär att alla verksamheter helst vill hamna så centralt som möjligt. Det antas att centralare läge ger en lägre transportkostnad. Bid-rent modellen går även att applicera på endast bostadssektorn där det i detta fall antas att olika inkomstgrupper har olika efterfrågekurvor. Beroende på vilket läge som anses mest attraktivt och kurvornas utseende kommer olika inkomstgrupper hamna på olika avstånd ifrån det läge som anses mest centralt. Modellen bygger på flera förenklingar, bl.a. antas att hushållen anser avstånd vara den enda viktiga boendeegenskapen samt att det endast finns ett attraktivt centrum som alla hushållen förhåller sig till. Med avseende på Stockholm är bid-rent modellen värdefull eftersom den bygger på den egenskap som flest hyresgäster ansett vara den viktigaste faktorn i bedömningen av områdens attraktivitet, nämligen avstånd till city. Ett exempel på en bid-rent modell som visar markanvändningen i en stad där hushållen har stora krav på tillgänglighet till stadskärnan visas nedan. 24