Castellum föreslår en höjd utdelning till 7,50 kronor

Transkript

1 PRESSMEDDELANDE 2/2003 Göteborg den 28 januari 2003 Castellum föreslår en höjd utdelning till 7,50 kronor Årets resultat efter skatt inklusive jämförelsestörande poster uppgick till 873 Mkr. Resultatet exklusive jämförelsestörande poster och efter avdrag för schablonskatt uppgick till 495 Mkr motsvarande 12,07 kronor per aktie - en ökning med 21 % jämfört med föregående år. Förvaltningsresultatet per aktie förbättrades med 16 % till 12,39 kronor. Substansvärdet per aktie vid årets slut har beräknats till 183 kronor. Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 7,50 kronor per aktie. Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive vinster från fastighetsförsäljningar och skatt, uppgick till 508 Mkr, innebärande 12,39 kronor per aktie, vilket är en förbättring med 16 % mot Denna förbättring har uppnåtts genom ökade hyresintäkter, men resultatet har också påverkats positivt av såväl genomförda förvärv som investeringar i befintliga fastigheter. Kassaflödet från förvaltningen var 622 Mkr motsvarande 15,17 kronor per aktie jämfört med 13,32 kronor föregående år. Under 2002 har 31 fastigheter sålts för 503 Mkr med en vinst om 179 Mkr jämfört med 129 Mkr för Till följd av nya redovisningsprinciper har Castellum återfört tidigare gjorda nedskrivningar som inte längre är motiverade om totalt 316 Mkr, vilket redovisats som jämförelsestörande poster. Castellums resultat efter skatt för år 2002 uppgick till 873 Mkr jämfört med 426 Mkr för Resultatet exklusive jämförelsestörande poster med avdrag för schablonskatt 28 % uppgick till 495 Mkr motsvarande 12,07 kronor per aktie, vilket är en förbättring med 21 % mot föregående år. Förvärv och investeringar under 2002 uppgick till Mkr mot Mkr under Castellum har per årsskiftet värderat samtliga fastigheter varvid substansvärdet per aktie har beräknats till 183 kronor. Vid dagens styrelsesammanträde beslutades att föreslå bolagsstämman att besluta dels om en utdelning om 7,50 kronor per aktie, dels att tisdagen den 25 mars 2003 skall vara avstämningsdag för utdelning. Vidare föreslås att bolagsstämman ger styrelsen förnyat mandat att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier. Det är mycket glädjande att kunna konstatera att resultatförbättringen avseende 2002 ligger i nivå med de föregående åren säger VD Lars-Erik Jansson i en kommentar. Ett framgångrikt uthyrnings- och omförhandlingsarbete med ökade hyresintäkter samt förvärv och investeringar är de viktigaste förklaringarna till resultatförbättringen. Vår affärsmodell med lokala dotterbolag, en god riskspridning och flertalet mindre affärer har visat sig vara framgångsrik även i en sämre konjunktur, varför jag ser positivt på framtiden, tillägger Lars-Erik Jansson. Bilaga: Bokslutskommuniké 2002 Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas bokförda värde uppgår till drygt 13 miljarder kronor och består främst av kommersiella lokaler. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg (inkl Borås och Alingsås), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg), Storstockholm (Stockholms närförorter), Västra Småland (Värnamo, Jönköping, Växjö) och Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala). Castellumaktien är noterad på Stockholmsbörsens O-lista, Attract 40. För ytterligare information kontakta Lars-Erik Jansson, verkställande direktör, telefon / mobil Håkan Hellström, ekonomi- och finansdirektör/vice verkställande direktör, telefon / mobil

2 Fotomontage I Mölnlycke företagspark, mellan Göteborg och Landvetter flygplats, uppförs en fastighet innehållande verksamhets- och kontorsytor om ca kvm. Samtliga uthyrningsbara ytor är kontrakterade och fastigheten beräknas vara klar för inflyttning i slutet av Bokslutskommuniké 2002

3 Bokslutskommuniké 2002 Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas bokförda värde uppgår till drygt 13 miljarder kronor och består främst av kommersiella lokaler. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg (inkl. Borås och Alingsås), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg), Storstockholm (Stockholms närförorter), Västra Småland (Värnamo, Jönköping, Växjö) och Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala). Castellumaktien är noterad på Stockholmsbörsens O-lista, Attract 40. Årets resultat efter skatt inklusive jämförelsestörande poster uppgick till 873 Mkr. Resultatet exklusive jämförelsestörande poster och efter avdrag för schablonskatt uppgick till 495 Mkr, motsvarande 12,07 kronor per aktie en ökning med 21 % jämfört med föregående år. Förvaltningsresultatet per aktie förbättrades med 16 % till 12,39 kronor. Substansvärdet per aktie uppgick vid årets slut till 183 kronor. Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 7,50 kronor per aktie. Data per aktie Kronor Förvaltningsresultat 12,39 10,68 8,60 6,92 5,50 4,74 Förändring +16 % +24 % +24 % +26 % +16 % Kassaflöde förvaltning 15,17 13,32 10,72 8,70 7,14 6,30 Förändring +14 % +24 % +23 % +22 % +13 % Resultat exkl. jämförelsestörande poster efter avdrag för schablonskatt 12,07 9,95 8,39 6,56 5,24 4,34 Förändring + 21 % +19 % +28 % +25 % +21 % Utdelning 7,50 6,50 5,50 4,50 3,50 2,75 Förändring +15 % +18 % +22 % +29 % +27 % 2 - CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2002

4 Verksamhet och strategi Castellums verksamhet fokuseras på tillväxt i kassaflöden och resultat, vilket ger förutsättningar för en långsiktigt god värdetillväxt i bolaget, samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Castellums övergripande strategi för tillväxt bygger på: Förvärv och nyproduktion av fastigheter med utvecklingsmöjligheter. Förbättrat driftsöverskott genom förädling av fastigheter, ökade hyresintäkter och kostnadseffektiv förvaltning. Försäljning av fastigheter som inte kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen. Castellums resultat skall därför bestå av både överskott i den löpande förvaltningen, där effektiviteten mäts på förvaltningsresultat per aktie, och av vinster från fastighetsförsäljningar. Målsättningen är att redovisa vinster från fastighetsförsäljningar om minst Mkr per år. Fastighetsbeståndet skall till större delen bestå av kommersiella fastigheter med lokaler för kontor/butiker och flexibla lager/industriytor i fem svenska tillväxtregioner. Alla investeringar, oavsett om det gäller åtgärder i befintliga fastigheter, nyförvärv eller nyproduktion, skall efter kalkylmässig full räntebelastning och avskrivningar ge positivt kassaflöde och resultat senast inom 1-2 år, med potential för framtida värdetillväxt. Castellums kapitalstruktur skall vara sådan att långsiktigt skall den synliga soliditeten uppgå till minst 30 % och räntetäckningsgraden ej understiga 200 %. Castellums utdelningspolitik innebär att minst 50 % av årets resultat skall delas ut. Hänsyn skall dock tas till bolagets investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Castellums strategiska val är att förvalta fastigheterna i en småskalig organisation med lokala dotterbolag i syfte att uppnå närhet till och kunskap om de lokala fastighets- och hyresmarknaderna. För att förstärka den lokala identiteten verkar bolagen under egna namn. CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ

5 Intäkter, kostnader och resultat Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. För definitioner se Castellums webbplats, Årets förvaltningsresultat, d v s resultatet exklusive vinster från fastighetsförsäljningar, jämförelsestörande poster och skatt, uppgick till 508 Mkr (438), motsvarande 12,39 kr (10,68) per aktie. Förbättringen per aktie uppgår till 16 % och har uppnåtts främst genom förbättringar i förvaltningen, såsom ökade hyresnivåer och effekter av genomförda investeringar. I genomsnitt har förbättringen uppgått till 21 % per år sedan bolaget börsnoterades Förvaltningsresultat per aktie, kr Isolerat kvartal, staplar 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv Rullande årsvärde, kurva 16,00 Kv1Kv2 Kv3 Kv Kassaflödet från förvaltningen uppgick till 622 Mkr (546), motsvarande 15,17 kr (13,32) per aktie en förbättring med 14 % mot föregående år. 14,00 12,00 10,00 Under 2002 har 31 fastigheter sålts för 503 Mkr med en vinst om 179 Mkr (129). Till följd av nya redovisningsprinciper har Castellum återfört tidigare gjorda nedskrivningar som inte längre är motiverade om totalt 316 Mkr, vilket redovisats som jämförelsestörande poster. Castellums resultat efter skatt för år 2002 uppgick till 873 Mkr (426). Resultatet exklusive jämförelsestörande poster med avdrag för schablonskatt 28 % uppgick till 495 Mkr (408) motsvarande 12,07 kr (9,95) per aktie, vilket är en förbättring med 21 % mot föregående år. Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till Mkr (1 571). Hyresintäkterna har förbättrats på grund av ett högre hyresvärde och ett större fastighetsbestånd. För kontors- och butiksfastigheter uppgår den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån till kronor per kvm, motsvarande en ökning för jämförbara enheter med ca 6 % jämfört med föregående år. För lager- och industrifastigheter är den genomsnittliga hyresnivån 568 kronor per kvm, vilket motsvarar en ökning med ca 5 %. 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 Av de kontrakt som omförhandlats under 2002 har cirka en tredjedel förlängts med oförändrade villkor medan en mindre del har sagts upp för avflyttning. Resterande omförhandlingar har medfört ökade hyresnivåer om %. Kontraktsförfallostruktur Antal Kontrakts- Andel av Löptid kontrakt värde, Mkr värdet % % % % % % Summa kommersiellt % Bostäder P-platser och övrigt Totalt Den ekonomiska uthyrningsgraden för lager- och industrifastigheter uppgick till 91,7 %, vilket är högre än såväl vid halvårsskiftet som vid utgången av föregående år. Uthyrningsgraden för kontors- och butiksfastigheter uppgick till 90,8 %, vilket är något högre än vid halvårsskiftet. Jämfört med utgången av föregående år är den dock lägre, vilket delvis kan förklaras av förändringar i fastighetsbeståndet. Nettouthyrningen (d v s total uthyrning minus för avflyttning uppsagda kontrakt) under året innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 47 Mkr (52). Castellum har stor riskspridning i den kommersiella kontraktsportföljen, som består av kontrakt med spridning på flertalet olika branscher och löptider. Kommersiella kontrakts fördelning per bransch % av Antal kontrakts- Bransch (GICS-kod) kontrakt värde Energi (10) 7 0 % Material (15) 84 4 % Industrivaror (2010) % Leverantör av kommersiella tjänster (2020) % Transport (2030) % Detaljhandel (2550) % Övriga sällanköpsvaror- och tjänster ( ) % Dagligvaror (30) 95 3 % Hälsovård (35) % Finans och fastighet (40) % Mjukvara- och tillhörande tjänster (4510) % Teknisk hårdvara och tillhörande tjänster (4520) % Telekomoperatörer (50) 96 1 % Kraftförsörjning (55) 10 0 % Kommunal och statlig verksamhet m m % % 4 - CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2002

6 Trots den svaga konjunkturen har det för Castellum varit en hög aktivitet med stor nyuthyrning, men också ett stort antal uppsägningar och ett flertal konkurser. Storstockholm är fortsatt den region med störst mått av osäkerhet medan övriga regioner varit relativt stabila beträffande såväl hyresnivåer som balansen mellan efterfrågan och utbud på lokaler. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 556 Mkr (544) motsvarande 235 kr/kvm (237). Fördelningen på olika kostnadsslag och fastighetskategorier framgår av följande tabell. Fastighetskostnader per kvm Kontor/ Lager/ Kr per kvm butik industri Bostäder Totalt Driftskostnader Underhåll m m Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Direkta fasta kostnader Uthyrning och fast. adm. 39 Totalt Jämfört mot föregående år Driftsöverskott före avskrivningar Driftsöverskott före avskrivningar uppgick till Mkr (1 027) motsvarande en direktavkastning om 9,1 % (9,1). Direktavkastningens utveckling sedan 1997 framgår av diagrammet nedan. Nedgången under fjärde kvartalet respektive år beror på säsongsvariationer i fastighetskostnaderna. Direktavkastning 10 % 9 % 8 % 6,7 % 7 % 6 % 5 % 7,5 % 8,1 % 8,4 % 8,9 % 9,1 % 9,1 % Avskrivningar Castellums avskrivningar uppgick till 116 Mkr (108). Avskrivningarna består i huvudsak av 1 % avskrivning på byggnader. Fastighetsförsäljningar Under 2002 har 31 fastigheter (43) sålts för ett sammanlagt försäljningspris om 503 Mkr (635) och med en vinst om 179 Mkr (129). Av årets försäljningar avsåg 18 bostadsfastigheter bokförda till 209 Mkr, vilka såldes med en vinst om 105 Mkr. Efter räkenskapsårets utgång har 4 fastigheter sålts för 99 Mkr med en vinst om 50 Mkr. Centrala administrationskostnader De centrala administrationskostnaderna uppgick till 62 Mkr (67). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till företagsledningen om 11 Mkr (15). Jämförelsestörande poster Under perioden gjorde Castellum nedskrivningar på ett 90-tal fastigheter, till ett vid det tillfället bedömt värde. Därefter har marknadsförutsättningarna för fastighetssektorn förändrats positivt genom högre hyresnivåer och uthyrningsgrader med stigande fastighetspriser som följd. Även om fastighetsvärdena successivt har återhämtats, har Castellum tidigare, i enlighet med årsredovisningslagen, valt alternativet att inte återföra nedskrivningar gjorda före I och med den under 2002 införda Redovisningsrådets rekommendation nr 17 Nedskrivningar, skall dock tidigare gjorda nedskrivningar återföras när dessa inte längre är motiverade. Castellum har därför i fjärde kvartalet återfört tidigare gjorda fastighetsnedskrivningar om totalt 346 Mkr. Av detta belopp har 316 Mkr, där nedskrivningen tidigare redovisats i resultaträkningen, återförts i resultaträkningen och 30 Mkr, där nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen, återförts i balansräkningen. Till grund för återfört belopp ligger den värdering per årsskiftet som gjorts för respektive fastighet, med beaktande av dels ursprungligt anskaffningsvärde dels de avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivningen ej hade skett. Effekten efter skatt av den ovan nämnda förändrade redovisningsprincipen är bland annat att årets resultat per aktie ökar med 5,56 kr, den synliga soliditeten ökar med 2 procentenheter och att fastigheternas direktavkastning minskar med 0,3 procentenheter. CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ

7 Finansnetto Finansnettot uppgick till 442 Mkr ( 414), efter avdrag för räntebidrag 2 Mkr (2), erhållen utdelning 5 Mkr (5) och aktiverade räntekostnader om 16 Mkr (22). Den genomsnittliga räntenivån under året var 5,7 %. Skatt På grund av möjligheten att göra skattemässiga överavskrivningar på fastighetsbeståndet och nyttja befintliga underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Dock redovisas en icke kassaflödespåverkande uppskjuten skattekostnad om 128 Mkr (141), främst hänförlig till årets skattemässiga överavskrivningar och förbrukning av underskottsavdrag. Skatteberäkning Underlag betald skatt Underlag uppskj.skatt Resultat före skatt Skattemässiga överavskrivningar 200 Skillnad skattemässigt och bokf. värde sålda 191 } fastigheter, återförda nedskrivningar m m 9 Övriga skattemässiga avdrag 535 Nyttjat underskottsavdrag Summa underlag Därav 28 % betald/uppskjuten skatt Av tidigare beskrivna återförda nedskrivningar om 346 Mkr, har huvuddelen betraktats som skattepliktig intäkt. Denna skattepliktiga återföring, som ökar fastigheternas skattemässiga restvärde och ger motsvarande mindre skattebelastning när fastigheterna i framtiden säljs, förbrukar dock viss del av befintliga underskottsavdrag. Detta förhållande kompenseras dock bland annat av skattemässiga underskott vid likvidation av dotterbolag om 535 Mkr, vilket gör att årets skattekostnad uppgår till 13 %. Kvarvarande underskottsavdrag beräknas uppgå till 690 Mkr medan fastigheternas bokförda värde beräknas överstiga det skattemässiga restvärdet med 723 Mkr. Fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd omfattade vid årsskiftet 508 fastigheter (526) med ett sammanlagt hyresvärde om Mkr (1 698) och ett bokfört värde om Mkr (12 176). Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta var tkvm (2 338). Fastighetsförteckning se Fastighetsbeståndet, som består av enbart svenska fastigheter i 31 kommuner (33), finns i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet, motsvarande 77 % av fastigheternas hyresvärde vid årsskiftet, finns i de tre storstadsregionerna. Det kommersiella beståndet består av såväl kontorsoch butiksfastigheter som lager- och industrifastigheter, huvudsakligen i välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Castellums bostadsfastigheter är lokaliserade till centrala och attraktiva lägen i Göteborg och Helsingborg. Andelen bostäder i beståndet har sedan 1996 minskat från 27 % till nuvarande 5 %. Investeringar och försäljningar Fastighetsbeståndet har under året förändrats enligt nedanstående uppställning. Förändring av fastighetsbeståndet Bokfört värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Investeringar i befintliga fastigheter 622 Försäljningar Avskrivningar Återförda nedskrivningar 346 Fastighetsbestånd 31 december Under året har investerats för totalt Mkr (1 741), varav 428 Mkr (674) avser förvärv och 622 Mkr (1 067) investeringar i befintliga fastigheter. Av de totala investeringarna avser 364 Mkr Storgöteborg, 310 Mkr Öresundsområdet, 155 Mkr Västra Småland, 123 Mkr Storstockholm samt 98 Mkr Mälardalen. Bland de projekt som färdigställts under 2002 kan nämnas Forskaren i Lund avseende ca 20 tkvm kontor för totalt 255 Mkr. Vidare avslutades Ekenäs i norra Stockholm avseende ca 12 tkvm kontor till en total investering om drygt 200 Mkr. I Borås färdigställdes en lager- och kontorsfastighet om ca 5 tkvm för totalt 26 Mkr och i Kungsbacka uppfördes en lager- och 6 - CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2002

8 kontorsfastighet om ca 2 tkvm för totalt 18 Mkr. I Uppsala avslutades en om- och nybyggnation om ca 3 tkvm för totalt 42 Mkr. Samtliga uthyrningsbara ytor i ovan nämnda fastigheter är fullt uthyrda, förutom Ekenäs där uthyrningsgraden är 62 %. Bland de större pågående projekten kan nämnas nybyggnation av en fastighet med verksamhets- och kontorsytor om ca 13 tkvm i Mölnlycke företagspark. Den totala investeringen är beräknad till ca 135 Mkr. Samtliga uthyrningsbara ytor är kontrakterade. Återstående investeringsvolym avseende igångsatta, ej avslutade projekt uppgår till ca 250 Mkr, där de större framgår av nedanstående tabell. Investeringar Färdigställda projekt Forskaren, Lund 255 Kvartal Vimpeln, Uppsala 42 Kvartal Trucken, Borås 26 Kvartal Ekenäs, Stockholm 202 Kvartal Organisation Marknad och kundstruktur ser olika ut på olika platser, varför det krävs god lokal kännedom för att rätt förstå kundernas behov. Castellums fastigheter ägs och förvaltas därför av lokalt förankrade dotterbolag under egna namn (se nedan) och med tillgänglighet, vardaglig omtanke och kundanpassad service som främsta ledstjärnor. Till och med Kvar- Mkr 31 december 2002 varande Klart Pågående projekt Hälsingland, Malmö 74 5 Kvartal Citygallerian/Hansacompagniet, Malmö Kvartal Anisen, Göteborg 31 2 Kvartal Solsten, Göteborg Kvartal Av följande diagram framgår såväl förvärv och försäljningar som investeringar i befintliga fastigheter. Investeringar och försäljningar per år Mkr Investeringar i befintliga fastigheter Fastighetsförvärv Fastighetsförsäljningar Förvaltningen sker med i huvudsak egen personal, vilket ger ingående kunskaper om de egna fastigheterna, god kännedom om de enskilda hyresgästerna och en effektiv kundbearbetning. Koncernen har under året haft i medeltal 179 anställda (180). Centrala och östra Göteborg samt Hisingen Sydvästra Göteborg, Mölndal och Borås Malmö, Lund och Helsingborg Stockholms närförorter Värnamo, Jönköping och Växjö Örebro, Uppsala och Västerås CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ

9 Fastighetsbestånd per 31 december 2002 (fastighetsförteckning se Drift, Drift, Drifts- Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekon. Hyres- under- under- över- Antal Yta värde värde värde värde uthyrn. intäkter håll m m håll m m skott Direktavfastigheter tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr kastning Kontor/butik Storgöteborg ,0% ,0% Öresundsområdet ,6% ,7% Storstockholm ,6% ,8% Västra Småland ,0% ,4% Mälardalen ,1% ,5% Summa kontor/butik ,8% ,2% Lager/industri Storgöteborg ,5% ,4% Öresundsområdet ,1% ,5% Storstockholm ,7% ,7% Västra Småland ,4% ,2% Mälardalen ,5% ,9% Summa lager/industri ,7% ,5% Bostäder Göteborg ,6% ,3% Helsingborg ,4% ,3% Summa bostäder ,1% ,3% Summa ,5% ,9% Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration ,8% Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration ,1% Projekt Obebyggd mark Totalt Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet i under året sålda fastigheter 10 Mkr frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 32 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. Hyresvärde per geografiskt område exkl projekt Hyresvärde per fastighetskategori exkl projekt Storgöteborg 31 % Öresundsområdet 23 % Storstockholm 23 % Västra Småland 11 % Mälardalen 12 % Kontor/butik 61 % Lager/industri 34 % Bostäder 5 % Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 91,5 % 93,0 % 92,4 % 91,3 % 89,7 % 88,6 % Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Direktavkastning 9,1 % 9,1 % 8,9 % 8,4 % 8,1 % 7,5 % Bokfört värde, kr/kvm Uthyrningsbar yta, tkvm CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2002

10 Finansiering Castellums finansiering per 31 december 2002 kan sammanfattas i följande diagram. Finansiering Eget kapital Mkr (34 %) Ej räntebärande skulder 595 Mkr (4 %) Räntebärande skulder Mkr (62 %) Eget kapital Det egna kapitalet uppgår till Mkr (3 843), motsvarande en soliditet om 34 % (30). Det långsiktiga målet är att den synliga soliditeten ej skall understiga 30 % och att räntetäckningsgraden ej skall understiga 200 %. Som ett instrument i syfte att reglera bolagets kapitalstruktur kan bolaget förvärva egna aktier, motsvarande högst 10 % av samtliga aktier, d v s maximalt 2,3 miljoner aktier utöver de 2 miljoner egna aktier som tidigare förvärvats för 194 Mkr. Inget återköp av aktier har skett under Styrelsen kommer att föreslå bolagsstämman att mandatet att återköpa egna aktier skall förlängas. Räntebärande skulder Per 31 december 2002 hade Castellum bindande kreditlöften om totalt Mkr (9 893), varav Mkr (8 254) var disponerat. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 20 Mkr (20) uppgick till Mkr (8 234). Den vägda löptiden för avtalade kreditlöften var 3,6 år och garanterar Castellum krediter till en bestämd marginal mot marknadsräntan under avtalets löptid. Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december 2002 var 5,6 % (5,8). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 3,4 år (2,3) medan andelen lån med ränteförfall under kommande 12-månadersperiod uppgick till 31 % (23). Ränteförfallostrukturen har uppnåtts genom att lån med i huvudsak kort räntebindning förlängts i tiden via ränteswapavtal. Den genomsnittliga räntebindningen skall enligt finanspolicyn vara 2-4 år. Ränte- och låneförfallostruktur Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp Medel- Kreditavtal Utnyttjat Mkr ränta Mkr Mkr 0 1 år, inkl likviditet ,9 % år ,3 % år 600 6,1 % år ,9 % år 856 5,5 % år ,3 % Totalt ,6 % CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ

11 Substansvärde Castellum har per den 31 december 2002 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell. Den interna värderingen visar ett långsiktigt avkastningsvärde om Mkr, motsvarande ett övervärde om Mkr. Substansvärdet per aktie kan, efter avdrag för full skatt om 28 %, beräknas till 183 kronor jämfört med 171 kronor vid föregående årsskifte. Förändringen om 12 kronor består av årets intjäning 16 kronor, utdelning 6,50 kronor samt värdeförändring 3 kronor. Värdeförändringen, som netto är mindre än 1 %, är främst hänförlig till en mindre värdeökning i Storgöteborg, medan övriga regioner i princip varit oförändrade förutom Storstockholm som uppvisar en mindre värdenedgång. Fastighets- och substansvärde Värdering Bokfört Övervärde/ Mkr Värdering kr/kvm värde Substansvärde Kontor/butik Lager/industri Bostäder Projekt och mark Summa Uppskjuten skatt, 28 % Redovisat eget kapital Substansvärde Substansvärde per aktie (41 miljoner aktier), kr 183 Utgångspunkten för den interna värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels avkastningskravet. Avkastningskravet, som bland annat baseras på antagen realränta om 4 % och inflation om 1,5 %, ligger i intervallet 8,2 10,4 % för kontor/butik, 9,9 13,2 % för lager/industri samt 7,0 8,0 % för bostäder. Bostäderna har värderats som hyresfastigheter och ej som bostadsrätter. Avkastningskravet används för att diskontera det bedömda framtida kassaflödet. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter och mark har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter. För att säkerställa värderingen har drygt 100 fastigheter motsvarande värdemässigt 56 % av beståndet värderats av Svefa AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr inom ett värdeintervall om +/ 5 10 %. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr. Det bör dock framhållas att en fastighets verkliga värde endast kan fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingarna är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det angivna värdeintervallet skall ses som ett mått på den osäkerhet som finns i dylika beräkningar. Ett värdeintervall om +/ 10 % på fastighetsnivå motsvarar +/ 1,7 mdr i fastighetsvärden, vilket innebär ett substansvärdeintervall om kronor per aktie. Redovisningsprinciper Castellums redovisningsprinciper har varit oförändrade mot föregående år förutom vad som ovan beskrivits avseende återförda tidigare gjorda nedskrivningar. Bolaget följer Redovisningsrådets rekommendationer samt Redovisningsrådets Akutgrupps uttalanden. Moderbolaget Resultatet efter skatt för moderbolaget, som innehåller endast koncerngemensamma funktioner, uppgick till Mkr (923), varav 628 Mkr (937) avsåg erhållet koncernbidrag från dotterbolag och 478 Mkr (0) avsåg återföring av tidigare gjord nedskrivning på aktier i dotterbolag. Omsättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 7 Mkr (8). Moderbolagets tillgångar består, utöver likviditet om 0 Mkr (0), i huvudsak av finansiering av dotterbolagens fastighetsinnehav fördelat på aktier i dotterbolag Mkr (2 889) och räntebärande internfinansiering om Mkr (8 469 ). Finansieringen har i huvudsak skett genom eget kapital om Mkr (3 146) och externa långfristiga skulder om Mkr (8 112). Förslag till utdelning Styrelsen avser att föreslå bolagsstämman en utdelning om 7,50 kronor per aktie, vilket innebär en höjning med 15 % mot föregående år. Utdelningsandelen uppgår till 62 % utifrån resultatet exklusive jämförelsestörande poster och efter avdrag för schablonskatt. Göteborg den 28 januari 2003 Lars-Erik Jansson Verkställande direktör 10 - CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2002

12 Resultaträkning Mkr okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Hyresintäkter Driftskostnader Underhåll inkl. hyresgästanpassningar Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Driftsöverskott före avskrivningar Avskrivningar Bruttoresultat fastighetsförvaltning Fastighetsförsäljningar Försäljningsintäkter Bokfört värde Resultat fastighetsförsäljningar Centrala administrationskostnader Jämförelsestörande poster Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansnetto Aktuell betald skatt 2 2 Uppskjuten skatt Periodens/årets resultat Finansiella nyckeltal okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Resultat exkl. jämförelsestörande poster med avdrag för schablonskatt 28 %, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr Kassaflöde förvaltning, Mkr Överskottsgrad 65 % 64 % 67 % 65 % Räntetäckningsgrad 235 % 221 % 241 % 232 % Avkastning eget kapital 21,0 % 11,4 % Avkastning totalt kapital 11,1 % 8,1 % Belåningsgrad 63 % 66 % Soliditet 34 % 30 % Justerad soliditet 43 % 41 % Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella stamaktier förekommer) okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Genomsnittligt antal aktier, tusental Resultat efter skatt, kr 11,71 2,37 21,29 10,39 Resultat exkl. jämförelsestörande poster med avdrag för schablonskatt 28 %, kr 2,49 1,98 12,07 9,95 Förvaltningsresultat, kr 2,98 2,49 12,39 10,68 Kassaflöde förvaltning, kr 3,66 3,15 15,17 13,32 Utestående antal aktier, tusental Utdelning, kr (för 2002 föreslagen) 7,50 6,50 Utdelningsandel 62 % 65 % Fastigheternas bokförda värde, kr Eget kapital, kr Substansvärde, kr CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ

13 Balansräkning Mkr 31 dec 31 dec Tillgångar Förvaltningsfastigheter Övriga anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Förändring eget kapital Antal utestående Aktie- Bundna Fritt eget Totalt eget Mkr aktier, tusental kapital reserver kapital kapital Eget kapital Utdelning (5,50 kronor per aktie) Årets resultat Eget kapital Utdelning (6,50 kronor per aktie) Återförda fastighetsnedskrivningar (efter skatt) Årets resultat Eget kapital Kassaflödesanalys Mkr jan-dec jan-dec Driftsöverskott före avskrivningar Centrala administrationskostnader Finansnetto Betald skatt förvaltningsresultat 2 Kassaflöde förvaltning Kassaflödespåverkande jämförelsestörande poster Skillnad mellan betalda och kostnadsförda räntor Förändring rörelsekapital Kassaflöde före investeringar Investeringar, fastigheter Försäljningar, fastigheter Förändring fordran/skuld vid försäljning/förvärv av fastigheter Investeringar, övrigt netto 3 5 Kassaflöde efter investeringar Förändring långfristiga skulder Utdelning Förändring kassa och bank 0 9 Kassa och bank ingående balans Kassa och bank utgående balans CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2002

14 Flerårsöversikt Resultaträkning Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Avskrivningar Centrala administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Resultat fastighetsförsäljningar Jämförelsestörande poster Skatt Årets resultat Balansräkning Förvaltningsfastigheter Övriga tillgångar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Finansiella nyckeltal Resultat exkl. jämförelsestörande poster med avdrag för schablonskatt 28 %, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr Kassaflöde förvaltning, Mkr Överskottsgrad 67 % 65 % 64 % 61 % 57 % 53 % Räntetäckningsgrad 241 % 232 % 239 % 261 % 232 % 235 % Avkastning eget kapital 21,0 % 11,4 % 9,9 % 7,6 % 6,2 % 5,1 % Avkastning totalt kapital 11,1 % 8,1 % 8,0 % 7,1 % 6,7 % 5,7 % Investeringar i fastigheter, Mkr Belåningsgrad 63 % 66 % 66 % 57 % 55 % 56 % Soliditet 34 % 30 % 32 % 40 % 45 % 44 % Justerad soliditet 43 % 41 % 42 % 49 % Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella stamaktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental Resultat efter skatt, kr 21,29 10,39 8,49 6,56 5,24 4,20 Resultat exkl. jämförelsestörande poster med avdrag för schablonskatt 28 %, kr 12,07 9,95 8,39 6,56 5,24 4,34 Förvaltningsresultat, kr 12,39 10,68 8,60 6,92 5,50 4,74 Kassaflöde förvaltning, kr 15,17 13,32 10,72 8,70 7,14 6,30 Utestående antal aktier, tusental Utdelning, kr (för 2002 föreslagen) 7,50 6,50 5,50 4,50 3,50 2,75 Utdelningsandel 62 % 65 % 66 % 69 % 67 % 63 % Fastigheternas bokförda värde, kr Eget kapital, kr Substansvärde, kr CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ

15 Castellumaktien Castellum vars aktie är noterad på Stockholmsbörsens O-lista, Attract 40, hade vid årets utgång ca aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier. De tio största svenska aktieägarna framgår av nedanstående tabell. Aktieägare Antal aktier tusental Andel av röster och kapital Tredje AP-fonden ,2 % Gamla Livförsäkringsaktiebolaget SEB Trygg Liv ,9 % Laszlo Szombatfalvy ,7 % AFA Sjukförsäkrings AB ,7 % Andra AP-fonden ,6 % Livförsäkringsaktiebolaget Skandia ,3 % Fjärde AP-fonden ,8 % SEB Sverige Aktiefond I 855 2,1 % SEB Sverige Aktiefond II 543 1,3 % AFA TFA Försäkring AB 529 1,3 % Övriga aktieägare registrerade i Sverige ,3 % Aktieägare registrerade i utlandet ,8 % Totalt utestående aktier ,0 % Återköpta egna aktier Totalt registrerade aktier Några potentiella stamaktier (ex konvertibler) förekommer inte. Aktieägare fördelade per land Sverige 69 % USA 10 % Storbritannien 9 % Nederländerna 4 % Övriga 8 % varav Fonder, försäkr.bolag m m 30 % Privatpersoner, privata bolag 22 % AP-fonder 12 % Stiftelser, föreningar m m 5 % Kursen på Castellumaktien per den 30 december 2002 var 122 kronor motsvarande ett börsvärde om 5,0 mdr, beräknat på antalet utestående aktier. Under 2002 har Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 6,50 kronor, varit 18,4 %. Sedan börsintroduktionen den 23 maj 1997 har Castellumaktiens totalavkastning, jämfört med introduktionspriset om 51 kronor, varit i genomsnitt 20,6 % per år. Totalavkastning Genomsnitt per år 2002 maj Castellum 18,4 % 20,6 % Stockholmsbörsen (SIX) 35,9 % 0,6 % Fastighetsindex Sverige (EPRA) 3,2 % 9,8 % Fastighetsindex Europa (EPRA) 2,3 % 6,9 % Sedan årets början har omsatts totalt 26,9 miljoner aktier motsvarande i genomsnitt aktier per dag, vilket på årsbasis motsvarar en omsättningshastighet om 66 %. Castellumaktiens utveckling sedan noteringen 23 maj 1997 t o m 24 januari 2003 Omsättning miljoner aktier per månad 26 Aktiekurs kronor Castellum kurs Castellum kurs inkl utdelning Stockholmsbörsen (SIX inkl utdelning) Fastighetsindex (EPRA inkl utdelning) Omsättning per månad Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2002

16 Den föreslagna utdelningen om 7,50 kronor motsvarar en direktavkastning om 6,1 % beräknat på kursen vid årets utgång. Den historiska direktavkastningen (senast föreslagen/verkställd utdelning i förhållande till aktiekurs) framgår nedan. Castellumaktiens direktavkastning 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % Resultatet per aktie exkl. jämförelsestörande poster med avdrag för schablonskatt uppgick 2002 till 12,07 kronor, vilket jämfört med kursen vid årets utgång ger ett P/E-tal om 10. Kassaflödet per aktie uppgick till 15,17 kronor, vilket ger ett P/CE-tal om 8. Historiskt P/E respektive P/CE (aktiekurs i förhållande till rullande fyrakvartalsresultat) framgår nedan. Castellumaktiens P/E (röd) resp P/CE (blå) Substansvärdet per aktie uppgick vid årets utgång till 183 kronor. Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 67 % av beräknad substans. Historiska nyckeltal när det gäller detta förhållande framgår nedan. Castellumaktiens kurs/substansvärde 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ

17 Ekonomiska rapporteringstillfällen Årsredovisningen för 2002 kommer att hållas tillgänglig på bolagets huvudkontor och på Castellums webbplats från mitten av februari. Distribution till aktieägarna sker per post i månadsskiftet februari/mars Delårsrapport januari-mars april 2003 Halvårsrapport januari-juni augusti 2003 Delårsrapport januari-september oktober 2003 Bokslutskommuniké januari 2004 Castellum ABs ordinarie bolagsstämma äger rum torsdagen den 20 mars 2003 kl i Stenhammarsalen, Konserthuset vid Götaplatsen i Göteborg. Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Lars-Erik Jansson eller ekonomi- och finansdirektör/ vice VD Håkan Hellström, telefon , samt på Castellums webbplats. På Castellums webbplats finns möjlighet att dels hämta dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter. Lokala dotterbolag Aspholmen Fastigheter AB Elementvägen Örebro Telefon Telefax orebro@aspholmenfastigheter.se Fastighets AB Brostaden Bolidenvägen 14 Box 5013, Johanneshov Telefon Telefax info@brostaden.se Eklandia Fastighets AB Ringögatan 12 Box 8725, Göteborg Telefon Telefax info@eklandia.se Fastighets AB Briggen Fredriksbergsgatan 1 Box 3158, Malmö Telefon Telefax fastighets.ab@briggen.se Fastighets AB Corallen Flanaden 3 Box 148, Värnamo Telefon Telefax varnamo@corallen.se Harry Sjögren AB Flöjelbergsgatan 7 B Mölndal Ny adress f o m 24 feb 2003 Kråketorpsgatan Mölndal Telefon Telefax info@harry-sjoegren.se Castellum AB (publ) Box 2269, Göteborg Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon Telefax E-post info@castellum.se Org nr