Kostnadskalkyl FÖR. bostadrättsföreningen. Sommerwind. Org. nr Uppsala Kommun

Transkript

1

2

3 Kostnadskalkyl FÖR bostadrättsföreningen Sommerwind Org. nr Uppsala Kommun Innehållsförteckning Sida A Allmänna förutsättningar 2 B. Beskrivning av fastigheten 3-5 C. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv 6 D. Finansiering och beräkning av föreningen årliga kostnader 7 E. Beräknade löpande kostnader och intäkter år F. Nyckeltal 9 G. Beräkning av föreningens årliga intäkter 10 H. Ekonomisk prognos 11 I. Känslighetsanalys 12 J. Särskilda förhållanden Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg 1

4 A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Sommerwind som har sitt säte i Uppsala kommun och som registrerats hos Bolagsverket den 23 maj 2012 (org. nummer: ) har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningen hus upplåta bostadslägenheter, lokaler och mark med nyttjanderätt och utan tidsbegräsning. Under beräknas påbörjandet av uppförandet av 2 stycken bostadshus på fastigheten Uppsala Kåbo 55:2, innehållande sammanlagt 49 bostadslägenheter med tillhörande lägenhetsförråd. För uthyrning av föreningen finns en butikslokal och en föreningslokal, 46 stycken bilplatser i garage på källarplan, varav två har handikapbredd. 6 stycken bilplatser på kvartersmark. Förhandsavtal beräknas tecknas så snart föreningen erhållit Bolagsverkets tillstånd att ta förskott, vilket beräknas ske under juni inflyttningar i lägenheterna beräknas kunna påbörjas runt årsskiftet I enlighet med vad som stadgas i 5 kap 3 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens verksamhet. Uppgifterna i kalkylen avseende anskaffningskostnaden grundar sig på anbud på lägenheter inom kv. Rosendal daterat Totalentreprenadkontrakt skall upprätas med Rekab Entreprenad AB. Marken har förvärvats genom köp av 45,2% av dotterdotterbolag till Rekab Entreprenad AB, Obåk AB ( ). Aktiefördelning samt kostnad för aktierna enligt avtal daterat Marken till fastigheten var tidigare skogsmark och åkermark. Beräkning av föreningens årliga kapitalkostnader och drift kostnader grundar sig på bedömningar gjorda i feb 2013-april I enlighet med anbud till Bostadsrättsföreningen Sommerwind daterat genomförs byggnadsprojektet som totalentreprenad av Rekab Entreprenad AB. I entreprenaden ingår anslutningsavgifter, försäljningsadministration, upphandlings medverkan i finansiering samt erfordliga byggherre åtaganden och garanti för ej upplåtna bostadrättslägenheter. Köpeskilling för föreningens fastighet ingår inte. Säkerheter för insatser och upplåtelseavgifter enligt 4 kap 2 2p bostadsrättslagen, skall lämnas av Garbo Försäkring AB eller motsvarande. Byggfelsförsäkring skall tecknas hos Gar-Bo Försäkring AB eller motsvarande. Byggsäkerhetsförsäkring tecknas av Gar-Bo Försäkring AB eller motsvarande Projektet kommer att finansieras långsiktigt av i första hand SEB 2

5 B. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning: Adress: Nybyggnadsår Tomtens areal: Bruttoarea: Bostadsarea: Lokaler: Biarea: Övrig area: Antal bostadslägenheter: Kåbo 55:2 Uppsala kommun Rosendal, gatuadress ej klar år 2968 m m2 (BTA) 4177 m2 (BOA) 130 m2 (LOA) 1969 m2 (BIA) 759 m2 (ÖVA) 49 st Byggnadernas antal och utformning samt byggår Hus A har 5 våningsplan och ett vindsvåningsplan och inrymmer 37 bostadslägenheter Hus D har 3 våningar och inrymmer 12 bostadslägenheter Sammanlagt 49 bostadslägenheter. Samtliga lägenheter har lägenhetsförråd i gemensamt källarplan Parkeringsplatser finns i gemensamt källarplan och på kvartersmark Källsortering/soprum är i Hus A. Bygglov, detaljplan, fastighetsbildning Byggnadsnämnden, beslutsdatum Detaljplan för fastigheten antagen BN Gemensamma anordningar Byggnaderna ansluts till fjärrvärmenät för värmeleverans Lägenheterna utrustas med mekanisk till- och frånluftsventilation med värmeåtervinning. Tele-, kabel-tv samt IT-nät, var för sig eller samordnat. Hiss Ledningar för värme, vatten, dag- och spillvatten, samt kraft och belysning. Kör och gångvägar med belysning Gemensamma utrymmen Källarplan med parkeringsplatser, lägenhetsförråd och cykelförråd. Ett soprum för källsortering av hushållssopor. En gemensamhetslokal/ uthyrningslägenhet. Gemensamhets anordning på tomtmark Plantering, gräsytor, belysning, kör- och gångvägar mm. Parkering 46 parkeringsplatser i källarplan varav två är handikapplatser. 6 parkeringar utan tak på kvartersmark 3

6 Kortfattad byggnadsbeskrivning Bostadshus: Grundläggning: Stomme: Mellanbjälklag: Bärandeväggar: Icke bärandeväggar: Yttertak: Fasad: Balkonger: Installationer: Fönster: Dörrar/portar: Brandteknisk klass: Försäkring: Pålad betongplatta på mark. Platsgjuten betong. Betong. Betong. På vindsplan av gips på träregel eller betong Gipsskivor på stålreglar. Takstomme av trä. Underlagstak av råspont och papp. Yttertaksbeklädnad av papp alt plåt eller takpannor Socklar av betong. Fasadbeklädnad av tegel eller puts. Fönster 3- glas med aluminium beklätt trä. Entrépartier av lackerad aluminium. Fönsterbleck, listbeslag o d av plastbelagd plåt. Beläggning av betong. Tak omålad betong, där det finns överliggande balkong. Balkongräcken av aluminium. Kan komma att ändras till uteplats med beläggning av betongplattor i bottenvåning. Uppvärmning med fjärrvärme. Distribution med vattenradiatorer. Mekanisk till/ frånluft med värmeåtervinning. Hissar av typ maskinrumslös lin/ hydraul hiss. Mätning av hushållsel för respektive lägenhet. 3- glas Entrédörrar, aluminiumpartier. Tamburdörrar, säkerhetsklass 1 Hus A och D utförs som Br1-byggnad, brandsäker byggnad Föreningen kommer att teckna en fullvärdes försäkring. När alternativ är angivet väljer totalentreprenören material/ utförande. 4

7 Typrumsbeskrivning Lägenhetsbeskrivning Hall: Kök: Hygienrum: Vardagsrum: Övriga rum Allmänna utrymmen Soprum: Trapphus: Förråd: Teknikutrymmen: Övriga utrymmen Garage: Parkett./klinker Parkett. Elspis, kyl/frys enheter, köksfläkt, mikrovågsugn, skåp och bänkinredning med luckor. Keramik plattor på golv. Keramiska plattor vägg. Duschplats, tvättställ, wc-stol. Tvättmaskin och torktumlare. Parkett. Parkett. Tapetsering eller målning där annat inte anges. Brädriven betong. Dammbindande behandling. Målade betongväggar Rörelsvaktstyrd belysning. Plan och stegbeläggning av keramik. Keramik golv och sockel. Målade väggar. Ljudabsorbenter och målning tak. Räcke och handledare av stål. Rörelsevaktstyrd belysning. Postfack. Våningsregister. Stålglättad betong. Trådnätsväggar/ trä. Hyllinredning enligt ritning. Stålglättad betong som målas. Målning. Brädriven betong Dammbindande behandling Betongväggar Entreprenören väljer utförande där alternativ anges. En omgång ritningar finns tillgänglig hos föreningen styrelse. 5

8 C. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv Nybyggnadskostnader inkl. köpeskilling för föreningensfastighet, mervärdesskatt, anslutningsavgifter, lagfarts- inskrivningskostnader mm kr ²Summa beräknad anskaffningskostnad SEK kr Taxeringsvärdet har ännu inte fastställts, men beräknats till kr, varav byggnader beräknats till kr, lokaler kr och marken kr. Värdeår 2013, Värdeområde ² Fakturor som inte är momsbelagda ställs direkt till bostadsrättsföreningen, c/o Rekab Entreprenad AB och betalas övergångsvis av Rekab Entreprenad AB som ett utlägg för föreningens räkning. Dessa fakturor kommer i ett senare skede att regleras mot totalentreprenadkostnaden så att den beräknade anskaffningskostnaden i den upprättade ekonomiskaplanen inte påverkas. 6

9 D. Finansiering och beräkning av föreningens årliga kostnader Finansiering Summa lån kr/kvm kr Insatser kr/kvm kr Summa finansering kr BOA 4177 kvm Kapitalkostnader Specifikation över lån som beräknas upptas för fastighetens finansiering samt beräkning av årliga kapitalkostnader utifrån lämnad kalkyl ränta av SEB och muntliga underhandskontakter därför. Säkerhet för lån: pantbrev i fastigheten. År Lån Amortering lika stor som avskrivning Beräknad genomsnittlig räntesats 3,40% 3,40% 3,40% 3,40% 3,40% 3,40% 3,40% Beräknad kapitalkostnad Ränta kr kr kr kr kr kr Amortering kr kr kr kr kr kr kr Summa kapitalkostnad kr kr kr kr kr kr kr Avskrivning enligt plan år 1 år 2 år 3 år 4 år 5 år 6 år 11 % 0,164 0, , , , , , Kr Amortering är lika stor som avskrivningen Lån, ränta och bindningstid enligt lämnad kalkylränta av SEB Andel Belopp Ränta lån 1 90 dagar 0, ,23% lån 2 3 år 0, ,47% lån 3 5 år 0, ,80% Kreditens löptid 100 år Genomsnittränta 2,50% Kalkylränta 3,40% Lån

10 E. Beräknade löpande kostnader och intäkter år 1 Kapitalkostnader kronor Räntor kronor Avskrivning kronor Avskrivning beräknad efter stegrande avskrivningsprocent med start år 1 med 0,164%på entreprenadkostnaden kronor. Driftkostnader inkl. moms förekommande fall år 1 Administration, ekonomisk och teknisk förvaltning inkl. fastighetsskötsel och trappstädning, trädgårdsskötsel ett" Fullserviceavtal" kronor Vatten och avlopp kronor Uppvärmning fjärrvärme kronor Elförbrukning för gemensamma ytor och anläggningar kronor Sotning OVK kronor Renhållning Uppsala vatten och avfall AB kronor Renhållning inkl. Källsortering källsortering kronor Snöröjning och sandning kronor Försäkringar kronor Trippel play avgift grundutbud kronor 1) Övrigt ospecificerat kronor Summa driftkostnader Kronor kronor Drift kostnad exkl. trippel play/kvm Boa, år 265 kr/kvm Fondavsättning/ kvm Boa, år 25 kr/kvm Fondavsättning /år kr Bostadsarea kvm 1) Trippel play debiteras med en avgift per lgh/år med kr Övriga kostnader Fastighetsskatt/kommunal fastighetsavgift beräknas ej utgå de 15 första åren efter färdigställande året. Från år 16 utgår hel fastighetsskatt/kommunal fastighetsavgift. 1) Trippel play ingår med Internet 10Mbit, Telefoni, Digital TV med 18 kanaler och 2 boxar. Följande kostnader tillkommer som bostadsrättshavaren själv har att bekosta: Kostnad för hushållsel beräknas till 40 kronor/ kvm och år i snitt. Kabel-TV. Utöver grundutbud Internet. Utöver grundutbud Invändigt lägenhetsunderhåll. 8

11 Summa kostnader år kronor Kapital kostnader enl. ovan kronor Drift kostnader kronor Trippel play 49 lgh kr/år kronor Skatter/avgifter Lokaler/garage kr/år kronor Fondavsättning yttre kronor Summa intäkter år kronor Årsavgifter kronor Summa övriga intäkter kronor Övriga intäkter Garage kr/mån Uthyrningsgrad 46 st % kronor 6 st % kronor Lokal kr/kvm/år 130 kvm kronor Hyresintäkt för fastighetsskatt lokaler kronor F. Nyckeltal (sek) Area (BOA) kvm Anskaffningskostnad (per kvm) kr/kvm Belåning per kvm år kr/kvm Insats per kvm kr/kvm Driftkostnad per kvm år kr/kvm inkl. trippel play Årsavgift per kvm år kr/kvm Årsavgift exkl. trippel play kr/kvm 9

12 G Beräkning av föreningens årliga intäkter I enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar skall föreningens löpande kostnader och avsättningar täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. I följande tabell över samtliga lägenheter redovisas data för varje enskild lägenhet, såsom hus, våningsplan, lägenhetsnummer, antal rum, bostadsarea (avrundat till hel m2), andelstal, insats, årsavgift, månadsavgift och i vilka vädersträck balkong/terrass ligger. Tabell lägenhets fakta Hus Lgh nr Antal Area Balkong Andelstal Insats kr Andel av Årsavgift för Trippel play Årsavgift Årsavgift Månads Driftkost, Varav Läge Våningsplan rum för beräkn. inkl. lån föreningens lån Kr per år kr exkl. inkl. avg. inkl. amortering ränta balkong av årsavg. lån trippel play trippel play trippel play skatter mån kr Hus A yttre fond Plan 1 Entréplan A RoK 98 1st B 0, s A RoK 92 1st B 0, s A RoK 103 2st B 0, v,sv A RoK 78 1st B 0, v Plan 2 A RoK 98 2st B 0, s,n A RoK 44 1st B 0, s A RoK 92 2st B 0, s,n A RoK 114 2st B 0, ö,n A RoK 71 1st B 0, s A RoK 103 2st B 0, v,sv A RoK 44 1st B 0, v A RoK 98 2st B 0, v,ö Plan 3 A RoK 98 3st B 0, s,n A RoK 44 1st B 0, s A RoK 92 2st B 0, s,n A RoK 114 2st B 0, ö,n A RoK 71 2st B 0, s,n A RoK 103 2st B 0, v,sv A RoK 44 1st B 0, v A RoK 98 2st B 0, v,ö Plan 4 A RoK 98 1st B 0, s A RoK 44 1st B 0, s A RoK 92 2st B 0, s,n A RoK 114 2st B 0, ö,n A RoK 71 2st B 0, s,n A RoK 103 2st B 0, v,sv A RoK 44 1st B 0, v A RoK 98 2st B 0, v,ö Plan 5 A RoK 110 2st B 0, s,n A RoK 106 1st B 0, s A RoK 114 2st B 0, ö,n A RoK 71 1st B 0, s A RoK 116 2st B 0, v,sv A RoK 110 1st B 0, v Plan 6 A RoK 142 2st T 0, s,vsv A RoK 144 1st B, 1st T 0, s,ö A RoK 163 2st T 0, v,sv Hus Lgh nr Antal Area Balkong Andelstal Insats kr Andel av Årsavgift för Trippel play Årsavgift Årsavgift Månads Driftkost, Varav Läge Våningsplan rum för beräkn. inkl. lån föreningens lån Kr per år kr exkl. inkl. avg. inkl. amortering ränta balkong av årsavg. lån trippel play trippel play trippel play skatter mån kr Hus D yttre fond Plan 1 Entréplan D RoK 86 1st B 0, n D RoKv 31 1st B 0, ö D RoKv 31 1st B 0, ö D RoK 86 1st B 0, s Plan 2 D RoK 83 1st B 0, n D RoK 43 1st B 0, ö D RoK 43 1st B 0, ö D RoK 83 1st B 0, s Plan 3 D RoK 83 1st B 0, n D RoK 43 1st B 0, ö D RoK 43 1st B 0, ö D RoK 83 1st B 0, s DIFF. -0, Summa ,

13 H. EKONOMISK PROGNOS kronor år 1 år 2 år 3 år 4 år 5 år 6 år 11 Årsavgift efter schablon inkl trippel-play Årsavgift kr/kvm Övriga intäkter Summa intäkter Kapital kostnader Räntor Avskrivningar ( 50 serie plan ) Amortering Driftkostnad Fastighetskatt lokal / garage Avsättning för underhåll Ackumulerad fondavsättning Årets överskott (Ackumulerat överskott) Summa kostnader Låneskuld Taxeringsvärde lokaler Kassabehållning inkl fond Ränteantagande 3,40% Boa kvm Skatt Lokal / garage Antal lägenheter 49 st Amortering Enligt 100-årig serie plan Antagen kostnadsökning/inflation 2,00% Uppräkning av årsavgift/år 2,00% Fondavsättning/år kr/m2 11

14 I. KÄNSLIGHETSANALYS Antagen räntenivå 3,40% Inflation 2,00% BOA 4177 m2 Föreningens lån kr Driftkostnad kr Årsavgift / m2 år 1 år 2 år 3 år 4 år 5 år 6 år 11 Antagen inflation och räntenivå Ökning av ränta med 1 % Ändring av årsavgift 17,15% 16,70% 16,22% 15,88% 15,50% 15,10% 13,24% Antagen räntenivå + 2% Antagen räntenivå - 1% Antagen ränta och Antagen inflation + 1% Ändring av årsavgift 0,00% 0,58% 1,08% 1,68% 2,21% 2,85% 5,80% Antagen inflationsnivå + 2% Antagen inflationsnivå -1%

15 J. Särskilda förhållanden 1. Bostadsrättshavaren skall betala insats. Föreningens löpande kostnader och utgifter samt avsättning till fonder skall finansieras genom att bostadsrättshavaren betalar årsavgift till föreningen. Årsavgifterna fördelas på bostadsrättlägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. Stadgarna medger ett ökat insatskapital. Ökas insatskapitalet minskar det lån och det räntekostnader som belöper på bostadsrätten och som ingår i årsavgiften i motsvarande mån. 2. Några andra avgifter än de som här redovisas utgår icke, vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det ligger på styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som kräver höjning av föreningens årsavgifter för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. 3. Föreningen har förvärvat fastigheten Uppsala Kåbo 55:2. Förvärvet innebär att bostadsrättsföreningen har förvärvat 45,2% av ett aktiebolag, vilket äger fastigheten. Aktiebolaget har inga tillgångar än fastigheten och bedriver heller ingen verksamhet. Bostadsrättsföreningen avser sedan att förvärva fastigheten från aktiebolaget. Föreningens förvärv kommer att ske genom så kallad underprisöverlåtelse till fastighetens bokförda värde, vilket med för uppskjuten skatt. Den uppskjutna skatten förfaller till betalning endast om bostadsrättsföreningen låter sälja fastigheten och det vid försäljningen uppstår en skattepliktig realisationsvinst. 4. Bostadsrätthavaren äger rätt att göra tilläggsbeställning av föreningen om att förändra lägenhetsstandard genom tillval. Tillval skall mot pristillägg kunna göras inom upprättad tillvalslista. Tiden när tillval kan beställas är senast före motsvarande arbete är påbörjat eller standard varorna är avropade. Tillvals kostnad registreras som upplåtelseavgift i föreningen på lägenheten. Föreningen ökar insatsgarantin med 4,9 miljoner kronor. Det är en beräknad total kostnad för tillval som fördelas på lägenhets nivå när den är känd. 5. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad svarar för lägenhetens elförbrukning. 6. Bostadsrättshavaren svarar själv för avgifter och kostnader utöver Telia trippel play grundavgift för kabel-tv, IP telefoni och bredband. 7. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. 8. Bostadsrättshavaren ansvarar för att på egen bekostnad teckna hemförsäkring för bostadsrättslägenheten intill fullvärde inklusive bostadsrättstillägg. 9. Vid bostadsrättsföreningens upplösning skall föreningens tillgångar skiftas på sätt som föreningens stadgar föreskriver. 13

16