Bostadsrättsföreningen Smacken Årsredovisning för Bostadsrättsföreningen Smacken

Transkript

1 Årsredovisning 2010 för Bostadsrättsföreningen Smacken 1

2 Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Smacken, organisationsnummer , får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari 31 december 2010, föreningens 28:e verksamhetsår Föreningens ändamål Förvaltningsberättelse Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt åt medlemmarna till nyttjande mot ersättning och utan tidsbegränsning. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. En medlem som innehar en bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningen vill verka för; att bevara och tillvarata husets kulturhistoriska värden ett boende som bidrar till en miljömässig hållbar utveckling Styrelse och revisorer Styrelsen har sedan föreningsstämman haft följande sammansättning: Ordinarie Suppleanter Anders Fahl Kristina Hansen Hans Asplund Anders Fridlund Fredrik Levy Håkan Hansen Dawn Yoshimura Ordförande Sekreterare Ekonomi Styrelsen har under året haft elva stycken protokollförda sammanträden. Föreningens firma tecknas, förutom av styrelsen i sin helhet, av styrelsens ledamöter två i förening. Revisor har varit Mats Olsson på Adrian & Partners AB. Medlemsfrågor Ordinarie föreningsstämma hölls den 12 april. Den 28 augusti samlades samtliga boende till grillning på gården och därefter gemensam måltid och samvaro hos Håkan och Kristina Hansen. Ett stort tack till Anders Fahl samt Håkan och Kristina som anordnat kvällen. Föreningens medlemsantal har under året ökat med två medlemmar och uppgår idag till tolv medlemmar fördelade på sex lägenheter. Under året har en lägenhetsöverlåtelse ägt rum. Vi tackar Anna-Karin Lindroos för den tid och det engagemang hon visat för föreningen genom åren och hälsar Nina Johnson och Pär Frostfeldt välkomna till huset. Hyresgäster Lokal 11 Lokal 12 Lokal 13 Lokal 15 Verksamhet Yta Årshyra Kontraktsdatum Löptid Uppsägningstid Kultur Kläder Restaurang Förråd 33 m 2 42 m 2 55 m 2 12 m kr kr kr kr månader 9 månader 9 månader 3 månader Under året har en överlåtelse av lokalhyresavtal ägt rum. Klädesaffären, Martina Mattsson har från och med den 1 juli överlåtit lokalen till Nadja Hashem och Sami Hashem. Nadja och Samis affärsidé är att importera kläder och heminredningsartiklar från deras hemland Marocko. Vi hälsar Nadja och Sami välkomna. Under året har förhandlingar om nya lokalhyresavtal ägt rum med samtliga hyresgäster. För lokal 11 respektive 12 har dessa undertecknats och börjat gälla under året. Förhandlingen med lokal 13 avslutades i december och det nya hyresavtalet träder i kraft 1 januari Staffan Hjalmarsson, representant för Ideella föreningen på Andra Långgatan 22, innehavare av lokalhyresavtalet för lokal 11, hyr även ett mindre förråd på vinden. Under hösten har renoveringen av lokal 13 avslutats och en take away restaurang har öppnats. Vi önskar Yola och hennes man lycka till med verksamheten. Två lokaler som tidigare varit uthyrda, lokal 14 och 16, är idag outhyrda. Hur föreningen ska nyttja dessa yror i framtiden är inte klart. En del av lokal 16 har upplåtits till lokal 13 för utrustning för fettavskiljning. 2

3 Externa relationer Föreningen är medlem i Fastighetsägarna och Sveriges BostadsrättsCentrum (SBC). Fastighetsbeskrivning Föreningens fastighet, Masthugget 7:2 förvärvades 1984 och är belägen i 7:e kv Smacken 2 i stadsdelen Masthugget, tillhörande Linnéstaden i Göteborg. Fastigheten omfattar 539 m 2 mark, en huvudbyggnad på ca 647m 2, uppförd omkring år 1884, samt ett gårdshus. Byggnaden består av sex bostadslägenheter, upplåtna med bostadsrätt, tre butikslokaler i gatuplan samt en förrådslokal på vinden. Försäkring Fastigheten är fullvärdesförsäkrad genom Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän. Försäkringen omfattar egendom, förmögenhetsbrott, hyresförlust, miljöansvar, rättsskydd, sanering och skadedjursbekämpning samt en ansvarsförsäkring för styrelseledamöter och suppleanter. Samfällighet Föreningen ingår i en samfällighet avseende gemensam inomkvartersgård. Föreningens andel i samfälligheten uppgår till 12,68 %. Föreningens andel av kostnaden har under året uppgått till kr. Kostnaden har varit lägre under 2011 på grund av att ett lägre underhåll. Samfälligheten har renoverat de sophus som finns på gården, kostnader som fördelas mellan övriga medlemmar i samfälligheten. Prognosen för kommande år är att kostnaderna för deltagandet i samfälligheten kommer att minst tredubblas. Styrelsen beslutade den 10 oktober att utreda frågan om utträde. Ett informationsbrev skickades till samfällighetens övriga medlemmar, vilket emottogs med en reservation. Vår uppfattning är dock alltjämnt att kostnaderna i samfälligheten är för höga. Taxeringsvärde Taxeringsvärdet för fastigheten är kr varav kr avser mark. De kontraktsbundna ytorna fördelar sig på 539 m 2 bostadsarea (BOA) och 161 m 2 lokalarea (LOA). Fastighetens värdeår är Väsentliga händelser Renovering av sockelvåningen mot gatan Ny fasad mot gården, samt underhåll av gårdsmurar Nya skorstenar, samt renovering av järnspisar Målning av yttertak Omfattande renovering av huset, nya stammar för vatten, avlopp och el samt nytt yttertak Fastighetsförvaltning Föreningen förvaltar själv fastigheten. Under året har inga större underhållsinsatser inletts. En arbetsgrupp, bestående av Anders Fahl, Ander Fridlund och Hans, har bildats för att diskutera och ta fram en underhållsplan. Underhållsplanen fastställdes på styrelsemöte den 17 november. En överenskommelse har uppnåtts med den entreprenör som utförde den tidigare omfattande renoveringen fasaden mot gården, även innefattande gårdsmurar. Uppgörelsen innebär i korthet att entreprenören under 2011 ska åtgärda de brister som finns samt att föreningen ska utföra vissa plåtarbeten på gårdsmurarna. Ekonomisk förvaltning Föreningen sköter själv den ekonomiska förvaltningen. Ekonomiskt ansvarig är Hans Asplund. Intäkter och kostnader Föreningens intäkter uppgick till kr, fördelade enlig nedan. Föregående år uppgick de sammanlagda intäkterna till kr. En stor andel av intäkterna härrör från den uppgörelse som skett med en av kreditgivarna. Årsavgiften har under året varit oförändrad. Föreningens kostnader uppgick till kr, fördelade enligt nedan. Föregående år redovisades kostnader om kr. Hyresintäkter 13% Årsavgifter 28% Ränteintäkter och liknande resultatposter 59% 3 Avskrivningar 20% Övriga kostnader 6% Räntekostnader 26% Skatter 4% Driftkostnader 40% Reparation och underhåll 4%

4 Driftkostnader Driftkostnaderna uppgick till kr, vilket är en ökning med 34 % mot Den kalla och snörika vintern bidrog till de kraftigt ökade kostnaderna. Fjärrvärme, den enskilt största utgiftsposten, ökade med 44 % till kr. Kostnader för skottning av tak och rensning av istappar uppgick till kr. Reparation och underhåll Kostnaderna för reparation och underhåll uppgick till kr. Några större underhållsåtgärder har inte vidtagits under året. Under året har det tillkommit kr ytterliggare härrörande till de fasadarbeten som utfördes Hela projektet kan därmed summeras till kr. Under 2011 kommer föreningen att utföra vissa plåtarbeten på en av gårdsmurarna, samtidigt har entreprenören av fasadrenoveringen åtagit sig att åtgärda fel som visat sig på fasad och gårdsmurar. Övriga kostnader Övriga kostnader har minskat med 32 % jämfört med 2009 och uppgick till kr. Huvudförklaringen till minskningen är de tillfälligt minskade kostnaderna för samfälligheten. Kostnader för administration och revision utgör och medlemskap i intresseorganisationer kr. Avskrivningar Föreningens hus skrivs årligen av med 1 % av anskaffningsvärdet. Inventarier, bestående av tvättstugeutrustning och ett dokumentskåp, skrivs av med 20 % på anskaffningsvärdet. Kostnaden för avskrivningar uppgår till kr. Under året en bärbar dator inköpts vilken skrivs av med 33 % på anskaffningsvärdet. Räntor Föreningens räntekostnader har fortsatt att minska under året och är den lägsta på 20 år. Detta beror dels på det låga ränteläget och dels på att ett tidigare bundit lån övergått till att löpa med 90 dagars bindningstid. Vid utgången av året återstår endast ett lån med bindningstid på mer än 90 dagar. Skatter Fastighetsskatt utgår med 1 % på den del av taxeringsvärdet som avser lokaler samt en fastighetsavgift om kr per bostadslägenhet. Kostnaden för fastighetsskatt/avgift beräknas därmed uppgå till kr och ingår i posten skatter i figuren. Eftersom föreningen inte bedriver någon verksamhet utöver förvaltningen av den egna fastigheten utgår det normalt inte någon statlig inkomstskatt på resultatet. Det är dock i skrivande stund oklart hur Skatteverket ställer sig till finansiella intäkter, såsom intäktsräntor och realisationsvinster vid avyttring av värdepapper. Ny rättspraxis ger vid handen att även ränteintäkter från medel avsedda till kommande underhåll av föreningens hus ska vara skattebefriade. Eftersom samtliga finansiella intäkter kommer från medel avsedda för kommande underhållsbehov bör således dessa vara undantagna skatt. Fem år i sammandrag Nettoomsättning Rörelseresultat Årets resultat Kassaflöde Kassa och bank [kr] [kr] [kr] [kr] [kr] Räntetäckningsgrad Skuldsättningsgrad Nettoskuldsättningsgrad Likviditet [ggr] [ggr] [ggr] [ggr] 8,7 3,7 5,8 0,1 1,8 6,9 17,6 2,3 0,8 7,4 20,6 2,2 neg 4,2 7,0 3,5 1,7 2,9 3,9 4,6 Kapitalkostnad Räntabilitet (ROCE) Genomsnittlig låneränta Förändring av eget kapital Fastighetens belåningsgrad [%] [%] [%] [%] [%] 2,8 17,1 2,5 110,6 54 3,3 4,2 2,7 16,0 72 4,7 2,8 3,9-5,8 73 4,2 neg 3,5-54,5 75 4,1 4,1 3,3 6,7 87 Driftkostnad varav värmekostnad Reparation och underhåll Rörelsekostnad Kapitalkostnad Kassaflöde Årsavgift Belåning neg För definition av nyckeltal hänvisas till tilläggsupplysningarna

5 Ekonomisk analys Finansiell struktur Under de senaste åren har ekonomin stabiliserats och samtliga nyckeltal har förbättrats. Till detta bidrar gynnsamma omvärldsfaktorer, såsom låga räntor och ett minimalt behov av underhåll, men även medvetna strategiska beslut. Föreningen är medveten om att vårt gamla hus alltjämt kommer att kräva stora underhållsinsatser. Den höga andelen främmande kapital, hög skuldsättningsgrad, innebär en finansiell risk med stigande räntor. Därför har föreningen under året diskuterat en förändrad finansiell struktur. Beslut har fattats om att öka medlemsinsatserna och därmed minska föreningens skuldsättningsgrad. Som ett led i att minska skuldsättningen har ett initiativ tagits där en uppgörelse skett med AB Venarv om en reglering av det tilläggslån som föreningen beviljades i samband med den stora renoveringen Investeringar Ett ökat handlingsutrymme har uppnåtts genom det förbättrade kassaflödet från den löpande verksamheten. Förutom amorteringar om kr har investeringar i värdepapper gjorts. Årets kassaflöde från den löpande verksamheten uppgår till kr eller 531 kr/m 2, vilket är en förbättring med 28 % jämfört med året innan. Under året har portföljen av värdepapper förändrats genom att en post aktieindexobligationer avyttrats och nya införskaffats, se not 9 under tilläggsupplysningar. Försäljning av värdepapper inbringade kr. Nya aktieindexobligationer till ett nominellt värde av kronor har införskaffats. Den genomsnittliga värdeökningen i föreningens värdepappersinnehav per den 31 december 2010 uppgick till 3,5 %. Likviditet Målsättningen är en likviditet på 2, där likviditet definieras som omsättningstillgångar i relation till de kortfristiga skulderna. En likviditet på 1 betyder då att de likvida medlen precis räcker för att reglera skulder på kort sikt, där ingen buffert för oförutsedda händelser finns. Anledningen till att likviditeten endast uppgår till 0,1 är att föreningen planerar att amortera betydligt större belopp under nästkommande år än vad som tidigare gjorts. Därmed är de kortfriska skulderna betydande i förhållande till omsättningstillgångarna. Justeras effekten av denna finansiella omstrukturering bort uppnås en likviditet på 1,7. Nyckeltal per ytenhet Ett vanligt sätt att jämföra olika boenden är kostnaden per ytenhet bostadsarea (BOA). Det är dock vanskligt att bara ställa två nyckeltal mot varandra, dels då beräkningsgrunderna kan skilja sig åt och dels för att det inte finns en given storlek som är optimal. Här följer några jämförelser. En årsavgift ligger vanligtvis i intervallet kr, i de större städerna ofta på drygt 500 kr. En vanlig belåning kan uppgå till kr och driftkostnader till kr. I begreppet driftkostnader kan det ingå mer än vad vi redovisar här, exempelvis reparationer och administrativa kostnader för fastighetsförvaltning. Belåning anger föreningens skuld i form av fastighetslån per kvadratmeter bostadsarea. I de större städerna är en belåning på över kr/kvm vanligt förekommande. Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: Vilket föreslås disponeras enligt följande: Balanserat resultat Årets resultat Balanseras i ny räkning Reservering av medel till fond för yttre underhåll* kr kr kr kr kr kr *Reserveringens storlek utgår från en av styrelsen fastställd underhållsplan Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat och balansräkning samt kassaflödesanalys med tillhörande tilläggsupplysningar. 5

6 Resultaträkning 1 januari 31 december Not Nettoomsättning Årsavgifter Hyresintäkter Förluster på avgifts- och hyresfordringar Rörelsens kostnader Driftkostnader Reparation och underhåll Fastighetsskatt/avgift Övriga kostnader Avskrivningar RÖRELSERESULTAT Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Skatt ÅRETS RESULTAT Fond för yttre underhåll Reservering Resultat efter fondförändring

7 Balansräkning per den 31 december Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier Värdepapper Omsättningstillgångar Skattefordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank S:A TILLGÅNGAR

8 Balansräkning per den 31 december Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 13 Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust Årets resultat Långfristiga skulder Fastighetslån Kortfristiga skulder Fastighetslån Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter S:A EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Inga Inga 8

9 Kassaflödesanalys 1 januari 31 december Not Den löpande verksamheten Årets resultat Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Förändringar kortfristiga fordringar Förändringar kortfristiga skulder Investeringsverksamheten Inköp inventarier Avyttrat aktieindexobligationer Införskaffat aktieindexobligationer Finansieringsverksamheten Amorteringar lån ÅRETS KASSAFLÖDE Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

10 Tilläggsupplysningar Belopp i kronor om inte annat anges Definition av nyckeltal Räntabilitet sätter rörelseresultatet plus finansiella intäkter i relation till det genomsnittliga sysselsatta kapitalet, där sysselsatt kapital utgörs av eget kapital och fastighetslån. Skuldsättningsgraden anger relationen mellan fastighetslån och eget kapital, genomsnittliga värden används. Reduceras såväl fastighetslån som det egna kapitalet med värdet av likvida medel och värdepappersinnehav erhålls nettoskuldsättningsgraden. Räntetäckningsgrad definieras som rörelseresultat plus finansiella intäkter dividerat med finansiella kostnader. Genomsnittlig låneränta är ett mått på kostnaden för föreningens fastighetslån, det vill säga finansiella kostnader genom summan av fastighetslånen den 31 december. Kapitalkostnaden definieras som genomsnittlig ränta på räntebärande lån. Förändring av eget kapital anger skillnaden mellan årets och föregående års egna kapital i förhållande till föregående års egna kapital den 31 december. Likviditet sätter omsättningstillgångar i förhållande till kortfristiga skulder, per den 31 december. Belåningsgraden definieras som relationen mellan fastighetslån och fastighetens taxeringsvärde. Löner och arvoden Föreningen har inte haft några anställda, några löner eller ersättningar har inte utbetalats. Samtliga arvoden, såsom konsult- och revisionstjänster har utförs av företag med F-skattsedel. Redovisnings och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Avskrivning görs systematiskt över tillgångarnas förväntade nyttjandeperiod. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. Reservering av medel till fond för yttre underhåll sker genom omföring mellan fritt och bundet eget kapital efter det att beslut fattats av föreningsstämma, enligt BFNAR 2003:4. Motsvarande gäller vid ianspråktagande av medel. Upplysningar till enskilda poster Not 1 Driftkostnader Not 3 Övriga kostnader Fastighetsskötsel Städ Trädgårdsskötsel Sotning Klottersanering Snöskottning Fastighetsel Fjärrvärme Vatten Avfallshantering Renhållning Försäkringspremier Samfälligheten Förbrukningsinventarier Gemensam förtäring Hyrbilskostnader Kontorsmateriel Postbefordran Revisionsarvoden Serviceavgifter till branschorg Bankkostnader Avgifter myndigheter Facklitteratur Medlems- och föreningsavgifter Öres- och kronutjämning Not 2 Reparation och underhåll Reparation Lås Reparation Tvättstuga VVS Fasad mot gården Reparation lokaler Underhåll lokaler

11 Not 4 Avskrivningar Inventarier skrivs av med 20 % och datorer med 33 % på anskaffningsvärdet på ännu ej slutavskrivna tillgångar. Byggnaden skrivs av med 1 % på anskaffningsvärdet. Tvättmaskin Dokumentskåp Tvättmaskin Dator Anskaffningsår Not 5 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter Försäljning värdepapper Nedskrivning lån Not 8 Inventarier Anskaffningsvärde Årets anskaffningar Försäljning/utrangering Ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar enligt plan Utgående planenligt restvärde Not 9 Värdepapper Aktieindexobligationer utgivna av Handelsbanken SHBO 914AX SHBO 923AT SHBO 923RI SHBO 924AS Nominellt belopp Anskaffningsvärde Marknadsvärde Not 6 Skatt Restituerad skatt Slutlig inkomstskatt Not 7 Byggnader och mark Uppgifter om taxeringsvärden finns i förvaltningsberättelsen Anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar Årets avskrivning enligt plan Utgående planenligt restvärde Not 10 Skattefordringar Beräknad överskjutande skatt F-skatt december Beräknad fastighetsskatt/avgift Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda försäkringspremier Förutbetalda driftkostnader Samfälligheten Hyresintäkter Not 13 Förändring av eget kapital Ingående eget kapital Ianspråktagande av medel Disposition av föregående års resultat Årets resultat Inbetalda insatser Anskaffningsvärde Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll Balanserad vinst eller förlust Årets resultat Utgående eget kapital Not 14 Fastighetslån Stadshypotek Stadshypotek Stadshypotek Stadshypotek SBAB Andel Villkorsändringsdag Räntesats 19 % 22 % 25 % 17 % 16 % ,00 % 2,54 % 2,64 % 2,37 % 2,91 % Skuld Förfaller inom ett år Förfaller inom fem år

12 Not 12 Kassa och bank Not 15 Övriga skulder Affärskonto Bank Kassa Skattekontot Momsskuld Not 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader Upplupna driftkostnader Förutbetalda hyresintäkter Förutbetalda årsavgifter Beräknat arvode för revision Övriga upplupna kostnader Beräknad fastighetsskatt/avgift Not 17 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Stadshypotek SBAB Stadshypotek SBAB Ägararkivet Not 18 Kassaflödesanalys Pantbrevsbelopp Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Årets avskrivningar enligt plan Nedskrivning lån Inom belopp Göteborg den 15 april 2011 Anders Fahl Kristina Hansen Hans Asplund Anders Fridlund Fredrik Levy Min revisionsberättelse har lämnats den 19 april 2011 Mats Olsson Auktoriserad revisor 12