VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 22.

Transkript

1 Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 49 / December 2013 Välkommen till Experten i Huset nr 49 I DETTA NUMMER redogör redaktionen för regeringens förslag till lagändring innebärande ett förstärkt besittningsskydd för en bostadshyresgäst som utsätts för brott i hemmet samt för regeringens förslag som ska möjliggöra fler bostäder åt unga och studenter. Därtill går vi igenom några intressanta rättsfall som bland annat rör frågor om hyresvärdens skadeståndsskyldighet gentemot hyresgästen, vilken tidsperiod som utgör skäligt rådrum för en bostadshyresgäst att vidta rättelse vid olovlig andrahandsuthyrning, om ett hyresavtal kan anses ha upphört genom konkludent handlande samt frågan om en hyresgästs rätt till nedsättning av hyran på grund av buller från grannlokalen. VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 22. VILL DU LÄSA TIDIGARE NUMMER AV EXPERTEN I HUSET så kan du besöka vår hemsida och logga in på Experten i Huset. Där hittar du alla våra nyhetsbrev samt rättsfall som vi tidigare publicerat. God Jul och Gott Nytt År önskar vi alla våra läsare Redaktörer: Sofie Sandberg, Anna Södergren och Katarina Trygg - när det gäller fastigheter - Experten i Huset Nr 28 September 2008

2 Innehållsförteckning UTREDNING M M Förslag om stärkt besittningsskydd för våldsutsatta hyresgäster... sid 3 Regeringen önskar fler bostäder åt unga och studenter... sid 5 RÄTTSFALL Hovrätten anser att två veckor är för kort tid för att en bostadshyresgäst ska hinna vidta rättelse vid olovlig andrahandsuthyrning... sid 7 Högsta domstolen meddelar prövningstillstånd i mål där frågan är om hyresavtal upphört genom konkludent handlande...sid 10 Hyresgäst medges nedsättning av hyra på grund av buller från ett gym i grannlokalen...sid 13 Hyresvärd har ansetts skyldig att ersätta hyresgäst för skada på grund av inbrott då lokalen inte haft fullgott skydd...sid 15 Rätt till ersättning enligt reglerna om indirekt besittningsskydd - en intresseavvägning...sid 17 Hyresgästens passivitet är inte ett skäl för jämkning av skadestånd på grund av indirekt besittningsskydd...sid 19 KPI, referensränta m.m... sid 22 Experten i Huset Nr 49 December 2013 / sid 2

3 Utredning Förslag om stärkt besittningsskydd för våldsutsatta hyresgäster I april 2013 kom riksdagens civilutskotts betänkande om att kvinnor och män som misshandlas i hemmet av en make eller sambo behöver ett starkare besittningsskydd. Mot bakgrund av betänkandet har regeringen nu presenterat ett förslag avseende hur våldsutsatta hyresgästers besittningsskydd ska förstärkas. Nedan kan ni läsa om regeringens förslag på lagändring. I riksdagens betänkande konstateras att de störningar och den skadegörelse som förekommer när kvinnor och män misshandlas i hemmet av en make eller sambo, kan utgöra grund för en uppsägning av en hyresgäst. Riksdagen konstaterar att det vid en rättslig prövning av en uppsägning, inte tas tillräcklig hänsyn till bl.a. hyresgästers behov av en lägenhet som bostad eller hyresgästens utsatta ställning som brottsoffer. Regeringen konstaterar i sin promemoria med förslag till lagändring, att det är viktigt att det finns ett gott besittningsskydd för personer som utsatts för brott. Regeringen anför att besittningsskyddet ska stärkas för personer som utsatts för våld i hemmet. Utgångspunkten i ett bostadshyresförhållande är att en hyresgäst har direkt besittningsskydd. Det innebär att hyresförhållandet ska löpa vidare även om hyresvärden säger upp avtalet. Om hyresgästen åsidosätter sina förpliktelser finns dock en risk att hyresavtalet kan komma att upphöra. En situation när ett hyresavtal kan sägas upp, är när hyresgästen utsätter dem som bor i omgivningen för störningar i boendet. Hyresrätten kan gå förlorad även när en person, för vilken hyresgästen har ett tillsynsansvar, gör sig skyldig till sådana störningar. De störningar och den skadegörelse som förekommer när kvinnor och män misshandlas i hemmet av en make eller sambo, kan vara av den karaktären att det kan utgöra grund för uppsägning av en hyresrätt. Regeringen föreslår att det vid bedömningen av hyresgästens åsidosättande av sina skyldigheter samt vid bedömningen av graden av störning även ska beaktas om åsidosättandet haft sin grund i att någon har utsatt hyresgästen för brott eller liknande handling. I motiveringen till förslaget anger regeringen att reglerna om hyresgästers rätt att bo kvar i en hyreslägenhet, när en make eller sambo stör omgivningen genom att utsätta hyresgästen för brott eller liknande handling, bygger på en intresseavvägning. Experten i Huset Nr 49 December 2013 / sid 3

4 Ett starkare skydd för hyresgästen skulle leda till att grannar måste tolerera störningar i högre utsträckning än idag. Även fastighetsägarintresset skulle få stå tillbaka om man stärker besittningsskyddet för hyresgästen i vissa situationer. Regeringen menar att det trots de motstående intressena är viktigt att det finns ett starkt besittningsskydd för personer som utsätts för våld i hemmet. Regeringens förslag innebär ändring av lydelsen av bestämmelserna i 12 kap 42 och 46 jordabalken. Regeringen föreslår att de nuvarande reglerna ska utformas så att det klargörs att det vid bedömningen särskilt ska beaktas om hyresgästens åsidosättande av sina skyldigheter haft sin grund i att han eller hon utsatts för brott eller liknande handling. Med liknande handling avses att det ska röra sig om handlingar som för hyresgästen framstår som i princip lika allvarliga som t.ex. misshandel, ofredande eller olaga hot. Vid en rättslig prövning av om hyresförhållandet bör bestå, ska hänsyn tas till om hyresgästen är offer för brott. Det förutsätts också att det finns ett samband mellan de handlingar som hyresgästen utsatts för och hyresgästens åsidosättande av förpliktelsen. En sådan situation är t.ex. när hyresgästen på grund av rädsla för sin egen eller sina barns säkerhet inte vågar avvisa eller tillrättavisa sin make eller sambo. Det avgörande är om handlingarna kan antas ha påverkat hyresgästens möjlighet att fullgöra sin plikt att hålla tillsyn över personen. Regeringen har även föreslagit att motsvarande tillägg ska göras i bostadsrättslagens förverkanderegler i 7 kap 19. Vid bedömningen av om nyttjanderätten till en bostadsrätt ska anses förverkad, ska det särskilt beaktas om åsidosättandet haft sin grund i att någon utsatt bostadsrättshavaren för brott eller likande handling. Förslaget föreslås träda i kraft den 1 juli Experten i Huset Nr 49 December 2013 / sid 4

5 Regeringen önskar fler bostäder åt unga och studenter Regeringen har beslutat att inhämta Lagrådets yttrande över sitt förslag till lag om ändring i plan- och bygglagen. De föreslagna ändringarna innebär bland annat att avsteg från kraven på tillgänglighet och användbarhet ska få göras vid inredning av en bostad på högst 35 kvadratmeter på en vind. Regeringen har tidigare gett Boverket i uppdrag att föreslå lagändringar i syfte att stimulera byggande av student- och ungdomsbostäder. Bakgrunden till uppdraget var att det råder generell brist på bostäder i storstadsregionerna och att det är särskilt svårt för ungdomar att etablera sig på bostadsmarknaden eftersom de ofta saknar fast inkomst. Regeringens strategi är att se över regelverket för planprocesserna i avsikt att ändra regler som fördyrar, försvårar och försenar bostadsbyggandet. Boverket redovisade sin rapport i juni Av rapporten framgick att 56 % av landets kommuner bedömde att de hade brist på bostäder som ungdomar efterfrågar. Boverket har för avsikt att göra flera lättnader i dess egna krav på bostadsutformning enligt Boverkets byggregler (2011:6) föreskrifter och allmänna råd. Bland annat föreslår Boverket att det framöver ska vara möjligt att slå samman funktioner och minska utrymmet för matlagning och förvaring. Detta skulle innebära att bostäderna kan bli mer yteffektiva och att byggkostnaden per lägenhet blir lägre, vilket i sin tur ökar förutsättningarna för en lägre hyra. Idag gäller att en byggnad alltid ska vara tillgänglig och användbar för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga. Vid ändring av en byggnad får avsteg göras från tillgänglighetskravet, dock endast om det med hänsyn till ändringarnas omfattning och byggnadernas standard är uppenbart oskäligt att uppfylla kraven. Boverket har inte föreslagit någon generell ändring i tillgänglighetskravet för student- och ungdomsbostäder. Däremot har Boverket föreslagit att avsteg från tillgänglighetskravet ska kunna göras vid ändring av en byggnad som innebär att en bostad om högst 35 kvadratmeter inreds på vind. Avseende sådan bostad föreslår Boverket att det inte ska finnas motsvarande bestämmelse om att avsteg förutsätter att det är uppenbart oskäligt att uppfylla kraven. Genom att inreda bostäder på vindar kan bostäder tillskapas i centrala och attraktiva lägen. Sådana bostäder ska enligt Boverket ses mer som ett komplement än som ett substitut till nybyggande av denna typ av bostäder. Utan ett undantag från tillgänglighetskravet skulle dessa bostäder sannolikt inte komma till stånd enligt Boverkets bedömning. Regeringen delar Boverkets uppfattning i denna del och har därför föreslagit ändringar i 8 kap 7 plan- och bygglagen. Boverket föreslog även att termerna studentbostäder och ungdomsbostäder skulle definieras i plan- och bygglagen samt att bostäderna där tillgänglighetskravet kunde frångås skulle tillfalla dessa grupper. Regeringen delar dock inte Boverkets uppfattning i denna del, eftersom det skulle vara svårt för kommuner att kontrollera att bostäderna verkligen används av just unga eller studerande. Experten i Huset Nr 49 December 2013 / sid 5

6 Andra ändringar som föreslås i Regeringens remiss till Lagrådet är att det av kommunens översiktsplan ska framgå hur kommunen avser att tillgodose det långsiktiga behovet av bostäder samt att den maximala gränsen för tidsbegränsat bygglov förlängs till 15 år. Idag är den maximala tiden tio år. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli Experten i Huset Nr 49 December 2013 / sid 6

7 Rättsfall Hovrätten anser att två veckor är för kort tid för att en bostadshyresgäst ska hinna vidta rättelse vid olovlig andrahandsuthyrning Efter att en hyresvärd sa upp hyresgästen på grund av otillåten andrahandsuthyrning uppkom fråga om hyresgästen fått skäligt rådrum för att vidta rättelse. Både tingsrätten och hovrätten konstaterar att tiden mellan anmodan att vidta rättelse och uppsägningen, vilken var två veckor i det aktuella fallet, är för kort tid när det är fråga om en bostadslägenhet. Av 42 första stycket 3 punkten hyreslagen framgår att hyresrätten är förverkad om hyresgästen utan behövligt samtycke upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad. Hyresgästen får dock, enligt 43 samma lag, inte skiljas från sitt boende om rättelse sker innan hyresvärden har sagt upp avtalet. Hyresgästen får inte heller skiljas från sitt boende om hyresvärden inte inom två månader från det han fick vetskap om den olovliga andrahandsuthyrningen sagt till hyresgästen att vidta rättelse. I aktuellt mål hade en hyresvärd sagt upp hyresgästen på grund av förverkande med anledning av olovlig andrahandsuthyrning. Uppsägningen av hyresavtalet, som delgavs hyresgästen den 2 juni 2011, hade föregåtts av en rättelseanmaning som skickats till hyresgästen i rekommenderat brev. Hyresgästen bestred uppsägningen, varefter hyresvärden ansökte hos tingsrätten om stämning. Hyresvärden yrkade att tingsrätten skulle förpliktiga hyresgästen att omedelbart avflytta från bostadslägenheten samt att tingsrätten skulle fastställa att de belopp som hyresgästen betalat till hyresvärden för tiden efter den 2 juni 2011 skulle utgöra skadestånd och inte hyra. Hyresvärden åberopade som grund för sin talan att hyresgästen anmodats att vidta rättelse genom brev daterat den 18 maj Anmodan delgavs hyresgästen den 19 maj 2011 och skickades även i rekommenderat brev till hyresgästen. Eftersom hyresgästen inte utan dröjsmål ansökt om tillstånd för andrahandsuthyrningen eller vidtagit rättelse hade hyresvärden sagt upp hyresavtalet. Uppsägningen delgavs hyresgästen den 2 juni Eftersom hyresrätten därmed förverkats den 2 juni 2011 ska erlagd hyra för tiden därefter utgå i form av skadestånd och inte såsom hyra. Experten i Huset Nr 49 December 2013 / sid 7

8 Hyresgästen invände enligt följande Hon har haft ett muntligt och alltjämt gällande tillstånd från den tidigare hyresvärden till andrahandsuthyrning av lägenheten. Företrädare för nuvarande hyresvärden besiktigade hennes lägenhet i mars 2011 och måste redan då fått vetskap om andrahandsuthyrningen eftersom andrahandshyresgästen och dennes son var i lägenheten tillsammans med henne vid tillfället. Hyresvärden har inte anmodat henne att vidta rättelse inom tvåmånadsfristen, varför uppsägningen saknar grund. Hon har inte getts skäligt rådrum för att vidta rättelse eftersom tiden mellan rättelseanmaning och uppsägning varit för kort. Hon har skyndsamt vidtagit rättelse genom att andrahandshyresgästen flyttade den 10 juni I vart fall är det som ligger henne till last av ringa betydelse. Båda parter åberopade muntlig bevisning i målet. Tingsrätten konstaterade att det är hyresgästen som har bevisbördan för sitt påstående om att hyresvärden lämnat samtycke till andrahandsuthyrningen. Av förhöret med den tidigare hyresvärden framkom att hon inte lämnat något tillstånd till andrahandsuthyrning. Mot bakgrund av denna uppgift fann tingsrätten det utrett att andrahandsupplåtelsen hade skett olovligen. Tingsrätten gick därefter över till att bedöma rättelseanmaningen och konstaterade härvid att det inte finns några formkrav på en sådan tillsägelse. Hyresgästen hade i det aktuella målet bekräftat att hon tagit del av rättelseanmaningen den 19 maj Den uppgiften var enligt tingsrätten tillräcklig för att hyresvärden skulle anses ha gjort vad som ankom på honom för att visa att hyresgästen tagit del av anmaningen. Nästa fråga att ta ställning till var frågan om när hyresvärden fått vetskap om den olovliga andrahandsuthyrningen. Av förhör med företrädare för hyresvärden framkom dels att hyresvärden tillträtt fastigheten kort före de händelser som prövades i målet, dels att de vid besiktningen av lägenheten i mars 2011 uppfattat det som att hyresgästen, mannen och barnet bodde i lägenheten tillsammans som en familj. Det var först genom kontakt med fastighetsskötaren i april 2011 som de fick klart för sig att mannen hyrde lägenheten i andra hand. Mot dessa uppgifter menade tingsrätten att hyresgästen inte lyckades visa att rättelseanmaningen skett för sent. Rättelseanmaningen fick i stället anses ha gjorts i tid. Härefter prövade tingsrätten om hyresgästen hade vidtagit rättelse utan dröjsmål och på så sätt kunde undgå förverkande av sin hyresrätt. Tingsrätten redogjorde i sina domskäl för att lagstiftaren har överlämnat åt rättstillämpningen att fastställa den närmare innebörden av uttrycket utan dröjsmål. I tidigare praxis har rättelse inte ansetts vidtagen utan dröjsmål när den skett tre veckor efter tillställd rättelseanmaning medan nio dagar har ansetts för kort tid för att vidta rättelse för en restauranglokal. I aktuellt fall hade förverkandeuppsägningen skett 14 dagar efter det att hyresgästen anmodats att vidta rättelse. Tingsrätten angav att denna tid måste anses vara för kort tid, särskilt mot bakgrund av att det var fråga om en bostadslägenhet. Experten i Huset Nr 49 December 2013 / sid 8

9 Innebörden av detta var att hyresvärden inte haft grund för sin uppsägning och att den därför saknade verkan. Käromålet ogillades i sin helhet och hyresgästen fick bo kvar. Hyresvärden överklagade domen till hovrätten som delade tingsrättens bedömning och fastställde tingsrättens dom. Domen har överklagats till Högsta domstolen. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts dom, meddelad i mål T Experten i Huset Nr 49 December 2013 / sid 9

10 Högsta domstolen meddelar prövningstillstånd i mål där frågan är om hyresavtal upphört genom konkludent handlande En hyresvärd krävde hyresgästen på obetald hyra för tio parkeringsplatser. Hyresgästen bestred kravet och menade att hyresavtalet hade upphört genom att hyresvärden muntligen sagt upp hyresavtalet, satt upp skyltar som angav att endast annat bolag fick använda parkeringsplatserna samt genom att hyresvärden slutat avisera hyresbetalning. Tingsrätten kom fram till att hyresavtalet hade upphört genom hyresvärdens konkludenta handlande medan hovrätten ansåg att hyresavtalet inte var uppsagt. Nu ska Högsta domstolen pröva frågan om hyresavtalet upphört genom konkludent handlande. Enligt det i målet aktuella hyresavtalet hyrde hyresgästen tio parkeringsplatser. Hyran för parkeringsplatserna uppgick till kr per kvartal exklusive moms. Om inte hyresavtalet sades upp senast tre månader före avtalstidens utgång skulle avtalstiden förlängas med tre månader i taget. Efter första kvartalet 2007 upphörde hyresaviseringen från hyresvärden. I januari 2010 framställde hyresvärden krav avseende obetald hyra för perioden 1 april 2007 till och med 31 december Hyresgästen bestred kravet och gjorde gällande att hyresavtalet upphört att gälla den 31 mars Hyresvärden sa den 2 mars 2010 upp hyresavtalet till upphörande den 30 juni En väsentlig omständighet i målet var att efter det ursprungliga hyresavtalet hade tecknats överläts fastigheten till ny fastighetsägare. Verkställande direktör och styrelseledamot för fastighetsägaren var även verkställande direktör och styrelseledamot för en möbelbutik, vilken flyttade in i lokal på aktuell fastighet. När hyresgästen och hyresvärden därefter tecknade ett tillägg till hyresavtalet under 2006, kom detta att ske på möbelbutikens brevpapper. Hyresvärden ansökte om stämning hos tingsrätten och yrkade att tingsrätten skulle förplikta hyresgästen att utge ca kr motsvarande utebliven hyra för perioden 1 april 2007 till och med den 30 juni Hyresvärden menade att det hade förelegat ett bindande hyresavtal mellan parterna fram till sistnämnda datum. Hyresgästen bestred talan och invände i första hand att hyresavtalet upphört på grund av att hyresvärden genom företrädare för möbelbutiken, muntligen sagt upp hyresavtalet från och med den 1 april 2007 eller att uppsägningen i vart fall skett genom konkludent handlande. Företrädarna för möbelbutiken skulle anses ha haft ställningsfullmakt från hyresvärden. Det konkludenta handlandet bestod av att hyresvärden hade ändrat parkeringsskyltarna, slutat avisera hyra samt lämnat muntlig information till hyresgästen om att hyresgästen inte längre fick använda parkeringsplatserna. Experten i Huset Nr 49 December 2013 / sid 10

11 I andra hand gjorde hyresgästen gällande att eventuell betalningsskyldighet skulle jämkas till 0 kr eftersom hyresvärden genom företrädare för möbelbutiken, hindrat hyresgästen att nyttja parkeringsplatserna. Hyresvärden invände att hyresavtalet enligt dess villkor skulle sägas upp skriftligen samt bestred hyresgästens påstående om att företrädare för hyresvärden skulle ha sagt upp hyresavtalet muntligen. Om så ändå skulle ha anses skett hade företrädarna för möbelbutiken inte varit behöriga att företräda hyresvärden i detta avseende. Därtill invände hyresvärden att varken denne eller möbelbutiken hindrat hyresgästen från att nyttja parkeringsplatserna. Hyresgästen vidhöll dock att hyresvärden hindrat nyttjandet av parkeringsplatserna. Enligt hyresavtalet skulle platserna vara markerade med skyltar hyrda. I stället hade parkeringsplatserna haft skylt Personalparkering Toyota. Tingsrätten konstaterade att hyresgästen hade bevisbördan för sitt påstående om att hyresavtalet hade sagts upp före den skriftliga uppsägningen den 2 mars 2010 och gick därefter över till att först pröva frågan om hyresavtalet hade sagts upp muntligen. Som bevisning i denna del hade båda parter åberopat muntliga förhör. Av dessa förhör framkom att företrädare för möbelbutiken visserligen sagt till hyresgästen att parkeringsplasterna tillhörde möbelbutiken. Enbart det faktum att hon uttalat sig på sådant sätt innebar inte enligt tingsrätten en muntlig uppsägning av hyresavtalet hade skett. Tingsrätten gick därefter över till att pröva frågan om hyresavtalet sagts upp genom konkludent handlande. I denna del beaktade tingsrätten att det redan i tilläggsavtalet angetts att parkeringsplatserna kunde komma att tas i anspråk av möbelbutiken, att de befintliga skyltarna som markerade hyresgästens parkeringsplatser tagits bort kort efter att den nya hyresvärden förvärvade fastigheten, att hyresgästen hade tillsagts att inte nyttja parkeringsplatserna samt att hyresaviseringen upphörde efter första kvartalet Sammantaget fick hyresvärden anses agerat på sådant sätt att bolaget måste anses ha sagt upp hyresavtalet. Genom att hyresgästen rättat sig efter uppsägningen hade hyresavtalet upphört att gälla. Därmed hade hyresvärden ingen fordran på hyresgästen och käromålet lämnades utan bifall. Hyresvärden överklagade tingsrättens dom till hovrätten som inledningsvis instämde med tingsrättens bedömning angående att hyresavtalet inte hade sagts upp muntligen. Därefter konstaterade hovrätten att det i målet inte var utrett när skyltarna ändrades samt att utredningen i målet endast gav knapphändigt stöd för hyresgästens påstående om att de fått information om att de inte längre fick nyttja parkeringsplatserna. Konsekvensen av detta var enligt hovrätten att prövningen om hyresavtalet hade sagts upp genom konkludent handlande skulle ske endast utifrån de omständigheterna att parkeringsskyltarna hade ändrats och att hyresaviseringen upphört. Hovrätten menade att dessa omständigheter inte var tillräckliga för att anse att hyresavtalet upphört genom konkludent handlande. Hyresgästen hade inte heller visat att det fanns skäl att jämka betalningsskyldigheten enligt hyresgästens andrahandsinvändning. Hovrätten ändrade således tingsrättens dom och biföll käromålet. Hyresgästen överklagade hovrättens dom till Högsta domstolen, som nu meddelat prövningstillstånd vad gäller frågan om hyresavtalet upphört genom konkludent handlande. Experten i Huset Nr 49 December 2013 / sid 11

12 Experten i Huset återkommer med en uppföljning när Högsta domstolen kommit med sitt avgörande. En egen reflektion avseende tingsrättens och hovrättens domar är att det inte klargörs att den aktuella upplåtelsen i målet verkligen utgör ett hyresavtal. Som läsare får man uppfattningen att det rör sig om parkeringsplatser utomhus utan tak och att det skulle kunna vara fråga om upplåtelseformen lägenhetsarrende. Vill du läsa mer >> se Högsta domstolens beslut, meddelat i mål T Experten i Huset Nr 49 December 2013 / sid 12

13 Hyresgäst medges nedsättning av hyra på grund av buller från ett gym i grannlokalen En läkarmottagning som förhyrde en lokal hade deponerat hyra hos Länsstyrelsen då läkarmottagningen ansåg sig ha rätt till nedsättning av hyran på grund av störningar från ett gym i grannlokalen. Hyresvärden väckte talan vid tingsrätt och yrkade bl.a. att läkarmottagningen skulle erlägga hyra i enlighet med hyresavtalet. Tingsrätten konstaterade att störningarna från gymmet ansågs utgöra en allvarlig brist och att läkarmottagningen var berättigad till nedsättning av hyran. Skälig nedsättning ansågs utgöra 30 %. Hovrätten delade tingsrättens bedömning att störningarna berättigade till hyresnedsättning men fann att skälig sådan utgjorde 20 %. Av 12 kap och 16 jordabalken (hyreslagen) framgår att om det för en hyresgäst, utan att denne själv varit vållande, uppstår hinder eller men i nyttjanderätten är hyresgästen berättigad till skälig nedsättning av hyran. Vad som utgör en skälig nedsättning ska bestämmas efter en objektiv bedömning och anpassas efter bristens karaktär och omfattning. I aktuellt fall hade hyresgästen, en läkarmottagning, vid flertalet tillfällen deponerat hyra hos Länsstyrelsen uppgående till 30 % av avtalad hyra. Hyresvärden väckte talan vid tingsrätten mot läkarmottagningen och yrkade att läkarmottagningen skulle förpliktigas att utge betalning för hyran med tillägg samt att hyresvärden skulle få lyfta de deponerade medlen hos Länsstyrelsen intill det belopp som motsvarade vad läkarmottagningen skulle förpliktas att utge. Läkarmottagningen bestred käromålet och anförde som grund att läkarmottagningen hade rätt till nedsättning av hyran på grund av att det uppstått hinder och men i nyttjanderätten. Läkarmottagningen anförde att den störande verksamheten bestod i buller och vibrationer från det gym som låg i lokalen under läkarmottagningen då tyngder släpptes i golvet. Störningarna drabbade läkarrummen där undersökningar och förtroliga samtal ägde rum. Hyresvärden menade att den påstådda motfordran inte förelåg. Lokalen hade under hela tiden varit fullt brukbar och också brukats oavbrutet av läkarmottagningen. Därutöver motsvarade de påstått störda utrymmen endast 20 % av den yta som läkarmottagningen förhyrde. Hyrevärden hade även ombesörjt och bekostat ombyggnation av golven i gymmet för att minska ljuden samt erbjudit läkarmottagningen ansenliga hyresrabatter och omlokalisering på våningsplanet. Tingsrätten konstaterade att det stod klart att dunsar, som medför buller och vibrationer, förekom förhållandevis ofta och med oregelbundna intervall i läkarrummen. Förekomsten av sådana dunsar i en läkarmottagning fick anses utgöra en allvarlig brist, vilket berättigade till nedsättning av hyran. Experten i Huset Nr 49 December 2013 / sid 13

14 Tingsrätten anförde vidare att dunsarna endast störde en begränsad yta av läkarmottagningen men att de drabbade den mest centrala och känsliga delen av verksamheten. Därutöver skulle beaktas att störningarna inte bara drabbade den utsatte genom bullret och vibrationerna utan även genom den anspänning som uppstod när den drabbade svävade i ovisshet om när dunsarna skulle inträffa. Läkarmottagningen hade varit utsatt för störningarna under 2,5 år men verksamheten hade dock kunnat pågå i full omfattning trots störningarna. Tingsrätten fann att skälig nedsättning av hyra utgjorde 30 %. Förlikningsförsöken från hyresvärdens sida saknade betydelse för bedömningen. Hyresvärden överklagade tingsrättens dom men medgav i hovrätten att intrång i läkarmottagningens nyttjanderätt förelåg, innebärandes att skälig nedsättning om 10 % av hyran. Hyresvärden bestred således att nedsättningen skulle uppgå till 30 %. Hovrätten hade därmed att avgöra vad som skulle anses utgöra en skälig nedsättning. Hovrätten delade inledningsvis tingsrättens bedömning att hyresvärdens förlikningsförsök inte skulle påverka vad som skulle anses som skälig nedsättning av hyran. Hovrätten anförde därefter att de delar av mottagningen som stördes utgjorde 20 % av lokalens totala yta och att verksamheten stördes både av vad som med oregelbundenhet och olika intensitet skedde i grannlokalen och väntan på detta. Hovrätten bestämde skälig nedsättning av hyran till 20 % då det rörde sig om störningar i en begränsad del av lokalen och då störningarna i sig inte kunde sägas vara särskilt ingripande. Beträffande rättegångskostnaderna fick läkarmottagningen anses som vinnande part i tingsrätten, varför hyresvärden skulle ersätta två tredjedelar av läkarmottagningens rättegångskostnader. Hyresvärden hade tillerkänts en tredjedel av det yrkade beloppet och två tredjedelar motsvarade nedsättningen som läkarmottagningen hade rätt till. I hovrätten hade hyresvärden satt ned sitt yrkande till två tredjedelar av det ursprungliga beloppet och alltså godtagit nedsättning av hyran. Hovrätten menade därför att utgången i hovrätten innebar att parterna fick anses till lika delar ha vunnit och förlorat, medförande att vardera parten fick stå sina rättegångskostnader. Domen har inte överklagats. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts dom, meddelad i mål T Experten i Huset Nr 49 December 2013 / sid 14

15 Hyresvärd har ansetts skyldig att ersätta hyresgäst för skada på grund av inbrott då lokalen inte haft fullgott skydd En hyresgäst som förhyrde en lokal för restaurangverksamhet, drabbades kort efter tillträde till lokalen men innan restaurangverksamheten startat, av ett inbrott där restaurangutrustning stals. Hyresgästen menade att inbrottet var föranlett av att en provisorisk port, genom vilken inbrottet skedde, och som hyresvärden låtit installera inte utgjorde fullgott skydd. Hyresgästen deponerade hyra hos Länsstyrelsen och hyresvärden väckte talan vid tingsrätten med yrkande om att hyresgästen skulle utge förfallna och ej erlagda hyror till hyresvärden. Tingsrätten fann att den provisoriska konstruktionen inte utgjorde fullgott skydd och att hyresvärden var skyldig att ersätta skadan som hyresgästen drabbats av då hyresvärden inte kunde visa att bristen inte berott på hyresvärdens försummelse. Om det har uppkommit skada på en lokal eller om lokalen inte är i det skick om hyresgästen har rätt att fordra framgår av 12 kap 11 jämfört med 16 jordabalken (hyreslagen) att en hyresgäst har rätt till ersättning för skada om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hyresvärdens försummelse. I aktuellt fall skedde ett inbrott i den lokal som hyresgästen förhyrde kort efter att hyresgästen tillträtt lokalen. Vid hyresgästens tillträde till lokalen hade inte monterats en port på grund av förseningar hos leverantören och hyresvärden lät därför sätta upp en provisorisk port av plywood eller OSB-skivor. Mot hyresvärdens talan invände hyresgästen att denne hade kvittningsgilla motfordringar gentemot hyresvärden då lokalen varit behäftad med brist då porten som skulle finnas enligt hyresavtalet saknades. Genom den provisoriska porten hade inbrottet skett och inbrottet föranledde hyresgästen att skjuta på öppnandet av restaurangen med en vecka, vilket förorsakade hyresgästen skada i form av utebliven vinst. Restaurangutrustning stals även vid inbrottet. Hyresvärden var enligt hyresgästen skyldig att ersätta skadan då bristen var hänförlig till hyresvärdens försummelse alternativt då skadeståndsskyldighet förelåg på grund av att hyresvärden inte uppfyllt parternas avtal om att hyresvärden skulle tillse att det fanns ett fullgott skydd till dess porten installerades. Hyresvärden menade att den saknade porten inte utgjort en brist i hyresobjektet då lokalen tillhandahållits i ett skick som accepterats av hyresgästen samt att dörrhålet varit förbyggt i erforderlig omfattning. Därutöver var den saknade porten inte anledningen till att inbrottet och skadan uppkommit. Tingsrätten anförde att avsaknaden av port till lokalen utgjorde en sådan brist i hyresobjektet som medförde ersättningsskyldighet för hyresvärden, såtillvida hyresvärden inte visade att bristen inte berodde på hyresvärdens försummelse. Experten i Huset Nr 49 December 2013 / sid 15

16 Annat var inte visat i målet än att hyresvärden åtagit sig att tillse att ett provisoriskt fullgott skydd sattes upp och att det därmed inte var visat att hyresgästen hade godtagit lokalen utan fullgott skydd. Vidare menade tingsrätten att avsaknaden av porten fick tillskrivas hyresvärdens försumlighet då hyresvärden inte visat att hyresvärden vidtagit erforderliga åtgärder för att tillse att lokalen haft sin port insatt vid tillträdestidpunkten. Tingsrätten gick därefter över till att bedöma om hyresvärden varit försumlig i förhållande till den provisoriska porten som inte förmådde skydda mot inbrottet. Det framhölls att beroende på omständigheterna skillnad måste göras på vilka krav som kan ställas på ett provisoriskt skydd av det slag som var aktuellt i målet. Hyresvärden var medveten om att värdefull restaurangutrustning skulle levereras till lokalen och hade att anpassa det provisoriska skyddet därefter. Tingsrätten fann att den provisoriska konstruktionen inte utgjorde ett fullgott skydd. Hyresvärden hade bland annat inte förmått visa att skivorna för dörröppningen var fastsatta i en regel. Vidare hade hyresvärden inte visat att bristen inte berott på hyresvärdens försummelse. Eftersom inbrottet skedde genom den provisoriska porten saknade det betydelse för bedömningen att inbrottet likväl kunde ha skett på annat sätt. Hyresgästens kvittningsinvändning vann därför fullt bifall och tingsrätten ogillade käromålet. Domen har inte överklagats. Vill du läsa mer >> se Linköpings tingsrätts dom, meddelad i mål T Experten i Huset Nr 49 December 2013 / sid 16

17 Rätt till ersättning enligt reglerna om indirekt besittningsskydd - en intresseavvägning En hyresgäst hade förhyrt en lokal i ett nöjesparksområde i 17 år. Hyresvärden sade upp avtalet och åberopade som grund att denne själv skulle bruka lokalen i den egna verksamheten. Tingsrätten prövade frågan om hyresvärden hade sakligt skäl för uppsägningen av hyresavtalet, samt om hyresgästen hade rätt till ersättning på grund av indirekt besittningsskydd. Mot bakgrund av den intresseavvägning som görs mellan parterna fann tingsrätten att hyresvärdens skäl för att hyresförhållandet skulle upphöra vägde tyngre än hyresgästens skäl till att låta hyresförhållandet bestå. Den första fråga som tingsrätten tog ställning till var huruvida hyresvärden hade ett sakligt skäl för uppsägningen av lokalhyresavtalet. Huruvida det föreligger ett sakligt skäl för uppsägningen, påverkar hyresgästens rätt till skadestånd. Om det inte finns sakligt skäl för en uppsägning av en lokalhyresgäst, har hyresgästen rätt till skadestånd i enlighet med 12 kap 58 b jordabalken. Liksom tingsrätten anförde, är det endast de skäl som anges i uppsägningshandlingen som beaktas vid en prövning. I målet hade hyresvärden angivit som skäl för uppsägningen att denne hade ett behov av lokalen i den egna verksamheten. Det av hyresvärden anförda skälet för uppsägning är att hänföra till 12 kap 57 p 4 jordabalken. Av stadgandet framgår att hyresgästen har rätt till ersättning enligt 12 kap 58 b jordabalken om inte hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Mot bakgrund av att hyresvärden hade planer på att integrera lokalen i den egna verksamheten och att det vid tidpunkten för tingsrättens prövning var hyresvärden som bedrev verksamhet i lokalen, fann tingsrätten att hyresvärden hade ett verkligt och sakligt skäl för uppsägningen av hyresavtalet. Det är dock inte tillräckligt att hyresvärdens skäl för avflyttning är av saklig art för att denne ska undgå betalningsskyldighet. Liksom tingsrätten anförde i målet, ska det göras en intresseavvägning mellan hyresvärdens avflyttningsskäl och hyresgästens beaktansvärda intresse av att hyresförhållandet ska bestå. Reglerna om indirekt besittningsskydd i 12 kap 57 jordabalken utgör en skyddsregel som är avsedd att skydda hyresgäster mot obefogade uppsägningar. Motiveringen till att ha ett sådant skydd vid uppsägning i lokalhyresförhållanden är hyresgästens intresse av att inte gå miste om det ofta betydande värde som denne skapat genom sitt arbete och sina kapitalinsatser i verksamheten. En hyresgäst har rätt till ersättning under förutsättning att någon besittningsskyddsbrytande grund inte föreligger. Vid en intresseavvägning tas hänsyn till flera olika aspekter som tingsrätten utvecklar i målet. Tingsrätten konstaterade att omständigheter som talade till hyresgästens fördel i intresseavvägningen var att hyresförhållandet hade löpt under så lång tid som 17 år och att det därmed fanns goda förutsättningar för Experten i Huset Nr 49 December 2013 / sid 17

18 att det fanns en upparbetad goodwill i verksamheten. Tingsrätten fann dock att omständigheterna var sådana att det var hyresvärden, som genom sin marknadsföring, hade upparbetat den goodwill som hyresgästen åberopat. Inget i målet talade för att hyresgästen skulle ha haft den kundtillströmning som funnits om det inte vore för hyresvärdens övriga verksamhet. Vad avser hyresvärdens åberopade skäl för uppsägningen fann tingsrätten att hyresvärden hade direkta och indirekta behov av lokalen, som skulle tillmätas vikt vid intresseavvägningen. Till de direkta behoven var att hänföra hyresvärdens behov av att utveckla den plats där hyresgästen bedrivit sin verksamhet, inom ramen för utvecklingen av den egna verksamheten, såsom inriktningen mot ett enhetligt tema. Till de indirekta behoven var att hänföra den önskan att själv styra över den egna verksamheten. Tingsrätten fann att hyresvärdens behov i grunden var ekonomiskt betingade och att de därmed skulle tillmätas stor vikt. Enligt tingsrätten fanns det också omständigheter som talade för att avtalsrelationen mellan parterna avvek från ett typiskt hyresavtal, vilka reglerna om indirekt besittningsskydd var avsedda att utgå från. Tingsrätten konstaterade att styrkan i det indirekta besittningsskyddet påverkas av hur mycket den aktuella avtalsrelationen avvek från ett typiskt hyresförhållande. Tingsrätten fann att avtalsrelationen mellan hyresgästen och hyresvärden avvek från ett typiskt hyresavtal, mot bakgrund av att hyresavtalet i grunden inte betingats av hyresvärdens vilja att tjäna pengar på uthyrningen, utan att hyresgästens verksamhet skulle bidra till ett mervärde för nöjesparkens besökare. I intresseavvägningen tog tingsrätten också hänsyn till att hyresvärden erbjudit hyresgästen ersättning för att avtalsförhållandet skulle upphöra. Erbjudandet hade dock förkastats av hyresgästen. Den omständigheten att hyresgästen var den enda externa hyresgästen i parkområdet tillmättes också betydelse. Sammantaget fann tingsrätten att intresseavvägningen föll ut till hyresvärdens fördel och att hyresgästens indirekta besittningsskydd var genombrutet. Därmed hade hyresgästen inte rätt till skadestånd med anledning av att hyresavtalet upphört. Hyresgästen har överklagat domen till hovrätten. Vill du läsa mer >> se Norrköpings tingsrätts dom, daterad , i mål T Experten i Huset Nr 49 December 2013 / sid 18

19 Hyresgästens passivitet är inte ett skäl för jämkning av skadestånd på grund av indirekt besittningsskydd I nummer 46 av Experten i Huset refererades Attunda tingsrätts dom i mål T där fråga uppkom om eventuell jämkning av hyresgästens rätt till skadestånd enligt 12 kap 58 b jordabalken. Hyresgästen hade efter uppsägningen för avflyttning lagt ned rörelsen och krävt skadestånd motsvarande rörelsens värde. Hyresvärden hade invänt att det inte varit nödvändigt för hyresgästen att lägga ned sin rörelse och att ett eventuellt skadestånd endast kunde motsvara värdeminskningen av rörelsen om denna fortsatt att bedrivas i annan lokal. Tingsrätten kom fram till att hyresgästen inte hade lyckats visa att det varit nödvändigt att lägga ned sin rörelse och att något skadestånd inte skulle utgå. Hovrätten gör nu motsatt bedömning och förpliktar hyresvärden att betala 6 Mkr i skadestånd till hyresgästen. Efter att tingsrätten meddelat dom som innebar att hyresgästens talan ogillades i sin helhet har målet prövats av hovrätten. Experten i Huset har i nummer 46 utförligt redovisat omständigheterna i målet, varför nedan endast följer en kort sammanfattning. Hyresgästen, som bedrev försäljning av mopeder importerade från Kina, hade blivit uppsagd för avflyttning. Efter att tingsrätten hade kommit fram till att hyresvärden inte haft något sakligt skäl för sin uppsägning övergick tingsrätten till att pröva frågan om skadeståndets storlek. Tingsrätten konstaterade att hyresgästen inte hade lyckas styrka sitt påstående att det var nödvändigt att lägga ned rörelsen, varför hyresgästen inte var berättigad till mer ersättning än för värdeminskning av rörelsen som om verksamheten drivits vidare i ny lokal. Den utredning som hyresgästen åberopat utgick dock helt från antagandet att rörelsen måste läggas ner och eftersom det inte fanns stöd för att anta att det saknats möjlighet att åberopa sådan utredning förelåg inte förutsättningar för att skälighetsanpassa skadan med tillämpning av 35 kap 5 rättegångsbalken. Sammanfattningsvis konstaterade tingsrätten att hyresgästen inte styrkt att skadan uppgått till ett högre belopp än en årshyra. Hovrätten har nu tagit del av samma bevisning som tingsrätten, dock har omförhör hållits med två av vittnena. Hovrätten konstaterade inledningsvis att hyresvärden inte styrkt att hyresgästen redan före uppsägningen fått vetskap om att lokalen skulle rivas för att ge plats åt en livsmedelsbutik, vilket medförde att den enda uppsägningsanledning som kunde prövas i målet var rivning. Eftersom det i målet var ostridigt mellan parterna att hyresvärden inte anvisat hyresgästen en godtagbar ersättningslokal var hyresgästen berättigad till ersättning enligt 12 kap 57 första stycket andra punkten jordabalken. I denna del kom hovrätten således fram till samma slutsats som tingsrätten. Experten i Huset Nr 49 December 2013 / sid 19

20 Därefter gick hovrätten över till att pröva frågan om skadeståndets storlek och redogjorde för att syftet med ersättningen enligt 12 kap 58 b jordabalken är att hyresgästen ska sättas i samma ekonomiska ställning som om uppsägningen inte hade skett. För att kunna bedöma hur stor ersättningen ska vara måste rörelsens ekonomiska värde beräknas. Den förlust som ska ersättas är skillnaden mellan rörelsens värde vid tidpunkten för avflyttningen och vad hyresgästen kunnat tillgodogöra sig ur rörelsen. Hyresvärden hade i målet invänt att den aktuella lagerlokalen var av underordnad betydelse för hela rörelsens värde. Genom förhör med företrädare för hyresgästen fann dock hovrätten utrett att utan prövningslokalen eller annan lokal med motsvarande funktion hade rörelsen inte kunnat drivas vidare. Förlusten skulle därför beräknas med utgångspunkt i värdet på hela rörelsen och inte bara en begränsad del som kan hänföras till prövningslokalen. Hyresgästen gjorde gällande att rörelsens värde skulle bedömas utifrån den tidpunkt när det sista räkenskapsåret för rörelsen avslutades och efter vilken tidpunkt det inte bedrevs någon verksamhet i rörelsen. Hyresvärden menade att värderingstidpunkten i stället borde beräknas med utgångspunkt i förhållandena vid den tidpunkt hyresgästen lämnade prövningslokalen. Hovrätten delade hyresvärdens uppfattning. Hyresgästen hade som stöd för sin värdering av rörelsen åberopat utlåtande från ekonomisk sakkunnig som värderat rörelsen till ett avkastningsvärde om 9,3 Mkr. På grund av att hyresgästen haft utförsäljning till följd av uppsägningen av hyresavtalet justerades värdet till 10,8 Mkr. Med hänsyn till en köpares möjlighet till skattemässiga avskrivningar justerades värdet upp ytterligare till 13 Mkr. Hyresvärden hade för egen del åberopat utlåtande från annan ekonomisk sakkunnig som ifrågasatte hyresgästens värdering. Hovrätten anförde att en värdering av det slag som det är fråga om i målet alltid är behäftad med viss osäkerhet. Med hänsyn till att syftet är att ersätta en förlust som hyresgästen lidit talade enligt hovrätten starka skäl mot att låta hyresgästen bära hela risken för denna osäkerhet. En rimlig utgångspunkt var därför att huvuddelen av risken i bedömningen bör bäras av hyresvärden. Hovrätten konstaterade vidare att det för värderingen var av betydelse vad man vid värderingstidpunkten hade att förvänta sig om den framtida försäljningen av mopeder som importerats från Kina. Av utredningen i målet framgick att försäljningen av sådana mopeder börjat sjunka först under Försäljningsnedgången var således inte känd vid den i målet aktuella värderingstidpunkten, vilken var utgången av oktober Mot den bakgrunden var det enligt hovrätten rimligt att lägga hyresgästens årsredovisningar till grund för beräkning av avkastningsvärdet på sätt som hyresgästens åberopade sakkunnige hade gjort. Vad gällde hyresvärdens invändning om att hyresgästens utförsäljning kunnat vara ett tecken på att efterfrågan hade minskat så menade hovrätten att invändningen i sig inte var osannolik, men att den inte vann stöd av försäljningsstatistiken som visats i målet. Det var därför enligt hovrätten rimligt att justera värdet på rörelsen i viss mån med hänsyn till att utförsäljningen kan antas ha påverkat rörelsekapitalet negativt. Experten i Huset Nr 49 December 2013 / sid 20

21 Hyresvärden hade även invänt att regeringen i oktober 2008 föreslagit körkortskrav för moped och att detta skulle påverka beräkningen av värdet på rörelsen. Av förhöret med företrädare för hyresgästen framkom emellertid att förslaget inte innebar så stor förändring jämfört med vad som redan gällde. Hovrätten fann därför att det saknades skäl att justera värdet av rörelsen på grund av lagförslaget. När det gällde frågan om värdet för en köpare att eventuellt kunna tillgodogöra sig skattemässiga avskrivningar saknar den omständigheten betydelse för prövningen av rörelsens värde menade hovrätten. Rörelsens värde skulle därmed inte justeras upp på det sätt som hyresgästen gjort gällande. Hovrätten kom därför fram till att rörelsens värde kunde uppskattas till 10 Mkr. Från detta värde skulle avräkning ske för värdet på de tillgångar som fanns kvar efter det att verksamheten upphörde. Det var ostridigt i målet att bolaget haft en kassalikviditet om 1 Mkr. Hyresvärden hade gjort gällande att substansvärdet skulle anses vara runt 6 Mkr. Hovrätten fann att uppgifterna i den senaste balansräkningen före värderingstidpunkten borde ligga till grund för beräkningen av substansvärdet. Dessa uppgifter visade att substansvärdet var 4 Mkr beräknat på den del av det egna kapitalet som var hänförlig till rörelsen justerat med hänsyn till nettovärdet på de obeskattade reserverna. Hyresgästen sammanlagda förlust ansågs således uppgå till 6 Mkr (10 Mkr-4 Mkr). Nästa fråga att ta ställning till var hyresvärdens invändning om att det saknades adekvat orsakssamband mellan uppsägningen och hyresgästens förlust. Hovrätten anförde att rörelsen varit helt beroende av prövningslokalen eller annan lokal med motsvarande funktion och att upphörandet av hyresförhållandet varit en tillräckligt klar och förutsebar anledning till den förlust som hyresgästen lidit. Beträffande hyresvärdens invändning om att ersättningen skulle jämkas anförde hovrätten följande. Utgångspunkten är att jämkning endast ska ske i undantagsfall samt att hyresvärden har bevisbördan för omständigheter till stöd för jämkning. I det aktuella målet hade hyresvärden inte anvisat någon godtagbar ersättningslokal. Fråga var då om det omfattningen av rätten till ersättning skulle vara beroende av hyresgästens egna ansträngningar att själv ordna en ny lokal. Enligt hovrätten var ett sådant krav på hyresgästen alltför långtgående och skulle undergräva det indirekta besittningsskyddet. Mot den bakgrunden menade hovrätten att hyresgästens passivitet ifråga om att själv hitta en lokal inte var grund för jämkning av ersättningen. Med andra ord ansågs inte hyresgästen vara medvållande till, eller ha underlåtit att begränsa, sin förlust. Sammantaget förpliktade hovrätten hyresvärden att utge 6 Mkr till hyresgästen. Tiden för överklagande har ännu inte gått ut. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut, meddelat i mål T Experten i Huset Nr 49 December 2013 / sid 21

22 KPI, referensränta m m Referensränta (källa: Riksbanken) 1 juli ,0 % 1 jan juni ,0 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,0 % 1 juli dec ,0 % 1 jan juni ,5 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,5 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,0 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,0 % 1 juli dec ,5 % Prisbasbelopp (källa: SCB) kr kr Konsumentprisindex (källa: SCB) Index, basår 1980 KPI November ,20 Oktober ,40 September ,05 Augusti ,84 Juli ,55 Juni ,99 Maj ,54 April ,03 Mars ,65 Februari ,39 Januari ,00 December ,61 November ,82 Oktober ,59 September ,81 Augusti ,55 Kurser och frukostmöten i hyresjuridik Våra kurser och frukostmöten ger möjlighet till fördjupning inom fastighetsrättens olika områden. Vid dessa presenteras aktuell lagstiftning och praxis med tillfälle till diskussion och egna frågor. Vissa kurser innehåller även grupparbeten och rättegångsspel. Frukostmöten Torsdagen den 20 februari 2014 Hyresrättsliga konsekvenser vid ohyra i bostäder Torsdagen den 6 mars 2014 Underhållsansvar och återställandekrav vid avflyttning från lokal Torsdagen den 3 april 2014 Uppsägning av lokalhyresgäst Torsdagen den 15 maj 2014 Förlängningstvister en genomgång av hyresnämndens och hovrättens praxis Läs mer om våra frukostmöten Kurser mars 2014 Grundkurs i hyresjuridik 9-10 april 2014 Fortsättningskurs i hyresjuridik 7-8 maj 2014 Lokalhyresjuridik Läs mer om våra kurser Experten i Huset Nr 49 December 2013 / sid 22

23 Vi på Advokatfirman Steinmann är Advokat Harry Steinmann Advokat Agneta Gothenby Advokat Niklas Lidquist Advokat Maria Liljeblad Advokat Carl Westling Advokat Anders Hildebrand Biträdande jurist Camilla Kjelldén Ekdahl Biträdande jurist Sofie Sandberg Biträdande jurist Anna Södergren Ekonomi Katarina Heijbel Ekonomi Paula Toth Sekreterare Anna Wennergren Receptionist och kursadministratör Gabriella Szepesi Ansvarig utgivare: Harry Steinmann. Redaktion: Sofie Sandberg, Katarina Trygg och Anna Södergren Redaktionen tar emot frågor och synpunkter kring Experten i Huset samt adressändringar, prenumerationsuppgifter m m. E-post: sofie.sandberg@steinmann.se, katarina.trygg@steinmann.se och anna.sodergren@steinmann.se Advokatfirman Steinmann AB, Box 5220, Stockholm, Besöksadress: Linnégatan 7 Tel , Fax info@steinmann.se