KONDITIONSGRANSKNINGSRAPPORT

Transkript

1 KONDITIONSGRANSKNINGSRAPPORT 2014 Företagargården Näsby Houtskär

2 2 Rapportens innehåll: 1. Grunduppgifter 3 2. Objektets byggnadstekniska uppgifter 4 3. Iakttagelser av objektet samt förslag på åtgärder Sammandrag av det granskade objektet De väsentligaste bristerna samt riskerna 8 6. Reparation av skador & riskerna för outförda reparationer Förekomst av asbest samt mikrobskador Om undersökningsförfarandet 9 9. Bilagor..10

3 3 1. Grunduppgifter Byggnadsår Byggt 19. Åtgärd Konditionsgranskning för försäljning av objektet. Granskningsdatum 20.3 och Granskare På plats Granskningsförhållande Handlingar till påseende Använda mätdon Måns Henriksson, byggnadstekniker ; Greger Brinkén i början av granskningen ; Soligt, ca. + 6 C. Inneluft: Rh 39% T 16 C ( norra flygeln ). Vissa byggnadsritningar. Analysrapport över utförd inneluftsmätning Undersökningen utfördes med hjälp av ytfuktmätaren Gann Hydromette Compact B. Mätaren visar fuktpåfrestningen i konstruktionen, men ej konstruktionens skick. Dessutom användes relativa fukthaltmätaren Vaisala HMI41 / HMP42 samt träfuktmätaren Protimeter SM ( tillåtet <20 vikt-%). Begränsningar vid objektet Annat Vattentaket granskades till den del det var säkert att röra sig på taket. Bostaden i övre våningen har ej bebotts på en längre tid, varvid den sk normala fuktpåfrestningen av konstruktionerna ej fås fram. De kalla förråden / bilstallen på nordöstra sidan var låsta och dessa utrymmen granskades ej.

4 4 2. Objektets byggnadstekniska uppgifter ( Grundar sig på uppgifter från ägaren eller användaren ). Byggnadssätt Grundläggningssätt Undre bjälklag Ytterväggskonstruktion Fasadmaterial Mellanväggar Övre bjälklag Takform / -material Värmesystem Värmetillförsel Ventilationssystem Kommunalteknik Utförda reparationer Brister och skador som ägaren upptäckt Uppförd på plats. Betongsockel / -grundmur på berg / på mark. Sk enkel betongplatta / trossbotten. Trästomme. Locklistpanel. Trä. Trä. Åstak, pulpettak / takplåt. Väggradiatorer. Egen oljevärmepanna. Naturlig ventilation / maskinell frånluftsventilation. Kopplad till kommunalt avloppsrör- samt vattennätverk. Märkbara renoveringar har ej gjorts på flera år. Det har konstaterats höga mikrobhalter i flera utrymmen de senaste åren.

5 5 3. Iakttagelser av objektet samt förslag på åtgärder Sockeln och undre bjälklaget: Sockeln är av betong, obehandlad och visuellt granskat i rätt gott skick. Sockeln hade endast några mindre sprickor. Några betydande skador kunde dock ej upptäckas. Undre bjälklaget i bottenvåningen är troligtvis sk enkel betongplatta på mark och i den norra flygeln trossbotten. Krypgrunden under ventileras antagligen endast genom en ventil i sockeln. Det fanns en hel mängd organiskt material på markbottnet. Ventilationen av krypgrunden bör effektiveras enligt skild plan, och det organiska träavfallet borde avlägsnas. Pga föregående iakttagelser vore det bra att undersöka undre bjälklaget noggrannare, tex i samband med avlägsnade av det organiska materialet. Golvens rakhet mättes ej i det här sammanhanget, men de var visuellt granskat rätt raka. Stomme: Byggnadens stomme är av trä, med minerallull som isolering. På övre våningen fanns ett gammalt granskningshål i den södra ytterväggen. Ångspärrspappret är där rätt långt ut i konstruktionen. Det konstaterades dock ej några märkvärdigare skador pga detta. Ångspärrspappret borde helst vara ca. 50 mm från insidan. Detta vore bra att Fasaden är främst av locklistpanel. En del av bräderna är fuktskadade och ytan på panelen är rätt sliten. Utepanelerna är rätt gamla, och ett förnyande av panelerna borde planeras inom de närmaste fem åren. Vattentak: Vattentaket är valsad plåttak, och den såg allmänt intakt ut. Målfärgen är ställvis rätt sliten. Monteringsåret var ej känt, men det är troligtvis rätt gammalt. Takets tekniska livslängd är ändå antagligen snart slut, och dess skick bör efterföljas med några års mellanrum. Taket kunde underhållsmålas för att förlänga livslängden en aning. Ett förnyande av taket bör ändå planeras på sikt. Inifrån fanns dock ej klara tecken på läckage för tillfället. Man kommer till mellantakets södra del via en taklucka i bostaden. Trävirket verkade med tanke på åldern vara i rätt gott skick. Skorstenarna är ej plåtade, vilket vore rekommenderbart för att förlänga deras livslängd. Den södra skorstenen är ovanom vattentaket i rätt dåligt skick. Skorstenen bör inom kort renoveras enligt skild plan. Den nordvästra skorstenen är veterligen ej i användning mera och den granskades ej nu noggrannare. Om skorstenen tas i bruk, borde en takbro monteras till den. Regnvattenrännorna är främst av galvaniserad plåt och ställvis i rätt dåligt skick. Rännorna borde förnyas inom de närmaste 5 åren. Regnvattnet leds delvis rakt ut på marken. På västsidan är utkastaren för kort och regnvattnet träffar ej regnvattenbrunnen. Vattnet stänker och smutsar ner sockeln och utkastaren borde förlängas. Regnvattnet borde utgångsmässigt kontrollerat ledas längre bort från byggnaden. Uppvärmning: Huset uppvärms med en oljevärmepanna ( Jämä 1060K, åm ) via väggradiatorer. Pannans tekniska livslängd är ca. 40 år. Oljecisternen är belägen i marken på den västra sidan. Cisternen är ej veterligen granskad / putsad, och detta vore bra att utföra inom kort samt i fortsättningen enligt vidarerekommendationer ( normalt med 10 års mellanrum ). Värmeledningssystemet är ursprungligt / gammalt, och dess livslängd är ca år. Vissa termostater är äldre, vissa förnyade. En del rördelar var ställvis rostiga och dessa borde granskas noggrannare och förnyas vid behov.

6 Bruksvattenrör: Rören är av koppar samt ställvis galvaniserat stål och de är antagligen ursprungliga / äldre. Deras tekniska livstid är ca år, så det vore bra att förnya dem i samband med förestående remonter / vid behov. Bruksvattnet fås från det kommunala nätet och vattenmätaren befinner sig i pumprummet. I utrymmet fanns även en vattenautomat från egen brunn, men det fanns ej noggrannare uppgifter om vattenautomaten var i funktion eller ej. Avloppssystem: Avloppsrören och golvbrunnarna är av plast av plast. Avloppsvattnet leds enligt uppgift till det kommunala avloppsrörsnätet. Ventilation: Byggnaden har allmänt naturlig ventilation. I den norra delen finns maskinell frånluftsventilation. Det fanns ej uppgifter om kanalerna har putsats, så detta vore skäl att göra i något skede. Alternativt kunde behovet av förbättrad ventilation planeras skilt enligt kommande användning av byggnaden. Elinstallationer: Eldragningarna är till en stor del ursprungliga, till en del förnyade. Huvud elcentralen befinner sig på vindsvåningen, där det också finns underelmätare. Elmontagen granskades ej nu noggrannare, men tex. i det nordöstra rummet finns det både ojordade och jordade uttag rätt nära varandra. Dessa montage borde kollas upp av ett elmontageföretag. Eldstäder: Det finns ej eldstäder i byggnaden förutom oljevärmepannan. Det har enligt uppgift normalt sotats årligen. Fönster och ytterdörrar: Fönstren är i stort 2-glas fasta träfönster och de var i bruksskick. Fönstrens utsidor var rätt slitna, och de borde underhållas. Fönsterkarmarna var också ställvis våta, vilket tyder på att yttre fönstret är i dåligt skick. Ett förnyande av fönstren borde planeras inom 10 år. Några fönster ( 3-glas trä- / aluminium ) var dock förnyade på modern tid, och de är rätt så underhållsfria. Ytterdörrarna var i regel i bruksskick. Verkstadens lamelldörrar är troligen förnyade på talet. Vindsvåningen / bostaden: Torra utrymmena: - Konstruktionerna i köket konstaterades torra med ytindikator. Golvspånskivan intill wcutrymmet är fuktskadad, men var ändå torr nu, 6-8 vikt-% < 20 v-%. Skivan borde förnyas. - Konstruktionerna i sovrummen samt vardagsrummet konstaterades torra med ytindikator. Våtutrymmena: - Konstruktionerna i badrummet konstaterades torra. Vinyltapeten på väggen samt plastmattan på golvet satt bra fast i underlaget. Utrymmenas tekniska livslängd är ändå slut, och en uppdatering av dessa borde planeras enligt skild plan inom de närmaste åren. - Konstruktionerna i wc-utrymmet konstaterades torra. Golvet är öppnat, och en del an konstruktionerna är rötskadade intill dörren. Utrymmet bör saneras sakenligt enligt skild plan ( rivningsarbeten av mikrobskadade utrymmen ). 6

7 Mellanvåningen: 7 Torra utrymmena: - Konstruktionerna i kafferummen ( personalen samt fastighetsskötarna ) konstaterades torra med ytindikator. - Konstruktionerna i de torra utrymmena konstaterades allmänt torra med ytindikator. - Inneluften i den norra flygen har enligt uppgift varit dålig en längre tid. Ett granskningshål gjordes i det nordvästra rummets yttervägg. Trästommen samt mineralullsisoleringen var där dock oskadad. Relativa fukthalten i undre bjälklagets isoleringsskikt var också låg, Rh 34% T 18ºC. - Relativa fukthalten i ytterväggens isoleringsskikt i det nordöstra rummet var också låg, Rh 57% T 16ºC. Mätpunkten är i hörnet där ytterpanelen är fuktskadad. Pga de synliga skadorna på utsidan, vore det ändå bra att granska väggkonstruktionen, tex i samband med förnyandet av fasadmaterialet. Våtutrymmena: - Konstruktionerna i badrummet ( fastighetsskötarna ) konstaterades torra. Utrymmet är renoverat på 2000-talet. Plattläggningen satt fast bra i underlaget och fogarna var hela. Det finns ett duschskåp i utrymmet. - Konstruktionerna i wc-utrymmena x 3 konstaterades allmänt torra och ytorna hela. Bottenvåningen: Torra utrymmena: - Konstruktionerna i verkstaden samt arkivet konstaterades torra med ytindikator. - Grundmuren i pumprummet konstaterades ställvis fuktig. Det fanns fuktspår på väggens nedre delar. Regnvattnet från stupröret utanför väter ner grundmuren. Detta bör elimineras, och konstruktionerna lämnas att torka, varefter ytan saneras. Dränering: Det fanns inte noggrannare uppgifter om möjliga dräneringsrör runt hela huset. Enligt uppgift skulle det på 2000-talet ha monterats dräneringsrör på södra sidan samt en del av den östra delen. Det har också monterats en vattentrycksskiva på den östra delen. Den sk kantlisten fattas, och en sådan vore bra att montera. För noggrannare granskning av möjliga dräneringsrör borde man göra en granskningsgrop intill grundmuren. Det vore i mån av möjlighet rekommenderbart att ytterligare montera dräneringsrör åtminstone på den västra sidan. Marklutning: Marklutningarna runt huset är ställvis bristfälliga, och lutningen borde utgångsmässigt vara lutande bort från huset. Lutningarna borde korrigeras, så att ytvattnet säkert rinner bort från husets närhet.

8 8 4. Sammandrag av det granskade objektet Byggnaden, ett 2-plans hus med källarvåning, är uppförd på platsen. Byggnaden befinner sig i en sydsluttning. Det upptäcktes ej betydliga fuktskador eller några betydligt försvagade konstruktioner förutom några brister samt förbättringsbehov. Inneluften i den norra flygelns utrymmen kändes tung. Iom granskningen kan man ej utesluta möjligheten till möjliga gömda fel inne i konstruktionen. I punkt 5 finns det samlat de väsentligaste behoven för tilläggsutredningar, service, reparation eller förnyanden. Smärre åtgärder angående objektets användning samt underhåll är nämnt i punkt De väsentligaste bristerna samt riskerna - Ventilationen av krypgrunden är bristfällig, och det finns rikligt med organiskt material på markbottnet. - Den södra skorsten är i dåligt skick, och den bör renoveras inom kort. - På basen av de av RTC Vahanen utförda mikrobundersökningarna ( , och ) bör utrymmena öppnas rätt mycket för att klarlägga omständigheterna inne i konstruktionerna. Långvarigare vistelse i dessa utrymmen bör för tillfället undvikas. 6. Reparation av skador samt riskerna för outförda reparationer Konstruktionerna bör utföras och repareras sakligt så att de uppfyller användningskraven ( så att tex fukt ej kan tränga in i konstruktionerna ) genom att använda ändamålsenliga material. Preventiva underhållsåtgärder och reparation av redan upptäckta skador minimerar kostnaderna samt upprätthåller husets värde. Ifall skador eller brister har konstaterats i granskningen, men ej åtgärdas, stiger ofta reparationskostnaderna. En oåtgärdad skada kan medföra en hälsorisk i boendet / användandet. 7. Förekomst av asbest samt mikrobskador Byggnaden är uppförd under en tid då det använts asbest i byggnadsmaterialen. Efter granskningen kan det konstateras, att det högst antagligen finns asbest i värmeledningsrörenas isoleringar. En egentlig asbestkartering är dock på fastighetsägarens ansvar. Det fanns ej synlig mikrobväxtlighet, men torr röta konstaterades i bostadens wc-utrymme. Vidare har det åren konstaterats finnas rätt höga halter med mikrobhalter i inneluften. Dessa bör noteras i renoveringsskedet och tillräckliga skyddsåtgärder vidtas vid arbetet.

9 9 8. Om undersökningsförfarandet Undersökningen baserar sig på iakttagelser av objektet, av handlingar, av uppgifter från ägaren samt tagna fotografier. Rapportens läsare bör alltid förutom rapporten bekanta sig med Kuntotarkastus kauppaa varten, beställarens anvisningar ( LVI , KH ). Konditionsgranskningen är huvudsakligen utförd visuellt samt utan att öppna konstruktionerna enligt Kuntotarkastus asuntokauppaa varten, utförningsanvisningar ( LVI , KH ). I den ytliga undersökningen har poängterats väsentliga brister, skador och risker som kan inverka på konstruktionshållfastheten, säkerheten samt boendedugligheten. I en undersökning som denna kan ej gömda fel upptäckas, såvitt de ej påträffas med ytindikator eller synligt på ytan. Utan att öppna konstruktionerna rejält kan man ej få en heltäckande bild av konstruktionernas skick. Pga detta bör man i oklara fall utföra tilläggsundersökningar samt - konditionsgranskningar. Genom ytliga granskningar kan man ej alltid säkerställa dräneringsrörens eller vattentrycksisoleringens befintlighet eller underhållsbehov. Det är konditionsgranskarens rättighet samt skyldighet att rätta fel som möjligt uppkommit under undersökningen. Alla fel som uppdagats bör reklameras till konditionsgranskaren inom rimlig tid ( 3 månader från undersökningsdatum ). Beställaren bör vara medveten om, att konditionsgranskningen endast berör situationen under undersökningstillfället. Situationen i objektet kan ändra rätt mycket på en kort tid efter undersökningen. INSINÖÖRITOIMISTO KIINTEISTÖASIANTUNTIJAT OY Åbo Måns Henriksson, byggnadstekniker, konditionsgranskare tel mans@kiat.fi

10 BILAGA 1 10 Bostaden / övre vån.: Bild 1-2. Wc: Golvet är öppnat. Värmeledningsrören är ytrostiga. Bild 3-4. K: Spånskivan är fuktskadad. Allmän bild. Bild 5-6. Br: Allmän bild. Duschkrangenomföringen i väggen är ej särskilt tät.

11 11 Bild 7-8. Övre våningens träfönster var över lag fuktiga och i rätt dåligt skick. Bild Gammalt granskningshål i södra ytterväggen. Ångspärren är monterad rätt långt ut i väggen. Bild Elmätare mm. montage på kalla vinden.

12 Mellanvåningen: 12 Bild Allmän bild, n-v rummet. Granskningshålet i ytterväggen. Bild 15. Allmän bild, n-ö rummet. Mätpunkt i ytterväggen. Bild 16. Allmän wc.

13 13 Bild Allmänna bilder av krypgrunden under norra flygeln. Det finns rikligt med organiskt material. A Bild 19. Allmän bild av kafferummet, södra sidan. Bild 20. Allmän bild av kafferummet, norra flygeln. Bild Allmänna bilder av wc-utrymmena i mellanvåningen.

14 14 Bild Allmänna bilder av frisörsalongen. Bild Allmänna bilder av badrummet, norra flygeln. Bottenvåningen: Bild Allmän bild av verkstaden samt vattenmätaren i pumprummet.

15 15 Bild Allmänna bilder av pumprummet. Det fanns ställvis fuktspår på väggen. Bild Allmänna bilder av torktornet.. samt arkivet. Bild Allmän bild av oljepannan. Värmeledningsrörens isolering är av asbest.

16 Mellantaket: 16 Bild Allmänna bilder. Vattentaket: Bild Takytan är ställvis sliten. Allmän bild av norra delen. Bild Takfönstret samt torktornet.

17 17 Bild Den södra skorstenen är i dåligt skick- Bild 43. Den nordvästra skorstenen. Bild 44. Kallt förråd i norra gaveln. Bild Regnvattnet stänker mot sockeln på västra sidan och har förut stänkt ner och förstört brädfodringen i det nordöstra hörnet.

18 18 Bild 47. Vattentrycksskivans täcklist fattas. Bild 48. Fönstrens ytterbågar är i dåligt skick. Bild Husets södra del.. samt norra gavel. Bild Husets västra sida.

19 19 Bild Husets östra sida. Bild 55. Husets innergård.