Tillämpning av ortsprismetoden på svaga marknader Fallstudie - Färgelanda; Brålanda

Transkript

1 (Löpnummer, hanteras av kurssekreterare) 2008:X000 Tillämpning av ortsprismetoden på svaga marknader Fallstudie - Färgelanda; Brålanda Johan uggla Jennie Lundin EXAMENSARBETE Lantmäteriingenjör Institutionen för teknik, matematik och datavetenskap

2 EXAMENSARBETE Tillämpning av ortsprismetoden på svaga marknader. Sammanfattning Vårt arbete är en undersökning på om det finns alternativa värderingsmetoder till ortsprismetoden på svaga marknader. Ortsprismetoden bygger på att ta fram tidigare fastighetsförsäljningar som liknar värderingsobjektet för att se vad de sålts för och genom det kunna göra en uppskattning av marknadsvärdet. När fastighetsvärdering skall göras med ortsprismetoden krävs det att det sålts ett visst antal fastigheter i det område där värderingen skall göras för att kunna få fram så många jämförelseobjekt som möjligt. Ortsprismetoden är därför inte lämplig på svaga marknader dvs. mindre orter där fastighetsförsäljningarna är få. Vi valde att göra vår fallstudie utifrån två små orter i Dalsland, Färgelanda och Brålanda. Vi valde att undersöka om faktorer som arbetslöshet och företagsklimat påverkar prisutvecklingen. Efter att ha studerat ortsprismaterial över sålda småhusfastigheter under perioden till i de båda orterna såg vi att prisutvecklingen varit högre i Brålanda med 48 % än i Färgelanda där den låg på 34 %. Analys av kurvorna för arbetslöshet och prisutveckling visade sig följa varandra dvs. priserna ökade när arbetslösheten minskade. Antal etablerade företag och företagens kapacitet på löneutbetalningar, vilket visar anställningskapaciteten, för respektive ort var information vi använde oss av i analysen. Både företagsklimatet och arbetslösheten tror vi påverkar fastighetspriset. Den största skillnaden mellan orterna är att Brålanda består av flera medelstora företag och har en mer stabil sysselsättningsnivå och av den anledningen har haft en starkare tillväxt på fastighetsmarkanden de senaste åren. Författare: Johan Uggla, Jennie Lundin Examinator: Peter Brynte Handledare: Hans Söderblom, Lantmäteriet, Gävle Program: Lantmäteriingenjör Utbildningsnivå: C-nivå Datum: Rapportnummer: 2008:X000 Nyckelord: Fastighetsvärdering, Fastighetstaxering, prisutveckling, arbetslöshet, näringsliv Utgivare: Högskolan Väst, Institutionen för ingenjörsvetenskap, Trollhättan Tel: Fax: Web: i

3 Alternative methods for real estates valuation on weak markets Case-study Färgelanda; Brålanda Summary This is an examination of if there is any alternative valuation method for real estates on weak markets. The most common valuation method is called ortsprismetoden and is a method used by comparing previous sells on the real estates market whit the real estate that is to be valued. This method is not applicable on weak real estates markets, small communities, whit few sales. Our case-study covers two small communities called Färgelanda and Brålanda. We chose to study the factors unemployment and entrepreneurial climate to se if they have an effect on the price development on real estates. The study of previous sales of real estates in the two communities during the period of to led us to the fact that the price development of real estates was higher in Brålanda whit 48 % than Färgelanda whit 34 %. When we compared the curves of unemployment and price development it showed that they appeared to match each other, that is that the prices rose when the numbers of unemployment sank. The information we used in the analysis is the number of companies in each community and the companies capacity on payments of salary, which show the capacity of employment. Both the entrepreneurial climate and the numbers of unemployment we think has an affect on the price development of real estates. Brålanda has had a stronger price development on real estates than Färgelanda and we think that the reasond for that is that there are more companies established there and the employment numbers are more stable. Author: Johan Uggla, Jennie Lundin Examiner: Peter Brynte Advisor: Hans Söderblom, Lantmäteriet, Gävle Subject: Land Surveying Level: Examination Date: Report Number: 2008:X000 Keywords Real estates valuation, rateable value for real estates, price development, unemployment, entrepreneurial climate Publisher: University West, Department of Engineering Science, S Trollhättan, SWEDEN Phone: Fax: Web: ii

4 Förord Vi har som en sista del i våran utbildning skrivit ett examensarbete om 10 poäng på Lantmäteriingenjörsprogrammet vid Högskolan Väst i Trollhättan, som på gjorts på uppdrag av Lantmäteriverket i Gävle. Vi vill tacka Hans Söderblom på Lantmäteriet i Gävle och vår examinator/handledare Peter Brynte. iii

5 Innehållsförteckning Sammanfattning...i Summary...ii Förord...iii Innehållsförteckning...iv 1 Inledning Bakgrund Syfte och mål Förutsättningar Avgränsningar Metod Värdering Marknadsvärde Ortsprismetoden Köpeskillingskoefficienten K/T Kronor per kvadratmeter boarea, kr/boa Fastighetstaxering Grundläggande om fastighetstaxeringen Hur bestäms taxeringsvärdet: När sätts taxeringsvärdet Taxering av småhus Fakta om orterna Färgelanda Brålanda Resultat prisutveckling Gallring av ortprismaterial Alla sålda fastigheter i Brålanda Arbetslöshet i Brålanda (Vänersborgs kommun) Jämförelse arbetslöshet och prisutveckling, Brålanda Alla sålda fastigheter i Färgelanda Arbetslöshet i Färgelanda kommun Jämförelse arbetslöshet och prisutveckling, Färgelanda Analys av resultat Resultat Näringsliv Antal företag i Brålanda och Färgelanda Siffror på löneutbetalning Löneutbetalning samtliga företag och år Jämförelse löneutbetalning och prisutveckling, Brålanda Jämförelse löneutbetalning och prisutveckling, Färgelanda Analys av resultat Slutsatser...18 Källförteckning...20 Brålanda...1 Färgelanda...3 iv

6 Bilagor A. Karta B. Ortsprismaterial v

7 1 Inledning Vår uppgift är att undersöka prisutvecklingen på småhusfastigheter i orterna Färgelanda och Brålanda. I dessa två områden är försäljningarna få på villor och resulterar därmed att ortsprismetoden inte är tillämplig som värderingsmetod. Snabbt förklarat bygger ortsprismetoden på en jämförelse av insamlade prisuppgifter på försålda fastigheter inom en geografisk delmarknad t.ex. län, kommun, församling, trakt (kvarter), värdeområde. En gallring görs för att få fram så många jämförbara objekt som möjligt för att kunna göra en bedömning av marknadsvärdet. Finns det för få jämförelseobjekt är ortsprismetoden inte en bra värderingsmetod. Vi har undersökt om faktorer som arbetslöshet, näringsliv och natur/miljö i och runt om orten påverkar prisutvecklingen. Resultatet av studien skall visa om dessa faktorer påverkar prisutvecklingen och om det med hjälp av dem går att uppskatta marknadsvärdet i de fall då ortsprismetoden inte är tillämplig. 1.1 Bakgrund När skatteverket står inför en ny fastighetstaxeringsomgång bistår Lantmäteriverket med det värderingstekninska underlaget för fastighetstaxeringen. Det uppstår problem när värdering skall göras på de mindre orterna just för att ortsprismetoden inte är tillämplig på grund av för få jämförelseobjekt och att Fastighetstaxeringslagen anvisar att det är den metoden som skall användas. Att hitta alternativa metoder för värdering av småhus i dessa områden är därför mycket angeläget. 1.2 Syfte och mål Syftet med undersökningen är att för lantmäteriets räkning undersöka om andra värderingsmetoder kan tillämpas där omsättningen på småhus är låg och ortsprismetoden inte är tillämplig. Vi har valt orterna Färgelanda och Brålanda. Resultatet ska sedan förhoppningsvis kunna användas för den allmänna taxeringen för småhus år Vi ska bearbeta och analysera faktorer som t.ex. näringslivet och arbetslösheten i orterna. Dessa faktorer har med samhällskonjunkturen att göra och därför tyckte vi att det skulle vara intressant att se ifall det finns något samband med prisutvecklingen. 2 Förutsättningar Undersökningen görs som ett examensarbete på lantmäteriingenjörsprogrammet vid Högskolan i Trollhättan på uppdrag av enheten för fastighetsuppdrag vid Lantmäteriet i Gävle. 1

8 2.1 Avgränsningar Vi valde att bara ta med småhusfastigheter för permanent boende, typkod 220, i och närmast omkring centrum i orterna. Detta för att få med så lika fastigheter som möjligt, dvs. villa med normal villa tomt. Lite längre utanför orterna kan tomterna vara lite större och då påverka priserna annorlunda. Strukturen och upplägget på arbetet ska vara lättöverskådligt för den som inte är insatt i ämnet och läser det. Vi har valt att arbeta med tabeller och diagram för att uppnå målet. Arbetet är anpassat till ett 10 poängs examensarbete. 2.2 Metod Vi började med att ta fram ortsprismaterial över sålda fastigheter under perioden till i de båda orterna. Detta gjordes i fastighetsprissystemet vd_pro. Vd_pro är ett program där alla fastighetsförsäljningar finns samlade. Där kan man göra sökningar och få fram försäljningspriser bakåt i tiden. Sökningen och gallringen gjordes efter Färgelanda församling och Brålanda församling. Vi analyserade försäljningarna och gallrade bort troliga släktköp som antagligen inte hade varit ute på den fria marknaden då försäljningen skedde. Vi gallrade även bort K/T,som är ett normeringstal, under 1 respektive över 4 samt köpeskillingar som var extremt låga eller höga, kronor och kronor. Detta för att få bort fastighetsförsäljningar som skiljer sig avsevärt från resterande försäljningar i området. Exempel kan vara en fastighet som ligger strandnära eller och där av har ett betydligt högre försäljningspris. Försäljningarna under kronor gallrades bort pga. att de kan vara i så dåligt skick att de knappt är beboeliga. Statistik över arbetslösheten hittade vi på arbetsförmedlingens hemsida, dock bara kommunvis ej för de specifika orterna. Att få fram antal företag på orterna fick vi hjälp med av skattemyndigheten som sökte på företag med två eller fler kontrolluppgifter, där varje kontrolluppgift visade hur många anställda varje företag hade betalat ut lön till. Vi fick även information om de sammanlagda löneutbetalningarna för respektive företag. Vi bearbetade statistiken och matade in den i Microsoft kalkylprogram Excel. Därefter började analysarbetet med beräkningar och diagram. Till sist var det dags att dra egna slutsatser av vad vi kommit fram till. 3 Värdering 2

9 3.1 Marknadsvärde Det mest sannolika priset vid en försäljning av en fastighet under normala förhållanden på den allmänna fastighetsmarknaden. 3.2 Ortsprismetoden Ortsprismetoden är den vanligast förekommande metoden vid småhusvärdering när syftet är att ta fram marknadsvärdet. Den bygger på en jämförelse av insamlade prisuppgifter på försålda fastigheter inom en geografisk delmarknad t.ex. län, kommun, församling, trakt (kvarter), värdeområde osv. Med det första urvalet är syftet att få fram siffror på prisutvecklingen i området. När ortsprismaterialet är insamlat görs en gallring för att få fram de mest jämförbara köpen (försålda fastigheter). Gallring görs efter: Läge; strandnära eller ej strandnära. Typ av hus; friliggande, parhus eller radhus. Boarea Nybyggnadsår Standardpoäng Tomtstorlek Värdetidpunkten, när fastigheten såldes, är en viktig aspekt att ta hänsyn till. Förhållandet på fastighetsmarkanden kan ha ändrats på några år, därför är köp som är gjorda nära i tiden mest väsentliga att ta med. Det går att räkna upp priserna med hjälp av prisutvecklingen de senaste åren men är ej att rekommendera pga. att det kan bli missvisande. I det fastighetsprissystem vi tagit fram vårt ortsprismaterial är taxeringsvärdet för de försålda fastigheterna från det året det senast gjorts en taxering. En mycket stor värdepåverkande faktor är läget, ligger fastigheten strandnära, på gräddhyllan eller i ett område med lägre status. Även fastighetens mikroläge dvs. läget i området skall vägas in. De delar som bör vägas i in bedömningen är: Närhet till butiker, skolor, affärscentrum Närhet till natur, strövområden Störningar från järnväg, hårt trafikerade leder, flyg Kommunikationer, tillgång och närhet 3

10 Då egenskaperna skiljer sig åt från fastighet till fastighet måste varje köp räknas om (normeras) till en gemensam bas så att priserna blir jämförbara. Nedan förklaras de vanligaste normeringarna för bebyggda småhusfastigheter. 3.3 Köpeskillingskoefficienten K/T Detta nyckeltal fås genom att dividera köpeskillingen med taxeringsvärdet. K/T är en kvot som visar hur mycket köparen fått betala i förhållande till taxeringsvärdet. Kvoten används för att jämföra köpeskillingar för sålda fastigheter med olika egenskaper. Är kvoten under 1,0 ligger priset under taxeringsvärdet och är kvoten över 1,0 är priset högre än taxeringsvärdet. 3.4 Kronor per kvadratmeter boarea, kr/boa Detta nyckeltal visar hur mycket köparen får betala per kvadratmeter boarea. Nyckeltalet fås fram genom att dividera köpeskillingen med kvadratmeter boarea och ett kvadratmeter pris fås fram. Detta visar en mer direkt skillnad och används då gallring har gjorts och liknade fastigheter skall jämföras. Den svårighet som kan uppstå med ortprismetoden är att hitta jämförelseobjekt när det finns för få köp i området. 4 Fastighetstaxering 4.1 Grundläggande om fastighetstaxeringen Fastighetstaxeringslagen (FTL) och fastighetstaxeringsförordningen (FTL) styr bestämmelserna för fastighetstaxeringen. Skatteverkets huvudkontor samt de regionala och lokala kontoren är de som ansvarar för fastighetstaxeringen. Utöver detta får skatteverket hjälp med en väsentlig del av det värderingstekniska förberedelsearbetet av lantmäteriverket. Det första vi tänker på när vi hör ordet taxeringsvärde är hur mycket fastighetskatt och förmögenhetsskatt var och en ska betala. Men det finns andra saker taxeringsvärdet används till som t.ex. att få en uppskattning av marknadsvärdet på fastigheten. Taxeringsvärdet skall motsvara 75 % av marknadsvärdet. Detta skiljer sig åt en hel del, så att utgå från det när man värderar är ingen bra ide. Banker har stor användning av det, när det gäller säkerhet och utlåning av pengar. Vid fastighetsvärdering har taxeringsvärdet den uppgift att jämföra redan sålda objekt med olika egenskaper sinsemellan med hjälp av köpeskillingskoefficienten, eller K/T-talet som det idag kallas. 4

11 Försäkringsverksamhet, kreditupplysningar och direktreklamsammanhang är verksamheter som har användning för taxeringsvärdet. Gröna boken, skatteverket 4.2 Hur bestäms taxeringsvärdet: Fastighetstaxeringen är en form av massvärdering som man får fram genom schablonmässiga modeller. Tanken är att taxeringsvärdet ska motsvara 75 % av marknadsvärdet. Alla fastigheter är indelade i typkoder som beskriver fastighetens huvudsakliga användningsområde. Vissa fastigheter har taxeringsvärde noll, det kan vara en liten fastighet där byggnadsvärdet är under kr. Exempel på det kan vara en fastighet där byggnadsvärdet understiger kr och har sin grund på en jordbruksfastighet. För att göra det lite enklare så delar man in allt som skall taxeras i taxeringsenheter. Oftast är en fastighet en enhet men ibland kan det förekomma två enheter på en fastighet, t.ex. att en fastighet både består av ett privat boende och en industriell verksamhet, då delar man upp det och taxerar dem var för sig. Motsatsen kan vara att en ägare äger två fastigheter och brukar dessa som en enhet. Det man gör är att man samtaxerar båda fastigheterna som en taxeringsenhet. skatteverket För att bilda en taxeringsenhet av flera fastigheter så krävs att fastigheterna har samma ägare och ligger inom samma kommun, har samma skattepliktsförhållande och utgör en ekonomisk enhet. 4.3 När sätts taxeringsvärdet Varje år taxeras alltid någon enhet. Det kan vara småhusenhet, lantbruksenhet eller hyreshus-, industri- och specialenheter. Taxeringen sker antingen genom en allmän fastighetstaxering (AFT) eller förenklad fastighetstaxering (FFT) och även ibland särskild fastighetstaxering (SFT). Den allmänna fastighetstaxeringen görs var 6: e år. Exempel för småhusenheter är att den allmänna taxeringen görs 2003 och förenklade 2006 för att sedan 2009 göra den allmänna igen. Mellan dessa år kan även en särskild fastighetstaxering göras. Det kan vara situationer som medför stora förändringar, ny- eller ombyggnader på en fastighet. Förberedelserna inför den allmänna taxeringen påbörjas i regel alltid tre år innan taxeringsåret. Analyser av redan sålda fastigheter påbörjas redan under nivååret som är två år innan taxeringsåret. T ex AFT03 småhus är nivååret Även åren innan nivååret analyseras. Detta innebär att taxeringsvärden i ortsprismaterialet alltid är inaktuellt men pga. att felet är systematiskt rakt igenom så fungerar det bra ändå. 5

12 4.4 Taxering av småhus Vid taxering av småhus så hanterar man tomtmarkens respektive småhusets taxeringsvärdevärde för sig. Innan det görs så hämtas information från riktvärdeskartan som består av en uppsättning kartor över landet. Den informationen beskriver vilket värdeområde respektive fastighet tillhör. Landet är uppdelat i värdeområden och fångar det som har störst betydelse vid värderingen och taxering av småhus nämligen läget. När det är klart räknas taxeringsvärdet fram med hjälp av tabeller och andra värderingsregler. Tomtmark Inom varje värdeområde beskrivs en normaltomt taxeringsvärdevärde. Vid framräknandet av tomtvärdet så måste dessa fem faktorer bestämmas: Vatten och avloppsförhållanden Här tar man hänsyn till fastighetens tillgång på dricksvatten och WC-avlopp. Indelningen sker i 6 klasser varav klass 1 innebär kommunalt vatten och avlopp och klass 6 att det saknas helt. Typ av bebyggelse Här delas byggnaden in i tre klasser och värderas där efter. Friliggande hus Radhus Kedjehus Närhet till strand Indelningen sker i fem klasser. Strand, tre strandnära klasser samt en klass för ej strand eller strandnära. Storlek Avser tomtens landareal. Korrigering görs från normaltomtens värde och dess storlek. Fastighetsrättsliga förhållanden 6

13 Denna värdefaktor tar hänsyn till om tomten är eller om den kan eller inte kan bilda en egen fastighet. Korrigering av värdet sker bara ifall tomten inte är en egen fastighet, ex. att tomten som tillhör bostadshuset är en del av en jordbruksfastighet. 5 Fakta om orterna 5.1 Färgelanda Färgelanda är en tätort och centralort i Färgelanda kommun som ligger i sydvästra Dalsland med gräns till Bohuslän. Invånarantalet uppgår till nästan 7000 st. Det finns en tradition att arbeta med plastprodukter för bl.a. bilindustri och därför har man skapat ett Polymertekniskt Centrum för att utveckla framtida plastprodukter. Näringslivet består främst av IAC och Gunnebo Protection. I samhället finns två mataffärer, bank, post, systembolag, apotek, vårdcentral, tandvård arbetsförmedling, försäkringskassa och bibliotek. Naturen och friluftslivet är något som kommunen kan locka boenden med. Olika sorts aktiviteter som vandring, cykling, kanotfärder och fiske är några av alla aktiviteter sin finns att tillgå. Även golf och ridning finns för den som är intresserad. Möjlighet till bad finns i ett antal sjöar som finns runt omkring tätorten. 5.2 Brålanda Brålanda är en tätort i Vänersborgs kommun och är belägen två mil norr om Vänersborg. Det finns en stor spannmålssilo i Brålanda som utvisar att det är centralorten för landsbygden i södra Dalsland ned mot Vänern. Det finns ett Naturbruksgymnasium, Nuntorp, en bit utanför Brålanda. I tätorten finns två livsmedelsaffärer, bank, bassängbad, campingplats, bibliotek, bilverkstad och däckverkstad. Det finns även två bensinstationer, Riksrasta och Bilisten. I Brålanda finns det ett mindre slakteri som heter AJ Dahlberg Slakteri AB och Topp som skördar, raffinerar och säljer bland annat grönsaker och pommes frites. Verkstadsföretagen Brålanda Industri AB och Frändefors Plåt är placerade i Brålanda samhälle. Genom Brålanda går E45. Omgivningarna kring Brålanda erbjuder mängder av aktiviteter för den friluftsintresserade. Kroppefjäll med fiske och stora svampskogar finns ett kort stycke från samhället. Ca två mil norr om Brålanda ligger Mellerud som har en fin golfbana och en större camping vid Vänern med en fin strand. 7

14 6 Resultat prisutveckling 6.1 Gallring av ortprismaterial Sökningen gjordes i fastighetsprissystemen och VDpro. Urvalet i sökningen gjordes efter kommunkod, församling och typkod 220 (småhusenhet, helårsbostad för 1-2 familjer). Tidsperioden sattes till till I ett andra urval gallrade vi bort släktköp och dödsbon då de köpen inte kan sägas passa in under definitionen av marknadsvärdet; Det mest sannolika priset vid en försäljning av en fastighet under normala förhållanden på den allmänna fastighetsmarknaden. Vi valde även att gallra bort fastighetsförsäljningar med K/T under 1,0 över 4,0 och försäljningar med köpeskilling under kr och över kr. Detta gjordes för att inte ett fåtal avvikande köp skulle påverka prisutvecklingen på ett felaktigt sätt. Vi vill jämföra standard villor, inte de vräkigaste villorna och inte de fastigheter som knappt är beboeliga. Eftersom vi gallrat på samma sätt för båda orterna valde vi att gallra bort vissa köp. 6.2 Alla sålda fastigheter i Brålanda Nedan visas alla fastighetsförsäljningar i Brålanda församling mellan åren till efter att gallring gjorts. Vi har valt att visa hur mycket säljaren fått betalt per kvadratmeter boarea istället för att normera med K/T. Detta för att kr/kvm BOA blir en bättre jämförelse siffra då tidsperioden är så pass lång att det varit ny fastighetstaxering år 2003 och att K/T då kan vara missvisande. Diagrammet visar på en positiv prisutveckling under åren med 48 %. kr/kvm BOA, Brålanda Kronor kr/kvm BOA Linear (kr/kvm BOA) Köpedatum 8

15 Regressionslinjen (den svarta linjen i diagrammet) visar ett medelvärde för hela perioden. I början av 2001 ligger medelvärdet på 4087 kr/kvm BOA och i slutet av 2007 på 6043 kr/kvm BOA. 6.3 Arbetslöshet i Brålanda (Vänersborgs kommun) Vår uppgift var att undersöka om arbetslösheten påverkar prisutvecklingen på orterna. Det visade sig att arbetsförmedlingen bara har kommunvis statistik över arbetslösheten och att vi då ej kunde få statistik på arbetslösheten i Brålanda som ju är en ort i Vänersborgs kommun. Vi valde att visa siffror på hela Vänersborgs kommun med reservation på att de kanske ej speglar hur det ser ut i Brålanda. Enligt Anita Wilhelmsson på arbetsförmedlingen i Vänersborg är det ingen skillnad mellan siffrorna för hela kommunen och hur det ser ut i Brålanda procent arbetslösa, Vänersborgs kom m un procent 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% år Det som syns i diagrammet är att siffrorna har varierat under åren. År 2001 låg siffran på 3,3 % för att sedan sjunka lite och efter det nå en topp på 4,1 % år Efter toppen år 2004 har siffrorna haft en positiv nedåtgående trend för att öka marginellt med 0,1 % år Jämförelse arbetslöshet och prisutveckling, Brålanda Nedan visas två diagram, ett över arbetslösheten och ett över prisutvecklingen i kr/kvm BOA i Brålanda. Syftet är att se om kurvorna följs åt dvs. att priserna går upp när arbetslösheten går ner. Siffrorna på arbetslösheten är över Vänersborgs kommun. Varje år har en egen färg för att lättare kunna jämföra diagrammen. 9

16 procent arbetslösa, Vänersborgs kom m un procent 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% år Medelvärde kr/kvm BOA, Brålanda kronor år De två första åren ser kurvorna ut att följas åt. Året ökar arbetslösheten vilket även priset per kvm gör, dock marginellt med 350 kronor/kvm. Året sjunker arbetslösheten och prisutvecklingen ligger stilla. Året fortsätter arbetslösheten att sjunka och nu stiger priset per kvm boarea med 1570 kronor. Slutligen ökar arbetslösheten något 2007 och priserna sjunker. Det ser ut som kurvorna följs åt och att arbetslösheten har en påverkan på prisutvecklingen. 6.4 Alla sålda fastigheter i Färgelanda Nedan visas alla fastighetsförsäljningar i Färgelanda församling mellan åren till efter att gallring gjorts. Vi visar även här vad säljaren fått betalt per kvadratmeter boarea. Diagrammet visar på en positiv prisutveckling under åren med 34 %. 10

17 kr/kvm Boarea, Färgelanda kronor Köpe datum kr/kvm BOA Linear (kr/kvm BOA) I början av 2001 ligger medelvärdet på 4444 kr/kvm BOA och i slutet av 2007 på 5971 kr/kvm BOA. 6.5 Arbetslöshet i Färgelanda kommun I diagrammet nedan visas arbetslöshetssiffror över Färgelanda kommun. Siffror över enbart orten Färgelanda var inte möjligt, därför visas här siffror över hela Färgelanda kommun. Dessa siffror ger en bra bild över arbetslösheten på orten, då Färgelanda kommun enbart består av Färgelanda och tre mindre orter. procent arbetslösa, Färgelanda kom m un procent 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% år Från 2001 till 2006 så minskar siffrorna ena året för att stiga nästkommande år för att sedan minska igen. Enda brottet på denna trend är året då siffrorna fortsätter att minska Jämförelse arbetslöshet och prisutveckling, Färgelanda Nedan visas två diagram, ett över arbetslösheten och ett över prisutvecklingen i kr/kvm BOA i Färgelanda. Syftet är att se om kurvorna följs åt dvs. att priserna går 11

18 upp när arbetslösheten går ner. Varje år har en egen färg för att lättare kunna jämföra diagrammen. procent 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% procent arbetslösa, Färgelanda kom m un år Kronor Medelvärde kr/kvm BOA, Färgelanda År Mellan året minskar arbetslösheten medan priset per kvm boarea ökar, likaså nästkommande år. Året minskar arbetslösheten och prisutvecklingen dock marginellt på det senare. Året sjunker arbetslösheten och priserna ökar, 2007 bryts den trenden då arbetslösheten går ner och priserna sjunker något. Även här tycks kurvorna följas åt och att arbetslösheten har en påverkan på prisutvecklingen. 6.6 Analys av resultat När vi skall analysera diagrammen för att se om prisutvecklingen på småhus påverkas av arbetslösheten så tycker vi att de följs åt. Vissa år följs siffrorna åt dvs. priserna stiger när arbetslösheten sjunker, medan andra år så minskar både arbetslösheten och priserna dock minskar priserna inte så mycket som arbetslösheten. Ser man på hur arbetslösheten har förändrat sig under åren, på båda orterna, som en helhet så ser man att det ser mer ostadigt ut i Färgelanda med högre toppar och lägre dalar medan Brålanda ser betydligt stabilare ut. Prisutvecklingen i Brålanda ligger sedan år 2001 på 48 % och Färgelanda på 34 %. Analysen vi gör av det är att 12

19 prisutvecklingen blir högre om det är någorlunda stabilt på arbetsmarknaden medan den hålls tillbaka lite om arbetsmarknaden är ostabil. Arbetslöshet Brålanda och Färgelanda procent 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% år Brålanda Färgelanda 7 Resultat Näringsliv Vi har fått uppgifter från skatteverket om antal registrerade företag per ort och år som lämnat två eller fler kontrolluppgifter. I filen vi fick från skatteverket kunde vi även läsa ut den sammanlagda löneutbetalningen per företag och år. Vi valde att inte ta med företag som bara lämnat en kontrolluppgift på löneutbetalning. Vi gjorde detta för att utesluta alla enmansföretag för att få en bättre överblick över antal arbetstillfällen i orterna. Företagen vi tagit fram är belägna i eller strax utanför de två orterna. 7.1 Antal företag i Brålanda och Färgelanda Nedan visas antal företag som lämnat två eller fler kontrolluppgifter mellan åren 2001 till

20 Antal företag på orterna Brålanda Färgelanda år Det man ser är att Brålanda har fler företag samtliga år utom sista året Trenden visar också att Brålanda har tappat en del företag de senaste åren medan Färgelanda legat på en jämn nivå under åren. 7.2 Siffror på löneutbetalning Nedan visas ett medel på löneutbetalningen från samtliga företag per ort och år från 2001 till Vi har alltså summerat löneutbetalningarna från samtliga företag på orten och sedan dividerat den summan med antal företag. Anledningen till att vi tittar på den siffran är att utläsa anställningskapaciteten hos företagen på orterna. Vi har valt att ta bort de två största företagen på varje ort, detta för att kunna se hur företagsklimatet ser ut utan hjälp från de två största företagen. Medellön kronor år Brålanda Färgelanda Här ser man att Brålanda som är en lite mindre ort än Färgelanda har ett högre medel på löneutbetalningarna genom alla åren. Båda kurvorna visar på en positiv trend. Kurvorna följer varandra snarlikt utom sista året då Brålanda rycker ifrån. 14

21 7.3 Löneutbetalning samtliga företag och år. Kommer uppgifter senare då vi väntar på ett mail. 7.4 Jämförelse löneutbetalning och prisutveckling, Brålanda Nedan visas tre digram, ett över antal företag som lämnat två eller fler kontrolluppgifter, ett över utbetald medellön för samtliga företag i Brålanda och ett över prisutvecklingen i kr/kvm BOA i Brålanda. Syftet är att se om kurvorna följs åt dvs. att priserna går upp när näringslivet ökar. Antal företag Brålanda Antal företag Medellön kronor år Brålanda 15

22 Medelvärde kr/kvm BOA, Brålanda kronor år Antalet företag i Brålanda har minskat en del med åren medan företagens löneutbetalningar blivit bättre. Kvm priset följer diagrammet för löneutbetalningarna någorlunda förutom sista året då priset per kvm sjunker en aning. 7.5 Jämförelse löneutbetalning och prisutveckling, Färgelanda Nedan visas tre digram, ett över antal företag som lämnat två eller fler kontrolluppgifter, ett över utbetald medellön för samtliga företag i Färgelanda och ett över prisutvecklingen i kr/kvm BOA i Färgelanda. Syftet är att se om kurvorna följs åt dvs. att priserna går upp när näringslivet ökar. Antal företag Färgelanda Antal företag

23 kronor M edellön år Färgelanda Kronor Medelvärde kr/kvm BOA, Färgelanda År Antalet företag har förändrats marginellt under åren. Företagen ligger mellan 44 till 51 stycken. Företagens genomsnittliga utbetalningar följer inte kvm priset hela tiden då priset sjunker en aning åren 2002 till Under samma period ökar företagens löneutbetalningar. 7.6 Analys av resultat I Brålanda har antal företag minskat med 31st sedan år 2003 men medeltalet på löneutbetalningarna har ökat vilket visar att det går bra för företagen då de har anställt fler medarbetare. Vi anser att antal etablerade företag inte har någon betydelse, utan istället vilken kapacitet företagen har i sina löneutbetalningar. Det syns tydligt året då antal företag i Brålanda minskat med 17st men löneutbetalningarna ökat med ett medeltal på ca kronor. Diagrammet över antal företag visar att det i Färgelanda finns ungefär lika många företag idag som för 6 års sen. Skillnaden är dock att företagens kapacitet att betala ut lön har blivit bättre och starkare genom åren dvs. att de har fler anställda. En stor skillnad mellan Brålanda Färgelanda är att näringslivet är stabilare i Brålanda med fler företag utom sista året då Brålanda har något färre företag. I resultatet ser vi 17

24 att företagen i Brålanda betalar i snitt kronor mer i lön än företagen i Färgelanda. Det finns fler lite större företag i Brålanda än i Färgelanda vilket ger fler arbetstillfällen och detta kan ha resulterat i att kvm priset har haft en mer stabilare och högre procentuell uppgång i Brålanda än i Färgelanda de senaste åren. Färgelanda har fördelen att ha det stora företaget IAC GROUP etablerat hos sig med 455 anställda. I resultatet ser man att företaget betalar ut ca fyra gånger mer än resten av alla företag i orten. Vi anser att Färgelanda är beroende av ett stort företag och att det kan bidra till en större osäkerhet än i Brålanda. Risken med ett stort företag är att konsekvenserna blir större vid en nedläggning, vilket skulle slå mycket hårt mot orten med hög arbetslöshet och lägre fastighetspriser. I Brålanda finns det fler halv stora företag med relativt många anställda, vilket innebär en lägre risk då det inte slår lika hårt mot orten om ett företag skulle försvinna. Varför prisutvecklingen varit lägre i Färgelanda och högre i Brålanda tror vi beror på stabiliteten på näringslivet på orterna som beskrivits ovan. Gemensamt för bägge orterna är att antal företag inte alls spelar någon roll utan helt enkelt har mer med företagens löneutbetalningar att göra. 8 Slutsatser Den slutsatsen vi kan dra är att ett stabilt näringsliv med relativ många starka företag på en ort bidrar till en högre prisutveckling än där näringslivet inte har en bred grund med flera företag att stå på. Även arbetslösheten visar att osäkerheten är större i Färgelanda med siffror som pendlat mer upp och ner än i Brålanda där siffrorna varit jämnare. Frågan om arbetslösheten påverkar prisutvecklingen är vår slutsats att prisutvecklingen påverkas av arbetslösheten då priserna stiger när arbetslösheten sjunker. Vi anser att grunden till att Brålanda har haft en starkare utveckling på fastighetsmarknaden och att det beror på ett starkare företagsklimat och jämnare arbetslöshet. Andra orsaker som vi tror har en rätt stor inverkan fastighetspriset är infrastrukturen och vilka pendlingsmöjligheter som finns. I Brålanda har man pratat om att bygga ett tågstopp och detta skulle i sin tur leda till bättre pendlingsmöjligheter till Vänersborg 18

25 och Göteborg. Brålanda som ort skulle då få ett bättre strategiskt läge och priserna hade genast gått upp. Kostnaden för att bygga ett nytt hus ligger omkring två miljoner kronor och idag ligger priserna i de två orterna under en miljon och det resulterar till att inte några nya fastigheter kommer tillstånd, omsättningen sker endast på de befintliga fastigheterna. Framöver tror vi inte att befolkningen av dessa två orter kommer att öka, utan snarare tvärtom. Brålanda ser stabilare ut med fler halvstora företag och en jämn arbetslöshet. Vad det gäller natur och strövområden är det ingen ort som har ett större utbud än den andra då båda orterna har vacker natur och stora friluftsmöjligheter. Det finns tillgång till golfbana inom 20km på båda orterna och även närhet till bad. Brålanda har dock fördelen att ha nära till Vänern med båtliv och campingplatser. 19

26 Källförteckning 1. Fastighetsnomenklatur: med fastighetsekonomi & fastighetsrätt. (1995[1994]). Solna: Svensk byggtjänst 2. Fastighetsvärdering: grundläggande teori och praktisk värdering. (2004). Gävle: Lantmäteriverket 3. Tillgänglig: < [ ] 4. Jaak Talvend, Skatteverket, västra regionen controllerenhet 5. Karina Brattberg, IAC Group AB 6. Anita Wilhelmsson, Arbetsförmedlingen Vänersborg 7. Karta hämtad från: < [ ] 8. Tillgänglig: < [ ] 9. Tillgänglig: < [ ] 20

27 A. Karta Bilaga A:1

28 B. Ortsprismaterial Brålanda Kommun Förs Fastighet Typkod Köpedatum Köpesum Boarea Nyår K/T kr/ kvm BOA 87 4 TÅN 1: , ESSLINGETORP 5: , SÖRBYN 6: , BRÅLANDA-BODANE 4 1: , SÖRBYN 4: , KÄLLEBERG 15: , HÖGA 17: , HÖNSEBERG 1: , SÖRBYN 15: , KÄLLEBERG 8: , ESSLINGETORP 8: , SÖRBYN 20: , KÄLLEBERG 15: , KÄLLEBERG 15: , SÖRBYN 9: , DYREHÖG 1: , ESSLINGETORP 8: , HÖGA 15: , SÖRBYN 11: , KÄLLEBERG 7: , HÖGA 16: , ESSLINGETORP 8: , MORYR 2: , KÄLLEBERG 15: , TÅN 5: , SLOBACKA 1: , ESSLINGETORP 8: , SALBO 1: , SÖRBYN 15: , KÄLLEBERG 15: , SÖRBYN 13: , BACKA 1: , SÖRBYN 6: , SÖRBYN 15: , BRÅLANDA-BÖN 1: , ESSLINGETORP 5: , KÄLLEBERG 7: , ÅTTERSRUD 1: , SMEDSERUD 1: , HÖGA 16: , DYREHÖG 1: , HÖGA 21: , RÖSTORP 1: , Bilaga B:1

29 87 4 HÖGA 16: , SÖRBYN 6: , KÄLLEBERG 8: , ESSLINGETORP 6: , RISTORP 1: , ESSLINGETORP 5: , GRÖNEHÖG 1: , SLOBACKA 1: , SÖRBYN 9: , KÄLLEBERG 9: , ÅTTERSRUD 3: , HÖNSEBERG 1: , KÄLLEBERG 13: , KÄLLEBERG 15: , SÖRBYN 5: , KÄLLEBERG 19: , RÖSTORP 1: , SÖRBYN 5: , DYREHÖG 1: , SÖRBYN 7: , ÖSTEBYN 1: , HÖGA 21: , SÖRBYN 9: , SÖRBYN 12: , SÖRBYN 15: , SÖRBYN 6: , RÅSKOG 1: , DYREHÖG 1: , SÖRBYN 20: , TÅN 6: , SÖRBYN 20: , ESSLINGETORP 8: , KÄLLEBERG 12: , SÖRBYN 4: , KÄLLEBERG 6: , RÅSKOG 1: , HÖGA 15: , ESSLINGETORP 7: , SÖRBYN 7: , SÖRBYN 7: , ESSLINGETORP 7: , DYREHÖG 1: , SÖRBYN 14: , KÄLLEBERG 6: , KÄLLEBERG 19: , KÄLLEBERG 12: , SÖRBYN 13: , HÖGA 17: , KÄLLEBERG 15: , KÄLLEBERG 9: , SÖRBYN 13: , DYREHÖG 1: , Bilaga B:2

30 87 4 KÄLLEBERG 11: , KÄLLEBERG 13: , HÖGA 17: , KÄLLEBERG 18: , SÖRBYN 15: , KÄLLEBERG 15: , SÖRBYN 11: , SÖRBYN 11: , KÄLLEBERG 12: , HÖGA 17: , SÖRBYN 6: , RÖSTORP 1: , DYREHÖG 1: , BRÅLANDA-MOSSEN 4 1: , SÖRBYN 15: , SLOBACKA 1: , SÖRBYN 12: , MEDEL , Färgelanda Kommun Förs Fastighet Typkod Köpedatum Köpesum Boarea Nyår K/T kr/kvm BOA 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , SÖDRA KYLSÄTER 2: , FÄRGELANDA-HEDE 1: , GATERSBYN 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FRÄNDÖ 2: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , GATERSBYN 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , GATERSBYN 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , Bilaga B:3

31 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , VANNERYR 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , GATERSBYN 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , RYK 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , GATERSBYN 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , DYRTORP 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FトRGELANDA PRトSTGナRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , GRINDEBOL 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , HÄLLAN 1: , DYRTORP 1: , DYRTORP 1: , INGLERUD 1: , DYRTORP 1: , FトRGELANDA PRトSTGナRD 1: , DYRTORP 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , RYK 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , HナVESTEN 2: , DYRTORP 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , GATERSBYN 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , Bilaga B:4

32 39 1 GATERSBYN 1: , BAGGETORP 1: , RYK 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , ED 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , HJÄRTSÄTER 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , GATERSBYN 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FRÄNDÖ 1: , GATERSBYN 1: , DYRTORP 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , GATERSBYN 1: , DYRTORP 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , DYRTORP 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , DYRTORP 1: , GATERSBYN 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , BANDENE , GATERSBYN 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , DYRTORP 1: , GATERSBYN 1: , GATERSBYN 1: , DYRTORP 1: , DYRTORP 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1: , Bilaga B:5