Akut brist på studentbostäder

Transkript

1 2012:8 ISSN Stockholms Handelskammares analys Akut brist på studentbostäder Ett hot mot Stockholms kompetensförsörjning

2 En stark kunskapsregion förutsätter studentbostäder Den dysfunktionella bostadsmarknaden är ett av huvudstadsregionens absolut största och mest akuta problem. Att bostadsmarknaden inte fungerar får många negativa följdverkningar. För enskilda individer som inte hittar någonstans att bo, men också för hela ekonomin när efterfrågad arbetskraft inte kan söka sig hit. År 2030 väntas Stockholms län ha en brist på högutbildade. Hur vi ska lyckas locka hit tiotusentals familjer handlar naturligtvis om fler bostäder. Men finns det inte god tillgång till bostäder med olika upplåtelseformer kommer bostadsmarknaden att slå direkt och hårt mot regionens ekonomiska utveckling. En viktig del av den långsiktiga bostadsförsörjningen handlar om fler studentbostäder och små instegsbostäder. Vi vet att många nyutexaminerade väljer att flytta från regionen när det är dags att lämna studentboendet eller flytta hemifrån. I dag råder det en stor och allvarlig brist på såväl studentbostäder som vanliga bostäder i länet. De som drabbas hårdast är de unga, studenterna och de som ska etablera sig här. Utan en fungerande bostadsmarknad riskerar regionen att stå svag i såväl den nationella som internationella konkurrensen om den duktiga arbetskraften. Det har byggts extremt få studentbostäder i Stockholms län under lång tid, och byggplanerna de närmaste tio åren är mycket blygsamma. Det får konsekvenser för regionen som kunskapscentrum. En varningssignal är att tre av tio studenter funderar på att lämna Stockholm under studietiden och att varannan planerar att göra det efter studierna på grund av situationen på bostadsmarknaden. Därför behövs det kraftfulla reformer på bostadsmarknaden och förändringar som leder till att det byggs fler studentbostäder. Huvudstadsregionen kommer annar s att dräneras som kunskapsregion. Fredrik Johansson Chef Analys & policy Oktober Omskagsfoto: Henrik Trygg/Johnér

3 Sammanfattning Huvudstadsregionen har i dag en stor brist på studentbostäder. Situationen förvärras ytterligare av att det råder en allvarlig bostadsbrist på den reguljära bostadsmarknaden. En dysfunktionell bostadsmarknad slår hårdast mot de som ska etablera sig och är en hämsko för näringslivets kompetensförsörjning. I Stockholms län finns det i dag cirka studenter och enbart studentbostäder. Det är en ohållbar situation. Studentbostäder är en viktig faktor när det gäller att attrahera studenter till regionen. Tre av fyra stockholmsstudenter anser att tillgången på bostäder i länet är dålig, varav 39 procent att den är mycket dålig. Denna bild är tydlig i en Demoskop undersökning beställd av Stockholms Handelskammare. Mer än varannan student, 54 procent har planer på att flytta från Stockholm, varav 17 procent avser att göra det permanent. Det har byggts extremt få studentbostäder i Stockholms län under lång tid. År 2009 och 2010 färdigställdes inte en enda studentbostad. År 2011 färdigställdes 93 stycken, varav merparten i Stockholms stad. Endast nio av länets 26 kommuner har i dag studentbostäder och majoriteten av dessa har väldigt få. Men även byggandet av mindre lägenheter, viktiga för unga vuxna och regionens höga andel singelhushåll, ligger på historiskt låga nivåer. År 2011 färdigställdes ettor i Sverige varav 661 i Stockholms län. I riket totalt är det den lägsta nivån på 23 år och i länet är antalet färdigställda ettor under 2010 och 2011 de lägsta på tio år. I kölvattnet av den starka urbaniseringen är detta ett stort bekymmer. Den snabbt växande befolkningen kräver fler student- och instegs bostäder (den första bostaden). Cirka studenter saknar boende på länets studentbostadsmarknad. Det motsvarar studentbostäder enligt beräkningar från Stockholms läns landsting, vilket kan ställas mot de 93 studentbostäder som färdigställts de senaste tre åren. Få studentbostäder planeras i länets kommuner de närmaste åren. Stockholms stad har emellertid utlovat studentbostäder till I dagsläget är det svårt att se hur det löftet ska kunna infrias före Därtill finns en stor och allvarlig bostadsbrist på länets ordinarie bostadsmarknad. Våra beräkningar visar att det i dag finns ett underskott på cirka bostäder. Detta ökar stadigt varje år. Infrias dagens befolkningsprognoser och byggandet ligger kvar på de senaste fem årens nivå kommer det saknas bostäder Det behövs en kraftsamling för att öka antalet studentbostäder. Men nyproduktion och ombyggnad tar tid. Situationens allvar kräver att även det befintliga bostadsbeståndet kan utnyttjas bättre. Därför är det exempelvis viktigt att regeringens förslag om att underlätta för andrahandsuthyrning av privatägda bostäder träder i kraft Stockholms handelskammare har identifierat följande områden som viktiga för att stimulera byggandet av studentbostäder i huvudstadsregionen: Ge lärosätena rätt att bli aktörer på studentbostadsmarknaden. Fler kommuner måste bidra till länets studentbostadsmarknad. Avskaffa fastighetsavgiften på studentbostäder. Förenkla regler och byggnormer för studentbostäder. Snabba upp planprocessen och prioritera studentbostäder. Bygg olika typer av studentbostäder. 3

4 Tre av fyra studenter i Stockholm dömer ut tillgången på bostäder En klar majoritet av länets studenter, 74 procent, upplever att tillgången på bostäder är dålig, varav 39 procent att den är mycket dålig. Endast sju procent anser att den är bra eller mycket bra. Detta resultat framträder när gruppen studenter särredovisas i en Demoskopundersökning baserad på intervjuer med stockholmare i Handelskammarens rapport SWOT Stockholm Diagram 1. Länets studenter om tillgången till bostäder Procent Dålig Varken eller Källa: Stockholms Handelskammare och Demoskop. Mycket dåligt/bra Bra Två av tre, 64 procent, av studenterna i vår undersökning är uppvuxna i Stockholms län. Hälften bor i Stockholms stad, 15 procent i innerstaden och 36 procent i övriga staden och den andra hälften i övriga länet, varav 26 procent i närkommuner. De flesta studerar i Stockholms stad, 73 procent, följt av 16 procent i närkommuner och 10 procent i övriga länet. Stockholms läns landstings enhet Tillväxt, miljö och regionplanering (TMR) genomförde i december 2010 en stor enkätundersökning till studenter vid regionens fyra största lärosäten. 2 Den visar att 18 procent av studenterna bor i egen ägd bostad och 17 procent hemma hos sina föräldrar eller hos en släkting. Därefter följer 15 procent som bor i 1:a hands hyreslägen het följt av 1:a hands studentlägenhet. Bland de internationella studenterna, 13 procent av svarspopulationen, är den vanligaste boendeformen att vara inneboende, 16 procent, följt av 1:a handskontrakt i studentkorridor och svarsalternativet annat. Studietiden har stor betydelse för hur studenterna bor. Ju fler terminer de har studerat desto stabilare är deras boendesituation. Det förklaras inte helt oväntat av att de hunnit bygga upp sitt sociala nätverk, kötid i bostadskön och att en del studenter flyttat ihop med en partner. Tabell 1. Studenternas boendesituation efter kontraktstyp. Hur bor du nu? Samtliga Internat. studenter Svenska studenter Egen ägd bostad 18 % 2 % 20 % Bor hemma hos mina föräldrar/släktingar 17 % 3 % 19 % Hyreslägenhet 1:a hand 15 % 7 % 16 % Studentlägenhet 1:a hand 13 % 8 % 13 % Inneboende 9 % 16 % 8 % Annat 9 % 14 % 8 % Hyr i 2:a hand övrigt boende 6 % 7 % 6 % Studentkorridor 1:a hand 5 % 14 % 4 % Studentrum 1:a hand 4 % 8 % 4 % Studentrum 2:a hand 2 % 5 % 0 % Studentlägenhet 2:a hand 1 % 3 % 1 % Studentkorridor 2:a hand 1 % 9 % 0 % Dubblett 2:a hand 0 % 3 % 0 % Dubblett 1:a hand 0 % 1 % 0 % Källa: Stockholms läns landsting, TMR. Stockholmsstudenternas bostadssituation och bostadskarriär studenter. Mer än varannan student avser att flytta härifrån... Vår Demoskopundersökning visar också att mer än varannan student, 54 procent, har planer på att flytta från Stockholm. Av dessa planerar 17 procent att göra det permanent och 37 procent tror att de kommer att flytta tillbaka till Stockholm. Tillsammans med resultatet från Stockholms läns landstings (TMR) stora enkätundersökning 1 Svarspopulationen blir dock mycket liten, 54 intervjuer. 2 Stockholms läns landsting, TMR. Stockholmsstudenternas boendesituation och bostadskarriär. December

5 visar svaren på en oroande utveckling. I deras enkät funderar 29 procent av länets studenter på flytta ifrån Stockholm under studietiden och nära varannan, 47 procent, planerar att flytta till en annan stad i Sverige eller utomlands efter avslutade studier på grund av situationen på bostadsmarknaden. Bland de internationella studenterna har 42 procent funderat på att flytta under studietiden och 66 procent efter avslutade studier. Både TMR:s och vår undersökning visar tydligt att studentbostadsbristen är ett reellt hot mot Stockholm som kunskapsregion. Ytterligare en signal är Hyresgästföreningens TNS SIFO-undersökning riktad till studenter i Sveriges tre storstadsregioner. 3 Den visar att 17 procent av storstadsstudenterna låtit bli att söka jobb i de tre storstadsregionerna på grund av bostadsbristen. Fem procent uppger att de tackat nej till jobb på grund av bristen på bostäder. De har även ställt liknande frågor till hela Sveriges befolkning och då uppger sju procent att de låtit bli att söka jobb i våra tre storstadsregioner på grund av bostadsbrist. 4 Nästan en femtedel av de svarande i den åldersgrupp, år, där rörligheten på arbetsmarknaden är som störst säger att bostadsbristen hindrat dem från att söka jobb i Stockholm, Göteborg eller Malmö. För internationella studenter är det ännu svårare att etablera sig på Stockholms bostadsmarknad. En relativt stor andel får emellertid hjälp av lärosätena att ordna sitt boende, men så kallade free movers, de som kommer på egen hand, har svårt att få bostad.... men samtidigt tycker de att Stockholm är attraktivt Samtidigt som bostadsmarknaden inverkar negativt på Stockholms attraktionskraft för studenter och nyutexaminerade är de, väl att märka, positiva till tillgången på arbetstillfällen och karriärmöjligheter i regionen. I vår Demoskopundersökning anser 63 procent av studenterna att karriärmöjligheterna är bra eller mycket bra. Vidare är 78 procent av studenterna positiva till Stockholms kulturutbud. En lika stor andel är positiva till utbudet av restauranger och nöjen samt till den öppenhet och tolerans som präglar regionen. Därtill anser 75 procent att shoppingmöjligheterna är bra och 71 procent anser att kvaliteten på den högre utbildningen är bra eller mycket bra. Det är ett gott betyg för Stockholm. Tabell 2. Stockholmsstudenterna rankar Stockholm på en femgradig skala. Tillgång till arbete och karriärmöjligheter Kulturutbudet Utbud av restauranger och nöjen Öppenhet och tolerans Shoppingmöjligheter Kvaliteten på den högre utbildningen 5 29 % (37 %) 33 % (35 %) 40 % (43 %) 14 % (15 %) 35 % (38 %) 24 % (16 %) 4 34 % (40 %) 45 % (45 %) 38 % (43 %) 64 % (49 %) 40 % (44 %) 47 % (48 %) 3 30 % (17 %) 16 % (16 %) 13 % (11 %) 17 % (29 %) 14 % (37 %) 25 % (29 %) 2 7 % (4 %) 3 % (2 %) 6 % (2 %) 6 % (5 %) 2 % (37 %) 2 % (3 %) 1 0 % (1 %) 0 % (0 %) 0 % (0 %) 0 % (1 %) 0 % (37 %) 0 % (1 %) Ej svar 0 % (1 %) 2 % (1 %) 2 % (1 %) 0 % (1 %) 1 % (37 %) 2 % (4 %) Anm. Inom parentesen redovisas hela undersökningspopulationen, dvs. allmänheten i åldern år i Stockholms län. Källa: Demoskop och Stockholms Handelskammare inom ramen för SWOT Stockholm Hyresgästföreningen. En av fem studenter överväger att flytta på grund av bostadsbristen. Augusti Hyresgästföreningen. Påverkar bostadsbristen viljan att söka och ta jobb i storstadsregionerna? Juni

6 Det saknas drygt studentbostäder Studentbostäder är en viktig faktor när det gäller att attrahera studenter till regionen. I Stockholms län finns det i dag enbart studentbostäder och cirka studenter. Stockholms läns landsting (TMR) uppskattar, utifrån en norm att 30 procent av studenterna ska ha tillgång till en studentbostad, att studenter saknar boende på länets studentbostadsmarknad och att det motsvarar ett underskott på cirka studentbostäder. Andelen studentbostäder i Stockholms stad, i förhållande till antalet studenter, uppgick 2011 till 16 procent. Stockholm har därmed det lägsta antalet studentbostäder i relation till antalet utbildningsplatser av Sveriges större högskoleorter. Tabell 3. Antal studentbostäder i förhållande till studentpopulationen. Högskoleort Procent Uppsala 43 Umeå 28 Lund 25 Linköping 22 Göteborg 20 Stockholm 16 Källa: Statistik från Studentbostadsföretagen Förklarande orsaker till dagens allvarliga bostadsbrist bland studenterna är stora ungdomskullar, utökade platser vid lärosätena, ett rekordlågt byggande av studentbostäder kombinerat med en svår bostadsbrist på den reguljära bostadsmarknaden. Prognoserna för den framtida efterfrågan på högre utbildning ( ) 5 visar att den kommer att öka. Tillsammans med länets starka befolkningsprognoser och svaga byggplaner till Studentbostad En studentbostad är en bostadslägenhet för en person inskriven vid studiemedelsberättigande eftergymnasial utbildning. Studentbostaden ska upplåtas med hyresrätt och på villkor om begränsad besittningsrätt, vilken är kopplad till hyresgästens fortsatta studier. Källa: Studentbostadsföretagen kommer bostadssituationen för studenterna med all sannolikhet att förvärras ytterligare, om inget drastiskt görs. Kötiden ofta längre än utbildningstiden Den genomsnittliga kötiden för ett rum i studentkorridor vid till exempel Lappkärrsberget hos Stiftelsen Stockholms Studentbostäder (SSSB) uppgår till cirka två år. För fem år sedan var motsvarande kötid endast tre månader. De större och mer centralt belägna studentlägenheterna har en kötid på mellan tre till sju år. 6 Att få en studentbostad via Stockholms kommunala bostadsförmedling tar i genomsnitt fem år och ännu längre för en mindre hyresrätt (1 2,5 r o k) i centrala Stockholm. Det kan ställas i relation till att de flesta utbildningar är tre till fyra år långa. I TMR:s enkätundersökning uppger 60 procent av nybörjarstudenterna (termin 1 2) att de kommer att behöva byta bostad under studietiden. Var fjärde nybörjarstudent bor kvar hemma hos föräldrarna. Närhet till kollektivtrafik uppges vara den viktigaste lägesfaktorn, följt av närhet till sitt campusområde och först på tredje plats kommer närheten till innerstaden. Bristen på studentbostäder hotar företagens kompetensförsörjning Huvudstadsregionen är i akut behov av fler bostäder och en bättre fungerande bostadsmarknad, annars blir det svårt att ta tillvara de positiva effekterna av den starka befolkningsökningen. Regionen riskerar också att gå miste om nödvändig kompetens om nyutexaminerade och barnfamiljer inte kan flytta till Stockholm eller lämnar regionen för bättre boende i andra delar av landet. Den demografiska utvecklingen från 2020, med en sjunkande andel av Sveriges befolkning i arbetsför ålder, tillsammans med ökad specialisering, teknikutveckling, kunskapsspridning och globalisering kommer i en nära framtid att medföra brist på kvalificerad personal inom flera områden. Stockholms läns landsting (TMR) har 5 Stockholms läns landsting. Regionplanekontoret. Stockholmsregionen som kunskapsregion Stockholmsregionens behov, studenternas efterfrågan och lärosätenas attraktivitet. Rapport 9: Stiftelsen Stockholms Studentbostäder (SSSB). 6

7 uppskattat att länet 2030 kan ha en brist på cirka högutbildade. Men bristen uppstår även i ett kortare perspektiv. I början av 2012 presenterade Länsstyrelsen i Stockholm en prognos som visar att efterfrågan på arbetskraft i Stockholmsregionen kommer att öka dramatiskt, med cirka personer, fram till En växande andel äldre, länets starka befolkningsutveckling och höga födelsetal ökar efterfrågan på utbildade inom vård och skola. Därtill ökar behoven av teknikutbildade till följd av näringslivets strukturomvandling och ökade kunskapsintensivitet. I många avseenden konkurrerar Stockholm med andra internationella storstäder. Att snabbt få tag på en bra bostad i regionen är av stor betydelse för att kunna attrahera både inhemska och utländska studenter och forskare. Det gäller även för att kunna attrahera kvalificerad arbetskraft. Den typen av arbetskraft är mer rörlig och internationell i dag jämfört med tidigare. Fler studentbostäder är också en strategisk fråga för universiteten i Stockholmsregionen. Bostäder är avgörande för att locka studenter och särskilt viktigt för att få betalande studenter från utomeuropeiska länder. För att regionen ska kunna hantera dagens och framtidens kompetensförsörjning krävs fler utbildningsplatser vid länets universitet och högskolor. Men det kommer inte att räcka. Fler högutbildade måste välja att flytta hit och då måste bostadsmarknaden fungera. Endast nio av länets 26 kommuner har studentbostäder I Stockholms län finns det drygt studentbostäder och bilden är splittrad inom länet. Södertörns högskola i Huddinge har studenter och varje år tar de emot drygt 220 internationella utbytesstudenter. Huddinge kommun har endast 825 studentbostäder och närliggande Botkyrka endast 180. Det är mycket få i förhållande till antalet studenter och högskolans stora betydelse för söderort. Södertälje, som ligger 2,5 mil ifrån Södertörns högskola (och 20 minuter med pendeltåget), har också anmärkningsvärt få studentbostäder. Endast nio av länets 26 kommuner har särskilda studentbostäder i sitt bostadsbestånd. Stockholms stad har flest studentbostäder, 7 600, följt av Solna och Huddinge 825 stycken. Totalt bedömer 16 kommuner att de har brist på bostäder som studenter efterfrågar. Tabell 4. Stockholmskommuner som har studentbostäder i sitt bestånd januari Kommun Antal studentbostäder Andel av kommunens bestånd Stockholms stad ,7 % Solna ,1 % Huddinge 825 2,1 % Nacka 420 1,1 % Norrtälje 360 1,3 % Haninge 326 1,0 % Botkyrka 180 0,5 % Södertälje 148 0,4 % Täby 60 0,2 % Stockholms län ,3 % Källa: Bostadsmarknadsenkäten Stockholms län Extremt lågt byggande av studentbostäder under många år Under 2009 och 2010 färdigställdes inte en enda studentbostad i länet och under 2011 endast 93 bostäder. Några nya studentbostäder påbörjades inte under 2011, enligt SCB:s statistik. Diagram 2. Antalet färdigställda studentbostäder i Stockholms län Stockholms län Hela riket Källa: SCB. 7 Länsstyrelsen i Stockholm. Stockholm En utbildnings- och arbetsmarknadsprognos. 7

8 Sedan 1996 har det färdigställts studentbostäder i Stockholms län. Det motsvarar en genomsnittlig årstakt på 287 bostäder. Tittar vi på de senaste tre åren sjunker siffran kraftigt till 31 studentbostäder per år. Lägsta byggandet av ettor på tio år Byggandet av ettor (rum, rum med kokvrå, ett rum och kök), som framförallt studenter och ungdomar efterfrågar, ligger också på rekordlåg nivå. År 2011 färdigställdes ettor i Sverige varav 661 i Stockholms län. I riket totalt är det den lägsta nivån på 23 år och i Stockholms län, tillsammans med 2010, det lägsta antalet sedan De 661 ettorna kan ställas i relation till att befolkningen ökade med invånare och att det totalt byggdes endast bostäder mot de nya invånarnas behov på nya bostäder. Varför har det blivit så här? Flera faktorer har bidragit till den stora bostadsbristen bland länets studenter. Den högre utbildningen byggdes ut kraftigt under 1990-talet och början av 2000-talet. I princip dubblerades antalet studenter och nådde en topp I Stockholms län fanns det höstterminen 2000 cirka studenter registrerade. Fyra år senare, höstterminen 2004, var antalet studenter cirka Därefter minskade antalet för att åter öka under de senaste åren. Höstterminen 2012 är cirka studenter registrerade vid ett lärosäte i Stockholms län. Samtidigt har byggandet av studentbostäder inte hållit jämna steg med utbyggnaden av den högre utbildningen. Det gäller även den ordinarie bostadsmarknaden där bostadsbyggandet kraftigt släpat efter. En avgörande orsak är också att det är svårt att producera studentbostäder till en kostnad som studenter har råd med. Kostnaden för kök och badrum ska slås ut på en mindre yta. Därtill lyder studentbostäderna i avgörande del under samma omfattande regelverk och byggnormer som det reguljära bostadsbeståndet. Det blir därför ofta en förlustaffär att bygga studentbostäder i Stockholms län. Nyproduktionen av studentbostäder konkurrerar också om samma resurser som de som bygger bostadsrätter. I TMR:s studentenkät ligger studenternas betalningsvilja och betalningsförmåga för en studentbostad på ungefär samma nivå, cirka kronor i månaden. Det understiger med råge den faktiska hyran för en nyproducerad lägenhet (genomsnittlig månadskostnad för en nyproducerad etta 2009 låg på drygt kronor). 9 Det medför att antalet nyproducerade lägenheter som passar studenters betalningsförmåga är få. Tabell 5. Studenternas ekonomiska situation. Vad har du för boendekostnad per månad (hyra/avgift/ränta och amortering)? Hur stor är din betalningsvilja per månad för din ideala bostad under studietiden? Hur stor inkomst har du inkl. CSN (efter skatt per månad)? Hur stor inkomst från extraarbete efter skatt anser du att du behöver per månad för att få din ekonomi att gå ihop? Hur mycket har du kvar att leva på efter att du betalt ditt boende per månad? Kronor Källa: Stockholms läns landsting, TMR. Stockholmsstudenternas bostadssituation och bostadskarriär studenter. Diagram 3. Färdigställda bostäder och antalet ettor i Stockholms län, Totalt byggande, Stockholms län Ettor, Stockholms län Med ettor avses ett rum, ett rum och kokvrå samt ett rum och kök 0 Källa: SCB Stockholms läns landsting (TMR), Handlingsprogram Kunskapsregion Stockholm. 9 SCB. Statistiska meddelanden BO 30 SM 1001 (ej redovisats i de senare rapporterna). 8

9 Mörka utsikter mycket svaga byggplaner Den kommande tioårsperioden finns varierande uppgifter över kommunernas planer för studentbostäder. Men oavsett källa indikerar de alldeles för svaga byggplaner och att en majoritet av kom munerna avser att avstå från att bygga studentbostäder. Stockholm tvingas stå för 97 procent av de nya studentbostäderna I bilagan Bostadsbyggnadsplaner till SCB/TMR:s befolkningsprognos för länet perioden , finns det byggplaner för totalt studentbostäder, varav Stockholms stad står för 90 procent. Insamlingen gjordes dock innan politikerna i Stockholms stad utlovade studentbostäder till Läggs dessa bostäder till i tabell 6 ökar antalet planerade studentbo städer perioden till i länet totalt, varav staden står för bostäder (97 procent). En nyligen publicerad rapport från Stockholms studentkårers centralorganisation, SSCO, visar att stadens ambition om studentbostäder är omöjlig att uppnå. 10 Med dagens byggtakt nås målet absolut inte till Exploateringskontoret och Stadsbyggnadskontoret har i ett gemensamt tjänsteutlåtande analyserat hur det går med studentbostadsbyggandet i staden. De kommer fram till att det till 2020 finns en möjlighet att av de utlovade studentbostäderna kan vara påbörjade. Det handlar sålunda om påbörjade istället för färdigställda bostäder, 300 färre och fem år senare än utlovat. Bostadsmarknadsenkäten 2012, som redovisar kommunernas projektlistor för , visar upp en annan bild jämfört med Bostadsbyggnadsplaner. I den väntas Stockholms stad påbörja 966 studentbostäder, Huddinge 108, Upplands Väsby 40, Sundbyberg 30 och Södertälje 20 studentbostäder. De svaga planerna och variationerna i de olika källorna befäster tillsammans med faktumet att var femte byggplan i regel inte realiseras, bilden av att bostadsbristen bland studenterna kommer att öka. Tabell 7. Planerat tillskott av studentbostäder genom ny- och ombyggnad. Kommun Planerat tillskott Stockholms stad 966 Huddinge 108 Upplands Väsby 40 Sundbyberg 30 Södertälje 20 Totalt i länet Källa: Stockholms länsstyrelse, Bostadsmarknadsenkäten Kommunerna måste inse betydelsen av att bygga studentbostäder. Det handlar om huvudstadsregionens kompetensförsörjning och attraktionskraft. För den enskilda kommunen finns också vinster att hämta, genom att marknadsföra sig som attraktiv bostadsort för studenterna kan de bli en intressant bostadsort för de färdigutbildade studenterna. Trots att studenterna inte bidrar så mycket till kommunens skatteintäkter så kostar de inte heller så mycket då de i regel knappt belastar barnomsorg, skola och andra kommunala verksamheter. Hinder för studentbostäder enligt Socialdepartementets lägesrapport Våren 2012 presenterades en lägesrapport av studentbostadsmarknaden av konsulten Lennart Sjögren på uppdrag av Socialdepartementet. Den innehåller många intressanta förslag på Tabell 6. Planerade studentbostäder i Stockholms län. Kommun Totalt Stockholms stad (93) (0) (80) (120) (255) (5730) Solna Norrtälje Södertälje Totalt i länet (5930) Källa: SCB/TMR. Bostadsbyggnadsplaner. Bilaga till Befolkningsprognos för Stockholms län Stockholms studentkårers centralorganisation, SSCO, Halvtid i mandatperioden hur går det med löftena till studenterna? 9

10 åtgärder för att öka byggandet av studentbostäder. Lennart Sjögren målar även upp en bra bild över de olika hinder som finns för byggandet av studentbostäder och hur de är kopplade till olika aktörer: Hindren är av olika karaktär och kopplade till mark, byggnad, ekonomi och juridik. De är vidare kopplade till de olika aktörerna regering och riksdag, statliga myndigheter och lärosäten, kommuner, fastighetsföretag, byggföretag, studenter och medborgarna. De hinder som är kopplade till regeringens och riksdagens roll är främst brister i plan och bygglagen, brister i högskolelagen, brister i styrningen av Akademiska Hus, brister i lagstiftning om fastighetsavgift och brister i hyreslagen. De hinder som är kopplade till statliga myndigheters och lärosätens roll är främst brister i Boverkets byggregler och alltför långa handläggningstider. De hinder som är kopplade till kommunernas roll är främst brist på personal (planerare, arkitekter, bygglovhandläggare) med rätt kompetens, brist på aktuella riktlinjer för bostadsförsörjning, brist på detaljplaner för byggande av studentbostäder, brist på markstrategi och stadsbyggnadsstrategi, långa handläggningstider för detaljplaner samt brister i samverkan mellan akademi, näringsliv, staten och kommunen. De hinder som är kopplade till fastighetsägarnas roll är främst bristande ekonomiska incitament att investera i hyresrätter för studenter och brist på lämplig mark att bygga på. De hinder som är kopplade till byggföretags roll är främst bristande lönsamhet att bygga hyresrätter och de hinder som är kopplade till studenternas roll är främst brister i hyresbetalningsförmåga och bristande kunskaper om bostadsmarknaden. De hinder som är kopplade till medborgarnas roll är främst invånarnas attityder kring nybyggnation i närområdet och synen på studenter som grannar. 10

11 Förslag till åtgärder för en bättre bostadssituation för Stockholms studenter Underlätta för ökad privat uthyrning av bostäder Det tar tid att bygga nya bostäder. För att ge snabb lindring är det av största betydelse att det befintliga bostadsbeståndet används betydligt mer effektivt än vad som är fallet i dag. I dag har skatteregler och ett omfattande regelverk för andrahandsuthyrning av bostäder medfört att många drar sig för att hyra ut. Det finns andrahandshyresgäster som i efterhand gått till hyresnämnden och fått rätt att med ränta få tillbaka en del av den hyra man har varit överens om och som hyresgästen betalat under en lång tid. Bruksvärdeshyra för andrahandsuthyrning är särskilt problematisk för den som hyr ut en bostadsrätt eller ett småhus. Även i detta fall gäller bruksvärdeprincipen, trots att innehavaren har betydligt högre kostnader för sin bostad, vilket är vanligt på Stockholms överhettade bostadsmarknad. Den som hyr ut i andra hand får inte ta ut en hyra som täcker de egna kostnaderna. Förutom den reglerade hyran ska också skatt på hyresintäkten betalas, även om schablonavdraget successivt har höjts de senaste åren, från kronor till kronor och nu föreslås en ytterligare höjning till kronor per år. Handelskammaren välkomnar därför regeringens förslag för att underlätta privatuthyrning av bostäder och hoppas att det införs som tänkt från den 1 januari Regeringen föreslår ett enklare och tydligare regelverk samt en friare hyressättning (rätt till kostnadstäckning). En SKOP-undersökning, som vi lät göra i december 2010, visar att bostadstillfällen skulle kunna skapas i länet givet enklare regler och skattebefrielse av andrahandsuthyrning. Totalt handlar det om bostadsrätter. Men också om nära bostadstillfällen i småhus. Huvudstadsregionen har inte råd att tacka nej till dessa bostadstillfällen. Regeringens förslag får dessutom starkt stöd i en Demo skopundersökning om regeringens förslag som vi låtit göra. Den visar att nära två av tre hyres- och bostadsrättsinnehavare, 65 procent, i Sveriges storstäder tror att förslaget om att underlätta andrahandsuthyrning skulle göra det lättare att hitta någonstans att bo. Vidare anser 53 procent att det är rimligt att bostadsrättsinnehavare kan ta ut en hyra som täcker samtliga kostnader för lägenheten. Ge lärosätena rätt att bli aktörer på studentbostadsmarknaden Lärosätenas roll för bostadsförsörjningen måste bli tydligare. Regeringen beviljade i juli 2010 Stockholms läns fyra största lärosäten, av totalt nio i Sverige, tillstånd till att hyra ut bostäder till sina studenter. Tidigare har det bara varit tillåtet för universiteten att hyra ut lägenheter till utländska studenter och forskare. Tillståndet gäller till och med 2015, vilket är en kort period sett ur ett bostadsförsörjningsperspektiv. Det är viktigt för lärosäten, särskilt i orter med stor bostadsbrist, att kunna blockförhyra nybyggda studentbostäder. Handelskammaren anser att högskolor och universitet ska ges permanent rätt att hyra och upplåta bostadslägenheter till alla studenter. Handelskammaren anser att lärosätena dessutom bör ha rätt att äga bostadslägenheter. För lärosätena är bostäder en strategisk fråga och avgörande för att kunna rekrytera studenter, såväl nationella som internationella. Att de är förbjudna att erbjuda boende blir här en märklig hämsko. Fler kommuner måste bidra till länets studentbostadsmarknad Enbart nio av länets 26 kommuner har i dag studentbostäder och tre av dem står för större delen av bostäderna. Detta tillsammans med de mycket blygsamma byggplanerna bland länets kommuner, med undantag av Stockholm, visar på att situationen inte är hållbar. Fler kommuner måste vara med och bidra till länets studentbostadsmarknad. Kommuner har egen mark, planmonopol och till viss del möjlighet att påverka kostnaden för bostadsprojekt. Ett bra sätt är att upplåta den mark kommunen äger med tomträtt, vilket innebär att kommunen hyr ut mark istället för att sälja den. Därtill finns möjlighet för kommunerna att sänka tomträttsavgälden, som är den avgift kommunen tar ut för tomträtten. 11

12 Detta skulle innebära att kommuner aktivt ger incitament för de bolag och stiftelser som väljer att bygga. Avskaffa fastighetsavgiften Det är svårare för byggherrar och fastighetsbolag att få lönsamhet i studentbostadsprojekt än i vanliga bostäder. Det saknas tillräckliga ekonomiska incitament. Ett bra sätt att öka de ekonomiska incitamenten är att avskaffa fastighetsavgiften för studentbostäder, eller åtminstone för rum i korridor. Ett litet studentrum eller en mindre studentlägenhet beskattas lika hårt som en stor lägenhet. Regeringen har möjlighet att avskaffa fastighetsavgiften för studentbostäder. Det skulle ge incitament för att bygga studentbostäder samtidigt som åtgärden också kan leda till sänkta hyror. I Socialdepartementets lägesrapport hänvisas till beräkningar från riksdagens utredningstjänst som visar att ett avskaffande av fastighetsavgiften för alla bostäder som kategoriseras som studentbostäder skulle kosta staten maximalt 108 miljoner kronor per år. 11 För enbart korridorrummen blir motsvarande effekt cirka 28 miljoner kronor. Det skulle kunna öppna upp för en sänkning av hyran med cirka 100 kronor per månad eller skapa ekonomiskt utrymme för branschen att investera i nya bostäder. Förenkla regler och byggnormer Flera regler och byggnormer för små bostäder gör det också dyrare att bygga mindre. Därför är det viktigt att rensa bland dessa regler och kommunala särkrav. Kravet på avskiljbarhet av olika funktioner i en bostad har nyligen ändrats för student och ungdomsbostäder. Om en bostad för en studerande är högst 35 m 2 gäller inte avskiljbarhetskravet. 12 Det är bra och ökar flexibiliteten och gör det möjligt att minska bostadsarean med några kvadratmeter. Men mer måste göras avseende tillgänglighetskrav, buller och parkeringsnormer. Parkeringsnormen bör exempelvis läggas på absolut lägsta nivå för att medverka till lägre byggkostnader och att särskild norm för cykelparkeringsplatser tillämpas. Bostäder ska enligt regelverket vara tillgängliga och användbara för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga. Det är naturligtvis en god intention, men tillgänglighetskravet bidrar till att pressa upp produktionskostnaderna av små studentlägenheter och ger dem en högre månadshyra. Man kan exempelvis ifrågasätta om alla student- och smålägenheter måste ha badrum där det går att manövrera en rullstol. Därför är Lennart Sjögrens förslag, i Socialdepartementets beställda lägesrapport, intressanta. Bland annat att koppla vissa lättnader i regelverket kring tillgänglighet, men också utomhusbuller, till uthyrning med ungdomskontrakt då det handlar om en bostad som man bor i under en kortare period av livet. Dessa särregler för ungdomskontrakt skulle också kunna kopplas samman med särregler för studentboende och studentbostäder. En annan tanke är också att en viss andel av de nyproducerade studentlägenheterna ska vara tillgänglighetsanpassade. Det är även viktigt att skapa förutsättningar för förtätning av studentområden, påbyggnad av våningar på befintliga studentfastigheter liksom ombyggnad av befintliga fastigheter till studentbostäder. Det måste öppnas upp för nya kreativa lösningar som kan minska produktionskostnaderna. Viktiga faktorer för att sänka produktionskostnaderna av studentbostäder är yteffektivitet, dvs. ett minimerat antal kvadratmeter utanför själva bostaden som korridorer och trapphus, rationalitet (hög upprepning med få lägenhetstyper) och tomtförutsättningar. 13 Snabba upp planprocessen och prioritera studentbostäder Effektivare plan och bygglovsprocesser är mycket viktiga för att snabbare komma i gång med allt typ av byggande, inte minst av nya studentbostäder och för att minska kostnaderna. Bygg olika typer av studentbostäder När studenterna i TMR:s enkät får ange vilket studentboende som är attraktivast vinner stu 11 Om varje bostad skulle nå taket på kronor och givet att statsbidragen till kommunerna regleras. Korridorrummens beräkning baseras på maxbeloppet för 2009 som var kronor. 12 Undantaget gäller dock under förutsättning att det skapas gemensamma utrymmen som i skälig utsträckning kompenserar för de minskade ytorna i de enskilda bostadslägenheterna. 13 Boverket, Student söker bostad. 12

13 dentlägenheten med klar majoritet, 80 procent. Men bland de internationella studenterna intar studentrum med pentry första plats. Denna grupp studenter är också mer positiva till studentrum och dubblett, två studentrum som delar kök och badrum, jämfört med de övriga studenterna. Eftersom preferenserna varierar mellan både individer och över tid är det viktigt att bygga nytt av samtliga typer av studentbostäder. Tabell 8. Vilken typ av studentbostäder tycker du är mest attraktiva? Alla studenter varav internationella studenter Studentlägenhet 80 % 32 % Studentrum med pentry 12 % 36 % Studentkorridor 5 % 16 % Dubblett 1 4 % 16 % 1 Dublett är två studentrum som delar på ett gemensamt kök och badrum. Källa: Stockholms läns landsting, TMR. Stockholmsstudenternas bostadssituation och bostadskarriär. 13

14 Konkurrens om bostäderna i en snabbt växande huvudstadsregion Två fullsatta SL-bussar varje dag Det är många som vill bo, leva, studera och arbeta i huvudstadsregionen. Storstadens puls, breda arbetsmarknad och mångfald lockar. Stockholm är i dag en av de snabbast växande städerna i Västeuropa. Varje dag växer Stockholms län med två fullsatta SL-bussar. År 2011 stod länet för 55 procent av Sveriges totala befolkningsökning och ökade med invånare. 14 Samtidigt som länets befolkning växer i rekordsnabb takt släpar bostadsbyggandet kraftigt efter. Det medför att bostadsbristen i Stockholms län är stor och allvarlig. Situationen på bostadsmarknaden försvårar rörligheten på arbetsmarknaden och hämmar möjligheterna att bibehålla och stärka regionens konkurrens- och attraktionskraft. Stockholmsregionen är Sveriges tillväxtmotor. Här bor drygt en femtedel av Sveriges befolkning, här skapas en tredjedel av BNP och länet står för 50,3 procent av de statliga direkta skatterna. 15 Ekonomisk tillväxt är beroende av att både arbets- och bostadsmarknaden fungerar väl. Det gäller både näringslivets möjligheter att rekrytera kvalificerad arbetskraft och enskilda individers möjligheter att flytta till studier och arbete. Den stora bristen på bostäder och den låga rörligheten i det befintliga bostadsbeståndet försvårar också för många hushåll att flytta till eller inom regionen. Det påverkar i sin tur rekryteringsmöjligheterna för regionens företag, men också unga och studenters möjligheter till eget boende. De närmaste åren står regionen inför flera utmaningar som riskerar att kraftigt förvärra bostadsbristen. Det handlar framför allt om en fortsatt snabb befolkningstillväxt. Under perioden beräknas folkmängden i Stockholms län öka med personer, 16 en ökning med 17 procent. Det är den dubbla ökningstakten jämfört med London och den fyrdubbla jämfört med Amsterdam och Frankfurt. 17 Men det handlar också om en ökad trångboddhet, stor bostadsbrist bland studenter och ett stort antal 1990-talister som vill in på bostadsmarknaden personer står i Stockholms stads bostadskö I slutet av 2011 stod det cirka personer i Stockholms stads bostadskö. Det är en kraftig ökning med personer jämfört med 2010 och mer än tre gånger mer jämfört med 2004 då drygt personer stod i kön. Cirka 84 procent av de som står i bostadskön har redan någon form av ordnat boende, såsom eget förstahandskontrakt, bor hos föräldrar, egen bostadsrätt eller villa. Av dem som står i bostadskön är 19 procent, eller cirka personer, aktivt sökande. Kötiden som krävs för att få en lägenhet har ökat de senaste åren. Under 2010 hade en majoritet av dem som fick en lägenhet en kötid på mellan tre till sex år. Under 2011 ökade kötiden till mellan fyra och sju år. Mer än varannan ung vuxen saknar bostad Enligt en rapport från Hyresgästföreningen har andelen unga i Stockholms län som bor i egen bostad 2011 minskat till 46 procent jämfört med 50 procent Var fjärde ung vuxen, 26 procent, bor kvar hos sina föräldrar på grund av svårigheter att få tag på bostad. Bland dessa skulle 59 procent vilja flytta vilket innebär att cirka ungdomar som skulle vilja flytta hemifrån bor kvar hemma hos sina föräldrar. 18 Demografisk utmaning Bostadsbristen riskerar att förvärras nu när 90-talisterna, som är den största ungdomskullen 14 SCB. 15 SCB. Taxeringsutfallet Statlig inkomstskatt från hushåll och företag på förvärvsinkomster, kapitalinkomster och statlig fastighetsskatt samt egenavgifter. En ökning från 43 procent 2008 och 2009 (50,2 år 2010 och 50,3 år 2011). 16 Tillväxt, miljö och regionplanering (TMR), Stockholms läns landsting. Stockholmsregionens huvudrapport. Befolkningsprognos Peter Stein på uppdrag av Stockholms Handelskammare (2011). Hur åldras huvudstadsregionen jämfört med övriga Europa? 18 Hyresgästföreningen. Unga vuxnas boende

15 sedan 40-talisterna, ska lämna föräldrahemmet. Tidigare befolkningspucklar har mötts med ett ökat byggande vilket inte är fallet nu. En akut bostadsbrist hotar när fler ungdomar än normalt ska flytta hemifrån. En dryg femtedel av dessa bor i Stockholms län och många av de övriga vill till regionen för att studera eller arbeta. Nästa år, 2013, kommer det i Sverige att finnas fler åringar än år Det saknas bostäder på Stockholms bostadsmarknad Stockholms län har ett underskott på bostäder till följd av en snabbt växande befolkning, ett lågt byggande och en hårt reglerad bostadsmarknad. Länets bostadsbrist grundlades på 1980-talet då bostadsproduktionen sjönk kraftigt från 1970-talets nivå på i snitt bostäder, till nya bostäder per år. Bottennoteringen gjordes 1995 då endast nya bostäder färdigställdes. Gapet mellan det behov som befolkningsökningen genererar och nyproduktionen ökade i kölvattnet av lågkonjunkturen Från 2004 har befolkningstillväxten tagit ny fart, vilket inte bostadsbyggandet har gjort. Underskottet växer snabbt 2020 brist på över bostäder Om dagens befolkningsprognoser slår in och nyproduktionen följer genomsnittet för de senaste fem åren (8 300 bostäder) liksom det övriga årliga nytillskottet kommer det 2020 att saknas drygt bostäder i länet. Det motsvarar hela bostadsbeståndet i Östergötlands län. Urbaniseringen kräver en fungerande bostadsmarknad Huvudstadsregionen behöver en handlingskraftig bostadspolitik för att nå en tre gånger så hög byggtakt som i dag, av alla upplåtelseformer och bostadsstorlekar. Mest akut är efterfrågan på studentbostäder och små instegsbostäder. Det är en förutsättning för urbaniseringen och regionens fortsatta utveckling och tillväxt. Diagram 4. Befolkningsökning och antalet färdigställda bostäder i Stockholms län, Befolkningsökning 600 nya bostäder per nya invånare Bostadsbyggande (färdigställda) Källa: SCB 15

16 Referenser Boverket, Student söker bostad. Hyresgästföreningen. En av fem studenter överväger att flytta på grund av bostadsbristen. Augusti Hyresgästföreningen. Påverkar bostadsbristen viljan att söka och ta jobb i storstadsregionerna? Juni Hyresgästföreningen. Unga vuxnas boende Länsstyrelsen i Stockholm. Bostadsmarknadsenkäten Länsstyrelsen i Stockholm. Stockholm En utbildnings- och arbetsmarknadsprognos. SCB, databas på Internet. SCB. Statistiska meddelanden BO 30 SM Sjögren, Lennart. Studentbostäder En lägesrapport (regeringsuppdrag). Stein, Peter på uppdrag av Stockholms Handelskammare (2011). Hur åldras huvudstadsregionen jämfört med övriga Europa? Stockholms Handelskammare, bostäder saknas i huvudstadsregionen (2012). Stockholms Handelskammare, Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad (2011). Stockholms Handelskammare, Demoskopundersökning till privatpersoner i Stockholms län, juni 2012, SWOT Stockholm Stockholms läns landsting, Tillväxt, miljö och regionplanering (TMR) och SCB. Bostadsbyggnadsplaner. Bilaga till Befolkningsprognos för Stockholms län Stockholms läns landsting (TMR), Handlingsprogram Kunskapsregion Stockholm. Stockholms läns landsting. (TMR) Stockholmsregionens huvudrapport. Befolkningsprognos Stockholms läns landsting, (TMR), december Stockholmsstudenternas boendesituation och bostadskarriär. Stockholms läns landsting, (Regionplanekontoret), Stockholmsregionen som kunskapsregion Stockholmsregionens behov, studenternas efterfrågan och lärosätenas attraktivitet. Rapport 9:2009. Stockholms studentkårers centralorganisation, SSCO, Halvtid i mandatperioden hur går det med löftena till studenterna? 16

17

18 STOCKHOLMS HANDELSKAMMARE Malmskillnadsgatan 46 Box Stockholm Tel: ISSN: ANSVARIG ANALYS: Fredrik Johansson ANSVARIG KOMMUNIKATION: Andreas Åström