Dnr 17-41/11. Förord

Transkript

1 Dnr 17-41/11 Förord Statens Bostadskreditnämnd (BKN) har genom sitt regleringsbrev för budgetåret 211 fått i uppdrag göra en jämförande studie av olika bolånemarknader. I uppdraget ingår bl.a. att belysa erfarenheter av finanskrisens påverkan på bostadsbyggandet. Mot den bakgrunden har Statens Bostadskreditnämnd (BKN) gett Krister Persson, studerande i fastighetsekonomi vid KTH, i uppdrag ta fram en underlagsrapport till BKN där utvecklingen av bostadsbyggandet i ett antal länder före, under och efter finanskrisen redovisas och kommenteras. BKN har inte tagit ställning till analyserna och slutsatserna i rapporten. Statens bostadskreditnämnd Per Anders Bergendahl Ronnebygatan 4 TELEFON TELEFAX ORG.NR E-POST INTERNET Box 531, Karlskrona registrator@bkn.se

2 UTREDNING TILL STATENS BOSTADSKREDITNÄMND Finanskrisens påverkan på bostadsbyggandet i Europa Vad hände och vad finns att lära? Krister Persson

3 Innehållsförteckning Inledning... 3 Bakgrund... 3 Syfte... 3 Metod... 3 Avgränsningar... 3 Bostadsbyggandet i Europa... 4 Danmark... 8 Finland... 8 Frankrike... 9 Tyskland Holland Reflektioner s låga bostadsbyggande Några iakttagelser rörande påverkan på bostadsbyggandet Hur har länder med högt byggande påverkats av krisen? Vad hände och vilka återgärder vidtogs? Byggkostnader Sammanfattning Bilagor 2

4 Inledning Bakgrund Denna rapport är tänkt att fungera som ett stöd eller underlag till den jämförelsestudie av olika bolånemarknader som BKN ska genomföra för Regeringskansliets räkning. I uppdraget ingår det bland annat att belysa erfarenheter av finanskrisen och dess påverkan på bolånemarknader och bostadsbyggandet. Denna rapport fokuserar på hur bostadsbyggandet har utvecklats både före och efter krisen i ett antal olika europeiska länder. Syfte Rapporten syftar till att ge en bild av hur bostadsinvesteringarna har förändrats i en rad olika länder i Europa före, under och efter finanskrisen. Samt förklara vad som hände när bostadsinvesteringarna minskade i spåren av finanskrisen och vad det har fått för konsekvenser för det enskilda landet och dess företag och befolkning. Metod Data som har använts är hämtade från framför allt OECD:s och Eurostatdatabaser. Även data från European Mortgage Federations, EMF, rapport Hypostat 29 har använts då brist på data från annat håll har saknats, här ska det nämnas att när statistiken från EMF har analyserats mer i detalj har ofta spörsmål och tveksamheter uppstått, då statistiken från vissa år eller länder inte verkar vara helt korrekta. Material har även inhämtats från nationella statistikkontor och rapporter från OECD och RICS. Materialet har sedan sammanställts i Excel och i vissa fall har egna beräkningar med olika kombinationer av data från olika källor genomförts. Avgränsningar Rapporten avgränsas till att analysera bostadsbyggandet i Europa före, under och efter finanskrisen. Fokus kommer att vara på bostadsinvesteringar, bygglov, byggstarter och färdigställda lägenheter. Emellertid hänger mycket av bostadsbyggandet på det ena eller andra sättet ihop med bostadspriser, befintliga bostadsbestånd, BNP, räntor och befolkning. Därför kommer även dessa områden att beröras när det anses nödvändigt. De länder som granskas och analyseras i denna rapport är Danmark, Finland, Frankrike, Holland,, Tyskland,, och. 3

5 Bostadsbyggandet i Europa I figur 1 presenteras bostadsinvesteringar i olika europeiska länder mellan 2 och 21, investeringarna presenteras här i miljoner US dollar i fasta priser för att möjliggöra jämförelser av bostadsinvesteringar mellan länder över tid. Tyskland är det land som skiljer sig mest från de övriga länderna i jämförelsen med en negativ utveckling i bostadsinvesteringar fram till 26, undantaget Holland 23, hade övriga länder mellan 23 och 26 en ökning i bostadsinvesteringar. Störst var ökningarna i Danmark, och under denna period, se tabell 1. Under 27 började bostadsinvesteringarna minska i Danmark och och under 28 och 29 så minskade bostadsinvesteringarna i alla länder undantaget Holland 28, Holland som verkar släpa efter ett år jämfört med övriga länder. Under 21 så vände bostadsinvesteringar åter upp i Finland, Tyskland, och. Sett till bostadsinvesteringarna kan man säga att alla länder har drabbats av finanskrisen, värst drabbade är Danmark, och. Finland tillsammans med är de länder som har haft den starkaste återhämtningen i bostadsinvesteringarna hittills. - Värt att notera är att sett till ökningarna under -talet så har inte stuckit ut på ett exceptionellt sätt, har under delar av - talet haft kraftigare ökningar av bostadsinvesteringarna än. 16 Bostadsinvesteringar Million US $, constant prices, constant PPPs Danmark Finland Tyskland Holland Figur 1- Bostadsinvesteringar i Europa (Fasta priser bostadsinvesteringar för Frankrike saknas). Källa: OECD 211 4

6 Tabell 1- Utveckling bostadsinvesteringar i Europa. Källa: OECD Danmark 11,8% 11,9% 17,3% 9,6% -6,% -1,9% -16,9% -9,% Finland 11,7% 11,5% 5,4% 4,2%,% -9,5% -13,5% 22,2% Tyskland -1,% -2,9% -3,8% 5,4% -1,8% -,9% -1,2% 4,3% 13,5% 1,8% 17,% 3,5% -8,% -23,5% -42,2% Holland -3,7% 4,1% 5,% 5,8% 4,7%,9% -13,6% -1,9% 9,3% 5,9% 6,1% 6,2% 2,5% -1,7% -24,5% -16,8% 4,3% 12,4% 11,9% 15,5% 8,% -13,1% -23,3% 2,% 4,4% 8,2% 1,1% 8,4% 1,9% -11,1% -23,% 6,4% Ser man istället till bostadsinvesteringarnas andel av BNP, figur 2, får man en annorlunda bild av bostadsinvesteringarna i Europa. Både och sticker ut kraftigt i sin ökning av bostadsinvesteringar som andel av BNP. Ökningar sker även i Danmark, Finland, Frankrike, och. I samband med finanskrisen sjunker bostadsinvesteringarna i förhållande till BNP kraftigt i samtliga länder utom Tyskland, kraftigast är minskningarna i och. 12,% Bostadsinvesteringar som andel av BNP 1,% 8,% 6,% 4,% 2,% Danmark Finland Tyskland Holland,% Figur 2- Bostadsinvesteringar som andel av BNP (fasta priser) (Fasta priser bostadsinvesteringar för Frankrike saknas). Källa: OECD 211 5

7 Tabell 2- Bostadsinvesteringar Danmark 4,8% 5,2% 6,% 6,3% 5,8% 5,3% 4,6% 4,1% Finland 5,9% 6,3% 6,5% 6,5% 6,1% 5,5% 5,2% 6,2% Tyskland 5,9% 5,7% 5,4% 5,5% 5,3% 5,2% 5,4% 5,4% 8,8% 9,3% 1,3% 1,1% 8,8% 7,% 4,4% Holland 5,4% 5,5% 5,6% 5,7% 5,8% 5,7% 5,2% 4,5% 7,% 7,2% 7,4% 7,5% 7,4% 6,6% 5,2% 4,3% 2,4% 2,6% 2,8% 3,1% 3,2% 2,8% 2,3% 2,6% 3,1% 3,2% 3,2% 3,3% 3,3% 3,% 2,4% 2,5% som andel av BNP(fasta priser). Källa: OECD 211 Före finanskrisen hade både och en väldigt hög andel bostadsbyggande i relation till BNP, under toppåren 25 och 26 producerades det bostäder för motsvarande 1 % av BNP mätt i fasta priser på. I investerades det något mindre i bostäder jämfört med, men betydligt högre än de övriga länderna som generellt ligger i spannet mellan 5-6% av BNP, hade sina högsta noteringar under 26 och 27 på strax över 7 %. I kontrast till och finns och som inte kommer upp i bostadsinvesteringar på över 3,5 % något år mellan 2 och 21. var under början av - talet nere på drygt 2 % och klättrar sedan upp till 3,2 % precis före finanskrisen. Bostadsinvesteringarna i och Finland börjar sedan återhämta sig redan 29 och i avstannar nedgången. I de övriga länderna Danmark, Frankrike, Holland och pågår fortfarande den negativa utvecklingen i bostadsinvesteringarna. Index 25 = Bygglovsstatistik för bostäder Danmark Finland Frankrike Tyskland Holland Figur 3 Bygglovsstatistik för bostäder. Källa: OECD 211 Ur ett något svår utläst diagram över bygglov, figur 3, med data från OECD kan man se att byggloven sjönk i samtliga länder mellan 26 och 29 efter en kraftig uppgång i samtliga länder utom Tyskland under inledningen av -talet. Minskningarna runt finanskrisen var kraftigast i Danmark, 6

8 och. Byggloven repade sig något under 21 i Danmark, Finland, Frankrike, och medan utvecklingen i och ser ut att fortsätta sin negativa trend. Tabell 3- Utveckling bygglov för bostäder. Källa OECD Danmark 16,8% 4,6% 2,6% 1,3% -33,1% -33,% -47,% 63,8% Finland 17,7% 2,% 7,1%,9% -8,6% -22,5% -5,1% 32,2% Frankrike 5,7% 21,3% 11,8% 8,2% -4,2% -15,2% -18,1% 14,9% Tyskland 8,7% -9,6% -1,3% 2,2% -24,2% -2,5%,7% 13,% 29,9% -2,3% -2,7% 7,1% -19,9% -47,9% -56,7% Holland 13,9% 4,2% 1,5% 19,5% -4,7% 4,7% -18,5% -16,9% 21,4% 8,% 6,2% 18,6% -24,7% -59,4% -58,1% -17,3% 36,2% 19,3% 18,4% 39,% -34,3% -15,3% -1,3% 25,6% 7,2% 9,9% -,5% 1,6% -5,7% -35,2% -24,1% 23,1% 7

9 Danmark Årsproduktionen av bostäder i Danmark ökade med mer än 1 % mellan 2 och 26. Från omkring 16 byggstarter per år till 35 byggstarter per år. Mellan 27 och 29 föll byggstaterna kraftigt i Danmark, under åren 27 och 28 föll antalet byggstarter med ungefär 1 per år. Under 29 verkar produktionen av bostäder ha nått botten och enligt bygglovsstatistik från OECD vände den danska produktionen av bostäder upp igen under 21, dock visar bygglovsstatistik från första kvartalet 211 på att byggandet återigen vände ned i Danmark så osäkerheten kring Danmarks framtida bostadsproduktion är stor Danmark Antal Bygglov Byggstarter Byggavslut Figur 4 - Bostadsbyggandet i Danmark. Källa: EMF 21 Anledningarna till att den danska bostadsproduktionen har varit så volatil under det senaste decenniet har många förklaringar. En trolig förklaring är bostadsprisutvecklingen. Från början av - talet fram till 25 skedde en stark positiv utveckling som planade ut under 26 för att sedan falla kraftigt mellan 27 och 29. Den danska ekonomin är starkt exportberoende och påverkades därför kraftigt av den internationella finanskrisen. Danmarks BNP föll med 4,9 % mellan 28 och 29 och arbetslösheten i princip fördubblades från låga 3,3 % till 6, %. 1 Finland Finland har haft en förhållandevis jämn utveckling i sitt bostadsbyggande jämfört med många andra europeiska länder. Byggstaterna föll med 1 % respektive 23 % 27 och 28 för att sedan stabiliseras under 29. Under 21 återhämtade sig bostadsinvesteringarna kraftigt i Finland och var i princip tillbaka på samma nivå som under toppåret 27, vilket också bekräftas av bygglovsstatistik från OECD, se figur 3. 1 Reproduced with permission from the European Mortgage Federation (21), Hypostat 29; A review of Europe s mortgage and housing markets, European Mortgage Federation. 8

10 Finland Antal Bygglov Byggstarter Byggavslut Figur 5 - Bostadsbyggandet i Finland. Källa: EMF 21 Den finska bostadsmarknaden influeras fortfarande av en stark efterfrågan på bostäder som ett resultat av en låg aktivitet i bostadsbyggandet det senaste decenniet. En nyproduktion på i snitt 3, lägenheter om året mellan 1994 och 1999 har inte på långa vägar motsvarat behovet. Den höga efterfrågan på bostäder i Finland bygger på en hög immigration och en förändring av strukturen av den finska ekonomin. 2 Frankrike Bostadsbyggandet toppade i Frankrike 27 då runt 42 nya bostäder byggdes i samband med finanskrisen avtog bostadsbyggandet i Frankrike men i förhållande till andra europeiska länder hölls bostadsbyggandet upp på en relativt hög nivå. Under 28 infördes ett akut bostadsbyggnadsbidrag. Direkt efter införandet märktes en ökning i antalet byggstarter. Ökningen varade dock bara under någon månads tid och återgick sedan till mer normala nivåer igen. Under 211 kommer detta nybyggnadsbidrag att minska i omfattning vilket troligen kommer att pressa ned bostadsbyggandet något. 3 2 Reproduced with permission from the European Mortgage Federation (21), Hypostat 29; A review of Europe s mortgage and housing markets, European Mortgage Federation. 3 Ball, M (211), 211 European Housing review (S.27), RICS 9

11 6 Frankrike Antal Bygglov Byggstarter Figur 6 - Bostadsbyggandet i Frankrike (Statistik för bygglov i Frankrike saknas). Källa: EMF 21 Den tydliga ökning i byggandet som skedde från 24 bestod till stor del av byggnation av flerbostadshus i form av social housing och enklare bostäder för förstagångsköpare. Totalt sett har det ändå skett en ökning av produktionen av enfamiljshus i Frankrike, just enfamiljshus verkar ha stått emot lågkonjunkturen bättre än flerfamiljshus i Frankrike. Anledningen till att det byggts fler enfamiljshus är den ökade efterfrågan på egenägda hem med större ytor och högre standard. I Frankrike köper många familjer tomtmarken de vill bygga sitt hus på själva, en del avvaktar en tid före byggnation och en del bygger direkt, som en följd av detta är stora fastighetsutvecklingsföretag inte lika vanligt i Frankrike som i exempelvis, och. 4 Antalet hushåll i Frankrike förväntas att årligen öka med mellan 24 och 26 de närmaste tio åren, med en ökning av hushållen i den takten uppskattas behovet av nyproducerade bostäder till 35 om året inräknat immigration, nuvarande vakansgrad och inkluderat rivning. 5 Tyskland Tyskland skiljer sig från alla länder som jämförs i den här rapporten med ett krympande bostadsbyggande under hela -talet sett till antal utfärdade bygglov och byggavslut. Ser man istället på bostadsinvesteringarna kan man se att även bostadsinvesteringarna hade en negativ utveckling mellan 2 och 25, efter 25 har bostadsinvesteringarna varit konstanta. På ett sätt kan man säga att Tyskland passerade finanskrisen obemärkt, sett till perspektivet att bostadsbyggandet verkar ha fortsatt ned i samma takt som före krisen. Anledningarna till att den tyska bostadsmarknaden beter sig så annorlunda mot övriga europeiska bostadsmarknader har många förklaringar. 4 Ball, M (211), 211 European Housing review (S.27), RICS 5 Ball, M (211), 211 European Housing review (S.29), RICS 1

12 Antal Tyskland Bygglov Byggavslut Figur 7 - Bostadsbyggandet i Tyskland (Statistik över byggavslut saknas för Tyskland). Källa: EMF 21 Efter Berlinmurens fall inleddes en byggboom i Tyskland, beslutsfattarna överreagerade på bristen av bostäder. Det infördes bidrag för bostadsbyggande och staten subventionerade bostadslån. Det byggdes dock bostäder långt över den långsiktiga efterfrågan, vilket ledde till att i mitten av 9-talet började vakanserna skjuta i höjden. Detta har resulterat i ett överskott av bostäder under början av -talet. Fördelningen mellan hyresrätter och egenägda lägenheter i Tyskland har varit relativt stabil över tid, hyresrättsandelen har bara minskat från 57 % till 56 % mellan 22 och 26. Skatt- och bidragsförändringar har också bidragit till att intresset för att äga sin egen bostad inte har ökat. Eftersom bostadspriserna i Tyskland har haft en negativ utveckling är det inte så konstigt att köparna inte har rusat i väg för att köpa sig en bostad, eftersom risken för kapitalförlust har varit stor. Med avseende på en fortsatt god tillgång på bostäder i Tyskland så kommer priserna i fortsättningen troligen vara oförändrade. Till grund för detta påstående ligger fem fundamentala skäl: - Den stora och inflytelserika hyresmarknaden. - Produktionen av nya bostäder är elastisk ur ett europeiskt perspektiv. - Invånarantalet förväntas att sjunka, de ekonomiskt svagare regionerna förväntas drabbas hårdare än de starkare. Dock har Tyskland ett antal olika starka ekonomiska regioner tillskillnad mot andra länder som ofta bara har ett fåtal starka regioner. - Marknaden för bostadslån har varit i stort sett oförändrad de senaste åren i termer av lånevillkor och konkurrens. Det skedde inga lättnader i lånevillkoren i Tyskland före krisen och efter krisen har lånevillkoren dragits åt mer. I Tyskland har det varit en trend att minska skatteavdragen och bidragen för bostäder under senare år, vilket är i motsats till många andra europeiska länder. 6 6 Ball, M (211), 211 European Housing review (S.3-4), RICS 11

13 I Tyskland är det svårt för många förstagångsköpare att ta klivet från en hyresrätt till att köpa sin första bostad. Eftersom den faktiska kostnaden för att köpa ett hus i Tyskland är hög i kombination med att det inte är möjligt att ta ut ett lån på mer än 8 % av det långsiktiga marknadsvärdet. Politikernas ställningstagande är väldigt avgörande för hur en bostadsmarknad utvecklas, i länder som USA och där den största andelen människor äger sitt eget hem utformas skatteoch bidragssystem till fördel för de som äger sin egen bostad. Det motsatta förhållandet råder i Tyskland där politikerna går på hyresgästernas linje för att få opinionen på sin sida. 7 Bostadsbyggandet toppade 26 i då över 6 bostäder byggdes, vilket motsvarar 13 nya bostäder per 1 invånare. Detta är långt över det europiska genomsnittet. Endast producerade fler bostäder per 1 invånare under toppåren än. Sedan 26 har bostadsbyggnationen i minskat kraftigt. Under 21 var byggstarterna nere på 8 och då är eventuellt inte botten nådd än. Byggavsluten minskade inte i samma takt som byggstarterna och sett ur ett internationellt perspektiv är byggavsluten fortfarande på en hög nivå. Det kan dock finnas vissa statistiska tveksamheter bakom det höga antalet byggavslut, men det visar också på att det tar tid att slutföra större fastighetsutvecklingsprojekt och att byggföretag försöker att bygga så länge de har resurserna att fortsätta. 8 Antal Bygglov Byggstarter Byggavslut Figur 8 - Bostadsbyggandet i. Källa: EMF 21 Det är svårt att mäta vakansgraden i det spanska bostadsbeståndet, men man vet att vakanserna är höga. En del bostäder som inte är sålda är semesterboenden men den största delen är avsett för permanent boende. Spanska centralbanken har uppskattat vakansgraden till 3-4% vilket motsvarar nästan 1 miljon bostäder. Vad det gäller bostadspriserna i råder det en stor osäkerhet, bankerna gör sitt bästa för att hålla uppe priserna på de bostäder de har fått överta efter konkurser i fastighetsutvecklingsföretag och byggföretag, om bankerna säljer bostäderna för lägre priser tvingas de skriva av förlusterna i sina resultaträkningar. 7 Ball, M (211), 211 European Housing review (S.3-4), RICS 8 Ball, M (211), 211 European Housing review (S.73-8), RICS 12

14 En anledning till att har drabbats extra hårt är att de flesta byggföretagen i har byggt på spekulation, vilket har skapat ett överskott av bostäder. Sedan finanskrisen slog till mot har de byggföretag som haft finansiering till att fortsätta med sina redan påbörjade projekt fortsatt att bygga och har sedan hoppats på att marknaden ska ha vänt tills att man färdigställt projektet. Byggföretag har valt att försöka slutföra påbörjade projekt för att slippa behöva betala straffavgifter och andra omkostnader för att man inte slutfört byggnationen. Byggandet i kommer troligen vara lågt en tid framöver, men sett till antalet invånare kommer det sannolikt att ligga över det europeiska genomsnittet tack vare den demografiska utvecklingen och den låga standarden på den äldre delen av det spanska bostadsbeståndet. Det finns ett långsiktigt behov av bostäder i. Det är framför allt en brist på bostäder med bättre standard, samtidigt som immigrationen har varit hög de senaste åren. Dessa faktorer är dock av mindre betydelse på kort sikt under de ekonomiska förhållanden som idag råder. Under de senaste 1 åren har den spanska befolkningen vuxit kraftigt, med hela 15 %, men den fortsatta befolkningstillväxten väntas avta under den kommande 1-årsperioden. Den största förklaringen till den höga befolkningstillväxten är immigration, till exempel tog emot 4 % av immigranterna som kom till EU under 27. Det finns olika typer av människor som flyttar till dels finns det dem från norra Europa som efter sin pension väljer att bosätta sig i men också från fattigare delar av världen så som Östeuropa, Afrika och Sydamerika. Precis som i många andra länder i Europa går flyttströmmarna mot de ekonomiskt starka regionerna och de svagare regionerna uppvisar höga vakansgrader i sitt bostadsbestånd. 9 Holland Då statistik över antal byggstarter inte har gått att finna för Holland för mer än 2 och 21, redovisas endast bygglovsstatistik och statistik för byggavslut. Som vi har sett i liknande diagram följer generellt byggstarter och bygglov varandra bra, se exempelvis Danmark, och. I figur 9 kan vi se att byggloven har haft en stabil utveckling i Holland från 21 fram till och med 26 för att sedan inleda en negativ trend, tittar man sedan på byggavsluten verkar det vid en första anblick som att bostadsbyggandet i Holland inte påverkats speciellt mycket av finanskrisen. Tittar man istället på statistik från OECD på bostadsinvesteringarna kan vi se att de sjönk med 14 % respektive 11 % 29 och 21. Som nämns tidigare verkar det som sagt som att Holland släpar efter övriga europeiska länder med ungefär ett år i bostadsbyggandet (se exempelvis figur 3). 9 Ball, M (211), 211 European Housing review (S.73-8), RICS 13

15 12 Holland Antal Bygglov Byggstarter Byggavslut Figur 9 - Bostadsbyggandet i Holland. Källa: EMF 21 I Holland har minskad efterfrågan på bostäder i kombination med åtstramning av utlåning till bostäder varit faktorer som gjort att nybyggnationen har minskat. Det är framför allt byggandet av egenägda hem som har minskat mest, medan byggnationen av hyresrätter och framför allt social housing har varit kvar på samma nivå under krisen, mycket tackvare statliga bidrag. Under 29 infördes nybyggnadsbidrag i Holland på 1, för både hyresrätter och egenägda hem, detta bidrag erhöll en stor andel av de som byggde hus och lägenheter under 29 och 21. Även de statliga lånegarantierna för bostäder utökades så att bostadsköpare kunde köpa bostäder upp till 35, med statliga garantier. Syftet med garantin var att uppmuntra till fler bostadsköp samt att banker och bolåneinstitut skulle kunna erbjuda fler människor bostadslån. Garantierna fick ett väldigt bra genomslag och cirka 95 hushåll har använt sig av garantierna mellan 29 och 21, under denna period var även betalningsinställelserna väldigt låga i Holland. Mellan 1998 och 24 upplevde Holland en kraftig minskning av byggandet av egenägda hem, trots att bostadspriserna har steg under hela perioden. I början av 8-talet byggdes det runt 11 bostäder per år i Holland till att ha minskat till under 6, under 23, byggandet ökade sen fram till 26 för att sedan minska igen. Paradoxen av minskat byggande i spåren av en ökad efterfrågan på bostäder har skapat omfattande debatter i Holland, lokala myndigheter med ansvar för samhällsplanering och bygglov har fått en stor del av skulden för detta. 1 Traditionellt har den holländska bostadsmarknaden bestått av en stor andel hyresrätter och då främst i form av social housing, men under senare år har det skett en förändring. Under 27 bestod 53 % av bostadsbeståndet av egenägda bostäder från att 198 varit 42 %. Ur ett internationellt perspektiv är detta fortfarande lågt, förändringen mot en större andel egenägda hem har gjort att priserna har drivits upp. Det mest troliga är att utveckling mot en högre andel egenägda hem kommer att fortsätta, men detta är givetvis beroende på politiska beslut. I Holland är skatteavdragen för bostadslån stora, totalt betalade de holländska hushållen kostnader kopplade till bostadslån på 28 miljarder och fick tillbaka 1 miljarder i skatteavdrag. Blandat annat OECD har 1 Ball, M (211), 211 European Housing review (S.55-63), RICS 14

16 varit kritiska mot ett så högt skatteavdrag för bostadslån. Det är inte troligt att det kommer att tas bort då politikerna skulle få opinionen emot sig om man avskaffade det i kombination med att man inte beskattar kapitalvinstskatt på försäljning av bostäder. Bostadspriserna förväntas att stiga ytterligare eftersom att hyrorna väntas fortsätta att stiga i kombination med det höga skatteavdraget för bostadslån tillsammans med att det inte existerar någon beskattning av kapitalvinster på bostäder i Holland. 11 I figur 1 kan vi följa utvecklingen för byggstarter, byggavslut och bygglov på, byggloven verkar inte stämma eller i alla fall inte följa antalet byggstarter och byggavslut som det gör i andra länder. har under början av -talet haft en av de kraftigaste ökningarna av bostadsbyggandet och är det landet som byggt flest antal bostäder per 1 invånare. Bostadsbyggandet toppade på under 26 med över 94 nyproducerade bostäder. Från 27 minskade antalet byggstarter och byggavslut på kraftigt som ett svar på kraftigt minskad efterfrågan, den minskade bostadsbyggnation har haft en kraftig inverkan på den irländska ekonomin som visat sig i form av hög arbetslöshet och stora budgetunderskott. 12 Antal Bygglov Byggstarter Byggavslut Figur 1 - Bostadsbyggandet i. Källa: EMF 21 Bostadsinvesteringarna stod för en omfattande del av s BNP, under 27 stod bostadsinvesteringarna för hela 1 % av s BNP, siffror som inget annat land är i närheten av, se figur 13. är närmast med bostadsinvesteringar på en bit över 7 % som mest. Antalet färdigställda hus ökade kraftigt mellan 24 och 26, men i förhållande till invånarantalet var byggnationen fortfarande låg i det är bara Holland och som kan visa lika 11 Ball, M (211), 211 European Housing review (S.55-63), RICS 12 Reproduced with permission from the European Mortgage Federation (21), Hypostat 29; A review of Europe s mortgage and housing markets, European Mortgage Federation. 15

17 låga siffror i antalet nybyggda lägenheter per 1 invånare. Eftersom det var sista chansen att få statliga bidrag för nyproduktion av bostäder vid årsskiftet 26 och 27, ökade antalet byggstarter kraftigt under 26 i och mattades sedan av kraftigt. 13 Byggavsluten har haft en något jämnare utveckling och fortsatte att öka fram till 28. Bygglovsstatistik från OECD visar på att byggandet tog fart i igen under tredje kvartalet 29, något som också bekräftas av att bostadsinvesteringarna vände upp med 2 % under 21 efter att ha varit ned 11 % respektive 23 % under 28 och 29. Antal Bygglov Byggstarter Byggavslut Figur 11 - Bostadsbyggandet i. Källa: EMF 21 har som de flesta andra europeiska länder haft en positiv utveckling i byggandet under första delen av 2-talet. Antalet byggavslut ökade med knappt 1 lägenheter om året mellan 21 och 27, från en produktion på drygt 17 lägenheter 21 till 225 lägenheter 27. Under 28 minskade både antalet byggstarter och byggavslut kraftigt i och antalet byggstarter och byggavslut minskade med hela 35 % respektive 19 % under 28. Eftersom statistiken från EMF inte redovisar antalet bygglov, tittar vi istället på bygglovsstatistik från OECD, se figur 3. Bygglovsstatistiken från OECD visar på att byggandet minskade mellan 27 och 29 i med störst minskning under 28. Byggandet verkar sedan ha tagit fart igen under 21 i. Tittar man på bostadsinvesteringarna, figur 1, så ser man att de endast minskade under 28 och 29 med 11 % respektive 23 % för att sedan öka igen under 21 med drygt 6 % Ball, M (211), 211 European Housing review (S. 86), RICS 14 Reproduced with permission from the European Mortgage Federation (21), Hypostat 29; A review of Europe s mortgage and housing markets, European Mortgage Federation. 16

18 25 2 Antal 15 1 Byggstarter Byggavslut Figur 12 - Bostadsbyggandet i (Statistik över bygglov saknas för ). Källa: EMF 21 17

19 Reflektioner s låga bostadsbyggande 12,% Bostadsinvesteringar som andel av BNP 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% Danmark Finland Frankrike Tyskland Holland Figur 13 - Bostadsinvesteringar som andel av BNP (fasta priser). Källa: OECD 211 Mellan 2 och 21 var andelen bostadsinvesteringar i förhållande till BNP i mellan 2-3,5 % medan det i Danmark, Finland, Frankrike, Tyskland och Holland i princip rörde sig i ett spann mellan 5-6 %. I Tyskland byggdes det för mycket bostäder efter Berlinmurens fall, detta skapade ett överskott av bostäder, detta i kombination med en rad andra faktorer har gjort att bostadspriserna i Tyskland i princip har stått still nominellt de senaste 1 åren, ändå har Tyskland en högre andel bostadsinvesteringar än och. Genomsnitt antal byggda lägenheter 2-29 per 1 inv. Tyskland Danmark Holland Frankrike Finland, 2, 4, 6, 8, 1, 12, 14, 16, 18, Figur 14 - Genomsnittligt antal byggda lägenheter under perioden 2-29 per 1 inv. Källa: Se tabell 4. 18

20 25, Antal byggda lägenheter / 1 inv. 2, 15, 1, 5, Danmark Finland Frankrike Tyskland Holland, Figur 15 - Antal byggda lägenheter/1 inv. Källa: EMF 21 & OECD 211 I figur 14 och 15 presenteras antal byggda lägenheter per 1 invånare, Frankrike har däremot byggstarter använts då det inte har funnits tillgång till data över byggda lägenheter i Frankrike. Resultatet av detta blir att Frankrike ligger 1-2 år före de andra länderna samt har en något ojämnare utveckling, men man får fortfarande en uppfattning om den allmänna trenden i bostadsbyggandet. Tabell 4 - Antal byggavslut/1 inv. Källa: Egna beräkningar baserade på EMF 21 & OECD medel Danmark 3,1 3,2 3,5 4,6 5,1 5,2 5,4 5,7 4,7 3,1 4,4 Finland 6,3 5,9 5,2 5,4 5,9 6,5 6,4 6,7 5,8 4,1 5,8 Frankrike 5,2 5,1 5,1 5,4 6, 6,7 6,9 7,1 5,9 4,8 5,8 Tyskland 5,2 4, 3,5 3,3 3,4 2,9 3, 2,6 2,1 1,9 3,2 13,1 13,6 14,6 17,1 18,8 19,3 21,9 17,9 11,7 5,9 15,4 Holland 4,4 4,6 4,1 3,7 4, 4,1 4,4 4,9 4,8 5, 4,4 9,1 9, 1,3 11, 11,7 12,2 13,4 14,6 13,8 8,6 11,4 1,5 1,7 2,2 2,2 2,8 2,5 3,3 3,3 3,5 2,5 2,6 3, 2,9 3,1 3,2 3,4 3,5 3,5 3,7 3, 3,3 I en jämförelse med statistik från SCB med data från 24, avviker dessa värden upp/ned med någon/några tiondelar, slutsatsen är därför att dessa värden stämmer relativt bra. En jämförelse med antalet byggavslut per 1 invånare ger en snarlik bild som bostadsinvesteringar som andel av BNP gör. och verkar även här uppvisa ett lågt byggande med ett genomsnitt på 2,6 respektive 3,3 färdigställda lägenheter per 1 invånare under perioden 2 till 29 (2-28 för ). Om man jämför med Danmark, Finland, Frankrike och Holland som de senaste åren har byggt nya bostäder med ett genomsnitt på mellan 4,4 och 5,8 bostäder per 1 invånare är skillnaden relativt stor. I de flesta europeiska länder sker det en ökad 19