Hantering av kommunens bebyggda fastigheter - remissvar

Transkript

1 SOCIAL- OCH ÄLDREOMSORGSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA AN-2015/ (4) HANDLÄGGARE Johan Andersson johan.andersson@huddinge.se Äldreomsorgsnämnden Hantering av kommunens bebyggda fastigheter - remissvar Förslag till beslut Äldreomsorgsnämnden godkänner förvaltningens tjänsteutlåtande och antar yttrandet som sitt eget. Sammanfattning En remiss har inkommit till äldreomsorgsnämnden för yttrande. Remissen gäller förslag till hantering av vissa av kommunens bebyggda fastigheter och lägenheter. Syftet med dokumentet är att föreslå en framtida förvaltning mot bakgrund av de synpunkter som revisorer från EY haft på Huddinge kommuns fastighetsförvaltning. Huddinge kommun disponerar enligt en inventering från stycken fastigheter och bostadsrättslägenheter och lokaler. Förvaltningen av dessa har under åren skiftat mellan olika fackförvaltningar och ligger idag på ett externt konsultbolag. I dokumentet presenteras tre möjliga framtida förvaltningsmodeller för dessa. Mot bakgrund av ett tidigare beslut av planerings- och personalutskottet (PPU) att förtydliga roller och ansvar i förvaltningsprocesen, samt att flytta det operativa ansvaret till andra aktörer, är det inte aktuellt att Huddinge kommun själv förvaltar sina fastigheter. Rekommendationen är därför att detta sköts av Huge och om detta inte skulle vara juridiskt möjligt, att man upphandlar denna tjänst i konkurrens. Till dokumentet hör också listor på samtliga fastigheter i kommunens bestånd. Dessa är sorterade utefter rekommendation om att sälja, behålla eller utreda vidare. Förvaltningen ser positivt på ambitionen att tydliggöra roller och riktlinjer och har inget att invända. När det gäller specifika fastigheter anser förvaltningen att Älgen 13 och Älgen 14 måste ersättas med lägenheter eller villor, samt att Lissma 4:245 måste behållas. Lissma 4:245 behöver dock fullservice gällande drift och underhåll. POSTADRESS Social- och äldreomsorgsförvaltningen Huddinge BESÖKSADRESS Gymnasietorget 1 TELEFON (VX) OCH FAX E-POST OCH WEBB huddinge@huddinge.se

2 SOCIAL- OCH ÄLDREOMSORGSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA AN-2015/ (4) Beskrivning av ärendet Organisation och riktlinjer för förvaltningen av kommunens bebyggda fastigheter och bostadsrätter Bakgrund Huddinge kommun äger genom kommunstyrelsen ett antal bebyggda fastigheter. De flesta har ägts under lång tid och i vissa fall är ändamålet för vilka de köptes inte längre aktuellt. Revisionsgenomgångar av verksamheten har visat på nödvändigheten av en utvärdering av kommunens hantering av fastigheter. För en fungerande intern kontroll av verksamheten behövs ett regelverk, en tydlig arbetsfördelning och rutiner för kontroll och uppföljning. Detta har enligt EY:s granskning 2013 varit bristfälligt. I de fall det ursprungliga syftet för fastigheterna inte längre är aktuellt, bör försäljning eller rivning övervägas. Detta innebär att kriterier behöver tas fram, för när en byggnad ska bedömas aktuell för rivning eller försäljning. Även efter viss försäljning eller rivning kommer dock kommunen fortfarande att ha ett visst fastighetsbestånd i sin ägo. Dessa fastigheter kommer även fortsättningsvis vara i behov av förvaltning, vilket i sin tur gör det nödvändigt med riktlinjer för uthyrning och hyressättning samt underhåll. För denna förvaltning är det mycket viktigt att god intern kontroll upprätthålls, för att undvika jävsituationer. En översyn av organisationen för hantering av bostadsrätter ska också göras. Kommunens fastigheter, bostadsrätter och inhyrda lokaler Enligt en inventering som gjordes 2014 har Huddinge kommun 92 stycken bebyggda fastigheter för olika ändamål. Dessa ändamål är bostäder, förråd och föreningslokaler, fritidshus, hästgårdar och övrigt (museum, kontor, raststugor, etcetera). Kommunen har 67 stycken bostadsrättslägenheter som kräver biståndsbeslut för boende och stycken bostadsrättslokaler som främst används till förskoleverksamhet. Förutom de ytor som disponeras av det kommunala bolaget Huge, har Huddinge kommun cirka kvadratmeter som hyrs från andra hyresvärdar. Dessa ytor används framförallt till olika boendeformer och hemtjänstenheter. Ansvaret för dessa har skiftat mellan kommunstyrelsens förvaltning och miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen genom åren. Från 2001 ansvarade två handläggare för förvaltningen av dessa och från 2012 endast en handläggare. Idag har konsultbolaget Structor ett tillfälligt förvaltningsuppdrag avseende de bebyggda fastigheterna.

3 SOCIAL- OCH ÄLDREOMSORGSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA AN-2015/ (4) Tre alternativ för förvaltningen av bebyggda fastigheter och bostadsrätter I dokumentet presenteras tre möjliga alternativ för den framtida förvaltningen av kommunens fastigheter och lägenheter. Det första alternativet är att kommunen själv förvaltar. Detta kräver dock att fastighetstilldelningen, själva uthyrningen, sköts externt för att undvika jävsituationer. Det andra alternativet är att Huge förvaltar. Detta alternativ har diskuterats tidigare och bedömningen är att kompetensen att sköta förvaltningen finns hos Huge. Här råder dock juridiska oklarheter kring möjligheterna att ge Huge detta uppdrag utan upphandling. Det tredje alternativet är extern förvaltning efter upphandling. Detta alternativ blir aktuellt om alternativet med Huge som förvaltare inte är juridiskt möjligt. Genom en upphandling blir då marknadens samtliga intressenter välkomna att lämna anbud. Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen har gett Structor i uppdrag att ta fram ett förfrågningsunderlag för upphandling. Rekommendation av alternativ 2011 beslutade planerings- och personalutskottet (PPU) att roller och ansvarsfördelning inom lokalförsörjningsprocessen skulle förtydligas. Man ansåg det också viktigt att tydliggöra den centrala lokalplaneringsenhetens strategiska funktion med fokus på kommunnyttan genom att flytta bort det mer operativa arbetet till andra aktörer. Mot bakgrund av detta beslut, kan rekommendationen inte bli att kommunen själv förvaltar, eftersom det skulle innebära mer operativt arbete för lokalplaneringsfunktionen. Vidare, är det utifrån den problembild som revisorerna visat, bättre att skilja beställandet och utförandet av fastighetsförvaltningen åt, för att minska risken för jävsituationer och förtroendeskada. Den sammantagna rekommendationen blir alltså att den centrala lokalplaneringsfunktionen ska vara kommunens uppdragsgivare och bestämma hur man ska vårda och utveckla lokaltillgångarna. Den löpande fastighetsförvaltningen bör köpas av Huge i första hand, då bolaget har den kompetens som krävs. I andra hand bör förvaltningen av fastigheterna upphandlas i konkurrens. Fastighetsbestånd I de bilagor som är kopplade till remissen framgår varje fastighet, lokal och lägenhet som kommunen förfogar över. Dessa är sorterade efter huruvida de föreslås säljas, behållas eller utredas vidare.

4 SOCIAL- OCH ÄLDREOMSORGSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA AN-2015/ (4) Förvaltningens synpunkter Förvaltningen ser positivt på ett tydliggörande av roller och ansvar inom fastighetsförvaltningen och har inget att invända mot dessa riktlinjer. Gällande de specifika fastigheter som tas upp är fastigheterna Älgen 13 och Älgen 14 viktiga för förvaltningen. Idag finns väl fungerande verksamheter i dessa lokaler. Lokalerna är dock i så dåligt skick att de inte går att ha kvar utan renovering. Då dessa finns på listan över fastigheter att sälja, anser förvaltningen att dessa måste ersättas. Förvaltningen anser att man behöver 4-5 stycken mindre ersättningslägenheter, alternativt 1-2 villor i Stuvsta. Det är mycket viktigt att dessa ligger i närheten av Stuvsta centrum. Även i fastigheten Lissma 4:245, Gula villan, har förvaltningen idag en väl fungerande verksamhet. Huset används som stödboende för bostadslösa män med alkoholberoende. Förvaltningen ser fastigheten som mycket viktig och anser att fastigheten måste behållas. Idag föreligger inte några stora renoveringsbehov. De sista renoveringarna pågår just nu och gäller brandskyddet. Det som inte fungerar gällande denna fastighet idag är drift och underhåll. Förvaltningen behöver fullservice som man har från Huge när det gäller deras fastigheter. Britt-Marie Karlén Social- och äldreomsorgsdirektör Marianne Krook Bitr. social- och äldreomsorgsdirektör Johan Andersson Utredare Bilagor 1. Avyttringar och förvaltning av kommunens bebyggda fastigheter underlag för remiss, KS-2014/ Organisation och riktlinjer för förvaltning av kommunens bebyggda fastigheter och bostadsrätter, KS / Översiktskarta Beslutet delges Kommunstyrelsens förvaltning, Gunilla Wastesson

5 KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA KS-2014/ (6) HANDLÄGGARE Gunilla Wastesson gunilla.wastesson@huddinge.se Kommunstyrelsen Avyttring och förvaltning av kommunens bebyggda fastigheter underlag för remiss Förslag till beslut Kommunstyrelsens beslut 1. Redovisning av - förslag till organisation och riktlinjer för förvaltning av kommunens bebyggda fastigheter och bostadsrätter samt - förslag till vilka fastigheter/hyresobjekt som är strategiska och ska fortsätta att förvaltas av kommunen tills de behövs för kommunens utveckling eller bedömning görs att de inte längre uppfyller kommunens krav på att vara en strategisk fastighet och vilka fastigheter/hyresobjekt som ska säljas efter eventuell åtgärd godkänns i enlighet med kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 5 maj Kommunstyrelsens förvaltning ges i uppdrag att ta fram ett förslag till regler och rutiner avseende förvaltning och upplåtelse av kommunens bostadsrätter. 3. Kommunstyrelsens förvaltning ges i uppdrag att i samråd med naturoch byggnadsförvaltningen göra en bedömning av fortsatt hantering av byggnader inom mark upplåten för jordbruksarrenden. Sammanfattning Huddinge kommun äger genom kommunstyrelsen ett antal bebyggda fastigheter och ett antal bostadsrätter. Kommunen hyr idag ut bostäder och lokaler i sammanlagt 88 objekt. I kommunens förvaltning finns också 67 bostadsrättslägenheter. De revisionsgenomgångar av verksamheten som gjordes under hösten 2013 visade på att det krävs en förbättrad intern kontroll av verksamheten. Den 24 mars 2014 gav kommunstyrelsen kommunstyrelsens förvaltning i uppdrag att utreda och föreslå organisation och riktlinjer för förvaltning av kommunens bebyggda fastigheter samt att föreslå vilka av kommunens fastigheter/objekt som är strategiska att behålla och vilka som ska säljas. POSTADRESS Kommunstyrelsens förvaltning Huddinge BESÖKSADRESS Kommunalvägen 28 TELEFON (VX) OCH FAX E-POST OCH WEBB huddinge@huddinge.se

6 KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA KS-2014/ (6) Förvaltningen har låtit göra en utredning med förslag på organisation och riktlinjer för förvaltningen av kommunens bebyggda fastigheter och bostadsrätter. Utifrån de juridiska förutsättningarna för upphandling av förvaltningstjänst förordar kommunstyrelsens förvaltning att upphandling ska ske genom anbudsförfarande. I samarbete med dåvarande miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen har kommunstyrelsens förvaltning, utifrån föreslagna bedömningskriterier, utrett vilka bebyggda fastigheter som förslås vara strategiska och vilka som föreslås säljas efter eventuell åtgärd. 28 av hyresobjekten som kommunen äger och förvaltar bedöms kunna säljas och 21 föreslås utredas för eventuell försäljning. Resterade hyresobjekt bedöms vara av strategisk betydelse och föreslås behållas i kommunal ägo. Detta ärende omfattar inte byggnader inom den mark som upplåtits med jordbruksarrende. För dessa byggnader behöver det göras en bedömning av om de ska ingå i jordbruksarrendet, om de ska fastighetsbildas och säljas eller om de är av strategisk betydelse och därför ska behållas. Beskrivning av ärendet Bakgrund Huddinge kommun äger genom kommunstyrelsen ett antal bebyggda fastigheter och ett antal bostadsrätter. Jord- och skogsfastigheter förvaltas av naturvårdsavdelningen på natur- och byggnadsförvaltningen och exploateringsfastigheterna förvaltas av mark- och exploateringssektionen på kommunstyrelsens förvaltning (tidigare fanns båda på miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen). Naturvårdsavdelningen förvaltar även byggnader utanför tätbebyggt område, bland annat ett antal torp i naturreservat. Kommunen hyr idag ut bostäder och lokaler i sammanlagt 88 hyresobjekt. Utöver detta finns ett antal byggnader som är belägna inom gårdsarrenden, och som inte omfattas av detta ärende. I kommunens förvaltning finns också 67 bostadsrättslägenheter på sammanlagt ca 00 m² som ägs av kommunstyrelsen och hyrs ut i andra hand av social- och äldreomsorgsförvaltningen till hyresgäster med biståndsbeslut. De bostadsrättslokaler, i form av 14 objekt fördelade på lägenheter på sammanlagt ca 00 m², som hyrs ut till framför allt förskoleverksamhet, upplåts till både kommunala nämnder och privata aktörer. Lokalplaneringsfunktionen på ekonomiavdelningen sköter det inre underhållet och felanmälan för samtliga bostadsrättsytor. Lokalplaneringsfunktionen är också med som

7 KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA KS-2014/ (6) stöd till de förvaltningar som hyr lokaler från andra hyresvärdar än Huge Fastigheter AB för sina verksamheter. De revisionsgenomgångar av verksamheten som gjordes under hösten 2013 visade på att det krävs en förbättrad intern kontroll av verksamheten i form av ett regelverk, en tydlig arbetsfördelning och rutiner för kontroll och uppföljning. I enlighet med samhällsbyggnadsnämndens beslut i februari 2014 antog kommunstyrelsen den 24 mars 2014 tillfälliga regler och rutiner avseende förvaltning och upplåtelse av exploaterings-, jord och skogsbruksfastigheter i Huddinge kommun (exklusive gårdsarrenden), i avvaktan på nya riktlinjer för kommunens fastighetsförvaltning. I samma beslut gavs kommunstyrelsens förvaltning i uppdrag att utreda och föreslå organisation och riktlinjer för förvaltning av kommunens bebyggda fastigheter, föreslå vilka av kommunens fastigheter som ska säljas samt föreslå riktlinjer för försäljningen. I diskussionen efteråt har bedömningen gjorts att utredningen även ska innefatta bostadsrätter. Förvaltningens överväganden och förslag Förvaltningen har, tillsammans med dåvarande miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen tagit fram följande förslag: 1. Organisation och riktlinjer för förvaltning av kommunens bebyggda fastigheter och bostadsrätter 2. Förteckning över vilka fastigheter/objekt som är strategiska och föreslås behållas, vilka som föreslås säljas och för vilka ytterligare utredning behövs innan ställning kan tas till eventuell försäljning. Såväl förslag till objekt som ska säljas som förslag till förvaltning berör hela koncernen, varför förslaget bör remitteras till samtliga nämnder samt Huge Fastigheter AB innan beslut fattas. Ett särskilt dokument avseende regler och rutiner för förvaltning och upplåtelse av kommunens bostadsrätter bör också tas fram i samråd med berörda förvaltningar. Organisation och riktlinjer för förvaltning av kommunens bebyggda fastigheter och bostadsrätter Kommunstyrelsens förvaltning har utifrån de revisonsgenomgångar som gjorts låtit göra en utredning med förslag på organisation och riktlinjer för förvaltningen av kommunens bebyggda fastigheter och bostadsrätter, se bilaga 1.

8 KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA KS-2014/ (6) Utredningen pekar på tre olika alternativa förslag till förvaltning av de bebyggda fastigheterna och bostadsrätterna: Alternativ 1 Kommunen förvaltar Lokalplaneringsfunktionen förstärks och hanterar även förvaltandet av kommunens bebyggda fastigheter. Uthyrningen tillhandahålls dock av en extern bostadsförmedling för att undvika jävsituationer. Alternativ 2 Huge förvaltar Huge, som idag organiserar huvuddelen av kommunens fastigheter, övertar förvaltningen av kommunens, i perspektivet, marginella bestånd av bebyggda fastigheter och bostads- och hyresrätter. Huge har på uppdrag av lokalplaneringsfunktionen börjat besiktiga bostadslägenheterna för att fastställa enhetliga och långsiktiga underhållsplaner för dessa. Alternativ 3 Extern förvaltning efter upphandling Om alternativ 2 inte är juridiskt möjligt utan upphandling eller om en överenskommelse inte kan nås med Huge, kan en upphandling göras där marknadens samtliga intressenter kan lämna anbud. För samtliga alternativ innebär det att kommunen fortsatt äger ytorna och att kommunen i organisationen måste ha den kompetens som krävs för att ansvara för det långsiktiga ägandet och för att bestämma hur tillgångarna ska vårdas och utvecklas. Utredningen förordar alternativ 2 under förutsättning att det är juridiskt möjligt. En bedömning att upphandling av förvaltningstjänst måste ske genom anbudsförfarande har dock gjorts i samråd med kommunjuristen och kommunstyrelsens förvaltning förordar därmed alternativ 3. Det strategiska arbetet med förvaltningen bör prioriteras med fokus på att öka kommunnyttan och det operativa arbetet bör flytta till en aktör med kompetens för löpande fastighetsförvaltning. Sälja, behålla eller utreda vidare? I samarbete med dåvarande miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen har kommunstyrelsens förvaltning utrett vilka bebyggda fastigheter som är strategiska och ska fortsätta att förvaltas av kommunen tills de behövs för kommunens utveckling eller tills bedömning görs att de inte längre uppfyller kommunens krav på att vara en strategisk fastighet samt vilka som ska säljas efter eventuell åtgärd för att den ska vara möjlig att sälja. De bedömningskriterier som har tagits fram inför denna inventering och som föreslås fungera för framtida ställningstaganden är följande:

9 KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA KS-2014/ (6) 1. Fastigheter som på kort eller lång sikt behövs för kommunens utveckling eller för att säkerställa betydelsefulla kulturvärden, naturvärden, ekologiska samband och/eller rekreationsändamål, ska behållas. 2. Byggnader med stort historiskt intresse och där bedömningen är att det finns stor risk för förvanskning om vi säljer, ska behållas inom koncernen men säljas till Huge. Det kulturhistoriska värdet bedöms med hjälp av kulturmiljöinventering och inventeringar och skrifter från hembygdsföreningen eller andra källor. 3. Byggnader som varaktigt hyrs ut för kommunal verksamhet eller föreningsverksamhet avstyckas och säljs till Huge, även de som ligger i naturreservaten. 4. Byggnader i naturreservaten som används för naturvård och rekreation behålls. Med undantag för punkterna 2 och 3 ovan kan det finnas byggnader som av olika skäl är olämpliga för avstyckning och som därför ska behållas. Det kan till exempel förhindras av att tillfart inte kan ordnas eller att naturhistoriskt intressanta objekt finns inom tomtmark. I bilaga 2, 3 och 4 har sammanställts vilka objekt som föreslås säljas, utredas vidare för eventuell försäljning respektive behållas. För varje fastighet lämnas en motivering. I vissa fall ligger flera lokaler, som hyrs ut till olika hyresgäster, inom samma objekt/byggnad. Varje objekt har ett kartindex som återfinns på kartbilagan, bilaga 5. För varje objekt finns också en objektsbeskrivning, bilaga av de 88 hyresobjekt kommunen äger och förvaltar föreslås kunna säljas utan ytterligare utredning, 39 bedöms vara strategiska att behålla och övriga objekt behöver utredas mer för bedömning om de ska säljas efter eventuell åtgärd alternativt fortsätta förvaltas av kommunen tills de behövs för kommunens utveckling. I så stor utsträckning som möjligt bör detta ske under remisstiden. Försäljning av exploateringsfastigheterna föreslås ske inom ramen för ett projekt, där målet är att sälja så många som möjligt av de objekt som står med på säljlistan inom en föreslagen projekttid på 1,5 år från det att beslut fattas om vilka objekt som ska säljas. Detaljerade riktlinjer för försäljningen ska tas fram inom projektet. Övergripande riktlinjer föreslås vara: - Åtgärder vidtas för respektive objekt för att möjliggöra försäljning som är ekonomiskt fördelaktig för kommunen samtidigt som det medför godtagbara konsekvenser för kvarvarande hyresgäster.

10 KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA KS-2014/ (6) - Försäljning ska ske till marknadspris. Värdering sker genom oberoende värderingsman. - Huge förvärvar fastigheter till marknadspris enligt oberoende värdering. - Befintliga hyresgäster ska, om det inte finns särskilda skäl för annan ordning, erbjudas att förvärva fastigheten för marknadspris enligt oberoende värdering. Om det inte finns intresse från hyresgästen lämnas information om kommunens intention att sälja fastigheten i närtid och diskutera tänkbara åtgärder för att komma vidare. - Fastigheter utan hyresgäst säljs genom anbudsförfarande via mäklare. Fortsatt hantering Förvaltningen föreslår att redovisningen godkänns. Efter remisshantering kan förslag till beslut tas fram. Beslut om remiss fattas på delegation. Ärendet omfattar inte byggnader som ligger inom de jordbruksarrenden som kommunen upplåter. I vissa fall är det oklart om byggnaden omfattas av arrendeavtalet och i vissa fall är ägorättsförhållandet för byggnaden oklar. För byggnader som ligger inom gårdsarrendena bör motsvarande utredning göras som för övriga bebyggda fastigheter. När ägorättsförhållanden klarlagts bör det därför göras en bedömning av om byggnaden ska ingå i jordbruksarrendet, om den ska fastighetsbildas och säljas eller om den är av strategisk betydelse och därför ska behållas. Vesna Jovic Kommundirektör Sune Eriksson Tf samhällsbyggnadsdirektör Gunilla Wastesson Biträdande samhällsbyggnadsdirektör

11 KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA KS-2014/ (6) Bilagor Bilaga 1: Förslag till organisation och riktlinjer för förvaltning av kommunens bebyggda fastigheter och bostadsrätter Bilaga 2: Fastigheter/hyresobjekt som föreslås säljas Bilaga 3: Fastigeheter/hyresobjekt som föreslås behållas Bilaga 4: Fastigheter som föreslås utredas Bilaga 5: Karta Bilaga 6: Objektbeskrivningar Beslutet delges Förskolenämnden Grundskolenämnden Gymnasienämnden Kultur- och fritidsnämnden Natur- och byggnadsnämnden Socialnämnden Tillsynsnämnden Äldreomsorgsnämnden Huge Fastigheter AB

12 Dnr KS-2014/ Utredningen beställd av Huddinges planeringsdirektör Organisation och riktlinjer för förvaltningen av kommunens bebyggda fastigheter och bostadsrätter Björn Rosborg Oktober 2014 Utredningsteamet

13 Innehållsförteckning Innehåll 1. Inledning Bakgrund Skäl till innehavet av fastigheterna Problembild Syfte med utredningen Metod och material 4 2. Kommunens bebyggda fastigheter, bostadsrätter och inhyrda lokaler i siffror och kategorier Exploateringsfastigheter samt byggnader på naturmark Bostadsrättslägenheter Bostadsrättslokaler Inhyrda lokaler 5 3. Begreppsförklaring och utblick Vad omfattar och innebär fastighetsförvaltning Erfarenheter från andra kommuner Haninge Botkyrka 7 4. Alternativa lösningar och rekommendation Tre alternativ för förvaltningen av bebyggda fastigheter och bostadsrätter Alternativ 1: Kommunen förvaltar Alternativ 2: Huge förvaltar Alternativ 3: Extern förvaltning efter upphandling Rekommendation av alternativ Konsekvenser för olika styrdokument Riktlinjer för kommunens bebyggda fastigheter och bostadsrätter 10

14 1. Inledning 1.1 Bakgrund Huddinge kommun äger genom kommunstyrelsen ett antal bebyggda fastigheter. Jordbruks- och skogsfastigheter förvaltas av naturvårdsavdelningen på miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen och exploateringsfastigheterna förvaltas av mark och exploateringsavdelningen vid samma förvaltning Skäl till innehavet av fastigheterna Kommunens bebyggda fastigheter har i regel köpts för att de ansetts behövas för kommunens fysiska utveckling eller för att säkra och tillgodose allmänna intressen såsom tillgänglighet för fritid, naturmiljö och kulturmiljö. De flesta har ägts en lång tid, och i vissa fall är ändamålet för vilka de köptes inte längre aktuellt Problembild Revisionsgenomgångar av verksamheten under hösten 2013 har aktualiserat en utvärdering av kommunens hantering av exploateringsfastigheter och fritidshus (torp) inom naturvårdsfastigheter. För en fungerande intern kontroll av verksamheten behövs ett regelverk, en tydlig arbetsfördelning och rutiner för kontroll och uppföljning något som enligt EY:s utredning från november 2013 avseende fastighetstilldelningen varit bristfällig. Om utvecklingen i kommunen och omvärlden medför att ändamålen för vilka fastigheterna anskaffats inte längre är aktuella, bör övervägas om dessa ska säljas eller rivas. Det innebär att kriterier för när en byggnad ska rivas eller säljas i stället för att fortsatt förvaltas måste tas fram. Avdelningen näringsliv och samhällsutveckling vid kommunstyrelsens förvaltning är i färd med utarbeta sådana bedömningsgrunder. Men även när dessa kriterier tagits fram och kommunen sålt delar av sitt fastighetsinnehav kommer man fortsatt att äga fastigheter som måste förvaltas. Detta ställer krav på att det finns riktlinjer för uthyrning och hyressättning samt regler för fastigheternas underhåll. Men minst lika viktigt för att förtroendeskada ska kunna undvikas är att förvaltningen av bebyggda fastigheter organiseras så att god intern kontroll kan upprätthållas och jävssituationer undvikas. När kommunstyrelsen behandlade frågan under våren 2014 ansågs att det i uppdraget att se över förvaltningen av bebyggda fastigheter även bör ingå att överväga en förändrad organisation för hantering av de bostadsrätter som kommunen äger eftersom det delvis är samma kompetenser som behövs samtidigt som samordningsvinster skulle kunna uppnås. 1.2 Syfte med utredningen Av ovanstående problembild följer att syftet med denna utredning är att utifrån kravet på en förbättrad intern kontroll föreslå organisation och riktlinjer för förvaltningen av kommunens bebyggda fastigheter och bostadsrätter. Utredningen ska inte omfatta förvaltandet av jordbruks- och gårdsarrenden. 3

15 1.3 Metod och material Intervjuer och möten har genomförts med planeringsdirektören, avdelningschefen för mark- och exploatering, chefen för naturvårdsavdelningen, flera handläggare vid lokalplaneringsfunktionen och chefscontrollern på kommunstyrelsens ekonomiavdelning. Dessutom har bland annat två konsultrapporter från EY, en från Public Partner, tjänsteutlåtanden från miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen och tjänsteutlåtande från kommunstyrelsens förvaltning studerats liksom olika fastighets- och lokalinventeringar. Synpunkter och material från andra kommuner har också inhämtats. 2. Kommunens bebyggda fastigheter, bostadsrätter och inhyrda lokaler i siffror och kategorier 2.1 Exploateringsfastigheter samt byggnader på naturmark Enligt miljö och samhällsbyggnadens inventering i oktober 2014 fanns det 92 stycken bebyggda fastigheter med följande ändamål för upplåtelsen. Kategori Antal Bostad 38 Lokal (förråd, föreningslokaler etc.) 23 Fritidshus och torp 21 Hästgård och stall 4 Övrigt (raststuga, bastu, museum, herrgård, kontor) 6 Fastigheter utom planlagd mark har under lång tid förvaltats av naturvårdsavdelningen inom miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen. Ansvaret för fastigheterna inom planlagda områden (exploateringsfastigheterna) fanns hos kommunstyrelsens förvaltning fram till den 1 juni 2012 då det flyttades till miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen. Förvaltningen av fastigheterna sköttes tidigare av lokalplaneringsavdelningen som var placerad under servicekontoret och efter att det avvecklades placerades lokalenheten på utvecklingsavdelningen fram till överföringen av verksamhet och fastigheter till miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen De lokalfrågor som inte överfördes till miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen flyttades till ekonomiavdelningen 1 september 2012 då utvecklingsavdelningen avvecklades. Det formella ansvaret för fastigheterna har således skiftat under åren men själva handläggandet har varit desto mer statiskt. Från 2001 till 2012 skötte två tjänster handläggningen. År 2012 slutade en av handläggarna och den kvarvarande handläggaren fortsatte arbetet ensam. Samma handläggare hjälpte även naturvårdsavdelningen med hyresfrågor för deras jord- och skogsbruksfastigheter. Den nuvarande situationen är att konsultbolaget Structor sedan senhösten 2013, i avvaktan på en mer permanent lösning, fått ett tillfälligt förvaltningsuppdrag avseende de bebyggda fastigheterna och att kommunstyrelsens förvaltnings ekonomiavdelning hjälper dem med framförallt hyresreskontran. 4

16 2.2 Bostadsrättslägenheter Lokalplaneringsfunktionens inventeringar visar att det finns 67 lägenheter av varierande storlek med en sammantagen yta på ca kvm och för vilka det krävs biståndsbeslut från social- äldreomsorgsförvaltningen för att bo i. Ett andrahandshyresavtal upprättas mellan social- och äldreomsorgsförvaltningen och hyresgästen. Emellertid saknas interna avtal mellan kommunstyrelsens som äger bostadsrätterna, och nämnden ifråga. Det inre underhållet och felanmälan som inte inryms i bostadsrättsföreningens åtaganden sköts av lokalplaneringsfunktionen. Det kan röra tekniska installationer, ytskikt, vattenskador etc. Felanmälan kan göras på Insidan och vanligtvis är det inte den boende själv utan personal inom verksamheten som anmäler. Ibland vidarebefordrar lokalplaneringsfunktionen anmälan direkt till hantverkare kommunen har ramavtal med, ibland krävs att de synar på plats för att kunna bedöma reperations- och underhållsbehovet. Under hösten 2014 och början av 2015 kommer Huge, på uppdrag av kommunen, att besiktiga de olika lägenheterna för att fastställa enhetliga och långsiktiga underhållsplaner för dessa. 2.3 Bostadsrättslokaler Kommunen äger 14 objekt fördelade på lägenheter av varierande storlek till en sammantagen yta på ca kvm, där det framför allt bedrivs förskoleverksamhet (en majoritet utgörs av privata förskolor). Men det finns även en friskola, ungdomsmottagning och fem boendeenheter för social- och äldreomsorgsförvaltningen. Vissa av lokalerna upplåts till kommunens verksamheter men långt ifrån alltid regleras det i ett avtal mellan kommunstyrelsens förvaltning och berörd nämnd. Andra lokaler upplåts till privata aktörer och regleras genom ett andrahandshyresavtal mellan kommunstyrelsens förvaltning och den externa hyresgästen. Det inre underhållet och felanmälan som inte inryms i bostadsrättsföreningens åtaganden sköts av lokalplaneringsfunktionen på samma sätt som för bostadsrättslägenheterna. 2.4 Inhyrda lokaler Kommunen hyr in så mycket som ca kvm från andra hyresvärdar än det egna bolaget Huge Fastigheter AB för sina verksamheter. Framför allt rör det dagcentraler, gruppboenden, serviceboenden, boendestöd och hemtjänstlokaler, men även för personalhälsan och förskolan. Det är förvaltningarna som, med stöd och expertis från centrala lokalplaneringsfunktionen, hyr in lokalerna och sedan upplåter dem till verksamheten. Precis som för bostadsrätterna är det för dessa lokaler lokalplaneringsfunktionen som administrerar det inre underhållet och felanmälan, även om omfattningen på det regleras i hyresavtalet. 5

17 3. Begreppsförklaring och utblick 3.1 Vad omfattar och innebär fastighetsförvaltning Fastighetsförvaltning kan delas in i olika områden och en vanlig indelning redovisas nedan. Skötsel/teknik avser bland annat felanmälan, jour, allmän tillsyn och skötsel, kontroll av tekniska installationer, reparationer och utförande av planerat underhåll. Ekonomisk förvaltning avser framförallt hyresadministration såsom upprätta hyresavtal, göra indexuppräkningar, ge hyresgästinformation etc. och debitera hyra, el, värme, sophämtning, vatten, göra budget och ekonomiska avstämningar, betala fakturor, sköta momshantering samt deklarera. Strategisk förvaltning avser i första hand upphandling, ledning och kontroll, bevakning av myndighetskrav och samhällssubventioner, handläggning av försäkringsärenden och ansvar för skade- och löpande besiktningar samt framtagande/beställning av underhållsplaner. Inget säger dock att alla arbetsuppgifterna måste utföras av en och samma enhet/organisation/huvudman. Ibland kan det rent av vara rationellt att särskilja fastighetsförvaltandets mer objektiv kravställande del från den utförande delen om det saknas kompetens för båda uppdragen i organisationen eller om någon annan kan utföra arbetet effektivare på grund av skalfördelar. Särskiljandet kan till exempel ske genom en organisatorisk utformning eller en arbetsbeskrivning som klargör vem som ska göra vad, eller genom en beställning/upphandling där extern komptens och erfarenhet köps in enligt en kravspecifikation. En organisation måste emellertid alltid ha den komptens som krävs för att bestämma hur man ska förvalta och utveckla sina tillgångar på bästa sätt. Marknadsvärdet på kommunens sammantagna bostadsrättsytor på kvm, utifrån ett antagande om ett snittpris på 21 0 kr/kvm, hamnar på ca 1 miljoner. Till det ska läggas marknadsvärdet för de bebyggda fastigheterna, som är svårt att uppskatta men rimligen bör uppgå till minst 100 miljoner, så att tillgångarna tillsammans summerar till åtminstone kvarts miljard. Bestämmer man sig för att låta någon extern förvalta fastigheterna och bostadsrätterna behövs beställarkompetens i, eller kan tillföras, den egna organisationen. 3.2 Erfarenheter från andra kommuner Haninge Kommunen äger få jord- och skogsbruksfastigheter men ett -tal exploateringsfastigheter. Tidigare skötte en tjänsteman på kommunens exploateringsenhet förvaltandet av de bebyggda fastigheterna, men då denna gick i pension så beslutade man sig för att låta det helägda fastighetsbolaget Tornberget (verksamhetslokaler) att sköta detta då de ansågs bättre rustade komptensmässigt än kommunen. Ett avtal rörande förvaltandet upprättades för 3-4 år sedan mellan kommunen och Tornberget. Fastighetsbolaget avropar i sin tur det mer praktiska arbetet från upphandlade entreprenörer. 6

18 När någon bebyggd fastighet blir ledig så går uppdraget rörande tilldelning/uthyrning till det helägda bostadsbolaget Haningehem. Denna hantering är avsedd att minimera risken för jävssituationer och förtroendeskada. Avseende förvaltningen av bostadsrätter så förvaltas ett fåtal (de större) centralt av lokalförsörjningsenheten som hyr ut dem till förvaltningarna. Det flesta bostadsrätter återfinns hos socialförvaltningen där olika brukare med biståndsbedömning bor. Det är också socialförvaltningen, och inte lokalförsörjningsenheten, som förvaltar lägenheterna och besiktigar vid eventuella skador för att därefter avropa hanterverkare från Tornbergets avtal Botkyrka Botkyrka kommun har tämligen få exploateringsfastigheter och 5-6 torp/fritidsbostäder där rörligheten är minimal. Förvaltandet och tilldelning sköts av kommunens fastighetsenhet (kommunens verksamhetslokaler sköts i förvaltningsform och finns organisatoriskt under samhällsbyggnadsförvaltningen som ansvarar för kommunens lokalers yttre underhåll, installationer, skötsel av tomtmark samt för ny-, till- och ombyggnation), men det finns inga skriftliga dokumenterade regler eller rutiner för hanteringen. Stora obebyggda markområden sköts av kommunens skogsförvaltare. Rörande frågan om bostadsrätter svarar gruppchefen på mark och exploatering i Botkyrka att kommunen äger några få bostadsrätter som socialförvaltningen övertagit från landstinget och som numera förvaltas av kommunens fastighetsenhet. 4. Alternativa lösningar och rekommendation Av den inledningsvis presenterade problembilden och syftet framgår att målet med denna utredning är att utifrån kravet på en förbättrad intern kontroll föreslå organisation och riktlinjer för förvaltningen av kommunens bebyggda fastigheter och bostadsrätter. Enligt revisorerna har det framför allt brustit avseende förvaltandet av de bebyggda fastigheterna. Främst rör det tilldelning, hyressättning och bedömning av fastigheternas underhållsbehov. 4.1 Tre alternativ för förvaltningen av bebyggda fastigheter och bostadsrätter Oavsett vilket av alternativen nedan som väljs för att förvalta bostadsrätter och bebyggda fastigheter är det fortsatt Huddinge kommun som äger ytorna och som måste ha den komptens som krävs för att bestämma hur man ska vårda och utveckla sina tillgångar då värdet på bostadsrätterna och de bebyggda fastigheterna är betydande. Därför måste man i den kommunala organisationen ha en utpekad uppdragsgivare som är ansvarig för det långsiktiga ägandet och som har tillräcklig kunskap för att veta vad som ska handlas upp och när, samt också bevaka att man får det man beställt. 7

19 I dagsläget är det svårt att tänka sig att någon annan är lokalplaneringsfunktion på ekonomiavdelningen kan komma ifråga då det enligt revisionsrapporterna saknas kompetens inom detta område på miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen Alternativ 1: Kommunen förvaltar Redan idag sköter lokalplaneringfunktionen på kommunstyrelsens förvaltning det inre underhållet och felanmälan som inte inryms i bostadsrättsföreningens åtaganden för ett -tal bostadsrätter för boende och ett -tal bostadsrättslokaler till en sammanlagd yta på ca kvm. Det kan röra tekniska installationer, ytskikt, vattenskador etc. och enheten fungerar som beställare gentemot de hantverkare som genomför det konkreta arbetet och med vilka kommunen har ramavtal. Att då även låta lokalplaneringsfunktionen, efter en förstärkning med den vakanta handläggartjänsten på mark- och exploatering, hantera förvaltandet av kommunens bebyggda fastigheter, är en möjlig lösning. Emellertid borde fastighetstilldelning uthyrningen av de bebyggda fastigheterna var en tjänst som tillhandahålls av en extern bostadsförmedling så att jävssituationer kan undvikas. Vid en sondering har det visat sig att Stockholms Bostadsförmedling skulle kunna åta sig ett uppdrag rörande de bebyggda fastigheter som har ett permanentboende. Detta betyder att för fritidshusen måste annan extern bostadsförmedlare anlitas liksom för eventuella rivningskontrakt. Det skulle i detta fall även gå att använda kommunens Arbetscentrum för en del enklare underhåll och därmed ge de med arbetshinder, som har behov av särskilt stöd för inträde på arbetsmarknaden genom arbetsträning, olika uppdrag Alternativ 2: Huge förvaltar I flera av de revisionsrapporter och tjänsteutlåtanden som presenterades under hösten 2013 rörande fastighetstilldelningen och förvaltning av bebyggda fastigheter påtalas att dessa områden utgör ett särskilt ansvarsområde med omfattande och delvis komplex lagstiftning. Huvuddelen av kommunens fastigheter organiseras via det kommunala fastighetsbolaget Huge där kompetens byggts upp för förvaltning av såväl bostäder som lokaler. Huge äger och förvaltar utöver bostäder fastigheter för skolor, vård och omsorg, fritid, administration och kommersiella ändamål. Fastighetsförvaltningen omfattar 1,1 miljon kvadratmeter uthyrningsbar area, tämligen jämnt fördelad mellan bostäder och lokaler. Totalt hanteras inom Huge över avtal för bostäder och ca 0 avtal för kommunala och kommersiella lokaler. I det sammanhanget är både ytor och avtal för kommunens bebyggda fastigheter och bostadsrätter synnerligen marginella. I ett par av de rapporter och tjänsteutlåtande som studerats framhålls att kompetens för fastighetsförvaltning för de bebyggda fastigheter Huddinge avser att behålla finns i kommunens fastighetsbolag Huge och redan hösten 2012 inleddes en diskussion om att Huge skulle överta förvaltningen av de bostads- och hyresrätter som i dagsläget hanteras av lokalplaneringsfunktionen. En PM författades av Huge i frågan men någon djupare utredning om vad förvaltandet skulle omfatta och kosta gjordes aldrig då intresset från de inblandade att gå vidare var svalt. 8

20 Någon PM rörande huruvida Huge även skulle kunna förvalta de bebyggda fastigheterna har utredaren inte stött på. Däremot har Huge, på uppdrag av centrala lokalplaneringsfunktionen, börjat besiktiga bostadsrättslägenheterna för att fastställa enhetliga och långsiktiga underhållsplaner för dessa. Den juridiska förutsättningen för att efter förhandling ge Huge en beställning på förvaltning av bebyggda fastigheter och bostadsrätter är dock oklar. Det är möjligt att det s.k. in house-undantaget, där anskaffningen av varor, tjänster och byggentreprenader inte behöver ske enligt lagen om offentlig upphandling (LOU), inte är tillämpligt då vissa kriterier inte är uppfyllda Alternativ 3: Extern förvaltning efter upphandling Om det inte är juridiskt möjligt att beställa förvaltningen av Huge utan upphandling, eller att en överenskommelse av annat skäl inte kan nås, så är det fullt möjligt att göra en upphandling där marknadens samtliga intressenter är välkomna att lämna anbud. På uppdrag av miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen har konsultbolaget Structor, som för tillfället förvaltar kommunens bebyggda fastighter, börjat ta fram ett förfrågningsunderlag för upphandling Rekommendation av alternativ I slutet av 2011 beslutade planerings- och personalutskottet (PPU) om förtydligande av roller och ansvarsfördelning inom lokalförsörjningsprocessen, enligt en utredning kommunstyrelsens förvaltnings hade gjort under hösten. Avsikten med klarläggandet var att göra lokalförsörjningsprocessen tydligare utan att styrdokumentets grundläggande principer åsidosattes. Det ansågs också viktigt att tydliggöra den centrala lokalplaneringsenhetens strategiska funktion med fokus på kommunnyttan genom att flytta bort det mer operativ arbetet till andra aktörer. Då detta tidigare ställningstagande från PPU bör beaktas så länge inget nytt skiljaktigt beslut fattats, är det svårt att rekommendera att kommunen själv förvaltar eftersom det skulle innebära att det operativa arbetet ökar för den centrala lokalplaneringsfunktionen till förfång för det strategiska arbetet med fokus på kommunnyttan. Dessutom är det utifrån de problem som påpekats av revisorerna rörande fastighetstilldelningen, hyressättningen och underhållet bättre att skilja beställandet och utförandet av fastighetsförvaltningen åt då det minskar risken för jävssituationer och förtroendeskada. Av ovanstående argumentering följer att - den centrala lokalplaneringsfunktionen är den enhet som bör vara kommunens uppdragsgivare och bestämma hur man ska vårda och utveckla lokaltillgångarna på bästa sätt och att - den löpande fastighetsförvaltningen bör köpas av Huge i första hand, då fastighetsbolaget har den kompetens och erfarenhet som krävs samt att det rimligen bör finnas stordriftsfördelar med förvaltandet som båda parter kan vinna på, eller i andra hand upphandlas i konkurrens. 9

21 Jämfört med dagsläget utgör ansvaret för den strategiska hanteringen av bostadsrätter och exploateringsfastigheterna en för lokalplaneringsfunktionen tillkommande arbetsuppgift. Samtidigt lämnar lokalplaneringsfunktionen ifrån sig vissa åtagande man har i dag rörande förvaltningen av bostadsrätterna. Huruvida dessa två förändringar tar ut varandra så att den befintliga bemanningen är tillräcklig vill inte chefscontrollern på ekonomiavdelningen, som ansvarar för lokalplaneringsfunktionen, slå fast innan man haft tid att mer noggrant gå igenom arbetsuppgifterna. 4.2 Konsekvenser för olika styrdokument Oavsett vilken lösning som väljs bör berörda styrdokument- reglementen, delegationsordningar - ses över så att de anpassas till det valda alternativet. 4.3 Riktlinjer för kommunens bebyggda fastigheter och bostadsrätter Kommunens hantering av sina fastigheter styrs av olika lagar. Främst gäller lagar inom fastighetsrätt men även kommunallagen gäller för den kommunala verksamheten. Kommunens upplåtelser av bostäder och lokaler regleras främst via hyreslagarna, Jordabalken 12 kapitlet och Hyresförhandlingslagen. Markupplåtelser avseende jord- och skogsbruksmark regleras i första hand genom Jordabalkens kapitel 8. För att tydliggöra aktuell lagstiftning som styr hanteringen av upplåtelser och förvaltningen lät miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen en konsult att ta fram regler och rutiner samt en separat handledning som godkändes av samhällsbyggnadsnämnden i februari och kommunstyrelsen i april 2014, i avvaktan på nya riktlinjer. Regelverk och rutiner är ett kortfattat styrdokument som kompletteras med en handledning som utförligare beskriver tillvägagångssätt och innehåller vissa mallar, främst för hyresavtal. Av den initiala granskning som gjorts av det tillfälliga regelverket kan man sluta sig till att det är så bra att det med en del revideringar, kompletteringar och anpassningar ska kunna permanentas och även gälla för kommunens bostadsrätter. 10

22 Översiktskarta SÄTRA FRUÄNGEN STOCKHOLM LÅNGBRO SKÄRHOLMEN 97 VÅRBERG Område 1 HERRÄNGEN SEGELTORP 94 LÅNGSJÖ KUNGENS KURVA 126 HAGSÄTRA 4 79VÅRBY 116 STOCKHOLM RÅGSVED Område 3 SNÄTTRINGE GLÖMSTA 115FULLERSTA SJÖDALEN ÅGESTA FLEMINGSBERG Område 6 SKOGÅS TULLINGE BALINGSTA Område 4 LÄNNA SUNDBY 43 VIDJA NORRBY GLADÖ KVARN VEGA GLADÖ HANINGE KOLARTORP TYRESÖ BOTKYRKA ORLÅNGSJÖÅgestasjön TRÅNGSUND MELLANSJÖ SKRUBBA FARSTA STRAND LARSBODA FARSTANÄSET Område LISSMA 90 HANDEN 13 Område ÅDRAN HUDDINGE 85 ALBY FARSTA HÖGMORA ORHEM STUVSTA FAGERSJÖ 111 HALLUNDA 105 FITTJA BOTKYRKA 127 SLAGSTA 100 HANINGE 90 FORNUDDEN

23 90 LÅ SNÄTT Källbrink Utsälje FULLERSTA LÅN HERRÄNGEN SEGELTORP GLÖMSTA VÅRBERG SKÄRHOLMEN Kungens kurva Vårby gård VÅRBY

24 Glömstavägen Tpl Huddinge Våtmarken Flemingsberg 0 Åvägen FULLERSTA vä nge di Hud GLÖMSTA Solgår TULLINGE VILLASTAD K Y R K A Kästa Vistaberg Gamla Tulli ngevägen Huddingevägen Hälsovägen vägen G Glömstavägen bergs Katrine 259 Adolfsvägen Gustav

25 S RÅGSVED Högm HAGSÄTRA BANDHAGEN STUVSTA SJÖDALEN HUDDINGE Balingsnäs Kynäs LÅNGSJÖ ÄTTRINGE d Kyrkdammen Trehörningen Häradsvägen Ågestavägen Ågestavägen 226 Huddingevägen Ågestavägen Stuvstaleden Lännavägen Huddinge vägen väg en Tpl Fullersta 259 Storängsleden

26 0 ORLÅNGSJÖ Lissma Kvarntorp VIDJA BALINGSTA SUNDBY Stensättra Gladö kvarn ättra

27 90 Kvarntorp Granby LISSMA Ådran Ekedal

28 Nynäsvägen Ös LARSBODA Stortorp Nynäsvägen Norra FARSTA STRAND Magelungsvägen 73 Mörtviksväg en Sjöängen torpsvägen n sv Li d en k i Magelungen Tpl Trångsund Nynäsvägen Hammar 110 TRÅNGSUND Trångsundsvägen Tr ång sund s Mört ägen v vi ks vägen 72 Trång sundsvägen vik e n 109 Gamla Nynäsvägen Storvretsvägen s ä N yn Skogåsleden Mörtviksvägen 37 Nynäsvägen Tpl Skogås Storvretsvägen SKOGÅS ÅGESTA Ö st er le d en Österleden Gamla Nynäsvägen Nynäsvägen Länna industriområde Lissma- vägen Tpl Länna 73 Nynäsvägen 113 Gamla Gamla Nynäsvägen 75 LÄNNA Lännaviken 99 NOR Lissmavägen VEGA 5 Gräsvreten Lissmavägen H A N I N G E VEN