42 Resultaträkning 43 Balansräkning 44 Finansieringsanalys 45 Nothänvisningar och redovisningsprinciper

Transkript

1 Årsredovisning 1998

2 Innehåll 1 Castellum VDs kommentar Förvaltningsberättelse 4 Verksamhet 8 Castellums fastighetsbestånd 12 Storgöteborg 16 Öresundsområdet 19 Storstockholm 22 Västra Småland 25 Mälardalen 28 Värderingsmodell 30 Miljö 33 Ekonomisk översikt 40 Års- och kvartalsöversikt 41 Nyckeltal 42 Resultaträkning 43 Balansräkning 44 Finansieringsanalys 45 Nothänvisningar och redovisningsprinciper 50 Förslag till vinstdisposition 51 Revisionsberättelse 52 Styrelse, ledande befattningshavare och revisorer 54 Castellumaktien 56 Fastighetsbeståndet i sammandrag 58 Fastighetsförteckning 67 Sålda fastigheter under Definitioner Adresser Bolagstämma Castellum ABs ordinarie bolagsstämma äger rum onsdagen den 24 mars 1999 kl i Stenhammarsalen, Konserthuset vid Götaplatsen i Göteborg. Aktieägare som vill delta i stämman skall per söndagen den 14 mars 1999 vara registrerad i aktieboken, som förs av Värdepapperscentralen, VPC AB. Anmälan om deltagande i stämman skall göras till Castellum AB senast fredagen den 19 mars 1999 kl antingen skriftligen eller per telefon , alternativt per fax eller via E-post info@castellum.se. Vid anmälan uppges namn, adress, telefon- och personnummer samt aktieinnehav. Aktieägare som har sina aktier förvaltarregistrerade genom banks notariatavdelning eller enskild fondhandlare måste för att äga rätt att delta i stämman tillfälligt låta registrera sina aktier i eget namn hos VPC senast fredagen den 12 mars Styrelsen föreslår måndagen den 29 mars 1999 som avstämningsdag för utdelning. Ekonomisk rapportering Delårsrapport januari-mars april 1999 Halvårsrapport januari-juni augusti 1999 Delårsrapport januari-september oktober 1999 Bokslutskommuniké januari 2000 En av Göteborgs mest kända byggnader är det s k Amerikahuset vid Masthuggskajen. Under 1999 påbörjas en omfattande ombyggnad av fastigheten, som efter renoveringen kommer att innehålla både bostadslägenheter och kontorslokaler.

3 Castellum Årsredovisning 1998 Castellum är ett av de större renodlade, börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige med fastigheter till ett bokfört värde om cirka 8,7 miljarder kronor. Fastighetsbeståndet, som innefattar såväl kommersiella lokaler som bostäder, är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Årets resultat efter skatt uppgick till 320 Mkr motsvarande 6,40 kronor per aktie, en förbättring med 28 procent mot föregående år. Direktavkastningen förbättrades till 8,1 procent jämfört med 7,5 procent Under året har förvärv och investeringar gjorts med 712 Mkr. Dessutom har beslut tagits om ytterligare cirka 400 Mkr avseende större ny-, till- och ombyggnader. Under året har fastigheter sålts för 571 Mkr med vinst om 89 Mkr. Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 3,50 kronor per aktie jämfört med 2,75 kronor föregående år. Nyckeltal Hyresintäkter, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Direktavkastning inkl. uthyrning och fastighetsadministration, % 8,1 7,5 Årets resultat efter skatt, Mkr Bokfört värde fastigheter, Mkr Uthyrningsbar yta, tkvm Soliditet, % Medelantal anställda

4 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 1998 VDs kommentar Årets resultat om 320 Mkr utgör en förbättring med 70 Mkr mot föregående år. En fortsatt fokusering på tillväxt i kassaflöden och resultat och en ytterligare framflyttning av våra dotterbolags positioner på de prioriterade delmarknaderna är bakgrunden till den positiva utvecklingen. Därmed har vi också ett bra utgångsläge för ytterligare förbättringar. Det är tillfredsställande att kunna konstatera att efterfrågan på våra lokaler fortfarande är god i de regioner där vi är verksamma, trots en viss oro på de finansiella marknaderna. Den lokala förankring och närvaro som är ett kännetecken för Castellum har gjort det möjligt för oss att fortsätta utveckla förvaltningen samtidigt som vi lokalt har kunnat genomföra fastighetsaffärer som kommer att påverka resultatet positivt. Vårt övergripande mål är att långsiktigt öka värdet på Castellum. Tillväxtstrategin fokuserar på att såväl förbättra förvaltningsresultatet dels genom förvärv och nyproduktioner med god tillväxtpotential, dels genom att öka hyresintäkterna vid uthyrning och omförhandling, som att upprätthålla en hög kostnadseffektivitet. Dessutom skall vi kunna redovisa vinster från försäljningar av fastigheter med uppnådd potential. Jag kan konstatera att vi på samtliga dessa punkter har uppnått våra mål. Vi har fortsatt att förvärva fastigheter med bra kassaflöden och god tillväxtpotential. Totalt har vi förvärvat fastigheter för cirka 500 Mkr. Alla förvärv har skett inom ramen för den befintliga organisationen och utan någon ökning av bolagets förvaltningskostnader. De möjligheter till nybyggnation som vi började skönja under 1997 har gett konkreta resultat under Under året har beslut tagits om större investeringar till ett värde om cirka 400 Mkr. En ökad efterfrågan på större integrerade lokaler har bland annat medfört att vi i göteborgsområdet har kunnat starta två nybyggnadsprojekt för kontor, samtidigt som vi för diskussioner om ytterligare projekt. I Öresundsregionen har vårt lokala bolag inlett omfattande ny- och ombyggnader för cirka 250 Mkr. Samtliga ytor i de under året inledda ny- och ombyggnadsprojekten var uthyrda före igångsättningen, varför dessa investeringar omedelbart vid inflyttning ger bra kassaflöden. Castellum förfogar dessutom över ett flertal betydande och välbelägna byggrätter i främst Storstockholm och Göteborg. Nu när marknadshyrorna närmar sig hyresnivåerna för nyproducerade lokaler, är det min övertygelse att dessa byggrätter kommer att erbjuda attraktiva möjligheter till kundanpassade lösningar. Den totala uthyrningsgraden i bolaget har kunnat ökas under året, trots att vi har sålt fullt uthyrda fastigheter och köpt fastigheter med betydande vakanser. Vi har förvärvat helt outhyrda fastigheter där de lokala bolagen redan efter några månader har hittat långsiktiga hyresgäster till samtliga ytor. Uthyrningsläget har generellt sett förbättrats under 1998 och vår målsättning, att inom en treårsperiod kunna öka uthyrningsgraden till 95 procent i befintligt bestånd, ligger fast. Under de närmaste åren kommer cirka 70 procent av de kommersiella kontrakten att omförhandlas, vilket med stigande efterfrågan innebär en potential till ökade intäkter. I centrala och attraktiva lägen är tendensen att hyresnivåerna ökar. Förutsatt att inte efterfrågan bromsas upp kommer bristen på lämpliga lokaler i vissa lägen och segment att förstärka denna tendens. Självklart är det vår uppgift att ständigt ha fokus på kostnaderna och tillse att förvaltningen är effektiv. Effektiviseringsarbetet bedrivs fortlöpande på många olika plan, främst i de förvaltande bolagens dagliga verksamhet. 2

5 I enlighet med vår strategi har vi under 1998 sålt fastigheter för cirka 570 Mkr med en vinst om 89 Mkr. Det var fastigheter som ur vårt förvaltningsperspektiv var mogna. Den enskilt största affären var försäljningen av bolagets samtliga bostadsfastigheter i Malmö för 281 Mkr, vilket innebar en vinst om cirka 45 Mkr. Vår organisation är väl intrimmad och medarbetarna höjer successivt sin kompetens vilket ger oss möjligheter att motsvara de krav som både dagens och morgondagens kunder kan ställa. Kunniga och engagerade medarbetare är den viktigaste förutsättningen för att vi skall kunna försvara vår position som en ledande svensk fastighetskoncern. C ASTELLUM Å RSREDOVISNING 1998 Castellums samlade resultat består av både överskott i fastighetsförvaltningen och vinster från fastighetsförsäljningar. Enligt vår strategi skall vi sälja fastigheter i vilka potentialen är uppnådd och där vi inte kan tillföra ytterligare mervärden. På detta sätt kan vi kontinuerligt synliggöra värdetillväxten i fastighetsportföljen. Det är därför vår målsättning att, utöver ett bra resultat från den löpande verksamheten, årligen kunna redovisa vinster från fastighetsförsäljningar om i storleksordningen 80 till 100 Mkr. För 1999 har vi redan nått en bra bit på väg genom bland annat försäljningen av bostadsfastigheterna i Mölndal och Borås, som gav en vinst om 44 Mkr. Jag vågar påstå, att vi inte hade varit där vi är idag, om vi inte haft vår småskaliga organisation med lokalt förankrade dotterbolag. Genom att vara på plats har våra lokala bolag en konkurrensfördel, som gör att vi på ett bättre sätt kan fullfölja vår strategi för fastighetsbeståndet. Miljöarbetet i koncernen har under året bedrivits i enlighet med vår miljöpolicy och de lokala miljöprogram som upprättats inom respektive dotterbolag. Det är en kontinuerlig process som är integrerad med bolagens ordinarie förvaltning och affärsutveckling. Arbetet för en bättre miljö och resursanvändning går hand i hand med våra ansträngningar att skapa bra resultat och värdetillväxt i bolaget. Ett projektarbete pågår med syfte att eliminera riskerna för tekniska problem i samband med det kommande millennieskiftet. Inventeringsfasen är avslutad och vi beräknar att åtgärdsplanen kommer att vara genomförd under första halvåret På senare tid har flera konjunkturprognoser justerats ned, dock från en hög nivå. Utvecklingen är emellertid inte entydig och den inhemska efterfrågan är fortfarande stark. Jag är därför optimistisk när det gäller Castellums möjligheter att vidareutvecklas på ett bra sätt under Konkurrensmässigt är vår position på de olika delmarknaderna ytterligare förstärkt och vi har en decentraliserad organisation där kundernas behov kan tillmötesgås och de enskilda fastigheternas möjligheter tillvaratas på bästa sätt. Vår strategi ligger fast, att genom förvärv, förädling, förvaltning och försäljning av fastigheter åstadkomma sådana kassaflöden och resultat att vi uppnår värdetillväxt i bolaget och en god avkastning för aktieägarna. Göteborg den 18 februari 1999 Thomas Alexandersson Verkställande direktör 3

6 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 1998 F ÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamhet Castellums affärsidé Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med lokal närvaro på utvalda marknader i Sverige erbjuda lokaler och bostäder anpassade till hyresgästernas behov. Övergripande mål och strategier Castellums övergripande mål är att skapa konkurrenskraftig avkastning för aktieägarna. Fokusering på tillväxt i kassaflöden och resultat ger förutsättningar för en långsiktig god värdetillväxt i bolaget, samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en utdelning som är konkurrenskraftig i förhållande till jämförbara placeringsalternativ. Castellums övergripande strategi för värdetillväxt bygger på: Förvärv och nyproduktion av fastigheter med utvecklingsmöjligheter. Förbättrat driftsöverskott genom förädling av fastigheter, ökade hyresintäkter och kostnadseffektiv förvaltning. Försäljning av fastigheter som inte kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen. Castellums resultat skall därför bestå både av överskott i den löpande verksamheten och av vinster från fastighetsförsäljningar genom vilka skapade mervärden synliggörs. Castellums strategi är att utveckla verksamhet på orter och marknader med bedömd god utvecklingspotential. Det samlade beståndet inom varje förvaltningsområde skall ha tillräcklig storlek för att möjliggöra kostnadseffektiv förvaltning samt skapa förutsättningar för en framträdande marknadsposition. Castellum skall ha en finansiell bas som ger stabilitet och investeringsutrymme. Castellums långsiktiga mål är därför att soliditeten ej skall understiga 35 procent. Castellum skall ha en stabil utdelningspolitik med en hög utdelningsandel. Målet är att Castellum långsiktigt skall dela ut minst 50 procent av räkenskapsårets resultat efter skatt. Dock skall hänsyn tas till Castellums investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Castellums målsättning är att fortlöpande ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning av bolagets fastighetsportfölj, resultat och ställning till aktieägare, kapitalmarknad och media, dock utan att exponera enskild affärsrelation. Strategi för fastighetsbeståndet Den av styrelsen fastställda strategin för fastighetsbeståndet i Castellum är oförändrad. De viktigaste beståndsdelarna i denna strategi är följande. Castellums fastighetsbestånd skall bestå av enbart svenska fastigheter i utvalda geografiska områden med god utvecklingspotential där tillräcklig volym kan uppnås för rationell förvaltning med hög närvaro. Koncernens nuvarande bestånd uppfyller detta krav och någon förändring av de prioriterade marknadsområdena är därför inte aktuell. Fastighetsbeståndet skall till större delen bestå av kommersiella fastigheter med lokaler för kontor, butiker, lager och industri, koncentrerade till utvalda orter och lägen. Bostadsfastigheter skall ägas i centrala och attraktiva lägen. Den aktuella geografiska och kategorimässiga fördelningen i Castellums fastighetsbestånd samt det stora antalet hyresgäster inom många branscher ger sammantaget en god riskspridning. Genomförda förvärv och försäljningar av fastigheter har successivt medfört en ökad geografisk koncentration samt en ökad andel kommersiella fastigheter. Fastighetsbeståndet skall fortlöpande förädlas och utvecklas i syfte att tillvarata värdepotentialen. Investeringar i befintliga fastigheter skall genomföras där åtgärderna möjliggör förbättrad uthyrningsgrad, ökade hyror och förbättrade kassaflöden. Beståndet skall kontinuerligt tillföras ny utvecklingspotential genom förvärv av fastigheter som kan utvecklas av den egna organisationen, exempelvis fastigheter med vakanser. Ett viktigt kriterium är dock att fastigheterna skall bidra till koncernens resultat och kassaflöden. Fastigheter som förvärvas skall normalt inom 6 8 månader ge positivt resultat efter full räntebelastning och avskrivningar samt ge utrymme för värdetillväxt. 4

7 Castellum analyserar fortlöpande och inom ramen för den normala verksamheten de affärsmöjligheter på marknaden, vilka skulle kunna öka bolagets värde. Förvärven har hittills företrädesvis bestått av enskilda utvalda fastigheter och mindre bestånd, vilket gett god avkastning med ett lågt risktagande. I de fall nyproduktion utgör ett konkurrenskraftigt och funktionellt alternativ, skall Castellum delta i nyproduktion av kommersiella fastigheter i den takt som efterfrågan och investeringsutrymmet medger. Bolaget förfogar över betydande byggrätter i attraktiva lägen som bedöms bli efterfrågade i en stigande fastighetskonjunktur. Förvärv av ytterligare byggrätter med attraktiva lägen ingår i bolagets strategi. F ÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Castellum kommer inte att genomföra större projekt på spekulation men likaväl som fastigheter med kontrollerbara vakanser kan förvärvas, kan också mindre projekt startas utan kontrakterade hyresgäster. I Castellums strategi ingår också att när rätt pris kan erhållas sälja sådana fastigheter, som inte längre kan tillföras ytterligare mervärden av bolagets förvaltningsorganisation. Castellums strategiska val att förvalta fastigheterna i en småskalig organisation ligger fast. Förvaltningen skall skötas av dotterbolag med lokal förankring på sina respektive marknader och med i huvudsak egen personal. C ASTELLUM Å RSREDOVISNING 1998 Nacka Sicklaön 393:4, kontorsfastighet i Storstockholm. Valutan 11, kontorsfastighet på A6-området i Jönköping. Vasastaden 17:7, bostadsfastighet i centrala Göteborg. 5

8 F ÖRVALTNINGSBERÄTTELSE C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 1998 Organisation Castellums verksamhet är småskaligt organiserad med lokala förvaltande dotterbolag i syfte att uppnå närhet till och kunskap om de lokala fastighets- och hyresmarknaderna. För att förstärka den lokala identiteten verkar bolagen under egna namn. Genom den småskaliga organisationsstrukturen uppnås bland annat följande fördelar: God kunskap om de egna fastigheterna. God inblick i de lokala hyres- och fastighetsmarknaderna. God kännedom om hyresgästernas behov. Effektiv kundbearbetning och uthyrning. Deltagande i lokala nätverk. Tidiga indikationer om affärsmöjligheter på de lokala fastighetsmarknaderna. Möjlighet att mäta och jämföra dotterbolag. Förvaltningen sköts i huvudsak med egen personal. Detta borgar för att dotterbolagens organisationer fortlöpande är väl insatta i varje enskild fastighets förutsättningar och har god kännedom om de enskilda hyresgästernas preferenser och behov. De fastighetsansvariga som har ansvaret för den dagliga skötseln och driften av fastigheterna måste ha både yrkesmässig kompetens och personlig förmåga till ordning och samarbete. Den fastighetsansvarige har de flesta kontakterna med hyresgästerna och blir därmed en naturlig företrädare Verksamhet för hyresvärden. Följaktligen är inte bara de praktiska arbetsuppgifterna utan också kraven på uppträdande, tillgänglighet och servicekänsla tydligt definierade. I de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande och service. Den lokala förankringen är en stor fördel i uthyrningsarbetet. Dotterbolagen är alltid uppdaterade vad gäller det lokala näringslivets aktuella och kommande behov och genom att fungera som samarbetspartners för företag som söker eller hyr lokaler hos bolaget kan man redan från början skapa förtroende och goda relationer. Det tillhör dotterbolagens uppgifter att fortlöpande sondera förekomsten av möjliga fastighetsaffärer på de lokala fastighetsmarknaderna. Den lokala närvaron gör det möjligt att identifiera och initiera sådana affärsmöjligheter på ett tidigt stadium och gör det lättare att bevaka den aktuella utvecklingen. Dotterbolagen styrs aktivt bland annat genom att moderbolaget mäter och jämför effektiviteten i förvaltningen och värdetillväxten i fastighetsbeståndet. Erfarenheter och metoder kan tas tillvara mellan bolagen och speciella kompetenser kan göras tillgängliga i hela organisationen. Moderbolaget ansvarar för beslut om större investeringar, förvärv och avyttringar, samt för finansiering, koncernredovisning, informationsgivning, koncerngemensam teknisk kompetens och personalfrågor. Centrala och östra Göteborg samt Hisingen. Sydvästra Göteborg, Mölndal och Borås Malmö, Lund och Helsingborg Stockholms närförorter Värnamo, Jönköping och Växjö Örebro, Uppsala och Västerås 6

9 Koncernen har under året haft i medeltal 186 anställda, varav 121 tjänstemän och 65 kollektivanställda. Det är en minskning med 15 personer mot föregående år, vilket i huvudsak beror på effekter av tidigare genomförda organisationsförändringar. I linje med Castellums policy att främja en fortlöpande vidareutbildning av personalen har olika utbildningsinsatser genomförts. Med fokus på kundernas önskemål och behov har en omfattande förvaltarutbildning avslutats under året samtidigt som en kompletterande utbildning i förhandlingsteknik har genomförts. F ÖRVALTNINGSBERÄTTELSE I syfte att eliminera risken för problem i samband med millennieskiftet har en särskild genomgång i projektform utförts av egen personal med extern kvalitetssäkring. Millennieprojektet har uppdelats i två delar en del som avser fastigheternas tekniska utrustning och en del som berör administrativa system. Fastigheterna har inventerats på ett enhetligt sätt. I samråd med leverantörer har riskbedömningar och åtgärdspaket utarbetats. Åtgärdsplanen är påbörjad och beräknas vara avslutad under första halvåret Kostnaderna har uppskattats till 2 Mkr. C ASTELLUM Å RSREDOVISNING 1998 Att personalen har goda kunskaper om informationsteknik och datoranvändning är viktigt både för den anställdes egna möjligheter att utvecklas i arbetet och för företagets framtida konkurrenskraft och lönsamhet. En IT-utbildning har därför påbörjats för bland annat de fastighetsansvariga, vars datoranvändning i arbetet successivt kommer att öka. Vidare har varje medarbetare i koncernen erbjudits att låna en välutrustad hemdator till en låg kostnad. Under året har en attitydundersökning genomförts bland alla anställda i koncernen. Av resultatet framgår att personalen har stor tilltro till såväl koncernens som det egna bolagets affärsidé och mål, känner god arbetsgemenskap och delaktighet i de resultat som uppnås samt upplever det kundorienterade arbetet som viktigt och ser positivt på sina egna insatser i samarbetet med kunderna. IT- och millenniestrategi Användningen av IT/IS (Informationsteknologi/Informationssystem) inom koncernen skall stödja verksamhetens affärsmål och möjliggöra en effektiv rapportering och uppföljning av verksamheten. Tekniken är fokuserad kring ett begränsat antal standardprodukter, vilket i längden ger lägre underhållskostnader. Castellum har stabila och effektiva system på en flexibel teknisk plattform med möjlighet till anpassningar allt eftersom verksamhetskraven och tekniken ändrar sig. Castellums IT/IS-policy syftar till samordning av informationssystemen och gemensam teknikhantering inom koncernen. I de administrativa systemen har riskerna kopplade till millennieskiftet successivt reducerats genom en medveten policy vid anskaffning och uppgradering. En probleminventering av de administrativa systemen och den tekniska plattformen har genomförts. Därefter har riskbedömningar och åtgärdspaket utarbetats i samråd med respektive leverantör. Åtgärdspaketet har påbörjats och beräknas vara avslutat under första halvåret. Kostnaderna har uppskattats till 3 Mkr. Millennieprojektet syftar främst till att undvika funktionsstörningar i Castellums interna system men också till att ställa krav på leverantörerna att vidta erforderliga åtgärder. Det går dock inte att erhålla garantier från leverantörer för att driftsstörningar helt skall kunna undvikas när det gäller el, vatten, fjärrvärme och liknande. Likaså kan det uppstå störningar i andra tekniska eller finansiella system som ligger utom bolagets inflytande, vilket kan komma att påverka bolagets verksamhet. En eventuell svensk anslutning till den gemensamma europeiska valutan, Euro, kommer att få påverkan på bland annat koncernens informationssystem. En översyn har därför påbörjats med uppgift att inventera eventuella problem och upprätta en åtgärdsplan inför en svensk anslutning till valutaunionen. 7

10 F ÖRVALTNINGSBERÄTTELSE C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 1998 Castellums fastighetsbestånd I de avsnitt som beskriver Castellums fastighetsbestånd redovisas de fastigheter som Castellum ägde per den 31 december De fastigheter som förvärvats under året har i avseende på intäkter och kostnader omräknats såsom de ägts under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Ett sammandrag av fastighetsbeståndet fördelat på såväl kategori som område finns på sid Belopp inom parentes avser motsvarande period föregående år. Fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 1998 omfattade 557 fastigheter (583) med ett sammanlagt hyresvärde om Mkr (1 326) och ett bokfört värde om Mkr (8 586). Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta var tkvm (2 106). Fastighetsbeståndet, som består av enbart svenska fastigheter i 36 kommuner (40) är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet, motsvarande 73 % av fastigheternas hyresvärde vid årsskiftet finns i de tre storstadsregionerna Hyresvärde per region Storgöteborg 33 % Öresundsområdet 19 % Mälardalen Storstockholm Storstockholm 21 % Västra Småland 15 % Mälardalen 12 % Storgöteborg Västra Småland Det kommersiella beståndet består av såväl kontors- och butiksfastigheter som lager- och industrifastigheter huvudsakligen koncentrerade till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service i de större orterna. Storgöteborg och Storstockholm står vardera för drygt en fjärdedel av det kommersiella beståndet. Castellums bostadsfastigheter är lokaliserade till centrala och attraktiva lägen i främst Göteborg och Helsingborg som tillsammans står för ca 65 % av bostadsbeståndet. Öresundsområdet Investeringar och försäljningar Det bokförda värdet på Castellums fastighetsbestånd har under året förändrats på följande sätt. Hyresvärde per kategori Kontor/butik 48 % Lager/industri 31 % Bostäder 20 % Projekt 1 % Bokfört värde, Mkr Antal Bokfört värde Förvärv Investeringar i befintliga fastigheter 227 Försäljningar Avskrivningar 121 Bokfört värde Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick under 1998 till 8,1 %, vilket skall jämföras med 7,5 % under föregående år. Under 1998 förvärvades 28 (47) fastigheter för totalt 485 Mkr (756). Årets förvärv avsåg uteslutande kommersiella fastigheter, varav 190 Mkr i västra Småland, 167 Mkr i Storgöteborg, 70 Mkr i Storstockholm, 53 Mkr i Öresundsområdet samt 5 Mkr i Mälardalen. 8

11 I enlighet med Castellums förvärvsstrategi hade flera av de nyförvärvade fastigheterna vid tillträdet betydande utvecklingspotential i form av vakanta ytor. Vid en långsiktig uthyrningsgrad om 95 % beräknas de förvärvade fastigheterna ge en direktavkastning om 9 10 %. Investeringar i befintliga fastigheter har under året uppgått till 227 Mkr (111). I beloppet ingår såväl ny- och tillbyggnader som ombyggnader och färdigställanden. Bland de större investeringarna kan nämnas nyproduktion av en butiksfastighet i Uppsala, till- och ombyggnad av en lagerfastighet i Örebro, en kontorsfastighet i Kungälv och ett köpcentrum i Landskrona samt färdigställande av en kontorsfastighet i Uppsala. Investeringarna ger vid färdigställandet omedelbart en god avkastning. F ÖRVALTNINGSBERÄTTELSE befäster bolaget ytterligare sin redan starka ställning i dessa områden. Investeringar i befintliga fastigheter har i Storgöteborg uppgått till 65 Mkr. Under året har beslut fattats om två nybyggnadsprojekt i Åbroområdet i Mölndal kostnadsberäknade till drygt 160 Mkr, varav 10 Mkr nedlagts under I Öresundsområdet har 21 tkvm förvärvats för totalt 53 Mkr. De förvärvade fastigheterna, som alla ligger i Malmö, är fyra kontors- och lagerfastigheter varav en är belägen vid norra infarten, två i Industrihamnen och en i Fosie industriområde. Alla förvärven ligger i direkt anslutning till fastigheter som redan ägs av bolaget. Investeringar i befintliga fastigheter har i Öresundsområdet uppgått till 46 Mkr. Beslutade ej ingångsatta investeringar uppgår till 230 Mkr. C ASTELLUM Å RSREDOVISNING 1998 Av de totala investeringarna om 712 Mkr (867) avser 702 Mkr investeringar i kommersiella fastigheter. Utöver nämnda investeringar har dessutom beslut tagits om nyoch ombyggnation för ytterligare ca 400 Mkr. I Storgöteborg har under 1998 förvärvats 42 tkvm för totalt 167 Mkr. Förvärven avser 11 kontors-, lager- och industrifastigheter på Hisingen samt två kontors- och lagerfastigheter i Högsbo/Sisjöns industriområde. Därigenom I Storstockholm har 12 tkvm förvärvats för totalt 70 Mkr. Köpen avser dels en fastighet vid Skärholmens centrum, dels en fastighet i Mariehäll, Bromma belägen i anslutning till bolagets befintliga bestånd. Investeringar i befintliga fastigheter har i Storstockholm uppgått till 33 Mkr. I västra Småland har förvärvats 46 tkvm för totalt 190 Mkr. Beståndet har utökats genom förvärv av fyra fastigheter i Växjö och två större fastigheter i Jönköping. Förvärven Castellums fastighetsbestånd Bokfört Hyres- Ekon. ut- Hyres- Drift, under- Drifts- Direkt- Antal värde Yta värde hyrnings- intäkter håll m m överskott avkastning fastigheter Mkr tkvm Mkr grad % Mkr Mkr Mkr % Fördelning per fastighetskategori Kontor/butik ,7 Lager/industri ,6 Bostäder ,2 Projekt ,7 Obebyggd mark och dylikt Totalt ,1 Fördelning per geografiskt område Storgöteborg ,6 Öresundsområdet ,1 Storstockholm ,1 Västra Småland ,9 Mälardalen ,5 Obebyggd mark och dylikt Totalt ,1 Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 83 1,0 Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 697 8,1 9

12 F ÖRVALTNINGSBERÄTTELSE C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 1998 förbättrar kraftigt bolagets möjligheter att erbjuda attraktiva lokaler på dessa orter. Investeringar i befintliga fastigheter har i västra Småland uppgått till 5 Mkr. Beslutade ej ingångsatta investeringar i västra Småland uppgår till 20 Mkr. I Mälardalen har under året förvärvats en mindre fastighet om 660 kvm för totalt 5 Mkr. Förvärvet avser ett utvecklingsprojekt i Uppsala vari även ingår en byggrätt om ca kvm. Investeringar i befintliga fastigheter har i Mälardalen uppgått till 78 Mkr. Under året har 54 (46) fastigheter avyttrats. Försäljningspriset efter avdrag för försäljningskostnader uppgick till 571 Mkr (389), vilket innebar en vinst om 89 Mkr (64). Huvuddelen av årets försäljningar avsåg bostadsfastigheter, företrädesvis i Malmö och Tranås, vilka såldes för 414 Mkr med en vinst om 61 Mkr. Elva kommersiella fastigheter har sålts styckevis för totalt 157 Mkr med en vinst om 28 Mkr. Efter räkenskapsårets utgång har i januari 1999 ytterligare tio bostadsfastigheter i Mölndal och Borås avyttrats för 173 Mkr med en vinst om 44 Mkr. Byggrätter I beståndet finns ett antal fastigheter med attraktiva byggrätter uppgående till sammanlagt ca 580 tkvm. Bland de större byggrätterna i stockholmsområdet kan nämnas Norrvikens Strand i Sollentuna om 120 tkvm samt Smista Park/Huddinge om 150 tkvm. Vid Mölndalsvägen i Göteborg, nära E6/E20 och riksväg 40 till Landvetter och Borås, finns en byggrätt om ca 50 tkvm. Under året har Castellums lokala dotterbolag Eklandia Fastighets AB genomfört en arkitekttävling om ett nytt kontorshus på denna byggrätt. I göteborgsområdet finns dessutom ett antal byggrätter i Högsbo/Sisjön/Åbro om sammanlagt ca 60 tkvm. Under 1998 har Castellum genom fastighetsförvärv fått tillgång till nya byggrätter om totalt ca 13 tkvm i Göteborg, Mölndal och Uppsala. Castellums fastighetsbestånd Fastighets- och hyresmarknad Den svenska fastighetsmarknaden kännetecknas av ett stort antal aktörer av varierande storlek, där ingen enskild aktör har någon dominerande andel av den totala marknaden. I jämförelse med förhållandet på många andra marknader har även de allra största företagen i branschen förhållandevis begränsade marknadsandelar. Den totala hyresmarknaden för kommersiella ytor av olika slag i hela landet kan uppskattas till knappt 200 miljoner kvm. Castellums andel av denna marknad är endast ca 1 % men genom sin koncentration till ett fåtal utvalda marknader har bolaget en stark ställning på de lokala delmarknaderna. De geografiska marknader på vilka Castellum är representerat kan betecknas som stabila och har förutsättningar för en bra utveckling. Förutsättningarna varierar dock på de lokala fastighets- och hyresmarknaderna inom koncernens regionala verksamhetsområden. Hyresmarknaden för kommersiella ytor är uttalat lokal till sin karaktär, vilket innebär stora variationer i såväl efterfrågan som hyresnivåer beroende på bland annat ort, läge i orten, hyresändamål och standard. Generellt sett kan konstateras att hyresnivåerna har stigit under det gångna året. Ökningarna är kraftigast i Stockholm, men även i Göteborg och Öresundsområdet kan en liknande tendens konstateras. Hyresnivåerna i västra Småland och Mälardalen har varit stabila med mindre ökningar i vissa områden. Även fastighetspriserna har utvecklats positivt under Detta främst genom sänkta avkastningskrav på grund av sjunkande marknadsräntor, men även genom stigande hyresnivåer och förbättrad uthyrning. Redogörelser för utvecklingen på de lokala marknaderna finns i respektive områdesöversikt. 10

13 F ÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Inom Vallgraven 41:13 är en av Castellums 47 bostadsfastigheter i centrala Göteborg, belägen på Kungshöjd med utsikt mot Haga, Vasastaden och hamnen. C ASTELLUM Å RSREDOVISNING 1998 När fastigheten Archimedes 1 i Bromma, Stockholm förvärvades 1996 uppgick vakanserna till ca kvm eller 63 %. Fastigheten är nu i princip helt uthyrd. Castellums bestånd i Tagene industriområde på Hisingen i Göteborg har under året utökats med bl a industri- och lagerfastigheten Kärra 74:3 där hela ytan om kvm var helt outhyrd vid tillträdet. Under hösten har Eklandia Fastighets AB hyrt ut samtliga ytor i fastigheten. Under 1998 påbörjades uppförandet av en kontors- och verkstadsbyggnad om ca kvm vid Söderleden i Mölndal. Den kontrakterade hyresgästen beräknas kunna flytta in under hösten (Fotomontage) En av Castellums större byggrätter om kvm är naturskönt belägen vid Norrvikens strand längs E4 mellan Stockholm och Arlanda. Ett av årets större förvärv var fastigheten Droskan 12 i centrala Jönköping. Den förvärvade fastigheten, som vid övertagandet innehöll ca 20 % vakanta ytor, har väsentligt stärkt bolagets position på den lokala marknaden. 11

14 F ÖRVALTNINGSBERÄTTELSE C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 1998 Fastighetsbestånd Storgöteborg är Castellums volymmässigt största verksamhetsområde. Det samlade fastighetsbeståndet per 31 december 1998 i göteborgsområdet omfattade 218 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 441 Mkr och ett bokfört värde om Mkr. Beståndet i Storgöteborg svarar för 33 % av Castellums totala hyresvärde. Storgöteborgs andel av det totala hyresvärdet i det kommersiella beståndet är 27 % och motsvarande andel för bostäder är 56 %. Storgöteborg Kungälv E 6 E 20 Göteborg Lerum Partille Mölndal t Härryda 40 Alingsås Borås Göteborgsområdets hyresvärde per kategori Kontor/butik 36 % Bostäder 34 % Lager/industri 30 % Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick under 1998 till 7,7 %, vilket skall jämföras med 7,5 % under föregående år. E 6 E 20 Kungsbacka Huvuddelen av fastigheterna ligger i Göteborgs kommun. Vidare finns fastigheter i Mölndal och Borås samt mindre bestånd i Partille, Lerum, Alingsås, Kungälv och Kungsbacka. I centrala Göteborg finns kommersiella fastigheter och ett större bostadsbestånd. På Hisingen och i Högsbo/- Sisjön finns främst kontorsfastigheter samt lager- och industrifastigheter. Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg Bokfört Hyres- Ekon. ut- Hyres- Drift, under- Drifts- Direkt- Antal värde Yta värde hyrnings- intäkter håll m m överskott avkastning fastigheter Mkr tkvm Mkr grad % Mkr Mkr Mkr % Fördelning per fastighetskategori Kontor/butik ,0 Lager/industri ,8 Bostäder ,4 Projekt ,9 Obebyggd mark och dylikt Totalt ,6 Fördelning per geografiskt område Göteborg Centrala Göteborg ,4 Hisingen ,0 Östra Göteborg ,4 Högsbo/Sisjön ,2 Mölndal ,5 Borås ,0 Partille/Lerum ,9 Alingsås ,3 Kungälv ,9 Kungsbacka ,9 Obebyggd mark och dylikt Totalt ,6 Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 28 0,9 Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 237 7,7 I fastighetsförteckningen på sid 58 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i Storgöteborg.

15 I Göteborgs kommun äger Castellum 143 fastigheter med en sammanlagd yta om 421 tkvm och ett bokfört värde om Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 30 % kontor och butik, 28 % lager och industri, 41 % bostäder samt 1 % projektfastigheter. F ÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Under året har fyra fastigheter i Storgöteborg sålts för ett sammanlagt försäljningspris om 49 Mkr och med en vinst om 21 Mkr. Eklandia Fastighets AB har under året avyttrat två bostadsfastigheter om sammanlagt kvm samt två kontors- och lagerfastigheter om ca kvm. C ASTELLUM Å RSREDOVISNING 1998 Beståndet i Mölndal omfattar 23 fastigheter med en sammanlagd yta om 88 tkvm till ett bokfört värde om 356 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 12 % kontor och butiker, 54 % lager och industri, samt 34 % bostäder. I Borås finns 14 fastigheter med en sammanlagd yta om 79 tkvm och ett bokfört värde om 360 Mkr. Av hyresvärdet utgör 70 % kontor och butik, 18 % lager och industri samt 12 % bostäder. Investeringar och försäljningar I Storgöteborg har Castellum under 1998 förvärvat 15 fastigheter för sammanlagt 167 Mkr. Det lokala dotterbolaget Eklandia Fastighets AB har under 1998 kompletterat sitt bestånd på Hisingen med dels en lagerfastighet om ca kvm i Arendal, dels 11 kontors-, lager- och industrifastigheter om totalt ca kvm i Backa/Kärra. Därigenom befäster bolaget ytterligare sin redan starka ställning i detta område. Castellums andra lokala bolag i regionen, Harry Sjögren AB, har under året förvärvat två kontors- och lagerfastigheter om tillsammans ca kvm uthyrningsbar yta i Högsbo/Sisjöns industriområde. Tre av de förvärvade fastigheterna i Storgöteborg var vid tillträdet outhyrda men har därefter hyrts ut i sin helhet. Investeringar i befintliga fastigheter har under året genomförts med 65 Mkr. Bland annat kan nämnas en utbyggnad av en kontorsfastighet i Kungälv och färdigställandet av verksamhetslokaler i tidigare ej inredda ytor i fyra fastigheter i Göteborg, Mölndal och Partille. Under året har två större nybyggnadsprojekt igångsatts, båda utefter Söderleden i Mölndals kommun. Harry Sjögren AB bygger dels en ny kontors- och verkstadsfastighet om ca kvm beräknad till ca 135 Mkr, dels kontor och lager om ca kvm beräknat till ca 27 Mkr. I samband med det senare projektet har tomtmark förvärvats, vilken innehåller ytterligare byggrätter om ca kvm. Av de totalt beslutade investeringarna om drygt 160 Mkr har 10 Mkr nedlagts under Efter räkenskapsårets slut har Harry Sjögren AB avyttrat 10 bostadsfastigheter i Mölndal och Borås för totalt 173 Mkr med en vinst om 44 Mkr. Marknad och uthyrning Näringslivsutvecklingen i Göteborgsområdet har varit positiv under året. Castellums bedömning är att denna tendens står sig. Beroendet av den traditionella industrin fortsätter att minska och ett mer differentierat och tjänsteinriktat näringsliv växer successivt fram. De mindre företagens andel av sysselsättningen ökar kontinuerligt. Hyresmarknaden har präglats av en försiktig optimism vilket påverkat såväl uthyrning som hyressättning. I Göteborg har efterfrågan på alla typer av lokaler fortsatt att förbättras under det gångna året. Variationerna är dock stora mellan olika delmarknader. Framförallt har efterfrågan ökat markant på lager- och industrilokaler i kombination med kontor och på större lagerlokaler med god logistik och flexibilitet. Inom vissa områden har denna lokaltyp blivit en bristvara. När det gäller kontorslokaler finns det fortfarande ett överskott i vissa områden, men i centrala Göteborg råder det brist på större sammanhängande kontorsytor. Hyresmarknaden blir generellt sett alltmer differentierad med betydande skillnader i vakans och hyresnivå beroende på bl a läge, tillgänglighet, kvalitet och miljö. Det har blivit allt tydligare att företagen anpassar sin lokalisering till affärsidén. Hyresnivåerna för kommersiella lokaler har ökat framförallt i de centrala stadsdelarna men även i välbelägna industriområden. Hyresnivåerna för kontor i centrala Göteborg uppgår till kr/kvm. I Högsbo/Sisjön/ Åbro, som är ett av göteborgsområdets mest expansiva industriområden, ligger hyrorna för kontor på ca kr/kvm medan hyrorna för rationella lagerlokaler uppgår till ca kr/kvm. I Castellums bestånd i Storgöteborg uppgick de genomsnittliga hyresnivåerna för kontor/butik till 875 kr/kvm och 13

16 F ÖRVALTNINGSBERÄTTELSE C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 1998 för lager/industri till 455 kr/kvm. Castellums nyuthyrning av kommersiella ytor uppgick under 1998 till 60 tkvm motsvarande ett hyresvärde om 31 Mkr. Uthyrningsgraden för kontor/butik ökade från 90 % till 92 %, medan uthyrningsgraden för lager/industri var oförändrat 86 % trots förvärv av fastigheter med höga vakanser. Storgöteborg avkastningskrav om 6 8 %, medan bra, funktionella fastigheter i Högsbo/Sisjön/Åbro handlas med avkastningskrav om 7,5 9 %. För bostadsfastigheter i attraktiva områden ligger avkastningskraven under 6 %. Avkastningskraven utgår från såväl normaliserade hyresintäkter som direkta fastighetskostnader. På bostadsmarknaden är efterfrågan stor i de centrala stadsdelarna. Med en ökande befolkning och mycket låg nybyggnation är det sannolikt att efterfrågan på välbelägna bostäder kommer att förstärkas ytterligare. De genomsnittliga hyresnivåerna i Castellums bostadsfastigheter uppgick till 816 kr/kvm. Koncernens bostadsfastigheter är i princip fullt uthyrda. Uthyrningsgraden uppgår till 98 % (97) och vakanserna beror enbart på omflyttningar i beståndet. I de flesta områden i Göteborg kan noteras stigande fastighetspriser. Kontorsfastigheter i centrala lägen handlas med Kontraktsförfallostruktur i Storgöteborg Antal Antal Kontrakts- Andel av Ändamål Löptid kontrakt tkvm värde Mkr värdet % Lokala fastighetsbolag Castellums fastigheter i Storgöteborg ägs och förvaltas av de helägda dotterbolagen Eklandia Fastighets AB med huvudkontor i Göteborg och Harry Sjögren AB med huvudkontor i Mölndal. Eklandias fastighetsbestånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala och östra Göteborg samt Hisingen medan Harry Sjögrens fastigheter främst är lokaliserade till Högsbo/Sisjön i sydvästra Göteborg, Mölndal och Borås. Eklandia hade vid årsskiftet 35 anställda medan Harry Sjögren hade 25 anställda. Harry Sjögren AB har ett lokalt förvaltningskontor i Borås. Kommersiellt Summa Bostäder P-platser och övrigt Totalt I centrala Göteborg äger Castellum ett stort antal bostäder med attraktiva lägen och hög standard i bl a Vasastaden och Linnéstaden. Masthugget 3:6, är en av Castellums attraktivt belägna bostadsfastigheter vid Linnégatan i centrala Göteborg. 14

17 F ÖRVALTNINGSBERÄTTELSE C ASTELLUM Å RSREDOVISNING 1998 Ett av årets nyförvärv var speditions- och kontorsfastigheten Arendal 7:4 på Hisingen i Göteborg, som vid tillträdet var helt outhyrd. Efter förvärvet har hela ytan om kvm hyrts ut. Kontors- och butiksfastigheten Ugglum 8:92 om ca kvm belägen intill E20 i Sävedalen utanför Göteborg. I februari 1999 förvärvades kontorsfastigheten Annedal 21:10 om ca kvm i ett exklusivt läge vid Linnéplatsen i Göteborg. Byggnaden, som uppfördes 1995, är fullt uthyrd. I förvärvet ingick även en intillliggande obebyggd fastighet med möjlighet till nybyggnation. Ett av göteborgregionens mest expansiva områden är Högsbo/- Sisjön/Åbro där Castellum äger ett betydande bestånd av kommersiella fastigheter. De ofyllda prickarna visar pågående nybyggnadsprojekt. Under hösten förvärvades lager- och kontorsfastigheten Högsbo 36:5 om kvm i Högsbo/Sisjöns industriområde i Göteborg. Fastigheten innehöll vid tillträdet väsentliga vakanser, men då det i området råder stor efterfrågan på denna typ av lokaler, återstår nu endast en mindre vakans. 15

18 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 1998 Fastighetsbestånd Huvuddelen av Castellums fastigheter i Öresundsområdet är belägna i Malmö, Helsingborg och Lund. Vid utgången av 1998 omfattade Castellums fastighetsbeståndet i Öresundsområdet 101 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 261 Mkr och ett bokfört värde om Mkr. F ÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Öresundsområdet Ängelholm Helsingborg E 4 Beståndet i Öresundsområdet svarar för 19 % av Castellums totala hyresvärde. Öresundsområdets andel av det totala hyresvärdet i det kommersiella beståndet är 17 % och motsvarande andel för bostäder är 28 %. Öresundsområdets hyresvärde per kategori Landskrona E 6 E 20 Burlöv E 22 Lund Kontor/butik 39 % Lager/industri 25 % Bostäder 28 % Projekt 8 % Malmö Svedala t Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick under 1998 till 8,2 %, vilket skall jämföras med 7,1 % under föregående år. De största bestånden finns i Malmö och Helsingborg. Malmöbeståndet består uteslutande av kommersiella fastigheter såväl kontors- och butiks-, som lager- och industrifastigheter. I Helsingborg har Castellum ett betydande bestånd av attraktivt belägna bostadsfastigheter. Castellums fastighetsbestånd i Öresundsområdet Bokfört Hyres- Ekon. ut- Hyres- Drift, under- Drifts- Direkt- Antal värde Yta värde hyrnings- intäkter håll m m överskott avkastning fastigheter Mkr tkvm Mkr grad % Mkr Mkr Mkr % Fördelning per fastighetskategori Kontor/butik ,8 Lager/industri ,7 Bostäder ,3 Projekt ,3 Obebyggd mark och dylikt 1 1 Totalt ,1 Fördelning per geografiskt område Malmö ,6 Helsingborg ,5 Lund ,6 Landskrona ,7 Övriga Öresundsområdet ,6 Obebyggd mark och dylikt 1 1 Totalt ,1 Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 16 0,9 Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 139 8,2 I fastighetsförteckningen på sid 61 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i Öresundsområdet.

19 I Malmö ägde Castellum vid årsskiftet 30 fastigheter med en sammanlagd yta om 185 tkvm och ett bokfört värde om 599 Mkr. Av hyresvärdet utgjorde ca 44 % kontor och butiker, 36 % lager och industri samt 20 % projektfastigheter. Beståndet i Helsingborg omfattar 40 fastigheter med en sammanlagd yta om 139 tkvm till ett bokfört värde om 697 Mkr. Av hyresvärdet utgjorde ca 30 % kontor och butiker, 16 % lager och industri samt 54 % bostäder. Övriga orter i området där Castellum äger fastigheter är Lund och Landskrona samt Malmös förortskommuner Burlöv och Svedala. Vidare ingår i beståndet en industrifastighet i Ängelholm. Investeringar och försäljningar I Öresundsområdet har Castellum, genom det lokala dotterbolaget Fastighets AB Briggen, under 1998 förvärvat fyra fastigheter i Malmö för sammanlagt 53 Mkr. En kontorsoch lagerfastighet om kvm vid norra infarten, två lagerfastigheter om totalt kvm i Industrihamnen samt en lagerfastighet om ca kvm i Fosie industriområde. Alla de förvärvade fastigheterna ligger i områden där Briggen sedan tidigare äger ett flertal fastigheter och förstärker därmed ytterligare bolagets konkurrenskraft i dessa områden. Investeringar i befintliga fastigheter har under året genomförts med 46 Mkr varav merparten avser en ombyggnad av Motorblocket 1, en butiksfastighet om kvm i Landskrona. Beslutade ej igångsatta investeringar i Öresundsområdet uppgår till 230 Mkr. I Helsingborg har förberedelser inletts för en omfattande renovering av en större bostadsfastighet och i Lund förbereds ombyggnad av en kontors- och butiksfastighet med syfte att skapa en ny butiksgalleria vid Stora Torget. Vidare kommer en omfattande till- och ombyggnad av Citygallerian i Malmö att påbörjas. Under 1999 kommer dessutom en tillbyggnad om kvm av en kontorsfastighet i teknikparken Idéon i Lund att igångsättas och i Malmö inleds första etappen i utvecklingen av f d Malmö Strumpfabrik med uppförande av nya butikslokaler om kvm. Dessa nybyggnationer är i sin helhet uthyrda. Under året har Castellum sålt 25 fastigheter i Öresundsområdet för en sammanlagd köpeskilling om 281 Mkr och F ÖRVALTNINGSBERÄTTELSE med en vinst om 45 Mkr. Försäljningen avsåg bolagets samtliga bostadsfastigheter i Malmö med sammanlagt 585 bostadslägenheter och kvm yta. Marknad och uthyrning Marknadsutvecklingen i Öresundsområdet, och då speciellt i Malmöregionen, är starkt präglad av den kommande bron mellan Malmö och Köpenhamn och uppbyggnaden av det nya universitetet. Den nya bron, som knyter samman ett område med totalt ca 2,5 miljoner invånare på båda sidor om sundet, förväntas redan på kort sikt medföra ökad ekonomisk aktivitet i regionen medan det nya universitetet bedöms få en långsiktig positiv inverkan på hela områdets näringsliv med ökande efterfrågan på lokaler och bostäder som följd. Det har redan märkts en ökad efterfrågan på företrädesvis mindre lokaler i området, särskilt under sista halvåret 1998 och början av De samlade vakanserna på en del lokala marknader medför dock fortfarande en viss prispress. I takt med att broförbindelsen färdigställs förväntas efterfrågan öka på större industri- och lagerlokaler i anslutning till ringlederna runt Malmö. Den högsta marknadsaktiviteten i området finns i Lund där efterfrågan på lokaler är stor och där även en viss nyproduktion har påbörjats. I Helsingborg kommer det att dröja en bit in på 2000-talet innan marknaden för kommersiella fastigheter kommit i balans. Hyresnivåerna inom regionen varierar kraftigt beroende på ort och läge. Centralt belägna kontorslokaler i Malmö, Helsingborg och Lund ligger på nivåer mellan kr/kvm, medan butikslokaler i A-lägen betalas med kr/kvm i Malmö och kr/kvm i Helsingborg. I Lund noteras nivåer upp till kr/kvm. Lager- och industrilokaler i rätt lägen har hyresnivåer på kr/kvm. I Castellums bestånd i Öresundsområdet uppgick de genomsnittliga hyresnivåerna för kontor/butik till 836 kr/kvm och för lager/industri till 452 kr/kvm. Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet uppgick under året till 37 tkvm motsvarande ett hyresvärde om 27 Mkr. Uthyrningsgraden för kontor/butik har under året ökat med två procentenheter till 90 % medan den för lager/industri varit oförändrat 82 %, främst beroende på förvärv av fastigheter med betydande vakanser. C ASTELLUM Å RSREDOVISNING

20 F ÖRVALTNINGSBERÄTTELSE C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 1998 När det gäller bostäder är efterfrågan högst i Lund och Helsingborg medan det i Malmö fortfarande finns vakanser i ytterområdena. Den nyproduktion av bostäder som har påbörjats sker uteslutande i speciellt attraktiva lägen. Den genomsnittliga hyran i Castellums bostadsbestånd i Öresundsområdet uppgick till 779 kr/kvm. Uthyrningsgraden har under året ökat med två procentenheter till 96 %. Förutom en viss omsättningsvakans är bestånden i Helsingborg och Lund fullt uthyrda, medan en mindre vakans finns i Landskrona. Öresundsområdet Lokalt fastighetsbolag Castellums fastigheter i Öresundsområdet ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Briggen med huvudkontor i Malmö. Bolagets verksamhet omfattar två affärsområden, Briggen med kommersiella fastigheter i Malmö, Lund, Landskrona, Helsingborg och Ängelholm samt SkåneBo med bostadsfastigheter i Helsingborg, Lund och Landskrona. I Helsingborg finns ett lokalkontor för bostäder. Fastighets AB Briggen hade vid årsskiftet 32 anställda. Fastighetspriserna har stigit på i princip samtliga delmarknader. För centralt belägna kontors- och butiksfastigheter i såväl Malmö som Helsingborg och Lund noteras avkastningskrav i intervallet 6,5 7,5 %. Bra lager- och industrifastigheter handlas i intervallet 8 9,5 %, medan avkastningskraven för bostadsfastigheter i Malmö, Helsingborg och Lund ligger i intervallet 6 7 % beroende på framförallt läget. Kontraktsförfallostruktur i Öresundsområdet Antal Antal Kontrakts- Andel av Ändamål Löptid kontrakt tkvm värde Mkr värdet % Kommersiellt Summa Bostäder P-platser och övrigt Totalt Vid norra infarten till Malmö har förvärvats fastigheten Murman 11 med kvm kontors- och lagerlokaler. Munken 1 på Slottshöjden i Helsingborg är en välbelägen bostadsfastighet med totalt 182 lägenheter. Fastigheten, som är byggd i mitten av 40-talet, kommer att renoveras till modern standard. Fastighets AB Briggen kommer att utföra en genomgripande ombyggnad av fastigheten S:t Clemens 27 vid Stora Torget i Lund. Med bibehållande av befintlig fasad uppförs en ny butiks- och kontorsbyggnad om drygt kvm. 18

21 Fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd i stockholmsområdet är koncentrerat till expansiva närförorter med goda kommunikationer och utbyggd service. Större kontorsfastigheter finns i Johanneshov, Bromma, Sollentuna och Akalla medan industrifastigheter finns i Botkyrka, Veddesta/Lunda och Rosersberg/Märsta. Det samlade fastighetsbeståndet per 31 december 1998 i Storstockholm omfattade 68 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 277 Mkr och ett bokfört värde om Mkr. Beståndet i Storstockholm svarar för 21 % av Castellums totala hyresvärde. Storstockholms andel av det totala hyresvärdet i det kommersiella beståndet är 26 %. Storstockholms hyresvärde per kategori F ÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Storstockholm Rosersberg/- Märsta Skärholmen/- Kungens kurva Botkyrka E 4 t Akalla Sollentuna Veddesta/Lunda t Bromma E 18 Johanneshov C ASTELLUM Å RSREDOVISNING 1998 Kontor/butik 69 % Lager/industri 31 % E 4 E 20 Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick under 1998 till 8,2 %, vilket skall jämföras med 6,8 % under föregående år. Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm Bokfört Hyres- Ekon. ut- Hyres- Drift, under- Drifts- Direkt- Antal värde Yta värde hyrnings- intäkter håll m m överskott avkastning fastigheter Mkr tkvm Mkr grad % Mkr Mkr Mkr % Fördelning per fastighetskategori Kontor/butik ,8 Lager/industri ,8 Bostäder Projekt Obebyggd mark och dylikt 4 55 Totalt ,1 Fördelning per geografiskt område Bromma ,7 Sollentuna ,7 Johanneshov ,7 Akalla ,2 Veddesta/Lunda ,1 Skärholmen/Kungens kurva ,7 Botkyrka ,3 Rosersberg/Märsta ,1 Övriga Storstockholm ,5 Obebyggd mark och dylikt 4 55 Totalt ,1 Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 14 0,9 Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 130 8,2 I fastighetsförteckningen på sidan 62 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i Storstockholm. 19

22 F ÖRVALTNINGSBERÄTTELSE C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 1998 I Stockholms kommun äger Castellum 31 fastigheter med en sammanlagd yta om 192 tkvm och ett bokfört värde om 995 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 85 % kontor och butiker, samt 15 % lager och industri. Beståndet i Sollentuna, Botkyrka och Sigtuna kommuner omfattar sammanlagt 22 fastigheter med en total yta om 125 tkvm till ett bokfört värde om 441 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 39 % kontor och butiker samt 61 % lager och industri. Investeringar och försäljningar I Storstockholm har under 1998 förvärvats två fastigheter för sammanlagt 70 Mkr. Vid Skärholmens centrum har det lokala dotterbolaget Fastighets AB Brostaden förvärvat en fastighet för 55 Mkr. Förvärvet, som har en uthyrningsbar yta om kvm, utgör ett bra komplement till bolagets övriga fastigheter i området. Vidare har en fastighet om totalt kvm förvärvats i Mariehäll, Bromma i anslutning till bolagets befintliga fastigheter i området. Investeringar i befintliga fastigheter har under året genomförts med 33 Mkr. Under året har Castellum sålt två industrifastigheter i Storstockholm, varav en i Bällsta industriområde och en i Botkyrka, för ett sammanlagt försäljningspris om 46 Mkr och med en vinst om 12 Mkr. Marknad och uthyrning På den kommersiella hyresmarknaden har efterfrågan varit stark och då i synnerhet inom tullarna. Det råder nu brist på större sammanhängande kontorslokaler i Stockholms innerstad. Utanför tullarna är hyresmarknaden differentierad men även där har generellt sjunkande vakanser och ökande hyresnivåer kunnat noteras. På de delmarknader där bolaget är verksamt var 1998 års utveckling differentierad. Områden som Mariehäll, Johanneshov och Akalla har utvecklats positivt medan kontorsmarknaden i norra Sollentuna/Infra city och Kungens Kurva varit mer avvaktande. Efterfrågan på bolagets lager- och industrilokaler har generellt sett ökat under året. Den starka efterfrågan har medfört att ett flertal byggprojekt avseende kommersiella fastigheter har startats i området Storstockholm under året. Merparten av dessa är belägna i de nordvästra närförorterna exempelvis Alvik, Hornsberg, Frösunda och Sundbyberg. Hyresnivåerna för kontor i Bromma, Johanneshov och Akalla ligger på nivån kr/kvm, medan den i Sollentuna och Kungens kurva är kr/kvm. Lageroch industrilokaler i nämnda områden betalas med kr/kvm medan hyresnivåerna för lokaler som är lämpade för handel ligger något högre, kr/kvm. De genomsnittliga hyresnivåerna i Castellums bestånd uppgick för kontor/butik till 926 kr/kvm och för lager/industri till 597 kr/kvm. Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet uppgick under året till 36 tkvm motsvarande ett hyresvärde om 28 Mkr. Uthyrningsgraderna för såväl kontor/butik som lager/industri har under året ökat med fem procentenheter till 86 % respektive 87 %. Aktiviteten på fastighetsmarknaden i Storstockholm har varit hög under Flertalet större aktörer har för avsikt att utöka sina bestånd av kommersiella fastigheter. Stor efterfrågan i kombination med låg ränta och stigande hyresnivåer har medfört ökande priser på fastighetsmarknaden. Efterfrågan har varit starkast inom tullarna men även i förorterna har likviditeten ökat. Direktavkastningen på kommersiella fastigheter i Stockholms förorter bedöms under året ha sjunkit med i medeltal en halv procentenhet. I de områden Castellum är verksamt handlas moderna och funktionella kontorsfastigheter till avkastningskrav i intervallet 6,5 8 %, medan lager- och industrifastigheter har avkastningskrav mellan 7,5 9 %. Kontraktsförfallostruktur i Storstockholm Antal Antal Kontrakts- Andel av Ändamål Löptid kontrakt tkvm värde Mkr värdet % Kommersiellt Summa Bostäder P-platser och övrigt Totalt

23 Lokalt fastighetsbolag Castellums fastigheter i Storstockholm ägs och förvaltas i huvudsak av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Brostaden med huvudkontor i Stockholm. F ÖRVALTNINGSBERÄTTELSE C ASTELLUM Å RSREDOVISNING 1998 Åtta fastigheter i Märsta, Sigtuna kommun, ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget, Aspholmen Fastigheter AB. Brostadens verksamhet är uppdelad i fyra marknadsområden och bolaget har fem lokala fastighetsskötarexpeditioner. Brostaden hade vid årsskiftet 25 anställda. Nacka Sicklaön 394:5, en av Castellums moderna kontorsfastigheter i Storstockholm. Under 1998 förvärvades Getholmen 1, belägen intill Skärholmens centrum söder om Stockholm. Byggnaderna innehåller lokaler för kontor och industri om totalt kvm, huvudsakligen uthyrda till företag i fotobranschen. Byggrätten Norrviken Strand vid E4 mellan Stockholm och Arlanda ger unika möjligheter till en långsiktig utbyggnad av kontor med hög ekologisk kvalitet, naturskönt läge och god tillgänglighet. 21