Allmännyttiga fastighetsbolags kapitalstruktur innan och efter finanskrisen: en kvantitativ studie

Transkript

1 Högskolan i Halmstad Sektionen för Ekonomi och Teknik Bygg- och fastighetsekonomprogrammet Allmännyttiga fastighetsbolags kapitalstruktur innan och efter finanskrisen: en kvantitativ studie Kandidatuppsats i företagsekonomi, 15 hp Jonas Bengtsson Gabriel Hjertqvist Handledare: Sven-Ola Carlsson Examinator: Gunnar Wramsby

2 Förord Detta är en kandidatuppsats i företagsekonomi slutförd under våren 2011 som en del i Byggoch fastighetsekonomiprogrammet på Högskolan i Halmstad. Vi vill tacka vår handledare Sven-Ola Carlsson för gott stöd och bra handledning genom hela arbetet. Halmstad den 20 mars 2011 Jonas Bengtsson Gabriel Hjertqvist

3 Sammanfattning Bakgrund och Problem: Den svenska fastighetsmarknaden kollapsade under 1990-talets början efter stora förändringar på kreditmarknaden och dess utlåningsregler vilket fick stora konsekvenser för de svenska fastighetsbolagen. Framförallt ströps tillgången på externt kapital då långivarna blev mer försiktiga. Finanskrisen med start 2007 påminner mycket om 1990-talets kollaps fast denna gång blev starten i USA med konkursen utav storbanken Lehman Brothers. Bankerna förfaras nu strypa stora delar av sin utlåning vilket försvårar för de företag som kräver externt kapital till finansiering. Idag är Sverige inne i en lågkonjunktur där botten redan är nådd, vi kan därför börja se hur krisen har påverkat de allmänna fastighetsbolagens kapitalstruktur. Syfte: Uppsatsens syfte är att beskriva allmännyttiga fastighetsbolags kapitalstruktur. Vi vill även undersöka eventuella förändringar inom kapitalstrukturen allmännyttiga fastighetsbolag har genomfört under finanskrisen, samt påverkan på investeringsviljan. Teori: Den teoretiska referensramen behandlar till stor del övergripande information om den svenska fastighetsmarknaden samt hur allmännyttiga bostadsbolag verkar. Vi har även valt teori vilken förklarar kapitalstruktur samt grundläggande nyckeltalsanalys. Metod: Uppsatsen bygger på en kvantitativ metod där vi har undersökt 56 stycken svenska allmännyttiga fastighetsföretag och deras årsredovisningar. Studien har avgränsats till redovisningar mellan åren 2006 till 2009 för att täcka in stora delar av finanskrisens verkan. Slutsatser: Studien har gett visst resultat då den visar på ett samband mellan soliditet och variabler som skiljer sig mellan verksamhetsorterna. Uppsatsen visar på en stigande soliditet under undersökningsperioder som till viss del förklaras utav minskad belåningsgrad. Den övergripande investeringsviljan hos fastighetsbolagen har dock blivit starkare under hela perioden.

4 Abstract Background and Problem: The Swedish real estate market collapsed in the early 1990s after the opening of the credit market. This had implications for the Swedish real estate firms which were highly leveraged. Primarily it strangled the availability of external capital. The financial crisis starting in 2007 is very similar to the 1990 collapse accept this time the occurred in U.S.A. with bankruptcy by Lehman Brothers. Banking procedures have now cut off much of their lending and makes it difficult for businesses that require external capital to finance. Today Sweden is going through a recession where the bottom is already reached, we can begin to see how the crisis has affected the general real estate companies' capital structure. Objective: The purpose of this thesis is to describe the public real estate company's capital structure. We also want to examine possible changes in capital structure of public real estate companies have implemented during the financial crisis, and the impact on their will for new investments. Theory: The theoretical framework deals largely comprehensive information on the Swedish property market and how public housing appears. We have also chosen theory which explains the capital structure and fundamental benchmarking. Method: The essay is a quantitative method which we have examined 56 Swedish public real estate companies and their financial statements. Study was based on statements from year to cover much as possible of the financial crisis process. Conclusions: This study has provided some results which show a correlation between strength and variables that differ between business locations. The essay shows an increasing solidity of the survey period, as explained in part out of less leverage. The overall willingness to invest in real estate has become stronger throughout the period.

5 Innehållsförteckning 1. Inledning Problembakgrund Problemdiskussion Syfte Definitioner Val av litteratur Teoretisk referensram Allmännyttiga fastighetsbolag Självkostnadsprincipen Ekonomiska ägardirektiv Redovisning i fastighetsbolag samt IAS Sveriges fastighetsmarknad Ekonomiska nyckeltal Soliditet Kassaflöde Sammanfattning De allmännyttiga fastighetsbolagen Fastighetsbolagens kapitalstruktur genom finanskrisen Investeringsvilja genom en finanskris Metod Strategi för metod Val av undersökningsobjekt Strategi för empiri Reliabilitet Metod för analys Regressionsanalys Empirisk analys Kommunranking Finns det likheter mellan de allmännyttiga fastighetsbolagens kapitalstrukturer? Regressionsanalys Hur har allmännyttiga fastighetsbolags kapitalstruktur förändrats under finanskrisen? 26 Regressionsanalys... 30

6 4.3 Hur har allmännyttiga fastighetsbolags investeringsvilja förändrats under finanskrisen? Sammanfattning av analys Slutsatser Delfråga A: Finns det likheter mellan de allmännyttiga fastighetsbolagens kapitalstrukturer? Delfråga B: Hur har allmännyttiga fastighetsbolags kapitalstruktur förändrats under finanskrisen? Delfråga C: Hur har allmännyttiga fastighetsbolags investeringsvilja förändrats under finanskrisen? Sammanfattning av slutsatser Avslutning Slutdiskussion Förslag till vidare studier... 42

7 Figur- och tabellförteckning Figur 1: Spridning soliditet Figur 2: Samband befolkning och soliditet Figur 3: Samband kommunranking och soliditet Tabell 1: Regressionsanalys delfråga A Tabell 2: Hypotesresultat delfråga A Figur 4: Medelvärde soliditet Tabell 3: Soliditet Figur 5: Ökning i soliditet beroende på kommunranking Figur 6: Lån per kvm Tabell 4: Nettoupptag av lån Tabell 5: Regressionsanalys delfråga B Tabell 6: Hypotesresultat delfråga B Figur 7: Intäkter och kostnader Fel! Bokmärket är inte definierat. Tabell 7: Underhållskostnader per kvm Tabell 8: Hyresintäkter per kvm Tabell 9: Investering ombyggnation per kvm Tabell 10: Anskaffning/Avyttring fastigheter Tabell 11: Hypotesresultat delfråga C Figur 8: Trender

8 1. Inledning I detta kapitel inleder vi uppsatsen med en bakgrund till vårt problem. Vi diskuterar kring det valda problemet och förklarar vårt syfte för att till sist beskriva uppsatsens disposition. 1.1 Problembakgrund Under 1980-talet avreglerades den svenska kreditmarknaden vilket fördubblade bankernas utlåning då Riksbanken nu inte längre hade inflytande på hur mycket bankerna kunde låna ut. Problemet var att långivarna fokuserade för mycket på portföljstillväxt istället för att ha lönsamhet som riktlinje när de gav krediter åt företag. Detta ledde till att ränteskillnaden mellan bolag med hög risk och låg risk var ytterst liten vilket senare skulle visa sig få konsekvenser. Följden av detta blev att framförallt fastighetsmarknaden gick på högvarv fram till kollapsen (Lybeck, 1994) 1990 började finansbolaget Nyckeln få problem med sina betalningar vilket anses vara startskottet för den svenska bankkrisen som varade Krisen uppkom då framförallt fastighetsbolag vars bransch föregående år präglats av hög tillväxt hade beviljats allt för generösa kreditlån. När det senare blev lägre tillväxt under 1990 fick bankerna svårt att få betalt för sina krediter vilket ledde till en stor likviditetskris och en kollaps på den svenska finansmarknaden (Larsson & Sjögren, 1995). Bankernas kreditförluster gick från mellan 0,3 0,8 % av deras utlåning innan krisen började verka 1990 för att jämföra med 1992 års siffror som var %. Stora delar av dessa lån gick till fastighetsförvaltande företag som under 1980-talet präglades av höga vinster men även en oroväckande låg soliditet. För att få en uppfattning om hur mycket bankerna ökade sin långivning till fastighetsförvaltande bolag kan nämnas att belåningen per anställd inom branschen ökade med 500 % mellan åren Allt detta gjorde att när krisen väl var ett faktum slog den i mångas mening till som hårdast mot fastighetsbolagen vars ekonomi var illa skött med stora kreditrisker som ytterligare last (Larsson & Sjögren, 1995). Dagen kris började på ett sätt liknande den på 1990-talet fast då på den amerikanska bolånemarknaden. Finansinstituten i Amerika beviljade så kallade subprimelån, en speciell 1

9 sorts lån som grundar sig på att värdet på fastigheten ska öka och på så sätt ska låntagaren kunna ta ytterligare lån senare för att betala av sina gamla skulder. Problemet var att lånen grundade sig på fastigheternas värde istället för kundernas betalningsförmåga och när då konjunkturen vände och bostadspriserna ansågs vara övervärderade fick allt fler problem att betala sina bolåneräntor. Subprimelånen hade senare finansinstituten paketerat ihop till strukturerade kreditprodukter tillsammans med lågriskkrediter som senare såldes vidare över finansvärlden i alla led, även till svenska banker. När bostadsbubblan sprack 2007 blev dessa värdepapper mer eller mindre värdelösa och de banker som satt på dessa fick svåra problem med stora avskrivningar och mindre likviditet som följd (Wickman Parak, 2008). Investmentbanken Lehman Brothers ansökte 2008 om konkursskydd vilket skapade panik och minskat förtroende till banksystemet hos investerarna. De flesta investerare flydde istället till de mer säkra stadspapprena och lämnade bankerna till sitt öde då de ansåg att risken för att fler banker skulle få problem var överhängande, det uppstod en bankrusning. Bankerna svarade med att minska sina kapitalflöden och i princip sluta låna ut pengar då deras likvider inte räckte till för att klara den löpande verksamheten. Den amerikanska staten ansåg att investmentbanken Lehman Brothers inte hade någon framtid utan lät de gå i konkurs vilket resulterade i att krisen i mångas mening förvärrades (Krugman, 2009). Bergqvist (2009) menar på att den glädjeyra som existerade innan krisen kommer resultera i att villkoren för framförallt fastighetskrediter stramas åt och vi kommer få se en kreditmarknad där kontantinsatserna kommer bli en mycket större del av säkerheten vid alla typer av lån. Efter slösa kommer alltid spara, vilket vi nu kommer känna av i en försiktigare ekonomi. Den svenska riksbanken säger idag att konjunkturen är på väg uppåt och vi kan förvänta oss en högre tillväxt de närmsta kommande åren. Reporäntan är idag rekordlåg på 0,25 % vilket bidrar till att öka på konsumtionen i Sverige, men enligt deras senaste prognos kommer den höjas till cirka 4 % till år Detta kommer påverka alla företag, speciellt fastighetsbolag vars belåning är stor (Riksbanken). 2

10 1.2 Problemdiskussion Genom vårt arbete vill vi få mer insikt om hur allmännyttiga fastighetsbolags kapitalstruktur påverkas i en kraftig ekonomisk nedgång. Då fastighetsbolag generellt sett har en hög belåning för att täcka investeringarna är det viktigt med en stabil kapitalstruktur. Med bakgrund av 1990-talets bankkris i Sverige och den nu avmattade finanskrisen finns tendenser på att bankerna blir allt hårdare med sina utlåningsvillkor, vilket kan tänkas påverka fastighetsbolagen negativt. Eller så påverkas inte deras låntagande nämnvärt då kommunerna kan gå i borgen eller stå för viss belåning åt sitt fastighetsbolag. Därför är det intressant att se närmare på allmännyttiga fastighetsbolags olika kapitalstrukturer och hur de förändrats under en pågående finansiell kris när ett tuffare finansiellt klimat råder. Främst vill vi undersöka hur olika grader av soliditet, kassaflöde samt andra finansiella nyckeltal påverkas för de allmännyttiga fastighetsbolagen under en kraftig ekonomisk nedgång. Då en fastighetsmarknad består av olika sorters aktörer med olika förutsättningar har vi valt att avgränsa oss till allmännyttiga fastighetsbolag vilka främst förvaltar bostäder. Vår problemformulering blir därför: Har allmännyttiga fastighetsbolags kapitalstruktur och investeringar förändrats under finanskrisen? För att få svar på huvudfrågeställningen ställer vi följande delfrågor: A. Finns det likheter mellan de allmännyttiga fastighetsbolagens kapitalstrukturer? B. Hur har de allmännyttiga fastighetsbolagens kapitalstruktur förändrats under finanskrisen? C. Hur har de allmännyttiga fastighetsbolagens intäkter balanserats med kostnader samt investeringar under finanskrisen? 3

11 1.3 Syfte Uppsatsens syfte är att beskriva allmännyttiga fastighetsbolags soliditet under finanskrisen. Vi vill även förklara vilka förändringar inom kapitalstrukturen som allmännyttiga fastighetsbolag möjligen har genomfört under finanskrisen. Vi kommer även att undersöka om fastighetsbolagens investeringsvilja har förändrats under denna period och om så är fallet på vilket sätt. 1.4 Definitioner Finanskrisen: Är i denna uppsats menat att namnge den ekonomiska kris med början 2007 vilket startade med konkursen av amerikanska banken Lehman Brothers. Krisen intensifierades hösten 2008 och har idag nått sin botten. Allmännyttigt fastighetsbolag: Med detta menar vi de som preciseras i lagtext såsom kommunalt allmännyttigt bostadsbolag (Gregow, 2008). I denna uppsats utgår vi ifrån de kommunägda bostadsbolagen vilka är medlemmar i Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO). Vi bortser från allmännyttiga bolag som bedriver sin verksamhet i stiftelseform då dessa inte regleras av kommunallagen. 1.5 Val av litteratur Valet av litteratur har grundats på sökningar i lokala biblioteksdatabaser såsom HULDA och Halmstad stadsbibliotekets databas. Även sökningar i Libris har använts för att hitta lämpligt material, viktiga sökord har varit: Kapitalstruktur, Allmännyttiga bostadsföretag samt redovisning för bostadsföretag. För artiklar har ABI INFORM används för sökning, främst för att få tag i källor till de teorier som beskrivits i böcker. För att få information om den svenska marknaden har tidningar och hemsidor till myndigheter använts för att få tillförlitlig information. 4

12 2. Teoretisk referensram I detta kapitel tar vi upp den teori som behövs för att förstå vad ett allmännyttigt bostadsbolag är och vilka regler de måste följa. Vi tar även upp teori om den svenska fastighetsmarknaden i helhet samt grundläggande teori om nyckeltal och hur de används tas upp för att till sist avsluta med teorier inom kapitalstruktur samt kassaflöde. 2.1 Allmännyttiga fastighetsbolag Sveriges kommuner har enskilt det övergripande ansvaret för åt sina kommuninvånares räkning tillgodose att bostäder finns på orten. Under åren efter andra världskriget flyttade många av Sveriges invånare in till tätorterna från landsbygden vilket resulterade i en stor bostadsbrist. För att kommunerna skulle klara av detta krävdes offentlig finansiering men ett initiativtagande från kommunerna att själva bygga och förvalta de planerade fastigheterna. Bostadsförsörjningslagen tillkom 1947 och blev den första grundstenen till de lagar och praxis som idag finns som idag främst återfinns i kommunallagen (Lindquist, 2005). Idag har flera av bostadsförsörjningslagarna avskaffats för att istället ersättas av de paragrafer i kommunallagen, främst 2 kap. 1, vilket ger kommunen rätt att engagera sig i kommunala angelägenheter och det som främjar allmänintresset. Enskilda bidrag till fastighetsägare är därför inte aktuella idag utan det ses endast tillåtet för kommunerna att själva bedriva bostadsföretag i olika associationsformer (Lindquist, 2005). I Sveriges Rikes Lag finns bestämmelser över vad som är ett allmännyttigt fastighetsbolag i Lagen om Allmännyttiga bostadsbolag (2002:102) (LABO) (Gregow, 2008). De allmännyttiga fastighetsbolagen kallas för kommunala när kommunen innehar det bestämmande inflytandet över bolaget. Bolaget ska bedriva sin verksamhet utan syfte att generera vinst, dock kan de till viss del enligt bestämmelser ge utdelning (Gregow, 2008). Lagen innefattar även vissa restriktioner om hur överlåtelser av aktieposter samt andelar av dessa bolag får ske. Det krävs tillstånd från Länsstyrelsen i de fall då det handlar om försäljning av hyreshus. Undantagen är dock när överlåtelsen innebär att egendomen finns kvar inom kommunens inflytande (Lindquist, 2005). 5

13 Kommunallagen reglerar vilka beslut landsting, kommuner samt dess medlemmar får ta för att verka enlig allmänhetens intresse och då inte enbart sociala beslut utan även hur de allmännyttiga fastighetsbolagen ska sköta den ekonomiska förvaltningen. Bestämmelser angående den ekonomiska förvaltningen återfinns i kommunallagens (KomL) 8:e kapitel. 1 Kommuner och landsting skall ha en god ekonomisk hushållning i sin verksamhet och i sådan verksamhet som bedrivs genom andra juridiska personer. (Gregow, 2008) Bohlin (2007) utvecklar ovanstående lagtext och menar om kommunalägda bolag säljer ut tillgångar t.ex. ett fastighetsbolag avyttrar en del av sitt fastighetsbestånd, bör detta kapital användas för amortering av skuld eller en återinvestering inom bolaget. På så sätt säkerställs skattebetalarnas medel vilket fastighetsbolaget är uppbyggt med. Vidare nämner Bohlin (2007) självkostnadsprincipen, vilket innebär kommunalägda bolag ska kunna täcka kostnaderna med dess egna intäkter för att säkerställa en god ekonomisk balans. KomL 8:2 Kommunerna och landsting skall förvalta sina medel på ett sådant sätt att krav på god avkastning och betryggande säkerhet kan tillgodoses. (Gregow, 2008) Bohlin (2007) belyser problematiken kommunalägda bolag har för att följa KomL, 8:2. Samtidigt som det krävs avkastning på de kommunala medlen kan det inte förvaltas på tillvägagångssätt vilka är förknippade med risker så som ränteswaps eller annan spekulationsinriktad handel. Belåning för vidare utlåning av likvida medel åt tredje part får heller inte förekomma inom ett kommunalt bolag. Möjligheterna för belåning av kommunala tillgångar finns reglerat i KomL 8:13 vilket förbjuder upplåtelse av panträtt i kommunalägda egendomar, fasta som lösa, mot erläggande av fordran. Dock har de möjlighet till pantbrev i fasta egendomar vilket är nödvändigt vid tillfällen då fastigheter anskaffas för att på så sätt ta över säljarens lån eller vid tillfällen när kommunen avyttrar en fastighet i vilken köparen behöver ta ut pantbrev innan köpets fullbordan (Bohlin, 2007). Svensk Byggtjänst (1999) skriver om vinstintresse inom kommunala fastighetsbolag och de stora målen efter 1990-talets fastighetskris var att höja soliditeten inom de allmännyttiga fastighetsbolagen. En låg soliditet innebär ökad risk för obeståndskostnader och åtgärdas genom att fastighetsbolagen genererar vinst vilket talar emot de bestämmelserna om att allmännyttan ska verka utan vinstintresse. 6

14 Stark soliditet medför ökade investeringsmöjligheter för fastighetsbolagen samt en teoretisk möjlighet för hyressänkning då de arbetar med självkostnadsprincipen. Denna princip innebär att kostnaderna i stort bestämmer hyresnivån för de boende (Svensk Byggtjänst, 1999). 2.2 Självkostnadsprincipen Den kommunala verksamheten ska enligt kommunallagen ha en övre gräns för prissättning och avgifter vilket regleras enligt självkostnadsprincipen. Detta innebär kommunala verksamheter inte medvetet får generera vinst eller dölja beskattning samt att en kommunal verksamhet inte får ta ut avgifter för på så sätt täcka andra verksamheter än den berörda. Principen ska skydda avgiftsbetalaren mot onödiga eller för höga avgifter dock skyddar den inte mot ineffektivitet eller slöseri. Detta innebär att alla avgifter ska motsvara kostnaderna vilket krävs för verksamheten, med viss tillåtelse för vinst som förräntning på det investerade kapitalet (Malmer, 1996) Självkostnadsprincipen gäller inte för varje enskild del inom verksamheten utan avgifter ska beräknas för verksamheten i helhet. Det får inte tas ut någon högre avgift på en viss del av verksamheten utan alla användare ska dela på kostnaderna. För denna princip finns inga specifika regler utan endast rättspraxis vilket säger att detta även gäller kommunala bolag såsom fastighetsbolag (Malmer, 1996). I kommunallagens bestämmelser om hur den ekonomiska förvaltningen ska skötas finns riktlinjer och krav angående redovisningens utformning. Den kommunala redovisningslagen säger att årsredovisningen ska klargöra för all kommunal verksamhet vilket bedrivs som ett aktiebolag och även storleken på kommunens ägarskap (Bohlin, 2007). 2.3 Ekonomiska ägardirektiv Sveriges kommuner äger merparten av de allmännyttiga fastighetsbolagen dock har de oftast friheten att agera likt privata aktörer på bostadsmarknaden. Balansgången med att tillhandahålla bostäder åt kommuninvånarna och samtidigt driva en ekonomisk verksamhet som ger avkastning har dock varit komplicerat vilket fått Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) att ge ut riktlinjer om hur ägardirektiven skall utformas. Ägardirektiv är kommunernas främsta verktyg för att få inflytande i de allmännyttiga fastighetsbolagen och 7

15 regleras främst i aktiebolagslagen (ABL). Ägardirektivet ska ligga som grund för verksamheten och ha fastställt en affärsidé som båda parterna kommit överrens om där det klart framgår vilket syfte verksamheten ska bedrivas efter samt vilka förväntningar man väntas uppfylla som fastighetsbolag. För att inte passivitet skall råda bara för ägardirektiven är fastställda bör en öppen dialog mellan kommunen och fastighetsbolaget upprätthållas kontinuerligt där större beslut samt omvärldsfaktorer diskuteras (SABO, 2007) Förutom ägaride, fastighetsbolagets inriktning och graden av samordning med kommunen ska ägardirektivet behandla följande ekonomiska premisser enligt SABO (2007) Grundläggande krav där stabil ekonomi och affärsmässighet skall råda inom verksamheten Utgå från tillämpliga nyckeltal som likviditet och likviditet Krav på utdelning och avkastning Större investeringar och hur de skall finansieras Styrning angående fastighetsbolagets skuldsättning Med ovan ekonomiska utgångspunkter, aktiebolagslagen, kommunallagen och lagen om allmännyttiga bostadsbolag i beaktning ska sedan parterna tillsammans redovisa vilka ekonomiska ägardirektiv som skall gälla för kommunens fastighetsbolag (SABO, 2007) 2.4 Redovisning i fastighetsbolag samt IAS40 Enligt årsredovisningslagen ska företag redovisa sina tillgångar enligt god sed och ge en rättvisande bild av företaget. Fastigheter i ett bolag ska i del flesta fall redovisas som en anläggningstillgång, och definieras som en tillgång som är för stadigvarande bruk samt används inom verksamheten (Fastighetsnytt, 2008). Redovisningsreglerna i International accountig standard 40 (IAS 40) nämner två sorters fastigheter: förvaltningsfastigheter samt rörelsefastigheter. Förvaltningsfastigheter definieras såsom en fastighet som innehas för att generera inkomster i form av hyresintäkter samt värdestegring oberoende av företagets övriga delar. Rörelsefastighet är en tillgång som till största delen används för att driva företaget, till exempel en fabrikslokal eller en kontorsbyggnad för eget bruk (Bengtsson, 2008). 8

16 Vid redovisning av förvaltningsfastigheter anges anskaffningsvärdet vid förvärvstillfället i företagets redovisning inklusive kostnaden för köp. Vid senare redovisningstillfällen kan företaget välja mellan att redovisa anskaffningsvärdet eller det verkliga värdet. Detta värde definieras såsom det värde som uppkommer vid ett köp/försäljning mellan två parter vars delade intresse är att åstadkomma en transaktion (Bengtsson, 2008). Detta innebär enligt Fastighetsnytt (2008) att balansräkningen och resultaträkningen ändras utan effekt på kassaflödet. På så sätt kan ledningen påverka soliditeten utan att det har tillförts eller tagits bort något kapital från bolaget. 2.5 Sveriges fastighetsmarknad Investeringar gjorda i mark, byggnader och anläggningar inom Sverige uppgick år 2008 till 2/3 av Sveriges kapitalstock (Fastighetsnytt, 2008). Då fastigheter och även andra stora investeringar används som säkerhet vid lån är det viktigt med en stabil fastighetssektor. Riksbanken har två huvuduppgifter, dels hålla den svenska inflationstakten på 2 % årligen, dels verka för en stabil finansiell utveckling vilken fastighetssektorn ingår i. För att inte återigen drabbas av bankkrisen likt den på 90-talet är det viktigt med sund värdering av det svenska fastighetsbeståndet. Då krisen under 90-talet i stor grad berodde på sjunkande fastighetspriser vars belåning var hög slog krisen hårt mot svenska banker och vidare inom det finansiella systemet (Nyberg, 2007). I Sverige delas fastighetsstocken in i ägarförhållande och vilken typ av verksamhet som bedrivs. Enligt Fastighetsnytt (2008) fördelades fastighetsbeståndet under årsskiftet 2007/2008 av följande: Börsnoterade fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd värderat till 200 miljarder kr stycken privata fastighetsägare med ett fastighetsbestånd värderat till 350 miljarder kr. Pensions- och försäkringsbolags fastigheter värderat till 130 miljarder kr. Utländska investerare stod för 270 miljarder av fastighetsbeståndet. Kommunala sektorns fastighetsbestånd värderades i årsskiftet 2007/2008 till 350 miljarder kr fördelat på cirka 300 aktörer runt om i Sverige. Totala fastighetsvärdet inom privatsektorn och den kommunala sektorn, tillsammans kallat den öppna marknaden, blev då i utgången av 2008 drygt miljarder kr. 9

17 Fastighetsmarknaden har flera speciella särdrag som skiljer den från övriga marknader. Fastigheter är i regel väldigt lägesbestämda, kräver en stor kapitalinsats vid förvärv samt att de har lång livstid. Detta gör marknaden unik och transaktioner sker oftast väldigt trögrörligt efter långa överlåtelseprocesser. Statens kontroll av överlåtelser och inteckningar sker genom registrering vid varje köp, vilket ger en stabil marknad med klara ägarförhållanden (Fastighetsnytt, 2008). Statens bostadskreditnämnd (SBK) gjorde 2008 en undersökning på uppdrag av regeringen med syfte att bland annat undersöka hur fastighetsbolag på svaga marknader ska hantera sin situation. Deras definition utav svaga marknader är den att fastighetsbolaget i kommunen har höga vakanser samt dyra underhållskostnader, vilket resulterar i ett dåligt eller negativt resultat. Detta ger i förlängningen ett lågt marknadsvärde för fastighetsbolagens fastigheter, därför menar de på att vissa åtgärder kan vidtas för att de ska fungera bättre (SBK, 2008). Fastigheter som på lång sikt kräver stora resurser samt saknar efterfrågan kan vara aktuella för rivning. Fastigheter vars ekonomi är svag kan säljas till privata aktörer vilka möjligtvis kan sköta förvaltningen bättre. Effektivisering utav drift samt underhåll för att på det sättet generera ett bättre kassaflöde. Ombyggnation utav fastigheter vars standard inte uppfyller hyresgästernas standard för området. SBK (2008) menar på att de fastighetsbolag som agerar på svaga marknader ofta befinner sig i en situation där hög skuldsättning och låg soliditet råder. Riskerna detta medför är att det egna kapitalets storlek minskas på grund av de allt lägre intäkterna som grundas av en hög vakansgrad inom verksamhetsorten. Ett alternativ för att öka det egna kapitalet samt sänka kostnaderna och på så sätt motverka obestånd är att avyttra de mest olönsamma fastigheterna. 10

18 2.6 Ekonomiska nyckeltal För att visa hur ett företag har finansierat sin kapitalstruktur används nyckeltal vilka bygger på den finansiella balansen inom verksamheten. Förenklat visar den finansiella balansen vilken typ av finansiering som företagets tillgångar är uppbyggt med vilket antingen kan vara eget kapital eller externt kapital som t.ex. banklån. Är finansieringen inom företaget till stor grad uppbyggd av externt kapital tillkommer en utgiftspost i form av räntekostnader vilket inte uppstår om finansieringen enbart består av internt kapital. Problemet är att företags möjligheter för enbart intern finansiering är synnerligen begränsat samtidigt som en eventuell aktieutdelning blir en kostnadspost i resultaträkningen. Detta innebär att företag måste balansera sin kapitalstruktur med såväl eget kapital som externt kapital (Carlson, 2001). Även om ett företags utveckling är till stor del baserat på egna beslut och åtgärder finns det även andra bakomliggande orsaker som påverkar företagets utveckling. Specifika drag inom branschen påverkar alla företag som är verksamma inom densamma. Detta medför att inblick inom företagets bransch är en viktig del för analysen av nyckeltalen för att sedan kunna jämföra gjorda värden med normerna som finns inom just den specifika branschen. Jämförelser kan göras genom följande sätt enligt Hallgren (2002). Branschnyckeltal. Visar nyckeltal från aktörer vilka verkar inom en specifik bransch. Statistiska centralbyrån (SCB) sammanför årligen statistik från en mängd olika branscher. Även årsredovisningar kan sammanställas från företag inom branschen för att ge underlag. Nackdelen med detta tillvägagångssätt blir att insamlad data bygger på föregående års siffror. Tidsjämförelser. Bygger på gamla värden, vilket gör att företag kan jämföra de gamla nyckeltalen med de nya och mer aktuella värdena. Framdiskuterade börvärden. Företagsledningen sätter upp framtida mål för att på så sätt sträva efter en hållbar utveckling. Även kommenterade nyckeltal i årsredovisningen hör till dessa börvärden. Generella tumregler. Oftast är dessa för missvisande för att kunna vara till någon nytta. Kassalikviditet = 100 % är den tumregeln som är tämligen användbar. 11

19 2.7 Soliditet Ett företags soliditet visar hur stor andel av tillgångarna som är skapade av det egna kapitalet. En ökning av det egna kapitalet kan ske antingen genom driftöverskott eller om ägarna själva bidrar med likvida medel. Driftunderskott och utdelning åt ägarna ger en motsatt verkan vilket leder till minskning av det egna kapitalet. Detta ger oss följande definition: å Det egna kapitalet skall i huvudsak kunna ta upp verksamhetens förluster och en hög soliditet gör företaget bättre rustat för dåliga perioder inom verksamheten. En för låg soliditet leder i värsta scenario till likvidation av bolaget då det visar på en stor grad av främmande kapital, vilket ska betalas tillbaka jämte ränta. Nya investerare uppmärksammar företagets låga soliditet och vill då ha ökad avkastning på insatt kapital då risken är stor (Hallgren, 2002). Det vanligaste måttet på soliditet är enligt Hallgren (2002) följande: Kvoten mellan beskattat eget kapital + företagets obeskattade reserver (justerat mot skatt) genom totalt kapital. 2.8 Kassaflöde Kassaflödesanalys är tvingande för större aktiebolag, som måste bifoga en sådan i sin årsredovisning. Detta är till för att visa hur företagets kassaflöden har sett ut under året som gått, samt hur skuldsättningsgraden har förändrats. En analys ska ge ägare och investerare tillräcklig information för att förutspå framtida kassaflöde och hur dessa påverkas av störningar. Analysen ska även visa på sannolikheten för obestånd och hur framtida avkastningar kan variera vilket inte framgår från årsredovisningens balans- och resultaträkning (Adolphson, 1998). 12

20 2.9 Sammanfattning I denna del av kapitlet sammanfattar vi teorin i tre olika delar vilka speglar våra frågeställningar i tur och ordning, De är disponerade så att sammanfattningarna följs av en kort hypotes om hur vi tror utfallet kommer bli samt hur operationaliseringsprocessen sker De allmännyttiga fastighetsbolagen Sveriges fastighetsmarknad uppgår till 2/3 av Sveriges kapitalstock och av detta kontrollerar kommunala allmännyttiga fastighetsbolag 350 miljarder kronor. Fastigheter är den enskilt största säkerheten vid kreditgivningar och en stabil fastighetsmarknad är av stor vikt för låntagare och kreditinstitut. Fastighetsmarknaden påverkas av framförallt fyra variabler: ekonomisk tillväxten, inflationen, räntenivån samt konjunkturläget. Allmännyttiga fastighetsbolag särskiljer sig från privata aktörer då de förutom aktiebolagslagen även regleras utav kommunallagen och lagen om allmännyttiga bostadsbolag. I huvudsak innebär det att fastighetsbolagen drivs utan vinstsyfte och möjligheterna för utdelning till ägarna är begränsade. Allmännyttiga fastighetsbolag är även begränsade vid upptag av lån samt pantsättning av tillgångar vilket komplicerar finansieringen. Ekonomiska ägardirektiv finns för att klargöra vilken balansgång som ska råda mellan kommunnyttan och affärsmässigheten i verksamheten. För att åskådliggöra fastighetsbolags finansiella situation används beräknade nyckeltal vilka är presenterade i respektive bolags årsredovisning. I alla företag finns de skillnader i kapitalstruktur, det sättet företaget är uppbyggt med internt och externt kapital, då den ekonomiska situationen skiljer sig mellan alla bolag. För att mäta denna skillnad och åskådliggöra företagsstrukturen används framförallt nyckeltalet soliditet som visar hur stor del av det totala kapitalet som består av företagets egna kapital. A Finns det likheter mellan de allmännyttiga fastighetsbolagens kapitalstrukturer? har vi ställt upp följande hypotes: H1. Det finns ett samband mellan de svenska allmännyttiga fastighetsbolagens kapitalstrukturer. 13

21 Eftersom vi i teorin tagit upp att fastighetsbolag som verkar i orter med vikande befolkningsunderlag har det svårare, med en minskad soliditet till följd. Detta undersöks i vår empiri genom att testa soliditeten i varje kommun med dess befolkning. Genom att studera våra undersökningsobjekts olika nyckeltal och årsredovisningar vill vi se hur våra hypoteser stämmer. Genom soliditetsmåttet kan vi analysera hur de olika bolagens kapitalstruktur skiljer sig, med viss risk för att de använder olika redovisningsprinciper, samt hur strukturen förhåller sig till påverkande faktorer såsom antalet invånare och ranking för kommunen Fastighetsbolagens kapitalstruktur genom finanskrisen Kapitalstruktur är sammansättningen av lån och eget kapital ett företag har valt eller måste ha för att driva sin verksamhet. Sakkunniga inom området har länge förespråkat en generell höjning av soliditeten inom fastighetsbolag för att undvika obeståndskostnader. Hårda regleringar och komplicerat regelverk allmännyttan omfattas av försvårar möjligheterna till en högre soliditet. Fastighetsmarknaden har under åren kännetecknats av investerare att vara en lönsam marknad med god avkastning och säkra investeringar. Krisen 1990 slog dock hårt mot fastighetsbolag med låg soliditet även om vinsterna var stora. Det finns olika rekommendationer för hur fastigheter ska redovisas, speciellt då IAS 40 har infört nya regler som ger fastighetsägare möjlighet att redovisa fastigheter till sitt marknadsvärde. För att besvara andra delfrågan, B Hur har de allmännyttiga fastighetsbolagens kapitalstruktur förändrats under finanskrisen? har vi ställt upp följande hypoteser: H2. Soliditeten i svenska allmännyttiga fastighetsbolag har ökat sedan Detta då en finanskris skapar instabilitet i marknaden och skapar osäkerhet hos alla aktörer, speciellt fastighetsbolag då dessa i regel håller en hög skuldsättning. Detta borde även leda till att skuldsättningen inte fortsätter att öka, vilket leder till en högre soliditet. H3. Förändringen utav kapitalstruktur är beroende av vissa påverkande faktorer 14

22 Då det finns ekonomiska skillnader i Sveriges kommuner samt att vakansgraderna är beroende utav hur attraktiv kommunen är. Detta borde återspeglas i fastighetsbolagens kapitalstrukturer beroende kommunranking samt befolkningsmängden i kommunen. Analysen av förändringen av bolagens struktur kommer främst genomföras genom mätning av historiska data från tidigare årsredovisningar från perioden Soliditeten är såsom i föregående delfråga även här det viktigaste nyckeltalet då soliditet är relativt tillförlitligt för att få en förståelse för företagens kapitalstruktur. Mätning av fastighetsbolagens totala belåning samt upptag av lån och amortering görs genom att vi ser hur kvoten mellan dessa förändrats över åren Investeringsvilja genom en finanskris Större aktiebolag ska enligt årsredovisningslagen bifoga en kassaflödesanalys i sin redovisning som komplement till balans- och resultaträkningen. Denna analys visar mer utförligt hur företagets likvida medel har förändrats och används under året. Allmännyttiga bolag har flera restriktioner när de gäller finansiering då de måste följa självkostnadsprincipen. Det innebär att de varje år balanserar sina intäkter med sina kostnader och endast med högre kostnader ska de kunna öka sina intäkter. Problem med analys av årsredovisningar uppkommer då fastighetsföretag redovisar sina fastigheter till ett beräknat marknadsvärde istället för anskaffningsvärdet. På så sätt kan de skriva upp eller ned fastigheterna efter marknadsläget utan att det har skett någon ändring i kassaflödena. Våra hypoteser utgår från att de svenska allmännyttiga fastighetsföretagen sänker sina kostnader i en lågkonjunktur, för att på det sättet säkerställa att kostnaderna inte överstiger intäkterna. Eftersom nyanskaffning av fastigheter samt avyttring av fastigheter är snabba sätt att förändra sin kapitalstruktur vill vi undersöka eventuella förändringar av detta. För att besvara den tredje delfrågan, C Hur har allmännyttiga fastighetsbolags investeringsvilja förändrats under finanskrisen? har följande hypoteser tagits fram: H4. Underhållskostnaderna per kvadratmeter har minskat bland allmännyttiga fastighetsbolag sedan H5. Hyresintäkterna per kvadratmeter har ökat sedan

23 H6. Allmännyttiga fastighetsbolag har minskat investeringar i ombyggnation sedan H7. Nettoanskaffning av fastigheter har minskat i allmännyttiga fastighetsbolag sedan Eftersom självkostnadsprincipen är ett huvuddirektiv för allmännyttiga bostadsbolag borde deras utgifter för underhåll samt nyanskaffning ha viss korrelation med intäkterna under finanskrisen. Vid analys av denna delfråga kommer vi till skillnad från tidigare frågor utgå från kassaflödesanalysen i varje enskilt företag. Genom att mäta kassaflödena per kvadratmeter kan vi se hur investeringsviljan har förändrats under finanskrisen, utan störning utav skillnader i redovisningsprinciper. För att få en överblick och testa teorin analyserar vi även korrelationen mellan hyra per kvadratmeter och underhållskostnader per kvadratmeter. 16

24 3. Metod Detta kapitel klargör vilka tillvägagångssätt och metodval författarna har valt att använda sig utav under uppsatsens gång. Även metod för empiri, analys och uppsatsens trovärdighet diskuteras. 3.1 Strategi för metod I vår uppsats utgår vi från en deduktiv datainsamling. En strategi som innebär att vi genom den kunskap som existerar idag tar fram och använder teorier som vi senare testar med vår empiri. Det som talar för en deduktiv ansats är att det redan finns viss kunskap och artiklar inom vårt ämne och då lämpar det sig att använda detta tillvägagångssätt (Svenning, 2000). Det negativa är att vi på det sättet får en förutfattad mening och möjligtvis endast letar efter den information som getts sedan tidigare. Ett annat alternativ hade varit en induktiv ansats där vi istället börjar med en empirisk insamling och sedan utvecklar teorier från denna. Detta hade i vårat fall varit mycket svårt samt inte tillförlitligt då vi inte har kapacitet att undersöka tillräkligt många allmännyttiga fastighetsbolag (Jacobsen, 2002). Utformningen kommer att bli extensiv och ytlig i sin utformning för att den ska bli generaliserbar. Informationen vi kommer få fram ur insamlad data är styrd av de frågor vi ställer för oss själva och kan därför kännas mindre relevant. En studie som både blir relevant och generaliserbar kräver stora resurser och blir därför inget vi kan genomföra. (Ibid.) Ansatsen för oss kommer därför bli att vi går igenom de teorier som finns på området för att sedan jämföra detta med de fakta vi får fram genom att studera fastighetsbolagens årsredovisningar. Analysen av detta kommer ge oss svar på om våra hypoteser stämmer eller inte. Uppsatsens utformning är en blandning av en intensiv och en extensiv utformning, Den extensiva uppsatsen präglas av många respondenter och få variabler. Medans den intensiva uppsatsen är djupgående inom bolagens kapitalstruktur och belyser en stor mängd frågor för ett visst problem. Vi har gjort denna blandning, dock mestadels extensiv, då vi vill ha en 17

25 uppsats som är högt generaliserbar för allmännyttiga bolag inom den svenska fastighetsmarknaden samtidigt den blir relevant för frågeställningen (Jacobsen, 2002). För att få en överblick över uppsatsens ämnesområden valde vi att genomföra en kort intervju med kreditchefen på Swedbank. På detta sätt fick vi information om hur kreditgivningen går till väga för ett fastighetsbolag men informationen vi fick är inte relevant för denna uppsats. Den genomförda intervjun tas därför inte upp. Dock hjälpte intervjun oss på vägen mot vår nuvarande frågeställning. Vi har valt en kvantitativ metod för denna uppsats. Den kvantitativa metoden syftar till att hitta generaliserbara regelbundenheter i främst större undersökningar med många respondenter. Metoden ska beskriva kausalitet, relationen mellan orsak och verkan, i vår uppsats relationen mellan en finansiell kris och kapitalstrukturen i fastighetsbolag (Svensson & Teorell, 2007). En kvantitativ uppsats blir externt giltigt och avgränsad till endast de frågorna vi vill belysa, det positiva med denna metod är att den beskriver vår problemformulering exakt, det blir inga utsvävningar mot andra områden. Nackdelen med metoden är att undersökningen kommer bli väldigt ytlig och vi kommer inte ha plats att ta in några djupare vinklar på problemet. Eftersom det sedan tidigare finns viss forskning i ämnet, men det saknas kvantitativa studier, blir vår studie ett bra komplement till dessa. Vi kommer endast studera sekundärdata och då belysa de fakta vi själva väljer. Risken finns då att vi ser till fel siffror och tolkar dessa så att vi inte mäter de vi egentligen vill mäta. Detta undviker vi genom den operationalisering av nyckeltalen vi genomfört i teorikapitlets sammanfattning (Jacobsen, 2002). 18

26 3.2 Val av undersökningsobjekt Undersökningsobjekten är valda företag över hela Sverige vilka är medlemmar i Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) för att säkerställa deras position som allmännyttiga. Undersökningen har utförts med 56 st. företag i varierande storlek och från kommuner inom de större delarna av Sverige, från Lulebo i norr till Trelleborgshem i söder. Vi har använt oss av ett stratifierat urval där man sedan tidigare haft en viss kunskap om populationen och därför kan dela in dessa i olika kategorier för att få ett bättre urval. Oftast används då en stratifieringsvariabel för att få en säkrare uppfattning av den egentliga populationen (Berg, 1978). Avgränsning har gjorts till allmännyttiga fastighetsbolag vars årsredovisning för 2009 års räkenskaper fanns tillgängligt vid datainsamlingen, vilket gör urvalet mer tillförlitligt. Vi har använt oss utav ett utarbetat verktyg vilket mäter de ekonomiska förutsättningarna i varje enskild kommun, kallat kommunranking. Med detta anser vi därför att vårt urval kommer spegla den riktiga populationen på ett lämpligt sätt och att empirin blir lämplig för vårt syfte. 3.3 Strategi för empiri Den empiriska studien började efter operationaliseringsprocessen där studiens nyckeltal preciserades (bilaga 1). Därefter fastslogs vilka aktuella allmännyttiga fastighetsbolag som var lämpade till undersökningen (Bilaga 3). Samtliga undersökningsobjekts årsredovisningar mellan år 2006 till 2009 samlades in från respektive bolags hemsida eller vid behov kompletterades data från All insamlad data från varje bolag behandlades samt antecknades i exceldokument vilket empirin sedan baserades på (bilaga 2). Denna användes dock inte i sin helhet vid analysen utan endast utvald data användes. Nästa steg blev att sammanställa undersökningsobjektens data till enbart ett dokument. Dessa data överfördes senare till statistikprogrammet SPSS där våra hypoteser testades och analyserades. 19

27 3.4 Reliabilitet En uppsats vars innehåll är reliabelt kan göras om senare och ge samma slutsatser. Reliabilitet är när uppsatsen är replikerbar med samma sorts data. Vår uppsats bedöms ha en hög grad av tillförlitlighet då vi använder nyckeltal och data som kontrollerats tidigare samt att dessa är beräknade enligt standardmetoder. De siffror vi använder har inte uppskattats utan baseras på en stabil grund på detta sätt utsätts uppsatsen inte för någon skevhet utan är exakt i valet av nyckeltal. Vi vet dock inte om informationen vi har tillgänglig är helt exakt då redovisningsmetoder inom varje bolag kan skilja sig åt och fel kan därför uppstå (Ruane, 2006). 3.5 Metod för analys Denna uppsats presenteras genom både en univariat analys och bivariat analys. Detta då den information vi kommer att få ska kunna behandlas på ett korrekt sätt, för att på så sätt undvika feltolkningar eller missvisningar (Jacobsen, 2002). En analys av kvantitativ data genomförs lättast genom att presentera frågor och fördelningen på svaren var för sig. Detta kallas för univariat analys och presenterar tabeller och diagram för att lättast illustrera frågorna. Proportionerna mäts i procent samt att medelvärde, median och medeltal mäts för att visa fördelningen. Det typiska svaret eller fallet visas då i varje fråga och är sedan analyserbart. Ytterligare undersökningar av standardavvikelse visar hur de olika värdena avviker från denna standard (ibid.). Ett viktigt sätt att beskriva sambandet mellan olika faktorer vid en kvantitativ undersökning är att beräkna korrelation vilket kallas för bivariat analys. Detta visa om det finns något samband mellan två variabler och går då att åskådliggöra med hjälp av ett spridningsdiagram. Analysen ser även hur dessa variabler samvarierar. Effekten av sambandet kan vara: negativt, värdena minskar i samma förhållande till varandra. Eller det kan vara positivt då värdet på variablerna ökar i samma förhållande till varandra (Ruane, 2006). Dispositionen för vårt analyskapitel domineras av tabeller för att illustrera undersökningsobjektens olika nyckeltal för att senare se deras korrelation till varandra använder vi SPSS och olika tester i detta program. 20

28 3.6 Regressionsanalys För att analysera de data vi samlat in till vår uppsats har vi valt regressionsanalys som hjälpmedel. Regression och korrelation är enligt Aronsson (1999) väldigt lika, då korrelation är styrkan i sambandet mellan två variabler. Sambandet förklaras genom formeln y=a+b*x. Y sägs vara den beroende variabeln och x den oberoende, a är då konstant vilket talar om kurvans skärning utav y-axeln. B säger hur mycket y förändras då x förändras ett, alltså linjens lutning. Med detta samband kan vi förutsäga y om vi har x, vilket görs med en regressionsanalys. Då korrelationen anger hur bra vår förutsägelse blir skapar en hög korrelation en bättre förutsägelse av y. En korrelation på +1 eller -1 ger en perfekt förutsägelse av y, vilket då gör att en korrelation på 0 är det motsatta (Aronsson, 1999). 21

29 4. Empirisk analys Denna del av uppsatsen ska redogöra för de empiriska data författarna har fått fram genom att analysera de valda företagens årsredovisningar under räkenskapsåren Kapitlet börjar med en förklaring om kommunranking för att sedan fortsätta med delfrågorna och dess hypoteser. Kommunranking I vår undersökning har vi använt oss av 56 st. allmännyttiga fastighetsföretag utspridda över Sverige. För att få en rättvis fördelning samt förklara varför det finns skillnader mellan olika kommuner använder vi oss utav variabeln kommunranking. Denna ranking har en skala på 1 till 5 där en etta symboliserar ett väldigt bra företagsklimat samt goda ekonomiska förutsättningar inom kommunen och en femma indikerar på ogynnsamma förutsättningar (datscha.se). Vi har, vilket diagrammet visar, valt allmännyttiga fastighetsbolag i kommuner med olika ranking men inriktat oss på den mittersta delen av skalan. 22

30 4.1 Finns det likheter mellan de allmännyttiga fastighetsbolagens kapitalstrukturer? För att undersöka ovan nämnda frågeställning har vi utformat hypoteserna 1-2 med tillhörande nollhypoteser. Därefter följer resultaten av gjorda analyser för att därefter anta eller förkasta hypoteserna, H1. Det finns samband mellan allmännyttiga fastighetsbolags soliditet och befolkningsmängden i verksamhetsorten. H0. Det finns inget samband mellan allmännyttiga fastighetsbolags soliditet och befolkningsmängden i verksamhetsorten. H2. Det finns samband mellan allmännyttiga fastighetsbolags soliditet och kommunranking. H0. Det finns inget samband mellan allmännyttiga fastighetsbolags soliditet och kommunranking. Figur 1: Spridning soliditet 2009 Vid analys av undersökningsobjekten fann vi att medelvärde för soliditeten är 23,1 % samt en median på 18 %. Standardavvikelsen uppgår till 16,5 % vilket illustreras utav normalkurvan i figur 1. 23

31 Figur 2: Samband befolkning och soliditet I tusental Figur 2 visar soliditeten i förhållande till befolkningsmängden i verksamhetsorten. För att åskådliggöra hur sambandet mellan dessa föreligger har vi infogat en trendlinje. Figur 3: Samband kommunranking och soliditet Figur 3 visar soliditeten i förhållande till kommunranking samt dess fördelning. För att åskådliggöra hur sambandet mellan dessa föreligger har vi infogat en trendlinje. 24

32 Regressionsanalys Hypotes Beroende Variabel Oberoende Variabel R^2 B Signifikans H1 Soliditet Befolkningsmängd ,408 0, ,00 H2 Soliditet Kommunranking ,296-7,86 0,00 Tabell 1: Regressionsanalys delfråga A Vi har i vår regressionsanalys för hypotes 1 antagit soliditeten beroende variabel och befolkningsmängden i verksamhetsorten som oberoende variabel. Förklarandegraden för vår regressionsanalys uppgår till 40,8 % och visar att 40,8 % av vår analys kan förklaras av det linjära sambandet. Den oberoende variabeln visar på ett positivt samband. Signifikansnivån är < 0,05 och vi kan förkasta vår nollhypotes om att det inte finns något samband mellan variablerna. Vi har i vår regressionsanalys för hypotes 2 antagit soliditeten beroende variabel och kommunrankingen som oberoende variabel. Förklarandegraden för vår regressionsanalys uppgår till 29,6 % och visar att 29,6 % av vår analys kan förklaras av det linjära sambandet. Den oberoende variabeln visar på ett negativt samband. Signifikansnivån är < 0,05 och vi kan förkasta vår nollhypotes om att det inte finns något samband mellan variablerna. Hypotes H1. Det finns samband mellan allmännyttiga fastighetsbolags soliditet och befolkningsmängden i verksamhetsorten. H2. Det finns samband mellan allmännyttiga fastighetsbolags soliditet och kommunranking. Tabell 2: Hypotesresultat delfråga A Antar Antar 25

33 4.2 Hur har allmännyttiga fastighetsbolags kapitalstruktur förändrats under finanskrisen? För att undersöka ovan nämnda fråga har vi utformat hypoteserna 3-5 med tillhörande nollhypoteser. Därefter följer resultaten av gjorda analyser för att därefter anta eller förkasta hypoteserna. H3. Det finns en uppåtgående trend i allmännyttiga fastighetsbolags soliditet sedan H0. Det finns ingen trend i allmännyttiga fastighetsbolags soliditet sedan Figur 4: Medelvärde soliditet Vi har i vår analys utav soliditeten år för alla 56 st. undersökningsobjekt funnit ett medelvärde på 22,2 % samt en median på 16,7 %. vilket illustreras i figur 4 där vi även har lagt in en trendlinje för bättre förståelse. 26

34 Soliditet 2006 Soliditet 2007 Soliditet 2008 Soliditet 2009 Godkända Saknade Medelvärde 20,8 21,9 22,5 23,1 Median 14, ,8 18 Standardavvikelse 16,5 17,1 16,6 16,5 Tabell 3: Soliditet Vid vidare undersökning av medelvärde samt median för soliditeten för varje enskilt år fann vi att dessa har ökat sedan 2006 med 11 %, eller 2,3 procentenheter. Standardavvikelsen visar på en fördelning där de flesta undersökningsobjektens soliditet befinner sig under medelvärdet. Tabell 3 visar även på en jämn standardavvikelse över alla åren. Vi förkastar H0 och antar H3 då en uppåtgående trend i soliditeten finns. H4. Det finns olikheter i förändring utav soliditet hos allmännyttiga fastighetsbolag beroende på kommunranking i verksamhetsorten. H0. Det finns inga olikheter i förändringar utav soliditet hos allmännyttiga fastighetsbolag beroende på kommunranking i verksamhetsorten Figur 5: Ökning i soliditet beroende på kommunranking Vidare studie av undersökningsobjektens förändring i soliditet ser vi en viss skillnad beroende på kommunranking. Vid beräkning användes medelvärdet av förändringen hos varje enskilt fastighetsbolag under perioden Medelvärdet av förändringen inom varje kategori 27

35 (1-5) utmynnade i figur 5. Då det finns en viss brist av undersökningsobjekt i kategori fem anser vi att dessa beräkningar inte är helt tillförlitliga. Vi förkastar H4 och antar H0 då kommunranking inte har påverkan på soliditetens förändring. H5. Allmännyttiga fastighetsbolag har sedan 2006 minskat sin totala belåning per kvadratmeter. H0. Allmännyttiga fastighetsbolag har sedan 2006 ingen förändring i sin totala belåning per kvadratmeter. Figur 6: Lån per kvm Då kapitalstruktur har direkt samband med graden av externt kapital vill vi i figur 6 illustrera den totala belåningen inom fastighetsbolagen i förhållande till uthyrbar yta. Vi ser en minskning under perioden med 1,65 %, eller 57 kronor per kvadratmeter. För beräkning användes medelvärde av varje fastighetsbolags belåning per kvadratmeter, vilket sedan gav ett medelvärde för studiens alla undersökningsobjekt. 28

36 Upptag Ej upptag Summa upptag av lån (tkr) Amorterat Ej amorterat Summa amortering (tkr) Nettoupptag -14,96 % -16,90 % 10,30 % 0,95 % Stibor (%) 2,31 % 3,60 % 4,36 % 0,68 % Tabell 4: Nettoupptag av lån Vid granskning av fastighetsbolagens upptag av lån samt amortering valde vi att summera storleksbeloppen av alla gjorda upptag samt amorteringen under respektive år för att se hur dessa förhåller sig till varandra. Upptag och amorterat i tabell 4 visar antalet fastighetsbolag vilka under respektive år valt att ta upp nya lån såväl som amorterat och antalet som har avstått. Vi ser en skillnad från 2006 där amorteringsgraden är 14,6 % mer än upptag av lån till en övergående trend att istället ta upp nya lån Vi förkastar H0 och antar H5 då nettoupptaget av lån minskat under perioden samtidigt visar figur 6 i föregående sida trenden på en mindre skuldsättning under samma mätningsperiod. 29

37 Regressionsanalys Hypotes Beroende Variabel Oberoende Variabel R^2 B Signifikans Förändring soliditet 0,073 0,016 0,903 H4 Kommunranking 0,023 0,521 H5 Lån per kvm 0,017 0,409 H5 Upptag av lån per kvm -0,309 0,162 H5 Amortering per kvm 0,27 0,208 Tabell 5: Regressionsanalys delfråga B Vi har genomfört en enkel linjär regressionsanalys där förändring i soliditet antagits till beroende variabel och följande till oberoende variabler: kommunranking, lån per kvadratmeter, upptag av lån per kvadratmeter och amortering per kvadratmeter. Detta för att se om det finns något samband mellan variablerna. Mätningen gav en förklarandegrad på 7,3 % samt signifikanser > 5 % vilket innebär att inga samband finns. Hypotes H3. Det finns en uppåtgående trend i allmännyttiga fastighetsbolags soliditet sedan H4. Det finns olikheter i förändring utav soliditet hos allmännyttiga fastighetsbolag beroende på kommunranking i verksamhetsorten. H5. Allmännyttiga fastighetsbolag har sedan 2006 minskat sin totala belåning per kvadratmeter. Tabell 6: Hypotesresultat delfråga B Antar Förkastar Antar 30

38 4.3 Hur har allmännyttiga fastighetsbolags investeringsvilja förändrats under finanskrisen? För att undersöka ovan nämnda ställda fråga har vi utformat hypoteserna 6-9 med tillhörande nollhypoteser. Därefter följer resultaten av gjorda analyser för att därefter anta eller förkasta hypoteserna. Figur 7: Intäkter och kostnader Undersökningsresultat av fastighetsbolagens investeringsvilja under perioden åskådliggörs i figur 7. Alla undersökta variabler visar på en ökning under den ekonomiska krisen. Dessa variabler beskrivs nedan mer ingående och visar även på spridningen mellan undersökningsobjekten. H6. Underhåll per kvadratmeter har minskat bland allmännyttiga fastighetsbolag sedan H0. Underhåll per kvadratmeter har inte påverkats bland allmännyttiga fastighetsbolag sedan Underhåll per kvm 2006 Underhåll per kvm 2007 Underhåll per kvm 2008 Underhåll per kvm 2009 Godkända Saknade Medelvärde (kr) 185,1 194,2 194,3 206,8 Median (kr) 159,1 168,8 173,4 180,7 Standardavvikelse (kr) 105,6 106,0 103,0 111,5 Tabell 7: Underhållskostnader per kvm