INNEHÅLLSFÖRTECKNING:

Transkript

1 Förhandsbesiktning Mossberga 13, Huddinge Mossbergavägen 6, Huddinge Stockholm Ian Månsson Eminenta Besiktning & Värdering i Stockholm AB Planvägen Järfälla Tfn Fax Företaget innehar F-skattebevis Pg Säte Stockholm Vat SE E-post kontoret@eminenta.se (L )

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING: Instruktion för läsning av besiktningsutlåtandet... 3 Besiktningsuppdrag och -objekt... 4 Tillhandahållna handlingar... 5 Nuvarande ägares muntliga upplysningar... 5 Allmänt om denna typ av objekt... 6 Mark och grundläggning... 6 Mark... 6 Grundsulor... 7 Grundmurar... 7 Fuktisolering och dränering... 8 Dagvatten... 8 Hängrännor och stuprör... 9 Byggnad ovan grundläggning... 9 Ytterväggar... 9 Bjälklag Fasader Fönster och dörrar Vind Tak Altan Balkong Kök och våtrum Kök Wc-rum Våtrum Våtrum: Duschhörna Tvättstuga Installationer Ventilation Vatten och avlopp Uppvärmning Elinstallationer Eldstäder, skorsten och rökkanaler Övrigt Allmänt Övriga byggnader Radon Asbest Besiktningsförutsättningar Eminenta/Ian Månsson Mossberga 13 Sida 2 av 22

3 INSTRUKTION FÖR LÄSNING AV BESIKTNINGSUTLÅTANDET Utlåtandet är utformat så att byggnaden beskrivs utifrån hur den är uppbyggd. Respektive konstruktionsutförande redovisas enligt rubricering nedan: Besiktningsförrättaren anger konstruktionsutförande och anger (om det inte är uppenbart) varifrån informationen om detta erhållits. Om angivet utförande är besiktningsförrättarens egen bedömning, grundas bedömningen på vad som erfarenhetsmässigt är sannolikt utifrån besiktningar av liknande konstruktioner, vad som kan förväntas med anledning av bl.a. byggnormer vid tidpunkt för utförandet, eventuella stickprovskontroller och andra indikationer och informationer som erhållits vid den okulära besiktningen. Under denna rubrik redovisas mer allmän information om konstruktionsutförandet som kan vara bra för en fastighetsägare att känna till. Det kan även förekomma generella rekommendationer under denna punkt. Här anges också normala, erfarenhetsbaserade tekniska livslängder för de flesta konstruktionsutföranden i syfte att underlätta planering av byggnadsunderhåll. Under denna rubrik antecknas sådana fel och brister samt ytterligare information som framkommit vid besiktningstillfället. Finns en rekommendation om åtgärd innebär det normalt att besiktningsförrättaren inte anser konstruktionsutförandet vara fullgott utfört. Rekommendationer i utlåtandet utgör i normalfallet inget fullständigt åtgärdsförslag utan lämnas i syfte att begränsa risken för framtida skador, att en uppmärksammad skada inte skall förvärras och/eller som upplysning om hur man kan förbättra konstruktionen. Besiktningsförrättaren kan även ange mindre brister och behov av underhåll under denna rubrik. Riskanalys Besiktningsförrättaren lämnar under denna rubrik en riskanalys för konstruktionsutförandet som bygger på den samlade informationen som framkommit av handlingarna, fastighetsägarens uttalanden och den okulära besiktningen. Vidare redovisas under riskanalys erfarenhetsmässigt kända risker med vissa konstruktioner, allmän kunskap om viss tidstypisk byggnadsteknik som kan medföra risk för skador mm. Exempel på sådana riskkonstruktioner kan vara betongplatta på mark med uppbyggda golv, krypgrunder, äldre ytskikt i våtrum. Behov av fortsatt teknisk utredning Under denna rubrik kan besiktningsförrättaren föreslå fortsatt teknisk utredning avseende förhållande som inte kan klarläggas i den okulära besiktningen och/eller om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel i sådant som i och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. Eminenta/Ian Månsson Mossberga 13 Sida 3 av 22

4 BESIKTNINGSUPPDRAG OCH -OBJEKT Besiktningsobjekt Mossberga 13, Mossbergavägen 6, Huddinge, Huddinge Ägare Nikolay Angelov Uppdragsgivare Nikolay Angelov & Elisabet Idar Angelov, Mossbergavägen 6, Huddinge Ordernummer Uppdrag Förhandsbesiktning Uppdragsgivaren uppgav sig förstå och accepterade villkoren i bifogade besiktningsförutsättningar varvid besiktningen påbörjades. Besiktningsmannen redovisar i besiktningsutlåtandet byggnadens olika konstruktionsdelar, utföranden, säljares upplysningar mm som anses vara väsentligt för en husägare att känna till inför förvärv/försäljning. Om det saknas någon information som ni som uppdragsgivare anser är viktig, och som avhandlats muntligt, ber vi er snarast kontakta besiktningsmannen för eventuell revidering av utlåtandet. Ansvaret för denna besiktning är endast gällande mellan uppdragsgivare (säljare) och besiktningsföretaget. För att ansvar skall kunna göras gällande mellan presumtiv köpare och besiktningsföretag krävs att genomgång av besiktningsutlåtandet görs med köparen. Då kan man även beställa eventuell tilläggstjänst, t.ex. konstruktions- och fuktkontroll, skadeutredning, informationsbeskrivning av installationsdelen etc. Läs mer på vår hemsida Uppdraget debiteras enligt gällande prislista. För att genomgång ska kunna utföras får, enligt branschorganisationerna, utlåtandet inte vara äldre än 6 månader. Är utlåtandet äldre krävs ny besiktning. Besiktningsdag Besiktningsföretag Eminenta Besiktning & Värdering i Stockholm AB Besiktningsförrättare Ian Månsson ian.mansson@eminenta.se Närvarande Nikolay Angelov samt undertecknad Väderlek Mulet väder, temperatur ca +15ºC. Byggnadstyp Enplanshus med sluttningsvåning uppfört år Eminenta/Ian Månsson Mossberga 13 Sida 4 av 22

5 TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR Utlåtande från tidigare utförd överlåtelsebesiktning år 2005 Protokoll upprättat vid provtyckning av skorstensstock daterat Protokoll från radonmätning daterat NUVARANDE ÄGARES MUNTLIGA UPPLYSNINGAR Fastigheten förvärvades år Inför förvärvet utfördes överlåtelsebesiktning med anlitad byggnadstekniker. Enligt uppgift saknas inga byggnadslov. Det har inte noterats eller märkts av några sättningar i byggnaden. Inga lutande golv, självstängande dörrar, onormala sprickbildningar etc. förekommer. Det har inte tagits bort några mellanväggar i huset som kan innebära försvagningar eller har orsakat någon sättning i huset. Nuvarande ägare känner inte till om det varit problem med översvämningar, brister i dagvattensystemet i området. Det förekommer mindre läckage i hängrännor/stuprör baksidans norra hör. Det har aldrig förmärkts någon avvikande lukt typ "mögellukt" i huset och nuvarande ägare har inte heller fått påpekanden från utomstående om att det skulle finnas en avvikande lukt. Det har inte förekommit några problem med takläckage. Det förekommer fuktfläckar i förråd under trappan. Orsak okänd. Gammal fuktfläck som noterats vid tidigare besiktning Det förekommer vissa problem med vattenavrinningen mot golvbrunn i duschrum med duschkabin. Inga kända vatten-/försäkringsskador har förekommit i byggnaden. Inga kända brand-/försäkringsskador har förekommit i byggnaden. Fungerande brandvarnare finns i byggnaden. Maskinell utrustning fungerar normalt. Det har inte noterats några problem med inomhusventilationen. Inga kondensbildningar har noterats på fönsterrutors insidor. Vatten- och avloppsinstallationer har fungerat normalt utan upprepade stopp eller liknande. Det förekommer inga problem med att hålla huset varmt, kalla golv eller golvdrag under vinterhalvåret. Elinstallationer fungerar normalt utan att säkringar och/eller jordfelsbrytare frekvent löst ut. Enligt uppgift har fackman kontrollerat elinstallationerna utan anmärkningar. Skorsten och rökkanaler är regelbundet sotade. Provtryckning utfört år Inga kända anmärkningar. Eldstaden fungerar utan problem. Radonmätning utförd år Eminenta/Ian Månsson Mossberga 13 Sida 5 av 22

6 ALLMÄNT OM DENNA TYP AV OBJEKT Byggnaden är en äldre byggnad som har renoverat och byggts om genom åren. Vid en framtida renovering kan det påträffas skador i konstruktionsdelar som inte går att upptäcka vid en okulär besiktning. Äldre byggnader har normalt mycket god virkeskvalitet i både stomme och fönster, och i de flesta fall är de ekonomiskt försvarbara att renovera. Vid renovering rekommenderas att känsliga konstruktionsdelar kontrolleras, gärna genom friläggning, så att inga äldre och/eller pågående skador byggs in. Det är mycket svårt att i efterhand hävda dolda fel i dessa typer av hus. Det kan förekomma fukt-/rötskador, samt skadeinsektsangrepp, t.ex. bakom fasadpanel, genomföringar och i anslutning till infästning balkonger och takkupor etc. I renoveringskalkylen bör detta beaktas. Eftersom det är vanligt med fukt-/mögelrelaterade skador i grundläggning bör informationer inhämtas om hur dessa konstruktioner lämpligen utförs innan eventuell renovering och/eller inredning påbörjas. Idag finns det tekniska kunnandet för fuktsäkert byggande. Vidare bör de krav som idag ställs på inomhusventilation beaktas. Detta blir särskilt viktigt vid eventuell tilläggsisolering, tätning, förändring av uppvärmning etc. av byggnaden. MARK OCH GRUNDLÄGGNING Mark Berg och morän enligt egen bedömning Byggnadens undergrund är i normalfallet stabil. Undergrund med olika material kan medföra att sättningar/rörelser uppstår. Dessa inträffar i normalfallet de närmaste åren efter byggnadens uppförande. För att minska ytvattentillförsel mot en byggnad bör man se till att marken närmast grund lutar från byggnaden. Mark närmast grund bör dessutom bestå av vattengenomsläppligt material och man bör även undvika större träd eller buskar invid huset pga. att rötter kan växa in i och orsaka stopp i avlopps-, dränerings- och dagvattenledningar. Rekommenderar kontroll avseende eventuell förekomst av markradon om detta inte har utförts. Inga avvikande lutningar/planavvikelser noterades i byggnaden och heller inga andra signaler som tyder på att allvarliga rörelser/sättningar skett i huset orsakat av rörelser i mark. Marklutning förekommer mot grunden. Undertecknad rekommenderar att man planerar marken så att ytvatten avleds från grunden. Eminenta/Ian Månsson Mossberga 13 Sida 6 av 22

7 Grundsulor Grundsulor och mellangjutet betonggolv enligt egen bedömning. Delvis med mekaniskt undertrycksventilerade luftspaltbildande golv samt golv med plastmatta och med målad betong. Grundsulor har en bärande funktion. Betonggolven som gjuts mellan grundsulorna är vanligtvis tunna, oarmerade och saknar normalt bärande funktion. Detta eftersom de endast tjänar som golv eller underlag för golvbeläggning. Det är därför mer regel än undantag att det förekommer sprickor i dessa betonggolv vilka vanligtvis endast har kosmetisk betydelse. Dessa typer av grunder har normalt högre fuktvärden pga. markfukt eftersom de i normalfallet grundlagts direkt ovanpå befintlig mark eller ovan ett tunt avjämningslager, dvs. utan underliggande kapillärbrytande eller dränerande material. Luftspaltsbildande golv används ofta vid renoveringar av golvkonstruktioner som skadats av fukt eller ovan betonggolv med högt fuktinnehåll. Ibland används dessa golv även för att ventilera bort effekter av s.k. Kaseinhaltigt flytspackel eller markradon. Företrädesvis förekommer två olika typer av luftspaltsbildande golvkonstruktioner, dels med material av luftspaltbildande matta (typ Platon eller Ribbon), dels uppreglade golv på distanser mot bärande golvbjälklag (typ Nybo, Nivell m.fl.). Med mekanisk undertrycksventilation med luftspalter mot golvbjälklag erhålls ett varaktigt "torrt" golvbjälklag. Undertrycksventilationen förhindrar även att eventuella luktämnen/föroreningar i bjälklaget kan spridas till rumsluften. Anläggningens tekniska livslängd vad avser fläktar, styrenheter och andra rörliga komponenter bedöms till ca 20 år. Vi har ännu ej tillräckligt erfarenhetsunderlag för att med säkerhet kunna bedöma tekniska livslängder på dessa golvkonstruktioner men mekaniskt ventilerade Platongolv har med goda erfarenheter använts sedan mitten på 80-talet. Rätt utfört och godkänt kan man få 10 års garanti på dessa typer av ventilerade golvkonstruktioner. Rekommenderar att rengöring och injustering av luftflöden utförs regelbundet enligt tillverkarens anvisningar. Undertecknad noterade att mellangjutet betonggolv var sprucket och lokalt var det mindre rörelse i konstruktionen. Förhållandet påverkar inte husets goda bestånd mer än kosmetiskt möjligen kan man behöva göra något åt förhållandet framöver om man ämnar renovera utrymmena i övrigt. Grundmurar Grundmurar av betonghålsten enligt egen bedömning. Oinklädda putsade/målade grundmurar. Vägg i tvättutrymme är reglad och inklädd. Denna typ av grundläggning är i normalfallet stabil. Mindre sprickbildningar kan medföra risk för brister i utvändig fuktisolering men medför i normalfallet endast liten risk för byggnadens goda bestånd med avseende på hållfasthet. Oinklädda målade grundmurar innebär att mindre lokala fuktgenomslag kan torka ut naturligt och orsakar oftast endast begränsade skador i form av färg- och/eller putssläpp. Inget särskilt att notera som är onormalt för konstruktionen eller som negativt kan påverka byggnadens goda bestånd ur hållfasthetssynpunkt. Det konstaterades bom och putssläpp i sockelputs. Förhållandet bedöms ej påverka byggnadens goda bestånd ur hållfasthetssynpunkt. Vill man åtgärda rekommenderas att riva lös sockelputs och därefter utföra putslagningar. Undertecknad rekommenderar att man river ner inklädd vägg i tvättutrymmet vid renovering. Eminenta/Ian Månsson Mossberga 13 Sida 7 av 22

8 Fuktisolering och dränering Fuktisolering av system Platon, Icopal eller likvärdigt med utvändig värmeisolering. enligt egen kontroll. Dränering av plastslang enligt antagande pga. åldern. Ålder: Dränering och fuktisolering troligen från början 1990-tal. Funktion på en dränering beror på en rad faktorer såsom dess kringfyllnadsmassor, avledning av vatten, typ och material i dränering mm. Normal livslängd på dränering brukar därför anges till år från utförandet. Därefter måste man räkna med nedsatt funktion och behov av uppgrävning och utbyte av dräneringsledningar pga. åldersslitage. För att minska risk för stopp eller dämning i dagvatten- och/eller dräneringsledningar bör man regelbundet rengöra dagvattenbrunn om sådan finns. Utvändig värmeisolering innebär normalt sett att grundmuren blir varmare och därigenom torrare (dvs. att grundmurarna får ett relativt lågt fuktinnehåll). Fuktisolering av system Platon etc. och värmeisolering bedöms vid rätt utförande och återfyllning ha längre livslängd än dräneringen vilket innebär att man i normalfallet endast behöver påräkna översyn och eventuell lagning/komplettering av fukt- och värmeisoleringen i samband med åtgärdande av dräneringen. Nedsatt funktion på fuktisolering och/eller dränering kan innebära hög fuktpåverkan på grund med risk för fuktrelaterade skador i golvkonstruktioner, golvbeläggningar, grundmurar, reglade väggar mm. Inga indikationer på nära förestående behov av utbyte fuktisolering och dränering vid besiktningstillfället. Det finns tydliga tecken på fuktpåverkan i grundmurar/källarväggar (synliga delar). Det är troligt att det är från tiden före utbyte av fuktisolering och dränering. Dagvatten Okänt var dagvatten avleds. (Troligen till kommunaltnät) Dagvattenledningar från okänt år. Bedömd teknisk livslängd på dagvattenledningar brukar uppskattas till år från tiden för utförandet. Med tiden kan man förvänta sig nedsatt funktion och behov av uppgrävning och utbyte ledningar pga. igenslamning, marksättningar mm. Stopp eller dämning i dagvattenledningar kan innebära nedsatt funktion på dränering och att stuprörsvattnet inte avleds från, utan istället tillförs till, grunden. Rekommenderar att man tar reda på var dagvattnet avleds eftersom man med tiden riskerar stopp eller dämning pga. igenslamning av såväl stenkista, ledningar som dagvattenbrunn. Om dagvattenbrunn finns rekommenderas att denna regelbundet kontrolleras och rensas. Inget särskilt att notera ur teknisk synvinkel. Rekommenderar att stuprör kompletteras med utanpåliggande lövsilar vid marknivå för att på så sätt underlätta rensning samt minska mängden skräp som kommer ner i dagvattenledningar (minskar risken för stopp i dagvattenledningssystemet). Dagvattenbrunn har ej kunnat lokaliseras. Dagvattenbrunnen kan finnas utsatt på kommunala handlingar (dagvattenbrunn ska finnas tillgänglig för rensning och kontroll). Eminenta/Ian Månsson Mossberga 13 Sida 8 av 22

9 Hängrännor och stuprör Hängrännor och stuprör av plåt. Ålder: Hängrännor och stuprör från åren enligt tidigare ägare Bedömd livslängd på hängrännor och stuprör av plåt brukar uppskattas till ca 30 år. Löpande underhåll i form av rensning, översyn/tätning av skarvar och målning krävs. Inget särskilt att notera. Det förekommer lokalt mindre läckage i skarv mellan hängrännor. BYGGNAD OVAN GRUNDLÄGGNING Ytterväggar Tilläggsisolerad äldre trästomme enligt egen bedömning. En äldre trästomme är vanligtvis en stark och stabil stomme. Om utvändig tilläggsisolering har utförts medför det i normalfallet att byggnadens stomme blir varmare och på så sätt även torrare samt att stommen bättre skyddas mot uppfuktning från nederbörd. Tilläggsisolering av ytterväggar innebär att huset får ett bättre energivärde. Huset blir dock tätare vilket kan påverka behovet av att förbättra ventilationen (se även under not Ventilation nedan). I normalfallet förekommer ej räta vinklar, lutningar och nedböjningar i väggar vilka vanligtvis är naturligt åldersrelaterade (t.ex. lutning från skorsten, nedböjning över stora dörröppningar). Om det finns eller har funnits gjutna altaner, trappor etc. mot trästommen kan det medföra risk för rötskador pga. fukttransport via betong in till stommen. Inget särskilt att notera som avviker från vad som anses vara normalt för konstruktionen och normalt åldersslitage. Lokalt förekommer vad som bedöms vara obetydliga mindre sprickor i skivskarvar/tapeter (vanligt förekommande i liknande hus enligt värt att veta ovan). Riskanalys Det är ej ovanligt att det kan förekomma fukt-/rötskador mm i nedre delar av trästommen i anslutning mot grundmur/sockel. Eminenta/Ian Månsson Mossberga 13 Sida 9 av 22

10 Bjälklag Äldre träbjälklag enligt egen bedömning. I äldre mellanbjälklag av trä förekommer i normalfallet mindre rörelser i stommen vilket med kan medföra svikt/golvknarr till följd av åldersdeformationer och upprepade belastningar. I äldre byggnader förekommer ofta lutande golv pga. att murar med tiden sjunkit något eftersom man efter gammalt inte hade dagens maskiner och möjlighet att komprimera/packa massor under bärande murar. Vanligtvis lutar golv, tak och väggar ifrån skorsten eftersom den står stabilt på ett stort fundament medan bärande murar med tiden sjunker något. Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt för konstruktionsutförandet och/eller utgör normalt åldersslitage. Spår av fukt, torrt vid besiktningstillfället, noterades i innertaket undertrapp. Tidigare skada från okänt år, ingen förändring har skett under senare år enligt ägare. Fasader Träpanel. Ålder: Fasad från år Fasaden senast målad år 2006 enligt uppgift från tidigare ägare. Normal livslängd på en träfasad beror på en rad faktorer såsom, virkeskvalitet, underhåll, färgtyp, yttre förhållanden etc. I hus uppförda från 1960-talet och framåt blev det vanligt att man började använda sämre virkeskvalitet, klenare dimensioner samt att träfasaderna började målas med s.k. "plastfärg". För att minska risken för skador till följd av detta monterades i normalfallet träpanelen med en bakomliggande luftspalt vilket innebär att träpanelen till viss del kan torka ut. Avsaknad av luftspalt kan innebära kortare livslängd på en fasadpanel pga. ökad risk för kvarstående fukt i panelen. Beroende på ovanstående faktorer bedöms livslängden för en träpanel, vid normalt underhåll, till ca år varefter man har att kalkylera med att utbyte kan bli nödvändigt. Är fasadpanelen skarvad föreligger alltid risk för fuktinträngning i dessa skarvar (framförallt om de glipar), vilket kan vara svårt att upptäcka i tid. Syns missfärgningar på panelen i anslutning till skarvar och/eller att den visar tecken på att ha sugit fukt i ändträ, kan det föreligga risk för skador även på bakomliggande vägg. Man bör således vid misstanke kontrollera och underhålla dessa delar av fasaden väl. Fasaden uppvisar normala ålders- och förslitningsskador. Normalt underhållsbehov dvs. målning inom 4-5 år. Fasadpanelen är skarvad. Luftspalt saknas bakom fasadpanelen vilket innebär att panelen har sämre möjlighet att torka ut vid uppfuktning. Eminenta/Ian Månsson Mossberga 13 Sida 10 av 22

11 Fönster och dörrar Kopplade tvåglasfönster. Ålder: Från byggår enligt egen bedömning. Normal livslängd på fönster beror på en rad faktorer såsom, virkeskvalitet, underhåll, färgtyp, yttre förhållanden etc. Vidare rekommenderas att man regelbundet kontrollerar infästning och tätning av fönsterbleck och droppbleck. Fönster tillverkade innan 70-talet har generellt sett bättre virkeskvalitet (kärnvirke eller sorterat virke) och längre livslängd än fönster tillverkade på 70-talet och senare. Vid mindre lokala rötskador i bågar och karmar kan det därför vara en god idé att laga/bättra dessa fönster pga. en för övrigt bra virkeskvalitet. Normal livslängd på dessa fönster beror naturligtvis på underhåll, placering i fasader mm men med ett bra underhåll är det inte ovanligt med livslängder på 50 år eller mer. Fönster i behov av underhåll pga. normala ålders- och förslitningsskador. Slumpvis valda stickprovskontroller i vissa fönsterbågar och karmar påvisade inga anmärkningsvärda rötangrepp. Vind Vindsbjälklaget utfört utan ångspärr (papp/plastfolie) och isolering av kutterspån, torv eller liknande samt tilläggsisolering med mineralull. enligt egen kontroll. Åtkomlighet: Via vindslucka. Ventilation av vindar är föremål för diskussion och forskning inom branschen. Vissa anser att konstruktionerna skall vara ventilerade med luftspalter medan bl.a. SP:s undersökningar visat att ventilationen är av mindre betydelse än vi tidigare trott och att ventilationen (luftspalterna) i vissa fall till och med fuktar upp takkonstruktioner/vindar. Detta gäller i synnerhet moderna välisolerade byggnader. Med avseende på att skador kan inträffa i vind-/takkonstruktioner till följd av läckage och annan uppfuktning enligt ovan, är det väsentligt att vinden regelbundet kontrolleras (några gånger per år) för att i tid kunna upptäcka och begränsa omfattningen av eventuella skador. Isoleringen är ojämnt utlagt över vindsbjälklaget. Justering rekommenderas. Rekommenderar tilläggning och komplettering av isolering. Det finns fuktindikationer/missfärgningar på underlagstaket. Det har inte utretts i samband med denna besiktning om det är pågående kondens eller ej. Rekommenderar märkning med färgpenna för att kunna iaktta eventuella förändringar. Det finns anledning att anta att kondens signaler på vinden kommer från tid innan den mekaniska ventilationen installerades. Riskanalys Eminenta/Ian Månsson Mossberga 13 Sida 11 av 22

12 Äldre byggnader saknar normalt luftspalter mellan yttertak och isolering. Tak och vindar i äldre byggnader tillfördes vanligen värme pga. sämre isolering än i moderna byggnader samt ofta även via en varm skorstensstock. Med detta avses att grundprincipen för en äldre takkonstruktion var att man, till skillnad från en modern dito, strävade efter att till viss del värma tak/vindar och därigenom sänka den relativa ånghalten (fuktigheten). Avsaknad av ångspärr innebär att det kan ske ett ökat tillskott av varm fuktig inomhusluft igenom vindsbjälklaget upp till vind som kan kondensera mot kall yttertaksyta. Kondensutfällning medför risk för fuktskador i takkonstruktionen. Vid tilläggsisolering med pappbeklädd isolering (vanligen s.k. byggmatta) finns även risk för att den varma inomhusluften kondenserar mot isoleringens papp med mikrobiell tillväxt i papp eller isolering som följd. Fukttillskottet inomhus var förr i tiden betydligt lägre än vid dagens boende med bad, dusch, tvätt mm. Det är därför av avgörande betydelse om man ska undvika fuktskador i tak och på vindar, att man har en väl fungerande ventilation (gärna mekanisk) som skapar ett undertryck inomhus samt minskar det allmänna fukttillskottet. Detta måste särskilt beaktas om man förändrar uppvärmningssystem (en kall skorsten minskar självdragventilationen), lägger om yttertak (bör om möjligt utföras med en diffusionsöppen takpapp) och/eller ökar fuktillskottet inomhus genom högre personbelastning. Tak Taktäckning utförd med betongpannor på läkt, underlagspapp samt råspont. Ålder: Från år enligt tidigare ägare. Betongtakpannor och underlagspapp bedöms ha lång livslängd. Det finns ännu inte tillräckligt underlag för faktiska åldersbedömningar men denna typ av taktäckning bör med normalt underhåll fungera i storleksordningen år efter läggning. Moderna betongtakpannor har lång livslängd och är förhållandevis täta genom falsade fogar mm. En viss mängd vatten och skräp tränger dock alltid in under pannorna varför underlagspappen har avgörande betydelse för takets täthet. Livslängden för en modern underlagspapp med glasfiberstomme brukar anges till ca år. Därefter får man räkna med att det kan bli aktuellt lägga om taket för att undvika skador pga. takläckage. För att underhålla taket och för att förlänga takets livslängd bör översyn och utbyte av trasiga takpannor utföras regelbundet liksom översyn och kontroll vid plåtbeslag och genomföringar. Vidare rekommenderas regelbunden borttagning av skräp, löv och mossa såväl ovan som under takpannor. Takfoten är en känslig del av taket och det är inte alltid lätt att se pågående skador på håll eftersom takfoten oftast är målad. Takfoten bör hållas under regelbunden kontroll. Dagens vattenbaserade färger missfärgas med tiden och det kan göra att det är extra svårt att se/upptäcka pågående skador. Ju äldre taket är desto större är ju risken att det kan ha uppstått rötskador vilket vanligtvis upptäcks i samband med takomläggning. Inget särskilt att notera som avviker från vad som bedöms vara normalt för takkonstruktionen och/eller som utgör normalt åldersslitage. Takfoten är besiktigad från mark och lokalt vid stege. Vid besiktningen fanns inga synliga skador eller misstanke om att det föreligger pågående skador i takfot. Eminenta/Ian Månsson Mossberga 13 Sida 12 av 22

13 Altan Träkonstruktion med betongplintar. Normal livslängd på utvändiga träkonstruktioner beror på en rad faktorer såsom, virkeskvalitet, underhåll, färgtyp, yttre förhållanden etc. Träkonstruktioner kräver löpande underhåll genom t.ex. målning, inoljning etc. Inga synliga tecken på inläckage i anslutning till anslutande och/eller underliggande väggpartier noterades vid besiktningstillfället. Normalt underhåll krävs med anledning av ålder och normalt slitage. Balkong Betongkonstruktion utan tätskikt. Normal livslängd på armering och stålbalkar på denna konstruktion bedöms till ca år. Därefter finns risk för nedsatt hållfasthet varför regelbundet bör kontrollera skick/status på balkar och armering. Normalt underhåll krävs med anledning av ålder och normalt slitage. Inga synliga tecken på inläckage i anslutning till anslutande och/eller underliggande väggpartier noterades vid besiktningstillfället. KÖK OCH VÅTRUM Kök Kök med standard från 1990-talet. Normal teknisk livslängd för köksmaskiner beräknas till ca 8-10 år. Om det förekommer maskiner som är närmare 10 år gamla skall man alltid kalkylera med att dessa behöver bytas pga. ålder. Under diskmaskin, diskbänk, kyl, frys och ismaskin eller dylikt bör det finnas ett tätt ytskikt. Rekommenderar montering av skvallerskydd under kyl/frysskåp och i diskbänksskåp. I ett kök rekommenderas alltid att det finns skålformat underlägg (skvallerskydd) under kyl/frysskåp och i diskbänksskåp. Ett sådant underlägg kan göra att man i tid upptäcker vattenläckage från rör, kopplingar, maskiner och har större möjlighet att åtgärda innan det uppstår vattenskador i golv och anslutande väggar. Bristfällig tätning mellan diskbänk och vägg. Rekommenderar justering för att minska risken för att fukt från diskbänk påverkar bakomliggande konstruktion. Eminenta/Ian Månsson Mossberga 13 Sida 13 av 22

14 Wc-rum Äldre standard. Inget särskilt att notera. Våtrum Pvc-matta på golv, väggbeklädnad av plast. Utfört år: Från år 1987 enligt tidigare besiktningsutlåtande Livslängden för ytbeklädnad av pvc bedöms till ca 20 år. När ytskikten har nått denna ålder är dessa att betrakta som ålders- och försäkringsmässigt avskrivna vilket innebär att man skall kalkylera med renovering. Vid renovering är det viktigt att känna till vilka branschregler som gäller för olika utföranden. För utförande med keramiska material är det BKR:s branschregler som ska gälla. Vid utförande med plastmattor gäller att följa GVK:s branschregler. Vid anlitande av branschansluten entreprenör ska Kvalitetsdokument överlämnas. Undertecknad noterade att skruvar som håller fast klämringen i brunnen var rostiga. Installationen av duschkabin medför att belastning på yt-/tätskikt inte blir lika stor och begränsar möjligheten för att fuktrelaterade skador ska uppstå. Bakfall noteras golv i den våta zonen. Vatten blir kvarstående på golv. Olämplig rörplacering/genomföring bakom badkar. Ytskikten bedöms vara både ålders- och försäkringsmässigt avskrivna. Riskanalys Eftersom ytskikten bedöms vara ålders och försäkringsmässigt avskrivna ska man kalkylera med att dessa ska bytas ut eftersom det kan föreligga risk för fuktskador i bakomliggande konstruktioner till följd av bristande täthet. Rörplacering bakom badkar medför ökad risk för läckage. Rekommenderas att genomföringen hålls under regelbunden uppsikt. Eminenta/Ian Månsson Mossberga 13 Sida 14 av 22

15 Våtrum: Duschhörna Duschhörna: Klinkergolv och kakelklädda väggar. Troligen från år 1987 enligt egen bedömning. Fuktspärrar utförda t.o.m. början av 1990-talet. Förekommer utföranden från denna period skall renovering av utrymmet påräknas för att säkerställa att skador inte uppstår eller har uppstått pga. åldersslitage mm. Kakel och klinker har alltid vid korrekt utförande tätskiktet monterat mot anslutande material under plattor, detta medför att det inte är möjligt att kontrollera tätskiktet avseende dess funktion eller förekomst av tätsikt. "Bom" konstaterades i plattsättning. Orsak okänd. Ytskikten bedöms vara både ålders- och försäkringsmässigt avskrivna. Riskanalys För funktionen är det mycket viktigt att tätskiktet har monterats enligt gällande fabrikantens anvisningar och enligt gällande branschregler. n som inte uppfyller dessa krav riskerar att drabbas av skador. Bom i plattsättning vilket kan innebära risk för skada (orsak till bom inte fastställd). Eftersom ytskikten bedöms vara ålders och försäkringsmässigt avskrivna ska man kalkylera med att dessa ska bytas ut eftersom det kan föreligga risk för fuktskador i bakomliggande konstruktioner till följd av bristande täthet. Tvättstuga Pvc-matta på golv, väggbeklädnad av våtrumstapet. Från okänt år (Troligen 1980-tal) Livslängden för ytbeklädnad av pvc bedöms till ca 20 år. När ytskikten har nått denna ålder är dessa att betrakta som ålders- och försäkringsmässigt avskrivna vilket innebär att man skall kalkylera med renovering. Vid renovering är det viktigt att känna till vilka branschregler som gäller för olika utföranden. För utförande med keramiska material är det BKR:s branschregler som ska gälla. Vid utförande med plastmattor gäller att följa GVK:s branschregler. Vid anlitande av branschansluten entreprenör ska Kvalitetsdokument överlämnas. Våtrumstapeter saknar svetsade fogar och har därmed inte samma täthet och hållbarhet som moderna tätskikt. Livslängd på en våtrumstapet brukar ligga i intervallet år vilket beror på brukande, underhåll samt tapetens kvalitet. För undvikande av fuktskador i underliggande material måste man hålla noggrann uppsikt på, och täta brister i, tapeternas skarvar. Ytskikten bedöms vara både ålders- och försäkringsmässigt avskrivna. Äldre golvbrunn av gjutjärn är inte utbytt i samband med att golvbeläggning/tätskikt förnyats. Klämring saknas i golvbrunn. Riskanalys Eminenta/Ian Månsson Mossberga 13 Sida 15 av 22

16 Eftersom ytskikten bedöms vara ålders och försäkringsmässigt avskrivna ska man kalkylera med att dessa ska bytas ut eftersom det kan föreligga risk för fuktskador i bakomliggande konstruktioner till följd av bristande täthet. Äldre golvbrunn av gjutjärn är inte utbytt i samband med att golvbeläggning/tätskikt förnyats. Detta kan innebära att försäkringsbolaget endast lämnar ett begränsat försäkringsskydd för detta våtrum alternativt undantar våtrummet från hemförsäkringen. Eventuellt försäkringsskydd får kontrolleras med respektive försäkringsbolag. När klämringen saknas föreligger risk för bristande täthet i anslutning av tätskikt mot golvbrunn. Risk för fukt/vattenskador föreligger. INSTALLATIONER Ventilation Mekanisk ventilation - Kontroll ingår inte i uppdraget. Vatten och avlopp Kontroll av VA-anläggningarna/installationerna ingår inte i uppdraget. Uppvärmning Kontroll av uppvärmningssystemet ingår inte i uppdraget. Elinstallationer Kontroll av elinstallationer ingår inte i uppdraget. Eldstäder, skorsten och rökkanaler Kontroll av skorstenen/rökkanaler och till de anslutna delarna ingår inte i uppdraget men omfattas av en köpares undersökningsplikt. ÖVRIGT Allmänt Möblerade utrymmen: Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Undertecknad rekommenderar att byggnaden avsynas när huset är tomt så att även ytor som dolts av bohag vid denna besiktning blir åtkomliga vilket ingår i köparens undersökningsplikt. Övriga byggnader Kontroll ingår inte i uppdraget men omfattas av en köpares undersökningsplikt. Radon Kontroll av radon ingår inte i uppdraget men ingår i köparens undersökningsplikt. 50 Bq/m³ uppmätt vid mätning av radon i bostaden per datum I Socialstyrelsen allmänna råd avseende rikt- och gränsvärde för "Olägenhet för människors hälsa", gäller fr.o.m gränsvärdet 200 Bq/m³ radongashalt i befintliga bostäder. Asbest Kontroll ingår inte i uppdraget men ingår i en köpares undersökningsplikt. Eminenta/Ian Månsson Mossberga 13 Sida 16 av 22

17 BESIKTNINGSFÖRUTSÄTTNINGAR 1 Ändamålet med besiktningen Det avtalade ändamålet med att genomföra en överlåtelsebesiktning är, att inför en fastighetsöverlåtelse, med hjälp av en byggnadsteknisk besiktning samla in och redovisa mesta möjliga väsentliga information om det befintliga skicket på besiktigad del av fastigheten vid besiktningstillfället. Resultatet av denna byggnadstekniska besiktning redovisas på så sätt att besiktningsförrättaren upprättar ett besiktningsutlåtande som sänds till den som beställt besiktningen. Med hjälp av den information som förmedlas i ett besiktningsutlåtande erhålls ett säkrare underlag för att redan före en fastighetsöverlåtelse bedöma fastighetens verkliga skick och den förväntan en köpare kan ha på byggnaden. Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt. Överlåtelsebesiktningen omfattar endast en del av köparens undersökningsplikt. Även sådana delar som, enligt besiktningsvillkoren, inte besiktigas ingår i undersökningsplikten. 2 Överlåtelsebesiktningens omfattning samt förklaringar Besiktningen kan beställas som antingen Eminenta BAS eller Eminenta PLUS. 2.1 Gemensamt för Eminenta BAS och Eminenta PLUS För överlåtelsebesiktningen gäller de villkor som återfinns i detta dokument och i uppdragsbekräftelsen. Vid överlåtelsebesiktningen genomför besiktningsförrättaren en okulär byggnadsteknisk undersökning av fastighetens befintliga skick vid besiktningstillfället. Besiktningen omfattar inte hela fastigheten utan endast de delar som uttryckligen anges i uppdragsbekräftelsen. I uppdraget ingår alltid, om inte annat anges, fastighetens huvudbyggnad. Eventuella andra byggnader (sekundärbyggnader såsom garage, uthus etc.) ingår endast om så anges i uppdragsbekräftelsen. Vidbyggda sekundärbyggnader med invändig förbindelse med huvudbyggnaden räknas som en del av huvudbyggnaden. Överlåtelsebesiktningen är en byggnadsteknisk besiktning av byggnad och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden. Mark som inte har ett omedelbart förhållande till byggnaden omfattas inte. Besiktningsförrättare som utför överlåtelsebesiktningar är inte behöriga att utföra några funktionskontroller av installationer såsom mekanisk ventilation, uppvärmning, el, vatten- och avlopp, sanitet, pool med tillhörande utrustning, maskinell utrustning, rökgångar och eldstäder mm varför dessa delar ansvarsmässigt undantas från besiktningen. Dessa installationer omfattas av köparens undersökningsplikt. I överlåtelsebesiktningen ingår inte miljöinventering och inte heller undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning. Konstruktions- och fuktkontroll, fortsatt teknisk utredning, förslag till avhjälpande av brister, kostnadsberäkningar och värderingar i övrigt ingår inte i en överlåtelsebesiktning. Dessa kan dock beställas som särskilt uppdrag och kräver skriftlig överenskommelse. 2.2 Eminenta BAS I Eminenta BAS ingår inte redovisning av installationsdelen (enligt pkt 2.3 nedan). 2.3 Eminenta PLUS I Eminenta PLUS lämnas viss begränsad information beträffande installationsdelen enligt nedan. Eftersom besiktningsförrättaren i allmänhet har större erfarenhet av installationer för mekanisk ventilation, uppvärmning, el, vatten- och avlopp, rökgångar och eldstäder mm än en normalt bevandrad husköpare, redovisas i besiktningsutlåtandet i detta fall bedömningar och eventuella rekommendationer avseende dessa installationer. Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter, allmänt kända ålders- och/eller försäkringsmässiga avskrivningar och/eller andra uppenbara indikationer på fel. Några undersökningar i form av provtryckningar, uppmätningar, kontroll av skyddsjord, isolationsmätning av elsystem mm utförs inte av besiktningsförrättaren. Dessa typer av undersökningar kräver i allmänhet besiktningsmän med särskild behörighet för respektive installation. Eminenta/Ian Månsson Mossberga 13 Sida 17 av 22

18 3 Överlåtelsebesiktningens praktiska och juridiska betydelse Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället. Den information som redovisas i besiktningsutlåtandet ökar parternas kunskap om fastighetens befintliga skick i besiktigad del vid besiktningstillfället. Informationen i besiktningsutlåtandet redovisar vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet och får betydelse för tillämpningen av jordabalkens ansvarsregler för köpare och säljare. Förhållanden som antecknats vid den okulära besiktningen och sådana befarade fel som antecknas i riskanalysen är redovisat på ett sätt som innebär att köparen före köpets fullbordan fått kunskap om förhållandena. De förhållanden som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias kan en köpare inte göra gällande mot en säljare om inte säljaren lämnat garanti. Garantier och annan information om fastigheten med byggnaden som säljaren lämnar under överlåtelsebesiktningen bör också skriftligen införas i köpekontraktet. 4 Överlåtelsebesiktningens genomförande Innan överlåtelsebesiktningen påbörjas skickar eller överlämnar besiktningsförrättaren en uppdragsbekräftelse till den som beställt överlåtelsebesiktningen (nedan angivet som uppdragsgivaren). Av uppdragsbekräftelsen framgår överlåtelsebesiktningens omfattning. Före överlåtelsebesiktningen går besiktningsförrättaren igenom uppdragsbekräftelsen med uppdragsgivaren så att några oklarheter om överlåtelsebesiktningen och dess omfattning inte föreligger. Överlåtelsebesiktningen innehåller fyra moment och avslutas med att besiktningsförrättaren redovisar resultatet i ett besiktningsutlåtande. I besiktningsutlåtandet redovisas information om det befintliga skicket av besiktigad del av fastigheten, vid besiktningstillfället, som är av väsentlig betydelse för en fastighetsägare att känna till. Uppdragsgivaren skall förvissa sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet antecknar uppgifter som lämnas under besiktningen. Skavanker, skador på grund av slitage och andra i sammanhanget obetydliga upplysningar antecknas normalt inte i besiktningsutlåtandet (kan i vissa fall noteras som information om underhåll, "att-göra-lista" för uppdragsgivaren). För att överlåtelsebesiktningen skall kunna utföras på avtalat sätt skall uppdragsgivaren se till att samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga. Berörda utrymmen och ytor skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege och skyddsanordningar (ex.vis. glidskydd till stege) skall finnas tillgängligt. 4.1 Handlingar Utgångspunkten för en överlåtelsebesiktning är byggnadens ålder, brukande och allmänna skick samt den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Som grund för överlåtelsebesiktningen används handlingar samt upplysningar från säljaren som lämnats till besiktningsförrättaren om handlingarna och upplysningarna är av den beskaffenheten att de kan användas. Handlingar och upplysningar som besiktningsförrättaren får ta del av och som används antecknas i besiktningsutlåtandet. Det åligger inte besiktningsförrättaren att särskilt kontrollera handlingarnas och uppgifternas riktighet i annat fall än i de avseenden där de framstår som uppenbart felaktiga. Eminenta/Ian Månsson Mossberga 13 Sida 18 av 22

19 4.2 Okulär besiktning I överlåtelsebesiktningen ingår en okulär besiktning. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren undersöker synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken bedöms vara av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. För att en vind skall anses vara besiktningsbar skall det finnas spångbrädor eller likvärdigt. Yttertak besiktigas i normalfallet från mark, stege, taklucka och gångbryggor i den mån sådana finns. Yttertaket beträds ej om säkerheten av någon anledning kan ifrågasättas av besiktningsförrättaren. Eventuella stegar skall tillhandahållas av uppdragsgivare eller ägare. Undanflyttning av lösöre såsom ex.vis. sängar, soffor, bokhyllor, mattor ingår inte i besiktningen. Om besiktningsförrättaren av någon anledning inte gjort en okulär besiktning av sådant utrymme eller yta som normalt omfattas av besiktningen skall detta antecknas i utlåtandet. Sådan yta eller utrymme omfattas normalt ändå av köparens undersökningsplikt. Beträffande ytor och utrymmen, som inte besiktigas, får köparen söka information på annat sätt än genom överlåtelsebesiktningen, t.ex. genom att säljaren ombeds lämna garanti eller annan specificerad information om den del som inte besiktigas. 4.3 Tilläggstjänsten konstruktions- och fuktkontroll Om besiktningsförrättaren utför tilläggstjänsten konstruktions- och fuktkontroll i samband med överlåtelsebesiktning, utförs en undersökning av främst de grundkonstruktioner där man erfarenhetsmässigt vet att det kan finnas risk för fuktrelaterade skador eller av någon annan konstruktionsdel som uppdragsgivaren specifikt vill undersöka. Vid en konstruktions- och fuktkontroll utförs vanligen punktvisa mätningar med fuktindikator, upptagning av 1 till 3 inspektionshål och andra provtagningar i syfte att bättre kunna bedöma konstruktionsutförandet och eventuell risk för skada. Återställande av upptagna inspektionshål utförs i normalfallet med täcklock. Om större håltagning krävs ingår inte återställande i uppdraget. Redovisning av tilläggstjänsten konstruktions- och fuktkontroll kan ske i löpande text i besiktningsutlåtandet för respektive konstruktionsdel eller i separat utlåtande. Tilläggstjänsten konstruktions- och fuktkontroll är endast en stickprovsmässig kontroll och utgör inte någon fullständig skadeutredning. av tilläggstjänsten konstruktionsoch fuktkontroll ger oftast ett säkrare underlag för en teknisk bedömning av byggnaden, men kräver att ägaren lämnar sitt medgivande till utförande av eventuella konstruktionsingrepp. 4.4 Riskanalys Vid sidan av de förhållanden som antecknats vid en omsorgsfullt gjord okulär överlåtelsebesiktning skall besiktningsförrättaren anteckna om det finns påtaglig risk för att byggnaden har andra väsentliga fel än de som framkommit vid den okulära besiktningen. Till grund för riskanalysen har besiktningsförrättaren att beakta den information som framkommit av handlingarna, fastighetsägarens upplysningar, den okulära besiktningen, den normala beskaffenheten hos jämförbara fastigheter samt omständigheterna vid köpet. När påtaglig risk för väsentligt fel antecknas i besiktningsutlåtandet skall besiktningsförrättaren lämna en motivering. Riskanalys redovisas för respektive konstruktionsdel i besiktningsutlåtandet. 4.5 Fortsatt teknisk utredning Besiktningsförrättaren kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas vid den okulära besiktningen liksom om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel avseende sådant som i och för sig inte ingår i besiktningen. För påtaglig risk för väsentligt fel som anges i riskanalysen behöver inte besiktningsförrättaren föreslå fortsatt teknisk utredning. Uppdragsgivaren kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om väsentligt fel beträffande sådant, som besiktningsförrättaren antecknat i riskanalysen, finns eller inte. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Eminenta/Ian Månsson Mossberga 13 Sida 19 av 22

20 5 Om besiktningsutlåtandet Besiktningsutlåtandet innehåller all den samlade informationen från överlåtelsebesiktningen om den besiktigade byggnadens befintliga skick vid besiktningstillfället. Uppgifter om byggnaden, liksom åtgärdsförslag eller kostnadsuppskattningar som lämnas under besiktningen men som inte antecknats i besiktningsutlåtandet, ingår inte i överlåtelsebesiktningen och kan inte läggas till grund för ett ställningstagande eller förväntan om byggnadens befintliga skick och kan heller inte läggas till grund för åtgärdsprogram eller bedömning av kostnader för ett sådant. Efter det att besiktningsförrättaren överlämnat besiktningsutlåtandet skall besiktningsutlåtandet noggrant läsas igenom av beställaren. Anser uppdragsgivaren att det saknas någon uppgift eller påpekande i besiktningsutlåtandet som besiktningsförrättaren lämnat muntligen vid överlåtelsebesiktningen, skall uppdragsgivaren omedelbart kontakta besiktningsförrättaren eller återsända utlåtandet till besiktningsförrättaren eller företaget för komplettering. Vid läsning av utlåtandet skall uppdragsgivaren normalt räkna med att ju äldre en fastighet är desto större anledning finns det att tro att fel finns och att slitaget är större än i nyare fastigheter. Efter det att en tilltänkt köpare erhållit och läst besiktningsutlåtandet kan köparen välja ett eller flera av här angivna 5 alternativ (om ej annat avtalats mellan köpare och säljare): Att köpa den besiktigade fastigheten på de villkor som säljaren angivit. Att avstå från att köpa den besiktigade fastigheten. Att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtandet inleda en diskussion med säljaren om pris och andra villkor för köp. Att be säljaren om en skriftlig garanti i köpekontraktet för att förhållande eller risk för fel som anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger. Att be säljaren att få utföra en fördjupad undersökning genom en fortsatt teknisk utredning för att klarlägga omfattningen av antecknade fel eller för att förvissa sig om den påtagliga risk för väsentliga fel som anges i riskanalysen är infriad eller inte. 6 Skadereglering 6.1 Försäkring Besiktningsförrättaren som utför avtalad överlåtelsebesiktning har tecknat konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning. 6.2 Ansvarsbegränsningar - begränsningar i besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet I det fall det i besiktningsutlåtandet lämnas otillräcklig eller felaktig information om besiktningsobjektet kan uppdragsgivaren komma att lida skada genom att besiktningsobjektet avviker från vad som uppdragsgivaren kan förvänta sig när uppdragsgivaren läst besiktningsutlåtandet. Uppdragsgivarens skada kan innebära att en annars berättigad nedsättning av köpeskillingen blir lägre än vad som är motiverat eller att reparationskostnaden blir högre än vad uppdragsgivaren förväntat sig. Besiktningsförrättaren är skyldig att ersätta uppdragsgivarens skada som besiktningsförrättaren orsakar genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Med besiktningsförrättare avses i tillämpliga delar även besiktningsföretaget. För detta ansvar gäller nedan angivna begränsningar. Besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet uppgår till ett belopp motsvarande den nedsättning av köpeskillingen uppdragsgivaren skulle ha fått om felet påtalats vid köpetillfället. Skadeståndsskyldigheten är dock alltid begränsad till eventuell faktisk nödvändig och relevant lägre kostnad för felets avhjälpande. Den sammanlagda skadeståndsskyldigheten för ett och samma uppdrag är begränsad till ett belopp motsvarande 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. Utför besiktningsförrättaren tilläggstjänsten konstruktions- och fuktkontroll, fortsatt teknisk utredning eller annat tilläggsuppdrag, anses dessa uppdrag och överlåtelsebesiktningen, vad gäller ansvarsbegränsningen om 15 prisbasbelopp, vara ett och samma uppdrag. Eminenta/Ian Månsson Mossberga 13 Sida 20 av 22