ALKROG PLANBESKRIVNING AV DETALJPLANEÄNDRING OCH DETALJPLAN 378

Transkript

1 ALKROG PLANBESKRIVNING AV DETALJPLANEÄNDRING OCH DETALJPLAN 378 Stadsdel 26 kvarter samt gatu- och parkområden Planläggnings- och byggnadsnämnden Stadsstyrelsen Planläggnings- och byggnadsnämnden , Stadsstyrelsen Stadsstyrelsen Godkännande av detaljplanen: stadsfullmäktige

2 1 BASUPPGIFTER Planeringen av området ingår i Borgå stads planläggningsprogram och stadsplaneringsavdelningens arbetsprogram Staden har i samband med planläggningsöversikten informerat om att staden inlett planeringen. 1.1 Beskrivning av området och områdets läge Planområdet ligger 3,0 kilometer västerut från Borgå centrum och omfattar östra delen av ett stort åkerfält. I öster gränsar området till Alkrogvägen och småhusområdet i Alkrog. I söder gränsar området till Tolkisvägen och området med flervåningshus i Gammelbacka. 1.2 Planområdet och målet med planändringen Planområdet heter Alkrog. Syftet med detaljplanen och ändringen av planen är att skapa förutsättningar för byggande av ett nytt småhusområde. 1.3 Bilagor till beskrivningen 1. Områdets läge 2. Detaljplanesammanställning 3. Illustration 4 Geoteknisk undersökning 5. Översiktsplan för grönområden 6. Program för deltagande och bedömning 7. Sammandrag över hörande 1.4 Bakgrundsutredningar och -material Stadsstyrelsen (6 ): Principerna för justering av planerna och utkasten till planer för västaxeln i Borgå Geoteknisk undersökning 2 UTGÅNGSPUNKTER 2.1 Utredning om förhållandena i planeringsområdet Områdets storlek Området är ca 13,5 ha stort. Landskapsrum Planområdet är en del av det åkerfält som redan i den kungliga kartboken från början av 1700-talet märkts ut som odlingsmark. Alkrogvägen har avgränsat odlingsmarkens nordöstra del från det traditionella kulturlandskapet då områdena öster om vägen inte längre odlats. I de norra och östra delarna av 1

3 åkerfältet ligger det några kullar där det uppstått små driftcentra då torpen vid Gammelbacka gård blev självständiga. På det vida åkerfältet ligger små kullar i rad i nordlig-sydlig riktning där det uppförts karelska hus. Driftcentra avgränsas tydligt av häckar och granar som skyddar för vindar. På gårdsplanerna växer det många slags träd, i huvudsak fruktträd och främmande barrträd, ädelträd och silverpilar. I nordöstra kanten av det vida landskapsrummet ligger Itä-Uudenmaan ammatillinen kurssikeskus som ett landsmärke. Ölstens industriområde finns på västra kanten av odlingsmarken. I söder gränsar området till Tolkisvägen och bostadsområdena i Gammelbacka och Lövkulla. Det nya småhusområdet i Alkrog kommer att byggas vid en skogbeklädd upphöjning och det lilla driftcentret längst i öst. Denna del av åkerfältet odlas endast delvis, en del har växt igen. Fotografi från korsningen av Tolkisvägen och Hammarsvägen: planeområdet ligger på åkerfältet i bildens högra kant. Edupoli (f.d. Itä-Uudenmaan ammatillinen kurssikeskus) syns i vänstra hörnet. Byggd miljö Småhusområdet i Alkrog som ligger öster om planeringsområdet, har sedan 1950-talet byggts i etapper varför byggsättet är varierande. Radhusen i en våning som ligger i områdets kant är byggda på 1980-talet. De på 1970-talet byggda flervåningshusen i Gammelbacka är punkthus med djup stomme. Det tämligen enhetliga småhusområdet i Lövkulla representerar 1980-talets tegelbyggande. De karelska husen på kullarna på åkerfältet representerar återuppbyggnadstidens arkitektur. Väglandskap Tolkisvägen är en landsväg med ett brett vägområde. Vägen underhålls av vägverket. Vid vägen, på ca 25 meters avstånd från asfaltens kant, ligger en fjärrvärmeledning som syns som en låg jordvall i terrängen. Området mellan ledningen och vägen är inte odlat utan växer ogräs. Stadsbild Det vida åkerfältet är ett viktigt öppet landskapsrum inom stadsstrukturen. Vägarna och de underjordiska ledningarna har rubbat åkerfältets naturliga form, dvs. bakom väglinjerna ligger gamla åkerkanter. Dessa förvildade gamla åkerkanter har en otydlig karaktär i dag. Även de breda oskötta vägrenarna har ingen klar karaktär inom stadsstrukturen. När planeringsområdet bebyggs kommer detta att harmonisera den östra delen av landskapsrummet eftersom igenväxten upphör. Åkerfältet och den byggda stadsdelen ska tydligt avskiljas från varandra, dvs. det byggs en kantzon som 2

4 passar in i det öppna landskapet. Utmed vägrenarna kan planteras skyddande vegetation och områdena kan skötas på ett sådant sätt som lämpar sig för en stadsmiljö. Jordmån Jordmånen är i huvudsak lera. Endast vid det gamla driftcentret finns en moränkulle med bergfast grund. Områdets jordmån har undersökts år Utredningen har preliminärt kompletterats enligt utkastet till plan. Geoteknisk utredning följer som bilaga 4. Grund- och ytvatten Planområdet är inget grundvattenområde. Regnvattnet från ett område på ca en kvadratkilometer samt dagvattnet från småhusområdet i Alkrog (ett ca en hektar stort område) leds till dikena på det jämna åkerfältet. Under Tolkisvägen finns två vägtrummor. Den norra trumman orsakar problem på södra sidan av vägen där lutningen är otillräcklig. Trummorna och de smala dikena dämmer vattnet tidvis och vattnet svämmer över till åkerfältet. Mikroklimat De nya gatorna måste ställvis höjas med ca en meter från markytan för att kunna bygga avlopp för dagvatten. Vattnet i täckdiken i det nya området kan inte direkt ledas till ytvattensystemet eftersom dikena är grunda. Vattenflödet i avrinningsområdet kan möjligen vara tillräckligt starkt för att utbyta vattnet i en liten ytvattensamling. Vid planeringen av planen föddes en idé om en naturlig bäckfåra med en små vattensamling. Det ser ut att idén kan förverkligas. Vattnet i uppsamlardiket i östra delen av åkerfältet leds via denna bäck genom planområdet till den södra trumman. Det vida åkerfältet ligger nära havet i den dominerande vindriktningen. Åkerfältet drabbas av trycket av de sydvästliga vindar som blåser från Haikofjärden. Planområdet ligger i ett område som är mest utsatt för vindtrycket. Ett effektivt vindskydd, dvs. om terrängen byggs om och växter planteras är det möjligt att skapa ett eget mikroklimat i småhusområdet. Det är ofta frost och dimma på åkerfältet och det går inte att leda ut den kalla luftmassan. Ett bra vindskydd kan också i någon mån skydda planområdet mot den kalla luften. Kommunalteknik Vid Tolkisvägen finns det ledningar för fjärrvärme och el. Vid åkerfältet finns det ledningar för avloppsvatten och hushållsvatten. 2.2 Markägarförhållanden Staden äger största delen av marken. I privat ägo är två ca m5 stora bebyggda tomter samt en ca 7000 m5 står åkerplätt i områdets norra hörn. 3

5 2.3 Planeringssituation Generalplan, utkast Området har betecknats som småhusdominerat bostadsområde (AP). Åkerområdet har anvisats som ett landskapsmässigt värdefullt åkerområde. I dess västra kant har markerats en friluftsled som löper från grönområdena i Estbacka och Pepot söderut till grönområdena i Gammelbacka. Söder om Tolkisvägen har anvisats ett område för service och förvaltning (P). Stadsstyrelsen (6 ): Principerna för justering av planerna och utkasten till planer för västaxeln i Borgå Området används i huvudsak för boende. I området ska byggas enfamiljshus och radhus. Enligt förslaget ska det byggas lokaler för kontor, affärer eller arbetsplatser vid Tolkisvägen. När området bebyggs ska speciell vikt fästas vid avgränsningen av landskapsrummet. Det som är av vikt är att hur stadsbilden kommer att se ut vid Tolkisvägen. Utdrag ur generalplan. Alkrog planeområdet har beteckning för bostadsområde dominerat av småhus (AP). Detaljplan, fastställd En liten del av planområdet i närheten av korsningen av Alkrogvägen och Tolkisvägen har en detaljplan. Området har betecknats som ett kvartersområde för affärsbyggnader (KL II, byggrätt m2-vy, areal ca m5). Vid Tolkisvägen finns ett ca 20 meter brett område som anvisats både för närrekreation och som för skyddsområde för allmän väg reserverad del av område (VL, su). Alkrogvägen viker av till Alkroggränd. Övrigt saknar planeringsområdet en detaljplan. Baskarta Borgå stads mätningsavdelning justerade och kompletterade baskartan år

6 3 OLIKA SKEDEN AV DETALJPLANEN 3.1 Målet med planändringen Syftet med detaljplanen och detaljplaneändringen är att styra byggandet i området för att åstadkomma en harmonisk helhet med tanke på stadsbilden. Områdesstrukturen bör ge goda förutsättningar för byggandet av en fungerande helhet. Stadsbilden och den omgivande naturen får inte stå i konflikt med varandra. Utgångspunkterna för planen påverkas också av målet att bygga en mer människonära och småskaligare stad. 3.2 Beslut om planeringen Planeringen av området ingår i stadsplaneringsavdelningens arbetsprogram för åren Deltagande och samråd Enligt lagen behövs inget myndighetssamråd. Hörande under planeringen (62 MarkByggL, 30 MarkByggF) Utkastet till plan och de övringa planhandlingarna hölls framlagda på stadsplaneringsavdelningen, Krämaretorget B, 3 vån. Staden har per brev meddelat markägarna/- innehavarna samt grannar som är markägare/- innehavare i planområdet att utkastet till plan är framlagt. Framläggningen har dessutom meddelats på stadens officiella anslagstaval samt i tidningarna Uusimaa och Borgåbladet. Intressenterna hade möjlighet att muntligt eller skriftligt framföra åsikter. Preliminära utlåtanden, s.k. remissbehandling, bads av myndigheter och vägförvaltningen, Nylands vägdistrikt Borgå vatten Sonera Carrier Elisa Networks Oy Porvoon alueverkko Oy Borgå Energi Ab Planläggaren undersökte byggnadernas placering på en trämodell i skala 1:500. På bilden har den första framlagda detaljplaneskissens baskarta använts. Offentligt hörande (65 MarkByggL, 27 MarkByggF) Förslaget till plan och de övringa planhandlingarna hölls framlagda

7 på stadsplaneringsavdelningen, Krämaretorget B, 3 vån. Intressenterna hade möjlighet till muntliga eller skriftliga anmärkningar. Staden informerade om att förslaget till plan är framlagt per brev till markägarna/- innehavarna i planområdet samt de grannar som är markägare/-innehavare och bor på annan ort. Framläggningen har ytterligare meddelats med en kungörelse på stadens officiella anslagstavla samt i tidningarna Uusimaa och Borgåbladet. Officiella utlåtanden (28 MarkByggF) Miljövårdsnämnden Tekniska nämnden Hälsoskyddssektionen Vägverket, Nylands vägdistrikt Borgå Energi Ab På basen av inkomna utlåtanden konstaterade man, att det p.g.a de dåliga markförhållandena och problemen med dränering av ytvatten är motiverat att ändra lösningen i områdets södra del. Vägarnas linjering, placering och form av småhustomter ändrades och en del av småhustomterna ändrades till kvartersområde för fristående småhus i bolagsform. Detaljplaneskissen var på nytt framlagd till påseende enligt 30 i MarkByggF Sammandrag över hörande följer som bilaga nr 8. På bilden den senast framlagda planeskissen. I högra kanten finns kvartersområdena för fristående småhus i bolagsform som ligger på den vad markförhållandena beträffar svåraste delen av området där lerans tjocklek är c. 8 meter. 3.5 Invånarnas åsikter och hur de beaktats i planeringen De närboende invånarna tog inte ställning till det nya småhusområdet under utkastskedet. En pontentiell ny invånare framförde sin önskan om större tomter. Därför har planläggaren anvisat tomter i varierande storlek. De större tomterna ligger utmed områdets kanter där jordmånen är svagare. På de här trädgårdstomterna ska husen byggas vid gatan. Trädgården anläggs på södra delen av tomten, där marken är mjukare. 4 BESKRIVNING AV DETALJPLANEN 4.1 Stadsbild 6

8 Småhusområdet i Alkrog byggs på en mycket synlig plats vid det stora åkerfältet. På kanten av det öppna landskapet skall planteras ädelträd och anläggas små kullar byggda på schaktmassor. Den viktigaste tanken bakom detaljplaneändringen är att bygga ett nytt naturnära småhusområde enligt generalplanens principer. Avgränsningen av byggområdena mot den öppna dalen är tydlig. Gränsen mellan naturmiljön (parkområdena) och den byggda miljön är naturlig, balanserad och klar. På detta sätt fortsätts den många hundra år gamla stadsbyggnadstraditionen som tar sig uttryck i de traditionella östnyländska bymiljöerna och framförallt i Gamla staden i Borgå och Adertonbackaområdet. 4.2 Exploateringstal och dimensionering I området byggs ca 50 enfamiljshus och ett kvartersområde i bolagsform med ca 15 en- eller tvåfamiljshus. Tomterna är ca m2 stora. I södra delen av området har bildats en kvartershelhet utan fristående småhus. 4.3 Byggsätt I området byggs i huvudsak hus i 12-II plan. Även den interna strukturen i småhusområdena hänför sig till de centrala hållbara principerna för en traditionell stadsbyggnad. Samtidigt skapar detta utomordentliga ramar för en modern stadsarkitektur. Som motvikt till det relativt tätbyggda gaturummet finns det rymliga gröna gårdsplaner som ger utmärkta förutsättningar för att man ska kunna bilda gårdar som i social bemärkelse är i rätt storlek. De stora parkområden som ger liv åt gaturummet är naturliga platser för ett socialt umgänge. Gatorna byggs utgående från en parkliknande gatuvy. Husen syns delvis bland trädkronorna. Terrängen är flack. Vid vägen planteras sammanhängande buskage för att skydda området för trafikutsläpp. Vindskydd Det vida åkerfältet ligger nära havet i den dominerande vindriktningen. Det är ofta frost och dimma på åkerfältet. Ett effektivt vindskydd gör det möjligt att skapa ett eget mikroklimat i bostadsområdet. Ett vindskydd innebär att terrängen byggs om och växter planteras vilket isolerar planeringsområdet från kalla luftmassor. Hantering av jordmassor När kommunaltekniken byggs, blir det lerig jord över som används för att bygga vindskydd. Det är svårt att bygga om terrängen vid Tolkisvägen så att den lämpar sig för bullerskydd, för vägrenen är smal. Där ligger också en fjärrvärmeledning. I den mer detaljerade planeringen kommer planläggaren att också sondera hur terrängen kan byggas om så att den skyddar för buller. Dränering av ytvatten Flödet av ytvattnet genom den norra trumman under Tolkisvägen har orsakat problem på södra sidan av vägen. Ytvattnet skall ledas via den södra trumman. 7

9 Trafik-, gatu- och parkeringsområden I området byggs gator med två anslutningar till Alkrogvägen. Det finns en gångoch cykelväg på andra sidan Alkrogvägen. Tolkisvägen ingår inte i planområdet men vägkanten byggs mer park- och gatuliknande. Vid korsningen av Tolkisvägen och Alkrogvägen finns det en tunnel för fotgängare och cyklister, vilket är bra. Längs Tolkisvägen löper det en cykelväg både söderut och norrut. Det finns inget behov för allmän parkering i området. Parkeringen anvisas på tomterna genom en allmän bestämmelse om krav på bilplatser. Grönområden Skyddszonen för vindar betecknas som ett närrekreationsområde. Markfyllnad av landskapsmässiga skäl är tillåten. Fyllnaderna markeras som vägledande, likaså läget för vattenfåran och -samlingen. Den regionala friluftsleden markeras som vägledande. Det nya småhusområdet är så litet att inget spelområde behöver byggas. Det finns goda sportmöjligheter i Gammalbacka som ligger nära. Inom kvartersstrukturen anvisas en liten park. Service Den allmänna närservicen står till buds i Gammelbacka. Det finns daghem i Gammelbacka. Närskolorna är Gammelbacka skola, Peipon koulu, Kumpulan koulu och Pääskytien koulu. Ett allaktiviteshus med bl.a. hälsotjänster, bilbliotek och ungdomslokal ligger i Gammelbacka. 4.3 Konsekvenser av planen Konsekvenserna för naturmiljön, landskapet och den byggda miljön Kanten av det värdefulla åkerfältet blir mer harmoniserad. Landskapet utmed Tolkisvägen får ett mer stadsliknande utseende. Konsekvenserna för samhällsstrukturen Det obyggda området med goda trafikförbindelser invid Gammelbacka blir en del av stadsstrukturen. Konsekvenserna för trafiken Trafikförbindelserna till området är goda. Att bygga c. 50 småhus och 15 bostäder i bolagsform i området kommer inte avsevärt att belasta områdets huvudtrafiknät. Gatunätet i de byggda bostadsområdena belastas inte alls. 4.4 Störande faktorer i omgivningen Trafikbuller Tolkisvägen är livligt trafikerad. I planbestämmelserna ingår bestämmelser om buller för byggande. 5. GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN 8

10 Ett markanvändningsavtal skall ingås mellan staden och fastighetens ägare innan detaljplanen genomförs. Detaljplanen styrs av bygganvisningar. Genomförande och tidsplan Området ingår i programmet för tomtöverlåtelser år Kommunalteknik Vid Tolkisvägen finns det ledningar för fjärrvärme, avloppsvatten, hushållsvatten och el. Kommunaltekniken förutsätter markbyggnadsarbeten som planerats utföras under åren 200x-200x. De jordmassor som blir över när kommunaltekniken byggs, skall användas för att anlägga kullar i terrängen enligt principen om massbalans. Det uppsamlande diket skall byggas tryggare för att de som använder grönområdena inte utsätts för fara. Den preliminära planen för fyllnadsarbeten har presenterats i översiktsplanen för grönområden, likaså planteringarna, bilaga 6. Borgå , JP Pfeifer stadsplaneringschef Anne Rihtniemi-Rauh planläggare 9