Institutionella investerares beslut till att köpa och sälja fastigheter

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Institutionella investerares beslut till att köpa och sälja fastigheter"

Transkript

1 Institution för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga tekniska Högskolan Examensarbete nr: 296 Institutionella investerares beslut till att köpa och sälja fastigheter en undersökning av transaktionspåverkande faktorer Författare: Anna Tuvéne Handledare: Hans Lind Stockholm

2 Master of Science thesis Title: Authors Department Master Thesis number 296 Supervisor Hans Lind Keywords The decisions by institution of investing to acquire and dispose of real estate - a survey of underlying transaction factors Anna Tuvéne Department of Infrastructure Building and Real Estate Economics Real Estate, institutions, transactions, property valuations Abstract The Swedish institutional investors are a significant group of real estate owners on the Swedish property-market. It is interesting to examine the underlying factors for the transaction decisions. The study is based on 9 interviews with people who are well informed on the institutions transaction decisions. The objective of this survey is to examine and explore a number of factors that are of importance when making transaction decisions. Prior to the interview, one acquisition and one sale were selected and more detailed questions were asked. A majority of the institutions hold a mixed real estate portfolio, regarding property category and geographic area. It is most common to own residential and commercial properties in Stockholm and Gothenburg. Depending on the structure of the institutions real estate organization, the views of risks are different. Institutions with an in-house organization tend to have a more positive view of properties with a high vacancy-rate and a need for their role as a capital asset manager. Others important factors are that they do not use mortgages to finance the acquisitions and furthermore, that they are long-term investors. This long-term view helps the institutions to outbid their competitors, if they think the property has good long term prospect. The strategy is the factor that the institution s transaction decisions are mostly influenced by. There are two types of strategies, long-term and tactical. The result of this study shows that the long-term strategies are most important for acquisitions, whereas the tactical strategies are crucial when selling decisions are made. An interesting conclusion is that institutions tend to make opportunistic sales, but no opportunistic acquisitions. Evaluation is another key factor in the process by which properties are selected for sale and purchased. Before any transaction, an internal appraisal of the property is done. The appraisal is based on the latest external evaluation of that property. The result of this study indicates that institutions tend to show resentment towards selling properties below its book value. Due to the fact that the book value is the same as the market value, the study indicates that it is more likely that a property will be selected for disposal if its estimated value is lower than its market value. If the property has a higher estimated value than its market value it is likely not to be sold. 2

3 Examensarbete Titel: Författare Institution Examensarbete nummer 296 Handledare Hans Lind Nyckelord Sammanfattning Institutionella investerares beslut att köpa och sälja fastigheter en undersökning av transaktionspåverkande faktorer Anna Tuvéne Institutionen för Infrastruktur Bygg- och Fastighetsekonomi Fastigheter, institutioner, transaktion, värdering Sveriges institutionella placerare utgör en stor grupp fastighetsägare på den svenska fastighetsmarknaden. Därför är det intressant att ta reda på vilka faktorer som ligger bakom deras beslut till köp och försäljningar. Syftet med examensarbetet är att kartlägga och undersöka ett antal faktorer som är av betydelse när institutioner tar beslut till transaktion. Examensarbetet är baserat på 9 djupintervjuer av personer, väl insatta i institutionernas transaktionsbeslut. Inför varje intervju har ett förvärv, respektive en försäljning valts ut för vilka mer ingående frågor ställts. Majoriteten av institutionerna äger ett blandat bestånd, både avseende fastighetskategori och geografiskt läge. Vanligast är det att äga kontor och bostäder i Stockholm och Göteborg. Beroende av hur institutionens fastighetsorganisation ser ut, skiljer sig deras syn på fastigheter åt. Institutioner med intern fastighetsorganisation tenderar att ha en positivare syn på fastigheter med vakanser och renoveringsbehov, än institutioner med extern organisation för fastighetsförvaltning. Andra faktorer som påverkar institutionernas riskbedömning är att de inte lånefinansierar sina fastigheter, och att de är mer långsiktiga i sina fastighetsförvärv. Långsiktigheten gör att de kan sträcka sig längre än sina konkurrenter i en budgivning, om de har en stark framtidstro till fastigheten. Den faktor som mest påverkar institutionernas beslut till att köpa och sälja fastigheter är deras strategi. Strategierna är av två slag, långsiktiga och taktiska. Resultaten visar att de långsiktiga strategierna har störst betydelse när beslut till förvärv tas. Däremot är både långsiktiga och taktiska strategier avgörande vid beslut till försäljning. En intressant slutsats som här kan dras är att institutioner tenderar att göra opportunistiska försäljningar, men inte opportunistiska förvärv. En ytterligare faktor som påverkade institutionernas beslut till transaktion är värderingen av fastigheterna. Inför en transaktion görs alltid en intern värdering som baserar sig på tidigare externa värderingar. Resultatet av undersökningen pekar på att institutioner verkar visa ovilja att sälja fastigheter under bokfört värde. Då det bokförda värdet är detsamma som marknadsvärdet visar undersökningen att en fastighet som har ett lågt värderat marknadsvärde tenderar att ha större chans att väljas ut till försäljning, än en fastighet med ett högt värderat marknadsvärde. 3

4 Förord Det här examensarbetet har utförts under våren 2005 och är det avslutande momentet på min civilingenjörsexamen inom Lantmäteri med inriktningen mot Bygg- och Fastighetsekonomi. Arbetet har utförts vid Institutionen för Infrastruktur i samarbete med Värdia Jaeger och J: son i Stockholm. Jag vill rikta ett stort tack till personerna som ställt upp på intervju och som gjort denna undersökning möjligt. Dessutom vill jag tacka Marie Törnqvist, Christer Mebius och Jan Persson på Värdia Jæger och J: son som bistått med värdefulla synpunkter. Sist men inte minst vill jag tacka min handledare Hans Lind professor vid Institutionen för Infrastruktur, enhet Bygg- och Fastighetsekonomi vid KTH i Stockholm. Hans goda råd och vägledning har hjälpt mig mycket. Stockholm, Maj 2005 Anna Tuvéne 4

5 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. INTRODUKTION BAKGRUND SYFTE AVGRÄNSNINGAR METOD METODPROBLEM OCH ANTAGANDEN INSTITUTIONELLA PLACERARE ALLMÄNT OM INSTITUTIONER Definitioner Svenska aktörer Institutionernas mål och syfte Historia LAGAR OCH REGLER Placeringsregler Matchningsprincipen Diversifieringsprincipen Skuldtäckningstillgångar INSTITUTIONELLA PLACERARES STRATEGIER TEORI Portföljteori Fastigheter som riskspridningstillgång Fastigheters specifika risk OLIKA TILLGÅNGSSLAG Ägardirektiv Strategier RISK Institutionernas syn på risk Långsiktighet Fastighetsspecifika risken ORGANISATIONSFRÅGOR TEORI Begreppsdefinitioner Intern eller extern förvaltning INTERN FASTIGHETSFÖRVALTNING EXTERN FASTIGHETSFÖRVALTNING VÄRDERING VÄRDERINGSMETODER Värdebegreppen Ortsprismetoden Direktavkastningsmetoden Kassaflödesmetoden Vanliga problem vid värdering FASTIGHETSINDEX Allmänt

6 5.2.2 Svenskt Fastighetsindex EN JÄMFÖRANDE STUDIE Portföljvärdering Inflytande från beställaren Metodval Värderingens roll i köp och säljprocessen EXTERN VÄRDERING Fördelar med att använda externa värderare Problem med att använda externa värderare Upphandling INTERN VÄRDERING INSTITUTIONERNAS ANVÄNDNING AV FASTIGHETSINDEX TRANSAKTIONER ANALYS AV FÖRSÄLJNINGAR STRATEGIER VID FÖRSÄLJNING ANALYS AV FASTIGHETSBESTÅNDET INTERN VÄRDERING HITTA KÖPARE Rådgivarens roll BUDGIVNING SKÄL TILL FÖRSÄLJNING ANALYS AV FÖRVÄRV STRATEGIER VID FÖRVÄRV HITTA FASTIGHETER FRÅN PROSPEKT TILL BUDGIVNING SKÄL TILL FÖRVÄRV INSTITUTIONERNAS SYN PÅ FRAMTIDEN SAMMANFATTANDE ANALYS OCH KOMENTARER ÄGARDIREKTIV OCH STRATEGIER RISK ORGANISATION VÄRDERING ANALYS AV FÖRSÄLJNINGAR OCH FÖRVÄRV FRAMTIDSUTSIKTER KÄLLFÖRTECKNING BILAGOR

7 1. INTRODUKTION 1.1 BAKGRUND De senaste åren har en rad studier gjorts på liv- och pensionsbolagens sätt att se på fastigheter. Majoriteten av studierna har berört deras portföljtänkande, där fastigheter är en av flera tillgångsslag. Frågorna varför de äger fastigheter och hur stor andelen fastigheter ska vara finns därför väl dokumenterat i flera olika studier. Däremot finns det mindre information om vad som ligger bakom förändringar i deras fastighetsinnehav. Institutionernas huvudsyfte med sitt fastighetsinnehav är att placera pensions- och livförsäkringspengar på ett långsiktigt och avkastningsmässigt bra sätt. Genom att kartlägga institutionernas fastighetsorganisation och hur deras strategier för fastighetsinnehaven ser ut, vill jag få en klarhet i hur huvudsyftet med fastighetsplaceringarna påverkar deras transaktionsbeteenden. Värdet på en fastighet kan ses som ett mått på dess framtida nyttor. Beroende av hur man bedömer värdet på fastigheten bedömer man dess framtidsnyttor. En transaktion kommer till stånd när två parter har olika bedömningar om en fastighets framtid. Det är därför intressant att titta på hur institutionerna värderar sina fastigheter som ett led i deras syn på framtiden och beslut till att köpa eller sälja en fastighet. Tillsammans äger Sveriges största institutionella placerare ca 115 miljarder kronor 1 i direkta fastighetsplaceringar. Det gör dem till en av de största grupperna fastighetsägare. Genom att undersöka deras beteende vid köp och försäljning av fastigheter vill jag öka förståelsen i hur ägarförändringar går till på den svenska fastighetsmarknaden. 1.2 SYFTE Syftet med examensarbetet är att genom intervjuer och närmare kartläggning av transaktioner undersöka hur transaktionsbesluten för svenska institutionella placerare tas. För att få en klarhet i detta försöker följande frågeställningar besvaras: - Hur ser deras strategier ut? - Vilka ramar begränsar dem? - Hur ser de på risk? - Hur värderas deras fastigheter? - Vem tar initiativ till transaktion? Genom undersökningen vill jag ge en klarare bild i vad som ligger bakom ägarförändringar på den Svenska fastighetsmarknaden. 1 Intervjuer 7

8 1.3 AVGRÄNSNINGAR Examensarbetet är avgränsat till att omfatta en närmre studie av 9 svenska institutioner. Urvalet har gjorts efter institutionens storlek, de 9 institutioner som undersökningen omfattar räknas till Sveriges största. Arbetet är en undersökning av deras direkt ägda fastigheter. Vad som är direkt och indirekt ägda fastigheter kan det råda delade meningar om. I undersökningen definieras direkt ägda fastigheter som fastigheter där institutionen står som ägare, eller fastigheter som ägs via ett till mer än 50 % ägt fastighetsbolag och som har till uppgift att förvalta institutionens fastighetsportfölj. 1.4 METOD För att kunna kartlägga och undersöka institutionernas transaktionsförfaranden har intervjuer gjorts. Eftersom fastighetstransaktioner har en mycket komplex natur, har jag valt basera examensarbetet på 9 djupintervjuer. Anledningen var att få en mer nyanserad bild av institutionerna och deras transaktioner, något som jag tror skulle vara svårare att få med exempelvis en enkätstudie. Inför varje intervju har frågorna på förhand skickats till respondenten. Majoriteten av frågorna är exakt de samma för alla. En del frågor har jag dock formulerat om efter hand, då det under intervjuernas gång visat sig vara för komplexa att svara på. Karaktären på frågorna är av två slag, generella frågor och specifika frågor. De generella frågorna berör institutionernas sätt att se på fastigheter som en tillgång. Vilka fastighetsstrategier de har, hur deras organisation ser ut, vilka direktiv som styr dem, är exempel på generella frågor. De generella frågorna är ställda som öppna frågor. Eftersom studien berör komplexa processer, ansåg jag öppna frågor med ett beskrivande svar vara lämpligare för få med så många aspekter som möjligt. De specifika frågorna å andra sidan behandlar direkta fastighetstransaktioner. Inför varje intervju har två transaktioner valts ut, ett förvärv och en försäljning. För tre institutioner har det varit svårt att hitta gjorda förvärv varför två försäljningar istället valts. Totalt omfattas studien av 12 försäljningar och 6 förvärv. Genom att ställa frågor om specifika transaktioner vill jag belysa speciella beteenden kopplade till försäljningar och förvärv. Dessutom har det varit lättare att få med aspekter som man normalt inte tänker på när förvärv och försäljningar diskuteras. Frågorna rörande de specifika transaktionerna är framförallt slutna frågor där respondenten har blivit ombedd att betygsätta olika faktorers påverkan på transaktionen. Detta upplevde de flesta respondenter som svårt, varför många valde att inte svara på frågan genom en siffra utan utifrån ett resonemang. Alla intervjuer har gjorts med hjälp av bandspelare, dock har bandspelaren när respondenten bett om det stängts av, då har anteckningar istället gjorts. Personerna som intervjuerna har gjorts med är alla delaktiga i besluten till att förändra institutionens fastighetsportfölj och har därför god inblick i hur och varför beslut till transaktion tas. 8

9 1.5 METODPROBLEM OCH ANTAGANDEN Problem uppkom i samband med att välja ut förvärv. Inför intervjuer med 3 av institutionerna hittades inga förvärv, varför två försäljningar istället valdes ut att närmre granskas. Som följd omfattar studien 12 försäljningar och 6 förvärv. Tre institutioner är därför överviktade i undersökningen av försäljningar och underviktade i undersökningen av förvärven. Eftersom varje fastighet är unik och bör beaktas utifrån dess speciella förutsättningar har jag bortsett från de ev. problem som över resp. undervikten kan ha medfört. Varje institutions transaktioner som undersökts närmare, har antagits vara oberoende av varandra. 9

10 2 INSTITUTIONELLA PLACERARE I det här kapitlet kommer en allmän presentation av vad det innebär att vara en institutionell placerare, och vilka lagar och regler som begränsar dem. Dessutom kommer en kortare historisk överblick över fastigheters inträde som en placeringstillgång att göras. 2.1 ALLMÄNT OM INSTITUTIONER Definitioner Institutionella investerare utgörs av försäkringsbolag, pensionsfonder och andra typer av kapitalförvaltning. De fungerar som en mellanhand genom vilket majoriteten av alla människor investerar. Hur investeringarna ska gå till och i vilka placeringstillgångar är upp till institutionen att bestämma. De utan tvekan största institutionerna är pensionsfonderna och försäkringsbolagen. En pensionsfond är sparat kapital som regelbundet betalas ut eller ska betalas ut till personer efter att de slutat förvärvslivet. Man brukar skilja på pensionsfonder där arbetsgivaren betalar in en viss procentsatts av lönen, och privata pensionsfonder där individen sätter av en viss summa pengar varje månad. Åtagandena att betala ut pensioner är långsiktiga varför fastigheter används som ett av flera tillgångsslag. Ett försäkringsbolag säljer framförallt två typer av försäkringar, sakförsäkringar och livförsäkringar. Sakförsäkringar är kortsiktiga åtaganden varför fastigheter inte används som placeringstillgång. Sakförsäkringar kommer inte att behandlas närmare i den här undersökningen. Den andra typen, livförsäkringar, garanterar anhöriga en viss summa pengar vid en persons död. Tillskillnad från sakförsäkringarna är livförsäkringarna mycket långsiktiga, varför fastigheter är en bra placeringstillgång för den här typen av kapitalsparande Svenska aktörer I Sverige utgör pensionssparandet den största delen av institutionernas tillgångar. De svenska pensionerna består av tre delar, den största delen kallas allmänna pension. Den finansieras av skattepengar och sköts av staten 2. Den andra delen kallas tjänstepension där avtal mellan arbetsgivare och fackförbund berättigar de anställda ytterligare pension utöver den allmänna. Nästan alla som förvärvsarbetar omfattas av avtalen och får därför ut tjänstepension. Den tredje och sista delen är det privata pensionssparandet, där individen själv avsätter pengar för att senare ta ut dem som pension. Detta görs normalt genom att teckna pensionsförsäkringar. Eftersom demografin i Sverige hela tiden förändras finns det så kallade buffertfonder som säkerställer folkets allmänna pension då skatten inte räcker till. Dessa buffertfonder förvaltas av 1-4 AP-fonderna där staten står som ägare. Majoriteten av pensions och livförsäkringsfonderna förvaltas dock av privata bolag som framförallt förvaltar tjänstepensioner och privata pensionsförsäkringar. Deras styrelse består ofta av personer från fackförbund och arbetsgivarorganisationer. 2 Premiepensionen består av 2.5 % av pensionsunderlaget. Den får individen själv bestämma över och kan placera dem i privata fonder. 10

11 2.1.3 Institutionernas mål och syfte Kärnan i pensions och livförsäkringsbolag är att de förvaltar andra människor kapital som med tiden ska betalas tillbaka. Institutioner bör ses som en samling av åtaganden istället för en samling av tillgångar. Deras sätt att investera speglas av deras förmåga att matcha sina åtaganden gentemot sina tillgångar. Pensions och livbolag placerar normalt sina tillgångar i olika tillgångsslag, eftersom de vill sprida risken kopplad till dem (se avsnitt 3.1). De vanligaste tillgångsslagen är aktier, räntepapper (exempelvis obligationer) och fastigheter, där aktier och räntepapper utgör den största delen av den totala tillgångsportföljen. Syftet med att låta olika pensions och livförsäkringsbolag förvalta kapitalet är att en bättre avkastning till en mindre risk erhålls. Dessutom är det ett sätt att skjuta upp skatt, då pensions och livkapitalet inte är skattepliktigt kapital fram till den dag de tas ut. Eftersom institutionerna är bundna till att uppfylla åtaganden gentemot personerna som kapitalet tillhör är pension och livbolagen först och främst riskminimerare och därefter avkastningsoptimerare 3. De vill ha så hög avkastning på placeringarna som möjligt givet en så låg risk som möjligt. Dessutom är deras åtagande långsiktiga och de har därför möjlighet att binda kapitalet i illikvida tillgångar. Fastigheter är ett sådant illikvidt tillgångsslag. Deras kapitalförvaltande roll gör dem strategiska i sina beslut, där en positiv långsiktig avkastning är det viktigaste Historia Pensions och livförsäkringsbolag blev först intresserade av att investera i fastigheter i början på 70-talet. Man ansåg då att fastigheter var mindre volatila än aktier och obligationer och trodde därför att fastigheter kunde gardera dem bättre mot inflation än aktier och obligationer. Först var det privata fonder som började investera i fastigheter. Det stora uppsvinget för fastighetsinvesteringar kom dock i mitten av 80-talet när de allmänna pensionsfonderna framförallt i USA fick upp ögonen för fastigheter som tillgångsslag. 2.2 LAGAR OCH REGLER Placeringsregler Eftersom institutioner har till uppgift att förvalta andras pengar på ett så effektivt sätt som möjligt givet en viss risk, finns det både lagar och regler som styr hur placeringarna får göras. Det är framförallt risken och skulden till sina kunder som lagarna och reglerna behandlar. I kapitel 7 i försäkrings- och rörelselagen (1982:713), FRL, återfinns huvuddelen av de placeringsregler som livförsäkringsbolagen omfattas av. Utöver detta finns även Finansinspektionens praxis som måste följas för att inte licensen att sälja livförsäkringar ska dras in. Alla försäkringsbolag, även de som förvaltar liv- och pensionsförsäkringar måste göra försäkringsteknisk avsättning (FTA) i sin ekonomiska redovisning. Med det menas att försäkringsbolaget måste vid varje tidpunkt kunna uppfylla sina åtaganden gentemot kunderna. För att kunna göra det måste de ha tillgångar som motsvarar FTA. Detta kallas att de har skuldtäckning och tillgångarna motsvarande FTA kallas skuldtäckningstillgångar. Det finns två principer för att placera tillgångarna som behövs för att klara skuldtäckningen; matchningsprincipen och diversifieringprincipen. 3 Institutional Real Estate, Inc. (2000) 11

12 2.2.2 Matchningsprincipen Matchningsprincipen innebär att avkastningen från tillgångarna ska vara anpassad till det utbetalningar som försäkringsåtagandena kan tänkas generera. Åtagandena för livförsäkringsbolag är på väldigt lång tid och detta innebär att de kan placera en stor del av sina skuldtäckningstillgångar i exempelvis aktier och fastigheter, eftersom de ger en hög avkastning på lång sikt även om värdet kan variera kraftigt på kort sikt. Matchningsprincipen innebär att skuldtäckningstillgångarna har tillräcklig likviditet Diversifieringsprincipen Huvudsyftet för diversifieringprincipen är att reducera risken hos tillgångsportföljen så att en tillgång inte får en avgörande påverkan på totalportföljens avkastning Skuldtäckningstillgångar Det finns en mängd olika tillgångsslag som får användas som skuldtäckning. För att säkerställa skuldtäckning finns emellertid begränsningsregler för hur stor del av skuldtäckningen som får utgöras av ett enskilt tillgångsslag. Nedan följer en översiktlig lista över de största tillgångsslagen och deras begränsningsregler: Tabell 2.1 Skuldtäckningstillgångar Högsta %-andel av totala Tillgång skuldtäckningstillgångar Obligationer 75 % Aktier 25 % Fastigheter 25 % Utlåning med panträtt som säkerhet 10 % Kassa 3 % Ytterligare regler för fastigheter föreskriver att maximalt 70 % av fastighetens värde får räknas in i de ovan 25 %. 12

13 3 INSTITUTIONELLA PLACERARES STRATEGIER Kapitlet är uppdelat i tre delar. I den första delen kommer riskteori att behandlas. Därefter kommer en närmare presentation och analys av institutionernas organisation och syn på risk. 3.1 TEORI Portföljteori Det var Markowitz som förs började tala om tillgångsportföljer och portföljteori. I korta drag går teorin ut på att den totala risken ho sen tillgångsportfölj kan minskas om man sprider placeringarna. Uttrycket att inte lägga alla ägg i samma korg vittnar om att konceptet länge varit känt. Dock var det Markowitz som förts visade fenomenet med matematiska samband och formler. Markowitz diversifieringsteorier fick namnet Modern Portfölj Teori (MPT). Efter hand utvecklades teorin för att det skulle bli lättar att beräkna risken kopplad till ett tillgångsslag. Den nya modellen fick namnet Capital Asset Pricing Model (CAPM). I den delade man in den totala risken i två slag, systematisk och osystematisk risk. Eftersom varje tillgångsslag har olika egenskaper och följer helt eller delvis olika konjunkturcykler kan korrelationstal mellan dem räknas ut. Korrelationstalen befinner sig inom intervallet 1 och 1, där korrelationstalet 1 betyder perfekt positiv korrelation mellan två tillgångsslag. Genom att kombinera tillgångar som är negativt korrelerade med varandra kan den osystematiska risken elimineras. Den systematiska risken, eller marknadsrisken som den också kallas kan inte elimineras genom riskspridning, utan är ett mått på risken relativt marknaden. Beroende av individens preferens kan olika kombinationer av tillgångsslag ge olika nivåer av risk. Avkastningen på fastigheter är negativt korrelerade med avkastningen på aktier varför fastigheter enligt CAPM är bra i riskspridningssynpunkt. Som tidigare nämnts var det på 70- talet som institutionerna, framförallt i USA på allvar började investera i fastigheter. Då investerades i fastigheter som ett sätt att skydda sig mot inflation, men med tiden fick fondförvaltarna upp ögonen för dess riskspridande effekter och idag är riskspridning den starkaste orsaken till att innefatta fastigheter i den totala tillgångsportföljen. Allt eftersom fastigheter blivit en integrerad del i en blandad tillgångsportfölj, har fler och fler studier gjorts om hur risken inom en och samma fastighetsportfölj kan minskas. Majoriteten av studierna visar att riskspridning genom att investera i olika fastighetstyper är mer effektivt än riskspridning genom att investera i olika geografiska lägen. Det finns dock studier som visar på motsatsen. Mest effektiv diversifieringseffekt fås genom att sprida beståndet både genom geografiskt läge och fastighetstyp Fastigheter som riskspridningstillgång Kopplat till fastigheter som en riskspridningstillgång har även många studier gjorts för att ta reda på hur stor fastighetsandel bör vara för att avkastningen ska bli som högst. I en svensk studie av Osei Nkansah, och Kifleyesus, (2003) visar författarna att en optimal andel fastigheter under åren , var mellan 16-36%, givet att avkastningen skulle ge mellan 12-15%. Detta resultat är något högre än tidigare studier. En generell uppfattning är att en optimal andel fastigheter i en blandad tillgångsportfölj är mellan 15-20%. Vid jämförelse 4 Nyström och Östberg (2003), s 14 13

14 av detta resultat med institutionernas blandade tillgångsportfölj befinner sig andelen fastigheter i nästan alla länder under det rekommenderade intervallet. Det finns flera orsaker till detta, där några är de följande 5 - Begränsningar av tillgång till data och smoothing: i jämförelse med andra tillgångsslag sker väldigt få transaktioner av fastigheter. Detta medför begränsad markandsinformation när värdet på fastigheter ska bedömas. Som en konsekvens blir en värdering en bedömning som utgår från ett jämförelse material av fastigheters med historiska värden, inte fastigheters spot-pris. - Illikviditet: fastigheter är en illikvid tillgång, dvs. de är relativt svårt att konvertera fastigheter till pengar. - Transaktionskostnader: Dessa medför att ju mer aktiv en kapitalförvaltare är i sin fastighetsförvaltning ju högre blir transaktionskostnaderna och därmed minskar avkastningen. - Fastighetsportföljens storlek: Den systematiska risken för fastighetsportföljer kan enbart diversifieras om portföljen är tillräckligt stor. Risken kopplad till fastigheter blir därför högre för små investerare än för stora. - Konkurrensrisk: Vanligtvis används någon typ av prestationsrelaterade benchmark för att mäta sitt resultat gentemot konkurrenterna. För att minska skillnaden till konkurrenterna liknar ofta portföljerna varandra. Benchmark jämför både stora och små fonder med varandra. Små fonder har emellertid en mindre andel eller ingen andel fastigheter (se ovan). Som följd får benchmark en underviktad andel fastigheter. - Ej omnämnda tillgångsslag: I studierna som gjorts angående fastighetsandelens optimala storlek i en blandad tillgångsportfölj har enbart aktier, obligationer och kassa tagits med. I verkligheten innehåller totalportföljen fler tillgångsslag, som kan påverka dess fastighetsandel Fastigheters specifika risk Enligt MPT och CAPM är varje tillgångsslag kopplad till en risk som är unikt för tillgångsslaget, så även fastigheter. Eftersom varje fastighet i en fastighetsportfölj är unik har den enskilda fastigheten en specifik risk kopplad till sig. Normalt behandlas den som en ett tillägg på fastighetens avkastningskrav. Ju större risk en fastighet har desto högre risktillägg krävs och fastighetens värde minskar. Detta samband mellan risk och fastigheters värde kan lätt åskådliggöras med hjälp av direktavkastningsmetoden 6. V = DN/da da = r+i+r- V = värde DN = Driftnetto da = direktavkastningskrav r = realränta i = inflation R = risktillägg = värdeförändring 5 Hoesli och MacGregor (2000), s Persson,

15 Exempel på specifika risker och sätt att minska den ges nedan 7 : Teknisk risk Med teknisk risk menas funktioner som en fastighet måste ha för att kunna användas. Den viktigaste funktionen som en fastighet måste kunna uppfylla är att ge skydd mot väder och vind. Förutom detta krävs att fastigheten har avlopp, värme, kyla, ventilation etc. för att en hyresgäst ska vilja befinna sig i utrymmet. I och med att tekniken utvecklas blir fastigheterna mer och mer avancerade. Det medför både fördelar och nackdelar. Fördelarna är att med bättre teknik blir fastigheten dels mer komfortabel och ofta minskas även driftkostnaderna, exempelvis genom att värme i returluft kan återanvändas. Nackdelarna med ökad och bättre teknik i fastigheterna är att teknikens livslängd ofta är betydligt kortare än fastighetens livslängd. Det medför att underhållskostnaderna för att både åtgärda och uppdatera tekniken ökar. Dessutom behövs ökad kompetens för hanteringen av mer avancerad teknik. Den tekniska risken minimeras genom att köpa fastigheter som är nybyggda eller nyligen ombyggda Hyreskontraktsstrukturen Alla hyresgäster i en fastighet har ett kontrakt som binder dem att betala en viss hyra varje månad (eller kvartal) för att få besittning av en viss mängd yta. Ett kontrakt i Sverige löper normalt under 3 år för att sedan omförhandlas eller sägas upp. Hyreskontraktsstrukturens risk ligger i deras löptider och tidpunkter för uppsägning/omförhandling. Om alla hyreskontrakt tar slut samtidigt finns en risk att alla hyresgäster även flyttar samtidigt med stora vakanser som följd. Genom att få en spridning i tidpunkter när olika kontrakt löper ut minskas risken för att fastigheten får stora vakanser. Det är samma grundläggande tanke som MPT grundar sig på. Ett hyreskontrakt kan även sträcka sig längre än 3 år. Att binda upp en hyresgäst för en längre tid är ett effektivt sätt att jämna ut fastighetsmarkandens konjunktursvängningar och på så sätt få ett jämnare kassaflöde. Det medför dock risker åt andra hållet. Om en hyresgästs kontrakt har lång löptid och konjunkturen svänger, kan inte hyran höjas. Därför är det vanligt att hyreskontrakten innehåller indexering, dvs. att hyran successivt räknas upp med inflationen eller dylikt Hyresgästprofil Det finns i princip två sätt att bli av med ett kontrakt. Det första är att säga upp det och det andra är att inte betala hyran. Det första alternativet är att föredra eftersom det inte innebär några rättsliga följder. Det är dock inte helt ovanligt att ett företag går i konkurs med oförmåga att betala hyra som följd. Genom att analysera hyresgästerna och få en spridning av hyresgäster från olika branscher minskas risken till hyresbortfall genom att en stor eller flera små hyresgäster går i konkurs En fastighet med en stor hyresgäst Att äga en fastighet där en enda hyresgäst står för majoriteten av intäkterna är en risk man ska se upp med. I ett sådant scenario kombineras risker kopplade både till hyresgästprofilen och 7 Lundström, 1997, s

16 kontraktstrukturen. Det finns med andra ord risk för att när kontraktet löper ut flyttar hyresgästen med ett stort inkomstbortfall som följd. Dessutom finns risken att hyresgästen går i konkurs, även det medför stora inkomstbortfall Miljö Miljötänkande och medvetenhet om risker kopplade till miljön har ökat de senaste åren. Att t.ex. asbestsanera en fastighet innan renovering är en tilläggskostand både i tid och pengar. Lägg till ytterligare material som är farliga för hälsan och kostnaderna kan öka betydligt. Därför är det viktig att göra en ordentlig miljöanalys av fastigheten innan ett förvärv för att minska risken att fastigheten innehåller miljöfarliga material med stora saneringskostnader som följd. 3.2 OLIKA TILLGÅNGSSLAG Ägardirektiv Förutom de lagar och regler som styr institutionernas fastighetsplaceringar finns även direktiv från ägare och styrelse som måste följas åt. Hur direktiven ser ut skiljer sig åt mellan institutionerna. Vanligast är att ha ett intervall inom vilket volymen fastigheter kan variera. Detta intervall är mellan 0-19%, majoriteten befinner sig inom intervallet 5-15%. Som direktiv förekommer i en del fall även avkastningsdirektiv. Vanligast var att uttrycka det som statsobligationsräntan + inflation + riskintervall 8. Generellt är direktiven inte hårt bindande (bara en av respondenterna svarar att de är det). Däremot krävs ett godkännande från styrelsen om de ska gå utanför direktivens ramar. Det är också vanligt att ett styrelsegodkännande krävs för transaktioner över ett visst belopp Strategier Tabell 3.1 nedan är en presentation av institutionernas långsiktiga strategier idag. Ur den går att utläsa inom vilka geografiska områden och fastighetstyper som institutionernas bestånd består av. Alla institutionerna har strategin att äga olika typer av fastigheter i flera geografiska områden, tex. kontor och bostäder i Stockholm och Göteborg. Tabell 3.1 Institutionernas strategier avseende region och fastighetskategori Stockholm Göteborg Öresund* Utlandet Annat 8 (1) 6 (1) 3 (1) 2 2 Kontor Bostäder Butiker Hotell/köpcentrum Annat (1) en institution har ett mycket blandat bestånd i hela Sverige * inkluderar Malmö och Köpenhamn Geografi 8 3/9 institutioner svarade att de hade avkastningsdirektiv 16

17 Som tabellen visar är det vanligast att äga fastigheter i Stockholm och Göteborg. Även Malmö/Öresundsområdet är relativt vanligt område, även om detta område är på nedgång. Två av respondenterna svarade att de tidigare varit aktiva inom Öresundsområdet, men valt att gå ur marknaden på senare år. Bara två av institutionerna äger fastigheter utomlands Fastighetskategori Det är framförallt kontor som institutionerna valt att äga, följt av bostäder. De respondenter som svarade att de har som strategi att äga butiker, vill äga dem i blandfastigheter, där exempelvis bottenvåningen består av butiker och resten är kontor. Ovan resultat stämmer bra överens med en tidigare studie från Det verkar med andra ord som att institutionernas långsiktiga strategier inte förändrats nämnvärt under de 3 år som gått sedan den tidigare studien Anledningar till val av strategi Den främsta anledningen till att institutionerna valt att agera på dessa marknader är att tillväxten är som störst på dem. Samtidigt är kompetens och förvaltning nyckelord. Ett samlat bestånd ger bättre förvaltning eftersom det ger stordriftsfördelar. Dessutom är kunskapen om den lokala fastighetsmarknaden mycket viktigt för att nå ett bra resultat. Det är därför mycket lättare att expandera på en ort som man redan befinner sig på än att slå sig in på en ny marknad. Kompetens har dessutom varit huvudorsaken till att så få valt att investera i utlandet 10. Att alla institutioner som studien omfattar befinner sig på minst två orter och äger bestånd i minst två olika fastighetskategorier tyder på att kunskap om att diversifieringsfördelar kan uppnås genom att sprida sitt innehav mellan olika geografiska områden och fastighetskategorier. Resultatet stämmer väl överens med tidigare studier 11. Ett ytterligare intressant påpekande som en av respondenterna gjorde var att det inte är så lätt att agera helt självständigt. Påpekandet stämmer överens med förekomsten av flockbeteende, ett irrationellt beteende på fastighetsmarknaden som innebär att det är lättare att göra som alla andra än att stå ensam utanför. Flockbeteendet är en delförklaring till fastighetskrisen i början på 90-talet 12 och kan det vara en förklaring till institutionernas förhållandevis lika långsiktiga strategier Framtagande av strategier Framtagande av strategier är en viktig del i hur beslut till transaktioner tas. Man kan dela in strategierna i två kategorier, långsiktiga och kortsiktiga. En mer ingående beskrivning hur de olika strategierna påverkar transaktioner kommer i avsnitt 7 och 8. Strategierna bygger på två faktorer: 1. fastighetsorganisationens analys av framtidens fastighetsmarknad. 2. ägarnas/styrelsens vilja och inställning till fastigheter. Utifrån dessa två parametrar arbetas både kortsiktiga och långsiktiga strategier fram. Förändring av de långsiktiga strategierna görs relativt sällan, ett vanligt intervall är vart 5: e år. De kortsiktiga strategierna verkar däremot förändras kontinuerligt. En av respondenterna 9 Berg och Wagner, Osei Nkansah och Kifleyesus, Nyström och Östberg, Kursmaterial Business cycles in Construction and Real Estate Markets,

18 uttryckte framtagande av strategier som ett spel, där det gäller att göra som styrelsen vill helst innan de vet om det själva. 3.3 RISK Institutionernas syn på risk En generell uppfattning bland respondenterna var att det finns framförallt två faktorer som gör deras riskbedömning av fastigheter speciell. - de använder inte lån eller tar mycket små lån på sina fastigheter - de har ett långsiktigt investeringsperspektiv Huvudsyftet med pensions- och livförsäkringsbolagen är att förvalta andra människors kapital under lång tid och få tillväxt på kapitalet. Detta medför att de vill hitta förmånliga placeringar som ger en så hög avkastning som möjligt givet att risken understiger en viss nivå. Genom att använda fastigheter som ett av flera tillgångsslag (se avsnitt 3.1) uppfylls institutionernas huvudsyfte, dvs. att långsiktigt placera kapital. Att låna kapital till att köpa fastigheter uppfyller därmed inte institutionernas syfte med fastighetsförvärvet, varför eget kapital till 100 % används. Den senaste tidens låga ränta har gjort att det blivit billigt att låna. Det har med andra ord blivit billigare att köpa fastigheter för fastighetsaktörer som lånefinansierar sina fastighetsköp. Detta kan vara en av anledningarna till att institutionerna inte köpt fastigheter i samma utsträckning som andra fastighetsbolag Långsiktighet En institution är beredd att gå längre än sina konkurrenter i en budgivning om de har en stark framtidstro till fastigheten. De har lättare att ta en förlust år ett om de tror att affären år två kommer att bli mycket lönsam. En av respondenterna gjorde en jämförelse med börsbolagen: Ett fastighetsbörsbolag måste hela tiden prestera bra siffror annars finns risken att de blir uppköpta. Risken att bli uppköpt hindrar dem också från att ha ett långsiktigt investeringsperspektiv och de kan därför inte sträcka sig lika långt som institutioner vid en budgivning. Det är med andra ord en kombination av institutionernas långsiktiga investeringsperspektiv tillsammans med deras framtidstro till fastigheten som gör att de kan betala mer än sina konkurrenter och inte att de har billiga pengar som en av respondenterna uttryckte det Fastighetsspecifika risken För att hantera den specifika fastighetsrisken och minimera den har ca hälften av de berörda institutionerna en långsiktig förvaltningsstrategi som innebär att fastighetsportföljen ska innehålla nya eller nyligen ombyggda fastigheter, med blandade hyresgäster. På det här sättet kan den tekniska risken bortses från och risken att hyresgäster inte kan betala sin hyra minskas. Risk är emellertid inte enbart en nackdel, det är även en möjlighet. Den andra hälften av institutionerna 13 försöker ta tillvara på denna möjlighet genom att internt ha kunskap om ombyggnad och renovering av fastigheter, s.k. förädling eller projekt. Genom att ha gedigen kunskap inom området kan den tekniska risken minskas jämfört om de inte haft kunskapen institutioner har förvaltningsstrategin att äga nya fastigheter med blandade hyresgäster 5 institutioner har intern kunskap om fastighetsförädling och projekt. 18

19 4 ORGANISATIONSFRÅGOR Grovt kan institutionerna delas in i två grupper beroende på hur deras förvaltningsorganisation ser ut, de med intern fastighetsförvaltning och de med extern. I undersökningen har 5 institutioner intern förvaltning och 4 extern. Eftersom gränsen för vad som är extern och intern förvaltning stundtals är otydlig, kommer begreppen först redas ut innan resultaten redovisas. 4.1 TEORI Begreppsdefinitioner Begreppet fastighetsförvaltning kan ses som ett samlingsnamn för alla de tekniska och ekonomiska åtgärder som utförs under en byggnads livstid. Normalt brukar följande arbetsuppgifter förknippas med fastighetsförvaltning - Drift och underhåll av byggnadens tekniska system - Drift och underhåll av byggnadens skal - Administrativ förvaltning och ansvar för ett eventuellt hyresförhållande - Skötsel och tillsyn - Ansvar för att upprätta förvaltningsplaner Listan kan göras längre, men ovan arbetsuppgifter är de som vanligtvis förknippas med fastighetsförvaltning. Valet mellan att ha intern eller extern fastighetsförvaltning beror på vilka positiva synergieffekter som kärnverksamheten kan uppnå genom att ovan nämnda arbetsuppgifter görs i egen regi eller av en entreprenör 14. I den här undersökningen kommer begreppet intern fastighetsförvaltning innebära att alla arbetsuppgifter som finns listade ovan sköts i egen regi. Extern fastighetsförvaltning är när arbetsuppgifterna ovan är utlagd på entreprenad Intern eller extern förvaltning De senaste åren har trenden varit att allt fler fastighetsägare gått från intern fastighetsförvaltning till extern. Det främsta skälet till det brukar vara att man vill fokusera på kärnverksamheten. Det finns både för och nackdelar med extern förvaltning. Nedan följer en lista med argumenten som talar för resp. emot extern förvaltning 15 : Fördelar med extern fastighetsförvaltning o Fokusering på kärnverksamheten: Genom att lägga ut fastighetsförvaltning på entreprenad kan mer resurser läggas på kärnverksamheten. o Flexibilitet: exempel på flexibilitet är att inte ha personalansvar. o Fastighetsentreprenören har förvaltning som kärnverksamhet: att ha fokus på sin kärnverksamhet leder till ökad kunskap inom området för kärnverksamheten och därmed ett bättre resultat. o Stordriftsfördelar: en fastighetsentreprenör förvaltar bestånd från flera olika fastighetsägare. Marginalkostanden att förvalta fastigheterna minskar därmed och stordriftsfördelar uppnås. 14 Facility Managemnet, 2002, s Kursmaterial Fastighetsförvaltning,

20 o Snabbare tillgång till branschutveckling: eftersom fastighetsentreprenören har förvaltning som kärnverksamhet tar de i större utsträckning till sig ny teknik, metoder etc. rörande fastighetsförvaltning. o Det ingår inte i ägarrollen att möta hyresgästen: Detta råder det delade meningar om. Bäst avkastning fås om hyresgästerna är nöjda. Vissa menar att hyresgästerna är kunder och att egen kundkontakt är mycket viktigt för att veta om de är nöjda. Andra menar att hyresgästerna inte är kunder för dem utan för förvaltningsentreprenören, och att det ligger i hans intresse att få nöjda hyresgäster. o Förvaltaren bär ett eget varumärke som borgar för kvaliteten: denna punkt hör ihop med ovanstående. Eftersom fastighetsentreprenören har ett eget varumärke borgar det för att hyresgästerna är nöjda och en hög avkastning kan uppnås. Nackdelar med extern fastighetsförvaltning Förlorad kunskap: när all förvaltning sker i extern regi går kunskap förlorad. Kunskap som kan vara mycket viktig att ha när ny upphandling av förvaltningsentreprenad ska ske. För institutionernas del finns även risk att kunskap om transaktionsfastigheter går förlorad med oförmånliga köp och försäljningar som följd. Kundkontakt- egen förvaltningsprofil: samma problematik som för punkten det ingår inte i ägarrollen att möta hyresgästen. Fastighetsföretag (och institutioner) med förvaltning i egen regi ser fastighetsförvaltning som en del i deras kärnverksamhet, varför även hyresgästerna blir deras kunder. Tillgång till information: Det är mycket viktigt att bra rutiner för rapportering upprättas mellan ägaren och fastighetsentreprenören, annars finns risk för att kunskap går förlorad (se ovan). Återgångströghet: att byta fastighetsentreprenör är en kostsam process eftersom man har att göra med upphandling av tjänster. Därför är det få som väljer att byta entreprenör när en annan redan finns etablerad. Samordning med annan verksamhet: en fastighetsentreprenör har ofta åtaganden gentemot fler fastighetsägare. Detta kan medföra prioriteringsproblem gentemot fastighetsägaren. Kontroll: fastighetsentreprenören får all kontroll vad beträffas den dagliga förvaltningen av fastigheterna. Moms: momssatsen blir högre när förvaltningstjänster köps in av en fastighetsentreprenör än om förvaltningen sker internt. 4.2 INTERN FASTIGHETSFÖRVALTNING Vanligt för den här typen av förvaltningsorganisation är att de har en egen projektgrupp, dvs. de har en intern organisation för ombyggnad och förädling av fastigheter. Genom att ha en intern fastighetsförvaltningsorganisation uppnår de positiva synergieffekter i och med att förvaltningsorganisationen också kan ägna sig åt renovering och förädling av fastigheter. Detta medför att de har en positivare inställning till både förvaltningsintensiva fastigheter (fastigheter som kräver mycket förvaltning pga. ålder och skick) och fastigheter med vakanser. Av de intervjuade institutionerna med intern fastighetsförvaltning svarade alla utom en att förvaltningsintensiva fastigheter och fastigheter med vakanser inte var ett problem vid 20

INFLATIONSRAPPORT 2002:3

INFLATIONSRAPPORT 2002:3 LIVFÖRSÄKRINGSBOLAGEN I samband med den kraftiga nedgången på världens börser de senaste åren, har livförsäkringsbolagen och deras allt mindre värda aktietillgångar hamnat i fokus. Frågor har rests om

Läs mer

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK FRIHET Svenska Investeringsgruppens vision är att skapa möjligheter för ekonomisk tillväxt och frihet genom att identifiera de främsta fastighetsplaceringarna på marknaden. Vi vill hjälpa våra kunder att

Läs mer

Akelius Fastigheter AB. Bokslutsrapport januari till mars 2010

Akelius Fastigheter AB. Bokslutsrapport januari till mars 2010 Akelius Fastigheter AB Bokslutsrapport januari till mars 2010 Akelius Fastigheter AB (publ) Org nr 556156-0383 Bokslutsrapport januari till mars 2010 Hyresintäkter uppgick till 618 Mkr (734) Vinster från

Läs mer

SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN. Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar.

SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN. Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar. SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar. DIVERSIFIERING PÅ RIKTIGT När banker och finansiella rådgivare

Läs mer

Bostäder som investering vad är affärsmässig avkastning? Christina Gustafsson, VD IPD Norden

Bostäder som investering vad är affärsmässig avkastning? Christina Gustafsson, VD IPD Norden Bostäder som investering vad är affärsmässig avkastning? Christina Gustafsson, VD IPD Norden Agenda Avkastningsmått Avkastning för bostäder Exempel på ägardirektiv till bostadsföretag Slutsatser IPD 2012

Läs mer

Strukturakademin 10 Portföljteori

Strukturakademin 10 Portföljteori Strukturakademin 10 Portföljteori 1. Modern Portföljteori 2. Diversifiering 3. Korrelation 4. Diversifierbar samt icke-diversifierbar risk 5. Allokering 6. Fungerar diversifiering alltid? 7. Rebalansering/Omallokering

Läs mer

Riktlinjer för kapitalförvaltning inom Prostatacancerförbundet

Riktlinjer för kapitalförvaltning inom Prostatacancerförbundet 2014-08-21 Riktlinjer för kapitalförvaltning inom Prostatacancerförbundet Prostatacancerförbundet har ansvar för att bevara och förränta förbundets medel på ett försiktigt och ansvarsfullt sätt. Centralt

Läs mer

Direktavkastning och direktavkastningskrav för fastigheter

Direktavkastning och direktavkastningskrav för fastigheter Direktavkastning och direktavkastningskrav för fastigheter En analys av begrepp, mätproblem, påverkande faktorer och användbarhet av Hans Lind Denna rapport är finansierad av Fastighetsakademin vid Avd

Läs mer

Delårsrapport Q1, 2008

Delårsrapport Q1, 2008 Västerås Stockholm Delårsrapport Q1, 2008 Allokton Properties AB Stående lån 8,500000 Allokton I 2015 Frågor kring denna rapport kan ställas till Sören Andersson (tel +46 8 5221 7200) Sammanfattning Nettoomsättning

Läs mer

Kungsleden köper bestånd för 5,5 miljarder - ger utökade möjligheter till transaktioner

Kungsleden köper bestånd för 5,5 miljarder - ger utökade möjligheter till transaktioner Pressmeddelande 2005-10-10 Kungsleden köper bestånd för 5,5 miljarder - ger utökade möjligheter till transaktioner Fastighetsbolaget Kungsleden AB (publ) förvärvar från Weland Fastigheter och Fågelviks

Läs mer

Delårsrapport Januari september 2008

Delårsrapport Januari september 2008 Delårsrapport Januari september 2008 Hyresintäkterna ökade med 10 % till 2 341 (2 124) Mkr. Kontrakterad årshyra ökade till 3 660 Mkr och översteg redovisad årshyra 3 091 Mkr med 18 %. Vakansgraden minskade

Läs mer

Modern kapitalförvaltning kundanpassning med flexibla lösningar

Modern kapitalförvaltning kundanpassning med flexibla lösningar Modern kapitalförvaltning kundanpassning med flexibla lösningar (Från Effektivt Kapital, Vinell m.fl. Norstedts förlag 2005) Ju rikare en finansmarknad är på oberoende tillgångar, desto större är möjligheterna

Läs mer

Den 1 december bytte Vasakronan AB namn till Vasakronan Fastigheter AB.

Den 1 december bytte Vasakronan AB namn till Vasakronan Fastigheter AB. Vasakronan Fastigheter AB Bokslutsrapport Januari december 2008 Vasakronan Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Vasakronan AB (tidigare AP Fastigheter). AP Fastigheter valde i samband med förvärvet

Läs mer

Placeringspolicy. Fastställd av styrelsen 2009-04-08 Reviderad av styrelsen 2010-04-29 Reviderad av styrelsen 2014-05-08

Placeringspolicy. Fastställd av styrelsen 2009-04-08 Reviderad av styrelsen 2010-04-29 Reviderad av styrelsen 2014-05-08 Placeringspolicy Fastställd av styrelsen 2009-04-08 Reviderad av styrelsen 2010-04-29 Reviderad av styrelsen 2014-05-08 Stockholm University Student Union Visiting address Phone +46 (0)8 15 41 00 Org.

Läs mer

Del 4 Emittenten. Strukturakademin

Del 4 Emittenten. Strukturakademin Del 4 Emittenten Strukturakademin Innehåll 1. Implicita risker och tillgångar 2. Emittenten 3. Obligationer 4. Prissättning på obligationer 5. Effekt på villkoren 6. Marknadsrisk och Kreditrisk 7. Implicit

Läs mer

Handledning för broschyren Fonder

Handledning för broschyren Fonder Handledning för broschyren Fonder Broschyren Fonder är framtagen av Fondbolagens förening i samarbete med det landsomfattande nätverket Gilla Din Ekonomi som drivs av Finansinspektionen. Broschyren innehåller

Läs mer

Kungsleden AB (publ) VD Thomas Erséus vice VD Johan Risberg. 27 april 2009

Kungsleden AB (publ) VD Thomas Erséus vice VD Johan Risberg. 27 april 2009 Kungsleden AB (publ) VD Thomas Erséus vice VD Johan Risberg 27 april 2009 Kungsleden i korthet Äga och förvalta fastigheter med långsiktigt hög och stabil avkastning avkastningen viktigare än fastighetens

Läs mer

FlexLiv Den nya pensionsprodukten

FlexLiv Den nya pensionsprodukten FlexLiv Den nya pensionsprodukten CATELLA FLEXLIV Den nya pensionsprodukten FlexLiv den nya pensionsprodukten ger dig de bästa egenskaperna från både traditionellt livsparande och aktiv fondförsäkring.

Läs mer

Förvaltning av pensionskapital tankar och tillvägagångssätt. Gustav Karner, Finansdirektör

Förvaltning av pensionskapital tankar och tillvägagångssätt. Gustav Karner, Finansdirektör Förvaltning av pensionskapital tankar och tillvägagångssätt Gustav Karner, Finansdirektör Agenda Länsförsäkringar Kapitalförvaltning Hur hitta en optimal risk budget? Resultat Sammanfattning 2 Agenda Länsförsäkringar

Läs mer

Del 2 Korrelation. Strukturakademin

Del 2 Korrelation. Strukturakademin Del 2 Korrelation Strukturakademin Innehåll 1. Implicita tillgångar 2. Vad är korrelation? 3. Hur fungerar sambanden? 4. Hur beräknas korrelation? 5. Diversifiering 6. Korrelation och Strukturerade Produkter

Läs mer

Fastighetsrapporten. En konjunkturindikator för fastighetsbranschen, oktober 2014

Fastighetsrapporten. En konjunkturindikator för fastighetsbranschen, oktober 2014 Fastighetsrapporten En konjunkturindikator för fastighetsbranschen, oktober 2014 Förord För åttonde året publicerar Grant Thornton Fastighetsrapporten en temperaturmätare på hur 50 av Sveriges största

Läs mer

Riskpremien på den svenska aktiemarknaden

Riskpremien på den svenska aktiemarknaden Riskpremien på den svenska aktiemarknaden Mars 2015 Rapporten presenterar marknadsriskpremien och andra kritiska komponenter som krävs för att uppskatta avkastningskravet på den svenska aktiemarknaden.

Läs mer

PTK Rådgivningstjänst funktion och hur råden tas fram

PTK Rådgivningstjänst funktion och hur råden tas fram Datum 2010-04-08 PTK Rådgivningstjänst funktion och hur råden tas fram 1. Bakgrund PTK Rådgivningstjänst hjälper dig att säkerställa att du har ett pensionssparande och ett försäkringsskydd som motsvarar

Läs mer

Yale Endowment Plan. Yales portfölj 1986 Yales portfölj 2010. Reala tillgångar; Private. Equity; 5% Reala tillgångar; 26% Aktier; 17%

Yale Endowment Plan. Yales portfölj 1986 Yales portfölj 2010. Reala tillgångar; Private. Equity; 5% Reala tillgångar; 26% Aktier; 17% 1 Yale Endowment Plan Universitetets pensionsfond har ett värde på omkring $ 16,6 Mdr och förvaltaren heter sedan 1985 David Swensen och är världskänd för att ha uppfunnit The Yale Model" som är en populär

Läs mer

Fastighetsbolagen och ekonomin

Fastighetsbolagen och ekonomin Sammanfattning Fastighetsbolagen ser nu mer optimistiskt på framtiden än vid den senaste undersökningen. Inget av de intervjuade bolagen räknar med en minskning av vare sig hyresintäkter, försäljningspriser

Läs mer

Akelius Fastigheter AB. Kvartalsrapport juli 2008 - sept 2009

Akelius Fastigheter AB. Kvartalsrapport juli 2008 - sept 2009 Akelius Fastigheter AB Kvartalsrapport juli 2008 - sept 2009 Akelius Fastigheter AB (publ) Org nr 556156-0383 Kvartalsrapport juli 2008 sept 2009 Hyresintäkter ökade till 3 554 Mkr (3 000) Vinster från

Läs mer

Bedömning av bostadsrätt. Sammanfattning

Bedömning av bostadsrätt. Sammanfattning Sida 1 / 6 Adress: Förening: Organisationsnr: Värderingsdatum: Kärrhöksgatan 9B HSB Brf Kranskötaren i 757200-9194 Kommun: Bostadsyta: Andelstal: 63,5 m² 1,26% Räkenskapsår: 2008 Sammanfattning Sid Marknadsvärde

Läs mer

Fastställd av kommunfullmäktige 1999-12-13 282 Reviderad av kommunfullmäktige 2006-04-24 40 POLICY FÖR FÖRVALTNING AV PENSIONSMEDEL

Fastställd av kommunfullmäktige 1999-12-13 282 Reviderad av kommunfullmäktige 2006-04-24 40 POLICY FÖR FÖRVALTNING AV PENSIONSMEDEL Fastställd av kommunfullmäktige 1999-12-13 282 Reviderad av kommunfullmäktige 2006-04-24 40 POLICY FÖR FÖRVALTNING AV PENSIONSMEDEL 1 INLEDNING 1.1 Kiruna kommuns pensionsåtagande Kiruna kommun har i kommunfullmäktige

Läs mer

Pensionsfonden övergripande mål och strategi. Mora kommun

Pensionsfonden övergripande mål och strategi. Mora kommun Pensionsfonden övergripande mål och strategi Mora kommun Beslutad av Kommunfullmäktige 2009-12-14 116 Diarienr: KF 2009/346 024 1(7) Innehållsförteckning 1 Inledning... 3 1.1 Bakgrund... 3 1.2 Kommunens

Läs mer

Affären Gårdsten en uppdatering

Affären Gårdsten en uppdatering Affären Gårdsten en uppdatering Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Avd f Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Mars 2014 TRITA-FOB-Rapport 2014:1 2 1.

Läs mer

Lämplig vid utbyteskalkyler och jämförelse mellan projekt av olika ekonomiska livslängder. Olämplig vid inbetalningsöverskott som varierar över åren.

Lämplig vid utbyteskalkyler och jämförelse mellan projekt av olika ekonomiska livslängder. Olämplig vid inbetalningsöverskott som varierar över åren. Fråga 1 Förklara nedanstående: a. Kalkylränta b. Förklara skillnaden mellan realränta och nominell ränta. c. Vad menas internräntan och vad innebär internräntemetoden? Vi kan för att avgöra om ett projekt

Läs mer

Livåterförsäkring II Lönsamhetsanalys

Livåterförsäkring II Lönsamhetsanalys Livåterförsäkring II Lönsamhetsanalys Erik Alm Livåterförsäkringschef Hannover Life Re Sweden Stockholm November 2007 Fondförsäkring Kostnader Nuvärde Portoföljtänkande Känslighetsanalys Tillstånd Portföljvärde

Läs mer

Styrelsens i Vitrolife AB (publ), org. nr 556354-3452, förslag till beslut om vinstutdelning (punkten 7 i dagordningen)

Styrelsens i Vitrolife AB (publ), org. nr 556354-3452, förslag till beslut om vinstutdelning (punkten 7 i dagordningen) Styrelsens i Vitrolife AB (publ), org. nr 556354-3452, förslag till beslut om vinstutdelning (punkten 7 i dagordningen) Styrelsen föreslår att stämman beslutar om efterutdelning till aktieägarna av bolagets

Läs mer

Försäkringsbolagens placeringsverksamhet 2010

Försäkringsbolagens placeringsverksamhet 2010 placeringsverksamhet 2010 FK Finanssialan Keskusliitto FC Finansbranschens Centralförbund Kimmo Koivisto INNEHÅLL Allmänt... 3 placeringar 31.12.2010... 4 nya placeringar 2010... 6 Placeringsintäkternas

Läs mer

Laholms kommuns författningssamling 6.20

Laholms kommuns författningssamling 6.20 Laholms kommuns författningssamling 6.20 Föreskrifter för förvaltningen av medel avsatta för pensionsförpliktelser; antagna av kommunfullmäktige den 24 februari 2005, 35 1. 1. ALLMÄNT 1.1 Mål Laholms kommuns

Läs mer

Halvårsrapport januari juni 2012

Halvårsrapport januari juni 2012 Västerås Stockholm Provinsfastigheter I AB (publ) Obligationslån 8,5 % Allokton I 2015 Januari juni 2012 April juni 2012 Nettoomsättning för perioden uppgick till Nettoomsättning för perioden uppgick till

Läs mer

Spara via försäkring

Spara via försäkring Spara via försäkring Våra fonder är inte bara fonder. De är en helhetstjänst. 2 Kapitalförvaltning i rörelse På Mobilis jobbar vi oberoende, flexibelt och proaktivt för att våra kunder ska känna sig trygga

Läs mer

Förändrade förväntningar

Förändrade förväntningar Förändrade förväntningar Deloitte Ca 200 000 medarbetare 150 länder 700 kontor Omsättning cirka 31,3 Mdr USD Spetskompetens av världsklass och djup lokal expertis för att hjälpa klienter med de insikter

Läs mer

Viktig information till dig som sparar i Swedbank Robur Ethica Balanserad

Viktig information till dig som sparar i Swedbank Robur Ethica Balanserad Stockholm juni 2012 1 (3) Viktig information till dig som sparar i Swedbank Robur Ethica Balanserad Vi arbetar ständigt med att utveckla vår förvaltning och de tjänster vi levererar till våra kunder. Som

Läs mer

Placeringspolicy Stiftelsen Demensfonden

Placeringspolicy Stiftelsen Demensfonden 1 Placeringspolicy Stiftelsen Demensfonden 1. Syfte med placeringspolicyn I vilka tillgångar och med vilka limiter kapitalet får placeras Hur förvaltningen och dess resultat ska rapporteras Hur ansvaret

Läs mer

Grundkurs i nationalekonomi, hösten 2014, Jonas Lagerström

Grundkurs i nationalekonomi, hösten 2014, Jonas Lagerström Wall Street har ingen aning om hur dåligt det är därute. Ingen aning! Ingen aning! Dom är idioter! Dom förstår ingenting! Jim Cramer, programledare CNN (tre veckor före finanskrisen) Grundkurs i nationalekonomi,

Läs mer

www.pwc.se/riskpremiestudien Riskpremien på den svenska aktiemarknaden

www.pwc.se/riskpremiestudien Riskpremien på den svenska aktiemarknaden www.pwc.se/riskpremiestudien Riskpremien på den svenska aktiemarknaden Studie mars 2012 Riskpremien på den svenska aktiemarknaden Innehåll Introduktion... 3 Sammanfattning av årets studie... 4 Undersökningsmetodik...

Läs mer

Svenska Pensionsstiftelsers Förening (SPFA)

Svenska Pensionsstiftelsers Förening (SPFA) Svenska Pensionsstiftelsers Förening (SPFA) Stockholm 2014-08-15 Finansinspektionen Box 2871 103 97 Stockholm Ränteantagandet i FFFS 2007:24 Försäkringstekniska grunder Svenska Pensionsstiftelsers Förening

Läs mer

Placeringspolicy med Placeringsreglemente. Fastställd 2015-05-10

Placeringspolicy med Placeringsreglemente. Fastställd 2015-05-10 med Placeringsreglemente Fastställd 2015-05-10 Innehållsförteckning 1 Inledning... 3 1.1 Hjärtebarnsfondens stadgar... 3 1.2 Syfte med placeringspolicyn... 3 1.3 Förvaltningen... 4 1.4 Uppdatering av placeringspolicy...

Läs mer

Offentliga Fastigheter Holding I AB

Offentliga Fastigheter Holding I AB o b l i g o i n v e s t m e n t m a n a g e m e n t Offentliga Fastigheter Holding I AB Kvartalsrapport juni 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling

Läs mer

Viktig information till dig som sparar i Swedbank Robur Ethica Stiftelse

Viktig information till dig som sparar i Swedbank Robur Ethica Stiftelse Stockholm juni 2012 1 (3) Viktig information till dig som sparar i Swedbank Robur Ethica Stiftelse Vi arbetar ständigt med att utveckla vår förvaltning och de tjänster vi levererar till våra kunder. Som

Läs mer

Riskpremien på den svenska aktiemarknaden. Studie mars 2009

Riskpremien på den svenska aktiemarknaden. Studie mars 2009 Riskpremien på den svenska aktiemarknaden Studie mars 2009 Innehåll Introduktion 1 Sammanfattning av årets studie 1 Marknadsriskpremien på den svenska aktiemarknaden 3 Undersökningsmetodik 3 Marknadsriskpremien

Läs mer

Vi gör förändringar i Access Trygg den 2 april 2014

Vi gör förändringar i Access Trygg den 2 april 2014 Stockholm mars 2014 1(3) Vi gör förändringar i Access Trygg den 2 april 2014 Vår ambition är att erbjuda dig ett modernt och attraktivt utbud av fonder med hög kvalitet. Det innebär att vi kontinuerligt

Läs mer

ETF:er i praktiken OMX Nasdaq 2014-10-21

ETF:er i praktiken OMX Nasdaq 2014-10-21 ETF:er i praktiken OMX Nasdaq 2014-10-21 Marknadsföringsmaterial Agenda 1. Utvärdering av ETF:er 2. Likviditetshantering 3. Allokering 4. Riskhantering 2 Handelsbanken Asset Management AUM 375 mdr 57 pers

Läs mer

Spara via försäkring

Spara via försäkring Spara via försäkring Våra fonder är inte bara fonder. De är en helhetstjänst. 2 Kapitalförvaltning i rörelse På Mobilis jobbar vi oberoende, flexibelt och proaktivt för att våra kunder ska känna sig trygga

Läs mer

Ändrad beräkning av diskonteringsräntan (FI Dnr 08-9709)

Ändrad beräkning av diskonteringsräntan (FI Dnr 08-9709) Finansinspektionen Box 7821 103 97 STOCKHOLM Yttrande 2008-10-24 Ändrad beräkning av diskonteringsräntan (FI Dnr 08-9709) Sammanfattning Försäkringsförbundet har inte i sig någon invändning mot de föreslagna

Läs mer

Vinnande Ledarskap 14:e Mars 2008 AFA Försäkrings kvalitetsutveckling från ett kapitalförvaltningsperspektiv

Vinnande Ledarskap 14:e Mars 2008 AFA Försäkrings kvalitetsutveckling från ett kapitalförvaltningsperspektiv Vinnande Ledarskap 14:e Mars 2008 AFA Försäkrings kvalitetsutveckling från ett kapitalförvaltningsperspektiv Claes Samuelsson, AFA Kapitalförvaltning Agenda AFA Försäkrings ALM-process Ett samarbete Försäkring/Aktuarie/Kapitalförvaltning

Läs mer

Konsekvensanalyser för pensionsstiftelser

Konsekvensanalyser för pensionsstiftelser Konsekvensanalyser för pensionsstiftelser en vägledning INNEHÅLL VÄGLEDNING FÖR PENSIONSSTIFTELSER FÖR ATT TA FRAM KONSEKVENSANALYSER ENLIGT FFFS 2005:32 1 Inledning 1 Finansinspektionens föreskrift FFFS

Läs mer

Kapitalmarknadspresentation 2011

Kapitalmarknadspresentation 2011 Kapitalmarknadspresentation 2011 De senaste tre åren Renodling Effektivisering Lönsamhetsfokus Investeringsstrategins grund Marknader med hög tillväxt och god likviditet Attraktiva kontor och butiker Stockholm,

Läs mer

Viktig information till dig som sparar i Swedbank Robur Obligationsfond och Swedbank Robur Räntefond Sverige

Viktig information till dig som sparar i Swedbank Robur Obligationsfond och Swedbank Robur Räntefond Sverige Stockholm juli 2012 1 (3) Viktig information till dig som sparar i Swedbank Robur Obligationsfond och Swedbank Robur Räntefond Sverige Vår ambition är att erbjuda dig ett modernt och attraktivt utbud av

Läs mer

SPK, nya BTP och marknadsvärdering. Terminsstart Pensioner 2012-09-12 Peter Hansson

SPK, nya BTP och marknadsvärdering. Terminsstart Pensioner 2012-09-12 Peter Hansson SPK, nya BTP och marknadsvärdering Terminsstart Pensioner 2012-09-12 Peter Hansson SPK är pensionskassan för Swedbank, alla Sparbanker och närstående 176 juridiska arbetsgivare Swedbank störst i volym

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE Sammanfattning Landets fastighetsägare delar ekonomkårens förväntan om att den svenska ekonomin är inne i en återhämtningsfas. Förutsättningarna

Läs mer

Finansinspektionens författningssamling

Finansinspektionens författningssamling Finansinspektionens författningssamling Utgivare: Hans Schedin, Finansinspektionen, Box 6750, 113 85 Stockholm. Beställningsadress: Fakta Info Direkt, Box 6430, 113 82 Stockholm. Tel. 08-587 671 00, Fax

Läs mer

Presentation vid bolagsstämma i Malmö 29 april 2009

Presentation vid bolagsstämma i Malmö 29 april 2009 Presentation vid bolagsstämma i Malmö 29 april 2009 Active Properties AB info@activeproperties.se www.activeproperties.se Active Properties AB infoactive@properties. s e www.activeproperties.se Affärsidé

Läs mer

Fri flytträtt - Min syn (Gustaf Rentzhog)

Fri flytträtt - Min syn (Gustaf Rentzhog) Fri flytträtt - Min syn (Gustaf Rentzhog) 1 Fördelar med att införa en fri flytträtt 93% av svenskarna vill ha det Tvingar försäkringsbolagen att skapa en rättvis prissättning mellan kundgrupperna Skärper

Läs mer

Belopp för tjänstepension, privat pension och inkomstgrundad allmän ålderspension

Belopp för tjänstepension, privat pension och inkomstgrundad allmän ålderspension 1 (6) PM 215-3-27 Analysavdelningen Hans Karlsson Belopp för tjänstepension, privat pension och inkomstgrundad allmän ålderspension I denna promemoria visas några diagram med totala belopp för inkomstgrundad

Läs mer

EXCEED CAPITAL SVERIGE AB RIKTLINJER FÖR UTFÖRANDE AV ORDER SAMT INFORMATION OM INCITAMENT FASTSTÄLLD AV STYRELSEN DEN 22 SEPTEMBER 2014

EXCEED CAPITAL SVERIGE AB RIKTLINJER FÖR UTFÖRANDE AV ORDER SAMT INFORMATION OM INCITAMENT FASTSTÄLLD AV STYRELSEN DEN 22 SEPTEMBER 2014 EXCEED CAPITAL SVERIGE AB RIKTLINJER FÖR UTFÖRANDE AV ORDER SAMT INFORMATION OM INCITAMENT FASTSTÄLLD AV STYRELSEN DEN 22 SEPTEMBER 2014 INNEHÅLL 1. INLEDNING 2. DEN RELATIVA VIKT SOM TILLMÄTS OLIKA FAKTORER

Läs mer

Hugin & Munin. Special Report. ODIN om Fastigheter

Hugin & Munin. Special Report. ODIN om Fastigheter Hugin & Munin Special Report ODIN om Fastigheter Oktober 2012 Inledning Fastigheter är världens största tillgångsklass. För många privatpersoner är bostaden den största och i många fall enda investeringen.

Läs mer

Placeringspolicy - Riktlinjer för kapitalförvaltning

Placeringspolicy - Riktlinjer för kapitalförvaltning 2015-05-20 Placeringspolicy - Riktlinjer för kapitalförvaltning Prostatacancerförbundet har ansvar för att bevara och förränta förbundets medel på ett försiktigt och ansvarsfullt sätt. Centralt för att

Läs mer

Försäljning av Akelius Spar AB (publ)

Försäljning av Akelius Spar AB (publ) Försäljning av Akelius Spar AB (publ) Inledning Akelius Spar AB (publ), 556156-0383, ( Akelius Spar ) är ett helägt dotterbolag till Akelius Residential Property AB, 556156-0383, ( Akelius Residential

Läs mer

Välkommen till Folksam Fastigheter.

Välkommen till Folksam Fastigheter. Välkommen till Folksam Fastigheter. Välkommen till oss! Vi på Folksam Fastigheter arbetar med att förvalta och utveckla fastigheter. Med en långsiktig horisont och stort hjärta strävar vi efter att ha

Läs mer

BULL BEAR-CERTIFIKAT BULL & BEAR-CERTIFIKAT

BULL BEAR-CERTIFIKAT BULL & BEAR-CERTIFIKAT BNP PARIBAS BULL AND BEAR EDUCATED TRADING BULL BEAR-CERTIFIKAT BULL & BEAR-CERTIFIKAT Daglig hävstång Förstärkt avkastning för dig med kort placeringshorisont En investering i värdepapper kan både öka

Läs mer

En rapport om sparande och riskbenägenhet april 2009. Nordnet Bank AB. Arturo Arques

En rapport om sparande och riskbenägenhet april 2009. Nordnet Bank AB. Arturo Arques En rapport om sparande och riskbenägenhet april 2009 Nordnet Bank AB Arturo Arques Inledning Riksdagen och arbetsmarknadens parter har i praktiken tvingat alla löntagare att själva ta ansvar för sin pensionsförvaltning

Läs mer

EDUCATED TRADING. Daglig hävstång BULL & BEAR-CERTIFIKAT. Förstärkt avkastning för dig med kort placeringshorisont

EDUCATED TRADING. Daglig hävstång BULL & BEAR-CERTIFIKAT. Förstärkt avkastning för dig med kort placeringshorisont BNP PARIBAS EDUCATED TRADING Daglig hävstång BULL & BEAR-CERTIFIKAT Förstärkt avkastning för dig med kort placeringshorisont En investering i värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte

Läs mer

Laholms kommuns författningssamling 6.21

Laholms kommuns författningssamling 6.21 Laholms kommuns författningssamling 6.21 Föreskrifter om förmögenhetsplacering för av kommunen förvaltade stiftelser; antagna av kommunstyrelsen den 23 augusti 2005 233 i. Laholms kommun föreskriver följande

Läs mer

Global Fastighet Utbetalning 2008 AB. Kvartalsrapport december 2014

Global Fastighet Utbetalning 2008 AB. Kvartalsrapport december 2014 Global Fastighet Utbetalning 2008 AB Kvartalsrapport december 2014 innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7

Läs mer

Riskanalys och riskhantering i växtodlingsföretag

Riskanalys och riskhantering i växtodlingsföretag Riskanalys och riskhantering i växtodlingsföretag Alnarp 2014-11-19 1 Finansiär Vilka vi är som genomfört projektet Carl Johan Nilsson, HIR Malmöhus Patrick Petersson, HIR Malmöhus Håkan Rosenqvist 2 Varför

Läs mer

Värdering av kommersiella fastigheter med kassaflödesmetoden

Värdering av kommersiella fastigheter med kassaflödesmetoden Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete (15 hp) inom och Kandidatprogrammet Fastighet och Finans Centrum för Bank och Finans Nr 30 Värdering av kommersiella fastigheter med kassaflödesmetoden

Läs mer

KUNGSLEDEN ETT NYTT BOLAG IDAG

KUNGSLEDEN ETT NYTT BOLAG IDAG BILJANA PEHRSSON KUNGSLEDEN ETT NYTT BOLAG IDAG Affärsidé Mission Att långsiktigt äga, aktivt förvalta, förädla och utveckla kommersiella fastigheter i tillväxtregioner i Sverige och leverera en attraktiv

Läs mer

Bokslutskommuniké för Fastighetsaktiebolaget Melitho AB (publ) med dotterbolag

Bokslutskommuniké för Fastighetsaktiebolaget Melitho AB (publ) med dotterbolag Bokslutskommuniké för Fastighetsaktiebolaget med dotterbolag Bokslutskommuniké för 2014 Omsättningen för januari-december 2014 uppgick till 11 082 KSEK Rörelseresultatet före engångshändelser och omvärderingar

Läs mer

SGP SVENSKA GARANTI PRODUKTER AB RIKTLINJER FÖR UTFÖRANDE AV ORDER SAMT INFORMATION OM INCITAMENT

SGP SVENSKA GARANTI PRODUKTER AB RIKTLINJER FÖR UTFÖRANDE AV ORDER SAMT INFORMATION OM INCITAMENT SGP SVENSKA GARANTI PRODUKTER AB RIKTLINJER FÖR UTFÖRANDE AV ORDER SAMT INFORMATION OM INCITAMENT Innehåll 3 1. INLEDNING 3 2. DEN RELATIVA VIKT SOM TILLMÄTS OLIKA FAKTORER VID UTFÖRANDE/VIDAREBEFORDRAN

Läs mer

En rapport om fondspararnas riskbenägenhet 2009/2010

En rapport om fondspararnas riskbenägenhet 2009/2010 En rapport om fondspararnas riskbenägenhet 2009/2010 Bakgrund Riksdagen och arbetsmarknadens parter har i praktiken tvingat alla löntagare att själva ta ansvar för sin pensionsförvaltning utan att förvissa

Läs mer

Skattesystemets betydelse risker och möjligheter

Skattesystemets betydelse risker och möjligheter Skattesystemets betydelse risker och möjligheter ingemar.rindstig@se.ey.com 0705-24 33 00 Seniorvärldskonferensen, Göteborg 2015-04-22 Ekonomin - för brukaren Stor betydelse för framtidens Äldres boende

Läs mer

Försäkringsbolagens placeringsverksamhet 2007

Försäkringsbolagens placeringsverksamhet 2007 FK Finanssialan Keskusliitto FC Finansbranschens Centralförbund Kimmo Koivisto INNEHÅLL Allmänt... 3 placeringar 31.12.2007... 4 nya placeringar 2007... 6 Placeringsintäkternas utveckling 2007... 8 bostadsbestånd...

Läs mer

Utvecklingen i livförsäkringsbolagen

Utvecklingen i livförsäkringsbolagen 2002-11-28 PROMEMORIA Dnr 02-8856-399 Utvecklingen i livförsäkringsbolagen Osäkra omvärldsförutsättningar Den ekonomiska utvecklingen under 2002 har mycket präglats av osäkerhet och förändringar i negativ

Läs mer

Ditt sparande är din framtid

Ditt sparande är din framtid Ditt sparande är din framtid 1 Välkommen till Skandias investeringsguide Det kanske viktigaste beslut du har att fatta gäller ditt långsiktiga sparande. Både på kort och lång sikt. Därför är det värt att

Läs mer

Depå hos Strukturinvest inom ramen för olika depåförsäkringar

Depå hos Strukturinvest inom ramen för olika depåförsäkringar Depåförsäkring Depå hos Strukturinvest inom ramen för olika depåförsäkringar Gillar du enkelhet och smidighet när det handlar om ditt sparande? Då har vi en god nyhet. Nu kan du samla ditt sparande i strukturerade

Läs mer

NASDAQ OMX ETF-EVENT 8 MARS

NASDAQ OMX ETF-EVENT 8 MARS NASDAQ OMX ETF-EVENT 8 MARS OM ETFSVERIGE.SE Lanserades i april 2009 ETFSverige.se är Sveriges första innehållssajt som enbart fokuserar på Exchange Traded Funds ( ETF/ETF:er ) eller på svenska börshandlade

Läs mer

Företagsvärdering ME2030

Företagsvärdering ME2030 Företagsvärdering ME2030 24/3 Principer för värdering Jens Lusua DCF-valuation Frameworks LAN-ZWB887-20050620-13749-ZWB Model Measure Discount factor Assessment Enterprise DCF Free cash flow Weighted average

Läs mer

Catena Årsstämma 2009

Catena Årsstämma 2009 Catena Årsstämma 2009 Dramatiskt 2008 Global finans- och bankkris Lågkonjunktur kraftig inbromsning i ekonomin Konkurshot rekonstruktioner Fordonsindustrin drabbas hårt påverkar Bilias verksamhet Lågkonjunkturens

Läs mer

Våra fonder är inte bara fonder. De är en helhetstjänst.

Våra fonder är inte bara fonder. De är en helhetstjänst. Direktsparande Våra fonder är inte bara fonder. De är en helhetstjänst. 2 Kapitalförvaltning i rörelse På Mobilis jobbar vi oberoende, flexibelt och proaktivt för att våra kunder ska känna sig trygga i

Läs mer

Del 16 Kapitalskyddade. placeringar

Del 16 Kapitalskyddade. placeringar Del 16 Kapitalskyddade placeringar Innehåll Kapitalskyddade placeringar... 3 Obligationer... 3 Prissättning av obligationer... 3 Optioner... 4 De fyra positionerna... 4 Konstruktion av en kapitalskyddad

Läs mer

Delårsrapport Q 3, 2014 2014-11-28

Delårsrapport Q 3, 2014 2014-11-28 Delårsrapport Q 3, 2014 2014-11-28 Verksamhet Consensus Asset Management AB är en fondkommissionär med huvudkontor i Göteborg samt kontor i Stockholm. Bolaget är verksamt inom kapitalförvaltning, Corporate

Läs mer

Finansiella risker 1

Finansiella risker 1 Finansiella risker 1 Koncernen Finansieringsrisk Högst 35 % av den totala externa låneskulden får förfalla inom kommande 12 månader. Risk? 9 000 8 000 7 000 35% 6 000 5 000 4 000 3 000 4 336 3 336 3 998

Läs mer

Alecta Optimal Pension

Alecta Optimal Pension 6105 2010.01 Illustration Agnes Miski Török Foto Björn Keller Produktion Alecta p r e m i e b e s t ä m d t j ä n s t e p e n s i o n Alecta Optimal Pension Tjänstepensionen med hög förväntad avkastning

Läs mer

Attac kräver: Gör om pensionssystemet så att det bidrar till en god samhällsutveckling

Attac kräver: Gör om pensionssystemet så att det bidrar till en god samhällsutveckling Attac kräver: Gör om pensionssystemet så att det bidrar till en god samhällsutveckling Förra året kunde vi i Sverige för första gången välja var en del av våra offentliga pensionspengar den s.k. premiepensionen

Läs mer

Fastighetsmarknaden VFT 015 Höstterminen 2014

Fastighetsmarknaden VFT 015 Höstterminen 2014 Fastighetsmarknaden VFT 015 Höstterminen 2014 Ordinarie tentamen - SVAR Examinator: Ingemar Bengtsson Skriftlig tentamen Datum 2014-10-28 Tid 08:00-13:00 Plats Vic 1B Anvisningar Besvara frågorna på lösa

Läs mer

Riktlinjer för hantering av intressekonflikter för Rhenman & Partners Asset Management AB

Riktlinjer för hantering av intressekonflikter för Rhenman & Partners Asset Management AB Riktlinjer för hantering av intressekonflikter för Rhenman & Partners Asset Management AB Denna policy är fastställd av styrelsen för Rhenman & Partners Asset Management AB (Rhenman & Partners) den 29

Läs mer

Managing addresses in the City of Kokkola Underhåll av adresser i Karleby stad

Managing addresses in the City of Kokkola Underhåll av adresser i Karleby stad Managing addresses in the City of Kokkola Underhåll av adresser i Karleby stad Nordic Address Meeting Odense 3.-4. June 2010 Asko Pekkarinen Anna Kujala Facts about Kokkola Fakta om Karleby Population:

Läs mer

Delårsrapport, Q 1 2015 2015-04-14

Delårsrapport, Q 1 2015 2015-04-14 Delårsrapport, Q 1 2015 2015-04-14 Verksamhet Consensus Asset Management AB är en fondkommissionär med huvudkontor i Göteborg samt filial i Stockholm. Bolaget är verksamt inom kapitalförvaltning, Corporate

Läs mer

Investeringsdiversifiering med avseende på fastigheter - En studie av svenska institutionella kapitalförvaltare

Investeringsdiversifiering med avseende på fastigheter - En studie av svenska institutionella kapitalförvaltare Institutionen för Fastigheter och Byggande och Centrum för Bank och Finans Examensarbete (15 hp) inom Kandidatprogrammet Fastighet och Finans Nr 79 Investeringsdiversifiering med avseende på fastigheter

Läs mer

Försäkringsbolagens placeringsverksamhet 2006

Försäkringsbolagens placeringsverksamhet 2006 FK Finanssialan Keskusliitto FC Finansbranschens Centralförbund Kimmo Koivisto INNEHÅLL Allmänt...2 placeringar 31.12.2006...3 nya placeringar 2006...5 Placeringsintäkternas utveckling 2006...7 Bilaga

Läs mer

Offentliga Fastigheter Holding I AB. Kvartalsrapport december 2014

Offentliga Fastigheter Holding I AB. Kvartalsrapport december 2014 Offentliga Fastigheter Holding I AB Kvartalsrapport december 2014 innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 2 Kvartalsrapport

Läs mer