Innehåll. 3 VD har ordet 4 Trianon det lokala fastighetsbolaget med det stora engagemanget

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2014

2 Innehåll 3 VD har ordet 4 Trianon det lokala fastighetsbolaget med det stora engagemanget 7 Vårsången en annorlunda utveckling av ett bostadsområde i Malmö 8 Nya biblioteket på Limhamn 9 5 frågor till Olof 10 Fastighetsförteckning 12 Förvaltningsberättelse 14 Resultat- och balansräkning Koncern 16 Eget kapital Koncern 17 Kassaflödesanalys Koncern 18 Resultat- och balansräkning Moderbolag 20 Eget kapital Moderbolag 21 Kassaflödesanalys Moderbolag 22 Tilläggsupplysningar 37 Revisionsberättelse 38 Styrelse 39 Personal

3 VD har ordet 2014 var ett dynamiskt år som bland annat bestod av omfattande renoveringar i miljonprogramsområde, investeringar i nybyggnation, samt förvärv av ett flertal fastigheter i Malmö. Miljonprogramsområdet Vårsången på Lindängen genomgick, och genomgår fortfarande, en mycket omfattande renovering för att förbättra husen utifrån ett hållbarhetsperspektiv. Denna beräknas vara färdig under sommaren 2015, och vi kan redan idag notera fördelar som ligger utöver de planerade ekonomiska och miljömässiga vinsterna. Vår satsning på att fysiskt förbättra fastigheterna har, tillsammans med vår satsning på de boende i området, resulterat i en positiv förändring och en ökad stolthet bland de boende. Vi tar med oss erfarenheterna av detta arbete när vi nu satsar på nästa stora investering i ett annat miljonprogramsområde i Malmö, Hermodsdal, där vi förvärvat 230 lägenheter. Liksom Vårsången är detta ett område med problem som hög arbetslöshet, utanförskap och segregation. Vi tror det finns stora möjligheter att lyfta även detta område och på sikt öka fastigheternas värde samtidigt som vi får en ökad integration och sysselsättning bland de boende. Året har även bjudit på projektstart inom nybyggnadssektorn. Vi kommer under 2015 att påbörja nybyggnation av 140 hyres- och bostadsrätter på Vårsången samt byggnation av ett nytt bibliotek på Limhamn. Utöver vår satsning på nybyggnation och renoveringar, är det dagliga förvaltningsarbetet av våra bostäder och kommersiella lokaler något vi prioriterar. Vi är måna om våra fastigheter och vill ha dessa i bra skick. Lika viktigt är detta naturligtvis för våra hyresgäster, och vår låga vakansgrad på 1-1,5 % inom kommersiella lokaler signalerar att de är nöjda. Hyresgästerna av kommersiella lokaler finns spridda runt om i Malmö, vi har t ex Willys, Espresso House och Lindex på Limhamn, vi har Bastard, Hiab, Fastighetsägarna Syd och Blomsterpigan i City. Oavsett var våra hyresgäster bedriver sin verksamhet, vill vi vara tillgängliga för dem. På så vis kan vi fånga upp de förslag och önskemål som dyker upp, och därmed utveckla fastigheterna i takt med dessa. Det är alltså i högsta grad ett aktivt beslut från vår sida att driva all förvaltning i egen regi har på det stora hela varit ett expansivt och innehållsrikt år för oss på Trianon. Som lokalt fastighetsbolag har vi ytterligare skärpt vår satsning i Malmö, och vi innehar idag fastigheter till ett värde av 1,6 miljarder kronor. Detta är naturligtvis något vi är stolta över, speciellt när man ser till det faktum att vårt fastighetsvärde låg på 600 miljoner kronor för fem år sedan. Vi slår oss inte till ro med detta. Vi fortsätter nu denna satsning inom bostäder och kommersiella fastigheter för att uppnå nästa mål: ett fastighetsvärde på 2,5 miljarder kronor år Med Vårsången, Biblioteket på Limhamn och de nyligen inköpta fastigheterna på Hermodsdal, har vi kommit en bra bit på vägen. Vi lägger ett mycket bra år till handlingarna, det bästa hittills och vill tacka våra hyresgäster, vår styrelse och vår personal samt samarbetspartners. Tack för ett fantastiskt gott samarbete, nu blickar vi framåt och fortsätter på den inslagna vägen. Olof Andersson VD Trianon 3

4 TRIANON det lokala fastighetsbolaget med det stora engagemanget Trianon är ett lokalt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar kontor, butiker samt bostäder i centrala Malmö, på Limhamn, på Lindängen och på Hermodsdal. Vi har fastigheter runt om i staden och hyresgäster ur alla samhällsgrupper. Vårt fokus ligger i Malmö, här har vi vårt hjärta och här lägger vi hela vårt engagemang. Företaget har tre delägare; Jan Barchan, Olof Andersson och Mats Cederholm, och är ett av de största onoterade privatägda fastighetsbolagen i Malmö. Vi driver företaget utifrån ett entreprenöriellt affärsmannaskap, och vår organisation och vårt arbetssätt präglas av flexibilitet och snabbhet. Fastighetsbeståndet består av ungefär lika delar bostäder och kontor/butiker, och återfinns i både miljonprogramsområden och i anrika sekelskiftesbyggnader på attraktiva lägen i innerstan. Företaget äger och förvaltar för närvarande 950 bostäder och har en total uthyrningsyta på kvadratmeter. ANRIKA FASTIGHETER I CENTRUM Trianon har en stor del av sina fastigheter inne i Malmö centrum fastigheter som är anrika sekelskiftesbyggnader på attraktiva adresser. Många av dessa hus har fantastiska historier, och att som fastighetsägare få vara en länk i denna kedja är naturligtvis något vi tar på stort allvar. Vi är stolta över våra fastigheter, och vi bedriver all förvaltning i egen regi. Fastigheterna underhålls och renoveras löpande, allt för att med varsamhet säkerställa och behålla fastighetens själ och särprägel samtidigt som krav på hög standard tillgodoses. HÅLLBART BOENDE PÅ VÅRSÅNGEN Vårsången är ett miljonprogramsområde från mitten av 1970-talet ett område där vi gjort, och fortfarande gör, stora satsningar utifrån ett ekonomiskt, miljömässigt och socialt hållbarhetsperspektiv. Vi genomför renoveringar för att minska energiförbrukningen, vi gör sociala insatser för att minska utanförskapet och segregationen bland de boende och vi samarbetar med våra entreprenörer och hyresgäster för att bidra till en ökad sysselsättning. NYBYGGNATION AV HYRES- OCH BOSTADSRÄTTER Vi gör en ännu större satsning på Vårsången när vi nu även påbörjar nybyggnation av 140 hyres- och bostadsrätter inte långt från våra befintliga fastigheter. Detta tror vi kommer bli ytterligare ett lyft för området och skapa en positiv energi redan från byggstart. Det finns redan idag stora förväntningar hos våra nuvarande hyresgäster på Vårsången inför detta nytillskott. NYFÖRVÄRVADE LÄGENHETER PÅ HERMODSDAL Företagets senaste förvärv består av 230 lägenheter i miljonprogramsområdet Hermodsdal i Malmö. Detta område har en karaktär och demografi som påminner om Vårsångens, och även liknande problemställningar. Vi lyckades lyfta Vårsången ekonomiskt, socialt och miljömässigt, och vi tror att här finns goda möjligheter att genomföra liknande förändringar. NYTT BIBLIOTEK PÅ EXPANSIVA LIMHAMN Malmö är en expansiv stad, och Limhamn är den stadsdel som expanderar mest genom byggnation av bostäder. Stadsdelen är eftertraktad och många privatpersoner och företag söker sig dit. Trianon har såväl bostäder som butiker där, och nu kommer vi även att bygga Limhamns nya bibliotek. Utöver den kommersiella biten av Limhamn, så frodas nämligen även kulturen, och den ökade inflyttningen ställer nya krav på stadsdelens bibliotek. När det nya biblioteket står klart 2016, kommer deras yta att uppgå till 618 kvm, vilket är 200 kvm mer än tidigare, och ett antal lägenheter samt ett café har tillkommit. 4

5

6

7 Vårsången en annorlunda utveckling av ett bostadsområde i Malmö Om man kommer som besökare till Vårsången på Lindängen i Malmö möts man av nyrenoverade fasader som försetts med nya balkongfronter, stora grönytor och japanska körsbärsträd. Smala gångvägar slingrar sig fram mellan huskroppar och gräsmattor, och grupper med människor sitter vid de utplacerade trädgårdsbänkarna och fikar medan barnen leker på lekplatserna. Det kan låta som en idyll, men det är bara en liten del av den sanna bilden. Vårsången är ett miljonprogramsområde med problem som hög arbetslöshet, utanförskap, segregation problem som ofta förknippas med denna sorts bostadsområden. Här bor människor från många olika kulturer, och knappt 30 % av invånarna är under 20 år. TRYGGARE OMRÅDE HÖGRE FASTIGHETSVÄRDE Vi på Trianon vill göra det mer attraktivt att bo på Vårsången. Dessutom vill vi bidra till en ökad trygghet, fler arbetstillfällen och ökad sysselsättning bland de boende, vilket i sin tur kommer att öka värdet på fastigheterna. Området har ett bra läge med frekvent kollektivtrafik till Malmö centrum åt ena hållet, och expansiva Hyllie med tågstation, arena och köpcenter inte så långt åt det andra. Vi tror att det finns mycket kraft hos människorna som bor här, och vill gärna ta tillvara på denna. Sedan några år tillbaka medverkar vi därför i Malmö stads satsning Bygga Om-Dialogen, vilket bl. a innebär att vi bidrar till att arbetslösa i området anställs för att städa, renovera och underhålla området de bor i. Utöver detta samarbetar vi med våra entreprenörer och hyresgäster för att få dem att anställa arbetslösa från Vårsången. Vi kräver t ex i våra upphandlingar att våra leverantörer anställer boende från området. Vi vill på detta sätt ge dessa människor en fot in på arbetsmarknaden och därmed chansen att förändra sina liv och få en meningsfull sysselsättning. RENOVERING FÖR ETT HÅLLBART BOENDE Våra fastigheter på Vårsången är från och har de senaste åren genomgått omfattande renoveringsåtgärder för 50 miljoner kronor. Vi har renoverat tvättstugorna och byggt om hissarna. Vi har bytt fönster och tak, och vi har infört lågenergibelysning. Utöver detta har vi sett över fjärrvärmen och ventilationen. Genom dessa åtgärder lyfter vi hela området samtidigt som vi får en kraftigt minskad energiförbrukning. Vårt mål är en halvering av denna, och vi är på god väg. 140 NYA LÄGENHETER Det är som bekant stor efterfrågan på bostäder i Malmö. Vi fortsätter vår satsning på Vårsången och investerar 300 miljoner kronor i nybyggnation av 140 nya lägenheter. Vi bygger punkthus på 9 våningar samt lamellhus på 6 våningar och kommer kunna erbjuda såväl 3-, 4- som 5-rumslägenheter. Vi har valt att lägga standarden på en nivå som kan attrahera människor från hela Malmö, och även om majoriteten av lägenheterna är hyreslägenheter, kommer här även finnas ett par hus med bostadsrätter. Lägenheterna beräknas vara klara för inflyttning 2017/2018 och vi ser redan nu ett stort intresse för dem. Vi ser med tillförsikt fram emot ett fortsatt uppsving för Vårsången, och räknar med att våra investeringar kommer att resultera i ett ökat fastighetsvärde, samtidigt som området blir tryggare, graden av sysselsättning ökar och segregationen minskar. 7

8 Nya biblioteket på Limhamn Limhamn är en mycket expansiv del av Malmö med hög inflyttning från både boende och företag. Stadsdelen är välmående och här blandas barnfamiljer med äldre personer. Som ett led i denna expansiva utveckling, investerar vi nu i nybyggnation av en fastighet som ska rymma Limhamns bibliotek samt ett antal lägenheter. Fastigheten, som kommer att ligga på Odengatan, är ritad av OpenStudio arkitekter. Huset ska bestå av tre våningar, varav biblioteket får 618 kvadratmeter på bottenplan. Detta ska jämföras med de 420 kvm man har idag, och Carin Norén, enhetschef för Kultur och Medborgarmöten, Stadsområde Väster, som är en av de som varit med och planerat det nya biblioteket, säger: Det är väldigt roligt att vi får ett helt nytt bibliotek på Limhamn. Vad som gör det här projektet lite unikt, är att vi är med från början och kan påverka utformning och planlösning av lokalerna. Huset byggs ju faktiskt för att vara just ett bibliotek, och genom vårt samarbete med Trianon och OpenStudio arkitekter ökar naturligtvis möjligheten till ett bibliotek som uppfyller våra medborgares önskemål så långt det är möjligt. TAKE AWAY CAFÉ Bredvid biblioteket finns en mindre lokal som kommer hyras av ett företag som driver ett Take Away Café. Som namnet antyder blir detta ett ställe där man snabbt kan slinka in och köpa sig en kopp kaffe att ta med på bussen eller i bilen. HYRESLÄGENHETER På våningarna ovanför biblioteket och Take Away Caféet, byggs ett antal hyreslägenheter med kakel och klinker i badrum med egen tvättmaskin och parkett i övriga rum. Lägenheterna är från 37 till 89 kvm och fördelas på 3 st 1-rumslägenheter, 7 st 2-rumslägenheter samt 1 st 3-rumslägenhet. BOKHUSET = BOSTÄDER & BIBLIOTEK OpenStudio arkitekter AB har ritat denna fastighet som de har valt att kalla Bokhuset. Pontus Åqvist, en av arkitekterna bakom fastigheten, förklarar tankarna bakom arkitekturen: Fastigheten Bokhuset kombinerar småskaliga byggnadsvolymer med storskaliga fasadmotiv. Småskaligheten anknyter till Limhamn och storskaligheten framhäver betydelsen av biblioteket. Fastigheten beräknas stå klar efter sommaren Vi på Trianon ser fram emot att se besökarna strömma till detta nya bibliotek. 8

9 5 FRÅGOR TILL OLOF Ni har fastigheter i områden med olika möjligheter och utmaningar. Är detta ett medvetet strategiskt drag? Nej, jag vet att det kan uppfattas så, men så är det faktiskt inte. Trianon är ett entreprenörsdrivet och innovativt fastighetsbolag, och det präglar naturligtvis både de beslut som tas och den verksamhet som bedrivs. Vi är öppna för de möjligheter och tillfällen som dyker upp, och diskvalificerar inte affärsmöjligheter vi tror på, även om de ligger lite utanför de planerade ramarna. Vad är det som driver dig i arbetet med Vårsången på Lindängen här i Malmö? Eftersom vi bedriver fastighetsaffärer, är vår drivkraft naturligtvis vår tilltro till att det är kloka investeringar som på sikt kommer resultera i höjda fastighetsvärden. Samtidigt kommer man inte ifrån det faktum att det är fantastiskt att vi har kunnat bidra till ett tryggare, mer integrerat område där sysselsättningsgraden hos de boende har ökat. Vi tror på ett mer hållbart och integrerat Malmö, och vill gärna bidra på vårt sätt. Varför har ni valt att bedriva förvaltning av era fastigheter i egen regi? För oss är det en självklarhet att försöka lära känna våra kunder och deras behov, och detta gör vi bäst i de möten som uppstår i vardagen. Om vi låter någon annan sköta det dagliga, missar vi denna möjlighet, och det vill vi inte. Det är först när vi har denna kunskap som vi kan bedriva en utveckling som är gynnsam för både oss och våra kunder. Hur ser du på Boverkets nya skärpta energikrav för flerbostadshus? Eftersom vi hela tiden arbetar med att reducera energiförbrukningen, och i områden som Vårsången till och med halvera den, så påverkar dessa nya krav oss inte särskilt mycket. Vi ligger under dessa gränsvärden, och för oss är det alltid en självklarhet att arbeta för en reduktion av energiförbrukningen både ur ett ekonomiskt och ur ett miljömässigt hållbart perspektiv. Hur säkrar ni upp för framtiden om räntorna går upp? Med tanke på storleken på vårt fastighetsbestånd, är detta naturligtvis en viktig fråga för företaget. Vi har därför tagit en policy, som innebär att vi köper 10-åriga ränteswappar och på så vis säkrar 70 % av vår belåning. Vi arbetar för en stark balansräkning, starka kassaflöden och en årlig utdelning som återinvesteras i takt med att vi växer. 9

10 DJUPADAL Förteckning över våra fastigheter i Malmö Fastighetsbeteckning Adress Postadress a Drömmen 12 Trelleborgsgatan 21, 23 Malmö b Concordia 35 St Nyg 17 A-C, 19; Fabriksg 2A-B Malmö c Liljan 12 Mäster Johansgatan 11 Malmö d Brockfågeln 11 Järnvägsgatan 23 A-C, 25 A-F Limhamn e Druvan 1 Engelbrektsg 7; Jöns Filsg 2; Tegelgårdgs 1 Malmö f Basen 58 Nobelvägen 41 Malmö g Fjällrutan 1 Kastanjegatan 1 Malmö h Residenset 4 Hamngatan 4; Adelgatan 10; Stortorget 5 Malmö i Mercurius 5 Norra Vallgatan 64: Frans Suellsgatan. 2; Malmö j Onsjö 7 Herrestadsg. 9 A, B, C Malmö k Delfinen 14 Västra Kanalgatan 5, Stenhuggaregatan 2-4; Storgatan Malmö l Torshammaren 9 Amilonsväg 2 Malmö m Vipan 9 Linnégatan 42, Odengatan 44 A-B Limhamn n Storken 32 Stora Nygatan 1 Malmö o Vårsången 6 Gånglåtsvägen/Spelmansgatan Malmö p Vakteln 3 Järnvägsgatan 40,42,44, Linnégatan 34, Tegnérgatan 37-39, Odengatan Limhamn q Antilopen 1 Linnégatan 47 Limhamn r Slussen 2 Slussplan 3C Malmö s Paulina 47 Geijersgatan 12A-C Limhamn t Hermodsdal 4 Professorsgatan 4 A, B Malmö u Hermodsdal 5 Professorsgatan 2 A, B Malmö v Stacken 1 Almtorget 2 A, B Malmö LIMHAMN d pm q VÄS BELLEVUE s NY GAMLA LIMHAMN ANNETORP ROSENVÅ KALKBROTTET BUNKEFLO 10

11 SEGEVÅNG VÄSTRA HAMNEN r cih e KIRSEBERG bn BULLTOFTA RÖRSJÖSTADEN KUNGSPARKEN RIBERSBORG LUGNET FRIDHEM STERVÅNG JOHANNESLUST k HÄSTHAGEN RÖNNEHOLM HÅKANSTORP SORGENFRI j FÅGELBACKEN VIDEDAL MÖLLEVÅNGEN MELLANHEDEN PILDAMMSPARKEN a SÖDERVÄRN SOLBACKEN f YA BELLEVUE ANNELUND SOFIELUND ÅNG ROSENGÅRD AUGUSTENBORG HELENEHOLM ÄRTHOLMEN KROKSBÄCK v GRÖNDAL ALMHÖG ERIKSFÄLT L g HINDBY HOLMA KULLADAL SÖDERKULLA u t HERMODSDAL GULLVIK GULLVIKSBORG l HYLLIE LINDÄNGEN LINDEBORG FOSIE ALMVIK o VÅRSÅNGEN VINTRIE SVÅGERTORP Copyright Malmö stad 11

12 Förvaltningsberättelse Styrelsen och Verkställande direktören för Fastighets AB Trianon får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 1 januari 31 december VERKSAMHETEN Trianon koncernen äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i Malmö. Fastighetsbeståndet är beläget i centrala Malmö, Limhamn, Lindängen samt Hermodsdal. Ytorna fördelas på ca 60% bostäder (för närvarande 950 lägenheter) samt 40% kommersiella lokaler. Hyresintäkterna ökade till 114 mkr (104) varav 2 mkr är hänförliga till nyförvärvade och försålda fastigheter. Fastighetskostnaderna uppgick till 43 mkr (39) varav ca 15 mkr (11) kostnadsförts i form av reparationer och underhåll. Driftnettot ökade med 6% till 71 mkr (67) trots att omfattande underhåll genomförts av befintliga fastigheter under året. Det förbättrade driftnettot beror på förbättrad uthyrningsgrad, nyförvärvade fastigheter samt energibesparingar i befintliga fastigheter. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET Trianon har gått över till redovisning enligt IFRS under verksamhetsåret. Under året förvärvades tre nya bostadsfastigheter samt avyttrades tre stycken fastigheter. Se vidare information under avsnittet investeringar och försäljningar. ÄGARFÖRHÅLLANDEN Bolaget är privatägt via bolag och ägs av Olof Andersson Förvaltnings AB, (47%), Briban Invest AB, (47%) samt Cedelma AB, (6%). INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR Årets förvärv: - Fastigheterna Malmö Hermodsdal 4, Hermodsdal 5 samt Stacken 1 i Malmö har förvärvats i november 2014 via bolag. Fastigheterna omfattar 230 lägenheter på Hermodsdal och har förvärvats för 178 mkr. - Fastigheten Torshammaren 9 i Malmö har under 2014 tagits in i balansräkningen till ett fastighetsvärde av 5 mkr. Årets försäljningar: - Fastigheterna Brågarp 6:727 och Brågarp 6:764 i Staffanstorp har under året avyttrats via bolag. - Fastigheten Generalens Hage 48 har i september 2014 avyttrats via bolag. - Fastigheten Luggude 7 har i november 2014 avyttrats via bolag. Försäljningarna har sammantaget gett en vinst utöver senaste värdering med 10 mkr. Årets investeringar i befintliga fastigheter: - Fastigheten Vårsången 6 i Malmö, belägen på Lindängen, har under året renoverats och investeringar har gjorts av fönster, balkongfronter, hissar, tvättstugor samt energibesparande åtgärder. Detta arbete kommer att fortsätta under Fastigheten Paulina 7 i Limhamn har under året renoverats och är sedan april 2014 uthyrd till bl.a. Malmö stad. FASTIGHETSVÄRDERING Samtliga fastigheter i Trianons bestånd värderas årligen till verkligt värde. Värdering sker av externt oberoende värderingsinstitut, Forum Fastighetsekonomi AB med erkända kvalifikationer, vartannat år senast i januari Vid årsskiftet 2014 har samtliga fastigheter internvärderats enligt en intern värderingsmodell som kvalitetssäkrats av Forum Fastighetsekonomi AB. Fastigheterna värderas till verkligt värde, dvs ett bedömt marknadsvärde som uppgår till mkr. Detta beskrivs närmare under not 15. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPS- ÅRETS UTGÅNG Trianon har i mars 2015 förvärvat ett större bestånd om 13 stycken fastigheter belägna i Limhamn, Slottsstaden samt vid Dalaplan. Beståndet omfattar ca kvm med ca 150 lägenheter, 10 butiker samt tre stycken omsorgsfastigheter. De förvärvade fastigheterna passar väl in i Trianons bestånd och stärker bolagets position på Limhamn. Förvärven kommer att redovisas som tillgångsförvärv under Den delägda fastigheten Altona 1 har i mars 2015 avyttrats efter en ombyggnad till en bostadsrättsförening. BOLAGETS FÖVÄNTADE FRAMTIDA UTVECKLING Arbetet med att kostnadseffektivisera administrationen och förvaltningen fortsätter liksom arbetet med att koncentrera fastighetsbeståndet till Malmö. Det omfattande renoveringsarbetet på fastigheten Vårsången 6 på Lindängen i Malmö kommer att fortgå under 2015 och kommer att omfatta bland annat fortsatta fönsterbyten. Sammantaget kommer energiinvesteringarna att reducera energikostnaderna upp mot 50%. Nyproduktion av 140 lägenheter på fastigheten Vårsången 8 kommer att påbörjas under våren 2015 samt att slutföras under Fastigheten kommer även att bestå av butikslokaler i bottenplan med gym, tvättotek samt förskoleverksamhet för 100 barn, vilket förväntas att ytterligare utveckla området på Lindängen. Planerna på nybyggnation av 11 stycken lägenheter och bibliotek på fastigheten Vakteln 3 i Limhamn fortskrider och väntas stå färdigt efter sommaren

13 RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Av koncernens hyresintäkter kommer ca 60% från bostäder. Vakansgraden för bostäder i Malmöområdet är mycket låg och efterfrågan på bostäder är fortsatt hög. Ungefär 36% av intäkterna kommer från kommersiella lokaler och eftersom fastigheterna befinner sig i attraktiva områden såsom centrala Malmö och Limhamn finns här också en stabil efterfrågan på lokaler. Av driftskostnaderna står värme och elkostnaden för den största delen. Nedlagda investeringar under året kommer att innebära halvering av energikostnaden för den enskilt största fastigheten och koncernen arbetar för att minska energikostnaderna även för andra fastigheter. Koncernens finansiella risker avser i huvudsak finansieringssamt ränterisk. Denna beskrivs närmare i not 3. Styrelsens yttrande över den föreslagna utdelningen Den föreslagna utdelningen reducerar inte bolagets soliditet nämnvärt. Soliditeten är mot bakgrund av att bolagets verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap st (försiktighetsregeln). Koncernens finansiella utveckling TKR Hyresintäkter Driftnetto Resultat före skatt Balansomslutning Soliditet 35% 38% 35% Fastigheternas marknadsvärde Fastigheternas yta (kvm) Jämförelseår 2012 har inte omräknats enligt IFRS, varför det föreligger bristande jämförbarhet. Moderbolagets finansiella utveckling TKR Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet 55% 57% 55% Resultatdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: (SEK) Balanserat resultat Årets resultat kr kr kr Styrelsen föreslår att balanserat resultat disponeras enligt följande: Utdelning ( aktier á 2,50 kr) att i ny räkning balanseras kr kr kr 13

14 Koncernens resultaträkning TSEK Not , Hyresintäkter Övriga rörelseintäkter Summa intäkter Fastighetskostnader Driftsnetto Central administration 6, Resultat från andelar i intresseföretag Övriga rörelsekostnader Finansiella intäkter Finansiella kostnader Förvaltningsresultat Saneringskostnad Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändring derivat Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat Övrigt totalresultat 0 0 Summa totalresultat för året Årets resultat hänförbart till: Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande 0 0 Årets totalresultat hänförbart till: Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande

15 Koncernens balansräkning TSEK Not TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar 1-3, Förvaltningsfastigheter Materiella anläggningstillgångar Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Fordringar hos intresseföretag Andra långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar Fordringar hos intresseföretag Aktuell skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa omsättningstillgångar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 22 Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Långfristiga skulder Skuld till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Derivatinstrument Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skuld till kreditinstitut Checkräkningskredit Leverantörsskulder Skulder till intresseföretag Aktuell skatteskuld Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Eventualförpliktelser

16 Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen TSEK Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare Ingående eget kapital Årets resultat Övrigt totalresultat 0 0 Summa totalresultat för året Ovillkorat aktieägartillskott Utdelning Summa transaktioner med ägare redovisade direkt mot eget kapital Utgående eget kapital Ingående eget kapital Årets resultat Övrigt totalresultat 0 0 Summa totalresultat för året Utdelning Summa transaktioner med ägare redovisade direkt mot eget kapital Utgående eget kapital

17 Rapport över kassaflöden för koncernen TSEK Not Kassaflöde från den löpande verksamheten 28 Förvaltningsresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet Förändringar i rörelsekapital Förändringar av rörelsefordringar Förändringar av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investering i förvaltningsfastigheter Förvärv av förvaltningsfastigheter via dotterföretag Övriga investeringar materiella anläggningstillgångar Försäljning av förvaltningsfastighet Försäljning av förvaltningsfastighet via dotterföretag Förvärv av andelar i intresseföretag Uttag från andelar i intresseföretag Avyttring av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering av lån Återbetalning av övriga lån och depositioner Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets ingång Likvida medel vid årets utgång

18 Moderbolagets resultaträkning TSEK Not Rörelsens intäkter Nettoomsättning Resultat från andel i intresseföretag Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Fastighetskostnader 5, Övriga externa kostnader 5, Personalkostnader Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Saneringskostnad Bokslutsdispostioner Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat Rapport över totalresultat för moderbolaget TSEK Årets resultat Övrigt totalresultat 0 0 Summa övrigt totalresultat 0 0 Totalresultat för året

19 Moderbolagets balansräkning TSEK Not TILLGÅNGAR 29 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnad och mark Inventarier, verktyg och installationer Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Andelar i intresseföretag Fordringar hos intresseföretag Uppskjuten skattefordran Andra långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos intresseföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa omsättningstillgångar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER 29 Eget kapital 22 Bundet eget kapital Aktiekapital Uppskrivningsfond Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Avsättningar Avsättningar för skatter Långfristiga skulder Skuld till kreditinstitut Skulder till koncernföretag Övriga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skuld till kreditinstitut Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Ansvarförbindelser

20 Förändringar i moderbolagets egna kapital Bundet eget kapital Fritt eget kapital TSEK Aktiekapital Uppskrivningsfond Reservfond Balanserat resultat Årets resultat Summa Ingående eget kapital Disposition av föregående års resultat Utdelning Aktieägartillskott Förskjutning mellan fritt och bundet Årets resultat Belopp vid årets utgång Disposition av föregående års resultat Utdelning Förskjutning mellan fritt och bundet Årets resultat Belopp vid årets utgång