Mobila verksamhetslokaler

Transkript

1 Utveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor (U.F.O.S) Mobila verksamhetslokaler Flexibla lokallösningar när behoven förändras

2

3 Förord Mobila lokaler spelar en undanskymd roll i den offentliga sektorns lokalförsörj ning. Det är förvånande eftersom lokalbehoven förändras i allt snabbare takt, till följd av accelererande verksamhetsmässig förnyelse och demografiska obalanser. Sektorns utveckling skulle gynnas om en större andel av lokalstocken var mobil. Det finns flera orsaker till den låga andelen. En är traditionen de offentliga bestäl larna är ovana att planera, värdera och handla upp mobila lösningar, en annan är produktens framtoning av barack och andrahandsalternativ, en tredje att produktutbudet inte är anpassat till den offentliga sektorns behov och en fjärde att tillverkarnas och ut hyrarnas marknadsföring inte är tillräcklig. Syftet med denna skrift är att belysa för- och nackdelar med mobila lokaler tekniskt och samhällsekonomiskt, beskriva utbudet och marknadsfunktionerna samt identifiera förbättringspotentialer. Arbetet bygger på svensk och internationell litteratur om mobila byggnader samt på ett tjugotal intervjuer med företrädare för brukare/beställare i offentlig sek tor och fastighetsbranschen. Skriften har initierats och finansierats av samarbetsprojektet Utveckling av Fastighetsföretagande i Offentlig Sektor (U.F.O.S) i vilket ingår Sveriges Kommuner och Landsting, Samverkansforum för statliga byggherrar och förvaltare, Fortifikationsverket samt Akademiska Hus AB. Skriften är författad av Yngve Andrén, Yngve Andrén Konsult AB. Till sin hjälp har författaren haft en styrgrupp som medverkat i arbetet, bistått med material och gett värdefulla synpunkter. Styrgruppen har bestått av Magnus Ågren, Fortifikationsverket; Lars Lidén, Specialfastigheter i Sverige AB; Cajsa Rydén, Statens fastighetsverk; Reinar Johansson, Va sallen; Ulf Sandgren, Västerbottens läns landsting; Håkan Andersson, Malmö stad; Hans Nolander, Örnsköldsviks kommun och Kjell-Arne Ågren, Umeå kommun. Styrgruppen har varit en värdefull och stimulerande sparringpartner för utredningsmannen under utredningens lopp. Stort tack till alla! Linda Andersson och Magnus Kristiansson, Sveriges Kommuner och Landsting, har på uppdrag av U.F.O.S fungerat som projektledare. Stockholm i februari 2006 Mobila verksamhetslokaler 1

4 Innehåll Förord... 1 Sammanfattning... 3 Mobila lokaler... 6 Leverantörernas perspektiv...11 Brukarnas perspektiv...14 Utvärderingsmodeller...18 Bygglov för mobila byggnader Framåtblick Förslag: Mobila lokaler bör användas strategiskt Räkneexempel U.F.O.S och Sveriges Kommuner och Landsting Stockholm Tfn E-post: fastighet@skl.se Webbplats: ISBN-10: ISBN-13: Tryckeri: Alfa-Print, Sundbyberg Text och foto: Yngve Andrén Foto sid 26 27: Allison Arieff och Bryan Burkhart Omslagsfoto av Björn Hårdstedt: Abrahams mobila grill utanför Södra station i Stockholm Projektledning: Magnus Kristiansson Slutredigering, form och produktion: Björn Hårdstedt Distribution: Tfn , fax , (välj Publikationer) 2 Mobila verksamhetslokaler

5 Sammanfattning Mobila lokaler är idag liktydigt med lådformade moduler/ volymelement som tillverkas på fabrik och transporteras till byggplatsen med lastbil där de på mycket kort tid fogas samman till fungerande byggnader. Modulerna är i princip färdigbyggda då de lämnar fabriken. Isolering, fuktskydd, golv, vägg- och takskivor, installationer, fönster, dörrar m m är på plats. De kompletterings arbeten som behöver göras på byggplatsen, förutom grundläggning och framdrag ning av el-, vatten- och avloppsledningar, har med sammanfog ningen av modulerna att göra. De vanligaste användningsområdena är kontor, förskolor, skolor och bostäder. Ut hyrarna/tillverkarna lagerhåller standardiserade moduler för dessa applikationer. Flyttbarheten gör modulerna särskilt lämpliga för tillfälliga projekt, till exempel evakue ringslokaler. Egenskaper Hus byggda av mobila moduler håller samma tekniska kvalitet som motsvarande platsbyggda hus. De byggs enligt samma tekniska normer och uppfyller alla de krav på hygien, hållfasthet, brandsäkerhet, tillgänglighet för handikappade etc. som gäller för stationära byggnader. Mobila projekt är överlägsna stationära i flera viktiga avseenden: Projekttiden från beslut till inflyttning är mycket kort. Mobila projekt kan ges rätt storlek från början om det rör sig om standard applikationer. Tillkommande behov under brukstiden kan tillgodoses genom addering av fler moduler. Mobila pro jekt behöver därför inte, i motsats till stationära, förses med växtmån från start. Grundläggningen och markberedningen kan göras mycket enkel. Hårdgjorda ytor av typ parkeringsplats är tillräckligt; plintar eller sulor behövs ej. Den tekniska kvaliteten är jämn och hög. Modulerna tillverkas inomhus un der gynnsamma omständigheter med stor precision i långa serier. De teknis ka lösningarna är väl beprövade vilket ger låga produktions-, driftoch under hållskostnader. Sammanfattning 3

6 Mobila byggnader har positivt restvärde vid nyttjandetidens slut. Modulerna kan flyttas och komma till ny användning på annan plats. Stationära byggna der måste däremot byggas om eller rivas. Kalkylsäkerheten är hög. Investerings- och driftskostnaderna kan bedömas med större noggrannhet före projektstart än vad som är möjligt för stationära hus. Vid förhyrning kan den totala projektkostnaden hyresoch driftskost nader under hyrestiden, etablerings- och avetableringskostnader bedömas med mycket hög grad av noggrannhet. Modulbyggnader har dock ofta, men inte alltid, ett torftigt arkitektoniskt yttre. De samspelar inte med angränsande gaturum och byggnader vare sig vad gäller form, material eller kulör. Skriftens disposition Denna skrift redogör dels för begreppet mobila lokaler och dels för de aktörer och intressenter som figurerar i tillverkandet, uthyrningen och användandet av dessa. Studien syftar även till att belysa för- och nack delar med mobila lokaler, tekniskt och fastighetsekonomiskt, samt behovet av utveckling inom området. Skriften vänder sig främst till strategiska beslutsfattare, lokalresursplanerare samt verksamhetschefer. 1) Mobila lokaler Kapitlets syfte är att skapa en bild över vad mobila lokaler är för produkt, vad den har för tekniskt kvalitet och byggtid. Vidare redogörs för dess användningsområden, brister och historiska ursprung. 2) Leverantörernas perspektiv I detta kapitel presenteras kort de viktigaste tillverkarna och uthyrarna av mobila lokaler. Vidare diskuteras uthyrarnas olika affärslogiker och kostnadsskillnaderna mellan mobila och stationära lokaler. 3) Brukarnas perspektiv Här redovisas de huvudsakliga brukarna, nämligen kommunerna, landstingen, staten och industrin. I och med att varje brukarkategori redovisas separat görs en presentation av vilka typer av mobila lösningar som kan sägas karaktärisera varje kategori. 4) Utvärderingsmodeller Här diskuteras olika fastighetsekonomiska särdrag för mobila lokallösningar. Exempelvis belyses projekttider, grundläggning och markberedning, teknisk kvalitet, restvärde och investerings- och driftkostnader. Vidare lyfts också resonemang kring mobila lokalares funktion vid behov 4 Mobila verksamhetslokaler

7 av ersättningslokaler av olika slag, exempelvis vid brand eller andra snabba behovslösningar som exempelvis förskola eller fritidshemsplatser i nybyggda områden. 5) Bygglov för mobila lokaler I kapitlet förs diskussioner kring gällande PBL lagstiftning och eventuella förändringar som PBL-kommittén arbetar med gällande förutsättningar för mobila lokaler. 6) Framåtblick I det sista kapitlet diskuteras utvecklingsprogrammet Trälyftet som är ett samarbetsprojekt mellan aktörer som KTH och byggföretag. Vidare diskuteras mobila lokalers olika framtida konstruktionslösningar där exempelvis fasadgestaltning och hybridbyggnader är två möjliga utvecklingsområden. Räknexempel I en fristående bilaga presenteras en kortfattad praktisk modell och ett exempel på en fastighetsekonomisk bedömning av ett mobilt alternativ. Sammanfattning 5

8 Mobila lokaler produkten Mobila lokaler är idag liktydigt med lådformade moduler/ volymelement som tillverkas på fabrik och transporteras till byggplatsen med lastbil, där de på mycket kort tid fogas samman till fungerande byggnader. Härtill kom mer att den färdiga byggnaden och de ingående modulerna är förberedda för att kunna demonteras och flyttas till annan plats. Modulerna är i princip färdigbyggda då de lämnar fabriken. Isolering, fuktskydd, golv-, vägg- och takskivor, installationer, fönster, dörrar m m är på plats. De kompletteringsarbeten som behöver göras på byggplatsen, förutom grund läggning och framdragning av el-, vatten- och avloppsledningar, har med sammanfogningen av modulerna att göra. Modulernas yttermått är anpassade efter vad som är möjligt att transportera med lastbils trailer. Typiska mått är en bredd på 3,0 meter, längd 9,0 meter och höjd 3,5 meter vilket invändigt ger en bredd på 3,0 2,5 meter, längd 8,5 meter och höjd 2,7 meter. Vikten varierar mellan fyra och åtta ton. Både större och mindre moduler finns. Den största modulens planmått är fyra gånger elva meter. Modulerna monteras långsida mot långsida och golv mot tak. Kortsidorna blir yt terväggar i den färdiga byggnaden och långsidorna innerväggar eller gavelväggar. Bärningen läggs alltid i modulernas längsriktningar. Därmed kan långsidorna vara öppna, vilket gör det möjligt att skapa rum som omfattar flera moduler i den färdiga byggnaden. Lyftbarheten kräver särskilda hållfasthetstekniska arrangemang. För det första måste stommen i ett mobilt hus generellt sett vara kraftigare än stommen i mot svarande platsbyggda hus. Vidare behövs lyftöglor i de fyra övre hörnpunk terna, vertikala stålstänger i hörnen som för ned lyftkraften till golv bjälklaget och takbjälkar som kan stå emot de horisontalkrafter som uppstår vid lyftningen. Mycket kort byggtid Kort byggtid är den mobila branschens adelsmärke. Tiden från beslut till inflytt ning för ett 500 kvm stort hus brukar vara fyra månader eller mindre mot cirka två år för ett platsbyggt. Projekteringen kan göras summarisk och markförberedelser kan ske samtidigt med iordningställande och transport av modulerna. 6 Mobila verksamhetslokaler

9 Hög teknisk kvalitet Hus byggda av mobila moduler håller samma tekniska kvalitet som motsvarande platsbyggda hus. De byggs enligt samma tekniska normer och uppfyller alla de krav på hygien, hållfasthet, brandsäkerhet, tillgänglighet för handikappade etc. som gäller för permanenta byggnader. I några avseenden är modulerna överlägsna platsbyggda hus. Fukt- och mögel skador förekommer i stort sett aldrig, måttprecisionen är högre och byggfel är sällsynta. Det beror på att modulerna tillverkas industriellt inomhus i stora voly mer, vilket ger kvalitets- och effektivitetsmässiga fördelar som är omöjliga att uppnå med traditionellt platsbyggande. Långa tillverkningsserier gör det möjligt att utveckla, pröva och optimera olika detaljutformningar och produktionssätt på fullskaliga prototyper innan realtillverkning påbörjas, och tillverkning inomhus gör produktionen oberoende av årstider och skyddar material och arbetare mot regn, snö, fukt och vind. I ett avseende ljudisolering är modulerna generellt sett sämre än platsbyggda hus. Moduler av äldre årgångar har inte sällan problem med både steg- och luft ljud. Tillverkarna har uppmärksammat detta och senare årsmodeller är väsentligt bättre. Användning Produktens vanligaste användningsområden är kontor, förskolor, skolor och bostäder. Uthyrarna/tillverkarna lagerhåller standardiserade moduler för dessa applikationer. Standardisering och lagerhållning är förutsättningar för korta leveranstider. Flyttbarheten gör modulerna särskilt lämpliga för tillfälliga projekt, till exempel evakue ringslokaler. Akilleshäl Modulbyggnader har ofta, men inte alltid, ett torftigt arkitektoniskt yttre. Byggnadsvo lymerna och fasaderna känns endast undantagsvis anpassade till platsens själ. De samspelar inte med angränsande gaturum och byggnader vare sig vad gäller form, material eller kulör. Utseendet kan förbättras med hjälp av påbyggda sadeltak eller platsanpassad färgsättning m m. Sådana förbättringar strider dock mot grundkonceptet att göra allt eller nästan allt på fabrik och driver upp kostnaderna. Mobila lokaler produkten 7

10 Det torftiga uttrycket har gett produkten dålig framtoning. Modulbyggnader ses av många som baracker, som ett andra klassens provisorium, och inte som högklassi ga, tekniska produkter gestaltade i sparsmakad, minimalistisk anda, vilket de ock så kan vara. Provisoriska lokaler 54 moduler för Katarina södra skola i Stockholm före och efter montage av loftgång. Varje klass disponerar tre moduler, som inne håller klassrum, kapprum och toalett, och har egen ingång från loftgången. Förskolan Lilla Björn nio moduler på Kungsholmen i Stockholm. Genomgångsbostäder för hemlösa 32 lägenheter i Malmö. Modulerna är försedda med sadel takspåbyggnad. 8 Mobila verksamhetslokaler

11 Tillbakablick Fredrik Blom ( ) är Sveriges mobila byggnaders historiska portalfigur. Blom var officer, tekniker och arkitekt och gjorde en lysande karriär. Han blev professor i byggnadskonst vid Konstakademien och sedermera dess preses, och parallellt härmed byggnadschef vid arméns flotta. Han har ritat många kända kulturmärkta byggnader till exempel flottans byggnader på Skeppsholmen inklusive Skeppsholmskyrkan. Han var initiativrik, företagsam och mångsidig både som arkitekt och ingenjör. Blom ägnade mycket tid och skaparkraft åt flyttbara byggnader. Han ritade och byggde under perio den cirka 150 flyttbara hus avsedda för främst mili tära ändamål, till exempel kaser ner, paviljonger, magasin och stabshus, men också lusthus och sommarhus. Bloms militära hus väckte internationell uppmärksamhet. De exporterades till Frankrike (som bl.a. använde dem vid belägringen av Alger), Ryssland, England med flera länder. Ett fyrtiotal av lust- och sommarhusen uppfördes vid Oakhill och Framnäs på Djurgården i Stockholm. Några av dem var i två våningar och försedda med flytt bara trappor och porslinskakelugnar. Samtliga flyttades eller demolerades seder mera för att ge plats åt stockholmsutställningen. Ett av dem har återvänt och finns idag att beskåda på Skansen efter att först ha flyttats till Södermalm och därefter till Waxholm. Huset ifråga har t o m blivit frimärksmotiv. Blom arbetade med standardiserade ytelement för golv, väggar och tak. De utfor mades på likartat sätt och bestod av dubbla, vinkelrätt lagda, spontade brädpaneler med mellanliggande isolering av tjärpapp. Elementen tillverkades i en av Blom ägd verkstad i Stockholm, transporterades enligt tidens teknik med häst och vagn, roddbåt och segelbåt till byggplatsen och sammanfogades där med järnbultar. De elegantare varianterna kompletterades på byggplatsen med fabrikstillverkade ut smyckningar av fasonerat trä som placerades över dörrar, fönster och hörn. Kuriosavis kan nämnas att Rosendals slott på Djurgården i Stockholm, som stod färdigt 1827, också hör till denna kategori av hus. Slottet skulle enligt de första planerna byggas i en våning och göras flyttbart och byg Mobila lokaler produkten 9

12 get igångsattes med detta i sikte. Beställaren, Karl XIV Johan, beslöt dock under projektets gång att lägga till en våning och avstå från flyttbarheten. Rosendals slott. Fasad mot söder. Västra flygeln. Notera att sockeln består av liggande träpanel. 10 Mobila verksamhetslokaler

13 Leverantörernas perspektiv Marknaden betjänas av två grupper av aktörer, nämligen uthyrarna och tillverkar na. Uthyrarna hyr ut det tillverkarna producerar till slutkunderna/brukarna, och tillverkarna säljer till uthyrarna. Men tillverkarna agerar inte bara via uthyrarna de gör också direktaffärer med slutkunderna. Det handlar då i allmänhet om för säljning och inte om uthyrning även om sådan också förekommer. Tillverkarna De viktigaste tillverkarna (2005/2006) är Flexator, Moelven ByggModul, Myresjöhus, Modu lent, Lindbäcks Bygg och Sjödalshus. En gemensam nämnare för dem alla är att de har rötter i träindustrin. Flexator, som ägs av Skanska sedan 1980, är det enda av företagen som har flytt bara byggnader som huvudprodukt. Bolaget har fyra tillverkningsanläggningar, en i Anneberg i Småland, en i Gråbo utanför Göteborg, en i Eslöv och en i Rödekro i Danmark. Flexator är leverantör till Cramo och Temporent. Företaget har bytt namn flera gånger i samband med förvärv och ägarförändringar. Ursprungsnamnet är Oresjö Fabriker, som byttes till SektionsByggarna Oresjö-Wallit på sjuttiotalet, till SektionsByggarna 1980 och till Flexator Moelven ByggModul, som ingår i norskägda Moelven-gruppen, är ett resultat av före tagsfusioner och består av f.d. Kils Modulbyggen i Kil, Sandsjöfors Modul i Sandsjöfors, Bronäs i Säffle och Nordmodul i Torsby. Företaget har fyra tillverk ningsan läggningar, en i Kil, en i Säffle, en i Torsby och en i Sandsjöfors. Före taget, som har cirka 300 anställda och omsätter 450 miljoner kronor, producerar modulbyggnader från enkla bodar till avancerade kontors-, bostads- och skolan läggningar i flera plan. Huvuddelen av produktionen är avsedd för stationära byggnader, endast en mindre del är ämnad för flyttbara byggnader. Moelven ByggModul är leverantör till Cramo. Övriga tillverkare producerar liksom Moelven ByggModul huvudsakligen volym enheter avsedda för stationära hus i en eller flera våningar och mestadels för bostadshus, och har flyttbara moduler som bipro dukt. Samproduktionen är fördelaktig för mobilmodultillverkningen. För det första är skalan på den samlade verksamheten en nödvändig förutsättning för industriell tillverkning, och för det andra kan resultaten av produkt-, produktions- och trans porttekniskt utvecklingsarbete för stationära til Leverantörernas perspektiv 11

14 lämpningar även nyttjas inom det mobila produktområdet, eftersom volymelement för stationära hus och mobila moduler tekniskt sett är mycket lika. Uthyrarna De viktigaste uthyrarna (2005/2006) är Cramo Instant, Temporent, Expandia, Indus, lokal.nu och Pamil. Cramo är volymmässigt störst och Temporent, som specialiserat sig på större kontorsmoduler, anses vara tekniskt ledande. Cramo Instant ingår i uthyrningskoncernen Cramo, vars huvudsakliga verksamhet är uthyrning av maskiner och redskap. Cramo Instant, som handhar uthyrningen av mobila byggnader och opererar i Sverige, Norge och Danmark, svarar för 10 % av koncernens omsättning. Cramo ägs av Caterpillar (40 %), Pon Holdings (36,8 %), ABN AMRO Bank bv (20 %) och Wihuri OY (3,2 %). Temporent, etablerat 1995, ägs av Skanska. Företaget har kontor i Stockholm, Göteborg, Lund och Köpenhamn, sjutton anställda och omsätter cirka tkr. Det hyr huvudsakligen ut kontorslokaler men också skol- och förskoleloka ler. Temporent erbjuder även kontorsmoduler med större dimensioner som möjlig gör dubbelkorridorslösningar. Planmåtten är i dessa fall fyra gånger fjorton meter. Den samlade uthyrningsstocken uppgår till cirka kvm BTA varav Cramo står för kvm (37 %), Temporent för kvm (27 %) och de övriga för mellan och kvm per företag. Det är uppenbarligen en förhållan devis liten bransch; jämförelsevis kan nämnas att Fortifikationsverket äger och förvaltar cirka kvm mobila lokaler. Expansionsmöjligheterna borde därför vara goda. Kunderna Industrin, som är den viktigaste kundgruppen, utnyttjar cirka 50 % av utbudet, huvud sakligen kontor. Därnäst kommer kommunerna med 35 %, främst kontor, för skolor och skolor, samt övrig offentlig sektor med 15 %, främst kontor. Affärslogik Det genomsnittliga projektet består av tio till tolv moduler cirka 300 kvm och den genomsnittliga hyrestiden är tre till fyra år. Kontraktsvärdet ligger då normalt i intervallet en till två miljoner kronor. Variationerna är dock stora. 12 Mobila verksamhetslokaler

15 Uthyrarnas framgång bestäms av hur väl de lyckas flytta runt sina moduler från kund till kund med så få transportkilometer som möjligt och med så lite stillestånd som möjligt mellan uthyrningarna. Lönsamheten står och faller med uthyrnings graden; ju fler moduler som står outhyrda i förråd desto lägre intäkter och vinst. Under sjuttio procent betyder röda siffror och över åttio god lönsamhet. I prakti ken har det visat sig omöjligt med en varaktig uthyrningsgrad på över nittio procent. Nyckeln till hög uthyrningsgrad är att ha många kunder och att disponera ett stort antal moduler inom varje modultyp, eftersom det är lättare att få en uthyrningskedja med korta leveranstider och kort tid i förråd om volymen är stor. Den kritiska massan anses vara cirka tusen enheter. Om beståndet överstiger den nivån blir det möjligt att agera snabbt och med effektiv logistik. Vägen till den kritiska massan går via sortimentsbegränsning och mark nadsföring. Leveranser till ett visst projekt härrör vanligen från tre källor, närmare bestämt direkt från annan kund, från förråd respektive nytillverkning från fabrik. Modu lerna till ett och samma projekt har därmed olika ålder och olika begagningsgrad. För att modulerna ska vara likvärdiga vid leverans är branschens praxis att rekon ditionera dem som inte kommer direkt från fabrik till nyskick. Mobila lokaler underhålls därför i genomsnitt vart tredje till fjärde år, dvs cirka tre gånger oftare än permanenta lokaler, vilket torde vara huvudförklaringen till att nyttjare av mobila lokaler brukar förvånas över hur fräscha de är. Kostnader Hyrda mobila lokaler är allmänt sett något dyrare än jämförbara permanenta loka ler. Det har flera orsaker. För det första måste mobila projekt bära kostnader för avetablering vilket permanenta byggnader slipper, för det andra har hyrda mobila lokaler, till följd av kortare underhållsintervall enligt ovan, högre underhållskostnader. Dessutom har mobila lokaler kortare avskriv nings tider branschpraxis är femton år, dvs halva tiden jämfört med de permanenta husen. Slutligen måste stilleståndskostnader för moduler i depå läggas över på uthyrda. När det gäller de två förstnämnda faktorerna bör fram hållas att de är beroende av hyrestiden; ju längre hyrestid desto lägre merkostnad per månad. Merkostnaderna får dock inte på långt när fullt genomslag. De dämpas av rationaliserings effekter och kvalitetsvinster i produktionen. Den industriella tillverkningen sänker produktionskostnaden. Beställare bör om möjligt välja standardmoduler. Avvikelser komplicerar, fördy rar och förlänger leveranstider. Leverantörernas perspektiv 13

16 Brukarnas perspektiv Varför efterfrågar marknaden mobila lokaler? Vilka behov tillfredsställer mobila byggnader? Motiven skiftar från kund till kund men vissa drag kan urskiljas. Industrin De stora internationella industriföretagen är den största brukarkategorin. De efter frågar framför allt kontorsmoduler för att kunna exploatera nya produkter, nya affärsidéer och nya marknader snabbt och i full skala innan konkurrenterna anar något. Mobila lokaler är ofta en bättre lösning för industriföretagen än traditionellt platsbyggande. För det första blir tiden från beslut till inflyttning mycket kort. För det andra blir flexibiliteten hög; det är lätt att expan dera om satsningen visar sig vara rätt och lätt att avveckla om den visar sig vara fel. Dessutom blir den tekniska säkerheten hög eftersom mo dulerna inte är unika, utan har tillverkats i tusentals exemplar och kan demonstreras i förväg. Slutligen blir också kalkylsäkerheten hög då modulerna säljs eller hyrs ut till i förväg överens komna fasta priser. Kommunerna Kommunerna, som är den näst största brukarkategorin, sätter också värde på korta leveranstider och flexibilitet men den bakomliggande motivbilden är annorlunda än industrins. En inte ovanlig situation är att den kommunala planeringen drabbas av tidsbrist; till exempel att barn- och ungdomsnämnden blir varse först i maj att lokaler för ytterligare två klasser behövs från höstterminens start. Mobila lokaler blir då en naturlig lösning. En an nan inte helt ovanlig situation är att det kan vara svårt att finna planlagd tomtmark för en förskola eller skola i ett visst område. En lösning kan då vara att se försko lan eller skolan som ett tidsbegränsat projekt och uppföra en temporär byggnad på parkmark. Den underliggande förklarings grunden är i båda fallen obalanserad demografisk utveckling på stadsdelsnivå. En annan vanlig situation är att kommunerna har behov av evakueringslokaler vid ombyggnader och renoveringar. Mobila lokaler är då en naturlig lösning. 14 Mobila verksamhetslokaler

17 Landstingen Landstingen är förhållandevis små konsumenter av mobila lokaler. Den främsta användningen är som evakueringslokaler för kontorsfunktioner och mottagningar vid ombyggnader och renoveringar, vilka kan bli mångåriga då det gäller stora sjukhuskomplex. Landsting som har universitetssjukhus befinner sig i viss mån i samma situation som industrin. Forskningsprojekt som ligger nära kommersialisering drivs ofta i projektorienterade utvecklingsbolag med anknytning till de forskningsinstitutioner och universitetskliniker som tagit fram de forskningsrön som ska exploateras. Sådana utvecklingsbolag är sköra konstruktioner som står och faller med enstaka händelser till exempel att en betydelsefull internationell forskare tackar ja till anställning i bolaget, att ett anslag plötsligt blir beviljat eller att en finansiär oväntat beslutar sig för att ställa upp med riskkapital m m. I dessa fall är det viktigt att bolagen är handlingskraftiga och kan gripa tillfällena utan att hindras av brist på lämpliga lokaler. Landstinget är en bra fastighetspartner för utvecklingsbolagen om det kan erbjuda snabb in flyttning i ändamålsenliga, lagom stora laboratorie- och kontorslokaler i närheten av moderinstitutionerna. Lösningen heter mobila lokaler. Staten Staten är en månghövdad fastighetsägare utan tydlig profil vad gäller mobila byggnader. Nedan ges några exempel. Fortifikationsverket, statens största fastighetsägare, äger cirka kvm flyttba ra lokaler. De används framför allt som kontor och officershotell. Specialfastigheter har anskaffat bostadsmoduler åt Kriminalvårdsstyrelsen vid tre tillfällen. År 2001 inrätta des etthundra rum vid fem fångvårdsanstalter, år 2003 trettiosex utslussnings bostäder vid sex anstalter och år 2004 ytterligare etthund rasextio rum vid fem anstalter. I två av fallen var motivet snabb lösning av akut behov av extra platser och i det tredje ersättningslokaler under reno vering. Statens fastighetsverk har endast använt mobila lokaler vid några enstaka tillfällen och då för evakueringsändamål. Migrationsverket nyttjade mobila byggnader som flyktingförläggningar under de år flyktingströmmarna var kraftiga. Idag är samtliga avvecklade. Mobiliteten används inte En egenhet för den offentliga sektorn är att den nästan undantagslöst om det inte gäller evakueringslokaler (eller Migrationsverket) aldrig Brukarnas perspektiv 15

18 utnyttjar mobiliteten. Det tillfälliga permanentas. En vanlig förklaring är att de behov som uppfattades som övergående då projektbeslutet togs visar sig vara bestående eller t.o.m. växande och att det naturliga beslutet då blir att låta provisoriet stå kvar. Bidragande är den höga kvaliteten på de mobila byggnaderna. De är ändamålsenliga, lättskötta och trivsamma, och barackkänslan växer bort med tiden. Till detta kan läggas att mo biliteten inte sällan byggs bort genom fysiska förändringar som nya väggar eller borttagande av väggar, nya installationer etc. Förvärv av hyrda lokaler vanligt Det är inte ovanligt att offentliga hyresgäster/beställare förvärvar hyrda mobila lokaler. Leverantörer som tillhör gruppen tillverkare (se föregående kapitel) erbjuder ofta kunderna att köpa lokalerna för ett lågt pris efter några hyresperioder. Leve rantörerna kan gå ned till bokfört värde minskat med kostnader för avveckling, transport och rekonditionering, vilket kan vara nära noll om hyrestiden varat mer än tio år, utan att göra förlust. Marknadens utbud De offentliga köparna uppfattar marknaden som vital i bemärkelsen att det alltid är möjligt att erhålla anbud från flera uthyrare/tillverkare vid anbudsinfordringar. Modulerna tillverkas av industriföretag, inte av byggentreprenadföretag, och hyrs ut av uthyrningsföretag. Det betyder att beställar na möter leverantörer som har en annan affärs- och företagskultur än byggentrep renörerna, en annan teknisk tradition och andra organisationstillhörigheter på så väl arbetsgivar- som arbetstagarsidan. Och för byggentreprenörerna betyder det att de möter konkurrens från företag som inte tillhör den egna branschen. Andrahandsmarknad saknas Det finns inte någon fungerande andrahandsmarknad för flyttbara moduler i Sve rige idag. En sådan marknad skulle vara av godo för slutkunder/ beställare som äger eller vill äga sina moduler. De skulle kunna avyttra sina moduler på markna den då de inte längre behöver dem och skaffa moduler där då behov uppstår. Den skulle också vara bra för tillverkarna (se föregående kapitel) eftersom efterfrågan på deras produkter skulle öka om köparna hade möjlighet att avyttra modulerna på en andrahandsmarknad efter en tids användning. 16 Mobila verksamhetslokaler

19 Uthyrningsföretagen (se föregående kapitel) däremot väl komnar inte en andrahandsmarknad eftersom de då skulle få konkurrens. De avyttrar uthyrningsmoduler som de inte har nytta av på marknader utanför Sveri ge. Offentlig sektors behov av mobila lokaler Det går inte att få någon säker bild av hur stor andel av offentlig sektors lokalkon sumtion som idag täcks av mobila lokaler, troligen rör det sig bara om någon procent om ens det av den totalt nyttjade ytan, dvs mindre än en miljon kvadratmeter. Endast en mindre del av den mobila lokalstocken hyrs, huvuddelen ägs. Konsumtionen skulle sannolikt vara väsentligt högre om produktens image var bättre, om tillverkarna satsade på design och gestaltning och om det fanns en andrahands marknad. Det skulle då bli naturligt för beställarna att alltid överväga mobila alternativ. Under sådana omständigheter är det rimligt att anta att åtminstone fem procent av den totala lokalkonsumtionen skulle kunna tillgodoses med mobila lösningar, dvs att det latenta behovet skulle uppgå till mellan fyra och fem miljoner kvadratmeter. Brukarnas perspektiv 17

20 Utvärderingsmodeller Lokalbehov kan i många fall tillgodoses på ett kostnadseffektivt och smidigt sätt med mobila byggnader. Vid bedömning av mobila projekt och vid jämförelser med stationära eller andra lösningar är det viktigt att de speciella egenskaper som är förknippade med mobila byggnader lyfts fram och värderas på adekvat sätt. Detta belyses nedan principiellt och med hjälp av några typfall. Fastighetsekonomiska särdrag för mobila byggnader Mobila byggnader har några unika karaktärsdrag som bör beaktas vid ekonomisk utvärdering och jämförelse med stationära lösningar. Projekttiden från beslut till inflyttning är mycket kort. Projektering utöver arkitektritningar och montageplaner erfordras ej och rekonditionering och transport av moduler kan ske samtidigt med markförberedelser. Mobila projekt kommer därför fortare i bruk och drar mindre räntekostnader under byggtiden än stationära. Mobila projekt kan initiellt göras mindre än stationära om det rör sig om mo bila standardapplikationer eftersom tillkommande behov under brukstiden kan tillgodoses med hjälp av addering av fler moduler. Mobila projekt behöver inte, i motsats till stationära, förses med växtmån från start. Den sparade kvadratmetern är den billigaste. Grundläggningen och markberedningen kan göras mycket enkel. Hårdgjorda ytor av typ parkeringsplats är tillräckligt; plintar eller sulor behövs ej. Den tekniska kvaliteten är jämn och hög. Modulerna tillverkas inomhus un der gynnsamma omständigheter med stor precision i långa serier. De teknis ka lösningarna är väl beprövade vilket ger både låga produktionskostnader och låga drifts- och underhållskostnader. Mobila byggnader har positivt restvärde vid nyttjandetidens slut. Modulerna kan flyttas och komma till ny användning på annan plats. Permanenta bygg nader måste däremot byggas om eller rivas. Mot restvärdet ska ställas kostnader för avetablering och återställning. Kalkylsäkerheten är hög. Investerings- och driftskostnaderna kan bedömas med större noggrannhet före projektstart än vad som är möjligt för perma nenta hus. Vid förhyrning kan den totala projektkostnaden hyres- och driftskostnader under hyrestiden, etablerings- och avetableringskostnader bedömas med mycket hög grad av noggrannhet. 18 Mobila verksamhetslokaler