Fastighets AB Balder 2005

Transkript

1 Fastighets AB Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Fastighets AB Balder 2005 Fastigheterna är i huvudsak belägna i närförorter och kranskommuner. Balders fastighetsbestånd har per 1 mars 2006 ett marknadsvärde om cirka 3,5 Mdkr. Balder startade sin verksamhet vid halvårsskiftet 2005 och huvudkontoret ligger i Göteborg.

2 Innehåll Balder i korthet 2 Bakgrund och motiv 5 VD har ordet 6 Verksamheten 9 Fastighetsmarknaden i Sverige 12 Fastighetsbestånd 20 Region Stockholm 24 Region Göteborg 26 Region Malmö 28 Fastighetsförteckning 30 Finansiell översikt 33 Fastighetsvärderingar 43 Aktiekapital och ägarförhållanden 44 Riskfaktorer 46 Legala frågor och övrig information 48 Bolagsordning 50 Styrelse och ledande befattningshavare 52 Bolagsstyrning 53 Årsredovisning 56 Förvaltningsberättelse 57 Resultaträkning för koncernen 61 Balansräkning för koncernen 61 Förändring av eget kapital för koncernen 62 Kassaflödesanalys för koncernen 62 Resultaträkning för moderbolaget 63 Balansräkning för moderbolaget 64 Förändring av eget kapital för moderbolaget 65 Kassaflödesanalys för moderbolaget 66 Redovisningsprinciper och noter 67 Revisionsberättelse 84 Definitioner 85 Adresser Baksida Fastighet omslag: Triogatan 5, Kungälv Detta dokument utgör dels Balders information till aktiemarknaden med anledning av ansökan om åternotering på Stockholmsbörsens O-lista, dels årsredovisning (sidorna 56-84) till aktieägarna för Informationen i dokumentet utöver årsredovisningen har upprättats huvudsakligen i enlighet med Kommissionens förordning (EG) nr 809/2004, det s k Prospektdirektivet.

3 Året i korthet Resultat efter skatt för 2005 (juli december) uppgick till 264,4 Mkr, motsvarande 20,35 kr per aktie. Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick under 2005 till 143,6 Mkr. Hyresintäkterna för 2005 uppgick till 130,1 Mkr. Förvaltningsresultatet före skatt för samma period uppgick till 46,4 Mkr. Under 2005 förvärvades totalt 53 fastigheter till en sammanlagd köpeskilling om 2,6 miljarder kronor. Väsentliga händelser efter årets slut Per 2 januari 2006 förvärvades 10 fastigheter i Stockholm för 580 Mkr. I januari 2006 genomfördes en nyemission om 70 Mkr. Per 28 februari 2006 förvärvades en fastighet i Göteborg för 188 Mkr.

4 Balder i korthet Introduktion och bakgrund Fastighets AB Balder ( Balder ) är ett fastighetsbolag som skapades genom att det börsnoterade Enlight AB träffade en överenskommelse i juni 2005 med ägarna till ett nybildat fastighetsbolag, Malmogia Storstad AB ( Malmogia Storstad ), om förvärv av samtliga aktier i fastighetsbolaget mot likvid i Enlight-aktier. Härefter har Balder fram till och med 28 februari 2006 förvärvat fastigheter för cirka Mkr i Stockholms och Göteborgsregionerna med en sammanlagd uthyrbar yta om cirka kvm. Balder äger därefter fastigheter till ett värde om cirka 3,5 Mdkr med en uthyrningsbar yta om cirka kvm. Verksamhet Balders affärsidé är att skapa värden genom att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Balder strävar efter att vara en långsiktig ägare som baserar verksamheten på stabila kassaflöden och nöjda hyresgäster. Balder förvärvar fastigheter med utvecklingspotential och skapar tillväxt genom investering och utveckling samt genom effektivisering och rationalisering i förvaltningen. Fastigheternas förädlingspotential är viktig. Den primära marknaden utgörs av kommersiella fastigheter och innehavet ska fördelas mellan storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. I dagsläget finns cirka 60 procent av Balders innehav i Stockholmsområdet. Den primära inriktningen utgörs främst av kranskommuner och närförorter, inom cirka en timmes bilresa från dessa storstäder. Övergripande mål Balders verksamhet är inriktad på tillväxt under krav på fortsatt lönsamhet och positiva kassaflöden. Ett delmål är att uppnå en kritisk massa med ett totalt fastighetsinnehav om minst fem miljarder kronor. Fortsatt notering och ägarspridning Balders målsättning är en fortsatt notering på O-listan med en bred ägarspridning vilken underlättar en fortsatt expansion av verksamheten. Balder ser fortsatt lönsamma möjligheter att expandera verksamheten genom förvärv av fastigheter med samma karaktär som nuvarande fastighetsbestånd inom de definierade marknadsområdena. Förvärv kan komma att finansieras, förutom med lån, genom emission av aktier förutsatt att transaktionen innebär fördelaktiga effekter för Balders aktieägare. Expansion finansierad med egna aktier skall även utgöra grunden för en fortsatt breddning av aktieägarbasen, dock med beaktande av Erik Selins ambition att bibehålla mer än 50 procent av rösterna. Finansiella mål Balders målsättning är att avkastningen på eget kapital skall överstiga den riskfria räntan med minst 7 procentenheter. Detta skall ske samtidigt som soliditeten över tiden skall vara 20 procent och räntetäckningsgraden inte tillåts understiga 1,5 ggr. Utdelningspolicy Då Balder under de närmaste åren bedöms vara under kraftig tillväxt kommer utdelningen under denna period att vara låg. Yta per region Hyresvärde per region Yta per fastighetskategori Hyresvärde per fastighetskategori Malmö, 9% Malmö, 10% Bostäder, 5% Kontor, 48% Bostäder, 4% Kontor, 52% Storgöteborg, 30% Storstockholm, 61% Storgöteborg, 26% Storstockholm, 64% Handel/ Restaurang, 21% Industri/ Lager, 14% Övrigt, 12% Handel/ Restaurang, 23% Industri/ Lager, 10% Övrigt, 11% FASTIGHETS AB BALDER 2005

5 Finansiell information Kommentarer till den finansiella informationen återfinns på sidan 36. Riskfaktorer Investerare bör beakta de risker som normalt är behäftade med en affärsrörelse av Balders natur. Hyresmarknadens utveckling Utvecklingen på hyresmarknaderna är på lång sikt beroende av utbud och efterfrågan på lokaler och bostäder. Balder har ett betydande fastighetsbestånd i Stockholm som utgörs huvudsakligen av kontorsytor. Hyresmarknaden i Stockholm har under de senaste åren varit svag som följd av en sämre ekonomisk utveckling. Värdering av fastigheter Balder redovisar sina fastigheter enligt verkligt värde metoden vilket innebär att orealiserade värdeförändringar kommer att redovisas över resultaträkningen med beaktande av skatteeffekter. Resultatet kan därför komma att påverkas väsentligt under en viss period. Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå, driftskostnader, dels av externa faktorer såsom ränte- och inflationsnivå samt utbud och efterfrågan av en viss typ av fastigheter. Drifts- och underhållskostnader Driftskostnader utgörs för ett fastighetsbolag i huvudsak av kostnader som är taxebundna såsom kostnader för el, renhållning, vatten och värme. Underhållskostnader utgör kostnader i syfte att långsiktigt bibehålla fastighetens standard. Hyresgäststruktur Balder bedömer att beroendet av enskilda hyresgäster är lågt inom koncernen. I vissa fastigheter kan dock koncentrationen av en viss typ av hyresgäst vara större. Finansiering Räntekostnader är en betydande kostnadspost för Balder. Dessa påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor samt på vilken strategi Balder väljer för bindningstiden på räntorna. Miljö Balder bedömer inte att verksamheten eller fastigheterna föranleder några miljörisker som väsentligen skulle kunna påverka bolagets ställning. Vid förvärv av fastigheter där risk för miljöpåverkan bedöms föreligga föregås förvärvet av miljöutredningar. Skatt Balder förfogar över förlustavdrag vilka härstammar från den verksamhet som bedrivits tidigare. En förutsättning för utnyttjande av dessa förlustavdrag är att Erik Selin Fastigheter AB äger mer än 50 procent av rösterna i Balder till och med år Erik Selin Fastigheter har för avsikt att ej reducera sitt ägande under denna gräns. Vidare finns vissa underskottsavdrag i fastighetsägande dotterbolag. Balder bedömer att samtliga förlustavdrag, enligt gällande skatteregler, kommer att kunna utnyttjas mot framtida vinster. Balder kan dock inte lämna några garantier för att dagens, eller nya skatteregler, inte innebär begränsningar i möjligheterna att utnyttja underskottsavdragen. Beroende av koncernledning och andra nyckelpersoner Balders framtida utveckling är beroende av ett fåtal nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Förvärv Alla investeringar är förenade med osäkerhet. Inför en investering görs dock en utvärdering som syftar till att identifiera och om möjligt reducera de risker som kan vara förknippade med investeringen. FASTIGHETS AB BALDER 2005

6 BALDER I KORTHET Koncernens resultaträkning (i sammandrag), Mkr 1 juli 31 dec 2005 Hyresintäkter 130,1 Fastighetskostnader 46,0 Driftsöverskott 84,1 Värdeförändringar fastigheter orealiserade 143,6 Centrala administrationskostnader 11,0 Rörelseresultat 16,7 Finansnetto 26,7 Resultat efter finansiella kostnader 190,0 Aktuell skatt 2,9 Uppskjuten skatt 77,3 Periodens resultat 64,4 Förvaltningsresultat före skatt 6,4 Varav räntebärande skulder 1 970,0 Koncernens balansräkning (i sammandrag), Mkr 1 dec 2005 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 2 704,5 Inventarier 2,0 Uppskjuten skattefordran 122,0 Kortfristiga fordringar 33,2 Likvida medel 58,6 Summa tillgångar 920,3 Eget kapital och skulder Eget kapital 851,8 Långfristiga skulder 1 922,0 Kortfristiga skulder 146,5 Summa eget kapital och skulder 920,3 Nyckeltal 1 juli 31 dec mån Fastighetsrelaterade Hyresvärde, kr/kvm Hyresintäkter, kr/kvm 976 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 Fastighetskostnader, kr/kvm 317 Driftsöverskott, kr/kvm 641 Överskottsgrad, % 65 Direktavkastning, % 7,2 Verkligt värde, kr/kvm Antal fastigheter 53 Uthyrningsbar yta, tkvm 301 Finansiella Avkastning eget kapital, % 45,2 Avkastning totalt kapital, % 10,0 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 Soliditet, % 29,2 Skuldsättningsgrad, ggr 2,3 Belåningsgrad, % 72,8 Förvaltningsresultat före skatt, Mkr 46,4 Genomsnittlig räntebindningstid, månad 10 Börsvärde per 28 februari 2006, Mkr Aktuell intjäningsförmåga*, MSEK 1 mars 2006 Hyresintäkter 375 Fastighetskostnader 126 Driftsöverskott 9 Centrala administrationskostnader 17 Rörelseresultat Finansnetto 89 Resultat efter finansiella kostnader 143 Skatt 40 Resultat efter skatt 103 För definitioner se sid 85 * Aktuell intjäningsförmåga ska ej jämställas med en prognos för innevarande år eller de kommande 12 månaderna. För en beskrivning av beräkningen av aktuell intjäningsförmåga se sid. 39. Skatt bedöms till övervägande del bestå av uppskjuten skatt. FASTIGHETS AB BALDER 2005

7 Bakgrund och motiv Den 23 juni 2005 överenskom Erik Selin Fastigheter AB och Arvid Svensson Invest AB (ASI) om att dels bilda ett gemensamt fastighetsbolag, Malmogia Storstad, dels om att detta bolag skulle förvärva fastigheter från en annan part för cirka 660 Mkr. Malmogia Storstad kom sammanlagt att förvärva fastigheter med ett marknadsvärde om Mkr belägna i storstadsområdena Stockholm, Göteborg och Malmö. Bakgrunden till bildandet av bolaget var att grundarna såg möjligheter att ta till vara lönsamma investeringstillfällen inom kommersiella fastigheter i storstadsnära lägen. Parallellt med bildandet av Malmogia Storstad diskuterades ett samgående med Enlight AB (nuvarande Balder), noterat på Stockholmsbörsens O-lista. En överenskommelse offentliggjordes med Fastighets AB Balder den 27 juni 2005 om ett samgående med Malmogia Storstad. Samgåendet innebar att Balder ändrade sin verksamhetsinriktning till att bedriva fastighetsförvaltning. Denna ändring av verksamheten medförde att aktien i Balder överfördes till den så kallade observationsavdelningen på Stockholmsbörsens O-lista. Balder har härefter bedrivit ett arbete med att utforma en organisation lämpad för ett börsnoterat bolag, vilket inkluderar bl a bemanning av ekonomifunktion inklusive systemstöd, informationsgivning samt förvaltning. Avsikten har varit att så snart som möjligt kunna ansöka om en åternotering på Stockholmsbörsens O-lista. Parallellt med detta arbete har Balder förvärvat fastigheter för cirka Mkr med en uthyrningsbar yta om cirka kvm. Balder äger därefter fastigheter till ett värde om cirka 3,5 miljarder kronor med en uthyrningsbar yta om cirka kvm. Balders målsättning är en fortsatt notering på O-listan med en bred ägarspridning vilken underlättar en fortsatt expansion av verksamheten. Balder ser fortsatt lönsamma möjligheter att expandera verksamheten genom förvärv av fastigheter med samma karaktär som nuvarande fastighetsbestånd inom de definierade marknadsområdena. Förvärv kan komma att finansieras, förutom med lån, genom emission av aktier förutsatt att transaktionen innebär fördelaktiga effekter för Balders aktieägare. Expansion finansierad med egna aktier skall även utgöra grunden för en fortsatt breddning av aktieägarbasen. I övrigt hänvisas till föreliggande dokument vilket har upprättats med anledning av Fastighets AB Balders ansökan om åternotering på O-listan vid Stockholmsbörsen. Styrelsen för Fastighets AB Balder, vars ledamöter redovisas på sidan 52 i detta dokument, är ansvarig för detta dokument och har vidtagit alla rimliga försiktighetsåtgärder för att säkerställa att uppgifterna i dokumentet, så vitt styrelsen vet, överensstämmer med de faktiska förhållandena och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka dess innebörd. Göteborg 10 mars 2006 Leif Zetterberg Ordförande Christer Jacobson Fredrik Svensson Erik Selin Verkställande direktör FASTIGHETS AB BALDER

8 VD har ordet Vår affärsidé är att skapa värden och det skall vi göra genom att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter. Vi är långsiktiga ägare med fokus på stabila kassaflöden och nöjda hyresgäster. Denna affärsidé och vision bedömde vi med fördel kan genomföras i ett noterat bolag, varför initiativ togs för bildande av Fastighets AB Balder. Fastighets AB Balder har avslutat sitt första verksamhetsår, som bestått av sex månader då vår verksamhet startade per 1 juli Vi kan konstatera att det präglats av ett stort intresse för företaget och ett mycket positivt bemötande. Resultatet ligger helt i linje med våra förväntningar. Uppbyggnaden av en ny verksamhet för med sig en rad uppstartskostnader, vilket påverkat Balders resultat under det första halvåret. Trots detta visar verksamheten ett förvaltningsresultat före skatt om 46,4 Mkr för de sex månaderna juli december Som VD och medarbetare i Balder gläder jag mig naturligtvis över årets resultat, men även över det stora intresset för Balder som företag och ny aktör på fastighetsmarknaden. Affärspartners, långivare, press, analytiker, och potentiella medarbetare tar regelbundet kontakt med oss, många med positiva omdömen och propåer av olika slag. Det positiva bemötandet underlättar i hög grad vårt arbete. Förutom intressanta affärsförslag har vi även rekryterat en rad kompetenta medarbetare. Kreditgivare, även utländska, tar kontakt och erbjuder finansieringslösningar. Att vara ett publikt, börsnoterat företag med gott rykte underlättar i alla hänseenden. Fastighetsförvärv De förvärv som gjorts under hösten, ByggFast Fastigheter AB i Göteborgsregionen, fem Stockholmsfastigheter, samt i januari 2006 fastigheter från Diligentia i Stockholm, har kompletterat beståndet och vår ambition är att fortsätta förvärva och växa. Efter Diligentiaaffären finns 60 procent av Balders innehav i Stockholmsområdet. I linje med vår strategi skall innehavet fördelas mellan våra regioner Stockholm, Göteborg och Malmö. Vi kommer att fortsätta inrikta oss på kranskommuner och närförorter, inom cirka en timmes bilresa från dessa storstäder. Men, vi kommer också framledes att förvärva mer centrala fastigheter som vi tycker passar bra in i Balders fastighetsbestånd. Aktien Köpet från Diligentia i januari 2006 delfinansierades genom en apportemission om 1 miljon aktier som såldes vidare till ett tiotal institutioner, vilket jag tror har haft en positiv inverkan på Balderaktiens kurs och spridning. Finansieringen av Diligentiaaffären är ett exempel på hur vi som publikt bolag kan dra nytta av en noterad aktie i samband med fastighetsförvärv. Detta är ett upplägg som vi kan komma att fortsätta med när så bedöms lämpligt och till fördel för aktieägarna. Organisation Även organisatoriskt händer mycket inom Balder. Vid årsskiftet öppnade vårt kontor i Stockholm, beläget i Huvudsta i Solna, och tidigare under hösten öppnade vi kontor i vår egen fastighet i Malmö. Vi avser också att under 2006 flytta huvudkontoret till nya lokaler i Göteborg. Parallellt med detta har vi bemannat vår organisation och är nu 24 anställda. Det är för mig enormt glädjande och inspirerande att ha så många duktiga medarbetare, vilket innebär att även om vi är ett nytt bolag som inte funnits i nuvarande skepnad längre än sedan sommaren 2005, har vi genom oss som arbetar inom Balder en lång erfarenhet av fastighetsbranschen. Balder kommer att fortsätta på den inslagna vägen. Vi växer innehav och antal anställda ökar, och vi har ambitionen att ha en stor del av förvaltningen i egen regi. Men oavsett storlek ska vi fortsätta vara enkla att ha att göra med. Välkommen som aktieägare i Balder och till vårt andra, förhoppningsvis minst lika spännande verksamhetsår! Erik Selin VD, Fastighets AB Balder 6 FASTIGHETS AB BALDER 2005

9 FASTIGHETS AB BALDER

10 8 FASTIGHETS AB BALDER 2005 Järfällavägen , Jakobsberg

11 Verksamheten Historik Fastighets AB Balder är bildat ur börsnoterade Enlight AB som i juni 2005 träffade en överenskommelse med ägarna till ett nybildat fastighetsbolag, Malmogia Storstad, om förvärv av samtliga aktier i fastighetsbolaget mot likvid i Enlight-aktier. Den verksamhet som Enlight tidigare bedrivit, test- och säkring av kunskap med stöd av IT, överläts till en helägd underkoncern. Efter beslut på en extra bolagsstämma den 18 augusti 2005 överfördes aktierna i detta bolag, Enlight International AB, ut till de tidigare ägarna i Enlight AB, se not 1 sid 67. Samma extra bolagsstämma beslutade också att förvärva Malmogia Storstad genom en apportemission. Härigenom fick de tidigare ägarna till Malmogia Storstad motsvarande cirka 93 procent av aktierna i Enlight AB. Enlight AB blev ägare till fastigheter med ett marknadsvärde om 2 miljarder kronor och med ett koncernmässigt eget kapital om cirka 590 Mkr vid samma tidpunkt. Enlight namnändrades till Fastighets AB Balder. I samband med den extra bolagsstämman kompletterades Balders styrelse med ett antal nya ledamöter och den nya affärsidén och strategin syftande till att utveckla och expandera fastighetsbeståndet antogs. Härefter har Balder förvärvat fastigheter för cirka Mkr i Stockholms och Göteborgsregionerna med en sammanlagd uthyrbar yta om cirka kvm. Balder har under hösten etablerat en organisation för ledning och administration av bolaget, och strukturerat organisationen för förvaltning av fastighetsbeståndet. Vision Balders vision är ständig tillväxt. Tillväxten skall uppnås genom att Balder blir en så betydande aktör på fastighetsmarknaden att företaget är en naturlig partner när någon vill avyttra fastigheter, samt genom att Balder blir så känt och får så gott anseende att koncernen blir en naturlig partner när någon söker lokaler att bedriva verksamhet i. Affärsidé Balder skapar värden genom att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Skapa värden Balder skapar värden för ägarna (utdelning och värdetillväxt), hyresgästerna (ändamålsenliga lokaler), medarbetarna (bra arbetsgivare) och samhället (tillhandahålla lokaler i bra fastigheter). Förvärva, utveckla och förvalta Balders främsta uppgift är inte att köpa och sälja fastigheter utan att vara en långsiktig ägare som baserar verksamheten på stabila kassaflöden och nöjda hyresgäster. Kommersiella fastigheter Kommersiella fastigheter är Balders primära marknad. Denna inriktning innebär inte ett principiellt avståndstagande från att förvärva bostadsfastigheter. På sikt kan marknadsförändringar påverka fördelningen mellan kommersiella fastigheter och bostäder. Storstadsregionerna Med storstadsregionerna avses svenska storstäder med en omnejd av cirka en timmes bilkörning. Dessutom är dessa regioner tillväxtområden, vilket är en förutsättning för Balder. Övergripande mål Balders verksamhet är inriktad på tillväxt under krav på fortsatt lönsamhet och positiva kassaflöden. Ett delmål är att uppnå en kritisk massa med ett totalt fastighetsinnehav om minst fem miljarder kronor. På respektive delmarknad eller region skall bolaget uppnå en sådan position att Balder blir en naturlig partner för potentiella kunder som behöver nya verksamhetslokaler. Övergripande finansiella mål Balders målsättning är att avkastningen på eget kapital skall överstiga den riskfria räntan med minst 7 procentenheter. Detta skall ske samtidigt som soliditeten över tiden skall vara 20 procent och räntetäckningsgraden inte tillåts understiga 1,5 ggr. Utdelningspolicy Då Balder under de närmaste åren bedöms vara under kraftig tillväxt kommer utdelningen under denna period att vara låg. Operativa mål Med utgångspunkt i Balders strategi, affärsplan, övergripande mål och finanspolicy tar bolaget fram både kvantitativa och kvalitativa operativa mål. Dessa mål sätts på både kort och lång sikt i samband med den årliga strategi- och budgetprocessen. De avser både finansiella mål och mål avseende miljö, energiförbrukning, kundtillfredställelse och medarbetarnöjdhet. FASTIGHETS AB BALDER

12 verksamheten Strategi Balders strategi för att skapa värde bygger på kontinuerlig och aktiv utveckling av fastighetsbeståndet. Värden skall skapas åt samtliga parter som är involverade i koncernen, såväl aktieägare som hyresgäster och medarbetare. Utvecklingen av fastighetsbeståndet fokuseras på att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter, i huvudsak kontor, industri, lager och köpcentra, i närförorter till storstadsregionerna Göteborg, Malmö och Stockholm. Balder förvärvar fastigheter med utvecklingspotential och skapar tillväxt genom investering och utveckling samt genom effektivisering och rationalisering i förvaltning. Fastigheternas förädlingspotential är viktig. Utvecklingen av fastighetsbeståndet kommer i första hand att ske genom investeringar för att optimera förutsättningarna för uthyrning och drift. Balder arbetar aktivt med fokus på ovan angivna marknader och segment, men har inga principiella förbehåll mot att förvärva andra typer av fastigheter inom andra områden, om affären bedöms som god och i linje med affärsidé och mål. Egen förvaltning Balder skall ha egen förvaltningsorganisation i syfte att ha en nära kontakt med hyresgästerna för att kunna följa deras behov av lokaler samt för att uppnå en så kostnadseffektiv förvaltning som möjligt. Utvecklingsbara fastigheter Balder skall förvärva fastigheter med utvecklingspotential, exempelvis möjlighet till minskad vakansgrad eller ombyggnation för alternativ användning. Organisation Balder är en ny aktör på fastighetsmarknaden och har varit verksamt sedan den 1 juli Huvudkontoret är förlagt till Göteborg, regionkontor är etablerade i Malmö och Stockholm. Kundnärhet ett nyckelvärde Balders affärsområden är geografiskt indelade i regionerna Göteborg, Malmö och Stockholm. Regionernas organisation följer alltid samma grundprinciper men skiljer sig åt beroende på respektive regions storlek och fastighetsinnehav. Regionkontoren ansvarar för uthyrning, miljö och teknisk förvaltning. Kundnärhet är ett nyckelvärde. Balders hyresgäster skall tydligt uppleva att det är Balder som är deras förvaltare. Det skall vara enkelt att ha att göra med Balder som fastighetsförvaltare. Balder skall upplevas som tillgänglig och arbetar därför med snabba och korta beslutsvägar. Balder har ansvar för hela värdekedjan, det vill säga från uthyrning till fastighetsskötsel och underhåll. Till viss del samarbetar Balder med partners avseende teknisk förvaltning. Medarbetare Antalet medarbetare förväntas växa under året, genom förvärv av fastigheter samt övertagande av teknisk förvaltning. Inom Balder är personliga egenskaper och kompetens de viktigaste urvalsfaktorerna vid rekrytering. Jämn fördelning mellan könen eftersträvas. För närvarande har Balder 11 kvinnor och 13 män anställda. Samtliga anställda har tidigare branscherfarenhet, i det stora flertalet fall är denna erfarenhet såväl lång som kvalificerad. Balder är således en nybildad koncern, men med gedigen branscherfarenhet bland koncernens anställda. Personalomsättningen är ej ännu mätbar, då Balder startade sin verksamhet under 2005 och organisationen hittills präglats av uppbyggnad, rekrytering och nyanställningar. Inom Balder uppmuntras egna initiativ och entreprenörsanda från anställda. Vidareutbildning och utveckling inom företaget är något som också uppmuntras. Företagskultur Balder skall rekrytera och utveckla medarbetare genom att vara en attraktiv arbetsgivare. Ett övergripande mål är att kompetenta medarbetare spontant skall söka sig till Balder. Inom Balder är det en medveten strategi att vara lyhörd och öppen för de personer som söker sig till koncernen därför att de är nyfikna och intresserade av att verka i en organisation som står för entreprenörsanda och de andra värden som kännetecknar organisationen. Egen drivkraft och vilja att komma framåt och utvecklas i det egna arbetet kännetecknar dem som är verksamma i bolaget. Fyra delmål har definierats för Balders medarbetare. Dessa är: Engagerad och erfaren personal som utvecklas offensiva, varma och långsiktiga är kännetecknande drag. Korta beslutsvägar och delaktighet tydlighet, befogenhet och beslut. Det skall vara roligt att arbeta på Balder en kultur som lägger stor vikt vid personliga egenskaper och utveckling skapar arbetsglädje. Personalen skall vara välinformerad ett öppet klimat med bra informationskultur lägger grunden för välinformerad personal. Kompetensutveckling Alla nyanställda genomgår internutbildning för att lära sig de aktuella system som används inom Balder, liksom för att lära sig bolagets uppbyggnad och kultur. 10 FASTIGHETS AB BALDER 2005

13 Medarbetarsamtal kommer att genomföras med samtliga anställda varje år. Inom ramen för dessa samtal kommer arbetsuppgifter, kompetensutveckling, karriär och allmän trivsel på arbetsplatsen att diskuteras. Friskvård och hälsa Anställda erbjuds ersättning för friskvårdsaktiviteter. Sjukfrånvaron är låg. Balder en aktiv partner i samhället Balder har som uttalad strategi att förvärva och förvalta fastigheter med förädlingspotential. Det betyder att Balder investerar och är en aktiv förvaltare. I många fall sker sådana investeringar i samråd med olika kommunala organ, för att på bästa sätt ta till vara de resurser som finns och optimera planläggning. Exempel på sådana projekt är de köpcentra Balder utvecklar och förvaltar, där infrastruktur planeras i samråd med kommunen. Balder är genom dessa projekt även med och säkrar utvecklingen av affärscentra i centrumområden, vilka idag i många fall möter en hård konkurrens från stora köpcentra i förorter. Balders kunder De viktigaste aspekterna på kundvård från ett Balderperspektiv är engagemang, närhet och ödmjukhet. Det skall aldrig vara långt till Balder. Personalen skall lyssna och ta till sig av hyresgästernas synpunkter och i möjligaste mån åtgärda eventuella brister omedelbart. All utveckling av fastigheterna sker i nära samråd med hyresgäster och brukare. Genom god förståelse för de verksamheter kunderna bedriver skapas lokaler som är optimerade för de behov den specifika kunden har. På det viset agerar Balder nära sina hyresgäster. Balder skall vara en effektiv och rationell förvaltare, för att skapa effektiva lokaler åt kunderna, vilket ökar deras intjäningsförmåga och i slutändan även förstärker Balder som bolag. Att medverka till att göra koncernens kunder framgångsrika är en central drivkraft i Balders verksamhet. Balder skall som förvaltare vara prisvärd, med vilket menas att flexibla ytor erbjuds till rätt pris. Balder skall stå nära sina kunder, med vilket menas att koncernen har en platt organisation med korta beslutsvägar. Balder skall erbjuda stor bredd, med vilket menas att Balder genom att ha olika lokaler i olika lägen och till olika hyresnivåer blir en naturlig partner för hyresgästerna när behoven förändras. Balder skall hela tiden utvecklas när det gäller att skapa vinnande relationer mellan hyresgäst och Balder som fastighetsägare. Legal struktur Balder-koncernen består av 55 bolag (aktie- och kommanditbolag), där Fastighets AB Balder är moderbolag. Fastigheterna ägs genom bolag där varje bolag huvudsakligen äger en fastighet. Det juridiska ägandet överensstämmer inte med den geografiska strukturen utan är mer sprungen ur förvärvsmetodiken. Nedan visas den övergripande legala strukturen. Balder Mellanstad AB Fastighetsägande bolag Finans och ekonomi Ulf Johansson Fastighets AB Balder Fastighetsägande bolag VD Erik Selin Region Göteborg Malmogia Storstad AB Balder Väst AB Fastighetsägande bolag Fastighet Hans Carlsson Region Stockholm Balder City AB Operativ struktur Balders operativa organisation är uppdelad i en finans- och ekonomifunktion samt en fastighets- och förvaltningsfunktion. Sammantaget har koncernen 24 anställda. Finans- och ekonomifunktionen om sammantaget sex personer leds av Ulf Johansson, som i gruppen har en redovisningschef och fyra erfarna medarbetare. IT-stödet består i huvudsak av systemen Agresso (redovisningssystem) och Fastnet (fastighets- och hyresadministrativt system). Fastighets- och förvaltningsorganisationen om sammantaget 15 personer leds av Hans Carlsson, som i gruppen har en förvaltningschef och regionchefer för Göteborg, Malmö och Stockholm, samt ett antal fastighetsförvaltare och fastighetsskötare. Balder köper viss teknisk förvaltning av erfarna samarbetspartners i Stockholmsregionen. Den tekniska förvaltningen kommer framöver till största delen hanteras internt i den egna organisationen men viss del kommer fortsatt handhas av externa resurser. Nedan visas den operativa strukturen. Region Malmö FASTIGHETS AB BALDER

14 Fastighetsmarknaden i Sverige Nedanstående avsnitt (sidan 12 19) har upprättats av Newsec och är baserat på faktauppgifter inhämtade av Newsec. Newsec är rådgivare inom fastighetsbranschen för investerare och fastighetsägare samt lokalanvändare. De framtidsbedömningar som redovisas är gjorda baserade på Newsecs bästa bedömning. Investerare rekommenderas att själva göra de undersökningar, efterforskningar och bedömningar som investeraren finner lämpligt innan en investering sker i Balder-aktien 1. Den svenska fastighetsmarknaden är bland de större i Europa och den största i Norden. Den svenska fastighetsmarknaden svarar för cirka 50 procent av det totala kommersiella fastighetsvärdet i Norden. Det uppskattade totala kommersiella fastighetsvärdet i Sverige, exklusive industrifastigheter, var miljarder kronor Industrifastigheter exkluderas eftersom de till största delen ägs av de som nyttjar fastigheten. De största ägarna av kommersiella fastigheter i Sverige är institutioner och börsnoterade fastighetsbolag. Exempel härpå är Alecta, AMF Pension, AP Fastigheter, Akelius, Atrium och Castellum. Det uppskattade totala värdet av bostadsfastigheter, var miljarder kronor Bostadsfastigheter ägs till cirka 33 procent av bostadsrättsföreningar, cirka 33 procent av kommunala och publika bolag, cirka 25 procent av institutioner och börsnoterade bolag, samt resterande cirka 10 procent av privatpersoner. Under 2005 har det genomförts fastighetstransaktioner för cirka 123 miljarder kronor, vilket är högre än någonsin tidigare. Det är cirka 32 procent större transaktionsvolym än under 2004, vilket i sin tur var ett rekordår. Utländska investerare svarade för cirka 44 procent av fastighetstransaktionerna under Norska och danska investerare var de mest aktiva internationella investerarna. Det stora intresset, från både svenska och utländska investerare, för svenska fastigheter har ökat konkurrensen och pressat ner direktavkastningskraven. Detta gäller för alla typer av fastigheter men allra störst har intresset varit för moderna kontorsfastigheter, liksom handels-, logistik- och bostadsfastigheter. Under 2006 förväntas aktiviteten på transaktionsmarknaden förbli hög. Den svenska fastighetsmarknaden är attraktiv för internationella investerare bland annat på grund av att den är transparent och likvid. Ungefär 15 procent av fastighetsbeståndet omsätts på ett år och det är bara Storbritannien som uppvisar en högre likviditet i Europa. I jämförelse är även stämpelskatt och transaktionskostnader relativt låga och det finns enkla standardhyreskontrakt. Till marknadens transparens bidrar konsulter, lättillgänglig marknadsinformation och SFI / IPD Svenskt Fastighetsindex ( SFI ), som sedan 1997 mäter totalavkastningen för fastigheter och fastighetsaktier och jämför med avkastningen för aktier och obligationer. Under perioden har den årliga totalavkastningen varit 18 procent för fastighetsaktier och 9,5 procent för direktägda fastigheter, vilket är mer än både för aktier i genomsnitt (SIXRX), som ökade med 8,6 procent per år, och för obligationer (OM RXTB) som ökade med 6,7 procent årligen. De största delarna av den svenska fastighetsmarknaden återfinns i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö, som också är de regioner i vilka Balder äger fastigheter. Mot denna bakgrund beskrivs dessa regioner i detta avsnitt. Ägandet av bostadsfastigheter i Sverige Bedömt marknadsvärde 2004: Mdkr Institutioner och börsbolag Bostadsrätter Privata ägare Allmännyttan Ägandet av kommersiella fastigheter i Sverige Bedömt marknadsvärde 2004: 614 Mdkr Bostadsrätter Egenanvändare Kommunala bolag Börsbolag Privata ägare Institutioner 1. Avsnittet Fastighetsmarknaden i Sverige, s i dokumentet, har upprättats av Newsec och har återgivits korrekt. Såvitt Balder kan känna till och förvissa sig om genom jämförelser med annan information som Newsec offentliggjort, har inga uppgifter utelämnats på ett sätt som skulle göra det återgivna avsnittet felaktigt eller missvisande. 2. Fastighetsägarna 12 FASTIGHETS AB balder 2005

15 Västra gatan 57 61, Kungälv FASTIGHETS AB balder

16 Stockholmsregionen Stockholmsregionen har en hög ekonomisk tillväxt som ligger över rikets genomsnitt. Antalet arbetstillfällen beräknas enligt Nordea öka med 1,6 procent under Arbetsoch fastighetsmarknaden har gynnats av regionens starka befolkningstillväxt, som under de tre senaste årtiondena har ökat med 25 procent, främst som följd av inflyttning från övriga landet. Stockholmsregionen har i dagsläget cirka 1,8 miljoner invånare. Infrastrukturen är god med bra vägar, tåg och två flygplatser, vilket är viktiga kriterier för placering av verksamheter. Fastighetsmarknaden i Stockholm är den största i Sverige med cirka 14,3 miljoner kvm uthyrningsbar yta varav 1,5 miljoner kvm finns i stadens mest centrala delar. Förutom centrum har områden som Frösunda, Kista, Solna Business Park, Solna Station, Globen och Marievik hög attraktivitet. Största fastighetsägarna är AP Fastigheter, Vasakronan, SEB, Diligentia, Hufvudstaden och Fabege. Den stora befolkningstillväxten har tillsammans med avstannande nyproduktion av bostäder skapat obalans mellan tillgång och efterfrågan på bostadsmarknaden. Aktörer Intresset för fastighetsinvesteringar har varit mycket stort de senaste åren och direktavkastningskraven har sjunkit i takt med att allt fler investerare konkurrerat om affärerna samtidigt som räntan varit låg. Andelen utländska investerare som har gjort affärer i Stockholmsregionen har mångdubblats på kort tid. Efter att marknaden dominerades av utländska bolag 2003 har även svenska investerares aktiviteter på marknaden ökat betydligt de två senaste åren. Aktörer som Fabege, AFA, Alecta, AMF Pension och AP Fastigheter gjorde alla fler affärer förra året. Investerare med låg riskbenägenhet har köpt centralt belägna och nybyggda kontor med stabila hyresgäster och långa kontrakt. Fastigheter i Stockholms förorter med tillväxtpotential har främst attraherat opportunistiska investerare. Äldre byggnader med renoveringsbehov, statiska planlösningar och hög vakans har varit mindre intressanta som investeringsobjekt. Direktavkastningskravet för moderna kontorsfastigheter i attraktiva lägen i Stockholms city låg under 2005 omkring 5 procent. I attraktiva förortslägen till Stockholm liksom i bra innerstadslägen noterades direktavkastningskrav omkring 6 procent för de bästa objekten. I Ulvsunda bedöms direktavkastningskraven för kontor ligga mellan 7,5 8,5 procent och för industri mellan 8,5 11 procent. Västberga och Årsta industriområden ligger intill varandra strax söder om Södermalm. För lager- och industrilokaler är Västberga mer attraktivt och direktavkastningskraven ligger på cirka 7 9 procent. Motsvarande direktavkastningskrav för industrilokaler i Årsta ligger mellan 8,5 11 procent. Vad beträffar kontorslokaler bedöms de båda områdena vara likvärdiga med direktavkastningskrav mellan 8,5 11 procent. Vakanser Vakanserna på kontorsmarknaden i Storstockholm har efter några års ökning stabiliserats och ligger idag på cirka 12 procent. Dock är skillnaden stor mellan de olika delmarknaderna. I moderna områden som Frösunda, Solna Business Park och delar av centrala Stockholm är vakansen nedåtgående medan mer omoderna och äldre områden som Huvudsta (Solna) och Sundbyberg fortfarande har flera tomma byggnader. Kista har haft några svåra år sen nedgången inom ITsektorn men har nu återhämtat sig och uppvisar sjunkande vakanser. I Stockholms city ligger vakansen för moderna kontor under 6 procent. Motsvarande siffra för omoderna kontor är 15 procent. Allteftersom vakanserna i det moderna beståndet sjunker inser fler fastighetsägare att omfattande renoveringar krävs för att attrahera nya hyresgäster. 14 FASTIGHETS AB balder 2005

17 I Ulvsunda bedöms vakanserna för kontor ligga mellan 6 15 procent och för industri mellan procent. Vakanserna för lager- och industrilokaler ligger i Västberga mellan 5 12 procent och i Årsta upp till 20 procent. För kontor i motsvarande läge i Västberga och Årsta ligger vakanserna mellan 6 15 procent. Hyror Kontorshyrorna i Stockholmsregionen stabiliserades ytterligare under 2005 och beräknas öka något under Detta gäller framförallt moderna och centralt belägna kontor samt några av de attraktiva delmarknaderna. För mindre attraktiva områden bedöms hyrestillväxten bli låg alternativt utebli helt. Detta gäller även omoderna kontor i de centrala delarna av Stockholm. Hyresnivån för moderna kontor inom CBD ligger mellan kr per kvm och för omoderna kontor inom CBD mellan kr per kvm. CBD står för Central Business District och utgörs ungefärligen av området från Stureplan ner till Nybroviken, utefter vattnet till Centralstationen och upp utefter Kungsgatan. I övriga centrala lägen ligger hyresnivån för kontor mellan kr per kvm. I Ulvsunda ligger hyrorna för kontor mellan kr per kvm och för industri mellan kr per kvm. Hyrorna för lager och industri ligger i Västberga mellan kr per kvm och i Årsta några hundralappar lägre. För kontor i motsvarande läge i Västberga och Årsta ligger hyrorna mellan kr per kvm. Nybyggnationen har varit låg de senaste åren tillkom cirka kvm kontorsyta ut på Stockholmsmarknaden medan motsvarande siffra för 2005 var nära noll. Det är istället omfattande ombyggnation som har ökat, framförallt i de attraktiva delarna av centrala Stockholm men också på några av de attraktiva delmarknaderna. Cirka kvm totalrenoverade kontorslokaler beräknas bli tillgängliga för uthyrning under FASTIGHETS AB balder

18 Göteborgsregionen Göteborgsregionens tillväxttakt tillhör de starkaste i riket. Prognoser från Länsarbetsnämnden respektive Nordea för de kommande åren visar på en fortsatt stark ekonomisk tillväxt i regionen. Trots stark tillväxt så har arbetsmarknadsutvecklingen i Västra Götalands län inte utvecklats lika starkt. Sysselsättningsökningen var på grund av ökad produktivitet svag 2005 men bedöms bli något starkare under Göteborgsregionen har ett mycket diversifierat näringsliv dock med en historiskt stark industritradition; Inom en radie av 30 mil finns hälften av Skandinaviens industrikapacitet. Göteborgsregionen har mycket goda vägförbindelser där europavägarna E6 och E20, som förbinder Göteborg med Oslo, Stockholm, Köpenhamn och kontinenten är viktigast. Det finns en internationell flygplats, Landvetter, endast 20 minuter från centrum. Det finns även en väl utbyggd järnväg. Göteborgs kommun har en stabil befolkningstillväxt och befolkningen har ökat med cirka 1 procent per år under de senaste 10 åren. I dagsläget har Göteborgs kommun cirka invånare och befolkningen har ökat med knappt personer senaste året. En prognos från Göteborgs kommun över befolkningsutvecklingen i Göteborg visar på fortsatt ökning med en förväntad befolkning på över invånare Kungälv och Ale är mindre kommuner inom Göteborgsregionen, som båda ligger mindre än två mil norr om Göteborg. Kungälv ligger utefter E6:an mot Oslo och Ale ligger utefter riksväg 45 mot Trollhättan. Kungälv har knappt invånare och Ale har drygt invånare med i båda kommunerna en tillväxt i befolkningen. Den totala arbetslösheten ligger i Kungälv på 3,5 procent och i Ale på 5,4 procent, vilka båda är lägre än rikets totala 6,5 procent. Näringslivet i de båda kommunerna kännetecknas av viss industri och logistik samt en småskalighet som påverkas positivt av närheten till Göteborg. Aktörer Totalt finns det i Göteborg cirka 4,5 miljoner kvm kontor och cirka 1,5 miljoner kvm handel. Bästa läge för kontor i Göteborg är inom Vallgraven, Lilla Bommen, Kungsportsavenyn, Gullbergsvass, Gårda, Centralstationen och Lindholmen på Norra Älvstranden. I Göteborg finns ett flertal stora aktörer på fastighetsmarknaden. De största privata fastighetsägarna av kommersiella lokaler är Wallenstam, Vasakronan, Diligentia och Castellum. Det har varit fortsatt hög aktivitet på transaktionsmarknaden i Göteborg under Precis som under de senaste åren är aktiviteten stor från både inhemska och utländska aktörer. Det stora investerarintresset i kombination med att det är få objekt till salu bidrar till sjunkande direktavkastningskrav i centrala Göteborg. Direktavkastningskravet för kontor i centrala Göteborg ligger mellan 5,75 6,5 procent beroende på läge och standard. Utanför centrala Göteborg ligger direktavkastningskravet för kontor mellan 6,5 7,5 procent. Det har under 2005 skett ett antal transaktioner i både Kungälv och Ale. Direktavkastningskrav för kontor i bästa läge ligger i Kungälv mellan 6,5 7,5 procent och i Ale mellan 7,5 8,5 procent. Vakanser På grund av den kraftiga nyproduktionen 2002/2003 i kombination med en icke ökande sysselsättning så har vakansnivån för kontor i centrala Göteborg, d v s inom Vallgraven, Nordstan och Avenyn, ökat de senaste åren. Under 2004 ökade vakansgraden från 9 procent till 12 procent och där har den sedan legat stabilt. Den generella vakansnivån för hela Göteborg är cirka 10 procent. Trenden för hela Göteborg är att vakansgraden för nybyggda effektiva och flexibla ytor är fortsatt låg. Vakanserna bedöms sjunka något under 2006 då sysselsättningen förväntas öka. Under de senaste åren har hyrorna legat relativt stabilt men den hårda konkurrensen på hyresmarknaden medför att hyrorna pressas nedåt. Till följd av att nyproduktionen ligger på en mycket låg nivå så har antalet kontrakt tecknade med topphyror varit färre under det senaste året, då topphyrorna hänför sig till nybyggnation eller totalrenoverade lokaler. Trenden med ökande antal kontrakt som tecknas med rabatter har fortsatt under Hyresnivåerna varierar i city från cirka kr per kvm upp till kr per kvm, med toppnoteringar mellan och kr per kvm. Hyresnivåerna för kontor i bästa läge ligger i Kungälv runt kr per kvm och i Ale runt kr per kvm. I samband med den förväntade ökningen av efterfrågan bedöms hyrorna vända uppåt i slutet av Hyror Under 2005 färdigställdes i princip inga nya kontorsytor. Under de kommande åren bedöms nyproduktionen ligga på en låg nivå. De större projekt som är planerade är Vasakronans nybyggnation av ett nytt Rättscentrum i Gårda om cirka kvm varav en del är under mark. Hyresgäster på långa kontrakt finns redan kontrakterade. I övrigt är det NCC Property Development som ska utveckla f d Hasselbladshuset i Nordstan som kommer ge ett tillskott om cirka kvm kontorsyta. Vidare har Skanska en byggrätt i Gårda som innebär totalt cirka kvm kontor. Byggstart för de här två projekten är beroende på när hyresgäster kommer att kontrakteras. 16 FASTIGHETS AB balder 2005

19 Fyrstadsregionen Fyrstadsregionen utgörs av Trollhättan, Uddevalla, Vänersborg och Lysekil. Kommunerna arbetar målinriktat med att stärka den gemensamma regionens näringsliv och har målet att Fyrstad 2012 skall vara en ledande teknik- och industriregion i Europa. Fyrstadregionen har cirka invånare. Detta avsnitt ger en beskrivning av kommunerna Trollhättan och Vänersborg, i vilka Balder äger fastigheter. Trollhättan är fortfarande starkt beroende av bilindustrin, vilket gör näringslivet konjunkturkänsligt. 45 procent av Trollhättans befolkning om cirka personer är direkt sysselsatta inom teknik- och tillverkningsindustrin. Större arbetsgivare i Trollhättan är SAAB Automobile, Volvo Aero och Lear Corporation. Neddragningar vid SAAB Automobile och Lear har påverkat marknaden och framtiden för framförallt SAAB Automobile är för närvarande osäker. Idag håller de tunga industrierna på att ersättas av högteknologiska företag. Numera ligger dessutom Sveriges filmcentrum i Trollhättan och de senaste åren har nästan hälften av all svensk långfilm spelats in i området. Högskolan i Trollhättan/Uddevalla håller på att samla alla studenter till Trollhättan, där högskolan nu byggs ut kraftigt. Under det senaste decenniet har kommunen haft en måttlig befolkningstillväxt. Totala arbetslösheten är fortfarande relativt hög: 8,1 procent jämfört med rikets 6,5 procent. Hyresnivåerna i Trollhättan för centralt belägna kontorslokaler ligger runt kr per kvm medan mer perifera lägen har nivåer på cirka kr per kvm. Vakansnivåerna har legat förhållandevis stilla kring 4 6 procent i centrum medan B- och C-lägen har vakansnivåer kring 15 procent. Omsättningen på fastighetsmarknaden är låg men det har gjorts transaktioner under 2005, ofta ingående i paket med flera orter inblandade. Direktavkastningskraven bedöms till 7 8,5 procent i centrum och 9 11 procent i mer perifera lägen. Trenden har varit sjunkande direktavkastningskrav i A-lägen, något som förväntas mattas av under Vänersborg har en ökande befolkning som nu ligger strax över invånare. Arbetsmarknaden är varierad med sysselsättning inom processindustri, elektronik, högteknologiska verkstadsföretag, livsmedel, tjänster, offentlig förvaltning och utbildning. Inom industrisektorn domineras regionen av den tunga industrin med tillhörande underleverantörer. Flest anställda har Holmen Paper, Vargön Alloys och VBG Produkter. Totala arbetslösheten ligger på 6,3 procent vilket är i nivå med rikets 6,5 procent. För centralt belägna kontorslokaler i Vänersborg ligger hyresnivåerna kring kr per kvm medan det är samma nivåer i mer perifera lägen som i Trollhättan. Vakanserna ligger kring 10 procent i centrum och 15 procent i B- och C-lägen. Andelen transaktioner är låg men direktavkastningskraven bedöms ligga kring 7,5 8,5 procent i centrum och procent i mer perifera lägen. FASTIGHETS AB balder

20 Malmöregionen Sedan Öresundsbron invigdes 2000 har sammanlänkningen mellan Malmö och Köpenhamn och vad som brukar benämnas Öresundsregionen stärkts ytterligare. Närheten till universitetsstaden Lund och handels- och transportstaden Helsingborg bidrar också till att göra den svenska delen av regionen dynamisk. I regionen bor cirka 3,6 miljoner människor och en fjärdedel av både Sveriges och Danmarks BNP produceras här. Befolkningen i Malmö har ökat med tio procent det senaste decenniet och uppgår idag till cirka invånare. Näringslivet i Malmö har genomgått en stor förändring. Från att tidigare ha varit en utpräglad industristad domineras nu näringslivet av tjänstesektorn. De starkaste branscherna är logistik, handel, bygg- och fastighet. Den totala arbetslösheten är fortfarande relativt hög 8,5 procent jämfört med rikets 6,5 procent. Lund har en lång tradition av forskning och utveckling samt entreprenörskap såväl nationellt som internationellt. Näringslivet domineras av branscher inom medicin och bioteknik, där ett flertal av företagen har sin verksamhet på eller i anslutning till Ideon Science Park. Arbetslösheten låg i december 2005 på 5,1 procent. I Malmöregionen finns cirka 1,4 miljoner kvm kontor, varav cirka hälften finns i city. Det andra stora kontorsområdet är Västra Hamnen, nordväst om city, som förvandlats från skeppsvarv till fastighetsutvecklingsområde, där det byggs både bostäder och kommersiella lokaler. Många nya huvudkontor har etablerats i Malmö under de senaste åren, och en av de viktigaste orsakerna är närheten till Kastrups flygplats. Aktörer Under 2005 var intresset från fastighetsinvesterarna stort i hela Sverige, vilket ledde till sjunkande avkastningskrav i samtliga fastighetssegment. Under första delen av 2005 skedde företrädesvis enskilda transaktioner i Malmö, medan ett antal större portföljaffärer gjordes under andra delen av året. De inhemska investerarna dominerar fortfarande fastighetsmarknaden i regionen. Störst är Vasakronan, Wihlborgs, Kungsleden och Stena Fastigheter som tillsammans äger 50 procent av den totala kontorsytan. Utländska investerare har dock visat intresse för Malmöregionen och köpt stora bostadsportföljer och kända handelscentrum såsom Center Syd. Även portföljer med kontor, industri och äldreboende har bytt ägare under 2005, men i dessa fall har köparna varit svenska. Direktavkastningskravet för kontor i centrala Malmö ligger mellan 6,25 6,75 procent. I Västra Hamnen har affärer gjorts i nivån strax under 7 procent, vilket indikerar en sjunkande nivå på direktavkastningen. I ringledsläge ligger direktavkastningen på cirka 7,5 9 procent. Intresset från investerare förväntas vara fortsatt gott under Intresset för kommersiella fastigheter i Lund är stort, men få objekt är till salu och omsättningen är fortsatt mycket låg. Under 2005 finns bara ett fåtal mindre stycketransaktioner registrerade och de flesta transaktionerna var portföljer som även innehöll fastigheter på andra orter. Direktavkastningskraven för centralt belägna kontorsfastigheter ligger mellan 6,25 7,25 procent och för mer perifera lägen ligger nivån kring 7,5 9 procent. Nivåerna på avkastningskraven har sjunkit och bedöms ligga under nivån 2005 och trenden är fortsatt sjunkande direktavkastningskrav. Vakanser Vakansnivån i Malmö har varit relativt hög under ganska lång tid. I likhet med andra storstäder hade nedgången i ekonomin under början av 2000-talet en negativ inverkan på kontorsmarknaden med ökande vakanser som följd. Vakansnivån är cirka 16 procent både i Stormalmö och i city. Hyresgäster tenderar att flytta från äldre fastigheter till nya yteffektiva lokaler, vilket gör att vakansnivån i det äldre beståndet är upp emot 25 procent idag. Nybyggnation har företrädesvis skett i Västra Hamnen och dessa lokaler har då oftast varit kontrakterade. Vakansnivån i Västra hamnen är därför lägre än i city och ligger runt 10 procent, vilket är en svag ökning mot föregående år. Vakanserna i Malmö förväntas sjunka under Hyror Hyresnivåerna för kontor har ännu inte nått upp till talets nivåer i reala termer. Ett skäl till detta är den nybyggnation som skett och de vakanser som finns, vilka lägger en begränsning på hyresutvecklingen. Det diversifierade näringslivet bidrar dock till att hyresmarknaden är relativt stabil i jämförelse med exempelvis Stockholmsmarknaden. Den generella hyresnivån har bara sjunkit 3 5 procent sedan de högsta nivåerna Hyresnivåerna för kontor ligger i dagsläget stabilt runt kr per kvm 18 FASTIGHETS AB balder 2005