Förutsättningar för omvandlingar från lokaler till bostäder. Marie Frid och Emma Wickberg

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Förutsättningar för omvandlingar från lokaler till bostäder. Marie Frid och Emma Wickberg"

Transkript

1 Förutsättningar för omvandlingar från lokaler till bostäder Marie Frid och Emma Wickberg

2 Förutsättningar för omvandlingar från lokaler till bostäder copyright Marie Frid, Emma Wickberg, 2007 Avdelningen för Byggproduktion Institutionen för Byggvetenskaper Lunds Tekniska Högskola Examensarbete nr 5341/07 ISRN LUTVDG/TVBP - 07/ SE KFS i Lund AB Lund 2007 Lunds tekniska högskola Telefon: Institutionen för byggvetenskaper Telefax: Byggproduktion Box 118 E-post: LUND Hemsida: 2

3 Sammanfattning Omvandlingar från lokaler till bostäder sker i allt större utsträckning. Förutsättningarna för en lönsam omvandling är goda i tillväxtregioner, där efterfrågan på bostäder är stor på grund av hög inflyttning, samtidigt som vakansgraden i det äldre lokalbeståndet kan vara hög. Investeringar i byggprojekt gynnas utöver detta av låga räntor och högkonjunkturens optimism. I Malmö där omvandlingsfenomenet studerats närmare, syns en ökning av antalet bygganmälda omvandlingar på nästan 300 procent åren mellan jämfört med åren mellan Omvandlingsobjekten utgörs till största del av äldre centralt belägna kontor, vilket beror på att trycket på bostäder där är som högst samtidigt som vakansgraden för lokaler kan vara uppemot 25 procent. Omvandling från lokaler till bostäder är en kostsam och tidskrävande process. För att investeringen ska löna sig krävs att framtida intäkter ökar tillräckligt för att täcka investeringskostnaden. En vakant lokal som inte väntas bli uthyrd inom nära framtid genererar en låg avkastning. Genom en omvandling kan resultatet bli både högre och stabilare intäkter, vilket trots hög investeringskostnad genererar ett ekonomiskt mervärde. För att omvandlingskostnaderna inte ska skena iväg och för att projektet över huvudtaget ska vara genomförbart krävs dock att inte större tekniska och juridiska hinder föreligger. Ändrad användning kräver tillåtelse i detaljplan och medför ökade krav på byggnadens utformning. Brandskydd, bullerskydd, framkomlighet och parkering kan fordra åtgärder som kan vara kapitalkrävande och svåra att tillgodose. Att renovera en lokal för att öka dess attraktivitet och avhjälpa vakansen är en enklare och mindre kostsam åtgärd än att omvandla lokalen till bostäder, men vakansrisken elimineras inte på samma sätt. Vid fattandet av ett investeringsbeslut kan alternativen jämföras med hjälp av en avkastningsvärdering där åtgärden visar sig lönsam om fastighetens värde ökar mer än vad åtgärden kostat. 3

4

5 Abstract The number of premises converted into flats is growing. The market of conversions is lucrative in big cities where the population is growing along with a high demand on places to live, and where old premises have a relatively high vacancy rate. Investments in real estates and property development are in general beneficial today because of low interest rates and optimism caused by the prevailing economically upswing. A study made in Malmö, shows an increased amount of converted premises, by 300 percent more between years 2004 and 2006, compared to the years between 1995 and Most of the converted objects are old offices, located in or close to the city centre, because that is where the demand and prices for places to live is extremely high, while the vacancy rate of premises is nearly 25 percent. To change the use from accomodating business into housing, requires permission from the local authority. It also requires higher standards on safety, comfort and accessability, which often results in big work efforts and high expences. A conversion is expensive and time consuming. To make the effort cost-effective the profit of future income has to raise enough to cover the costs of the investment. It is hard to attract tenants to old premises without making adjustments by renovating in line with the costumer needs. Improving the premises condition is easier than to perform a conversion, but since the risk for having empty premises will continue to be relatively high, it is profitable to change the premises use into living places. 5

6

7 Förord Detta examensarbete är skrivet på uppdrag av Lantmäteriet som avslutning på Lantmäteriprogrammet vid Lunds tekniska högskola. Arbetet baseras till stor del på information inhämtad under intervjuer med yrkesverksamma i fastighetsbranschen i Malmö. Stort tack riktas därför till dem som bidragit med uppgifter och erfarenheter på Akelius Fastigheter AB, IKANO Fastighets AB, MKB Fastighets AB, Newsec AB, Otto Magnussons bygg AB, Stadsbyggnadskontoret Malmö stad, Wihlborgs Fastigheter AB samt Wikeborg och Sander arkitektur och fastighetsutveckling AB. Därefter vill vi tacka alla andra som bistått med goda råd och förståelse under resans gång. Marie Frid och Emma Wickberg Lund, maj

8

9 Innehållsförteckning SAMMANFATTNING...3 ABSTRACT...5 FÖRORD...7 INNEHÅLLSFÖRTECKNING INLEDNING BAKGRUND SYFTE AVGRÄNSNINGAR DISPOSITION METOD UNDERSÖKNINGSMETODER DATAINSAMLING KÄLLKRITIK FASTIGHETSMARKNADEN OCH DESS UTVECKLING HISTORISK INBLICK DAGENS EKONOMISKA FÖRUTSÄTTNINGAR DAGENS MARKNADSUTFALL BOSTÄDER MARKNADEN FÖR LOKALER MERVÄRDE MED OMVANDLING AV LOKALER TEKNISKA OCH JURIDISKA FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR OMBYGGNADSPROJEKT VAD EN INVESTERINGSKALKYL FÖR ETT OMBYGGNADSPROJEKT INNEFATTAR VÄRDERINGSMETODER INGÅNGSDATA FÖR INVESTERINGSKALKYL SPECIFIKA FÖRUTSÄTTNINGAR I MALMÖ BYGGNADSSTRUKTUREN OCH DESS FRAMVÄXT MALMÖS UTVECKLINGSKRAFT FASTIGHETSMARKNADEN I MALMÖ UNDERSÖKNINGAR AV OMVANDLINGAR I MALMÖ STATISTISKA SAMMANSTÄLLNINGAR AV OMVANDLINGAR I MALMÖ STUDERADE OMVANDLINGSPROJEKT ALTERNATIVA LÖSNINGAR FÖR ATT AVHJÄLPA LOKALVAKANSER SLUTDISKUSSION KÄLLFÖRTECKNING

10

11 1 Inledning 1.1 Bakgrund På 1970-talet inleddes en period av kontorisering av många centralt belägna bostäder. Förutsättningarna för både bostäder och kontor har sedan dess ändrats mycket och en trend i motsatt riktning har blivit allt mer synlig och uppmärksammad i media. Fenomenet är intressant för fastighetsägare, byggföretag, samhällsplanerare och har även ett värde för Lantmäteriet i Gävle, uppdragsgivare för detta examensarbete. Eftersom vi som skriver denna rapport är bosatta i närheten av Malmö, där förutsättningarna för omvandlingar från lokaler till bostäder på många sätt är goda, kommer utredningen att göras med utgångspunkt härifrån. Kontorsvakanserna är väldigt höga i centrala Malmö, upp till 25 procent i det äldre byggnadsbeståndet. Samtidigt byggs det fler och fler nya kontor i Västra hamnen med betydligt lägre vakansgrad. Anledningen till detta är att företag efterfrågar yteffektiva, flexibla och moderna lokaler, vilket är svårt att uppnå i de gamla byggnaderna där rumsindelningen är fast, installationer föråldrade och utvidgningsmöjligheterna begränsade. Äldre lokaler som blir tomma har därför svårt att attrahera nya hyresgäster. Även om omfattande renoveringar utförs för att öka lokalernas attraktivitet är risken för fortsatt hög vakansgrad stor. Om de vakanta lokalerna omvandlas till bostäder istället, blir risken för vakanser så gott som obefintlig. I Malmö är efterfrågan på bostäder stor och bostadspriserna har stigit kraftigt sedan slutet på 1990-talet. Nettoinflyttningen till Malmö har under flera år varit högre än nybyggnadstakten av bostäder. Inflyttningstrenden förväntas hålla i sig eftersom det uppvisat sig vara en global trend att den moderna människan vill leva i en urban miljö. Malmö är även attraktivt med tanke på närheten till Köpenhamn som har gynnsammare arbetsmarknad och högre boendekostnader, vilket gör att danskar och svenskar flyttar hit från annat håll för att utnyttja fördelarna på båda sidorna av sundet. Omvandlingen från lokaler till bostäder har i flera fall visat sig vara en mycket lönsam affär för alla inblandade parter. Fastighetsföretagen gör ekonomiska vinster, likaså byggföretagen. Attraktiva bostäder kommer ut på marknaden, vilket i sin tur startar en positiv flyttkedja och kommunens bostadsförsörjningsproblem avhjälps utan att oexploaterade områden behöver tas i anspråk, samtidigt som staden blir mer levande. En omvandling kräver dock stort investeringskapital, tid och kunskap. Omvandlingarna resulterar oftast i bostadsrätter eftersom det tar lång tid att få ekonomisk lönsamhet i ett omvandlingsprojekt till hyresrätter. I takt med att priserna på bostäder har stigit de senaste åren har lönsamheten för omvandlingsprojekt gjort det samma, vilket resulterat i att antalet omvandlingar ökat markant. Mellan år 2004 och 2006 gjordes i snitt 20 bygganmälningar för omvandlingar per år, vilket kan jämföras med 7 bygganmälningar i snitt per år, mellan 1995 och Detta kan jämföras med att det knappt har skett några omvandlingar alls i motsatt riktning. 1 Bygganmälningshandläggare, Malmö stad,

12 Den stora vakansgraden på kontor och andra lokaler tillsammans med det höga trycket på centrala bostäder öppnar för en lönsam marknad för omvandlingar där lokaler med låg avkastning byggs om till högt värderade bostäder. 1.2 Syfte En ökad trend kan uppvisas där allt fler omvandlingar sker från lokaler till bostäder. Syftet med denna studie är att utreda vilka förutsättningar som ligger till grund för att genomföra omvandlingar från lokaler till bostäder. För att uppnå arbetets syfte kommer följande ledfrågor att besvaras: - Hur ser fastighetsmarknaden ut och vilka faktorer påverkas den av? - Vilka tekniska och juridiska möjligheter samt svårigheter föreligger vid en omvandling? - Vilka ekonomiska konsekvenser resulterar ett omvandlingsprojekt i? 1.3 Avgränsningar I examensarbetet utreds de generella förutsättningarna för omvandlingsprojekt i Sverige, medan fallstudien av olika omvandlingsobjekt och statistiken om omvandlingsprojekt är avgränsad till Malmö för att ha möjlighet att mer i detalj förklara fenomenet. I statistikavsnittet behandlas hela Malmö kommun, men då huvuddelen av omvandlingarna är utförda i de äldre centrala bebyggelseområdena läggs tyngdpunkten i andra avsnitt på förutsättningarna i dessa. Med lokal avses i detta arbete i första hand lokaler som kan hyras ut separat och därför har biytor såsom vind, förråd och garage uteslutits. Efter att ha tittat på statistik över bygglovsansökan och bygganmälan, samt intervjuat analysföretag har det framgått att det är kontorslokaler som omvandlas till största del. Därför har kontorsmarknaden och dess utveckling valts att beskrivas mer i detalj, samt dominera fallstudien och får åskådliggöra lokalmarknadens spelregler. 1.5 Disposition Examensarbetet är uppdelat i nio kapitel. Nedan beskrivs vad de olika kapitlen innefattar för att visa hur rapporten strukturerats. Kapitel 1: Inledning - I detta kapitel ges en inledande beskrivning av problemets art samt studiens innehåll och syfte. Kapitel 2: Metod - Kapitlet beskriver vilka undersökningsmetoder och informationskällor som använts för att ge en bild av undersökningens omfattning och tillförlitlighet. 12

13 Kapitel 3: Fastighetsmarknaden och dess utveckling - Kapitlet behandlar ekonomiska faktorer och politiska beslut som påverkar fastighetsmarknaden för att lättare kunna förstå och analysera dagens situation. Kapitel 4: Tekniska och juridiska förutsättningar för ombyggnadsprojekt - Omvandlingar från lokaler till bostäder är en komplex och ofta krävande process. Detta kapitel syftar till att visa vilka tekniska och juridiska förutsättningar som ligger till grund för ett omvandlingsprojekt och därmed även vilka moment som gås igenom under byggprocessen, samt vilka möjligheter och svårigheter som föreligger. Kapitel 5: Vad en investeringskalkyl för ett omvandlingsprojekt innefattar - Innan beslut om omvandling fattas, upprättas investeringskalkyler för att undersöka projektets lönsamhet. Detta kapitel sammanfattar därför hur en fastighets värde beräknas och de ekonomiska parametrarna som ingår i en investeringskalkyl. Kapitel 6: Specifika förutsättningar i Malmö - De omvandlingsobjekt som studerats närmre i denna studie är belägna i Malmö. För att kunna analysera bakgrunden till omvandlingarna beskrivs i detta kapitel de specifika förutsättningarna för omvandlingar i Malmö, vilket innefattar den lokala fastighetsmarknaden samt byggnadsstrukturen och dess framväxt. Kapitel 7: Undersökningar av omvandlingar i Malmö - Detta kapitel är till för att skapa en bild av i vilken utsträckning omvandlingar utförs, hur omvandlingsprocessen i praktiken ser ut och vilka alternativa lösningar som finns. Kapitel 8: Slutdiskussion - I detta kapitel diskuteras förutsättningarna för att omvandla lokaler till bostäder tillsammans med deras betydelse för utförandet av en omvandling. Kapitel 9: Källförteckning - I detta kapitel redovisas en förteckning över de informationskällor som använts i studien. 13

14

15 2 Metod 2.1 Undersökningsmetoder Val av metod beror på problemets art, arbetets syfte och tillgängliga informationskällor. I denna rapport används en kvalitativ teorimetod, vilket innebär att efterforskningar har gjorts genom fallstudier för att beskriva en viss företeelse. Med tanke på problemets art skulle det vara svårt att använda sig av en kvantitativ metod, där undersökningen ska vara experimentell och mätbar med stort urval. Den kvantitativa metoden är bättre att använda vid exempelvis laboratorieundersökningar där upprepade försök kan göras under identiska förutsättningar med ett precisare resultat. Den kvalitativa metoden är icke-experimentell och används när det inte är möjligt att påverka förutsättningarna. Forskningen går ut på att beskriva, tolka och förklara, snarare än att förutse förlopp. 2 Vid fallstudier är urvalet av studerade fall viktigt och urvalsstrategi anpassas utefter vilken typ av problemställning som formulerats. Urval som inte ska vara sannolikhetsbaserade, är istället målinriktade och kriterierelaterade, vilket innebär att urval görs för att få största kännedom om det som önskas upptäckas och förstås. Kriterier ställs upp för att avgränsa urvalet på lämpligt sätt. Resultat av inledande urvalsstudie kan utgöra en grund för forskningens fortlöpande, genom att leda eftersökningar i rätt riktning i syfte att utveckla teorin. 3 Under forskningsprocessen studeras litteratur inom området för att kunna sätta in problemet i ett sammanhang, reda ut begrepp och tolka företeelsen utifrån ett vedertaget tillvägagångssätt. Litteraturstudier används i detta arbete även för att mer i detalj undersöka de ämnen som berörs under intervjuerna. Intervjuer kan utföras inom ett spann alltifrån helt strukturerat med frågor utformade i detalj i förväg, till helt fri intervju med ledning av respondentens svar. I detta arbete används en delvis strukturerad intervjuform med syfte att dels få fram jämförbar information från olika verksamhetsutövare och dels nysta fram ny information genom att metoden ger utrymme för spontan diskussion. I fallstudier är forskarens kunskapsbank och analysförmåga viktig, då det inte finns något precist tillvägagångssätt utan forskaren själv måste välja vilket empiriskt material som ska användas och hur det i viss mån ska tolkas. Detta innebär att forskarens egna värderingar kan färga undersökningen och det finns risk för misstag. Det är därför viktigt att inte glömma bort att modellen är subjektiv Datainsamling Detta examensarbete är ett avslutande moment på civilingenjörsutbildningen inom lantmäteri. Grunden för arbetet är utbildningens fastighetsvetenskapliga bredd med fastighetsekonomi, fastighetsteknik och fastighetsjuridik, kunskaper som fördjupats med hjälp av intervjuer, litteraturstudier och statistiskt material. 2 Merriam, Sharan B, Merriam, Sharan B, Merriam, Sharan B,

16 Intresset för problemet väcktes av dess uppmärksamhet i media och egna iakttagelser av fastighetsutvecklingen i Malmö. För att få en inledande bild och bakgrund till problemställningen gjordes en inledande intervju med fastighetschefen på Wihlborgs, ett av de största fastighetsföretagen på Malmös kontorsmarknad. De samlade iakttagelserna följdes sedan upp och utvecklades med hjälp av andra verksamma inom fastighetsbranschen i Malmö. Den bild som skapades var att det sker fler omvandlingar idag, 2007, än för bara några år sedan och att dessa omvandlingar skulle ske i äldre, centralt belägna kontorsfastigheter. För att utreda dessa uppgifter närmre kontaktades tjänstemän på Malmö stad för information om antalet sökta bygglov och bygganmälningar för omvandlingsprojekt under perioden Tidsperiodens begränsning bakåt i tiden beror på brist på informationsunderlag från tidigare år. Statistiken kunde sedan användas för att svara på frågorna om var, när och av vem omvandlingarna gjordes, samt vad lokalerna tidigare används för. Informationen visar på att alla omvandlingsprojekt är unika, då förutsättningarna varierar och målen är olika. För att illustrera och utreda omvandlingsprocessens komplexitet väljs i arbetet fyra fall där lokaler omvandlats till bostäder. Fallen har valts ut för att visa på skillnader mellan olika aktörers mål samt tekniska och ekonomiska förutsättningar. Omvandlingsprojekten är nyligen utförda eller i ombyggnadsfas vid tidpunkten för denna uppsats. Objekten har vidare olika karaktär utifrån byggnadstekniska förutsättningar, läge och storlek. Lokalernas tidigare användning är vid tre av de fyra fallen centralt belägna kontor, en naturlig fördelning med tanke på statistikens utfall. Dessa omvandlingar omfattar allt från totalrenovering av hel fastighet till enstaka våningsplan. Då inte alla omvandlingar är av denna omfattning, kompletteras undersökningen med en omvandling av ett serviceboende, där viss interiör behållits. Aktörerna som initierat omvandlingarna har olika bakgrund och kapacitet, en aspekt som också spelat in då objekten valts ut. För att fånga objektens både allmänna och unika omständigheter har intervjuer gjorts med representanter från de aktuella fastighetsföretagen. Intervjuerna har baserats på ett antal punkter och diskussionen har sedan lämnats öppen, vilket fört arbetet framåt med nya uppslag. För att i slutändan få svar på samma frågeställningar gällande de studerade fallen har återkopplande kompletteringar gjorts. De uppgifter som förts fram då fallen studerats, har vidare fördjupats genom intervjuer med sakkunniga i specifika frågor. Detaljplaneprocessen och dess mål, bygglovhantering och bygganmälningar har beskrivits närmre av tjänstemän på kommunen, omvandlingsprocessens tekniska moment har fördjupats av ett etablerat byggföretag och information om kontorsmarknaden har inhämtats från fastighetsmarknadsanalysföretaget Newsec. Informationen har vidareutvecklats med hjälp av litteratur, branschtidningar och publikationer, samt relaterade lagregler och rekommendationer. 16

17 2.3 Källkritik Vid inhämtande av information är det viktigt att granska källans ursprung, då dess syfte kan ha påverkat vilken information som lyfts fram. Statistikuppgifterna som utlämnats av tjänstemän på Malmö stad är beroende av att konsekvent registrering gjorts med korrekt data. Vid intervjuerna beträffande omvandlingsobjekten har ansvariga för projekten intervjuats, men då dessa haft skiftande yrkesroller har även vinklingen av informationen blivit något olika. För att få en komplettare helhetsbild har därför olika personer inom samma företag intervjuats. Övrig information som har inhämtats genom intervjuer, har lämnats av sakkunniga inom olika områden men då dessa i sin tur har olika strategier och upplägg för sitt arbete jämfört med andra inom samma bransch måste även detta beaktas. Vid litteraturstudier och internetsökningar har i möjligaste mån publikationer från offentliga organ valts då dessa ofta är normgivande med koppling till lagen och därför de som ska ligga till grund för annat arbete. I frågor där information från offentliga organ saknats har i förstahand information från andra väletablerade organisationer valts, därefter har vissa avsnitt kompletterats med uppgifter från kurskompendier och andra examensarbeten för att konkretisera och exemplifiera. 17

18

19 3 Fastighetsmarknaden och dess utveckling 3.1 Historisk inblick Fastighetsmarknaden påverkas av utbud och efterfrågan som i sin tur påverkas av landets ekonomiska situation, lagar, regler, subventioner, bidrag och skattepolitik. I detta avsnitt beskrivs hur ekonomin och fastighetsmarknaden i Sverige har utvecklats från 1800-talet till 2000-talet genom upp- och nedgångar i ekonomin, industrialisering, krigsår och folkhemsmål talets industrialisering och urbanisering Fram till industrialiseringen som tog fart i början på 1800-talet bodde 90 procent av Sveriges befolkning på landsbygden och 80 procent försörjde sig genom jordbruk. Under 1800-talet höjdes utbildningsnivån i landet, stora tekniska framsteg gjordes, jordbrukets produktivitet och effektivitet ökade i mycket, befolkningen växte, liksom trycket på ekonomin. Följden blev att industrialiseringen fick rejäl fart och urbaniseringen ökade då folk drogs till städerna. 5 Bostadsbyggandet under denna tid skedde på spekulation, var oreglerat, samt helt styrt av utbud och efterfrågan, vilket gjorde att det byggdes för lite bostäder till de lågavlönade industriarbetarna, den nya stadsbefolkningen. Tiden präglades därför av bostadsbrist och trångboddhet som i sin tur ledde till hygienisk misär. För att avhjälpa problemet kom därför under 1910-talet de första nationella åtgärderna från regeringens sida, vilket innefattade hyresregleringar samt stadsbidrag till kommuner för att upprätta småbostäder med en viss minimistandard. 6 Perioden och dess ekonomiska kriser Första världskriget som pågick mellan 1914 och 1918 medförde materialbrist, dyrtider och arbetslöshet som försvårade de ekonomiska förutsättningarna i landet. Efter krigsslutet växte inflationen till ohållbara nivåer och oro och strejker präglade arbetsmarknaden. 7 Nyproduktion, renoveringar och ombyggnationer missgynnades av dessa svåra ekonomiska förhållanden då inflationen gröpte ur de reala priserna på fastigheter. Dessutom minskade lönsamheten för hyreshus på grund av hyresregleringens hämmande effekter. Hyresregleringen upphörde därför 1923 i ett försök att få fart på nyproduktionen igen. 8 Men trots detta och trots att industrin och konjunkturen vände under senare delen av årtiondet var de sociala förhållandena dåliga. I början av 1930-talet drabbades återigen ekonomin hårt då det utlöstes en stor internationell finansiell kris i USA där bankkrascher inträffade med värdefall på tillgångar och säkerheter. Sverige liksom andra länder fick uppleva att priser på varor och tjänster föll samtidigt som arbetslösheten steg markant. Svenska företag kunde dock anpassa sig bra till de nya förhållanden efter att ha kämpat hårt under 5 Eklund, Klas, SOU 1956:40 7 Eklund, Klas, Berggren, Niclas, m.fl

20 föregående årtionde, samtidigt som kronan devalverades för att öka exporten. Vår regering drev även en aktiv konjunkturpolitik, vilket bland annat innebar att bostadsbyggande och andra investeringar gynnades genom att hålla en låg räntenivå. Sverige kunde därmed ta sig ur krisen bättre än andra länder och gick från att ha varit ett relativt fattigt land till att bli ett jämförelsevis välbärgat land. 9 Boendestandarden under 1930-talet var generellt sett fortfarande låg men till följd av de låga räntorna var bostadsproduktionen mycket hög. Samtidigt formades en ny bostadspolitik då vår dåvarande socialdemokratiska stadsminister Per Albin Hansson lanserade begreppet folkhem med målet att höja standarden och skapa bra boende åt alla, vilket kom att prägla bostadsutvecklingen framöver. 10 Från andra världskrigets låga bostadsproduktion till miljonprogrammet Under andra världskriget var ekonomin svag, mycket till följd av svårigheter att handla med andra länder. Efter andra världskriget fick Sveriges industri och ekonomi ett uppsving tack vare bra anpassningsförmåga och gynnsamma exportförhållanden, framförallt för industrier med inriktning på skog, malm och liknande som behövdes till återuppbyggnad. De goda exportförhållandena tillsammans med inhemsk efterfrågan medförde en accelererande ekonomisk tillväxt och Sverige kom att gå på högvarv under och 1960-talet. 11 Bostadsproduktionen var låg under andra världskriget, med bostadsbrist och stigande hyror som följd. Regeringen gick in för att motverka detta genom att återigen införa hyresregleringar och samtidigt ge subventionerade lån för bostadsbyggande för kunna hålla hyrorna nere och på samma gång stimulera nyproduktion. De subventionerade lånen som gavs gynnade framförallt byggande av flerfamiljshus, vilket därför kom att dominera bostadsbyggandet under och 1950-talet. 12 För att ytterliggare komma närmre målet med bra boende åt alla, som mer specifikt innebar sunda, rymliga, välplanerade och ändamålsenliga bostäder av god kvalité, kom fler och fler normer och riktlinjer för hur husen skulle byggas och utformas. Lägenheter med två rum och kök, med en hyra som inte översteg en femtedel av en industriarbetares lön förespråkades, då dessa ansågs lämpliga för en familj med två barn. Två rum och kök blev därför den dominerande lägenhetsstorleken som byggdes under 1950-talet gavs gällande normer för bostadsbyggande ut i en skrift som hette God Bostad infördes hisskrav för hus med fyra eller fler våningar vilket medförde att det byggdes många trevåningshus men även många mycket höga hus eftersom dyra hissanordningar gjorde fyra- till sjuvåningshus mindre ekonomiskt lönsamma. 13 Trots att det byggdes mycket och boendestandarden ökade i landet, växte samtidigt bostadsbristen till ett akut problem framförallt i storstäderna, mycket till följd av en befolkningstillväxt. Hyresregleringarna som återinförts under andra världskriget hade, trots att subventionerade lån gavs till bostadsbyggande, ändå hämmat 9 Eklund, Klas Engfors, Christina, Eklund, Klas, Länsstyrelsen Skåne Län Länsstyrelsen Skåne Län

21 produktionstakten. För att avhjälpa problemet drev vår regering 1956 igenom det välkända Miljonprogrammet, med målet att en miljon bostäder skulle byggas under en tioårsperiod. Byggindustrin genomgick därefter omfattande rationaliseringar och expanderade kraftigt, mycket på grund av bidrag. Bland annat öppnades investeringsfonder för anläggning av betongelementfabriker och förmånliga lån beviljades för satsningar på till exempel byggkranar och andra större maskiner. Stora exploateringsområden prioriterades framför att enbart planera och bygga enstaka hus åt gången. Områdena och husen som byggdes präglades av effektivitet och ekonomisk rationalitet. Vidare satsades på att placera in serviceanläggningar på strategiska platser och avskilja biltrafik från bebyggelsen i möjligaste mån talets försämrade ekonomiska förutsättningar och bostadsrättsomvandlingar Den ekonomiska tillväxten bromsades upp under 1970-talet, mycket beroende på försämrade exportförhållanden, ökande arbetslöshet och stigande oljepris. 15 Det byggdes dock fortfarande mycket i början av årtiondet då accelerationen av bostadsbyggandet, på grund av Miljonprogrammets satsningar, var svår att bromsa även då efterfrågan minskat. Detta samtidigt som hyresregleringen återigen avskaffades för att sedan ersättas av bruksvärdessystemet och regleringen av överlåtelsepriser som tidigare funnits togs bort, vilket ökade intresset för villabyggande och upprustning av innerstadslägenheter. 16 Innan avregleringen av hyror och överlåtelsepriser var lägenhetsbeståndet i innerstadsområden nedgångna och väldigt lågt värderade till följd av de låga avkastningsmöjligheterna, framförallt i äldre bestånd där endast mycket låga hyror fick tas ut. Utvecklingspotentialen var därför enorm. Fastighetsinvesterare kunde under 1970-talet göra vinster på mer än 25 procent genom att köpa en hyresfastighet för att omvandla och sälja som bostadsrätter. Finansiering till renoveringarna skapades genom att företaget som renoverade och omvandlade tog lån som vid försäljningen delades upp på de enskilda bostadsrättsinnehavarna. 17 Parallellt med att hyresregleringen på bostäder upphörde, blev även hyressättningen på kommersiella lokaler fri, vilket medförde höjda kontorshyror. Detta gjorde även omvandlingar av bostadshyreshus till kommersiella hyreshus vanligt, då vinsten på centralt belägna kommersiella hyreshus var större än vinsten på bostadshyreshus. Under och 1980 talet talades det om en kontorisering av svenska storstäder talskrisens uppbyggnad och efterverkningar För att få fart på 1970-talets låga ekonomiska tillväxttakt och gynna exporten, hade svenska kronan devalverats först två gånger hösten 1976 och sedan en gång rejält Önskade resultat uppnåddes dock inte, eftersom oljepriserna steg och regeringen drev en konsumtionsstimulerande politik som fortsatte att skapa obalans mellan import och export. Utlandsskulden växte under 1970-talet, vilket finansierades 14 Länsstyrelsen Skåne Län Eklund, Klas, Berggren, Niclas, m.fl Berggren, Niclas, m.fl Dagens Industri,

22 genom ökad upplåning samtidigt som få investeringar gjordes. Budgetunderskottets finansiering, oljekris och lönestegringar medförde att inflationstakten under talet blev hög. Näringslivet fick svåra tider och investeringarna sjönk. År 1982 beslutade sig regeringen för att återigen devalvera. Företagens vinster ökade igen till följd av ökad export och arbetsmarknaden fick ett uppsving men det kom inte att bli långsiktigt. 19 För att gynna företagens vinster på lång sikt avreglerades kreditmarknaden, för att kunna få fart på investeringarna och därigenom skapa mer långsiktigt gynnsamma ekonomiska förhållanden. Avregleringen innebar friare räntesättning för bankerna och ägde rum mellan Riksbanken skulle nu styra räntorna genom att köpa och sälja stadspapper. Följden blev att företag och hushåll ökade sin upplåning kraftigt då bankerna inte var sena att låna ut, vilket späddes på av införande av ränteavdrag som gjorde lånen extra billiga efter skatt. Detta skedde samtidigt som arbetsmarknaden var god och lönerna pressades upp, vilket medförde ökad inflation. 20 De förmånliga lånen, inflationstrycket, stigande hyresnivåer och att hyresrätter omvandlades till bostadsrätter gjorde att enorma mängder pengar pumpades in i fastighetsmarknaden, vilken blev allt mer överhettad under senare delen av talet. Regeringen försökte med dramatiska åtstramningsåtgärder hålla nere inflationen, men problemen som orsakats av lågt sparande och låg tillväxt, var svåra att bromsa. På marknaden spekulerades det i ytterligare devalveringar vilket resulterade i ett valutautflöde och svårigheter att hålla fast växelkurs. Riksbanken vidtog därför åtgärden att höja räntorna dramatiskt 1992 för att bromsa förloppet. Resultatet blev ökade räntekostnader för hushållen samt färre och kortsiktigare investeringar från företag och därmed en vändning av utvecklingen av fastighetspriser. 21 Kreditvärdigheten hade eftersatts efter avregleringen på kreditmarknaden och fastighetspriserna hade skjutit i höjden. När fastighetspriserna nu började sjunka, gjorde bankerna stora kreditförluster vilket i sin tur ledde till att de minskade sin fortsatta utlåning vilket gjorde att fastighetspriserna sjönk ytterligare. Detta samtidigt som skattepolitiken och subventioner ändrades vilket gjorde lånen ännu dyrare. Hushållen minskade sin konsumtion, ekonomin föll och arbetslösheten steg. Arbetslösheten slog i sin tur hårt mot stadsfinanserna till följd av minskat skatteunderlag, nedskärningar av den offentliga sektorn tvingades fram och arbetslösheten steg ytterligare. Staten blev även tvungen att pumpa in pengar i bankerna för att de skulle överleva trots sina kreditförluster. Detta ledde i sin tur till valutautflöde då misstron till den svenska marknaden ökade, räntorna tvingades upp ytterligare och fastighetspriserna sjönk mer vilket spädde på problemen ytterliggare. Att finansiell kris rådde var ett faktum och den fasta växelkurs som regeringen tidigare varit mån om att hålla gavs nu upp och kronan sjönk. Målet att hålla fast växelkurs formulerades om till ett inflationsmål. Riksbanken skulle nu jobba för att hålla inflationen under 2 procent per år. Efter ett tag kunde den nya penningpolitiken skapa trovärdighet och tillsammans med andra åtstramningar ge resultat. De 19 Eklund, Klas, Eklund, Klas, Eklund, Klas,

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Stadskontoret Upprättad Datum: Version: Ansvarig: Förvaltning: Enhet: 2008.09.02 1.0 Anna Bjärenlöv Stadskontoret Strategisk utveckling Detta PM avser att kortfattat redogöra

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 2015 SVERIGE- BAROMETERN

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 2015 SVERIGE- BAROMETERN FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 15 SVERIGE- BAROMETERN Fastighetsägarnas Sverigebarometer tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar. Sverigebarometern tar temperaturen på den

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE Sammanfattning Landets fastighetsägare delar ekonomkårens förväntan om att den svenska ekonomin är inne i en återhämtningsfas. Förutsättningarna

Läs mer

Optimism i vikande konjunktur

Optimism i vikande konjunktur Fastighetsägarnas Sverigebarometer Dec 12 Optimism i vikande konjunktur Fastighetsägarnas Sverigebarometer tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar. Sverigebarometern tar temperaturen

Läs mer

FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010. Byggnads Elektrikerna Fastighets Målarna Seko Transport. BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken

FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010. Byggnads Elektrikerna Fastighets Målarna Seko Transport. BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010 BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken Den borgerliga bostadspolitiken Det har skett stora förändringar av bostadspolitiken sedan maktskiftet år 2006. Den borgerliga

Läs mer

Föreläsning 5. Pengar och inflation, Konjunkturer och stabiliseringspolitik. Nationalekonomi VT 2010 Maria Jakobsson

Föreläsning 5. Pengar och inflation, Konjunkturer och stabiliseringspolitik. Nationalekonomi VT 2010 Maria Jakobsson Föreläsning 5 Pengar och inflation, Konjunkturer och stabiliseringspolitik Idag Pengar och inflation, del 2. Konjunkturer (förändringar i produktion på kort sikt): Definitioner. AD (Aggregated demand)-modellen.

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 2013 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 2013 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 213 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS Sammanfattning Sveriges fastighetsföretag fortsätter att uppvisa god lönsamhet. Nio av tio fastighetsägare räknar med att den

Läs mer

SBAB spekulerar eller Fastighetsmarknaden enligt de som vet

SBAB spekulerar eller Fastighetsmarknaden enligt de som vet SBAB spekulerar eller Fastighetsmarknaden enligt de som vet Innehållsförteckning Det ser ljust ut... 3 Nyproduktion... 4 Transaktioner... 4 Finansiering... 5 Priserna... 5 Rosenkavaljeren, Malmö Finns

Läs mer

Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad

Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad 2011 : 1 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad Sammanfattning Det saknas 85 000 bostäder i Stockholms län, enligt preliminära siffror.

Läs mer

Vad gör Riksbanken? 2. Att se till att landets export är högre än importen.

Vad gör Riksbanken? 2. Att se till att landets export är högre än importen. Arbetsblad 1 Vad gör Riksbanken? Här följer några frågor att besvara när du har sett filmen Vad gör Riksbanken? Arbeta vidare med någon av uppgifterna under rubriken Diskutera, resonera och ta reda på

Läs mer

Ny bostadspolitik för Sverige

Ny bostadspolitik för Sverige Ny bostadspolitik för Sverige Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet maj 2015 2(8) Ny bostadspolitik för Sverige 3(8) Bostadssituationen i Sverige är inte som den ska vara I stora delar av Sverige

Läs mer

Samhällsekonomiska begrepp.

Samhällsekonomiska begrepp. Samhällsekonomiska begrepp. Det är väldigt viktigt att man kommer ihåg att nationalekonomi är en teoretisk vetenskap. Alltså, nationalekonomen försöker genom diverse teorier att förklara hur ekonomin fungerar

Läs mer

Fastighetsägarnas Sverigebarometer FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD. Juli 2012

Fastighetsägarnas Sverigebarometer FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD. Juli 2012 Fastighetsägarnas Sverigebarometer Juli 212 FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD Fastighetsägarnas Sverigebarometer tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar. Sverigebarometern

Läs mer

Hur ska bostadskrisen lösas?

Hur ska bostadskrisen lösas? Hur ska bostadskrisen lösas? Klas Eklund Byggbranschens valseminarium 5 september 2014 Lågt bostadsbyggande Antalet hyresrätter i Stockholm minskar Krisen och dess orsaker Bostadsbrist Blockerade flyttkedjor

Läs mer

skuldkriser perspektiv

skuldkriser perspektiv Finansiella kriser och skuldkriser Dagens kris i ett historiskt Dagens kris i ett historiskt perspektiv Relativt god ekonomisk utveckling 1995 2007. Finanskris/bankkris bröt ut 2008. Idag hotande skuldkris.

Läs mer

Bostadsfrågan måste få rätt prioritet

Bostadsfrågan måste få rätt prioritet Bostadsfrågan måste få rätt prioritet Jesper Göransson, VD och koncernchef Peab BYGGBRANSCHENS VALSEMINARIUM 5 SEPTEMBER 2014 Senaste årens debatt En skev debatt som handlat om: Hushållens skuldsättning

Läs mer

Internationell Ekonomi

Internationell Ekonomi Internationell Ekonomi Sverige och EMU Sveriges riksdag beslutade 1997 att Sverige inte skulle delta i valutaunionen 2003 höll vi folkomröstning där 56% röstade NEJ till inträde i EMU 1952 gick vi med

Läs mer

VÅR 2013. Hett i Norge. Varmt i Sverige Svalt i Danmark. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden

VÅR 2013. Hett i Norge. Varmt i Sverige Svalt i Danmark. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden VÅR 2013 Hett i Norge Varmt i Sverige Svalt i Danmark Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Nordic Housing Insight VÅR 2013 Nordic Housing Insight är en återkommande undersökning som visar hur

Läs mer

Utvecklingen fram till 2020

Utvecklingen fram till 2020 Fördjupning i Konjunkturläget mars 1 (Konjunkturinstitutet) Sammanfattning FÖRDJUPNING Utvecklingen fram till Lågkonjunkturens djup medför att svensk ekonomi är långt ifrån konjunkturell balans vid utgången

Läs mer

Fastighetsmarknaden LTH Våren 2011 Fastighetsmarknaden Fastighetsmarknaden påverkas kontinuerligt av omvärldsfaktorer. Fastighetsmarknaden är inte en självständig och oberoende marknadsplats för dess aktörer

Läs mer

1 ekonomiska 3 kommentarer juli 2008 nr 5, 2008

1 ekonomiska 3 kommentarer juli 2008 nr 5, 2008 n Ekonomiska kommentarer I den dagliga nyhetsrapporteringen avses med begreppet ränta så gott som alltid den nominella räntan. Den reala räntan är emellertid mer relevant för konsumtions- och investeringsbeslut.

Läs mer

Fastighetsförvaltning

Fastighetsförvaltning Välkomna till Fastighetsförvaltning Dagens agenda 1. Välkomna 2. Kursintroduktion Personal Litteratur Kursprogram 3. Introduktion fastighetsföretagande 4. Gruppindelning 5. Introduktion till övningsprojektet

Läs mer

Beslut om kontracykliskt buffertvärde

Beslut om kontracykliskt buffertvärde 2015-09-07 BESLUT FI Dnr 15-11646 Finansinspektionen Box 7821 SE-103 97 Stockholm [Brunnsgatan 3] Tel +46 8 787 80 00 Fax +46 8 24 13 35 finansinspektionen@fi.se www.fi.se Beslut om kontracykliskt buffertvärde

Läs mer

Byggbranschen i Stockholm - en specialstudie

Byggbranschen i Stockholm - en specialstudie 2009 : 2 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys Byggbranschen i Stockholm - en specialstudie Byggindustrin är en konjunkturkänslig bransch som i högkonjunktur ofta drabbas av kapacitetsbegränsningar

Läs mer

Finansinspektionen och makrotillsynen

Finansinspektionen och makrotillsynen ANFÖRANDE Datum: 2015-03-18 Talare: Martin Andersson Möte: Affärsvärldens Bank och Finans Outlook Finansinspektionen Box 7821 SE-103 97 Stockholm [Brunnsgatan 3] Tel +46 8 787 80 00 Fax +46 8 24 13 35

Läs mer

Fastighetsbolagen och ekonomin

Fastighetsbolagen och ekonomin Sammanfattning Fastighetsbolagen ser nu mer optimistiskt på framtiden än vid den senaste undersökningen. Inget av de intervjuade bolagen räknar med en minskning av vare sig hyresintäkter, försäljningspriser

Läs mer

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013 BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013 VÄSTERÅS FRAMTIDEN MÅSTE BYGGAS IDAG Västerås växer snabbare än på mycket länge och passerade nyligen 140 000 invånare, men bostadsbyggandet i Västerås går inte i takt med

Läs mer

En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande

En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande Hyresgästernas Boendetrygghet på Bostadsvrålet 17 maj 2014 Ragnar von Malmborg 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet

Läs mer

Ökad tillgång till hyreslägenheter och lägre fastighetsavgift

Ökad tillgång till hyreslägenheter och lägre fastighetsavgift Promemoria 2012-04-12 Ökad tillgång till hyreslägenheter och lägre fastighetsavgift Den globala skuldkrisen har påverkat också Sverige. Tillväxten har dämpats och arbetsmarknaden har försämrats. Det råder

Läs mer

Ekonomi betyder hushållning. Att hushålla med pengarna på bästa sätt

Ekonomi betyder hushållning. Att hushålla med pengarna på bästa sätt Ekonomi betyder hushållning Att hushålla med pengarna på bästa sätt Familjeekonomi Det är många saker man behöver i en familj, t ex kläder, men hyran höjs! Kanske kommer företaget att dra ner på skiftarbete

Läs mer

Kostnadsutvecklingen och inflationen

Kostnadsutvecklingen och inflationen Kostnadsutvecklingen och inflationen PENNINGPOLITISK RAPPORT JULI 13 9 Inflationen har varit låg i Sverige en längre tid och är i nuläget lägre än inflationsmålet. Det finns flera orsaker till detta. Kronan

Läs mer

Krisen i ekonomin. Roger Mörtvik 2012-02-16

Krisen i ekonomin. Roger Mörtvik 2012-02-16 Krisen i ekonomin Roger Mörtvik 2012-02-16 Krisen utlöstes i september 2008 Investmentfirman Lehman Brothers går omkull vilket blir startskottet på en global finanskris Men grunderna till krisen var helt

Läs mer

Fungerande regler för andrahandsuthyrningen

Fungerande regler för andrahandsuthyrningen 2007 : 8 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys Fungerande regler för andrahandsuthyrningen Sammanfattning Stockholms bostadsmarknad fungerar inte. Skatteregler och hyresreglering leder inte

Läs mer

Boverkets indikatorer

Boverkets indikatorer Boverkets indikatorer maj 2012 ANALYS AV UTVECKLINGEN PÅ BYGG- OCH BOSTADSMARKNADEN Inget ökat bostadsbyggande 2012 Under 2011 påbörjades 24 500 bostäder, enligt Boverkets senaste bedömning av bostadsbyggandet.

Läs mer

Några lärdomar av tidigare finansiella kriser

Några lärdomar av tidigare finansiella kriser Några lärdomar av tidigare finansiella kriser KAPITEL 1 FÖRDJUPNING Hittills har den finansiella orons effekter på börskurser och r äntor på företagsobligationer varit mindre än vid tidigare liknande p

Läs mer

Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län.

Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län. Full sysselsättning i Stockholmsregionen Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län. Full sysselsättning i Stockholmsregionen Stockholms

Läs mer

a) Långsiktig jämvikt där aggregerad efterfrågan möter aggregerat utbud på både kort och lång sikt. AU KS

a) Långsiktig jämvikt där aggregerad efterfrågan möter aggregerat utbud på både kort och lång sikt. AU KS Uppgift 1 a) Långsiktig jämvikt där aggregerad efterfrågan möter aggregerat utbud på både kort och lång sikt. AU LS AU KS AE BN* BN b) Kontraktiv penningpolitik: höjd ränta dyrare att låna till investeringar

Läs mer

Utvecklingen på fastighetsmarknaden

Utvecklingen på fastighetsmarknaden ANFÖRANDE DATUM: 2007-05-30 TALARE: PLATS: Vice riksbankschef Lars Nyberg Stockholm SVERIGES RIKSBANK SE-103 37 Stockholm (Brunkebergstorg 11) Tel +46 8 787 00 00 Fax +46 8 21 05 31 registratorn@riksbank.se

Läs mer

Den svenska ekonomin enligt regeringens bedömning i 2014 års budgetproposition

Den svenska ekonomin enligt regeringens bedömning i 2014 års budgetproposition Sid 1 (5) Den svenska ekonomin enligt regeringens bedömning i 2014 års budgetproposition Regeringens främsta mål för den ekonomiska politiken är tillväxt och full sysselsättning. Av de 24 miljarder som

Läs mer

KRISER. Kriser. 90-tals krisen. 90-tals krisen

KRISER. Kriser. 90-tals krisen. 90-tals krisen Kriser KRISER Kris normalt och återkommande! Sverige gått igenom flera oljekrisen, fastighetskrisen och finanskrisen 2008 1990-tals krisen Finanskrisen 2008 90-tals krisen 1990-talets början djup kris

Läs mer

FLYTTKEDJAN OCH DEN ÖVERSKATTADE EFFEKTEN. - en insiktsfull text om synen på flyttkedjan

FLYTTKEDJAN OCH DEN ÖVERSKATTADE EFFEKTEN. - en insiktsfull text om synen på flyttkedjan FLYTTKEDJAN OCH DEN ÖVERSKATTADE EFFEKTEN - en insiktsfull text om synen på flyttkedjan Strävar du efter att skapa rörlighet på bostadsmarknaden eller att få in unga på bostadsmarknaden? Eller vill du

Läs mer

Socialdemokraternas mål för bostadsbyggandet

Socialdemokraternas mål för bostadsbyggandet 2014-08-27 Socialdemokraternas mål för bostadsbyggandet Socialdemokraternas vallöfte för bostadsbyggande Sverige behöver en bostadspolitik och ett mål för bostadsbyggandet i Sverige. Bostadsbristen är

Läs mer

Penningpolitiken, bostadspriserna och hushållens skuldsättning

Penningpolitiken, bostadspriserna och hushållens skuldsättning ANFÖRANDE DATUM: 2004-09-20 TALARE: Irma Rosenberg PLATS: Sparbanken Finn, Grand Hotel, Lund SVERIGES RIKSBANK SE-103 37 Stockholm (Brunkebergstorg 11) Tel +46 8 787 00 00 Fax +46 8 21 05 31 registratorn@riksbank.se

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNA SVERIGE RÄNTEFOKUS APRIL 2015 LÅNG VÄNTAN PÅ PLUS- RÄNTOR

FASTIGHETSÄGARNA SVERIGE RÄNTEFOKUS APRIL 2015 LÅNG VÄNTAN PÅ PLUS- RÄNTOR FASTIGHETSÄGARNA SVERIGE RÄNTEFOKUS APRIL 2015 LÅNG VÄNTAN PÅ PLUS- RÄNTOR Sammanfattning Eurozonen växte med drygt 1 procent i årstakt under förra årets sista kvartal. Trots att många såg det som positivt,

Läs mer

Promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder

Promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder US1000, v 1.0, 2010-02-04 REMISSYTTRANDE 1 (5) Dnr 2012-05-14 17-0604/12 Promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder (Ju2012/3159/L1) Detta remissyttrande avser förslagen i den inom Regeringskansliet

Läs mer

Bolånemarknaden i Sverige

Bolånemarknaden i Sverige Bolånemarknaden i Sverige 2011-08-15 Publicerad i augusti 2011 Regeringsgatan 38, Box 7603 SE-103 94 Stockholm t: +46 (0)8 453 44 00 info@swedishbankers.se www.swedishbankers.se Innehåll Den ekonomiska

Läs mer

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar 1 (6) Handläggare Datum PS 2014-01-13 Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar Bostadsbeskattningskommittén har nu lämnat sitt betänkande (SOU 2014:1). Bostadsbeskattningskommittén

Läs mer

Affären Gårdsten en uppdatering

Affären Gårdsten en uppdatering Affären Gårdsten en uppdatering Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Avd f Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Mars 2014 TRITA-FOB-Rapport 2014:1 2 1.

Läs mer

En skattereform för hyresrätten

En skattereform för hyresrätten 1 (6) En skattereform för hyresrätten Sammanfattning Hyresgästföreningen utvecklar i denna promemoria förslag på en skattereform för hyresrätten. Med denna reform skulle de ekonomiska villkoren för hyresrätten

Läs mer

Finanskrisen och bostadsmarknaderna i Norden

Finanskrisen och bostadsmarknaderna i Norden Finanskrisen och bostadsmarknaderna i Norden Faktaunderlag om de nordiska bostadsmarknaderna 1995-2010 Jón Rúnar Sveinsson bearbetade i november 2009 på basis av skriften Finanskrisen och bostadsmarknaden

Läs mer

Samhälls- och företagsekonomi Vid renoveringsprojekt

Samhälls- och företagsekonomi Vid renoveringsprojekt Samhälls- och företagsekonomi Vid renoveringsprojekt Gunnar Blomé Malmö Högskola Bakgrund Malmö Högskola och Kungliga Tekniska Högskolan Urbana Studier Fastighetsvetenskap Nydisputerad Organizational and

Läs mer

Ska vi oroas av hushållens skulder?

Ska vi oroas av hushållens skulder? Disponibelinkomsterna har ökat snabbare än bostadspriserna sedan finanskrisen 31 procent (inkomster) jämfört med 22 procent (priser) 12 Disponibel inkomst i relation till bostadspriser 11 Index 237:3=1

Läs mer

Månadskommentar juli 2015

Månadskommentar juli 2015 Månadskommentar juli 2015 Månadskommentar juli 2015 Ekonomiska läget En förnyad konjunkturoro fick fäste under månaden drivet av utvecklingen i Kina. Det preliminära inköpschefsindexet i Kina för juli

Läs mer

Stockholmskonjunkturen hösten 2004

Stockholmskonjunkturen hösten 2004 Stockholmskonjunkturen hösten 2004 Förord Syftet med följande sidor är att ge en beskrivning av konjunkturläget i Stockholms län hösten 2004. Läget i Stockholmsregionen jämförs med situationen i riket.

Läs mer

Boräntenytt Nummer 2 22 januari 2012

Boräntenytt Nummer 2 22 januari 2012 Boräntenytt Nummer 2 22 januari 2 Sidan 1 Riksbankens Groundhog Day Sidan 3 Liten ljusning på bostadsmarknaden Riksbankens Groundhog Day Vi håller fast vid prognosen att styrräntan kommer att sänkas till

Läs mer

Bolånemarknaden i Sverige

Bolånemarknaden i Sverige Bolånemarknaden i Sverige 2014-08-13 Augusti 2014 Regeringsgatan 38, Box 7603 SE-103 94 Stockholm t: +46 (0)8 453 44 00 info@swedishbankers.se www.swedishbankers.se Kontaktperson: Christian Nilsson Tfn:

Läs mer

Utvecklingen i den svenska ekonomin ur bankens perspektiv. Jörgen Kennemar

Utvecklingen i den svenska ekonomin ur bankens perspektiv. Jörgen Kennemar Utvecklingen i den svenska ekonomin ur bankens perspektiv Jörgen Kennemar Efter vinter kommer våren... 2 Globala tillväxten en återhämtning har inletts med Asien i spetsen 3 Den globala finanskrisen är

Läs mer

Oroligt i omvärlden och stökigt i inrikespolitiken - Hur påverkas byggandet?

Oroligt i omvärlden och stökigt i inrikespolitiken - Hur påverkas byggandet? Byggkonjunkturen 2015 Oroligt i omvärlden och stökigt i inrikespolitiken - Hur påverkas byggandet? FASADDAGEN, MALMÖ BÖRSHUS, 2015-02-05 Fredrik Isaksson Chefekonom Fasaddagen 2015 Makroekonomiska förutsättningar

Läs mer

Aktieägarbrev hösten 2009 Hyresfastigheter Holding I AB

Aktieägarbrev hösten 2009 Hyresfastigheter Holding I AB Aktieägarbrev hösten 2009 Hyresfastigheter Holding I AB >2 800 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) >1 100 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding I AS (Norge)

Läs mer

Investment Management

Investment Management Investment Management Konjunktur Räntor och valutor Aktier April 2011 Dag Lindskog +46 70 5989580 dag.lindskog@cim.se Optimistens utropstecken! Bara början av en lång expansionsperiod Politikerna prioriterar

Läs mer

Samhällets ekonomi Familjens ekonomi Ekonomi = hushållning Budget = uppställning över inkomster och utgifter Bruttoinkomst = lön innan skatt Nettoinkomst = lön efterskatt Disponibel inkomst = nettoinkomst

Läs mer

Fastighetsmarknaden och det aktuella ekonomiska läget

Fastighetsmarknaden och det aktuella ekonomiska läget ANFÖRANDE DATUM: 2005-10-11 TALARE: PLATS: Vice riksbankschef Kristina Persson Uppsala SVERIGES RIKSBANK SE-103 37 Stockholm (Brunkebergstorg 11) Tel +46 8 787 00 00 Fax +46 8 21 05 31 registratorn@riksbank.se

Läs mer

Inledning om penningpolitiken

Inledning om penningpolitiken Inledning om penningpolitiken Riksdagens finansutskott 18 november 214 Riksbankschef Stefan Ingves Dagens presentation Var kommer vi ifrån? Inflationen är låg i Sverige I euroområdet är både tillväxten

Läs mer

Boende, byggande och bebyggelse Housing and construction

Boende, byggande och bebyggelse Housing and construction Boende, byggande och bebyggelse Housing and construction Foto: Jan-Aage Haaland Boende, byggande och bebyggelse Statistisk årsbok 2013 8 Boende, byggande och bebyggelse Housing and construction 8.1 Bostadsbeståndet

Läs mer

Stark tro på fortsatt prisökning

Stark tro på fortsatt prisökning SOMMAR 2014 Stark tro på fortsatt prisökning i Norge Stabilt i Sverige och Danmark Het marknad för sjönära fritidshus Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Nordic Housing Insight - Sommar 2014

Läs mer

1.8 Om nominella växelkursen, e($/kr), minskar, så förväntas att exporten ökar/minskar/är oförändrad och att importen ökar/minskar/är oförändrad

1.8 Om nominella växelkursen, e($/kr), minskar, så förväntas att exporten ökar/minskar/är oförändrad och att importen ökar/minskar/är oförändrad FRÅGA 1. 12 poäng. Varje deluppgift ger 1 poäng. För att få poäng på delfrågorna krävs helt rätt svar. Svar på deluppgifterna skrivs på en och samma sida, som vi kan kalla svarssidan. Eventuella uträkningar

Läs mer

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi 2005-05-03 Räkna med amortering Svenska hushåll ökar sin skuldsättning, framförallt vad gäller lån på bostäder. När räntan är låg är

Läs mer

Special. Trendspaning. Bankerna och ränteläget påverkar mest 2014. Bergvärme hetast. Back to basic - Varmt och ombonat ersätter ljust och fräscht

Special. Trendspaning. Bankerna och ränteläget påverkar mest 2014. Bergvärme hetast. Back to basic - Varmt och ombonat ersätter ljust och fräscht Sveriges största undersökning om bostadsmarknaden från Mäklarsamfundet Nr 4 2013 Bankerna och ränteläget påverkar mest 2014 Bergvärme hetast Trendspaning Back to basic - Varmt och ombonat ersätter ljust

Läs mer

SAMSAM 1b 01 ekonomi.notebook. January 16, 2015. Vad är ekonomi?

SAMSAM 1b 01 ekonomi.notebook. January 16, 2015. Vad är ekonomi? Vad är ekonomi? 1 Vi har bara en jord. Dess resurser är begränsade. Ekonomi är hushållning av begränsade resurser. pengar, arbetskraft, miljö, råvaror, energi Vad ska produceras? Vad ska vi lägga vår energi

Läs mer

Boende, byggande och bebyggelse Housing and construction

Boende, byggande och bebyggelse Housing and construction Boende, byggande och bebyggelse Housing and construction Foto: Jan-Aage Haaland 8 Boende, byggande och bebyggelse Housing and construction 8.1 Bostadsbeståndet och dess förändringar 175 Housing stock 8.

Läs mer

Försörjningsbalans: Tillgångar och användning av varor o tjänster (per år):

Försörjningsbalans: Tillgångar och användning av varor o tjänster (per år): Makroekonomiska begrepp, balanser och samband Förkortningar: Y: BNP = Nationalinkomst C: Privat konsumtion G: Offentlig konsumtion KONS =C+G = total konsumtion I: Investeringar X: Export M: Import S: Sparande

Läs mer

Den aktuella penningpolitiken och det ekonomiska läget

Den aktuella penningpolitiken och det ekonomiska läget Den aktuella penningpolitiken och det ekonomiska läget SNS 21 augusti 2015 Förste vice riksbankschef Kerstin af Jochnick Huvudbudskap Svensk ekonomi utvecklas positivt - expansiv penningpolitik stödjer

Läs mer

ELTEKNIKMARKNAD PER LÄN KVARTAL

ELTEKNIKMARKNAD PER LÄN KVARTAL SAMMANFATTNING ELTEKNIKMARKNAD PER LÄN KVARTAL Mars 3 EIO SAMMANFATTNING AV KONJUNKTURRAPPORT Mars 3 Tuffare marknad för elteknikföretagen 3 och Med viss fördröjning fick oron i omvärlden och en allt svagare

Läs mer

Ekonomi Sveriges ekonomi

Ekonomi Sveriges ekonomi Ekonomi Sveriges ekonomi Ekonomi = Att hushålla med det vi har på bästa sätt Utdrag ur kursplanen för grundskolan Mål som eleverna ska ha uppnått i slutet av det nionde skolåret. Eleven skall Ha kännedom

Läs mer

Är finanspolitiken expansiv?

Är finanspolitiken expansiv? 9 Offentliga finanser FÖRDJUPNING Är finanspolitiken expansiv? Budgetpropositionen för 27 innehöll flera åtgärder som påverkar den ekonomiska utvecklingen i Sverige på kort och på lång sikt. Åtgärderna

Läs mer

Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006

Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006 Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006 Branschekonomi och skatter Björn Arnek Januari 2008 Sammanfattning Syftet med följande rapport är att ge en bild av lönsamheten i hotell- respektive

Läs mer

Samhällets ekonomi Familjens ekonomi Ekonomi = hushållning Budget = uppställning över inkomster och utgifter Bruttoinkomst = lön innan skatt Nettoinkomst = lön efterskatt Disponibel inkomst = nettoinkomst

Läs mer

Åldersstrukturen, växelkursen och exportandelen

Åldersstrukturen, växelkursen och exportandelen Lönebildningsrapporten 211 73 FÖRDJUPNING Åldersstrukturen, växelkursen och exportandelen Den svenska kronan har efter 199-talskrisen varit undervärderat i ett långsiktigt perspektiv. Svagheten har avspeglat

Läs mer

Bygg för unga och studenter

Bygg för unga och studenter Bygg för unga och studenter Sida 1 (7) Bygg för unga och studenter Det socialdemokratiska löftet till Stockholms unga och studenter är att vi ska bygga 12 000 hyresrätter anpassade för unga och studenter

Läs mer

Boräntan, bopriserna och börsen 2015

Boräntan, bopriserna och börsen 2015 Boräntan, bopriserna och börsen 2015 22 december 2015 Lägre boräntor, högre bostadspriser och en liten börsuppgång. Så kan man summera svenska folkets förväntningar på 2015. BORÄNTAN, BOPRISERNA & BÖRSEN

Läs mer

"STRUKTURELLA REFORMER KOMMER ALLTID ATT VARA VIKTIGARE ÄN TILLFÄLLIGA TILLSKOTT AV SKATTEMEDEL"

STRUKTURELLA REFORMER KOMMER ALLTID ATT VARA VIKTIGARE ÄN TILLFÄLLIGA TILLSKOTT AV SKATTEMEDEL EN BOSTADSMARKNAD I FÖRÄNDRING HYRESRÄTTENS ANDEL AV BESTÅNDET 1990-2014 "STRUKTURELLA REFORMER KOMMER ALLTID ATT VARA VIKTIGARE ÄN TILLFÄLLIGA TILLSKOTT AV SKATTEMEDEL" Syftet med denna rapport är att

Läs mer

Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter

Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter Innehåll Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter 2 Bostadsbristen i siffror 2 Läget i dag 2 Läget för studenter 3 Vad har byggts? 4 Varför just nu?

Läs mer

VINTER 2014. Norge sticker ut Sverige och Danmark mer stabilt Utbudet ökar mest i Norge. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden

VINTER 2014. Norge sticker ut Sverige och Danmark mer stabilt Utbudet ökar mest i Norge. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden VINTER 2014 Norge sticker ut Sverige och Danmark mer stabilt Utbudet ökar mest i Norge Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Nordic Housing Insight - Vinter 2014 Nordic Housing Insight är en

Läs mer

PENNINGSYSTEMET 1. I det moderna systemet har pengar tre funktioner (minst): Betalningsmedel Värde lagring Värderingssystem/måttstock

PENNINGSYSTEMET 1. I det moderna systemet har pengar tre funktioner (minst): Betalningsmedel Värde lagring Värderingssystem/måttstock PENNINGSYSTEMET 1 I det moderna systemet har pengar tre funktioner (minst): Betalningsmedel Värde lagring Värderingssystem/måttstock Text till kort 1 Pengarnas tre funktioner Dagens pengar har fler funktioner

Läs mer

Höjdpunkter. Agasti Marknadssyn

Höjdpunkter. Agasti Marknadssyn Höjdpunkter Agasti Marknadssyn Sammanställt av Obligo Investment Management September 2015 Höjdpunkter Marknadsoro... Osäkerhet knuten till den ekonomiska utvecklingen i Kina har präglat de globala aktiemarknaderna

Läs mer

Efterlyses: Fler hem för unga vuxna

Efterlyses: Fler hem för unga vuxna 0 (12) Efterlyses: Fler hem för unga vuxna EN RAPPORT OM BOSTADSBRISTEN BLAND UNGA 1 (12) Efterlyses: Fler hem för unga vuxna Sammanfattning... 1 Undersökningsmetod... 2 Inledning... 3 Ökad brist på bostäder

Läs mer

Föreläsning 3. Kapitalmarknaden, Utrikeshandeln och valutan. Nationalekonomi VT 2010 Maria Jakobsson

Föreläsning 3. Kapitalmarknaden, Utrikeshandeln och valutan. Nationalekonomi VT 2010 Maria Jakobsson Föreläsning 3 Kapitalmarknaden, Utrikeshandeln och valutan 1 Idag! Kapitalmarknaden " Vad är kapitalmarknaden, vad är dess syfte? " Vad handlas på kapitalmarknaden? " Hur fungerar den?! Utrikeshandel och

Läs mer

Riksbankens Företagsundersökning SEPTEMBER 2013 BÄTTRE STYRFART I VÄNTAN PÅ UPPGÅNG

Riksbankens Företagsundersökning SEPTEMBER 2013 BÄTTRE STYRFART I VÄNTAN PÅ UPPGÅNG Riksbankens Företagsundersökning SEPTEMBER 213 BÄTTRE STYRFART I VÄNTAN PÅ UPPGÅNG Riksbankens företagsundersökning i september 213 Riksbankens företagsundersökning i september 213 tyder på en fortsatt,

Läs mer

RAPPORT: VI FÅR BETALA UNGAS ÖKANDE EKONOMISKA OTRYGGHET

RAPPORT: VI FÅR BETALA UNGAS ÖKANDE EKONOMISKA OTRYGGHET RAPPORT: VI FÅR BETALA UNGAS ÖKANDE EKONOMISKA OTRYGGHET Ung Vänster Juli 2014 För kontakt: 08-654 31 00 info@ungvanster.se Under lång tid har ungas situation i Sverige försvårats. I takt med att samhällsutvecklingen

Läs mer

Konjunkturutsikterna 2011

Konjunkturutsikterna 2011 1 Konjunkturutsikterna 2011 Det går bra i vår omgivning. Hänger Åland med? Richard Palmer, ÅSUB Fortsatt återhämtning i världsekonomin men med inslag av starka orosmoment Världsekonomin växer men lider

Läs mer

Svenska samhällsförhållanden 2 Nationalekonomi. Sandra Backlund, Energisystem December 2011

Svenska samhällsförhållanden 2 Nationalekonomi. Sandra Backlund, Energisystem December 2011 Svenska samhällsförhållanden 2 Nationalekonomi Sandra Backlund, Energisystem December 2011 Föreläsning III i) Avvägning inflation, arbetslöshet ii) Penningpolitik i) Samband mellan inflation och arbetslöshet

Läs mer

TILLGÄNGLIGHET OCH MOBILITET BOSTADSPRISER

TILLGÄNGLIGHET OCH MOBILITET BOSTADSPRISER 84 TILLGÄNGLIGHET OCH MOBILITET BOSTADSPRISER BOSTADSPRISER De svenska bostadspriserna mindre attraktiva för danskar Billigare bostäder, större och bättre bostad för pengarna var drivkraften bakom den

Läs mer

Tillväxt och utveckling i Göteborgsregionen

Tillväxt och utveckling i Göteborgsregionen Rapport 2014:10 Regionutvecklingssekretariatet Tillväxt och utveckling i Göteborgsregionen Tillväxt och utveckling i Göteborgsregionen ingår i en serie rapporter som beskriver förutsättningar för tillväxt

Läs mer

Konjunkturrapport kv 1-4 2013 VVS företagen

Konjunkturrapport kv 1-4 2013 VVS företagen VVS företagen Mars 201 0 000 5 000 0 000 25 000 20 000 000 10 000 5 000 0 Värme & sanitet Mkr, 201 års priser 116 2 01 2 590 500 000 + +1 2011 2012 201 201 20 Regional utveckling Ackumulerad prognos 201-20,

Läs mer

för 4. Bygg små hyresrätter för unga och studenter Unga stockholmare måste kunna flytta hemifrån och komma ut på arbetsmarknaden.

för 4. Bygg små hyresrätter för unga och studenter Unga stockholmare måste kunna flytta hemifrån och komma ut på arbetsmarknaden. för 4. Bygg små hyresrätter för unga och studenter Unga stockholmare måste kunna flytta hemifrån och komma ut på arbetsmarknaden. Det går bra för Stockholmregionen, men vi står också inför stora utmaningar.

Läs mer

Högst upp eller längst ned

Högst upp eller längst ned HÖST 2011 Sälja villan först Högst upp eller längst ned Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Sälja villan först I Nordic Housing Insight fick fastighetsmäklarna denna gång besvara frågan hur

Läs mer

Den senaste utvecklingen på den korta interbankmarknaden

Den senaste utvecklingen på den korta interbankmarknaden 26 7 6 5 4 3 2 2 7 6 5 4 3 2 Diagram R1:1. Skillnaden mellan den korta interbankräntan och Riksbankens reporänta 3 4 Grå yta i detalj 5 6 jan apr jul okt jan apr jul Anm. Grafen illustrerar skillnaden

Läs mer

Minusjobben. 20 000 förvärvsarbetande i Skåne försvinner i den officiella statistiken

Minusjobben. 20 000 förvärvsarbetande i Skåne försvinner i den officiella statistiken Minusjobben 2 förvärvsarbetande i Skåne försvinner i den officiella statistiken En analys av de växande mörkertalen i officiell svensk statistik om gränsregioner Inledande sammanfattning Vissa använder

Läs mer

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK FRIHET Svenska Investeringsgruppens vision är att skapa möjligheter för ekonomisk tillväxt och frihet genom att identifiera de främsta fastighetsplaceringarna på marknaden. Vi vill hjälpa våra kunder att

Läs mer

Förvaltningsrapport. S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 7 A B. Svenska Bostadsfonden 7 Björnen. Svenska Bostadsfonden 7 Vesslan

Förvaltningsrapport. S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 7 A B. Svenska Bostadsfonden 7 Björnen. Svenska Bostadsfonden 7 Vesslan Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 7 A B Svenska Bostadsfonden 7 Björnen Svenska Bostadsfonden 7 Vesslan Svenska Bostadsfonden 7 Strandsnäckan 2008 förvaltningsber ättelse 2008

Läs mer