Svensk Fastighetsmarknad

Transkript

1 RUBRIK 1 Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter TEMA: INFRASTRUKTUR HÖSTEN 2013

2 RUBRIK 2 Välkommen till Svensk Fastighetsmarknad! Svensk Fastighetsmarknad vänder sig till dig som är verksam inom fastighetsbranschen och har affärer som främsta drivkraft. Rapporten ger en ögonblicksbild av den svenska fastighetsmarknaden i vid bemärkelse. Här finner du fakta om hyresnivåer, direktavkastning, bedömda värden med mera, inte bara i storstadsregionerna utan även i Sveriges viktigaste regionala marknader. Sannolikt är detta den bredaste sammanställningen som presenteras i en öppen redovisning. Men viktigast är kanske att vi har valt att koppla faktabeskrivningen till trender och möjligheter samt presentera de viktigaste aktörerna i den specifika marknaden. Därmed är det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag. Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för fastighetskonsulter och vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på 17 orter, har vi en unik kunskap och ett brett kontaktnät inom fastigheter. Det ställer vi nu till ditt förfogande. Innehåll Sid NAI Svefa Fastighetsindex 2 Makroekonomi 4 Infrastruktur 6 Stockholm 12 Storstockholm 14 Göteborg 16 Malmö 18 Uppsala 20 Linköping 22 Västerås 24 Örebro 26 Helsingborg 28 Norrköping 30 Jönköping 32 Umeå 34 Lund 36 Borås 38 Eskilstuna 39 Sundsvall 40 Mikael Lundström Koncernchef NAI Svefa Gävle 41 Halmstad 42 Karlstad 43 Växjö 44 Luleå 45 Kalmar 46 Östersund 47 Falun 48 Trollhättan 49 Om Svensk Fastighetsmarknad 50 Om NAI Svefa Analys 51 Koncernledning 52 Om NAI Svefa 53 Utgivare: Svefa Holding AB Ansvarig utgivare: Mikael Lundström Grafisk form: Soformia AB Foto omslag: Felix Gerlach Tryck: Sandvikens Tryckeri AB

3 Fokus 24 orter Tema Infrastruktur Varmt välkommen till höstens upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. Rapporten gavs ut första gången hösten 2009 och har sedan dess getts ut två gånger om året. Hösten 2013 innehåller Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter analyser och marknadsdata från 24 delmarknader i Sverige samt från Storstockholm och ett urval av Stockholms kranskommuner, vårt eget NAI Svefa Fastighetsindex och ett tema som löper genom hela rapporten. I denna rapport har vi valt att titta närmare på infrastruktur, ett spännande segment där vi ser stora nationella och lokala satsningar på flera delmarknader men där vi också ser utmaningar med att resa kapital till investeringarna vilket kan leda till utvecklingen av ett nytt, spännande investeringssegment med nya aktörer och en vidare definition av marknaden för samhällsfastigheter. Trots europeiska statsskuldskriser och en oro i omvärlden med en avmattning i världsefterfrågan och låg tillväxt som följd har svensk fastighetsmarknad i stora delar varit motståndskraftig med bibehållna hyres- och prisnivåer i flera delmarknader och segment. I storstadsregionerna och i segmenten bostäder och samhällsfastigheter har utvecklingen varit som starkast. I storstadsregionerna syns tecken på en ökad riskaptit där investerarna går utanför centrumkärnan om objektet är det rätta. En trend som vi ser på svensk fastighetsmarknad idag är att flera städer genomgår stora förvandlingar genom förtätning och utveckling av stadskärnan. Flera städer står inför centrala infrastrukturprojekt, något som kräver kapitalinsatser som inte finns att tillgå i kommunerna och som inte prioriteras från statligt håll. Det öppnar upp för alternativa finansieringslösningar för transportinfrastruktur och en möjlighet till intåg av nya aktörer och ägare av svenska transportinfrastrukturfastigheter. I tema-avsnittet beskriver vi innebörden av begreppet infrastruktur, ägarbilden och hur mer kapital kan tillföras infrastrukturinvesteringar. Satsningar i infrastruktur är en framgångsfaktor för en kommun som vill stärka sin attraktionskraft och bidrar i förlängningen till en positiv värdeutveckling på fastighetsmarknaden. NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för en jämförelse av olika delmarknader och som underlag för framgångsrika investeringsbeslut. Indexet är ett rankingsystem för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen utgörs av offentlig kommunstatistik, investeringsdata från respektive fastighetsmarknad samt NAI Svefas egna bedömningar och nyckeltal. Tio parametrar har bedömts till ett värde mellan 0 10 vilket maximalt ger ett NAI Svefa Fastighetsindex om 100. Sedan första mätningen hösten 2009 har Stockholm placerat sig etta vid samtliga mätningar. I höstens mätning erhåller Stockholm ett NAI Svefa Fastighetsindex om 91 poäng vilket gör Stockholm till fortsatt ohotad huvudstad för investeringar på den svenska fastighetsmarknaden. Efter Stockholm placerar sig Göteborg följt av Uppsala. Jönköping uppvisar ett starkt utfall för första halvåret och stärker sitt index med tre poäng vilket innebär att orten passerar större delmarknader och placerar sig på fjärde plats. Flera orter tappar indexpoäng i höstens mätning, en konsekvens av att Stockholm stärker sitt utfall för flera av de 10 parametrarna i indexet. Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar till nya, spännande affärsmöjligheter! Åsa Henninge Analyschef

4 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 2 Fokus stadsutveckling och infrastruktur Flera städer står inför centrala infrastrukturprojekt i syfte att bygga bort barriärer och skapa byggrätter för bostäder och blandstad. Industriområden, hamnområden och trafikområden, ofta belägna i vad som utgör bästa läge i respektive delmarknad med vattennära eller stationsnära lägen, konverteras för bostäder och verksamheter. Att gräva ner trafik under mark står högt på önskelistan för flera kommuner men kräver kapitalinsatser som idag inte finns att tillgå. Det öppnar upp för alternativa finansieringslösningar för transportinfrastruktur och för närvarande förs en debatt om möjligheten till intåg av nya aktörer och ägare av svenska transportinfrastrukturfastigheter. STAdSKäRNoR FÖRTäTAS, FÖRädlAS och FÖRäNdRAS Investeringsviljan i fastighetsutvecklingsprojekt i våra storstäder och tillväxtorter är stor och arbete med tillskapande av nya, centrala byggrätter i bästa läge pågår i flera städer. I Malmö har Citytunneln med nya stationslägen för alltid ritat om stadskartan och i Göteborg börjar planerna för Västlänken och nya Göteborg C ta form. I Linköping och Norrköping innebär det positiva beskedet om Ostlänkens finansiering att planerna är igång för området kring respektive centralstation. Att rita om staden är en långsam process med flera intressenter och givetvis av stor vikt för att möta kraven från en växande befolkning och en framgångsfaktor för stadens fortsatta utveckling och attraktionskraft. I de fall stadsutvecklingen är beroende av infrastruktursatsningar blir tidshorisonterna långa och möjligheterna till finansiering ofta en tidspåverkande faktor. För framgång krävs samverkan mellan det offentliga och det privata. UTMANINgAR ATT bygga bort bostadsbristen Från och med 1990-talets senare del har prisutvecklingen på privatbostadsmarknaden varit mycket stark på flera delmarknader och på bostadshyresmarknaden är vakansgraden i tillväxtorter i flera fall i princip obefintlig. Efterfrågan på bostadsdominerade hyreshus är stor generellt och i tillväxtorter i synnerhet. En investering i bostadsobjekt ses som en investering med relativt låg risk med stabila och säkra kassaflöden, framför allt i orter med bostadsbrist där hyresrisken är liten. De ekonomiska drivkrafterna att förvärva mark och betalningsviljan hänger samman med det förväntade värdet på marken när den är bebyggd och med en stark bostadsmarknad och en efterfrågan som överstiger utbudet finns idag goda marknadsförutsättningar för ett ökat bostadsbyggande i många kommuner. Varför byggs det då inte fler bostäder? Kommunerna har en central roll för bostadsbyggandet i Sverige, som markägare och anvisare av mark, som beslutsfattare för plan- och byggfrågor, som ägare till kommunala bolag och som ansvariga för kommunal infrastruktur och service. Här vilar ett stort ansvar men också stora möjligheter att genom en framsynt markstrategi och ett aktivt arbete med kommunens markinnehav skapa optimala förutsättningar och möjligheter för ett ökat bostadsbyggande. Flyttlassen går till moderna kontor Välbelägna, moderna och fram för allt yteffektiva lokaler attra-herar såväl hyresgäster som investerare och segmentet ter sig opåverkat av lågkonjunkturen. Allt fler väljer att byta upp sig genom att flytta till moderna lokaler som på grund av nyproduktionskostnadens genomslag på hyran vanligtvis har en högre kvadratmeterhyra men som ändå vinner i totalekonomi och kostnad per arbetsplats jämfört med en mindre effektiv lokal belägen i det äldre beståndet. Den goda efterfrågan på denna typ av lokaler har inneburit att flera nybyggnadsprojekt har byggstartats och investeringsintresset är stort med ett flertal affärer till låga direktavkastningsnivåer. NyA och RäTTvISANdE TAxERINgSväRdEN Sveriges fastighetsägare av hyreshus och industrifastigheter har fått nya taxeringsvärden som kommer ligga till grund för fastighetsbeskattning under de tre respektive sex närmsta åren. Vår erfarenhet säger oss att felprocenten är stor vid fastighetstaxering av hyreshus och industri och att det ligger ett stort värde i att kontrollera att fastighetstaxeringsbeslutet är korrekt. Fastighetstaxeringen innebär att alla fastigheter får ett schablonmässigt bedömt marknadsvärde utifrån en norm som ska passa för alla fastigheter i ett riktvärdeområde. Om en fastighet skiljer sig från normen eller har en ovanlig ytfördelning eller hyresgästsstruktur finns sannolikt goda skäl till en justering av taxeringsvärdet. Med rätt kunskap kan det finnas pengar att spara, särskilt för fastigheter som avviker från normfastigheten. Ny vardag FÖR AllMäNNyTTIgA KoMMUNAlA bostadsbolag Vardagen för de kommunala bostadsbolagen har under senare år drastiskt förändrats, från styrning via självkostnadsprincipen i likhet med övriga kommunala verksamheter, till styrning via affärsmässiga principer där konkurrenssnedvridande stöd från kommunen förbjuds i lag. Lagen förbjuder de kommunala bostadsbolagen att inte ta betalt utifrån en marknadsmässig avkastning för sina investeringar. Vid tecken på att ett kommunalt bostadsbolag tenderar gynna sina hyresgäster genom lägre hyror eller ett mer omfattande underhåll än den övriga marknaden finns risken att de bryter mot lagen.

5 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 5 NAI SvEFA FASTIgHETSINdEx Hösten Våren Hösten Våren Hösten Våren Kommun Stockholm t l Göteborg t l Uppsala t l Jönköping s l Lund t l Helsingborg t l Malmö t l Halmstad t l Linköping t l Umeå t l Luleå l Örebro t l Karlstad t l Växjö t l Västerås t l Borås t l Norrköping t l Kalmar t l Östersund t l Sundsvall t l Gävle t l Falun t l Eskilstuna l Trollhättan s l s t Pilarnas riktning är beroende av förra utgåvan av Svensk Fastighetsindex nr 1, Flertalet orter uppvisar lägre indexpoäng i höstens mätning vilket till viss del förklaras av en justering av två av parametrarna i indexet, men som i huvudsak förklaras av att Stockholm stärker sitt utfall relativt övriga orter. l l l Prickarnas färger redovisar hur orten står sig i förhållandet till genomsnittet. Grön prick indikerar ett bättre värde än genomsnittet, gul prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd prick visar ett sämre värde än genomsnittet.

6 MAKROEKONOMI 4 Den svenska ekonomin och utvecklingen på fastighetsmarknaden Svensk ekonomi tycks gå mot en återhämtning. Trots en avmattning i efterfrågan och låg tillväxt har svensk fastighetsmarknad i stora delar varit motståndskraftig med bibehållna hyres- och prisnivåer i flera delmarknader och segment. I storstadsregionerna och i segmenten bostäder och samhällsfastigheter har utvecklingen varit som starkast och ett minskat antal aktiva investerare har kompenserats av köpstarka bolag med AP-fondernas kapital att tillgå. I storstadsregionerna syns nu tecken på en ökad riskaptit där investerarna investerar utanför centrumkärnan om objektet är det rätta. Ett relativt litet utbud håller nivåerna uppe och bidrar till nya affärsupplägg. Den samlade efterfrågan i svensk ekonomi är för närvarande lägre än normalt. Problemen i euroområdet har dämpat efterfrågan på svensk export och investeringarna minskade vilket bidrog till en svag BNP-tillväxt under andra kvartalet. Den ekonomiska utvecklingen i omvärlden befinner sig i olika skeden varför signalerna om världsekonomin är varierande positiva respektive mer dämpade och osäkra. I USA fortsätter BNP att växa i måttlig takt, men i tillväxtekonomierna syns en mer dämpad utveckling. Den ekonomiska utvecklingen i euroområdet präglas av att både den privata och den offentliga sektorn behöver dra ned på sina skulder samt en låg konkurrenskraft i flera länder. De beslutade reformprocesserna kommer att ta lång tid, men sammantaget finns det tecken på att utvecklingen går åt rätt håll. Statistik för euroområdet visar att BNP, med Tyskland som draglok, har börjat växa igen. Efter sex kvartal i rad med negativ tillväxt visar flera indikatorer på att en återhämtning nu har inletts. Återhämtningen i euroområdet väntas dock ta lång tid och den höga skuldsättningen innebär att många länder är sårbara för nya bakslag och osäkerheten kring utvecklingen är fortsatt stor. Utvecklingen i svensk ekonomi är tudelad, med en starkare hushållssektor än företagssektor. Hushållens ekonomi är förhållandevis stark och de disponibla inkomsterna stiger tillsammans med optimismen, vilket bland annat avspeglas i högre bostadspriser och ökad utlåning. Samtidigt som hushållssektorn visar sig stark påverkas företagen av den svaga efterfrågan i omvärlden vilket har lett till lägre export och investeringar. Framför allt företagen i tillverkningsindustrin uppvisar ett relativt lågt förtroende och investeringarna minskar. För att återhämtningen i Sverige ska ta fart ordentligt krävs att även efterfrågan i omvärlden växer i snabbare takt. För att stödja konjunkturen och ge draghjälp åt svensk ekonomi har Riksbanken kommunicerat att reporäntan behöver vara fortsatt låg. Enligt Riksbankens räntebanan väntas räntan långsamt börja höjas först under andra halvåret Medan ytterligare sänkningar kan motiveras ur inflationssynpunkt har en redan mycket expansiv penningpolitik hittills balanserats mot risker för ökad skuldsättning hos hushållen. Ett större fokus på inflationsmålet kan sannorlikt innebära ytterligare penningpolitiska stimulanser eller en flackare räntebana. Därtill behövs ytterligare finanspolitiska stimulanser för att ge stöd åt återhämtningen och för att stärka förutsättningarna på arbetsmarknaden. Enligt arbetsmarknadsdata fortsätter den positiva trenden hittills under 2013, för såväl anta personer i arbetskraften som antalet sysselsatta. Arbetsförmedlingens senaste intervjuundersökning av nästan arbetsgivare visar också att arbetsgivarna är positiva i sin förväntningsbild på ett års sikt. De räknar med en successivt ökad efterfrågan på varor och tjänster och rekryteringsplanerna är positiva. Arbetsförmedlingens prognos är att arbetsmarknadsläget kommer att förstärkas under resten av 2013 och under Sysselsättningen beräknas öka med personer 2013 och med ytterligare under Samtidigt ökar arbetslösheten från 8,0 procent 2012 till 8,5 procent 2013, men bedöms sedan falla tillbaka till 8,3 procent SVERIGES UTVECKLING 7 ÅR % % Enligt Arbetsförmedlingen bedöms sysselsättningsutveckling vara starkare i storstadslänen än i övriga delar av landet. Storstadslänen bedöms stå bakom 75 procent av uppgången under 2013 och 2014, motsvarande drygt arbetstillfällen. I endast en region, Gävleborgs län, väntas en negativ utveckling under 2013, vilket sammanhänger med varselutvecklingen i länet. Allra starkast utveckling bedöms för Stockholms och Skåne län men också Jönköpings län väntas visa en god tillväxt av nya jobb. Utvecklingen på den regionala arbetsmarknaden bedöms ha en tydlig koppling till näringslivsstrukturen. Delmarknader med en diversifierad arbetsmarknad och ett större inslag av tjänste-inriktade verksamheter Reproränta BNP Relativt arbetslöshetstal Inflation (KPI)

7 MAKROEKONOMI 5 bedöms generellt sett få en betydligt gynnsammare utveckling. På motsvarande sätt bedöms regioner med betydande industriell verksamhet och i synnerhet vars industrier har ett mer utpräglat beroende av export få en svagare utveckling. Fastigheter fortsätter att attrahera kapital även om förväntningsbilden på lokalhyresmarknaden är något dystrare för Med avtagande tillväxt minskar efterfrågan och trycket på lokalhyresmarknaden vilket i sin tur leder till ökade risker vid investeringar i fastigheter. På svensk fastighetsmarknad noteras generellt inga tydliga tecken på en sådan utveckling i våra storstadsregioner och inte heller i flertalet regionstäder i bostadssegmentet. Däremot kan noteras stigande vakanser och ökade hyresrisker samt minskade omsättningsvolymer i delmarknader med en stor andel varuproducerande företag och ett industriellt näringsliv, generellt i segmentet industrifastigheter och i synnerhet i objekt med stor andel industrikontor och produktionslokaler. Marknaden domineras fortsatt av kapitalstarka aktörer och investeringstyngdpunkten ligger fortfarande på objekt med relativt låg risk som bostäder i tillväxtorter och fastigheter med långa kontrakt, gärna med offentliga hyresgäster. Efterfrågan på denna typ av objekt tillsammans med ett relativt litet utbud driver upp priserna och pressar möjligheterna till avkastning. Marknadsläget för avyttring av denna typ av objekt är därmed mycket gynnsamt vilket sannolikt innebär att vi kommer att få se ett större utbud av framförallt samhällsfastigheter till försäljning. Något som NAI Svefa erfar från dialoger med offentliga fastighetsägare är att försäljning av samhällsfastigheter upplevs som mindre kontroversiellt och lättare att nå politiskt enighet kring än försäljning av kommunala, allmännyttiga bostadsbestånd som ofta väcker större debatt och motstånd. Det man kan konstatera är dock att de försäljningar av samhällsfastigheter som har skett hittills i huvudsak avser mindre objekt samt objekt av mindre betydelse för primärverksamheten vilket kanske förklarar att försäljningsplanerna inte varit någon stor sak. Begreppet samhällsfastigheter är i ett internationellt sammanhang betydligt vidare i sin definition vilket vi sannolikt kommer att erfara även på svensk fastighetsmarknad med försäljningar av objekt som är väsentliga för primärverksamheten och med försäljningar av såväl social infrastruktur som transportinfrastruktur. I våra storstäder fortsätter premiumobjekt att locka investerare och affärer har genomförts till låga direktavkastningsnivåer, runt knappa 4,5 procent i Stockholm. Ett litet utbud av premiumobjekt tillsammans med en ökad riskaptit i dessa primära marknader innebär att vi återigen ser ett ökande inslag av affärer med objekt belägna utanför bästa läge. Kännetecknande för de objekt som attraherar till investeringar i våra tre storstäder är tillgänglighet samt möjligheter till ett effektivt lokalutnyttjande med moderna och effektiva lokaler och/eller en fastighetsutvecklingspotential. DIREKTAVKASTNING AA-LÄGE KONTOR % % Stockholm Göteborg Malmö Förväntningsbilden från marknadens aktörer är nu i huvudsak oförändrade hyror på lokalhyresmarknaden. I Stockholms bästa lägen bedöms hyran för moderna kontor ligga på nivåer om kr/kvm, i Göteborg i intervallet om kr/kvm och i Malmö i intervallet kring kr/kvm. HYRESNIVÅ AA-LÄGE KONTOR Kr/kvm Stockholm Göteborg Malmö Kr/kvm Max Median Min Max Median Min

8 INFRASTRUKTUR 6 Marknaden för infrastrukturfastigheter Finns det möjligheter för ökade privata investeringar i infrastruktur? För att kunna svara på detta måste vi börja med att reda ut vad vi menar med infrastruktur och vad som är karakteristisk för infrastruktur. En väg som kan möjliggöra mer privata investeringar är att det statliga ansvaret för infrastruktursatsningar öppnas upp och utrymme ges för individuella lösningar hos enskilda kommuner och regioner. För att ett samhälle ska fungera krävs infrastruktur. Ordet infrastruktur infördes i det svenska språket så sent som 1968 och syftar på en underliggande struktur eller system som används dagligen av samhället. System för transport av varor, människor, energi och information är kanske framför allt förknippade med begreppet, men till infrastruktur räknas även bebyggelse och fastighetsstruktur. Denna senare kategori huserar en viktig del av infrastrukturen som utbildning, sjukvård och omsorg och kallas ofta för social infrastruktur. Ett sammanlänkande karakteristiskt drag för infrastruktur är att de stödjer och möjliggör några av de mest efterfrågade funktionerna i ett samhälle. Ett annat utmärkande drag för infrastruktur är att dess utformning som nätverk medför att varor eller tjänster förmedlade via nätverket får betydande stordriftsfördelar när de omfattar hela samhället. Ju fler abonnenter som är anslutna desto mer nytta tillför systemet. Som en konskevens av detta samt att infrastruktur ofta är förenligt med höga investeringskostnader uppstår naturliga monopol för mycket av samhällets infrastruktur. Dessutom finns det ofta stora nyttor med regional eller nationell planering. Detta har föranlett att infrastruktur under längre perioder i Sverige enbart varit statens angelägenhet. Merparten av infrastrukturen ägs fortfarande av offentliga aktörer i Sverige. Även om det privata ägandet av social infrastruktur och samhällsfastigheter har ökat markant är ändå det offentliga ägandet i majoritet. Om vi använder oss av den breda definitionen av infrastruktur, det vill säga underliggande system som används dagligen av samhället, kan några exempel få illustrera den rådande ägarbilden. Den svenska postmarknaden konkurrensutsattes 1993 och den underliggande infrastrukturen som postterminaler ägs i stor utsträckning av privata aktörer. Marknaden för vård, skola och omsorg är öppen för konkurrens av privata aktörer och drivs ofta via anbudsförfarande. Den underliggande infrastrukturen så som sjukhus, skolor och äldreboende ägs fortfarande till största del av offentliga aktörer men privata fastighetsägare ökar och investeringsintresset för social infrastruktur eller så kallade samhällsfastigheter är stort. Sverige var först i Europa med en helt avreglerad tågmarknad men järnvägen i linjenäten ägs eller förvaltas uteslutande av Trafikverket. Sveriges vägnät består av allmänna och enskilda vägar. De allmänna vägarna är statliga eller kommunala. Det finns cirka kilometer statliga vägar och kilometer kommunala gator och vägar samt kilometer enskilda vägar som drivs med statsbidrag. I det statliga vägnätet ingår även broar, ett 20-tal tunnlar och 37 färjeleder. Det finns således inga privata allmänna vägar i Sverige. Flygplatser i Sverige ägs i stor utsträckning av den svenska staten. Regeringen beslutade i november 2009 att sex flygplatser som då var statliga borde säljas till kommuner eller andra. Dessa såldes i hög utsträckning också till kommuner men merparten av alla stora strategiskt belägna flygplatser är i statlig ägo. Faktum är att det har hänt en del med svensk infrastruktur, ägarbilden är i dag inte lika koncentrerad som för ungefär 30 år sedan. Det finns flera exempel på avregleringar av infrastruktur i Sverige och utförsäljningen av de regionala elnäten kan fungera som ett exempel. Tidigare ägdes elnätet av svenska staten, idag finns det cirka 170 företag som äger elnät i Sverige. Varje företag har inom sitt geografiska område ensamrätt att tillhandahålla elnätet till kunderna. Stamnätet är dock fortfarande i statlig ägo. Tre elnätsföretag, E.ON Elnät Sverige, Vattenfall Eldistribution och Fortum Distribution, äger större delen av de svenska regionnäten. Elavregleringen i Sverige brukar dock inte lyftas fram som ett framgångsexempel då elpriserna initialt steg efter avregleringen istället för att sjunka till följd av ökad konkurrens. De tre största ägande bolagen hade en omsättning under 2012 på dryga 20 mdkr i kombination med en relativt bra vinstmarginal på runt 30 procent. Ser vi detta exempel ur ett investerarperspektiv, förefaller infrastruktur vara exceptionellt attraktivt att äga. En efterfrågan som är baserad på de mest grundläggande funktionerna i samhället i kombination med att infrastruktur ofta utgör naturliga monopol som ger ägaren av infrastrukturen en fördelaktig situation med låg eller ingen konkurrens. Det är således inte en slump att intresset för att investera i infrastruktur är stort bland privata aktörer. Men allt för höga privata vinster inom infrastruktur eller samhällstjänster är idag kontroversiellt och långsiktighet samt väl avvägd avkastning är ledord snarare än kortsiktig vinstmaximering. Den övergripande bilden verkar således vara att det idag finns inslag av privat ägande och avregleringar i Sverige trots att ägandet och ansvaret för infrastrukturen i stor utsträckning kvarstår i statlig regi. Ett exempel på detta är transportinfrastrukturen där staten sedan järnvägsnätet och vägnätet förstatligades under 1930-talet och 1940-talet har ansvaret för den långsiktiga planeringen för väg- och järnvägsnätet. Regeringen och riksdagen sätter de

9 INFRASTRUKTUR 7 Fotograf: Rafael Palomo Arkitekt: Metro Arkitekter ekonomiska ramarna och regeringen ger sedan i uppdrag till Trafikverket och Sveriges län att föreslå detaljerade planer för satsningar i transportinfrastrukturen. Trafikverket och slutligen riksdagen måste sedan göra en prioritering av vilka projekt som ska ingå i och genomföras under tidsramen för åtgärdsplaneringen. Inför denna åtgärdsplanering har alla län i Sverige på regeringens uppdrag genomfört en regional systemanalys som ska visa på transportsystemens funktion och brister utifrån mål och behov för regionen. Alla investeringar i transportinfrastrukturen föregås av en samhällsekonomisk kalkyl där tänkbara kostnader och nyttor som förknippas med investeringen ska kvantifieras. För närvarande tar dock dessa kalkyler inte direkt hänsyn till regionalekonomiska effekter. Detta gör att många lokala eller regionala nyttor inte utvärderas när prioritering av projekt avgörs. Frågan är då om en decentralisering av det statliga ansvaret för transportinfrastrukturen kan leda till ett mer samhällsekonomiskt effektivt system. Ett decentraliserat system skulle förmodligen kunna matcha den lokala befolkningens preferenser på ett bättre sätt då kunskapen om den lokala efterfrågan är störst just lokalt. Dessutom leder ofta ett system där lokala aktörer i större utsträckning bär ekonomiskt ansvar för sina investeringar till ett effektivt resursutnyttjande. Decentralisering av ansvar till kommunala och regionala nivåer innebär att investeringarna, genom lokal anpassning, kan hållas på optimala nivåer utifrån en kommuns eller en regions specifika förutsättningar. Baksidan av decentraliseringen är att positiva effekter så som stordriftsfördelar kan utebli, det finns uppenbara nyttor av att samordna investeringar i till exempel transportinfrastruktur. Dessa utmaningar borde dock gå att överbrygga genom samordning och kunskapsöverföring mellan olika offentliga aktörer. Ett mer decentraliserat ansvar för transportinfrastrukturen skulle även sannolikt leda till en öppning för privata investeringar i infrastruktur. Där regeringen, oavsett blå eller röd, har visat sig ovillig att pröva OPS-upplägg, har kommuner och landsting runt om i Sverige i större utsträckning samarbetat med privata aktörer. Ett mer decentraliserat ansvar skulle även kunna ge kommuner som inte har utrymme i budget att investera i behövlig infrastruktur en möjlighet att få till projekt med inslag av lokal stark nytta som annars hade bortprioriterats ur ett nationellt perspektiv. Om det finns en vilja hos kommuner och regioner att samarbeta med privata aktörer råder det inte heller brist på aktörer som kommunicerat ett intresse för att investera i infrastruktur med allt från specialinriktade infrastrukturfonder till institutionella förvaltare och renodlade bygg- och fastighetsbolag. En viktig aspekt för ett lyckosamt samarbete mellan offentliga och privata aktörer är att kunskapen om vad som gör ett OPS-projekt framgångsrikt ökar hos inblandade parter. Kanske framför allt hos den offentliga aktören vars beställarroll är avgörande för hur kommande projekt både kan skapa samhällsnytta och utnyttja den privata sektorns drivkraft för effektivt utförande.

10 INFRASTRUKTUR 8 Mer infrastruktur för pengarna eller mer pengar till infrastruktur? Väl utbyggd infrastruktur är en framgångsfaktor för att sammanlänka regioner och skapa tillväxtmöjligheter för företag och människor. I tider av recession och lågkonjunktur är det populärt och okontroversiellt att satsa på infrastruktur. Det har varit ett sätt att öka den offentliga konsumtionen när den privata har vikit. Därför var det föga sensationellt att regeringens budget för 2012 innehöll satsningar om runt 55 mdkr på just infrastruktur, främst spårbunden. När beslut om investeringar och antagande av nationell budget stundar, kan vi ofta läsa att Sverige satsar relativt lite på transportinfrastruktur i jämförelse med övriga EU länder, både gällande underhåll och nyinvesteringar. Underlaget baseras ofta på jämförelser av investeringar och underhåll av infrastrukturen i förhållande till BNP samt antalet kilometer infrastruktur inom landet. Enligt OECD har investeringsnivån i infrastrukturen i landet förändrats dramatisk de senaste 40 åren. Sveriges investeringar har sjunkit från 5,4 procent av BNP i snitt under 70-talet till 2,9 procent av BNP under 2000-talet. I OECD:s ranking av medlemsländernas investeringsnivåer har Sverige tappat från en fjärdeplats till en 15:e plats och ligger nu under genomsnittet. En allmän konsensus verkar vara att Sverige satsar för lite på infrastruktur. Dock finns det kritik till ovan nämnda mätningar då de inte tar hänsyn till infrastrukturens befintliga skick. Ett land med ett järnvägsnät i sämre skick lägger sannolikt mer pengar på underhåll och investeringar, vilket kan vara en naturlig förklaring till olika investeringsnivåer länder emellan. Som en konsekvens av den låga investeringsnivån höjs det med jämna mellanrum röster för ökade investeringar i infrastruktur och i samband med dessa förespråkas ofta privata investeringar eller finansiering av infrastrukturen. Det är dock viktigt i debatten att särskilja om de privata inslagen i finansieringen av infrastrukturen ska innebära mer anslag totalt sett eller bara utgöra en alternativ typ av finansiering. De som förespråkar fler statliga OPS-projekt kan minnas att finansminister Anders Borg tog död på alla röster om privat finansiering i senaste infrastrukturpropositionen med det ganska enkla argumentet att statlig finansiering är betydligt billigare för skattebetalarna än privat finansiering. Det finns egentligen två sätt att få till mer infrastruktur i Sverige, det ena är att tillföra mer pengar till infrastruktur, lånefinansierad eller ej, och det andra sättet är att sträva efter att få till mer infrastruktur för pengarna. Det vill säga skapa smarta lösningar eller incitamentsstrukturer i systemet så att uppförandet och förvaltningen av infrastrukturen sker på ett så effektiv sätt som möjligt. Som ett exempel på det senare kan nämnas att Trafikverket övergår till att bara upphandla med totalentreprenad för att främja incitament för privata entreprenörer att utveckla produktionsprocessen med större inslag av livscykelansvar och innovation. I teorin handlar även OPS-lösningar om att skapa incitamentsstruktur i projekt som leder till effektiva lösningar. Ett försök att få till mer pengar till infrastruktur är den allt vanligare förekomsten av medfinansiering av infrastruktur. Medfinansiering är benämningen på frivilliga bidrag från kommuner, landsting och privata aktörer till infrastruktur som staten ansvarar för. Medfinansiering är numera ett kriterium vid den statliga prioriteringen mellan olika infrastruktursatsningar. Ett projekt som medfinansieras får således förtur jämte andra projekt om den uppkomna samhällsekonomiska nyttan är likvärdig. Medfinansiering är ett sätt för staten att fånga upp den tydliga nytta som infrastrukturen skapar för den lokala marknaden. Infrastruktur har generellt en mycket positiv effekt på till exempel fastighetsmarknaden, många beslut om lokalisering och investeringar i fastigheter fattas med bakgrund av hur just infrastrukturen ser ut. Studier visar på både högre hyror och högre bostadspriser i kommunikationsnära lägen. Medfinansiering bygger således på tanken att den som har att vinna på en specifik infrastruktursatsning kan bidra till att finansiera denna. Denna typ av frivillig finansiering utan krav på direkt avkastning är dock förmodligen inte den typen av privata inslag som de flesta har i åtanke när de menar att privat finansiering leder till att fler infrastrukturprojekt kan bli verklighet. Men bör då privata aktörer delta mer i tillskapandet av infrastruktur i Sverige? Med en internationell utblick kan vi se att OPS-projekt är mer vanliga i vissa länder i jämförelse med Sverige. Storbritannien var till exempel en pionjär för privata investeringar i infrastruktur redan under 1990-talet. Mellan 1990 och 2006 finansierade Storbritannien transportinfrastruktur för cirka 50 miljarder dollar, att jämföra med USA där summan under samma period uppgick till 10 miljarder dollar. Utvecklingen i Storbritannien drevs dels av teknologiska framsteg där privata aktörer var bättre på att dra nytta av utvecklingen inom till exempel telecom. Men den hängde även ihop med en större förändring i den brittiska ekonomin där den brittiska staten drog sig tillbaka från sektorer den tidigare dominerat och gav ett större utrymme för privata aktörer att agera. Generellt i Europa och västvärlden har uppkomsten av privata investeringar i infrastruktur inte varit driven av budgetära skäl utan av en vilja att

11 INFRASTRUKTUR 9 effektivisera och konkurrensutsätta den statliga förvaltningen av infrastruktur, ett sätt att få till mer infrastruktur för pengarna. I flera utvecklingsländer drevs dock de privata investeringarna i infrastruktur i högre utsträckning av ansträngda offentliga budgetutrymmen i kombination med kraftig ekonomisk utveckling och urbanisering. Framförallt i Latinamerika används denna form av upphandling och de privata investeringarna i infrastruktur blev ett sätt att förbättra servicen i samhället utan att belasta en redan ansträngd budget. För Sveriges del bör kanske utgångspunkten för privata investeringar i infrastruktur vara att den privata sektorn är mer lämplig att bära vissa av de risker som den offentliga parten i dagsläget bär. Erfarenheter från OPS-projekt brukar visa att privata aktörer med fördel kan bära risker i uppförandet och förvaltandet av infrastrukturen och att dessa projekt uppvisat både tidsbesparingar och lägre kostnader än vid traditionell upphandling. Men det finns även risker med OPS-projekt och exempel på projekt som gått fel. Olika OPS-upplägg har vitt skilda nyttoeffekter för ingående parter och nyckeln till framgång för ett OPS-projekt ligger i en optimal riskallokering. Den gyllene regeln för alla potentiella OPS-projekt är att de effektivitetsvinster som uppnås genom optimal riskallokering bör överstiga kostnaden för att överlåta risken till en privat aktör. Ett alternativ för Sverige kan vara att låta pensionskapitalet och AP-fonderna investera i och äga infrastruktur. AP-fonderna som har uppdrag att förvalta en del av pensionskapitalet har tillsammans med andra institutionella aktörer under de senaste åren till exempel ökat sina innehav av fastigheter betydligt. Den relativt stabila och till viss del inflationsskyddade avkastningen som fastigheter ger utgör en bra komponent i pensionsfonders investeringsportfölj. Steget till att äga infrastruktur bör då inte vara så stort och redan idag har AP-fonderna indirekta placeringar via så kallade infrastrukturfonder. Investeringsstrategin begränsas dock delvis av de placeringsregler som AP-fonderna lyder under. Utöver AP-fonderna har ett antal svenska företag internationell erfarenhet av OPS. Skanska Infrastructure Development är till exempel stora inom offentlig privat samverkan och investerar i och driver kraftverk, vägar, sjukhus, skolor och annan social infrastruktur i samarbete med den offentliga sektorn i bland annat Storbritannien, USA och Latinamerika. De har även helhetsansvar för Sveriges största pågående OPS-projekt, Nya Karolinska i Solna. Även dåvarande statligt ägda företag som Telia och Vattenfall har deltagit i OPS-projekt utanför Sverige. Huruvida Sverige väljer att öppna upp för mer privata investeringar i infrastruktur återstår att se, det finns ett politiskt motstånd samt några mindre lyckade avregleringar som talar emot detta. Men det råder inga tvivel om att flera aktörer på marknaden letar efter långsiktiga placeringar med låg risk och som är villiga att betala bra för avkastning som garanteras av offentliga aktörer i Sverige. Kanske är det tillfälle för dessa offentliga aktörer att dra nytta av det rådande marknadsläget samtidigt som de konkurrensutsätter sin egen roll som ensam ansvarig för infrastruktur?

12 INFRASTRUKTUR 10 Påverkar infrastruktur fastighetsvärdet? Ökar värdet på fastigheter när investeringar i infrastruktur leder till bättre kommunikationsmöjligheter? En komplex frågeställning, med ett tillsynes enkelt svar i alla fall för verksamma inom fastighetsbranschen och för fastighetsvärderare. Kanske har många indirekt stött på fenomenet på privatbostadsmarknaden, där villor och lägenheter som ligger nära allmänna kommunikationer tenderar att betinga ett högre pris på marknaden, allt annat lika. Effekterna av infrastruktursatsningar går möjligen att mäta med komplicerade statistiska modeller och samhällsekonomiska kalkyler men att infrastruktur påverkar fastighetsvärden är det spontant svårt att argumentera emot. Svaret på frågan är givetvis mer komplext. Infrastrukturens påverkan på fastighetspriserna beror på de ursprungliga förutsättningarna och vilka nya förutsättningar som infrastrukturen för med sig. Innebär infrastrukturen förbättrade förutsättningar för regionen, där lokala arbets- och bostadsmarknader inom regionen nu får möjlighet att integreras? Integrerade arbetsmarknader leder även till att fastighetsmarknaden integreras. Ett bra exempel på detta kan vara den planerade Ostlänkens påverkan på fastighetsmarknaden i Linköping, Norrköping och Nyköping. På samma sätt som arbets- och bostadsmarknaden i Öresundsregionen integrerades, kommer Linköping/Norrköping/Nyköping närmare integreras med Stockholm och därmed få tillgång till Sveriges absolut starkaste arbetsmarknadsregion. Pendlingstiden förkortas vilket i sin tur gör att fastighetsmarknaden integreras. På större delmarknader som Linköping och Norrköping innebär förbättrade kommunikationer initialt en ökad efterfrågan och etableringsvilja för kommersiella lokaler i anslutning till stationsläget. Läget förbättras vilket får effekt på hyra och därmed fastighetsvärdet. I sin tur kan man också se en effekt på bostadsmarknaden, lite beroende på ortens styrkor i övrigt där i detta fall Linköping bedöms ha ett mer gynnsamt utgångsläge och därmed kanske påverkas mindre än Norrköping. Efterfrågan på bostäder ökar med minskade vakanser till följd och i förlängningen ökade fastighetsvärden. På mindre delmarknader som Nyköping, Trosa och Järna blir effekten av förbättrade kommunikationer större. Det som påverkas mest, åtminstone initialt, är bostadsmarknaden. Efterfrågan och betalningsviljan för boende ökar på orten med minskade vakanser, ökad investeringsvilja och stigande fastighetsvärden som följd. Det ger i sin tur effekt på det kommersiella linköpings RESEcENTRUM

13 INFRASTRUKTUR 11 segmentet med ökad efterfrågan på, och större underlag för, offentlig och kommersiell service vilket i sin tur leder till en spiraleffekt genom att attraktiviteten för boende ökar ytterligare. Ett illustrativt exempel på infrastruktursatsningars påverkan på fastighetsvärdena i innerstadslägen kan också hämtas från Ostlänken och planerna på ett nytt resecentrum i Linköping som mynnade ut i två potentiella alternativ; att gräva ner järnvägsspåren i tunnel eller behålla dem i markplan. Norr om järnvägen i centrala Linköping ligger Kallerstad, ett verksamhetsområde med mestadels industri. Frågan var om detta område kunde utvecklas till en ny stadsdel och bli en del av Linköpings innerstad? En hypotes som fick ligga till grund för exploateringskalkyler var att alternativet järnväg i marknivå skapar en barriäreffekt som resulterar i en bedömning av den nya stadsdelen som ett B-läge jämfört med tunnelalternativet som istället bedömdes resultera i tillskapandet av ett nytt A-läge. Det medförde en skillnad i bedömning av betalningsviljan för bostäder och lokaler samt att andra parametrar som vakanser och direktavkastningskrav påverkas. Skillnaden i klassningen som A- respektive B-läge bedömdes i detta fall motsvara upp emot 200 kronor per kvadratmeter i hyror för bostäder och kontor och upp emot kronor per kvadratmeter för butiker. Exploateringskalkylen i exemplet Linköping visar på förväntade byggrättsvärde för bostäder i ett A- respektive B-läge om respektive kronor per kvadratmeter BTA och för kontor i ett A- respektive B-läge om respektive 100 kronor per kvadratmeter BTA. Byggrättsvärdet per kvadratmeter i räkneexemplet utgick från en fördelning med 35 procent hyresrätter och 65 procent bostadsrätter. För butiker bedöms skillnaden vara störst med ett bedömt byggrättsvärde om kronor per kvadrat-meter BTA i A-läge jämfört kronor i B-läge. Vårt räkneexempel visar på en skillnad i värde för de olika alternativen där järnvägens barriäreffekt medför att det planerade området totalt får ett lägre värde om cirka 860 mkr, inräknat att tunnelalternativet även ger den positiva effekt att mark friställs som möjliggör tillskapande av ytterligare byggrätter. Om ett nytt stationsläge tillkommer kan man se att lägets attraktivitet ofta förbättras, från till exempel ett B-läge till A-läge med vad det innebär för hyror och fastighetsvärden. I Norrköping kan vi till exempel redan se en viss lägesförskjutning där läget kring stationen har stärkts under de senaste två åren vilket möjligen är en tidig effekt av planerna och diskussionerna för Ostlänken. Effekten kan bli som störst om en ny station placeras på helt jungfrulig mark, som till exempel Hyllie i Malmö som inneburit att jordbruksmark har blivit nytt centrum med A-läge och etableringsvilja för såväl kommersiella lokaler som bostäder kring det nya stationsläget. De värden som har tillskapats i området till följd av infrastruktursatsningen kan åskådliggöras med engelska Schroders förvärv av första etappen av Point Hyllie, Värdshuset 2, från Peab för 185 mkr vilket motsvarar kronor per kvadratmeter. Det kan jämföras med Vasakronans förvärv av Bassängkajen på Universitetsholmen, beläget mellan Västra Hamnen och centrala Malmö, för motsvarande kronor per kvadratmeter. NAI Svefa bedömer direktavkastningen generellt till 5,75 6,0 procent i Hyllie vilket är samma nivå som i Västra hamnen och något högre än i Malmö CBD där vi bedömer nivån till cirka 5,25 6,0 procent. Fastighetsvärdena i Hyllie har således gått från att motsvara D-läge till att utgöra ett A-läge med höga nivåer för moderna kommersiella objekt och med butikshyror som är bland de högsta i Malmö. God tillgänglighet till infrastruktur och goda kommunikationer är ofta beslutsgrundande för lokalisering och investeringar i fastigheter både vad gäller bostäder och kommersiella fastigheter. Men satsningar på infrastruktur är inte allt. Det krävs mer för att skapa attraktiva regioner eller delmarknader och i förlängningen tillväxt och konkurrenskraft: Bostadsförsörjning och bra livsmiljöer Tillgång till högre utbildning och forskning Entreprenörskap och näringsliv Samverkan mellan det offentliga och det privata I vår värderingsverksamhet såg vi tidigt effekterna av Citytunneln i Malmö, både i markförvärv i form av råmarksvärden samt stigande byggrättsvärden och i det befintliga beståndet. Ett annat exempel är att vi tycker oss kunna se markförvärv i Jönköping som tillsynes innehåller förväntningsvärden vid ett realiserande av höghastighetsbana med stationsläge söder om Munksjön. Kan man i detta fallet kanske spekulera i om Lundbergs bostadsförsäljning i Nyköping påverkades av regeringens besked om pengar till Ostlänken där finansieringsbeskedet kan ha påverkat köparens betalningsvilja? Att Nyköping är en bostadsbubblare vid ett realiserande av Ostlänken är i alla fall helt klart. Om vi summerar är NAI Svefas bedömning att: Infrastrukturinvesteringar påverkar fastighetsvärden Lokala och regionala förutsättningar avgör värdetillväxten Marknaden och de kommersiella förutsättningarna avgör takten

14 FOKUS STOCKHOLM 12 Stockholm 91 Stockholm växer så det knakar, inte bara på ytan. Under staden håller Citybanan på att ta form och under sommaren och hösten är arbetet i full gång med den delen av tunneln som ska gå under vattnet i Riddarfjärden. Jonas Åkerberg jonas.akerberg@naisvefa.se NAI Svefa Fastighetsindex Index Placering Stockholm - juli 2013 Kontor Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden ,25-5, A-läge ,75-5, B-läge ,25-6, C-läge ,50-7, Butiker ,50-6, A-läge ,00-6, B-läge ,75-7, C-läge ,25-7, Industri A-läge ,50-8, B-läge ,00-8, C-läge ,75-9, Bostäder 2013:2 2013:1 2012:2 2012:1 2011: ,50-4, A-läge ,50-4, B-läge ,25-5, C-läge ,50-6, Bostadsfastigheter De största ägarna till bostadsfastigheter i Stockholm är de allmännyttiga bostadsbolagen Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder samt de privata aktörerna Einar Mattson, SKB och Wallenstam. Inflyttningen till Stockholm är stor vilket gör att det finns ett stort fokus på nyproduktion för att kunna tillgodose efterfrågan på bostäder. Stockholms stad har som målsättning att bygga nya bostäder fram till år Det är bland annat de nya områdena Hagastaden med nya bostäder och Norra Djurgårdsstaden med nya bostäder som ska utvecklas. Brist på mark för exploatering i Stockholm innebär att det byggs mycket på höjden. I Liljeholmen bygger JM fyra 24-våningshus och i Alvik bygger Peab ett 18-våningshus. I juni avyttrade Vasakronan fastigheten Älgen 24 om kvadratmeter på Östermalm till HEFAB. Bostadsfastigheten, som även inrymmer vårdlokaler och kontor, såldes för 435 mkr. Direktavkastningen bedöms till cirka 4,0 procent. Kommersiella hyresfastigheter AFA, Atrium Ljungberg, Fabege och Vasakronan är stora ägare av kommersiella fastigheter. Sommaren inleddes med flera stora affärer. Axfast förvärvade PUB-huset i centrala Stockholm av Atrium Ljungberg. PUB-huset omfattar kvadratmeter och inrymmer både butiker och hotell. Köpeskillingen baserades på ett fastighetsvärde om 980 mkr, motsvarande cirka kr/kvm. I utvecklingsområdet Hagastaden förvärvade KLP Fastigheter kontors- och handelsprojektet Torsplan från NCC. Fastigheten färdigställs under hösten med inflyttning under Torsplan har en uthyrningsbar area på kvadratmeter och köpeskillingen uppgick till drygt 1,6 mdkr. Hotellaktören Nordic Choice Hotels köpte i juni ett av Stockholms största hotell, Hotell Amaranten på Kungsholmen. I och med förvärvet äger Nordic Choice Hotels nu fyra av de fem största hotellen i Stockholm. Köpeskillingen för hotellet på kvadratmeter med 461 rum, spa, pool och restaurang bedöms till cirka 1,0 mdkr. Specialfastigheter De största ägarna av specialfastigheter är Akademiska Hus, Jernhusen och Locum. I början av juli offentliggjordes att NCC har fått i uppdrag av Akademiska Hus att bygga den nya Kungliga Musikhögskolan. Uppdraget omfattar totalt kvadratmeter BTA och ordern är värd 413 mkr. De nya byggnaderna kommer att uppföras vid Valhallavägen där skolan har sina nuvarande lokaler. Flera byggnader på fastigheten är byggnadsminnesmärkta och kommer att bevaras och användas som en del av den nya Musikhögskolan. Färdigställande är beräknat till maj 2016.

15 FOKUS STOCKHOLM 13 I fokus: Infrastruktur Det är inte bara trycket på bostäder som ökar i Stockholm, nya krav ställs även på infrastrukturen då staden växer. Stockholms Central har länge varit som en flaskhals för tågtrafiken då det i dagsläget bara finns två spår för södergående tågtrafik från stationen. Regionaltåg, godståg, pendeltåg och fjärrtåg ska samsas om de två spåren vilket gör det svårt att nå en väl fungerande tågtrafik. Med byggandet av den 6 kilometer långa järnvägstunneln Citybanan fördubblar man spårkapaciteten i Stockholm och kommer därmed att kunna ha en tätare och punktligare tågtrafik. En av de mest komplicerade delarna av arbetet med Citybanan är den 300 meter långa sänktunnel som ska gå under vattnet mellan Riddarholmen och Söder Mälarstrand. Sänktunneln byggs i tre etapper och i september 2013 beräknas alla tre element vara på plats i Riddarfjärden. I samband med Citybanan byggs också två nya underjordiska pendeltågsstationer, Odenplan och Stockholm City. Uppförandet av Citybanan beräknas kosta 19,2 mdkr och förväntas vara klart Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge) Industri- & lagerfastigheter Brostaden (Castellum), Corem, Fabege, FastPartner och Sagax är de största ägarna av industri- och lagerfastigheter i Stockholm. Stockholm växer vilket har gjort att flera industriområden som Liljeholmen/Årstadal, Hammarby Sjöstad och västra Kungsholmen har fått ge plats för nya bostadsområden. Då Stockholms industriområden blir färre minskar även transaktionerna och aktiviteten inom segmentet. Stockholms största industriområden återfinns i Årsta/Västberga, Värtahamnen/Frihamnen och Ulvsunda. Medelhyran i dessa områden är omkring 800 till 950 kr/kvm, med en vakansgrad om 6 till 8 procent. I övriga Stockholm är medelhyran lägre, mellan 650 till 850 kr/kvm. Transaktioner - Stockholm Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling (tkr) Area (kvm) Säljare Köpare 1 Tobaksmonopolet 6 Kontor jul Aberdeen AMF Fastigheter 2 Fraktalen 1, 2 och 3 (Torsplan) Butik & kontor jul NCC KLP Fastigheter 3 Älgen 24 Bostäder & vård jun Vasakronan HEFAB Fastighets AB 4 Piperska Muren 2 Hotell jun First Hotels Nordic Choice Hotels 5 Torgvågen 7 (PUB-huset) Butik & hotell jun Atrium Ljungberg AxFast * Av NAI Svefa bedömd köpeskilling

16 FOKUS STORSTOCKHOLM 14 Storstockholm De kommunala bostadsbolagen behöver få in kapital för nyproduktion och för att kunna renovera miljonprogrammets bostäder. Botkyrkabyggen avyttrade i juni 10 procent av sitt bostadsbestånd till ett privat bolag för 705 mkr. Bostadsfastigheter Förutom de kommunala bostadsbolagen är Acta, Akelius Fastigheter, Stena Fastigheter, Wallenstam och Willhem stora aktörer. En stor utmaning som väntar de kommunala bostadsbolagen är hur de ska finansiera nödvändiga renoveringar i miljonprogrammets fastigheter. I juni offentliggjordes att Botkyrkabyggen säljer cirka 10 procent av sitt bestånd till Mitt Alby, ett nybildat fastighetsbolag. Köpeskillingen för de tio fastigheterna, med lägenheterna omfattande cirka kvadratmeter, uppgick till 705 mkr. Pengarna ska användas för att finansiera renoveringar i befintligt bestånd. Ikano har under juni förvärvat mark i Gustavsberg, Spånga och Huddinge i syfte att bygga bostäder. Sammanlagt har mark för fler än 800 nya bostäder förvärvats. Det senaste köpet är industri- och lagerfastigheten Brandstegen 9 i Huddinge som köptes av Klövern för 75 mkr. På fastigheten, som ligger i anknytning till Huddinge Centrum, planeras för 300 lägenheter med byggstart under Kommersiella hyresfastigheter Atrium Ljungberg, Fabege, Unibail-Rodamco och Vasakronan är stora ägare av kommersiella fastigheter i Stockholms kranskommuner. Under hösten påbörjar Peab och Fabege bygget av Scandinavian Office Building, en kontorsbyggnad om kvadratmeter inrymmande arbetsplatser i anslutning till Mall of Scandinavia i Arenastaden. Ombyggnationerna av Täby Centrum är i full gång och 2015 kommer det nya Täby Centrum stå klart med kvadrat-meter och plats för 260 butiker. Den genomsnittliga hyran för butikslokalerna ligger kring kr/kvm, vilket är högre än genomsnittliga hyresnivåer i konkurrerande köpcentrum i Stockholmsregionen. I början av sommaren sålde Vasakronan Lidingö Centrum till den brittiska fastighetsfonden Rockspring. Köpet omfattade tre fastigheter om totalt kvadratmeter, såväl handels- och kontorslokaler som bostäder. Köpeskillingen uppgick till 771 mkr vilket motsvarar ett kvadratmeterpris om cirka kronor. Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Stockholm l 91 Sundbyberg l 71 Solna l 71 Nacka l 69 Sollentuna l 63 Huddinge l 55 Upplands Väsby Sigtuna Tyresö l 52 Upplands Väsby l 50 Sigtuna l 50 Järfälla l 49 Haninge l 45 Södertälje l 42 Botkyrka l 33 Järfälla Sundbyberg Solna Botkyrka Södertälje Sollentuna Nacka Stockholm Huddinge Tyresö Haninge l l l Om NAI Svefa Fastighetsindex, se sid 3 och sid 50.

17 FOKUS STORSTOCKHOLM 15 Specialfastigheter Stora ägare av specialfastigheter är Akademiska Hus, Hemsö, Jernhusen och Locum. Polismyndigheten i Stockholms län har valt att förlänga sitt hyreskontrakt om kvadratmeter i fastigheten Tegen 6 i Solna. I samband med förlängningen tecknar de även ett nytt avtal om kvadratmeter i samma fastighet. Säkerhetspolisens nya huvudkontor i Solna invigdes under sommaren. De nya lokalerna omfattar cirka kvadratmeter, med 800 arbetsplatser och kompletterande lokaler, som uppförts av Skanska tillsammans med Solna stad och Specialfastigheter. Industri- och lagerfastigheter Stora ägare inom segmentet är Brostaden (Castellum), Corem, Fabege och Sagax. Klövern har kompletterat sitt fastighetsbestånd i Stockholm med tre lagerfastigheter i Jordbro och Haninge. De kvadratmetrarna är i princip fullt uthyrda med långa hyreskontrakt till bland annat Systembolaget och Lagena Distribution. Systembolaget var säljare i affären och köpeskillingen för logistikenheterna uppgick till 215 mkr. I Rosersbergs industriområde i Sigtuna bygger Posten en ny terminal som kommer att bli Sveriges största och hantera uppsamling och spridning av post i 42 kommuner. Rosersbergs industriområde präglas huvudsakligen av lager och logistik, vilket till stor del kan förklaras av närheten till motorled, Arlanda flygplats och järnväg. omfattar drygt 21 kilometer, varav mer än 18 kilometer går i tunnel, samt nya trafikplatser. Tanken med projektet är att binda ihop de södra och norra delarna av Stockholm och på det sättet leda om trafiken från Essingeleden och Stockholms innerstad. För närvarande pågår mark- och vattenundersökningar samt flytt av ledningar. Stockholms Hamnar planerar för Stockholm Norvik hamn, en ny hamn på Norvikudden i Nynäshamn. Stockholm Norvik hamn kommer att få kajmeter, sju kajplatser och fyra till fem containerkranar. Hamnen kommer att vara anpassad för både containerhantering och rullande gods. Huvudskälen till varför man vill bygga den nya hamnen är att Stockholm växer, att fartygen blir allt större och att det är gynnsamt för miljön. I fokus: Infrastruktur Två stora infrastrukturprojekt under planering med beräknad byggstart under 2014 är Förbifart Stockholm och Stockholm Norvik hamn. Förbifart Stockholm är ett omdiskuterat projekt som, om det genomförs som planerat, kommer att bli ett av Sveriges genom tiderna största infrastrukturprojekt. Projektet Transaktioner Storstockholm objekt Fastighetstyp datum Köpeskilling (tkr) Area (kvm) Säljare Köpare 1 Södertälje Mörten 3 (Polishuset) Kontor jul Skanska Vacse 2 Sundbyberg Atleten 5 Kontor jun DNB Liv Eiendom AMF Fastigheter 3 Paket om 10 fastigheter i Botkyrka Bostäder dec Botkyrkabyggen Mitt Alby 4 Lidingö Centrum Bostäder aug Vasakronan Rockspring 5 Paket om 3 fastigheter i Haninge Bostäder jul Systembolaget Klövern

18 FOKUS GÖTEBORG 16 Göteborg 61 Transaktionsvolymen avseende kommersiella fastigheter ökade markant under andra kvartalet Det är främst nyproducerade objekt och utvecklingsfastigheter i de centrala delarna av staden som når höga transaktionsvolymer. Hans Hurtig hans.hurtig@naisvefa.se NAI Svefa Fastighetsindex Index Placering Göteborg - juli 2013 Kontor Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden ,00-6, A-läge ,50-6, B-läge ,25-7, C-läge ,00-8, Butiker ,75-5, A-läge ,00-6, B-läge ,00-6, C-läge ,25-8, Industri A-läge ,00-8, B-läge ,75-8, C-läge ,25-9, Bostäder 2013:2 2013:1 2012:2 2012:1 2011: ,75-3, A-läge ,00-4, B-läge ,50-5, C-läge ,00-7, Bostadsfastigheter Kommunala Förvaltningsbolaget AB Framtiden med dotterbolag är den största ägaren på bostadsmarknaden i Göteborg. Även Stena Fastigheter, Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder, Wallenstam och Willhem är stora ägare inom segmentet. Enligt Göteborgs produktionsplan ska det under projektstartas cirka bostäder. Utveckling av detaljplaner ska under åren möjliggöra för ett stort antal bostäder inom Hisingen, Askim, Frölunda och Högsbo. Även en förtätning av de centrala delarna i Johanneberg och Lorensberg är aktuell. Ett utvecklingsområde för bostäder i Göteborg är även Gamlestaden. Förutom en kollektivtrafiksknutpunkt planeras det för ett flertal bostäder. Det förslag som redovisas i detaljplanen för den första etappen inrymmer cirka 200 bostäder, omfattande cirka kvadratmeter. Den totala utbyggnaden bedöms enligt den fördjupade översiktsplanen uppgå till lägenheter. Bygget beräknas kunna stå klart senast under Kommersiella hyresfastigheter De största ägarna inom segmentet är Balder, Diligentia, Eklandia (Castellum), Kungsleden, Platzer, Vasakronan och Wallenstam. Aktiviteten på transaktionsmarknaden avseende kommersiella fastigheter var relativt låg under det första kvartalet Halvåret avslutades dock starkt med några större transaktioner innan sommaren. Almgrens Fastighets AB förvärvade i juni kontorsfastigheten Inom Vallgraven 56:3 i centrala Göteborg för en köpeskilling mellan mkr. Balder köpte Skanskas nybyggda Radisson Blu Riverside Hotel på Lindholmen för 420 mkr och Stena Fastigheter förvärvade Skanskas Gröna Skrapan för 617 mkr. Kungsleden förvärvade GE Capital Real Estate hela bestånd i Göteborg med fastigheter belägna bland annat i Högsbo och Inom Vallgraven. NCC har även påbörjat ett nytt kontorsprojekt, Ullevi Park 4, där Sweco flyttar in under Skanska planerar också att bygga kontorslokaler i närområdet då de i våras förvärvade exploateringsfastigheten Heden 47:3. Specialfastigheter Förutom kommunen är Akademiska Hus, Chalmersfastigheter, Vasakronan och Västfastigheter stora ägare av specialfastigheter i Göteborg. En växande elevkår ökar trycket på om- och tillbyggnader av skolorna i Göteborg. Skårskolan i Örgryte ska bygga om cirka kvadratmeter och Göteborgs Lokalkontor har ansökt om att få bygga om och till Gamlestadsskolan i Kortedala för 166 mkr. Även Chalmersfastigheter och Akademiska Hus har startat en ombyggnation av Kemi- och Fysikhuset på Chalmers Tekniska Högskola för att uppfylla behovet av fler mötesplatser.

19 FOKUS GÖTEBORG 17 I fokus: Infrastruktur Genom Västsvenska paketet planeras Göteborgs kollektivtrafik att byggas ut med en cirka 8 kilometer lång dubbelspårig pendeltågslinje under stora delar av centrala Göteborg. Pendeltågslinjen kommer att få tre underjordiska stationer vid Centralstationen, Haga och Korsvägen. 4 kilometer av den planerade dragningen kommer att ske i berg och 2 kilometer i lera. Betongtunnlar i lera kommer att användas i områden kring Centralstationen, Korsvägen och Liseberg. Tredimensionell fastighetsbildning kommer ansökas för de delar av järnvägen som går i tunnel. Bygget beräknas kunna påbörjas under 2018 med färdigställande under I Västsvenska paketet planeras även en ny Götaälvbro, Marieholmstunneln under Göta älv och en kollektivtrafiksknutpunkt i Gamlestaden med byggstart under Inom det Västsvenska paketet har också en aktivitetspark vid Hedens parkeringsplatser påbörjats med plats för beachvolley, basket och boule samt lekytor. Västsvenska paketet beräknas kosta cirka 34 mdkr, till stor del finansierad via trängselskatten. Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge) Industri- & lagerfastigheter Eklandia (Castellum), Göteborgs kommun och Volvo är de största ägarna av industri- och lagerfastigheter i Göteborg. Antalet transaktioner minskade under första halvåret 2013 jämfört med samma period förgående år. I våras förvärvade Eklandia fyra fastigheter belägna i Kärra vid Bäckebol köpcentrum för cirka 80 mkr, motsvarande drygt kr/kvm. I juni förvärvade Kungsleden lager- och kontorsfastigheterna Högsbo 10:17 och 14:7 för totalt 71,5 mkr, motsvarande cirka kr/kvm. Liseberg förvärvade utvecklingsfastigheten Skår 40:17, Saabs gamla växellådsfabrik, från Platzer för 250 mkr och Göteborgs kommun har köpt två industrifastigheter i Backa från Eklandia för 138 mkr. Transaktioner - Göteborg Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling (tkr) Area (kvm) Säljare Köpare 1 Gröna Skrapan Kontor jun Skanska Stena Fastigheter 2 Skår 40:17 Kontor jun Platzer Liseberg 3 Paket om 4 industri- och lagerfastigheter Industri & lager maj Platzer Eklandia 4 Lorensberg 55:3 Skola maj Vasakronan Sigillet 5 Lindholmen 39:2 Hotell maj Skanska Balder * Av NAI Svefa bedömd köpeskilling

20 FOKUS MALMÖ 18 Malmö 48 Hösten 2013 innebär ett allt större utbud av butiker i Malmö då flera till- och ombyggda köpcentrum nyinvigs. Samtidigt pågår det en debatt om ökande butiksvakanser i centrumhandeln och ett allt större handlande på nätet. Per Wieslander per.wieslander@naisvefa.se NAI Svefa Fastighetsindex Index Placering Malmö - juli 2013 Kontor Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden ,25-6, A-läge ,75-6, B-läge ,25-7, C-läge ,50-8, Butiker ,25-5, A-läge ,75-6, B-läge ,25-7, C-läge ,25-8, Industri A-läge ,25-8, B-läge ,75-8, C-läge ,50-9, Bostäder 2013:2 2013:1 2012:2 2012:1 2011: ,00-3, A-läge ,25-4, B-läge ,00-5, C-läge ,25-6, Bostadsfastigheter Allmännyttiga MKB är den största innehavaren av bostadshyreshus i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB, Stena Fastigheter och Willhem är andra stora aktörer på marknaden. Boplats Syd, en regional bostadsförmedling i sydvästra Skåne, växer vad gäller antalet köande och antalet förvaltare som förmedlar bostäder genom kösystemet. Kötiden för att få en bostad via Boplats Syd är för närvarande cirka två år i Malmö. De senaste tio åren har det påbörjats i genomsnitt drygt bostäder per år i Malmö. En ovanligt stor andel av de bostäder som påbörjades under 2012 och 2013 var hyresrätter vilket till stor del beror på den osäkra marknaden för bostadsrätter. I det befintliga beståndet har antalet ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt minskat kraftigt under de senaste åren. Planberedskapen är fortsatt god vilket gör det möjligt att påbörja bostäder under 2013, men på grund av konjunkturen är en försiktig uppskattning att endast cirka hälften kommer att byggstartas. Kommersiella hyresfastigheter Stora ägare av lokaldominerade fastigheter i Malmö är Briggen (Castellum), Stena Fastigheter, Vasakronan och Wihlborgs. Under sensommaren öppnade ett flertal till- och ombyggda köpcentrum. I centrala Malmö har det nya kvarteret Caroli öppnat med fokus på service, mat och mode. Ett annat centralt beläget till- och ombyggt köpcentrum är Triangeln. Efter utbyggnaden har Triangeln totalt 150 butiker, restauranger och caféer med en total area om kvadratmeter. I projektet ingår även kontor och bostäder. Triangeln blir därmed innerstadens största handelsplats och en integrerad del av staden med närhet till lokaltrafik. I södra Malmö har Atrium Ljungberg under flera år stegvis omvandlat Mobila från ett traditionellt köpcentrum till att bli ett levande stadskvarter och mötesplats. Vid nyöppningen som sker i slutet av september kan kunderna besöka ett hundratal butiker, från stora välkända kedjeföretag till lokala varumärken i en unik miljö. Specialfastigheter Landstinget, Malmö stad, Folksam, Hemsö och Kungsleden är stora ägare av specialfastigheter på orten. Byggkranarna trängs på Universitetsholmen då byggnaderna i projekten Niagara och Malmö Live nu börjar synas. Malmö Live omfattar såväl konserthus och kongressanläggning som ett hotell om 25 våningar. Projektet omfattar totalt kvadratmeter. Niagara med sina kvadratmeter kommer att inrymma lokaler för forskning och utbildning och ska utgöra en mötesplats för studenter, lärare och högskolans samarbetspartners.