KOSTNADSKALKYL BRF UTSIKTEN NYNÄSHAMN

Transkript

1 KOSTNADSKALKYL BRF UTSIKTEN NYNÄSHAMN maj 2017

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 Allmänt Beskrivning av fastigheten Byggnadsbeskrivning och teknisk status Byggnadsbeskrivning Teknisk status Taxeringsvärde Föreningens anskaffningskostnad Finansiering Föreningens utgifter Kapitalkostnader Drift- och underhållskostnader Fastighetsskatt/avgift Föreningens inkomster Ekonomisk prognos samt känslighetsanalys Ekonomisk prognos Känslighetsanalys I Lägenhetsredovisning Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet och bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser BILAGOR: INTYG ENLIGT 5 KAP 3 BOSTADSRÄTTSLAGEN BESIKTNINGSPROTOKOLL 2(13)

3 KOSTNADSKALKYL BRF UTSIKTEN NYNÄSHAMN 1 Allmänt Brf Utsikten Nynäshamn med org.nr har registrerats hos Bolagsverket. Bostadsrättsföreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. I enlighet med vad som stadgas i 5 kap 3 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens verksamhet. Beräkningen av föreningens årliga kapital- och driftkostnader etc. grundar sig på vid tiden för kostnadskalkylens upprättande kända förhållanden. Föreningen kommer förvärva del av fastigheten Nynäshamn Vaktberget 4. Detta sker genom att föreningen förvärvar samtliga andelar i Vaktberget Ekonomisk förening. Vaktberget Ekonomisk förening har tecknat avtal med den nuvarande ägaren av Vaktberget 4 om att förvärva del av fastigheten när styckning av fastigheten har registrerats hos Lantmäteriet. Del av fastigheten kommer vara Vaktberget Ek förs enda tillgång. Fastigheten kommer sedan, genom så kallad underprisöverlåtelse, överlåtas från Vaktberget Ekonomisk förening till Brf Utsikten Nynäshamn. I samband med fastighetsförvärvet tecknar föreningen ett totalentreprenadkontrakt rörande omfattande ombyggnader inom den förvärvade fastighetens byggnad. Upplåtelse med bostadsrätt avses ske direkt efter att ombyggnation avslutats. Föreningen har tillträtt fastigheten utan hyresgäster. Entreprenadarbeten påbörjas under kvartal Inflyttning beräknas ske under andra kvartalet Föreningen har med Glommen & Lindberg Bostad AB tecknat avtal enligt vilket eventuellt osålda lägenheter vid inflyttningsdatum upplåts till Glommen & Lindberg Bostad AB. 2 Beskrivning av fastigheten Registerbeteckning Del av Vaktberget 4 Kommun Församling Adress/belägenhet Tomtarea Nynäshamn Nynäshamn Utsiktsvägen. Fastigheten är under bildande den slutliga tomtarean är ej känd. Ägarstatus Äganderätt 3(13)

4 Planförhållanden Servitut /Nyttjanderätt Försäkring En detaljplan för delar av kvarteren Telegrafen och Vaktberget har varit ute för utställning/granskning under perioden 7 februari - 7 mars En ny detaljplan är beräknad att kunna fastställas under kvartal I samband med bildandet av den nya fastigheten kommer gemensamhetsanläggningar att bildas samt avtal om nyttjanderätter att tecknas. Fastigheten kommer att bli försäkrad till fullvärde. 3 Byggnadsbeskrivning och teknisk status 3.1 Byggnadsbeskrivning Byggnadsår Byggnadstyp Byggnaden uppfördes ursprungligen Omfattande ombyggnad planeras genomföras under 2017/18. Flerbostadshus. Uthyrningsbar area m 2. Bostadslägenheter 22 lägenheter om sammanlagt m 2. Generell lägenhetsbeskrivning Gemensamma utrymmen Uppvärmningssystem Ventilation Hiss Grundläggning Stomme Bjälklag Yttertak Entré/hall; trägolv, målade väggar och tak Kök; släta luckor, induktionshäll, kolfilterfläkt, integrerad kyl/frys och diskmaskin. Badrum; klinker på golv och kakel på vägg, golvstående toaletter, duschvägg Övriga rum; Träparkett, målade väggar och tak Rullstols- och barnvagnsrum, städ- och fastighetsförråd, lägenhetsförråd, tvättstuga. Fjärrvärme, vattenburna radiatorer, elkomfortvärme i badrum. FX-system och FTX-system centralt och i lägenheter Hydrowave hiss eller motsvarande i trapphus. Platta på mark. Betong/trä. Betong. Plåt. 4(13)

5 Fasader Fönster Tvättstuga Sophantering Övrigt Betongblock och plåt. Trä/metall. Nyttjanderätt till tvättstuga gemensam med förening i grannhus. Kärl i soprum på gård. Fastigheten ansluten till fibernät för tv/tele och bredband. 3.2 Teknisk status Beträffande fastighetens tekniska status och skick hänvisas till besiktningsprotokoll upprättat av Åsa Heller, Densia AB, daterat Fastighetens byggnad kommer att genomgå en större ombyggnad inför upplåtelsen av bostadsrätter. Besiktningen visar att det ej finns något behov av initial fondavsättning för yttre underhåll. Utlåtandet rekommenderar att föreningen avsätter kr/år för att täcka beräknat underhåll under kommande 10- årsperiod. Till initial reparationsfond avsätts 0 kr inkl moms. 4 Taxeringsvärde Taxeringsvärdet för år 2018 är uppskattat till kr, fördelat på byggnad kr och mark kr. Typkod är 320 (Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder). Taxeringsvärdet är uppskattat utifrån Skatteverekets riktvärdesområde Enligt SKV A 2015:14 ska ombyggnadskostnader överstigande 70% av schablonkostnad för nybyggnad medföra att värdeåret sätts till året för ombyggnadens färdigställande. Enligt dessa regler kommer föreningen ej att debiteras fastighetsavgift under 15 år efter färdigställandet. 5 Föreningens anskaffningskostnad Totalt inköpspris kr kr/kvm Ing saldo och oförutsett kr Anskaffningskostnad kr kr/kvm Enligt avtal står säljaren av fastigheten för föreningens samtliga omkostnader för administration (tex lagfart, pantbrev, uppläggningsavgifter, registreringsavgifter) vilka uppkommer med anledning av föreningens förvärv av rörelse, fastighet och entreprenad. 5(13)

6 6 Finansiering Lån Belopp Bindningstid år Ränta % Räntekostn kr Amortering kr Kapitalutgift kr Ränta efter löptid % Bottenlån ca 5 år 3, ,00 Summa lån år Snittränta: 3, Insatser: Upplåtelseavgifter: Summa finansiering år Till säkerhet för föreningens långsiktiga finansiering ställer föreningen pantbrev med säkerhet i fastigheten. Amorteringen bygger på 200-årig rak amorteringsplan vilket innebär att amorteringen är lika stor under hela perioden. Om amorteringsperioden följs är lånet slutamorterat om 200 år. Kreditens löptid är lika med räntebindningstiden. Föreningen kommer inför starten av ombyggnationen träffa avtal med utvald bank. 7 Föreningens utgifter 7.1 Kapitalkostnader Räntekostnader kr Avskrivning (Linjär 100 år) kr Summa kapitalkostnad år kr Avskrivningarna är beräknade från ett kalkylerat anskaffningsvärde av byggnaden om kr. Föreningen bör enligt Bokföringsnämndens anvisningar göra bokföringsmässig avskrivning på byggnadens anskaffningsvärde motsvarande 1 procent per år. Med årliga avskrivningar om 450 tkr kommer föreningen redovisa ett årligt bokföringsmässigt underskott. Detta underskott påverkar dock ej föreningens likviditet. I planen angivna årsavgifter kommer att täcka föreningens löpande utgifter, amorteringar samt förslag till fondavsättning. 6(13)

7 7.2 Drift- och underhållskostnader Styrelse/revision kr 23 kr/kvm Ekonomisk förvaltning kr 29 kr/kvm Vatten kr 14 kr/kvm Värme kr 101 kr/kvm El kr 14 kr/kvm Renhållning kr 17 kr/kvm Trappstädning kr 18 kr/kvm Fast skötsel kr 32 kr/kvm Försäkring kr 23 kr/kvm Kabel TV kr 7 kr/kvm Övrigt kr 23 kr/kvm Löpande underhåll kr 18 kr/kvm Summa driftkostnad år kr 320 kr/kvm Avsättning yttre underhåll: kr 59 kr/kvm Årlig höjning av driftkostnad 2 % Bedömningen av de löpande driftkostnaderna bygger på den normala kostnadsbilden för likvärdiga bostadsfastigheter. Det faktiska värdet för enstaka poster kan bli högre eller lägre än det beräknade värdet. Föreningen kommer att delta i gemensamhetsanläggningar vilka kommer att svara för delar av driften. I ovanstående ingår föreningens kostnader för deltagande i sådana anläggningar. Drift- och underhållskostnaderna antas öka i takt med den bedömda inflationen. Det bedömda underhållsbehovet enligt utförd statusbesiktning täcks av den årliga avsättningen till den yttre fonden. 7.3 Fastighetsskatt/avgift Taxeringsvärde bostäder kr Kommunal fastighetsavgift kr Fastighetsskatten/den kommunala fastighetsavgiften för flerbostadshus uppgår till 0,30 % av taxeringsvärdet. Den kommunala fastighetsavgiften är dock begränsad till maximalt kr per lägenhet. Enligt gällande regelverk kommer fastigheten att likställas en nyproducerad bostadsfastighet och bli befriad från fastighetsavgift i 15 år Taxeringsvärdet antas öka med 2,0 % per år. 7(13)

8 8 Föreningens inkomster Årsavgift bostäder: kr 795 kr/kvm Årlig konstant höjning av avgifter: 2 % Årsavgiften antas öka med 2 % per år vilket ger att stigande överskott i kalkylen. Om kostnaderna utvecklas i enlighet med antagandena i kalkylen kan föreningen istället välja en lägre ökningstakt för årsavgiften. 9 Ekonomisk prognos samt känslighetsanalys I följande avsnitt redovisas en ekonomisk prognos för perioden 1-6 år, år 11 samt år 16 givet ett inflationsantagande om 2 % per år. Därutöver redovisas en känslighetsanalys I utvisande förändringar i årsavgiftsuttagen vid en antagen inflationsutveckling på 3,0% istället för 2,0% samt en antagen ränteökning om 1,0% efter utgången av lånens räntebindningstid. Känslighetsanalysen visar vad avgiften behöver vara för att resultatet och kassaflödet skall bli 0 varje år i kalkylen. Inom föreningens tio första verksamhetsår föreligger ett åtgärdsbehov om ca kr (se 3.2 teknisk status). Föreningen har beslutat om att avsätta 0 kr i en initial reparationsfond. Beräknade underhållsåtgärder vilka infaller under prognosperioden (se bilagt besiktningsprotokoll) finansieras ur avsatta fondmedel. 8(13)

9 9.1 Ekonomisk prognos Prognosen är baserad på att 100% av bostäderna upplåts med bostadsrätt. Föreningen har tecknat avtal med Glommen & Lindberg Bostad AB enligt vilket de förvärvar eventuellt osålda lägenheter vid avslutad ombyggnad. Styrelsen har för avsikt att bygga upp en kassa för att klara likviditeten vid högre framtida kostnader År KASSAFLÖDE Ränta Amorteringar Driftskostnader Fastighetsskatt/avgift Avsättning till yttre underhåll Avgift för att täcka utgifterna Kalkylerad avgift Betalnetto Ackumulerat betalnetto FÖRENINGENS INTÄKTER Årsavgifter bostäder Summa intäkter FÖRENINGENS KOSTNADER Ränta Avskrivningar Driftskostnader Fastighetsskatt/avgift Summa kostnader Årets resultat Balanserat resultat Avgift för att täcka utgifterna kr/m² Avgift för att täcka kostnaderna kr/m² Kalkylerad avgift kr/m² Genomsnittlig låneränta 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 4,0% 4,0% 4,0% 9(13)

10 9.2 Känslighetsanalys I Förändrat ränteantagande (efter första omsättningstillfället) och inflationsantagande enligt nedan År Huvudalternativ enligt ekonomisk prognos Ränta % 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 4,00% 4,00% 4,00% Nettoutbetalningar och fondavsättning Nettoutbetalningar och fondavsättning kr/m² Årsavgiftenligt prognos kr/m² Huvudalternativ men låneränta + 1,00% Ränta % 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 5,00% 5,00% 5,00% Nettoutbetalningar och fondavsättning Nettoutbetalningar och fondavsättning kr/m² Årsavgift enligt huvudalternativ kr/m² Ändring nödvändig nivå på årsavgift 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 12,0% 11,4% 10,9% Huvudalternativ men inflation + 1,00% Ränta % 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 4,00% 4,00% 4,00% Nettoutbetalningar och fondavsättning Nettoutbetalningar och fondavsättning kr/m² Årsavgift enligt huvudalternativ kr/m² Ändring nödvändig nivå på årsavgift 0,0% 0,6% 1,2% 1,8% 2,4% 3,0% 4,3% 5,6% 10(13)

11 10 Lägenhetsredovisning Lgh Area kvm Area kvm Andelstal Insats Avgift nr Våning Beskr (boa) (bia) Alla kr/månad B rok 83 6, B rok 83 6, B rok 61 5, B ,5 rok , B rok , B rok , B ,5 rok , B rok 39 3, B rok 39 3, B rok 39 3, B rok 39 3, B rok 59 5, B rok 39 3, B rok 39 3, B rok 39 3, B rok 39 3, B rok 58 5, B rok 39 3, B rok 39 3, B rok 39 3, B rok 39 3, B rok 40 3, Tot: , För bostadsrätter kan, utöver insatser, upplåtelseavgifter tillkomma motsvarande skillnaden mellan insats och salu-/marknadsvärde. I denna kalkyl har upplåtelseavgifterna uppskattats till totalt kronor. Summan av upplåtelseavgifterna kan komma att avvika från kronor. Avgifterna är baserade på ett andelstal beräknat efter ett fiktivt hyresvärde. Insatserna är baserade på area med justering för läge i byggnaden, och utförande. I årsavgiften ingår värme och vatten. Bostadsrättsinnehavaren tecknar eget avtal med leverantör avseende: - Telefoni och TV-kanaler utöver gundutbudet - Hushållsel - Hemförsäkring med bostadsrättstillägg Grundutbudet media (TV/Bredband) tecknas kollektivt av föreningen och kostnaden debiteras månadsvis, utöver månadsavgiften, till bostadsrättsinnehavaren. 11(13)

12 Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet och bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser A. Insats, upplåtelseavgift och årsavgift fastställs av styrelsen. B. För bostadsrätt i föreningens hus erläggs dessutom en av styrelsen fastställd årsavgift som skall täcka vad som belöper på lägenheten av föreningens löpande utgifter samt dess avsättning till fond. Till grund för fördelningen av årsavgifterna skall gälla lägenheternas andelstal. C. Överlåtelseavgift, pantsättningsavgift, avgift vid andrahandsupplåtelse får tas ut efter beslut av styrelsen. Överlåtelseavgiften får uppgå till högst 2,5 % och pantsättningsavgiften till högst 1 % av det prisbasbelopp som gäller vid tidpunkten för ansökan om medlemskap respektive tidpunkten för underrättelse om pantsättning. Överlåtelseavgift betalas av köparen och pantsättningsavgift betalas av pantsättaren. Avgiften för andrahands-upplåtelse får för en lägenhet årligen uppgå till högst 10 % av prisbas-beloppet enligt 2 kap. 6 och 7 socialförsäkringsbalken (2010:110). Om en lägenhet upplåts under en del av ett år, beräknas den högst tillåtna avgiften efter det antal månader lägenheten är uthyrd. D. Tillstånd för andrahandsuthyrning ska ges av styrelsen eller genom särskilda bestämmelser i upplåtelseavtal. Styrelsen ska vid beviljande av andrahandsuthyrningar tillse att föreningen ej kan komma att betraktas som sk oäkta bostadsföretag enligt Skatteverkets regler. E. Bostadsrättshavaren svarar för att på egen bekostnad hålla lägenhetens inre i gott skick. Vad gäller installationer m.m. hänvisas till vad som stadgas under Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter i föreningens stadgar. F. Bostadsrättshavaren svarar för att på egen bekostnad teckna abonnemang för hushållsel. G. Bostadsrättshavaren rekommenderas att teckna en hemförsäkring med så kallat bostadsrättstillägg. H. Inom föreningen skall bildas följande fonder: Fond för yttre underhåll I. I kostnadskalkylen redovisade boareor baseras bl a på entreprenad/ bygglovshandlingar. Eventuella avvikelser från den sanna boarean skall ej föranleda ändringar i insatser eller andelstal. J. De lämnade uppgifterna i denna kostnadskalkyl angående fastighetens utförande, beräknade kostnader och intäkter m.m. hänför sig till vid tidpunkten för kostnadskalkylens upprättande kända förutsättningar. K. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar av vilka bl.a. framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. 12(13)

13 /Utkast / Nynäshamn den Gunilla Nordin Mats Holmsen Fredrik Lindberg ) 13(13)

14