Informationsskrift. Välkomna till Informationsmöte. Öppet hus. Extra stämma

Transkript

1 Informationsskrift Styrelsens förslag till åtgärder i våtrum och på ledningar för vatten och avlopp. Välkomna till Informationsmöte HSB konsult presenterar och informerar Tisdagen den 16 maj, kl Bergshamraskolans aula Öppet hus Ett tillfälle för varje medlem att ställa frågor kring den egna lägenheten Tisdagen den 23 maj Rävens föreningslokal, kl Extra stämma Tisdagen den 30 maj kl Bergshamraskolans aula

2 Innehållsförteckning Inledning 3 Vad ska vi göra nu 3 Vad vill vi uppnå 3 Beslutsunderlag 4 Sammanvägd bedömning av lämpliga åtgärder 4 Vad kommer det att kosta och påverkan på avgiften 6 Vad händer nu 7 Styrelsens förslag till åtgärder 7 Vad föreningsstämman ska ta ställning till 7 När startar byggnationen 8 Stöd under genomförandet 8 Så här blir det i din lägenhet 8 Gemensamt för badrum och WC-utrymmen 9 Badrummen 10 Separata WC-utrymmen 10 Kök 10 Hall 10 Övriga utrymmen i huset 10 Vanliga frågeställningar 11 Vad händer framöver 13 Appendix - Nuläget i fastigheten 15 2

3 Inledning Styrelsen har efter en tids undersökande arbete beslutat att föreslå att föreningen genomför ett stambyte och samtidigt en våtrumsrenovering med start första kvartalet Stambytet beräknas att pågå cirka 12 månader och kosta cirka 47 miljoner kronor. En omfattande men nödvändig renovering då våra avlopps- och vattenledningar snart är 50 år gamla och flera våtrum har dåliga tätskikt (30 år gamla). Till vår hjälp i detta arbete har vi anlitat HSB Konsult med mångårig erfarenhet av stambyten och allt som det för med sig. För att ge föreningens medlemmar en så tydlig och allsidig information som möjligt bjuder vi in till informationsmöte där HSB Konsult presenterar fakta och alla detaljer kring ett stambyte. För att tillgodose varje medlems frågor kring den egna bostaden och egna specifika behov bjuder vi även in till öppet hus. Därefter är det dags för extra stämma där vi ska gå till beslut. Datum, plats och tid för dessa möten hittar du på framsidan av denna skrift. I denna skrift hittar du information och beslutsunderlag som vi hoppas ska besvara många av de frågor som säkert dykt upp då du läst inledningen här ovan. Vad ska vi göra nu? Vad vill vi uppnå? De åtgärder som vidtas ska leda till: Att risken för vattenskador minimeras. Att våtrummen i bostadsrättsföreningen uppfyller branschens regler för säker vatteninstallation och tätskikt. Att hälsorisker minimeras. Att möjligheter till energibesparingar tas till vara. 3

4 Vidare ska arbetet genomföras så: Att den enskilde bostadsrättsinnehavaren så långt som möjligt kan påverka standarden i sitt våtrum, toalett och kök. Att minsta möjliga störningar uppstår under byggtiden. Att ingrepp i lägenheter begränsas i mesta möjliga mån Beslutsunderlag För att få ett underlag för beslut om lämpliga åtgärder, tidplan och finansiering gavs åt HSB Konsult uppdraget att kartlägga befintlig situation (se appendix om nuläget), redovisa olika alternativ och dess konsekvenser tekniskt och ekonomiskt. HSB Konsult har lång erfarenhet av att bistå bostadsrättsföreningar med utredningar och även av att stödja dem vid genomförande av stambyte eller relining (när man belägger de gamla rören med ett nytt innerskikt istället för att byta ut dem). HSB Konsult har gjort inventeringar i några lägenheter, besiktigat våtrum, inventerat standard på avloppsstammar, på vattenledningar och hur installationerna är gjorda. Med ledning av denna kartläggning har konsulten som underlag för föreningens beslut gjort bedömningar av olika alternativa lösningar för att åtgärda de problem som finns, samt dess ekonomiska konsekvenser. De ekonomiska bedömningarna bygger på erfarenheter från en lång rad liknande projekt i andra bostadsrättsföreningar. Konsultgruppen har bestått av tekniker (bygg, VVS, el), jurister, fastighetsekonomer, boendekonsulter. Mål har varit att belysa alla tänkbara frågeställningar. Sammanvägd bedömning av lämpliga åtgärder Styrelsen har diskuterat olika alternativ, med två huvudalternativ: 1. Att göra åtgärderna successivt, med relining av avloppsrören nu och avvakta med byte av vattenledningar. Medlemmarna får då åtgärda sina våtrum i egen regi, 2. Stambyte och våtrumsrenovering samordnat vid ett tillfälle. Alternativet att göra åtgärderna successivt, med relining av avloppsrören nu och avvakta med byte av vattenledningar, har påtagliga nackdelar. Under ett svårbedömt antal år kommer det då att finnas kvar våtrum med otäta golvbrunnar och tätskikt med fortsatt risk för vattenskador som kan innebära att grannar som gjort om sina våtrum måste göra om dem igen. Riskerna för omfattande vattenskador p.g.a. åldrande vattenledningar ökar. Styrelsen har även utrett kostnaderna för relining och 4

5 successivt åtgärdande och konstaterat att detta alternativ totalt sett blir en dyrare lösning över tid. Att välja relining skulle blir dyrare eftersom det krävs fler insatser över tid. Till exempel skulle vi ändå tids nog behöva ersätta tappvattenledningarna vilket inte kan göras utan att riva upp våtrummen, även hos de som redan har renoverat (om de inte följt styrelsens instruktioner). Vi vet inte heller riktigt hur länge relinade avloppsrör håller, alltifrån år nämns. Ett stambyte med samtidig våtrumsrenovering är en långsiktig lösning och innebär att vi inte behöver göra någon ytterligare renovering förrän om ca år. Ytterligare två nackdelar med relining är att de dels inte löser problemen med dåliga tätskick i våtrummen och dels att det i vår förening skulle bli dyrare än normalt då vi har fler avloppstammar än de flesta andra föreningar. Alternativet med stambyte och våtrums/wc-renovering gemensamt ger den för medlemmarna säkraste lösningen, och är dessutom ekonomiskt förmånligare än alternativet med relining. Fördelarna med att genomföra allt nu är främst att samtliga lägenheter får en standard som uppfyller branschens regler för säker vatteninstallation. Riskerna för vattenskador minimeras, och försiktighetsprincipen tillämpas vad gäller vattenledningar. Även frågan gällande ev. asbest i våtrummen är något som är möjligt att säkerställa genom ett gemensamt återställande. Styrelsen har utrett modellen med att dela på finansieringen om man utför stambyte och våtrumsrenovering samtidigt. Det vill säga att föreningen tar ansvar för finansiering av själva stambytet och medlemmarna tar ansvar för återställande av badrum och WC-utrymmen. Erfarenheter från tidigare stambyten är att totalkostnaden blir högre då det innebär en hel del extra administration hos både entreprenören, medlemmen och styrelsen. Entreprenören måste också ta höjd för en större risk eftersom man istället för att endast ha föreningen som part i avtalet istället skulle ha alla 120 medlemmar som part. HSB Konsult har drivit ett antal sådana projekt under de senaste åren och kan konstatera att kostnaderna med denna modell blir högre i slutändan. Det är idag även svårt att få kvalificerade entreprenörer att ställa upp på ett sådant upplägg då byggmarknaden är het och de då väljer bort sådana projekt. Andra aspekter är att föreningen får svårt att ha kontroll på medlemmars renoveringar då man har frihet att använda vilken entreprenörer man själv vill, man kan även utföra arbeten på egen hand. Risken vi ser är att de branschregler vi eftersträvar kanske ej uppfylls och dessa våtrum blir då en risk för andra lägenheter. 5

6 Vi vet också att många inte vill eller kan ta ansvar själva för återuppbyggnaden av våtrum/wc-utrymmen då det kan kännas svårt att veta hur det ska göras och det kan också vara svårt att finansiera detta via lån eller egna medel. Styrelsen har i samband med ovanstående även undersökt möjligheten till ROTavdrag. HSB:s ekonomer har räknat på ett antal historiska stambyten (50% avdrag) och kommit till att den besparing man får äts upp av ökad administration och i bästa fall har gått på ett ut. Då reglerna för ROT-avdraget vid årsskiftet försämrades (sänktes från 50% avdrag till 30% avdrag på arbetskostnaden) anser vi inte att det är värt att krångla till projektet genom att involvera varje medlem i finansiering och fakturering. Värt att notera är också att inte alla medlemmar har rätt till ROT-avdrag. Däremot om en medlem gör extra tillval som kräver ytterligare arbete kan medlemmen utnyttja ROT-avdrag för den extra debiterade arbetskostnaden. Att i dagsläget inte göra någonting alls och enbart avhjälpa fel när vattenskador uppstått, på samma sätt som styrelsen hittills har agerat, har uteslutits eftersom detta framöver skulle innebära för stora risker för vattenskador och därmed påfrestningar för föreningens ekonomi. Det börjar också bli svårt att hitta försäkringsbolag som försäkrar en förening men gamla stammar och våra självrisker har börjat stiga. En annan faktor att ta in är att om vi avvaktar med åtgärder så finns en risk att fler medlemmar hinner renovera sina våtrum och att dessa isåfall skulle riskera att rivas upp igen. Situationen där brister inom våtrum och stammar föreligger nu och med avsaknad av beslut innebär detta en våt filt inom föreningen där säljare, köpare och medlemmar som vill renovera våtrum är rådvilla. Styrelsen menar att denna situation är ohållbar och att åtgärder snarast måste till. Vad kommer det att kosta och påverkan på avgiften? Den totala kostnaden för stambyte inkluderande våtrumsrenovering har beräknats till ca 47 miljoner kronor inklusive mervärdesskatt, projektledning, besiktning och myndighetskostnader. Detta inkluderar även vissa arbeten i allmänna utrymmen, källare mm. Styrelsen har beslutat att finansiera investeringen med lån och egna befintliga medel. Föreningen planerar att ta upp lån via anbudsförhandling med olika banker för att minimera räntekostnaderna. Nya lån innebär ökade kostnader för bostadsrättsföreningen i form av ränta samtidigt som nya lån påverkar kassaflödet på grund av amorteringar. Föreningens ekonomi är god och ränteläget är lågt varför styrelsen inte anser att avgifterna behöver chockhöjas på grund av stambytet, men troligen höjas med ca 15%. Ytterligare 6

7 framtida höjningar är svåra att prognostisera eftersom vi dels inte vet hur ränteläget kommer att utvecklas och dels att avgiftshöjningar även beror på om och när föreningen gör fler större ingrepp som balkong, fönster, fasad mm. Vad händer nu? Styrelsens förslag till åtgärder Styrelsen föreslår att avloppsstammar och vatten/värmeledningar ska bytas och att man i samband med detta renoverar våtrum och WC-utrymmen samt återställer kök i gemensam regi. Vad föreningsstämman ska ta ställning till Stämman skall besluta om föreslagen underhållsåtgärd att byta avloppsstammar och vatten/värmeledningar i rörshakten vid badrum, toalett och kök. (Vatten- avlopps- och värmestammar byts i befintliga lägen, d.v.s. i väggarna. Avlopp till golvbrunn, toalettstol och tvättställ utförs i bjälklagen (golven)). Enkel majoritet (över 50 %) på stämman krävs för att beslutet ska vara giltigt. Beslutet att gå vidare med stambytet skulle kunna fattas enbart inom styrelsen, men styrelsen har valt att låta stämman vara delaktig på all tre delbeslut som har med stammarna att göra. Stämman har att godkänna de förändringar i lägenheten som följer av stambytet och som redovisas nedan (i korthet renovering av våtrum och toaletter till modern grundstandard, återställning av kök mm). För att beslutet ska vara giltigt krävs samtycke av samtliga medlemmar alternativt tvåtredjedels majoritet på stämman och beslut i Hyresnämnden för de som inte lämnat sitt samtycke (9 kap 15 i BrL och 29 2 st). De medlemmar som inte närvarar på föreningsstämma måste således lämna samtycke i efterskott. En blankett för medgivande kommer att delas ut dagarna efter den extra föreningsstämman till dessa medlemmar. Stämman skall även besluta att föreningen får överta medlems underhållsansvar under ombyggnadstiden för de åtgärder som redovisas (renovering av våtrum, toaletter och återställning av kök etc.). Enkel majoritet (över 50 %) på stämman krävs för att beslutet ska vara giltigt. Här behövs ingen samtyckesprocess i efterhand. 7

8 När startar byggnationen? Byggstart i lägenheter är planerad till första kvartalet Arbeten i övriga utrymmen kommer att påbörjas tidigare. Vi bedömer byggtiden totalt till ca 12 månader inklusive alla arbeten i lägenheter. Arbeten i övriga utrymmen ligger utanför då vi inte kommer ta beslut om huruvida dessa ska hanteras förrän de har undersökts noggrannare under arbetets gång. En mer detaljerad tidplan kommer att tas fram tillsammans med den entreprenör som upphandlas. Besked om när just din lägenhet kommer att åtgärdas räknar vi med att kunna ge minimum två månader innan byggstart. Tiderna enligt ovan förutsätter att en majoritet av medlemmarna lämnar sitt samtycke till styrelsens förslag. Stöd under genomförandet Medlemmarna kommer under hela renoveringstiden att ha tillgång till en medlemskonsulent som hjälper till med personliga angelägenheter under renoveringstiden och utifrån dessa hittar individuella lösningar. Arbeten inom lägenheterna bedöms till cirka 8-9 veckor. Under den tiden kommer det att finnas tappställe för vatten i trapphuset och möjligheter till dusch/toalettbesök i duschvagnar eller i befintliga duschutrymmen i källaren. Om man av medicinska skäl inte har möjlighet att ta sig till de tillfälliga toaletterna och duschrummen skall man kontakta medlemskonsulenten. Efter ett möte med henne kan det då bli aktuellt att få tillgång till en speciell torrtoalett (tillfällig toa) som sköts av en separat entreprenör, (för övriga kommer detta att finnas som tillval). Medlemskonsulenten hjälper självklart till med alla typer av frågeställningar, ex. oro, osäkerhet m.m. och kommer gärna på hembesök så många gånger som önskas. Så här blir det i din lägenhet Följande beskrivning av åtgärder utgör grund för medlemmars ställningstagande gällande samtycke till förändring Nedanstående grundstandard är föreslagen inom lägenheter. Förutom grundstandarden står det var och en fritt att anpassa utförandet till sina önskemål. Inom grundstandarden kommer att finnas valmöjligheter i en begränsad omfattning. Mot extrakostnad ska det även finnas möjlighet till tillval för den bostadsrättsinnehavare som önskar ändra eller komplettera grundstandarden. Bostadsrättsinnehavaren köper tillvalen direkt av entreprenören, till priser som 8

9 fastställs i tillvalslistor eller som offereras. Priser på de vanligaste tillvalen kommer att tas in i samband med upphandling. Frånval kan ske om medlem önskar enklare utförande eller vill återanvända nuvarande utrustning eller inredning. Vid frånval kommer medlemmen tillgodoräknas en avgående summa som kan användas för andra tillval. Ingen kontantreglering kommer att ske i det fall inget tillval görs. Vid eventuella större frånval än tillval så återbetalas den summan till föreningen. Kostnadsfria val kommer att erbjudas när det gäller badkar eller duschhörna och kulör på golvklinker. Det utförande vi presenterar här bedömer vi att de allra flesta kommer bli nöjda med. Ambitionen har varit att våtrum och toaletter ska få en modern och funktionell standard. Våtrummen utrustas med nytt tätskikt och moderna keramiska plattor (kakel/klinker) samt att utrustningen i övrigt håller god standard. Köken kommer att återställas efter stambytet. Föreningen bekostar alltså inte några nya köksskåp utan de som sitter monteras ner och återmonteras när stambytet i köket är utfört. Önskar den boende passa på att renovera köket i samband med stambytet kan detta beställas som en extrabeställning. Grundutförande och tillvalsmöjligheter kommer att redovisas i detalj vad gäller fabrikat och färg i god tid innan byggstart så att alla kan göra sina val i lugn och ro. Gemensamt för badrum och WC-utrymmen Alla badrum och WC renoveras i sin helhet. Installationer för vatten, avlopp, värme och el, kakel, klinker och fyllning i golv rivs ut. Golvet sänks där så är möjligt för att reducera höjdskillnad mellan hall och våtrum. Rummet saneras från eventuell fukt och asbest. Ett nytt våtrum byggs upp från grunden med nya rör för tappvatten, värme och avlopp samt nya tätskikt, vägg- och golvbeklädnader. Rören inom utrymmet dras på så vis att de minimerar risk för framtida vattenskador. Alla åtgärder syftar till att följa byggbranschens krav på vattenskadesäkert byggande. Toalettstolen blir golvställd och placeras på samma plats som nu. Badkars/duschblandare och golvbrunn flyttas till motsatta sidan mot idag (gäller originalbadrummen). Vissa badrum är redan renoverade på detta sätt. Vidare blir det nya tvättställ med ettgreppsblandare. Alla elledningar, strömbrytare och eluttag byts ut mot nya i jordat utförande. Snickerier och tak målas, ny tröskel i ek installeras. Dörrens insida målas och nya foder på badrummets insida monteras. Handdukskrokar och toalettpappershållare installeras. 9

10 Badrum Väggar bekläds med vitt kakel, 20x20, 20x30 eller 15x15 cm upp till tak. På golvet läggs klinker som är 10x10 cm. Klinker kommer att finnas i 4-5 valfria kulörer (annat utförande såsom bård, pelare, fondvägg i avvikande storlek/kulör hanteras som tillval). Badrum förses med badkar eller duschhörna/vägg med glasdörrar (valbart mellan badkar och dusch). Blandaren för dusch eller badkar är av termostattyp. Befintligt värmeelement tas bort och ersätts av en ny handdukstork. Förberedelse för tvättmaskin och torktumlare görs med vatten och avlopp och el. Befintlig tvättmaskin återinkopplas om den var fackmässigt installerad. Nytt badrumsskåp med spegeldörrar, belysningsramp och eluttag. Takplafond förstärker vid behov belysningen. Separata WC-utrymmen Väggar målas vita och ett nytt stänkskydd av kakel sätts ovan tvättställ. På golvet läggs klinker 10x10 cm i 4-5 valfria kulörer. Ett mindre badrumsskåp, belysningsglob ovan skåp och krokar för handdukar, toapapper installeras. Nytt eluttag installeras vid dörren. Kök Nya vatten- och avloppsrör dras fram till diskbänk i bakkant/sockel av befintliga köksskåp eller i golv vid behov. Köksinredning demonteras och återmonteras i erforderlig omfattning och diskbänksskåp förses med ny tät botten. Om kakel måste rivas ersätts det med nytt standardkakel. Ny köksblandare av hög typ med avstängningsventil för diskmaskin. Nytt vattenlås. Befintlig diskmaskin återinkopplas om den var fackmässigt installerad. Hall Nya elledningar dras från proppskåpet till badrum och toaletter i befintliga tomrör. Ny elcentral inkl. jordfelsbrytare installeras. I uthyrningsdel byts elcentral där dessa finns. Övriga utrymmen i huset Vatten- och avloppsstammar byts och sätts i befintligt läge. Rörstråk för tappvattenledningar i källargångar byts ej förutom VVC-ledning. Avloppsledningar i 10

11 källargolv spolas och filmas och om undersökning visar att dessa är i dåligt skick kan dessa komma att åtgärdas. Vissa arbeten i tvättstuga, städ, WC-utrymme i källaren kommer också att utföras. Vanliga frågeställningar Hur länge blir jag av med vatten och avlopp? Räkna med 8 till 9 veckor. Det kan bli kortare om WC eller kök blir färdigt tidigare än badrummet. Kan jag bo kvar under renoveringstiden? Ja, renoveringen sker utifrån kvarboendeprincipen. Det blir förstås en tuff period för dig som boende. Föreningen kommer att se till att det finns vatten och avlopp i trapphusen och det kommer att erbjudas lån av portabla toaletter till de som av medicinska skäl inte kan nyttja provisoriska WC- och duschar. Hur länge pågår rivnings/bilningsarbetena i lägenheterna? Under de två första veckorna i lägenheterna pågår rivnings/bilningsarbeten till och från, men inte hela tiden. Det kommer även att märkas när rivnings/bilningsarbeten pågår i de övriga lägenheterna. Om jag känner mig orolig inför renoveringstiden, finns det någon jag kan vända mig till? Då ska du, redan nu, kontakta medlemskonsulenten. Hon kommer att delta på informationsmötena och öppet hus och kommer även att finnas tillgänglig under hela renoveringstiden. Hon gör gärna hembesök och sätter sig i lugn och ro och pratar om situationen utifrån just ditt perspektiv. Måste man verkligen göra om ett nyrenoverat badrum? I de allra flesta fall ja. I och med att tätskiktet påverkas när vattenledningar och avlopp byts ut måste tätskiktet i hela badrummet göras om. Ny utrustning kan oftast tas tillvara och återmonteras där boende så önskar. Alla ansträngningar kommer självklart att göras för att behålla fullt funktionsdugliga badrum. (som uppfyller dagens branschregler) 11

12 Jag har nyligen renoverat mitt badrum, kan jag få ersättning för det? Om badrummet har renoverats enligt styrelsens direktiv sedan några år, dvs bland annat att samtliga värme-, vatten- och avloppsrör bytts ända fram till stammarna i rörschaktet, bedömer vi att badrummet inte behöver rivas vid stambytet. Har detta inte gjorts måste tyvärr badrummet rivas för att byta rören. Styrelsen utreder om vi kan lämna ersättning motsvarande vår besparing i de fall vi inte behöver riva ett badrum. Jag vill att mitt våtrum renoveras efter mina önskemål. Är det möjligt? Styrelsen kommer anlita entreprenör som kan hantera en stor mängd individuella önskemål när det gäller utförande. Kan man få en annan layout i våtrummet än den som finns idag? Ja, om önskemålen går att utföra rent tekniskt och enligt gällande branschregler. Eventuella merkostnader hanteras som tillval och bekostas av medlemmen. Kommer det att finnas en utställning som visar de nya produkter som installeras? Ja. Kommer en prissatt tillvalslista med populära tillval att tas fram? Ja. Kan jag köpa kakel och klinkers själv till mitt badrum? Det brukar oftast gå men det avgör vi tillsammans med entreprenören. Det har bl.a. med garantier som entreprenören ska lämna samt den tidplan som entreprenören måste följa. De flesta entreprenörer föredrar att själva göra inköpen för att säkerställa att materialet finns framme vid rätt tid och i rätt mängd när arbetet ska utföras. Men möjligheten finns. Hur blir det med gemensamhetstvättstuga under byggtiden? De kommer att vara i drift största delen med bara kortare avbrott. Vad händer om man hittar fukt i golv eller väggar vid rivning av det gamla badrummet? Då sker sanering och uttorkning. Om skadorna är omfattande kan detta påverka färdigställandetiden i den berörda lägenheten. Övriga lägenheter i den aktuella etappen brukar normalt sett kunna färdigställas enligt tidplan. 12

13 Asbest?! Farligt för mig? Eventuell asbestsaneringen kommer att ske enligt mycket strikta säkerhetsregler (Arbetsmiljöverket), och innebär ingen hälsorisk. Genom att göra detta gemensamt med certifierad entreprenör minimeras olägenheter och risker. Vid enskilda renoveringar har föreningen ingen kontroll på att detta utförs korrekt. Prover kommer att tas innan projektet påbörjas för att klargöra om det finns asbest i våtrummen. Relining, är det inte hälften så dyrt? Om det bara handlade om våra avloppsstammar vore svaret ja, men nu är avloppsstammarna endast en del av det som behöver åtgärdas, då blir en lösning med relining dyrare än att byta rörstammarna. Det är dessutom svårt att relina den typen av avloppsrör som vi har i huset Vad händer om ägodelar försvinner under byggtiden? De entreprenörer som anlitas är experter inom detta område och är dokumenterat att lita på. Alla kan hjälpa till att minska risken genom att inte låta värdesaker ligga framme. HSB:s erfarenhet är att det är mycket ovanligt att saker kommer bort i samband med stambyte. Hur gör man med sin hemförsäkring under stambytet? I nuläget har alla medlemmar en tilläggsförsäkring för bostadsrättshavare hos Folksam. Även entreprenören kommer att teckna en försäkring för entreprenaden. Hur kommer värdet på lägenheten påverkas? Enligt mäklare är det känt att föreningar som inte är stamrenoverade påverkar lägenheternas värde negativt, och omvänt att när åtgärder vidtagits så påverkar det sannolikt värdet positivt. Vart ska jag vända mig om jag har ytterligare frågor? HSB kan svara på eventuella frågor. Kontakta i så fall Marcus Pamelius, tel eller Henrik Tottras, tel , på HSB Konsult Frågor om stöd inför och under ombyggnadstiden besvaras HSB:s Medlemskonsulent, Pia Bruns, tel Vad händer framöver Närmast ligger informationsmötet den 16 maj, kl 1900 i Bergshamrakolans aula, där vi presenterar informationsmaterialet i bild och muntligt. Det blir också tid för diskussioner och frågor. 13

14 Efter det följer ett så kallat öppet hus den 23 maj mellan kl 1600 och 2000 i föreningslokalen. Där finns möjlighet att komma med egna frågor i lugn och ro, det kanske inte alltid är lätt att ställa sina frågor när det är mycket folk. På plats då finns: Pia Bruns, HSB Konsult (medlemsfrågor, ex av medicinsk- eller oros-karaktär) Marcus Pamelius och Henrik Tottras, HSB Konsult (frågor gällande produktion, teknisk eller av övrig karaktär) De är vår förlängda arm i projektet och kan svara på alla era frågor (eller återkomma med svar). Pia gör även självklart hembesök vid önskemål. Av deras erfarenhet är öppet hus ett mycket bra tillfälle att får svar på allt man undrar över. Eftersom tiden är väl tilltagen finns det gott om tid att sitta i lugn och ro och prata. Någon eller några från styrelsen kommer också att närvara. Slutligen är det dags för extra föreningsstämma den 30 maj kl även då i aulan i Bergshamraskolans aula. Då ska vi ta beslut om styrelsens förslag om åtgärder. Förhoppningsvis har ni fått svar på alla era frågor innan dess och vi kan gå till beslut. Det finns självklart tid för mer diskussioner om behov finns. Vi hoppas från styrelsens sida att så många som möjligt kan komma till informationsmötena, öppet hus samt till den extra föreningsstämman då det är viktiga beslut som skall tas. Det är viktigt att du kommer och ger din röst. Om du inte har möjlighet att komma finns det möjlighet, enligt stadgarna, att lämna fullmakt till någon du litar på. Ta då kontakt med styrelsen så får du reda på hur du skall göra. stambyte@brfraven.se Väl mött framöver Styrelsen

15 Appendix nuläget i olika utrymmen Nuläget Inventering har utförts i ett urval av lägenheter, i kök, våtrum och WC-utrymmen. Förutom lägenheterna inventerades även samtliga vatten- och avloppsstammar samt övriga utrymmen i fastigheten i källare, på vinden mm. Syftet med inventeringen var att undersöka och utreda skicket på våtrum och installationer. I samband med inventeringarna har också föreningens ritningar granskats ur alla tekniska aspekter. Våtrummen/WC-utrymmen För ca 30 år sen utfördes en ytskiktsrenovering i våtrummen. Många våtrum är i kvar i detta utförande och har bristfälliga yt- och tätskikt på väggar och golv. Dessa har nu passerat sin tekniska livslängd och klarar inte av ett normalt användande idag med dagliga duschar, detta stärks genom fuktindikeringsmätning. Mängden vattenskador ökar konstant och kostar föreningen mycket pengar. Dolda rör samt otäta rörgenomföringar och infästningar förekommer i både väggar och golv. Rörgenomföringar i vägg bryter tätskiktet i våta zonen i våtrummen där man spolar mycket vatten vilket medför risk för vatteninträngning. Golvbrunnarna är för gamla för att kunna ansluta tätskiktet på ett sätt som klarar försäkringsbranschens krav för säker vatteninstallation. Detta gäller oftast många av de renoverade våtrummen där i vissa fall nya plastbrunnar är installerade, men inte alltid. Är plastbrunnarna tillräckligt gamla klarar inte dessa dagens krav på tätskikt. Renoveringsbehovet får oftast ses som omfattande och närliggande. Köken Köken har egna rörstammar, placerade i vägg bakom diskbänkarna. Köken blir inte så påverkade vid ett stambytesprojekt, det som behövs är att viss skåpinredning demonteras, väggar öppnas, rörstammar byts och inredning/kakel återställs. De frågetecken som finns i köken idag är att det saknas täta diskbänksbottnar och många diskmaskinsanslutningar är felaktigt utförda. I övrigt gäller samma i köken som i våtrum för avlopps- och vattenledningar. 15

16 Avloppsstammarna Avloppsrören är av plast (rörstammar och våtrumsgolv) och i gjutjärn i källaren. Avloppsrören i rörstammarna är av den första generationen plaströr och är tunna och spröda. Avloppsrören i källare och övriga utrymmen är av gjutjärn och påvisar många skador, ex.rostskador. Styrelsen är medveten om att föreningens avloppsstammar uppnått sin livslängd och har under en tid aktivt arbetat med att finna den för föreningen och medlemmarna långsiktigt bästa och mest ekonomiskt försvarbara formen för att åtgärda dem. Vi har i denna utredning även tittat på så kallad relining, dvs. att rörstammarna invändigt beläggs med plast (det finns olika metoder). I vårt hus är detta dock inget alternativ av flera skäl, bl.a. för att detta inte åtgärdar vattenledningar, golvbrunnar, tätskikten och olämpliga rörgenomföringar. I källaren där avloppsrören är av gjutjärn syns många rostangrepp, dessutom har redan avloppsrör lagats på flera ställen. Dessa har nått sin livslängds slut. Tappvattenledningarna Kall och varmvattenledningarna är av koppar i rörstammarna och in till lägenheterna. Livslängden på dessa närmar sig sitt slut. Rörkopplingar och sättet på vilket rören är dragna behöver åtgärdas för att undvika ytterligare vattenskador. Ingen varmvattencirkulation är uppdragen i rörstammarna vilket medför långa tapptider för varmvatten vilket i sin tur medför onödiga kostnader och irritation över att det tar lång tid att få varmvatten. Ett annat problem med detta är att risken för mikrobiell tillväxt (legionella) är större då vi får stillastående vatten i varmvattenledningarna i rörstammarna, temperaturen sjunker då och tillväxten ökar. Rörisolering finns ej eller är ej tillräcklig. Vattenledningarna bryter idag tätskikten i badrummen vilket omöjliggör succesiv badrumsrenovering enligt gällande regler för säker vatteninstallation (SVI) och tätskikt (BBV, GVK). I källaren finns de gamla kall- och vattenledningarna kvar och är av koppar. Avstängningsventiler har nått sin tekniska livslängd och går ibland ej att stänga (sitter fast). Asbest finns i rörstråken i källarna. Relining av tappvattenledningar är möjligt, men försiktighetsprincipen bör gälla och säkerheten kring hälsoeffekter av relining av tappvattenrör rör är inte helt klarlagda. Dessutom är metoden inte särskilt väl beprövad och det finns endast ett företag i Sverige som utför denna typ av arbeten. 16

17 Värmesystemet Värmesystemet är i stort sett i gott skick i fastigheterna. I badrummen däremot angrips värmeledningar och element mer än i övriga utrymmen då de sitter i fuktig miljö. Värmestammar för badrummen är placerade i samma rörschakt som avlopps- och vattenledningar stammar för badrum. I vissa lägenheter är element borttagna och i vissa är de ersatta av handdukstorkar Elförsörjning Lägenheternas elsystem är i generellt sett i gott skick och behöver inte åtgärdas. Dock saknas jordfelsbrytare i de elcentraler som ej är utbytta. Detta behövs då det blir nya installationer i våtrummen med nya eluttag mm och kommer också att åtgärdas. Sammanfattning Den grundliga genomgång vi har gjort har visat på att det finns en rad behov som behöver åtgärdas. Det handlar således inte bara om badrummen. Uppgifter som kommit fram i utredningarna: Av de besiktigade våtrummen var de flesta ca 30 år gamla Tätskikten i golv och på vägg behöver där åtgärdas. Golvbrunnarna i sitt originalutförande har nått sin livslängd och klarar inte av dagens krav på tätskikt. Avloppsstammar är av plast/gjutjärn. Avloppsrören har uppnått sin tekniska livslängd. Avloppsrören i källaren påvisar många synliga skador. Avloppsrören i rörstammar är av tunn och spröd plast (spricker lätt) och går ej att relina. Kall- och varmvattenledningarna är av koppar. Varmvattencirkulation saknas i rörstammar (medför långa tapptider och risker för bakteriell tillväxt). 17

18 Rörisolering saknas eller är ej tillräcklig. Dolda rörkopplingar i rörstammar och rörgenomföringar i våta zonen förekommer. På grund av detta är det svårt att uppnå gällande branschregler och rekommendationer för vattenskadesäkert byggande vid individuella renoveringar. Asbest finns i rörstråken och i förmodligen fog och fix i badrummen i våtrum som är ca 30 år gamla (provtagning kommer att ske). Diskbänksskåp i lgh med risk för dold vattenskada 18

19 Gammal avstängningsventil i källare Asbest i rörisolering Gammal golvbrunn i tvättstugan 19

20 Badrum, 30 år gammalt med bristfälliga ytskikt WC-utrymme i originalskick 20