Årsredovisning 1999 Columna Fastigheter AB

Transkript

1 Årsredovisning 1999 Columna Fastigheter AB Årsredovisning1999 Columna Fastigheter AB

2 Innehåll Viktiga händelser Utvecklingspotential är nyckeln till framgång 6 Organisation och verksamhet 9 Affärsidé och marknadsposition 11 Trender och tendenser på våra viktigaste marknader 13 Realia AB 24 Criterion Properties Plc 28 European Real Estate AB 31 Projekt Manhattan Center 33 Projekt Slagsta Strand 36 Bolagsstämma Columna Fastigheter ABs (publ) ordinarie bolagsstämma hålls fredagen den 31 mars 2000, kl i konferenshallen Polstjärnan, Sveavägen 77 i Stockholm. Lätt förtäring serveras frånkl Mer information om bolagsstämman finns på sidan 64. Ekonomisk information Ordinarie bolagsstämma 31/ Delårsrapport januari-mars / Halvårsrapport januari-juni / Delårsrapport januari-september / Bokslutskommuniké / Finansiell ställning 40 Aktiekapital och ägarförhållanden 42 Förvaltningsberättelse 44 Resultaträkning 47 Balansräkning 48 Kassaflödesanalys 50 Bokslutskommentarer 51 Revisionsberättelse 57 Styrelse, ledning och revisorer 58 Flerårsöversikt 61 Definitioner 62 Fastighetsförteckning 63 Bolagsstämma 64 Omslagsbild av Ulf Hinders. (Bilden är beskuren.) 3

3 VIKTIGA HÄNDELSER 1999 Viktiga händelser 1999 Columna Fastigheter koncernen i sammandrag Resultaträkningar, Mkr Hyresintäkter Driftnetto Resultat från andelar i intresseföretag Årets resultat Balansräkningar, Mkr Fastigheter Andelar i intresseföretag Konvertibla vinstandelsbevis hos intresseföretag Likvida medel Eget kapital Räntebärande skulder Balansomslutning Nyckeltal Soliditet, procent Kassaflöde, Mkr Eget kapital per aktie, öre Eget kapital per aktie efter full konvertering, öre Vinst per aktie, öre 12,4 3,7 Vinst per aktie efter full konvertering, öre 11,8 3,5 Kassaflöde per aktie, öre 5,2 3,2 Fastighetsarea Helägda fastigheter, kvm Februari. Columna Fastigheter och Botkyrka kommun tecknar ett samar betsavtal avseende fastigheten Botvidsgymnasiet 4-5. Kommunen flyttar delar av sin verksamhet från fastigheten som förädlas till att bl a inrymma ett modernt köpcentrum. Mars. Columna Fastigheter förvärvar en fastighet i Amsterdam omfattande kvm från Larmaggruppen. Fastigheten betalas dels genom övertagande av lån, dels med aktier i Larmag Energy NV. Samtidigt avstår Columna Fastigheter från sin säljoption beträffande resterande 9,8 miljoner aktier i Larmag Energy, vilket i avtalet värderas till 7,5 Mkr. Därmed säkerställer Columna Fastigheter cirka 37 Mkr av en fordran mot Lars-Erik Magnusson som tidigare nedskrivits till noll. Juni. Nyhetstjänsten Europeiska fastighetstrender publiceras på Columna Fastigheters nylanserade hemsida, Hyresavtal tecknas med D&D Dagligvaror AB (Willys) omfattande kvm dagligvarubutik i Slagsta Strand Köpcentrum. Fastigheten kommer därigenom att inrymma en av de största renodlade dagligvarubutikerna i Stockholmsområdet. Hyresavtal tecknas med det belgiska försäkringsbolaget AG 1824 omfattande kvm nyrenoverade kontorslokaler i Manhattan Center, Bryssel. Kontraktet är ett av de största enskilda hyreskontrakt som slutits på den belgiska kontorsmarknaden under senare år. Fastigheter med byggrätter omfattande kvm förvärvas i Botkyrka kommun. Marken ligger i omedelbar närhet av Slagsta Centrum. Hela aktieinnehavet, omfattande 1,7 miljoner aktier, i Mandamus Fastigheter avyttras. September. Två kontorsfastigheter i Bryssel omfattande 7350 kvm förvärvas av den finländska försäkringsgruppen Sampo-Gruppen för 114 Mkr. Fastigheten finansieras dels genom upptagande av lån, dels genom en apportemission om sammanlagt B-aktier i Columna Fastigheter, vilket motsvarar 7,8 procent av kapitalet i Columna Fastigheter. Oktober. Det renoverade och funktionsanpassade Manhattan Center Tower nyinvigs officiellt den 26 oktober. Kontorsdelen är moderniserad och hyresgästanpassad. Entrén är ombyggd och är nu en av Bryssels största med tredubbel takhöjd, balustrader och vattenfall. Hissar och entréer på varje våningsplan är renoverade. November. En fastighet i Bryssel omfattande kvm förvärvas för 26 Mkr. 4

4 VIKTIGA HÄNDELSER 1999 December. Fastigheten i Amsterdam, som förvärvades tidigare under året i samband med uppgörelsen med Lars-Erik Magnusson, säljs med en mindre vinst. Columna Fastigheters nederländska intressebolag Oceanview Investments säljer tre fastigheter i Nederländerna, omfattande kvm, för sammanlagt 166 Mkr. Viktiga händelser efter årets slut Januari. Columna Fastigheters nederländska intressebolag, Oceanview Investments vof, avyttrar en fastighet i Schiedam i Rotterdam-området. Försäljningssumman uppgår till motsvarande cirka 53 miljoner kronor. Vinsten från försäljningen uppgår till cirka 5,5 miljoner kronor, varav cirka 30 procent eller 1,6 miljoner kronor, tillfaller Columna Fastigheter. Februari. Columna Fastigheter träffar avtal med ägarna till FilmViaNet om att bilda ett bolag som kommer att arbeta med distribution av film över Internet. Bolaget har genom avtal med European Distribution Company, EDC, ensamrätt i Europa för uthyrning av filmer över Internet. Detta gör FilmViaNet till ett av världens största företag i branschen. Avsikten är att under andra kvartalet notera bolaget på SBIlistan via en riktad emission till Columna Fastigheters cirka aktieägare, som kommer att erhålla inköpsrätter. European Real Estate, Manhattan Center (i mitten av bilden), ligger centralt i ett av Bryssels mest attraktiva områden. 5

5 VD HAR ORDET Utvecklingspotential är nyckeln till framgång»den som bedömer Columna Fastigheter ska inte utgå från traditionella nyckeltal för fastighetsbolag, utan titta längre ner i resultaträkningen. «Kronologisk beskrivning av utvecklingsprojekt, fastigheter och fastighetsbolag. Columna Fastigheters strategi kan sammanfattas i fyra ord finna, finansiera, funktionalisera och försälja. Det innebär att vi identifierar intressanta fastigheter eller fastighetsbolag, att vi fortsätter med att arbeta fram en för alla parter attraktiv finansieringsmodell och att vi utvecklar och funktionsanpassar fastigheten. När vårt arbete är avslutat och marknaden gynnsam, avyttrar vi fastigheten eller fastighetsbolaget. Det är så vi skapar värdetillväxt för aktieägarna. Verksamhetsåret har inneburit en fortsatt förstärkning av den projektdrivande verksamheten. Columna Fastigheter är alltså inget traditionellt fastighetsbolag där driftnettot är det viktigaste nyckeltalet och där koncentration geografiskt eller kring en kategori fastigheter är en förutsättning för att effektiv förvaltning, och därmed lönsamhet, skall uppnås. Tvärtom menar vi att driftnetto i vårt fall är ett missvisande lönsamhetsmått. Om vi avyttrar en fastighet sjunker bolagets samlade driftnetto, liksom avkastningsgraden. Å andra sidan gör vi en reavinst, vilket i vårt fall innebär en obeskattad vinst tack vare bolagets samlade underskottsavdrag. Den som bedömer Columna Fastigheter bör inte utgå från traditionella nyckeltal för fastighetsbolag utan titta längre ner i resultaträkningen. Vår relativa position i förhållande till övriga börsnoterade och fastighetsrelaterade bolag framgår av avsnittet på sidan 11 i denna årsredovisning. Där framgår på vilket sätt vi är ett unikt fastighetsbolag. Rue de Namur Airway Park Avenue Herman Debroux Wenckebacksweeg St. Lars Brandbergens Centrum Botvidsgymnasiet 4-5 Reedvale Estate Holding BV Manhattan Center Sjökatten 14 Columna Fastighet Syd AB Oceanview Investment vof Criterion Realia Utvecklingsprojekt Intressebolag Vår strategi bygger på att finna större, gärna komplicerade, kommersiellt intressanta fastigheter. I klartext innebär det att de bör ha ett latent renoveringsbehov och att vakansgraden gärna får vara relativt hög. Det viktiga är att fastigheterna har ett läge, kommersiellt och/eller geografiskt, som med rätt marknadsföring och rätt profilering har förutsättningar att bli attraktivt. För att kunna bli framgångsrik i att finna objekt och identifiera utvecklingspotential krävs den sortens entreprenörtänkande och öppenhet för okonventionella lösningar som kännetecknar Columna Fastigheter. Affärsidén att förvärva, utveckla och avyttra fastigheter och fastighetsbolag på den europeiska fastighetsmarknaden tillämpad i vår strategi, ger oss stor flexibilitet och ett relativt stort geografiskt område att agera på. Ändå är affärsidén avgränsad och tydlig. Som ett mått på vår geografiska aktionsradie brukar vi använda drygt en timmes flygresa från Stockholm eller Bryssel. Prioriterade områden är dock de nordiska storstäderna, Belgien, Nederländerna samt delar av Storbritannien. För att kunna upprätthålla flexibiliteten engagerar vi de medarbetare som krävs i varje projekt i stället för att bygga upp en stor fast förvaltningsorganisation. Vi vill undvika att hamna i situationen att en tung fast organisation försämrar utfallet av en affärsmässigt och strukturellt riktig affär. En förutsättning för att vi ska kunna fatta beslut om nya projekt, även på orter där vi inte har en egen organisation, är vår tillgång till ett nätverk av lokala och regionala experter på våra olika marknader. Den projektportfölj vi bär med oss in i det nya seklet är både diger och spännande. Två projekt som kan tjäna som exempel på hur vi arbetar, är Manhattan Center i Bryssel och Slagsta Strand-området i Botkyrka vid E4/E20 i Stockholms södra förorter. 6

6 VD HAR ORDET Värde Finna Försälja Funktionalisera Finansiera Under 1997 förvärvade vi via dotterbolaget European Real Estate AB 50 procent i det belgiska fastighetsbolaget Manhattan Center bvba. Bolaget består i allt väsentligt av en fastighet, Manhattan Center, med en uthyrningsbar yta på knappt kvadratmeter i centrala Bryssel. Förvärvet var karaktäristiskt för Columna Fastigheter såtillvida att fastigheten kännetecknades av en komplicerad ägarbild med ett antal olösta konflikter. Under 1998 och halva 1999 har vi renodlat ägandet, löst konflikterna och genomfört en genomgripande renovering av fastigheten. Columna Fastigheters andel av investeringarna i projektet inklusive kostnaderna för ombyggnationen uppgår till cirka 245 Mkr. Uthyrningsgraden låg i praktiken på noll procent när vi övertog fastigheten. De som inte redan hade flyttat hade bara ett halvt till ett års hyresavtal kvar. Vid årsskiftet hade uthyrningsgraden ökat till 70 procent. När vårt innehav i Manhattan Center är moget för avyttring är ännu för tidigt att säga, men klart är att renoveringen av fastigheten nu befinner sig i slutskedet. Vi närmar oss med andra ord, försälja, d v s den fjärde och sista fasen i vår affärsmodell. Slagsta Strand Köpcentrum (f d Botvidsgymnasiet) ligger nästan en fas tidigare i vår affärsmodell. Vi förvärvade fastigheten, som har en yta om drygt kvadratmeter, vid årsskiftet 1997/98. Återigen kännetecknades fastigheten av komplicerade förutsättningar. Finansieringen är nu avklarad och för närvarande pågår funktionaliseringen. Det innebär ombyggnad och konvertering av fastigheten från Tid Spiralsymbolen uttrycker hur Columna Fastigheter genom sin affärsmodell adderar värde i varje steg av ett projekt. Anders Lövgren, vd, vid Slagsta Strand Köpcentrum. 7

7 VD HAR ORDET skola till kontor och butiker. När Slagsta Strand Köpcentrum är färdigbyggt räknar vi med att ha investerat totalt cirka 500 Mkr. Den officiella invigningen planeras äga rum under hösten år Utöver att förädla den befintliga fastigheten, innebär Slagsta Strand-projektet också exploatering av ett större markområde på totalt 37 hektar mellan E4/E20 och Mälaren, som hittills varit ineffektivt utnyttjat. Vi avser att skapa en modern stadsdel med både kontor och bostäder, där köpcentret utgör den första etappen. Botkyrka kommun har intressen som till stor del är förenliga med Columna Fastigheters. Kommunen har behov av att utveckla en attraktiv och modern stadsdel som tillvaratar såväl den kommersiella potential som närheten till E4/E20 innebär och det miljömässiga värde som närheten till Stockholms södra mälarinlopp ger. Under år 2000 kommer vi att fortsätta finna, finansiera, funktionalisera och försälja flera objekt. Vi räknar med att avyttra flera av våra fastigheter, bl a i Nederländerna. Denna process inleddes under de sista dagarna 1999 genom att en helägd fastighet i Amsterdam och tre fastigheter i Rotterdam och Zwijndreicht, där vi via intressebolag ägde 30 procent, avyttrades. Därmed är vi inne i en löpande process som kontinuerligt för oss genom den spiral som bildar Columna Fastigheters fyra F. Internet har blivit ett allt viktigare instrument i vår marknadskommunikation. I Dagens Industris Internetbilaga den 8 november 1999, där samtliga 317 börsbolag med hemsidor rankades, kom Columna Fastigheter på en delad tiondeplats. På hemsidan finns bl a en unik nyhetstjänst där fastighetsrelaterade nyheter från våra viktigaste marknader presenteras. I början av år 2000 träffade vi ett avtal om att tillsammans med ägarna till FilmViaNet.com bilda ett bolag som kommer att arbeta med distribution av film via Internet. Bolaget har ensamrätt i Europa för uthyrning av filmer över nätet. Detta gör Film- ViaNet till ett av världens största företag i branschen. Vi har för avsikt att notera bolaget på SBI-listan under andra kvartalet i år. Detta sker via en riktad emission till Columna Fastigheters cirka aktieägare som kommer att få inköpsrätter. Syftet med den nya satsningen är att vi vill skapa en möjlighet för våra aktieägare att ompositionera sig mellan IT- och fastighetsaktier. Om detta blir lyckosamt kan fler likartade projekt bli aktuella i framtiden. Columna Fastigheters kärnverksamhet påverkas inte av satsningen. Den är och förblir utveckling av fastighetsprojekt. Resultatet för 1999 (120,5 Mkr), mer än tredubblades jämfört med 1998 (33 Mkr). Det är vårt hittills bästa bokslut. I Dagens Industris Internetbilaga den 8 november 1999, kom Columna Fastigheter på en delad tiondeplats. Samtliga 317 börsbolag med hemsidor jämfördes och rankades inbördes. (Facsimil.) Anders Lövgren, vd 8

8 ORGANISATION OCH VERKSAMHET Organisation och verksamhet Columna Fastigheter AB Slagsta Strand KB 100% European Real Estate AB 100% Realia AB 32,3% Criterion Properties Plc 28,5% Oceanview Investments vof 30% Manhattan Center bvba 50% Affärsidé Columna Fastigheters affärsidé är att som utvecklingsföretag på den europeiska fastighetsmarknaden förvärva, utveckla och avyttra fastigheter och fastighetsbolag. Målsättning med verksamheten Columna Fastigheters övergripande målsättning är att maximera aktieägarnas långsiktiga värdetillväxt. Vidare skall: Columna Fastigheter uppnå en real avkastning på eget kapital som långsiktigt överstiger den långa statsobligationsräntan med minst fem procentenheter den justerade soliditeten överstiga 25 procent. Strategi Genom att identifiera fastigheter och fastighetsbolag med utvecklingspotential samt funktionalisera och strukturera dessa på ett optimalt sätt skapas förutsättningar för värdetillväxt för bolagets aktieägare. Columna Fastigheters organisation skall kännetecknas av flexibilitet, snabbhet, kreativitet och trovärdighet. Geografiskt skall Columna Fastigheter agera i starka tillväxtområden i norra Europa med två nav som utgångspunkt, Stockholm och Bryssel. Våra Miljöpolicy Columna Fastigheter skall alltid sträva efter att: Göra material- och produktval som gynnar miljömärkta, så kallade typ1-klassade produkter. Källsortera hushållssopor samt byggavfall i samband med underhåll, ny-, om- eller tillbyggnad. Använda miljövänliga kontorslösningar med källsortering av papper, toner med mera för den egna administrationen. Använda ny teknik för att minska åtgången av förbrukningsmaterial. Välja det mest miljövänliga alternativet bland värme-, el-, vatten- och kylmedier. Välja material och lösningar som harmonierar med byggnadens arkitektur. projekt skall vara geografiskt belägna inom en timmes flygresa från någon av dessa två orter. Prioriterade områden är de nordiska storstäderna, Belgien, Nederländerna samt delar av Storbritannien. Utdelningspolicy Columna Fastigheter har skattemässiga underskottsavdrag som vid årsskiftet uppgick till cirka 9

9 ORGANISATION OCH VERKSAMHET Criterion, Bouverie House, London. Uthyrningsbar yta kvm. 2,6 miljarder kronor. Detta innebär att Columna Fastigheter AB med nuvarande skattelagstiftning och utifrån nuvarande intjäningsnivå, är befriad från inkomstskatt under flera år. Med nuvarande aktieägarstruktur anser styrelsen att en offensiv utdelningspolitik inte är möjlig. Den övervägande delen av de cirka aktieägarna har, i kronor räknat, mycket små innehav. En utdelning till aktieägarna skulle därför vara förenad med mycket stora administrativa kostnader. Det är styrelsens långsiktiga målsättning att tillförsäkra våra aktieägare en konkurrenskraftig utdelningsnivå. Därför undersöker styrelsen för närvarande olika tillvägagångssätt att förändra Columna Fastigheters aktieägarstruktur. Struktur och organisation Koncernen bestod vid årsskiftet, förutom av moderbolaget, av de två helägda dotterföretagen Slagsta Strand KB och European Real Estate AB med dotterföretag. I koncernen ingår även ägandet i intresseföretagen Realia AB, Criterion Properties Plc, Manhattan Center bvba och Oceanview Investments vof. I European Real Estate finns dels helägda utländska fastigheter, dels delägda utländska fastighetsbolag som förvaltas och administreras av Columna Fastigheter. Slagsta Strand äger den svenska fastigheten Botvidsgymnasiet 4-5 samt närbelägna, under året förvärvade fastigheter med byggrätter i Botkyrka kommun. 10

10 AFFÄRSIDÉ OCH MARKNADSPOSITION Affärsidé och marknadsposition Columna Fastigheters mål är att skapa mervärde genom utveckling av fastigheter och förbättrad funktionalitet enligt fyrstegskonceptet finna, finansiera, funktionalisera och försälja. Därmed skall Columna Fastigheter avyttra fastigheter när de har gått in i en förvaltningsfas och ger ett stabilt driftnetto. Kärnverksamheten i ett traditionellt fastighetsbolag är att långsiktigt äga och förvalta fastigheter. I dessa bolag är driftnettot, d v s skillnaden mellan hyresintäkter och förvaltningskostnader, ett centralt nyckeltal både för aktieägare och analytiker. Detta förutsätter att fastigheterna har en geografisk koncentration i bestånd som genom sin storlek medger en rationell förvaltning. Löpande avyttringar Columna Fastigheters affärsidé är att förvärva och utveckla fastigheter och fastighetsbolag på den europeiska fastighetsmarknaden, inklusive den svenska. När fastigheterna eller bolagen är utvecklade avyttras de. Avyttringarna genererar realisationsvinster samtidigt som kapital eller upplåningskapacitet frigörs för nya utvecklingsprojekt. Genom att Columna Fastigheter är ett fastighetsutvecklingsföretag som snarare bygger på värdetillväxt än ett stabilt driftnetto, ger en analys utifrån samma kriterier som för ett traditionellt fastighetsbolag en missvisande bild av bolaget. Ett framgångskriterium för Columna Fastigheter är att fastigheterna avyttras så snart de börjar ge ett positivt, väsentligt driftnetto eftersom det då är dags att flytta över kapitalet till nya utvecklingsbara projekt. Att ligga kvar i färdigutvecklade fastigheter med ett högt driftnetto ligger inte i linje med Columna Fastigheters affärsidé och strategi. Columna Fastigheter befinner sig alltså i den paradoxala situationen att ju mer framgångsrikt bolaget är enligt affärsidén desto lägre blir koncernens samlade driftnetto. Columna Fastigheters verksamhet kan sammanfattas i fyra F finna, finansiera, funktionalisera och försälja (se även VD-ordet sid 6). En förutsättning för att kunna sälja till ett optimalt pris är naturligtvis att fastigheterna uppvisar ett bra driftnetto men det avser snarare enskilda fastigheter än Columna Fastigheter som bolag. Hög soliditet viktigt Soliditeten bland de börsnoterade fastighetsbolagen varierar mellan 14 och 52 procent, med Columna Fastigheter i topp. Skälet till att Columna Fastigheter har valt strategin att hålla branschens högsta soliditet är att detta stödjer affärsidén. Denna förutsätter att bolaget ständigt har hög beredskap att med kort framförhållning kunna förvärva intressanta turnaround-objekt och snabbt finansiera dem med låga räntekostnader, under den tid det tar att förädla fastigheterna utan att vara beroende av direktavkastning i form av ett högt driftnetto. Vidare ligger det en större rörelserisk i projektutveckling än i förvaltning, vilket även det förutsätter hög soliditet. Columna Fastigheters position bland de fastighetsbolag som finns på Stockholmsbörsen framgår av diagrammet på nästa sida. Det visar dels bolagens andel utlandsfastigheter i relation till bokfört värde, dels andelen projektutveckling. Traditionellt förvaltande fastighetsbolag som Hufvudstaden och Realia där geografisk koncentration, effektiva förvaltningsenheter och därmed det samlade driftnettot är avgörande kriterier när bolagen analyseras, återfinns i diagrammets nedre vänstra hörn, d v s där fokus hamnar på koncentration och förvaltning. Columna Fastigheters placering pekar på en stor geografisk spridning och en hög andel projektutveckling. Mervärde genom utveckling Columna Fastigheters mål är alltså att skapa mervärde genom utveckling och förbättrad funktionalitet enligt fyrstegskonceptet. 11

11 AFFÄRSIDÉ OCH MARKNADSPOSITION Det första steget, finna, bygger på att Columna Fastigheter på ett mycket tidigt stadium får kännedom om att en fastighet är till salu helst innan den bjuds ut på marknaden. En grundförutsättning för att detta skall fungera är ett aktivt nätverk med förgreningar i starka tillväxtområden i norra Europa. Stockholm och Bryssel utgör geografiska utgångspunkter för att arbeta med i första hand projekt i Nederländerna, Belgien, delar av Storbritannien samt de nordiska storstäderna. Tack vare nätverkets förmedling av ett stort antal alternativ kan vi sedan hitta de objekt som har störst latent förädlingsvärde. I praktiken handlar det oftast om större kommersiella fastigheter, inte sällan med komplicerade förutsättningar. Ytterligare en förutsättning är Columna Fastigheters snabba och tillförlitliga analysverktyg, vilka gör det möjligt att utvärdera objekt snabbt och med hög säkerhet. Det geografiska sökområdet begränsas av ett antal utvalda tillväxtorter inom en timmes flygresa från Bryssel eller Stockholm. Där söker Columna Fastigheter i första hand efter större kommersiella fastigheter utanför de allra hetaste områdena. Förmågan att skapa en optimal finansieringslösning är en nödvändig förutsättning för utvecklingsprojekt. Ombyggnadsfasen är kapitalkrävande i sig, samtidigt som hela eller delar av hyresintäkterna går förlorade. Här är Columna Fastigheters höga soliditet värdefull. Målet är att skapa skräddarsydda finansieringslösningar som är bra både för Columna Fastigheter och för säljaren. En stor och kommersiell fastighet kan upplevas som statisk och fixerad i sina befintliga funktioner och kontrakt. En av Columna Fastigheters nyckelkompetenser är att finna nya eller kompletterande funktioner. Det är på det här sättet vi kan tillföra mervärden som inte fanns tidigare. När funktionsutvecklingen är klar är också projektet klart. Då återstår att realisera det upparbetade mervärdet genom att avyttra fastigheten. Andel bokfört värde utomlands i förhållande till totalt bokfört värde (fastigheter), % 0% Fastighetspartner Diligentia Hufvudstaden Capona Tornet Mandamus Drott Wihlborgs Realia Pandox, Diös, Kungsleden Heba Balder Wallenstam Castellum, Ljungberggruppen Platzer Norrport Columna 80% 0% Andel projektutveckling i förhållande till totalt bokfört värde (fastigheter), % Cirklarnas volym motsvarar synlig soliditet i procent. Piren 15% Källa: Catella Fastighetsekonomi AB. 12

12 TRENDER OCH TENDENSER PÅ VÅRA VIKTIGASTE MARKNADER Trender och tendenser på våra viktigaste marknader Avsikten med detta avsnitt är att ge en bild av de marknader där Columna Fastigheter antingen agerar eller där vi inom kort kan komma att befinna oss. Avseende Sverige inleds avsnittet direkt med fastighetsmarknaden medan vi för övriga länder även ger en beskrivning av den makroekonomiska miljö vi arbetar i. Columna Fastigheters innehav beskrivs under respektive bolag på sidorna Faktaunderlaget i detta avsnitt har levererats av Catella Fastighetsekonomi AB. Sverige Fastighetsmarknaden Den svenska ekonomin är för närvarande inne i en osedvanligt stark högkonjunktur, vilken skapar mycket goda förutsättningar för fastighetsbranschen och har medfört att marknaden utvecklats positivt under det gångna året. Ett tydligt tecken på framtidstron är den kraftiga ökningen av nyproduktioner. Columna Fastigheters största projekt i Sverige, Slagsta Strand i Botkyrka kommun, består av såväl konvertering av gamla lokaler som nyproduktioner, och är därmed ett exempel på den positiva trenden. Columna Fastigheters strategi är att söka objekt utanför de allra hetaste områdena, men som ändå har ett strategiskt läge och en latent outnyttjad potential. Det är ofta en fördel med komplexa och komplicerade förutsättningar, då det samtidigt innebär att marknadens intresse för objektet inte är lika starkt. Columna Fastigheters totalt innehav i Sverige uppgick till kvm (per ). Hyresmarknaden Hyresmarknaden uppvisar en fortsatt splittrad bild med stora skillnader både på orts- och fastighetsnivå. Generellt är hyresnivån stigande för kommersiella fastigheter i och kring storstäderna samt i expansiva orter med ett välutvecklat näringsliv. Regionala centralorter uppvisar i stort sett oförändrade hyresnivåer Bryssel är ett viktigt centrum på den nordeuropeiska fastighetsmarknaden. Staden utgör också en av Columna Fastigheters geografiska utgångspunkter. 13

13 TRENDER OCH TENDENSER PÅ VÅRA VIKTIGASTE MARKNADER medan mindre orter med stor utflyttning har en fortsatt svag marknad. Även bostadsmarknaden uppvisar en splittrad bild med bostadsbrist i storstadsregionerna och fortsatt höga vakanser i problem- och avfolkningsorter. Trots att man på vissa orter river bostäder till följd av utflyttningen, gör det rådande bruksvärdesystemet att hyresnivåerna är likartade oberoende av ortskaraktär. Kontorsmarknaden Stockholm. Kontorsmarknaden i Stockholm kan geografiskt grovt indelas i city, övriga innerstaden och närförorter. I citys nordöstra hörn återfinns den så kallade Gyllene Triangeln, Stockholms AAA-läge, som innefattar områdena kring Norrmalmstorg och Stureplan med de högsta kontorshyrorna. Hyresnivån har sedan 1993 stigit kontinuerligt i centrala Stockholm. Under det senaste året har den genomsnittliga ökningen varit cirka 10 procent inom city. Hyresnivån för kontor ligger på mellan och kronor per kvm och år inklusive värme, men exklusive fastighetsskatt. Inom Gyllene Triangeln varierar hyresnivån mellan och kronor per kvm, men även toppnivåer över kronor har noterats. Stockholm har de högsta hyresnivåerna i Norden. Det är svårt att finna lediga lokaler inom city, särskilt större ytor. Vakanserna ligger på en mycket låg nivå, kring 1-3 procent, och är i huvudsak ett resultat av omflyttningar. Företag som expanderar tvingas ofta söka sig till mer perifera lägen. Exempel på expansiva områden som kännetecknas av goda kommunikationer och/eller närhet till innerstaden är Marievik, Alviks Strand, Värtahamnen, Globen, Kista, Frösundavik och Bällsta Strand/Vreten. Den ökade efterfrågan har lett till en positiv hyresutveckling för moderna kontor och på senare tid, betydande nyproduktion i dessa områden. Genomsnittspriser, kommersiella fastigheter, Stockholm Tkr/kvm City Övrig innerstad Genomsnittshyror, kontorsfastigheter, Stockholm Tkr/kvm Närförorter City Övrig innerstad Närförorter Avkastning, kommersiella fastigheter, Stockholm % City Övrig innerstad Närförorter Källa: Catella Fastighetsekonomi AB Källa: Catella Fastighetsekonomi AB Källa: Catella Fastighetsekonomi AB 14

14 TRENDER OCH TENDENSER PÅ VÅRA VIKTIGASTE MARKNADER Göteborg. I Göteborg är vakansgraden i A-lägen fortfarande relativt hög med cirka 7 procent. I det totala beståndet är vakansgraden ytterligare något högre. Hyresnivån har stigit sedan några år tillbaka under det senaste året med cirka 7 procent i bästa läge och cirka 5 procent i de något sämre lägena. Hyresnivån för kontor i A-lägen varierar mellan och kronor per kvm, medan B-lägen varierar mellan 800 och kronor per kvm. Kontrakt på nivån kronor förekommer, vilket är en högre nivå än som högst under 1980-talet. Avkastning, kommersiella fastigheter, Göteborg % Inom Vallarna Gårda, delar av Gullbergsvass, Stampen, Annedal, delar av Johannesberg, Masthugget, Pustervik, Vasastaden, Heden och delar av Lorensberg Källa: Catella Fastighetsekonomi AB Genomsnittspriser, kommersiella fastigheter, Göteborg Tkr/kvm Inom Vallarna Gårda, delar av Gullbergsvass, Stampen, Annedal, delar av Johannesberg, Masthugget, Pustervik, Vasastaden, Heden och delar av Lorensberg Källa: Catella Fastighetsekonomi AB Malmö. Malmö befinner sig i en förändringsfas från industristad till kunskapsstad. En expanderande högskola, Öresundsbron och byggandet av Universitetsholmen, skapar framtidstro och stora förväntningar. Vakansgraden uppgår till cirka 7 procent i bästa läge och till cirka 11 procent i det totala beståndet. Sedan ett år tillbaka har den genomsnittliga hyresnivån stigit med cirka 13 procent i A-läge. Hyresnivån för kontorslokaler i bästa läge ligger idag på mellan och kronor per kvm, medan nivån i något sämre lägen varierar mellan 900 och kronor. Genomsnittshyror, kontorsfastigheter, Göteborg Tkr/kvm 1,8 1,5 1,2 0,9 0,6 0, Inom Vallarna Gårda, delar av Gullbergsvass, Stampen, Annedal, delar av Johannesberg, Masthugget, Pustervik, Vasastaden, Heden och delar av Lorensberg Källa: Catella Fastighetsekonomi AB Genomsnittspriser, kommersiella fastigheter, Malmö Tkr/kvm Källa: Catella Fastighetsekonomi AB 15

15 TRENDER OCH TENDENSER PÅ VÅRA VIKTIGASTE MARKNADER Genomsnittshyror, kontorsfastigheter, Malmö Tkr/kvm 1,8 1,5 1,2 0,9 0,6 0, Avkastning, kommersiella fastigheter, Malmö % Butiksmarknaden För butiker är mikroläget och omsättning avgörande för hyresnivån. I de flesta fall står butiksinnehavaren för inredning och eventuella ombyggnader, vilket medför att dessa investeringar inte har så stor betydelse för hyresnivån. Prognosen för den svenska handeln ser mycket positiv ut enligt Handelns Utredningsinstitut. Omsättningen i detaljhandeln, som står för en tredjedel av den privata konsumtionen, bedöms ha ökat med cirka 4 procent under 1999 och bedöms öka med cirka 4,5 procent under år 2000, vilket givetvis påverkar butikshyrornas utveckling. Dessutom är vakansgraderna låga i bra lägen. Stockholm. Hyresnivåerna utmed de bästa butiksstråken inom city i Stockholm varierar mellan Källa: Catella Fastighetsekonomi AB Källa: Catella Fastighetsekonomi AB och kronor per kvm. Hyresintervallet avser butiker med en primär försäljningsyta på mindre än 150 kvm. I köpmannavaruhus som NK, i de absolut bästa lägena förekommer hyror på uppemot kronor per kvm. Göteborg. I Göteborg är hyrorna för butiker i bästa läge mellan och kronor per kvm. De primära butiksstråken återfinns längs Fredsgatan och den anslutande delen av Kungsgatan, längs delar av Korsgatan och Östra Hamngatan samt i centrumet Nordstan. Malmö. I Malmö bedöms hyresnivån för butiker i bästa läge variera mellan och kronor per kvm. Butiker med en primär försäljningsyta om kvm ligger i nedre delen av intervallet och butiker som har en yta mindre än 150 kvm i den övre delen. Investeringsmarknaden Den svenska investeringsmarknaden har under det senaste året dominerats av inhemska aktörer. Antalet stora fastighetsportföljer till salu har varit få, vilket har begränsat intresset hos utländska investerare. Vissa dämpande faktorer har påverkat intresset från utlandet negativt. Dels har ränteuppgången ökat skillnaden mellan köpares och säljares uppfattning om marknadsvärdet på objekten, dels har substansrabatterna sänkt börsens värdering av fastighetsbolag. De stora utländska investerarna är ofta relativt kortsiktiga och vill snabbt kunna omdisponera fastighetsportföljer och eventuellt lämna en marknad. Med betydande substansrabatter betraktas inte börsen som en reell möjlighet till exit. Trots det ovanstående har omsättningen av fastigheter varit relativt hög på orter som prioriterats av inhemska aktörer. Försäkringsbolag och ett antal börsbolag prioriterar Stockholm, Göteborg och Malmö medan andra börsbolag har byggt upp rikstäck- 16

16 TRENDER OCH TENDENSER PÅ VÅRA VIKTIGASTE MARKNADER ande förvaltning och intresserar sig för fastigheter i olika delar av landet. Liksom utländska investerare fokuserar dessa företag på kassaflöde och direktavkastning. Direktavkastningen på kommersiella fastigheter i bästa läge i Stockholm bedöms ligga runt 5,5 procent, medan motsvarande siffra för Göteborg och Malmö bedöms uppgå till runt 6,25 procent. Storbritannien Makroekonomisk utveckling Under 1999 har Storbritanniens ekonomi utvecklats positivt även om BNP-tillväxten är måttlig. Den privata konsumtionen fortsätter att vara stark. Av stor vikt för fastighetsmarknaden är de fallande räntenivåerna. I oktober 1998 var räntenivån över 7 procent, medan den vid årsskiftet 1998/1999 låg kring 5 procent. Trots att en markant ökning av hyrorna är mindre trolig så ger en genomsnittlig avkastningsnivå på 7 procent kombinerad med låga lånekostnader positiva signaler till potentiella investerare såväl i Storbritannien som i utlandet. Höjningen av stämpelskatten för de flesta kommersiella fastigheter till 3,5 procent i april 1999 verkar inte ha påverkat transaktionsmarknaden avsevärt. Bankutlåningen till fastighetssektorn ökade med 8,6 Mdr under 1998, vilket får anses vara en avsevärd ökning efter många år med minskad utlåning. Utländska investeringar minskade måttligt till 3,2 Mdr från 4 Mdr Nettosumman av nya engelska institutionella investeringar uppgick till strax över 4 Mdr, främst beroende på pensionsfondsplaceringar. Columna Fastigheters intresseföretag Criterion Properties innehav, inklusive andelar av delägda fastigheter omfattar sammanlagt kvm, varav London och Wembley omfattar 5132 kvm, Cardiff omfattar kvm och övriga Storbritannien omfattar kvm (per ). Kontorsmarknaden I Storbritannien som helhet har det varit en stabil trend med nyuthyrningar de senaste 12 månaderna. Samma förhållande gäller specifikt även för London. I vissa områden har många av nyuthyrningarna utgjorts av omflyttningsuthyrningar, där befintliga hyresgäster efterfrågat andra lokaler. På grund av en låg nivå av nyproduktion minskar den befintliga stocken av moderna lokaler. Ett begränsat utbud av högkvalitativa kontorsytor i centrala London, och främst då i West End, har lett till genomsnittliga hyresökningar för kontorslokaler på cirka 4-6 procent det senaste året. Hyresnivå, kontor i bästa läge, Storbritannien /kvm London West Manchester Birmingham Bristol Cardiff City of London. De största hyresdrivande faktorerna i London City är den höga efterfrågan och det kraftigt begränsade utbudet. Detta har lett till en topphyresnivå på 565 per kvm. Det begränsade utbudet leder till att många hyresgäster får se sig om efter alternativa lokaliseringar utanför stadskärnan t ex i Midtown eller Docklands. Denna bild av hyresmarknaden gör att prognoser om fortsatta hyresökningar är relativt positiva, främst de som berör de lite mer perifera lägena. En viss utjämning av skillnaden i hyresnivåer är därför på kort sikt möjlig. Dessa faktorer kan leda till en ökad nyproduktionsaktivitet främst i centrala lägen. Källa: Catella Fastighetsekonomi AB 17

17 TRENDER OCH TENDENSER PÅ VÅRA VIKTIGASTE MARKNADER West End. Höjningen av kontorshyrorna i centrala West End har nu stagnerat. Den högsta hyran som har tecknats ligger kring 700 per kvm. Denna hyra anses som hög eftersom de flesta kontrakt för lokaler med mycket god standard tecknas mellan per kvm. En rättvisande bild är att West Ends centrala delar har en något starkare hyresmarknad än city. Det är den allmänna uppfattningen hos lokalförmedlare i West End att den tidigare kraftiga utvecklingen av hyror nu har minskat och att ökningstakten kommer att vara måttlig under de närmaste 12 månaderna. förlorat sin prägel. Den fortsatta utvecklingen av sektorn som helhet bedöms dock som god med tanke på det begränsade utbudet i framtiden. Det senaste året har butikshyrorna generellt sett ökat, och denna utveckling kommer troligen att fortsätta. Handlare i London uttrycker sina farhågor för hur hårt Internethandeln kommer att slå mot dem. Hela 50 procent av Londons befolkning är uppkopplade mot Internet, och e-handel är ett hett ämne i London. Dock kommer exklusiva adresser att vara fortsatt attraktiva även om debatten är livlig. Docklands och andra kontorsutvecklingsområden i London. Docklands fortsätter att attrahera nyproduktionsprojekt, dock med en något lägre intensitet än tidigare. Större hyresgäster tar längre tid på sig att bestämma vilka framtida lokalbehov de har. Detta leder till att de flesta större nyuthyrningar ter sig något osäkra. Det stora byggnadsprojektet vid London Bridge City med över kvm uthyrbar yta är nu i hamn, med Greater London Assembly som hyresgäst och projektet kommer troligen att starta på allvar inom en inte alltför lång framtid. Detta kommer att dra uppmärksamhet till cityområdet söder om floden Themsen. Butiksmarknaden Det senaste året har de genomsnittliga butikshyrorna i West End legat relativt stilla. Topphyrorna i området ligger fortfarande kring per kvm för primär yta. Det råder dock stor skillnad i resultat mellan olika handlare i Storbritannien. En kraftig ökning av butikshyrorna ter sig ganska osannolik den närmaste framtiden. Stora legala begränsningar för nyproduktionsprojekt av butiksytor hindrar utvecklingen av kompletterande projekt. Sektorn hade ett mindre bra år 1998 och undergår en renodlingsprocess eftersom ett flertal tidigare attraktiva lägen Hyresnivå, affärslokaler i bästa läge, zon A, Storbritannien /kvm London West Manchester Birmingham Bristol Cardiff Industrimarknaden Hyresmarknaden för industrilokaler har utvecklats väl under de senaste 12 månaderna. Hyrorna har ökat med i snitt 4 procent. En genomsnittlig avkastning på 8 procent fortsätter att generera goda intäkter i förhållande till andra kapitalplaceringar. Industrifastigheter har idag en högre avkastning än både kontorsoch butiksfastigheter. Institutionella placerare är intresserade av att köpa, men utbudet är begränsat, vilket kommer att medföra en ökning av fastighetspriserna. För övrigt är utvecklingsmöjligheterna begränsade. Industrimarknaden i London är svår att definiera då ett flertal så kallade sub markets är det mest representativa. Källa: Catella Fastighetsekonomi AB 18

18 TRENDER OCH TENDENSER PÅ VÅRA VIKTIGASTE MARKNADER Hyresnivå, industrilokaler i bästa läge, Storbritannien /kvm Manchester Birmingham Bristol Genomsnittlig avkastning, Storbritannien % Kontor Handel Cardiff Industri Kontorsmarknaden Cardiff. Kontorsmarknaden i Cardiff har präglats av uthyrningar till så kallade call centers som har flyttat dit från andra orter. Ett flertal större företag letar idag efter kontorsytor med ansenlig storlek. Utbudet är dock begränsat. Byggnadsarbete har påbörjats vid Bute Square, söder om citykärnan, som är ett av de största byggnadsprojekten i Cardiff under de senaste 20 åren. Läget är mycket bra i anslutning till city med stadens centrala tåg- och busstation precis bredvid. När byggnaden är färdig kommer den att innehålla cirka kvm kontorsyta av yppersta klass. Kontorshyrorna för de mest attraktiva objekten i Cardiff ligger på 167 per kvm. Källa: Catella Fastighetsekonomi AB Källa: Catella Fastighetsekonomi AB Butiksmarknaden Cardiff. På butiksmarknaden i Cardiff fortsätter Queen Street att utgöra den mest attraktiva lokaliseringen för butiker. Stadens popularitet för butiksetableringar befästs ytterligare genom uthyrningen av lokalen på Queen Street 70 till Monsoon. Själva uthyrningen i sig är trendsättande i Cardiff. Ett flertal överlåtelser av butikslokaler med nyckelpengar inblandade har skett på Queen Street. Intresset för fastigheter med butikslokaler fortsätter. Detta bekräftas i och med köpet av fastigheten belägen på Queen Street 90/91 till en direktavkastning på cirka 3,9 procent. Topphyresnivån för butikslokaler med bästa läge i Cardiff ligger kring per kvm, vilket är en ökning med drygt 30 procent på ett år. Utanför Cardiff ligger topphyran kring 194 per kvm. Industrimarknaden Cardiff. Industrisektorn har också varit aktiv med rekordhöga hyror som följd. Ocean Park i Cardiff Bay är i dagsläget den mest eftertraktade lokaliseringen för företag inom industrisektorn. Uthyrningar i Swan Hill s Magellan Court skedde till utgående hyresnivåer kring 54 per kvm. Generellt kan sägas att toppnivån ligger kring 59 per kvm. Cardiff Bay. Tillväxten i Cardiff-området är beroende av utvecklingen som omfattar hela Cardiff Bay-projektet. Projektet som helhet är det största i Europa i sitt slag. Uthyrningen till Welsh Assembly inom området har hjälpt till att lyfta områdets internationella karaktär. Ett flertal byggnadsprojekt är pågående. Mermaid Quay omfattar en total yta om kvm blandat mellan butikslokaler och så kallade upplevelsecentra som biografer. Vidare finns förhoppningar om att arbetet snart kan påbörjas vid Sports Villageprojektet som främjas av Capital & Regional. Det förutsätts bidra till en uppkomst av ett upplevelse- och sportområde. 19

19 TRENDER OCH TENDENSER PÅ VÅRA VIKTIGASTE MARKNADER Belgien Makroekonomisk utveckling Belgiens ekonomi som helhet ser relativt positiv ut med en prognosticerad BNP-tillväxt på cirka 2-3 procent, vilket ligger över EU-genomsnittet. Faktum är dock att en viss avmattningstendens har kunnat skönjas under Konsumtionen fortsatte dock att vara stark liksom investeringsnivån i landet. Arbetslösheten fortsatte generellt att sjunka även om de regionala skillnaderna är stora. I Flandern är arbetslösheten cirka 5 procent, medan den i Wallonien och Bryssel är cirka tre gånger så hög. En rimlig prognos för det närmaste året är dock en stagnerande ekonomi som helhet. Columna Fastigheters totala innehav i Belgien inklusive andel av intresseföretags fastigheter, uppgår till kvm (per ). Kontorsmarknaden Bryssel. Bryssels hyresmarknad upplevs i ett europeiskt perspektiv som stabil. Staden utgör Europas politiska medelpunkt genom EU-högkvarteret och allt vad den centraliserade makten innebär. Således råder en relativt stark efterfrågan på nyproducerade kontorslokaler med hög standard i Bryssel. Förutsättningen är dock en inte alltför avvikande hyressättning. Den totala nyuthyrningen av kontorsyta i Bryssel var 1998 cirka kvm. I de centrala delarna av Bryssel var dock absorptionen av kontorsyta relativt låg, främst på grund av den bristande tillgång på lokaler med hög standard som råder. De flesta representativa kontorskomplexen i Bryssel byggs utanför stadskärnan. Leopold-området har haft en stagnerande hyresmarknad i jämförelse med de senaste fem åren, och topphyrorna för kontorslokaler ligger i dagsläget på cirka BEF per kvm. Vidare har Louiseområdet haft en god utveckling under det senaste året, men kämpar fortfarande med ganska stora vakanser. Topphyrorna ligger här på cirka BEF per kvm. Den ökade nyuthyrningen av nyproducerade kontorslokaler indikerar ett ökat intresse för Bryssel. En viktig faktor för att locka utländska företag till Bryssel är den välbelägna flygplatsen i Zaventem som erbjuder snabba transporter till de flesta av Europas största städer. Hyresnivå, kontor i bästa läge, Belgien BEF/kvm Centrum & Norra delen Övrigt inom ringled Léopold-distriktet Louise-distriktet Kring ringled samt perifert Butiksmarknaden Bryssel. Butikshyresmarknaden har haft en god utveckling till största del beroende på att den privata konsumtionen har ökat den totala omsättningen i branschen som helhet. Detta har lett till ökade förtjänster hos handlarna. Hyresnivåerna har därför stigit och vakanserna har minskat. Nya spatiösa anläggningar har dykt upp som svampar ur jorden. Vidare har stora butikskedjor etablerat sig i Bryssel, vilket inneburit ett uppsving för branschen som helhet. Rue Neuve tillhör fortfarande det mest exklusiva området i Bryssel. Direktavkastningarna ligger här på cirka 6 procent. Industrimarknaden Bryssel. Industrifastigheter omsätts i dagsläget till genomsnittliga direktavkastningar på 8,75 procent. För lagerfastigheter med lägre standard ligger direktavkastningen mellan 9-12 procent. Vakanserna är Källa: Catella Fastighetsekonomi AB 20

20 TRENDER OCH TENDENSER PÅ VÅRA VIKTIGASTE MARKNADER förvånansvärt låga och hyresnivåerna skiftar mellan BEF per kvm med vissa toppar på BEF per kvm. Investeringsmarknaden Bryssel. Hyresmarknaden och investeringsmarknaden i Belgien har utvecklats något olika. Hyrorna har stagnerat och det förekommer marginella hyresökningar. Investeringsmarknaden däremot är mycket stark. Främst beror detta på att ett allt större antal s.k. SICAFI (Belgiska fastighetsfonder) med högt ställda tillväxtförväntningar noteras på Brysselbörsen. Dessa fonder är beredda att betala högre priser än institutionella placerare, vilket medför ett tryck nedåt på avkastningsnivåerna. Vidare medför en bedömd minskning av valutarisker genom eurovalutan att utländska investerare har ökat i antal i Bryssel. Slutligen är de långa utlåningsräntorna på fastighetslån historiskt sett låga. Dessa faktorer leder till en hög aktivitet på Bryssels fastighetsmarknad. Avkastning, kontor i bästa läge, Belgien % Centrum & Norra delen Övrigt inom ringled Léopold-distriktet Louise-distriktet Kring ringled samt perifert Nederländerna Makroekonomisk utveckling Den nederländska ekonomin kan klassificeras som god. Ekonomin som helhet toppade 1998, och under 1999 har BNP-tillväxten avtagit något jämfört med utvecklingen under 1998 från 3,8 procent till Källa: Catella Fastighetsekonomi AB 3,0 procent. Inflationen är stabil kring 2,1 procent, men förväntas öka något under år Arbetslöshetsnivån är fortsatt låg, kring 3,1 procent, och detta beror främst på de lagändringar som gjorts om möjligheter till tillfällig arbetskraft för företagen. I förhållande till angränsande länder har statens finanser utvecklats starkt. Konsumenternas framtidstro har ökat och således är den fortsatta konsumtionen stark med en ökning på cirka 2 procent under De korta marknadsräntorna ligger kring 3 procent och de långa vid cirka 5 procent. Columna Fastigheters innehav i Nederländerna inklusive andel av intresseföretags fastigheter, uppgår till kvm (per ). Kontorsmarknaden Amsterdam och Rotterdam. Efterfrågan på kontorsytor i Nederländerna som helhet har ökat markant och överstiger utbudet. Detta medför en brist på vakanta kontorsytor, som i sin tur är hyresdrivande. Främst efterfrågas ytor i närheten av stora motorvägar. Denna trend har tidigare varit stark och fortsatte även under Ett ökat intresse för fastigheter till följd av de stigande hyrorna har lett till accelererande fastighetspriser med sjunkande direktavkastningar som följd. Speciellt är dessa fenomen tydliga i Amsterdam där fastighetsmarknaden är mycket aktiv. Den högsta hyresnivån för kontorslokaler i Amsterdam ligger kring NLG 650 per kvm och år. Denna hyra erhålls i de södra delarna av Amsterdam. Motsvarande direktavkastning uppskattas till cirka 6 procent. Motsvarande hyror i Rotterdam ligger kring NLG 380 per kvm och år, till en direktavkastning på cirka 6,8 procent. De högsta hyrorna i Nederländerna betalas vid WTC Schiphol-flygplatsen och ligger kring NLG 700 per kvm och år. Hyresnivåerna för lågkvalitativa objekt och speciellt för de i mellansegmentet steg kraftigt i Randstad-området under