Livscykelekonomisk analys av byggnader och byggnadsdelar

Transkript

1 Institutionen för infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 182 Livscykelekonomisk analys av byggnader och byggnadsdelar Författare: Mikael Dahlberg Mats Norrbrand Handledare: Håkan Bejrum Stockholm januari 2003

2 Förord Detta examensarbete behandlar livscykelekonomiska analyser och är det avslutande momentet i vår civilingenjörsutbildning på Lantmäteriprogrammet vid Kungliga Tekniska Högskolan. Examensarbetet är skrivet för institutionen Infrastruktur, avdelning Bygg- och fastighetsekonomi i samarbete med Svenska Bostäder. Arbetet syftar till att visa hur livscykelekonomiska kalkyler används. Vi vill tacka Svenska Bostäder för att vi har haft tillgång till rum och dator, något som underlättat vårt arbete. Ett speciellt tack riktar vi till vår handledare Christine Tsakok-Möller på Svenska Bostäder för sitt engagemang. Hon har väglett oss i vårt informationssökande och har också kommit med värdefulla synpunkter. Vi vill också tacka övriga personer på Svenska Bostäder som hjälpt oss med att ta fram användbara uppgifter. Vi vill även tacka vår handledare Håkan Bejrum på KTH för de synpunkter och stöd vi fått under arbetets gång. Han har hjälpt oss att reda ut de oklarheter vi stött på under arbetets gång. Håkan har också gett bra förslag på litteratur som behandlar området livscykelekonomisk kalkylering. Stockholm januari 2003 Mikael Dahlberg Mats Norrbrand 1

3 Innehållsförteckning Förord... 1 Innehållsförteckning... 2 Sammanfattning... 5 Abstract Introduktion Rapportens uppläggning Syfte och behov av LCP respektive LCC-analys Metod Teori om livscykelekonomiska kalkyler Inledning och begreppet livscykel När och till vad bör LCE-analyser göras? Livscykelekonomiska modeller Life-Cycle-Profit Life Cycle Cost, LCC Kalkyldata Kalkylränta Riskbedömning av ett projekt Kalkylperiod och restvärde Beräkning av ekonomisk livslängd Fallet eget ägande av marken Fallet tomträtt Grundinvestering i mark Tomträtt Eget ägande av marken Grundinvestering i byggnad Tillkommande kostnader Hyror och vakanser Hyressättning enligt brukvärdesystemet Hyresutveckling för bostadsfastigheter Vakanser Uppskattning av vakanstrender Behandling av vakanser i LCE-analyser Drift Driftkostnader för bostäder och vad som påverkar dessa Driftprognos Byggnad Byggnadsdelar Underhåll av fastigheter och byggnadsdelar Känslighetsanalys Enkel känslighetsanalys Sannolikhetsbaserad känslighetsanalys Livscykelekonomiska beräkningar enligt Excelmodell Allmänt om modellen LCP-beräkning LCC- beräkning för byggnadsdelar och installationer Beskrivning av objektet Bakgrund till typhusen

4 4.2 Läge Teknisk beskrivning: Marknaden Inför beräkningarna Avgränsningar i kalkylen Val av kalkylränta Tillgängliga data, data som skattats och hur det är gjort Inbetalningar Driftkostnader Underhållskostnader Grundinvesteringar i kv. Silvret Mark Byggnad Hyresintäkter för kv. Silvret Hyresintäkter för bostäder Hyressättning bostäder Bedömning av vakansnivå för bostäder Hyresintäkter för lokaler i Silvret Hyressättning för lokaler Bedömning av vakansnivå för lokaler Hyresintäkter för parkeringsplatser i Silvret Hyressättning parkeringsplatser Bedömning av vakansnivå för parkeringsplatser Hyresutveckling Tillbakablick hyresutveckling Bedömning av hyresutveckling för Silvret Driftkostnader Driftprognos för kvarteret Silvret Energiförbrukning Värmeförbrukning Gemensam elförbrukning Vattenförbrukning Prisutveckling på energi Prisutveckling för värme Prisutveckling för el Prisutveckling på vatten Övriga driftkostnader Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Sophämtning Städning Tillsyn och skötsel Försäkring Administration Kostnadsutveckling på övriga driftkostnader Sammanställning totala driftkostnader Underhåll Grunder för planerat/löpande underhåll Bedömning av kostnader för planerat underhåll för Silvret Bedömning av löpande underhåll/reparationer för Silvret Sammanställning och resultat

5 10.1 Sammanställning in- och utbetalningar Inbetalningar Utbetalningar Resultat Livscykelresultat för Silvret Kommentarer till resultatet Känslighetsanalys LCC-analys av linoleum- och parkettgolv- en jämförelse Avtal linoleum Avtal parkett Resultat Förslag för framtiden Underhållsplan Driftprognos Inbetalningar Övrigt Litteraturförteckning Bilagor Bilaga 1: Hyressättning för kv. Silvret 4. Bilaga 2: LCP-beräkning för kv. Silvret 4. Bilaga 3: LCC-beräkningar linoleum och parkett. 4

6 Sammanfattning Titel: Livscykelekonomisk analys av byggnader och byggnadsdelar Författare: Mikael Dahlberg och Mats Norrbrand Institution: Institutionen för Infrastruktur Avdelning Bygg- och fastighetsekonomi Examensarbete nummer: 182 Handledare: Håkan Bejrum, KTH. Christine Tsakok-Möller, Svenska Bostäder Nyckelord: Livscykel, ekonomi, byggnader, analys. Det finns två huvudtyper av livscykelekonomiska kalkyler, lönsamhetsorienterade och kostnadsorienterade. De lönsamhetsorienterade kallas LCP (Life Cycle Profit) och de kostnadsorienterade LCC (Life Cycle Cost). Båda typerna kan gemensamt kallas LCE som betyder just Life Cycle Economics. LCE-analyser passar bäst inför investeringar som har lång varaktighet. Situationer där LCE-analyser är ett bra verktyg är t.ex. vid ny- eller ombyggnation. LCE-analyser går ut på att prognostisera de framtida betalningsströmmarna som investeringen ger upphov till och nuvärdeberäkna dessa. I LCP-analysen utgörs betalningsströmmarna förutom kostnader också av intäkter från t.ex. hyror. Varje projekt är förknippat med en viss risk, denna risk avspeglas i kalkylräntan. Vi har arbetat fram ett beräkningsprogram i Excel, detta kan användas vid framtida beräkningar. I programmet kan både LCP- samt LCC-analyser göras. Hur programmet används beskrivs i kap 3. Detta program har använts vid de LCE-analyser som gjorts i detta examensarbete. En LCP-analys har gjorts på fastigheten Silvret 4 i Grimsta i Stockholm. I analysen har vi använt faktiska hyresintäkter. Kostnader för drift och underhåll har bedömts utifrån energiberäkningar och via jämförelser med andra fastigheter. Kalkylräntan är bedömd till 6,5 % och kalkylperioden är satt till 50 år. Livscykelvinsten för Silvret 4 är enligt gjorda antagande beräknad till 5,57 miljoner kronor. En känslighetsanalys är gjord och visar hur livscykelvinsten påverkas av ändrade betalningsströmmar. Det som påverkar resultatet mest är byggkostnad och initial hyresnivå, d.v.s. stora betalningar som sker i början av kalkylperioden. LCC-analys har gjorts för att jämföra alternativen linoleumgolv med parkettgolv. Livscykelkostnaden för linoleumgolvet beräknades till 264 kr/m² (kalkylränta 7 % och kalkylperiod 60 år), motsvarande beräkning för parkettgolv gav resultatet 421 kr/m². Om den hyresökning som parkettgolvet medför beaktas visar sig parkettgolvet mer lönsamt än linoleumgolvet. Parkettgolvet genererar med denna hyresökning en livscykelvinst på 590 kr/m². I vårt arbete med LCP-analysen av Silvret 4 har vi här på Svenska Bostäder stött på en del problem. Det var svårt att hitta relevant underlag för analysen. För att i framtiden kunna göra bättre LCE-analyser föreslår vi följande. Upprättande av underhållsplan innan byggnationen sätter igång. Upprättande av driftprognos som omfattar alla driftkostnader. Uppbyggande av erfarenhetsbank om vad som påverkar olika kostnader och intäkter. Ett närmare samarbete med förvaltningen under hela projektskedet. 5

7 Abstract Title: Life cycle analysis on buildings and parts of buildings Authors: Mikael Dahlberg and Mats Norrbrand Department: Building and Real Estate Economics Department of Infrastructure Report reference: Master of Thesis number 182 Supervisor: Håkan Bejrum, KTH. Christine Tsakok-Möller, Svenska Bostäder Keywords: Lifecycle, economics, buildings, analysis. There are two main types of life cycle economic analysis, profit-oriented and cost-oriented. The profit-oriented is called LCP (Life Cycle Profit) and the cost-oriented is called LCC (Life Cycle Cost). Both types go under the name LCE that means Life Cycle Economics. LCEanalyses are most suitable for investments that have long duration. Situations where LCEanalyses are appropriate are for example in new- and rebuilding projects. The idea of LCE-analyses is to predict the futures payment streams that the investment causes and then calculate their net present value. In the LCP-analyses the payment streams consist of costs and incomes, in the LCC-analyses the payment streams only consist of costs. Every project is associated with a certain risk, which is reflected in the rate of return. An Excel-program has been developed to be used for the calculations. The program can be used for both LCP- and LCC-analyses. A manual for the program can be found in chapter 3. We have used this program for the LCE-analyses that we have made in this thesis. LCP-analyses has been made for the property Silvret 4 in Grimsta. For the analysis we have used real rent incomes. Costs for operation and maintenance have been estimated from energy calculations and from comparisons with other properties. The rate of return is estimated to 6,5 % and calculation period is 50 years. According to our assumptions the life cycle profit for Silvret 4 is calculated to minus 5,57 million SEK. A sensitive analysis has been made to show how the life cycle profit is affected by a change in the payment streams. We found out that it is the building costs and the initial rent level that affects the life cycle profit mostly. These are large payments that occur in the beginning of the calculation period. LCC-analyses have been made to compare the alternatives linoleum floor and parquet flooring. The life cycle cost for linoleum floor was 264 SEK/m² (rate of return 7 % and calculation period 60 years), for parquet flooring the result was 421 SEK/m². If the rental raise that parquet flooring generates is included it shows that that parquet flooring is more profitable then the linoleum floor. With the rental raise the parquet flooring generates a life cycle profit on 590 SEK/m². In our work on the LCP-analyses for Silvret 4 owned by the largest housing company in Sweden we ran into some problems. It was difficult to find relevant material for the analyses. To be able to make better analyses in the future we recommend following things. Establishing a maintenance plan before the building process starts. Establishing an operating prognosis that comprise all operating costs Accumulating experience concerning what affects different costs and incomes. Establishing a closer cooperation with the property management through the whole project phase. 6

8 1. Introduktion 1.1 Rapportens uppläggning Kapitel 1 beskriver syftet och behovet av LCE-analyser. I detta kapitel beskrivs målen med examensarbetet. Kapitel 2 är en litteraturstudie, d.v.s. ett teorikapitel utan koppling till Silvret 4. Kapitlet behandlar analysmodeller, kostnader, intäkter och andra kalkyldata. I kapitlet behandlas teorier om hur kalkyldata kan bedömas och tänkas utvecklas. Kapitel 3 beskriver hur Excelprogrammet för LCE-beräkningar används. Kapitel 4 ger en överblickande beskrivning av objektet Silvret 4. Kapitel 5 visar vilka data som funnits tillgängliga, vilka som skattats och hur det är gjort. I kapitlet visas examensarbetes avgränsningar. Kalkylräntan för Silvret 4 bedöms i detta kapitel. Kapitel 6 behandlar grundinvesteringar i mark och byggnad för Silvret 4. Kapitel 7 beskriver hyresnivå och hyresutveckling för bostäder, lokaler och parkeringsplatser. Bedömningen av vakansnivån görs i detta kapitel. Kapitel 8 innefattar Silvret 4:s alla driftkostnader, i kapitlet görs antaganden om hur driftkostnaderna i framtiden kommer att utvecklas. Kapitel 9 behandlar kostnader för planerat och löpande underhåll för Silvret 4. Kapitel 10 sammanställer alla in- och utbetalningar och redovisar livscykelvinsten för Silvret 4. Kommentarer till resultatet och känslighetsanalys finns också i detta kapitel. Kapitel 11 består av en jämförelse mellan linoleum- och parkettgolv. Jämförelsen görs med LCC-analys. Kapitel 12 visar våra förslag till förbättringar för att i framtiden kunna göra bättre LCEanalyser. 1.2 Syfte och behov av LCP respektive LCC-analys Vid planering och projektering av nya byggnader är det viktigt att göra kloka avvägningar mellan investeringskostnader och löpande kostnader för drift och underhåll. Ofta beaktas bara investeringskostnaden vid en upphandling, alternativt görs en payoff-kalkyl som visar efter hur lång tid investeringen är återbetald. Detta är ett kortsiktigt tänkande som kan leda till en större kostnad totalt. Ett bra sätt att ge en rättvis kostnadsbild är att göra en så kallad livscykelkostnadskalkyl (LCC). Denna kalkyl beaktar kostnaderna under objektets livslängd, en dyrare investering kan således visa sig mindre kostsam. I LCC-kalkyler tar man bara hänsyn till kostnader medan man i LCP-analyser även tar hänsyn till intäkter. LCC- och LCPanalyser kan gemensamt kallas LCE-analyser (livscykelekonomiska analyser). Dessa kalkyler går ut på att man prognostiserar nivå och utveckling för intäkter och utgifter, därefter nuvärdeberäknas dessa belopp med lämplig kalkylränta. Figur 1.1 visar principiellt hur de 7

9 löpande betalningarna beräknas till ett nuvärde enligt LCP-modellen. Om stapeln nuvärde inbetalningar är större än summan av staplarna grundinvestering och nuvärde utbetalningar är investeringen lönsam. Kr Inbetalningarna nuvärdeberäknas Tid Utbetalningarna nuvärdeberäknas = Nuvärde inbetalningar = Inbetalningar = Nuvärde utbetalningar = Utbetalningar = Grundinvestering Figur 1.1 visar LCE-modellens generella uppbyggnad. Ett exempel på när en LCC-kalkyl kan vara lämplig är när fönstren på en byggnad skall bytas ut. Basalternativet är att byta till konventionella treglasfönster, alternativet är att installera energieffektiva fönster. De senare ger en merkostnad på kr, men ger energibesparingar på kr per år. Enligt payoff-metoden är investeringen betald efter tio år. Detta är en mycket enkel och lite missvisande bild av verkligheten. Fönstren sitter ju kvar kanske i trettiofem år och spar energi och pengar. En LCC-analys tar hänsyn till alla år under livscykeln och ger därför en mer rättvisande kostnadsbild. Livscykelekonomiska kalkyler gör det möjligt att koppla ihop förvaltningen med byggandet. Förvaltningens tekniska kunskaper och erfarenheter av delar och system ges större utrymme i upphandlingen. Med en LCC-analys kan en dyrare investering motiveras utifrån antaganden om livslängd, kostnader m.m. Dessa antaganden grundar sig på förvaltningens kunskaper. En ytterligare fördel med livscykelkostnadsanalyser är att man till viss del kan avgöra hur en speciell byggnadsdel eller installation påverkar den totala kostnaden under byggnadens livslängd. Därifrån kan man avgöra om det finns andra alternativ av just denna byggnadsdel eller installation, vilket är intressant inför en stor investering. (Detta kan ibland vara svårt då en viss byggnadsdel eller installation kan påverka andra delar och installationer). För företag med kostnadsminimering som mål är LCC-analysen ett bra redskap. Har företaget vinstmaximering som mål kan det vara lämpligt att göra en livscykelvinstkalkyl (LCP), som även inkluderar intäkter. Metodiken för LCP är den samma som för LCC, skillnaden är att intäkterna ställs mot kostnaderna och man kan beräkna vinsten på objektets livslängd. Mål 1 med livscykelekonomisk kalkyl av Silvret 4 i Grimsta är att beräkna livscykelvinsten (LCP). Inför nybyggnation görs idag på Svenska Bostäder en Cash-flow på 10 år vilket ligger som beslutsunderlag för investeringen. I LCP-analysen ska olika kostnader belysas mer noggrant. Mål 2 är att introducera tankesättet och försöka etablera det i den framtida upphandlingen. För att analysen av Silvret 4 skall vara möjlig kommer vi att arbeta fram en beräkningsmodell för 8

10 LCE-analyser, beräkningsmodellen görs i Excel. Analysen av Silvret 4 kan användas som mall för hur LCP-analyser i framtiden kan göras. Mål 3 är att med Excelmodellen visa hur en LCC-analys kan göras genom att jämföra två alternativ. Alternativen är linoleumgolv och parkettgolv. Bedömningen kan användas vid planering av framtida bebyggelse. Att arbeta med LCC-analyser kan ge vägledning till de mest lönsamma valen av delar och system för byggnadens hela livslängd. Beräkningsmodellerna (LCP & LCC) som används i denna rapport är gjorda i Excel och kan användas även för andra objekt. Modellerna skall utformas så att olika projekts individuella förutsättningar kan beaktas. Storleken på livscykelekonomiska kalkyler varierar ofta kraftigt, från fastighetsnivå till komponentnivå. Beräkningsgången är dock densamma och modellerna kan användas i båda fallen. Vår förhoppning är att livscykelekonomiska kalkyler i framtiden ges större tyngd vid upphandlingsskedet. 1.3 Metod För att introducera tankesättet livscykelekonomi framarbetar vi ett teoriavsnitt. Teoriavsnittet byggs på existerande litteratur inom området, denna framtas genom en litteratursökning. Livscykelvinstanalysen av objektet Silvret 4 kommer att bygga på kostnader och intäkter som måste analyseras. I första hand kommer faktiska eller av Svenska Bostäder bedömda intäkter och kostnader att användas. I övriga fall kommer storleken av intäkterna och kostnaderna att skattas utifrån jämförbara objekt. Beräkningarna kommer att göras i en Excelmodell som vi kommer att utarbeta. För att beräkningsmodellen i Excel skall vara användbar måste alla kostnader och intäkter som är förknippade med ett projekt finnas med. När vi analyserat alla intäkter och kostnader för Silvret 4 kommer vi få en bra uppfattning om vilka poster som måste beaktas. Modellen kommer att byggas utifrån de kostnader och intäkter som finns för Silvret 4, vi kommer även att beakta eventuella poster som inte finns för just detta byggprojekt. Med denna metod får vi en modell som passar Svenska Bostäders sätt att arbeta. 2. Teori om livscykelekonomiska kalkyler 2.1 Inledning och begreppet livscykel Som beskrivits i föregående kapitel finns det två typer av livscykelekonomiska kalkyler. En är kostnadsorienterad (LCC) och en är vinstorienterad (LCP). Dessa går ut på att försöka skatta de framtida betalningsströmmar som en investering ger upphov till under dess livscykel. Olika objekt har olika livscykler, jämför en tvättmaskin med en byggnad. Det finns också olika innebörder i ordet livscykel vilket utreds nedan. Begreppet livscykel kan i byggnadssammanhang definieras som det tidsintervall som börjar med initiering av en funktion och avslutas med avveckling av det objekt som upprätthåller funktionen 1. Nästa livscykel kan ta vid efter det att den första avslutats. Detta begrepp av livscykel hänför sig till objektets funktion, det är en s.k. objektsbunden livscykel. Denna typ 1 Definitionen hämtad från publikationen Byggekonomiska termer utgiven av Terminologicentrum, TNC 9

11 av livscykel behöver inte bara gälla för byggnader, det gäller även andra objekt som t.ex. för en tvättmaskin. En byggnads livscykel är oftast så lång att det sällan är samma ägare som både uppför och river byggnaden. Under den objektsbundna livscykeln finns det således oftast flera ägare till byggnaden. Sett ur ägarens perspektiv kan man se tiden från köp till försäljning som en sorts livscykel, denna livscykel är innehavsbunden. Varje fastighetsägare ser olika möjligheter med fastigheten under dess livscykel vilket medför att målet hos ägaren i stor grad påverkar byggnadens livslängd. Fastighetens livscykel kan normalt ses som oändlig därför att dess geografiska läge inte går att förstöra. Fastigheten kan dock upphöra att existera genom den fastighetsanknutna åtgärden sammanläggning 2. Figur 2.1 åskådliggör begreppet livscykel. Den stora pilen visar fastighetens livscykel. Objektsbundna livscykler Nybyggnad Byggnadens livscykel 1 Rivning, nybyggnad Nästa livscykel Köp Försäljning, köp Försäljning, köp Innehavsbundna livscykler Tid Figur 2.1 visar olika livscykler. Livscykelekonomiska kalkyler kan göras både på objekts- och ägarbundna livscykler 3. En innehavsbunden LCE-analys går ut på att prognostisera och beräkna de betalningar som uppkommer under hela innehavsperioden vilket kan vara relevant inför ett fastighetsköp. Den andra typen av LCE går inte överraskande ut på att prognostisera och beräkna de betalningar som uppkommer under ett objekts livscykel. 2.2 När och till vad bör LCE-analyser göras? Investering i ny- eller ombyggnation medför oftast stora kostnader. Syftet med denna typ av analys är att hitta lösningar som minimerar dessa kostnader eller maximerar vinsten. För att analysen skall vara till nytta är det viktigt att den görs vid rätt tidpunkt. En objektsbunden livscykel består grovt av nybyggnation, förvaltning och rivning. Det första skedet som är nybyggnation börjar med att en tanke väcks, vilket leder till en enkel skiss. Innan själva byggandet är klart är det mycket jobb kvar. Tidsperioden från att tanken väcks till att bygget står klart kan delas in i olika skeden. Figur 2.2 visar hur en byggnad kan växa fram 4. Förstudie Program Huvud Förfrågnings Bygg Slut handling handling handling underlag handling redovisning Figur 2.2 visar ett byggprojekts olika skeden. Tid 2 Se 12 kap FBL 3 Figur 2.1 baseras på figur i boken Livscykelekonomiska kalkyler för byggnader och fastigheter 4 Figur 2.2 visar hur ett byggprojekt växer fram hos Svenska Bostäder. 10

12 Ju tidigare i projektet man befinner sig desto svårare kan det vara att uppskatta de ekonomiska förloppen. Samtidigt har man som störst möjlighet att påverka och forma projektet vid ett tidigt skede. LCE-analyser bör göras så tidigt som möjligt i projektet. När projektet befinner sig t.ex. i förstudien kan LCE-analysen vara en bra vägledning inför det nästa stadiet i processen. Analysen kan göras så att olika alternativ vägs mot varandra och rangordnas efter det ekonomiska utfallet. De olika alternativen kan t.ex. vara frågor kring materialval och byggnadskonstruktion. Optimalt vore om en analys gjordes i varje steg i projektet, som ett underlag för nästa steg. I de tidiga skedena kan analysen vara av grövre slag, t.ex. behandla olika konstruktioner. I de senare skedena kan analysen göras mer ingående och behandla val av material mm. Analysen blir en del av upphandlingen. Det är viktigt att kalkylarbetet görs flexibelt med hänsyn till förändringar och en kontinuerlig uppföljning. Ju längre fram i projektet man befinner desto större blir kostnaden om något skulle behöva ändras, jämför att på ritningarna flytta en vägg mot att göra det i verkligheten. Att kostnaden stiger allt eftersom projektet löper gör som sagt att möjligheten till att påverka minskar. Figur 2.3 visar möjligheten att påverka ett projekt i tiden 5. Möjlig påverkan Stor Liten Figur 2.3 visar hur möjligheten att påverka avtar med tiden. Tid LCE-analyser är inte nödvändiga i alla beslutssituationer. De passar bäst inför beslut som har stor omfattning och lång varaktighet 6, som t.ex. vid en nybyggnation. Nedan visas beslutssituationer då LCE-analyser är nyttiga 7. Beslut Typ Var skall vi by gga? Lokalisering Vad skall vi bygga? Användning Hur skall vi bygga? Utformning Hur skall vi underhålla/skö ta? Förvaltning Hur skall fastigheten förändras? Förändring Vilken typ av analys som passar bäst är bl.a. beroende av det ekonomiska målet hos den som utför analysen. För ett fastighetsföretag med kostnadsminimering är LCC-analysen den mest lämpade. Kostnadsminimering behöver inte betyda att livscykelvinsten maximeras, en ökning av en viss kostnad kan ju ge en ännu större ökning av intäkterna. För att kostnadsminimering skall bli relevant behövs att den kopplas till ett visst kvalitetsmått, annars är det inte svårt att minimera kostnaderna. För ett företag med vinstmaximering som mål kan LCP-analysen vara den mest relevanta. 5 Se Thomas Westin: Kostnadskalkylering med LCC-modell 6 Se Bejrum (1986): Livscykelekonomiska kalkyler för byggnader och fastigheter 7 Hämtat ur Hans-Åke-Ivarsson (Göteborgs stad): Systematiserad kunskap och LCC 11

13 Valet av kalkylmodell är också beroende av vad som skall analyseras. Generellt sätt gäller att LCC-analysen passar bäst för objekt som i sig självt inte ger någon intäkt, som t.ex. byggnadsdelar. Byggnadsdelen i sig självt ger ingen intäkt men den påverkar intäkten för den byggnad den är en del av. Gäller analysen enbart kostnader kan LCC-analys också genomföras på t.ex. byggnad eller fastighet. LCP-analysen passar bäst till objekt där det går att bedöma både utgifter och intäkter. För att tydliggöra hur LCE-analyser kan användas visas nedan några exempel på olika användningsområden. Exemplen bygger på att olika alternativ jämförs med varandra. Lokalisering: Var ska vi bygga? Analysen kan avgöra om ett alternativ med hög investeringskostnad i mark ska väljas före ett med låg. Exempel: Ett företag ska bygga ett hyreshus och väljer mellan två platser. Det ena stället är beläget nära stranden och det andra i skogsmark. Investeringskostnaden för strandalternativet blir högre därför att underlaget är lera. En bedömning har gjorts angående kostnaden för grundläggning och den förväntas bli 3 miljoner kronor högre än för skogsalternativet. Hyrorna i strandhyreshuset bedöms kunna sättas 50 kr/m² högre än i skogshyreshuset p.g.a. sjöutsikten. En LCP-analys (40 år, 5 % kalkylränta, byggtid 12 mån) visar att strandalternativet ger en förväntad livscykelvinst som är kr högre än skogsalternativet, alltså ska strandalternativet väljas. En LCC-analys av samma objekt visar att skogsalternativet har den lägsta kostnaden (har dock lägre livscykelvinst) och ska därför väljas framför strandalternativet. I situationer där alternativen innebär olika intäkter bör LCP-analysen väljas framför LCC-analysen, annars kan det minst lönsamma alternativet väljas. Utformning: Hur skall vi bygga? I en LCE-analys kan olika hustyper jämföras för att se vilken som är mest lönsam. Exempel: Ett företag ska bygga ett hus med hyreslägenheter. Det ena alternativet är att bygga ett trevåningshus av lamelltyp, avsett för små studentbostäder. Det andra alternativet är att bygga ett punkthus med sju våningar och större lägenheter främst avsedda för familjer. Båda alternativen har en boendeyta på vardera 2000 m². Huset av lamelltyp kostar 8 miljoner kronor mer att bygga eftersom det innehåller fler lägenheter (varje lägenhet behöver kostsam badrum- och köksutrustning). Företaget beräknar att få in 150 kr mer per m² och år i hyresintäkter för huset av lamelltyp. Allt annat antas vara lika. Vid den här typen av beslutssituationer passar LCPanalyser bättre än LCC-analyser. Med en kalkylränta på 5 % och en kalkylperiod på 40 år blir investeringen i punkthusen 2 miljoner mer lönsam än investeringen i lamellhuset. Förändring: Hur skall fastigheten förändras? I beslutsituationer om hur fastigheten bäst ska förändras kan LCE-analyser användas. Exempel: Ett företag äger en fastighet med hyreslägenheter. I fastigheten börjar det bli aktuellt med stambyte och i samband med detta ska även badrummen renoveras. Det finns två renoveringsalternativ. Det ena är att kakla väggarna och sätta in klinkers som golv. Det andra är att sätta våtrumstapet på väggarna och våtrumsmatta på golvet. Alternativet med kakel och klinkers kostar 800 kr/m² och beräknas ha en livslängd på 40 år. Alternativet med våtrumstapet och matta kostar 500 kr/m² och beräknas ha en livslängd på 20 år. I detta fall saknas uppgifter om hyrespåverkan till följd av materialvalen och därför är en LCC-analys mest tillämpbar. Om det kan bedömas hur hyran påverkas för varje alternativ är LCP-analysen tillämbar. Analysen görs med en kalkylränta på 5 % och en kalkylperiod på 40 år. Under denna period behöver alternativet med våtrumstapet och våtrumsmatta bytas ut en gång. Resultat blir en livscykelkostnad på 797 kr/m² för alternativet med kakel och klinkers. För alternativet med våtrumsmatta och tapet blir livscykelkostnaden 686 kr/m². Alternativet med våtrumsmatta och tapet är därmed minst kostsamt och bör därmed väljas. Det ska dock 12

14 påpekas att ett kaklat badrum med klinkers kan ge en högre kvalitetskänsla och därmed genera högre hyresintäkter jämfört med alternativet med våtrumstapet och matta. Med hänsyn till att minska sannolikheten för vattenskador är alternativet med kakel och klinkers att föredra, detta tas dock ingen hänsyn till i analysen. Användning: Vad ska vi bygga? Analysen kan avgöra om bostäder skall byggas istället för lokaler. Exempel: Ett företag skall bebygga en centralt belägen tomtmark. För att bedöma lönsamheten låter de göra en LCPanalys. De båda alternativen har samma byggkostnad. Hyrorna för bostäderna bedöms kunna sättas till 1500 kr/m² och för lokalerna 2000 kr/m². Bostadshyrorna bedöms vara realt oförändrade över tiden. Lokalhyran antas p.g.a. omodernitet minska med 2 procent/år. LCPanalysen (40 år, 5 % kalkylränta, byggtid 12mån) visar att bostadsbygget ger en förväntad livscykelvinst som är 2 miljoner kronor större än för lokalalternativet (det bör påpekas att likviditetsaspekten bör beaktas i denna situation). För denna typ av bedömning passar en LCP-beräkning bäst. Förvaltning: Hur ska vi underhålla, sköta Analysen kan ge vägledning mot en mer lönsam underhållsstrategi. Exempel: På ett 10 år gammalt bostadshus är fönstren i behov av ommålning. Om de målas om vart tionde år behöver de inte bytas under hela kalkylperioden (40 år). Om de inte målas om måste de bytas ut efter 20 år till en total kostnad av 1 miljon kronor. Varje ommålning kostar kronor. LCC-analysen av de två alternativen visar att de ur ekonomisk synpunkt är lika. I detta fall passar LCC-analysen bäst p.g.a. att det är svårt att bedöma hur intäkterna påverkas. Vi har i dessa exempel visat hur olika alternativ i olika situationer kan vägas mot varandra. Ofta finns det mer än två alternativ att jämföra. Att jämföra sig fram mellan alternativen ger vägledning mot de mest lönsamma alternativen. 2.3 Livscykelekonomiska modeller Life-Cycle-Profit I LCP-analyser tas intäkterna med i beräkningarna. När det handlar om analys av byggnader utgörs intäkterna av hyror 8. Storleken på hyresintäkten är beroende av faktorer som hyresnivå, uthyrningsbar area och vakansgrad. Vakansgraden är beroende av efterfrågan och utbudet på marknaden, hyresintäkterna är således också beroende av detta. LCP-modellen kan till skillnad från LCC sägas vara marknadsberoende. Figur 2.4 visar LCP-modellens uppbyggnad 9. Förloppen för betalströmmarna i figuren är generella, enskilda objekt och bestånd kan ha en annan utveckling. Dessa förlopp kommer att behandlas senare i arbetet. Posterna hyra, drift, underhåll och eventuellt restvärde nuvärdeberäknas med lämplig kalkylränta till tiden för anskaffningsutgiften. 8 Kan också vara inbetalning för individuell förbrukning för hyresgästen, nollas mot lika stor utbetalning av företag till leverantör. 9 Figuren hämtad ur Håkan Bejrum: Livscykelekonomiska kalkyler av byggnader och fastigheter 13

15 Kr Hyra Restvärde Drift Tid Underhåll Anskaffningsutgift Figur 2.4 visar LCP-modellens generella uppbyggnad. De två plusposterna som visas i modellen är hyra och eventuellt restvärde. Hyran är en kontinuerlig inbetalning medan restvärdet är en eventuell engångsinbetalning. De tre minusposterna är drift, underhåll och anskaffningsutgift. Drift och underhåll är liksom hyran kontinuerliga betalningar. Dessa kontinuerliga betalningar ger upphov till ett så kallat driftnetto. Driftnettot beräknas genom att subtrahera drift och underhåll från hyresinbetalningarna. Driftnettot används vid nuvärdeberäkningen i LCP-analysen. Anskaffningsutgiften är en engångsutbetalning i startskedet och utgörs av kostnad för mark och byggnad. Genom att jämföra nuvärdet av driftnettona och det eventuella restvärdet med grundinvesteringen kan man avgöra investeringens lönsamhet. Denna beräkning görs med formel 2.1 som summerar och nuvärdeberäknar in- och utbetalningar över tiden. Formel 2.1 : matematisk modell LCP V 0 = T t= 0 ( Ht Dt Ut) t (1 + p) nuvärde av driftnetto n t + RT T (1 + p) nuvärde av restvärde I { 0 grundinvesterin g V = livscykelvinst I = grundinves tering 0 0 H = hyra t D t = drift U = underhåll t R = restvärde t p= kalkylränta t= tidsvaria bel T= kalkylperiod Alla variabler i formeln kommer att utredas närmare senare i arbetet. 14

16 Räkneexempel LCP-kalkyl Ett bostadsföretag står inför ett val angående en byggnad. Företaget väljer mellan att göra en omfattande ombyggnad eller att driva vidare som nu. För att bestämma vilket alternativ som är mest lönsamt görs en LCP-analys av de två alternativen. Byggnaden är uppförd på tomträtt, avgäld och fastighetsskatt antas för enkelhetens skull ingå i drift- och underhållskostnaderna. Kalkylperioden är 30 år och kalkylräntan har bedömts till 5,5 % realt. Alternativ låt stå Hyra: 750 kr/m², utveckling -1 % realt Drift: 350 kr/m², utveckling 0 % realt Underhåll: 200 kr/m², utveckling 2 % realt Alternativ ombyggnad Ombyggnad: 3000 kr/m² Hyra: Kan höjas till 1050 kr/m², utveckling -1 % realt Drift: 350 kr/m², utveckling 0 % realt Underhåll: Kan minskas till 100 kr/m², utveckling 2 % realt Figur 2.5 visar driftnettoutvecklingen för de två fallen. Den övre linjen visar utvecklingen av driftnettot för fallet ombyggnad medan den undre visar för fallet fortsatt förvaltning. Driftnettoutveckling Kr/kvm Kr/kvm år Figur 2.5 visar driftnettoutvecklingen för de två alternativen. Vid fallet fortsatt förvaltning existerar inget restvärde vid kalkylperiodens slut 10, det är alltså bara driftnettona som nuvärdeberäknas för detta fall. Vinsten för kalkylperioden blir för fallet fortsatt förvaltning ca 1,7 miljoner kronor. För ombyggnadsfallet nuvärdeberäknas förutom driftnettona också restvärdet, detta jämförs med ombyggnadskostnaden. Vinsten för kalkylperioden i ombyggnadsfallet blir ca 4,7 miljoner. Utifrån dessa antaganden är fallet ombyggnad att föredra Life Cycle Cost, LCC LCC-analysen är inte som LCP-analysen marknadsanpassad på grund av att endast kostnader beaktas. Båda typerna av analyser är av nuvärdesmodell, d.v.s. ett summerat nuvärde beräknas. Det är dock vanligt att modellerna görs om till s.k. årskostnadsmodell, då det totala nuvärdet på ett särskilt sätt delas upp över livscykeln. Beräkningsgången i LCC- modellen liknar den för LCP-modellen men med skillnaden att inga intäkter finns. I figur 2.6 visas LCC- modellens generella uppbyggnad Restvärde och bedömning av detta behandlas senare i detta kapitel. 11 Figuren hämtad ur Håkan Bejrum: Livscykelekonomiska kalkyler av byggnader och fastigheter 15

17 Kr Restvärde Drift Underhåll Tid Anskaffningsutgift Figur 2.6 visar LCC-modellens generella uppbyggnad. Förloppen för betalströmmarna i figuren är generella, enskilda objekt och bestånd kan ha en annan utveckling. Posterna drift, underhåll nuvärdeberäknas med lämplig kalkylränta till tiden för anskaffningsutgiften. Summering och nuvärdeberäkning av kostnaderna görs med formel 2.2. Formel 2.2 : matematisk modell LCC C 0 C = livscykelkostnad I = grundinvestering 0 0 D t = drift U = underhåll t T ( Dt + Ut) = + t t= 0 (1 + p) 123 p= kalkylränta t= tidsvariabel T= kalkylperiod nuvärde av D&U- kostnader I { 0 grundinvestering Räkneexempel LCC-kalkyl Inför en nybyggnad står byggherren i valet och kvalet mellan ett tak med ytbeläggning av plåt eller ett med papp. För att avgöra vilket alternativ som är minst kostsamt görs en LCC-analys. Plåttaket kostar kronor att lägga och erfarenhet visar att inget underhåll behövs under de 50 år som kalkylen omfattar. Papptaket kostar kr att lägga men måste läggas om efter halva kalkylperioden (25 år). Kalkylräntan är 3,3 % realt. De två alternativen ger följande resultat 16

18 Plåttak Papptak Annläggningskostnad (kr) Utbyte år Nuvärde Kalkylen visar att papptaket är det minst kostsamma. Faktorer som estetik och miljöpåverkan har ofta stor inverkan på valet, men de kan vara svåra och värdera. Räkneexemplet ovan säger att om de två alternativen är lika i dessa avseenden skall papptaket väljas. 2.4 Kalkyldata Livscykelekonomiska kalkyler spänner ofta över en lång tid. Inflationens påverkan gör att de ekonomiska förloppen långt fram i kalkylen blir svåra att tolka. Kalkyler som spänner över lång tid bör därför göras realt 12. I en real kalkyl uttrycks alla betalningar i köpkraftstermer, d.v.s. i kalkylårets penningvärde. I LCE-kalkyler används ofta termerna kostnader och intäkter. Kostnad kan definieras som värdet av förbrukningen av en resurs och intäkt som värdet av en prestation 13. Dessa begrepp säger inget om när ut- och inbetalningarna sker. Ex: En dator köps för kronor och förväntas hålla i fem år. Utbetalningen på kronor för datorn sker vid inköpstillfället. Kostnaden för datorn är dock 4000 kronor per år. Kostnader och intäkter är som ovan visat periodiserade över tiden och kan vara missvisande i en kalkyl. I kalkylen bör därför användas in- och utbetalningar som beskriver det faktiska avlämnandet respektive mottagandet av pengar. I kalkylbeskrivningen som följer kan båda begreppen komma att användas, i kalkylen är det dock in- och utbetalningar som används. Inför stora investeringar är det ofta nödvändigt att låna för att klara finansieringen av projektet. Lån kostar pengar, men frågan är hur dessa kostnader skall behandlas. Kapitalkostnaderna är inte kopplade till objektet, de är kopplade till företaget. En LCE-analys där kapitalkostnader beaktas bedömer inte projektet i sig, det bedömer projektet utifrån företagets förutsättningar. För att bedöma projektet som sådant bör därför endast objektsanknutna kostnader beaktas. Övriga kostnader kan behandlas i en kompletterande kalkyl Kalkylränta Kalkylräntan är den ränta med vilken man nuvärdeberäknar alla framtida betalningar. Vad kalkylräntan beskriver och vad som påverkar valet av den behandlas i detta stycke. Eftersom LCE-kalkyler oftast görs realt är det real ränta som behandlas (inflationen borträknad). Kalkylränta uttrycker förräntningskravet på det insatta kapitalet 14. Om ett företag lånar kapital till en investering bör förräntningen på det egna kapitalet vara större än låneräntan, annars minskar företagets kapital. Det är också viktigt för företaget att investerarnas pengar ger bra avkastning. Vid för låg avkastning kan investerare välja att placera pengarna någon annan stans. Utifrån detta resonemang kan den kalkylränta som minst motsvarar företagets genomsnittliga kapitalkostnad beräknas. Denna kalkylränta baseras på kostnader för upplånat kapital 12 Se Lundström, Bejrum (1996), Fastighetsekonomi, Hyresfastigheter: Ljung, Högberg (1996), Investeringsbedömning 13 Se Svensson, Svensson (1995), Förstå bokslut, budget och redovisning. 14 Se Lundström, Bejrum (1996), Fastighetsekonomi, Hyresfastigheter 17

19 samt investerarnas långsiktiga avkastningskrav. Alla investeringar, som med denna kalkylränta bedöms lönsamma kommer att öka företagets värde. Många företag bedömer kalkylräntan enligt ovan. Denna kalkylränta används sedan för alla investeringar som företaget gör. Om kalkylräntan bedöms enligt ovan beaktas inte det enskilda objektets förutsättningar. Ett projekt med hög risk bedöms med samma kalkylränta som ett med låg risk. Detta innebär att företaget konsekvent övervärderar dåliga projekt och undervärderar bra projekt. För att komma ifrån detta problem bör varje projekt av större dignitet bedömas separat. För varje objekt måste investeringens risk bedömas, hur detta görs behandlas nedan. Förutom risktillägget består kalkylräntan av den riskfria realräntan. Denna ränta är den långsiktiga riskfria räntan i samhället. Kalkylräntan är summan av dessa parametrar. Kalkylränta = riskfri realränta + risktillägg Riskbedömning av ett projekt När mark köps för byggnation är det av stor betydelse om det finns eller kommer att beviljas byggrätt på marken. Finns ingen byggrätt på marken (men kan komma att beviljas) avspeglas det i kalkylräntan som ett påslag för risk. Ovetskap om framtida utfall ger högre kalkylränta. Om byggnationen är avsedd att ske på tomträtt existerar inte detta dilemma, marken köps ju inte. Var fastigheten är belägen är av stor betydelse. En byggnad som uppförs i ett centralt område löper mindre risk att tappa hyresintäkter än en byggnad som uppförs mindre centralt. Perifera lägen medför att en del av inkomsterna kan förloras, speciellt i lågkonjunktur. Ju mer perifert en byggnad uppförs desto större är risken 16. Marknadsförutsättningarna för varje plats där byggnaden skall uppföras skall ligga till grund för bedömning av påslaget för risk. Byggnadens flexibilitet är liksom läget av stor betydelse för risken. Omodernitet och ändrade krav från hyresgäster gör att byggnadens användning bör kunna ändras. En byggnad vars användning utan större ingrepp kan ändras löper mindre risk för uteblivna inkomster än en mindre flexibel byggnad. Exempel på faktorer som gör byggnaden flexibel är lättflyttade innerväggar och extra schakt för eventuella kablar. Beroende på dessa faktorer bedöms ett riskpåslag. Det kan i normala fall vara upp mot tio procent. Den riskfria realräntan är ca tre procent vilket gör att den riskjusterade kalkylräntan brukar ligga i intervallet mellan fem och tretton procent. Individuellt bedömd kalkylränta är inte alltid passande eller nödvändigt för mindre projekt 17. För dessa projekt kan man använda den riskfria realräntan. I sådana fall görs riskpåslaget i betalströmmarna. Det kan i vissa fall vara lättare göra riskjusteringen i betalströmmarna, t.ex. genom simuleringar av eventuella förlopp. Ju mindre komplext ett system är desto lättare är det att bedöma risken i betalströmmarna. På grund av detta riskkompenseras kalkylräntan endast för mer komplexa projekt. Även om kalkylräntan riskjusterats kan betalströmmarna störas vilket kompletterar riskjusteringen. 15 Se Erik Persson (1994), Begrepp och metoder vid fastighetsvärdering 16 Detta resonemang behöver inte gälla udda industribyggnader. 17 Exempel på mindre projekt är byggnadsdel/installation 18

20 2.4.3 Kalkylperiod och restvärde Kalkylperiodens längd beror på vad analysen behandlar. Jämför skillnaden mellan ett torkskåp och en byggnad. När analysen görs på ett mindre objekt brukar erfarenhet om livslängden ligga som grund för bedömning av kalkylperioden. Man räknar då med att objektet slutar att fungera och måste bytas ut. Att använda en på förväg bestämd kalkylperiod är ett sätt att räkna, ett annat sätt är att sätta kalkylperioden lika med den ekonomiska livslängden. Termen ekonomisk livslängd kan definieras som tidsperiod under vilken det är ekonomiskt motiverat att använda en byggnad, anläggning eller del därav 18. Den ekonomiska livslängden skall inte blandas ihop med den tekniska livslängden som beskriver hur lång tid en byggnads funktion med normalt underhåll kan nyttjas. Även detta sätt att behandla kalkylperioden på innebär att den bestäms i förväg, det görs den dock indirekt. De antaganden som görs i kalkylen sätter gränsen för den ekonomiska livslängden och därför också för kalkylperioden. Hur den ekonomiska livslängden beräknas behandlas i stycket nedan. 2.5 Beräkning av ekonomisk livslängd Formeln för att beräkna den ekonomiska livslängden härstammar ur formeln för nuvärdeberäkning av livscykelvinsten. Denna formel deriveras med avseende på tiden och förstaderivatan beskriver hur livscykelvinsten varierar över tiden. Om förstaderivatan sätts lika med noll kan denna funktions topp lokaliseras. Vid denna tidpunkt är livscykelvärdet som störst. Maxpunkten kan lokaliseras med villkoret i formel 2.3 (diskret form). Formeln beskriver att det största nuvärdet erhålles då driftnettot är lika med räntan på restvärdet plus värdeförändringen 19. Formel H : Ekonomisk livslängd t Dt Ut = p * Rt 1 + t 43 t 1 1R 42R Driftnetto 123 Ränta på restvärde Värdeförändring p = kalkylränta Rt - 1 = restvärde föregående år Rt = restvärde detta år Detta kriterium kan läggas in i beräkningarna som ett villkor. Beräkningarna upphör när villkoret är uppfyllt. För att detta villkor skall vara möjligt krävs löpande beräkning av restvärdet. Hur restvärdet beräknas behandlas nedan. Restvärdet får allt mindre betydelse ju längre kalkylperiod och ju högre kalkylränta som används i beräkningen. Restvärdet består oftast av två delar, markvärde och byggnadsvärde. Eftersom byggnaden står på marken är det svårt att bedöma värdet av respektive del. Klart är att markens och byggnadens värde utvecklar sig olika. Restvärdebestämningen kan ske genom en rad schablonförfaranden 20. Många av dessa metoder är anpassade för fastighetsvärdering inför en försäljning, de är inte lika lämpliga i LCE-analyser. 18 Definitionen hämtad från publikationen Byggekonomiska termer utgiven av Terminologicentrum, TNC 19 Se Håkan Bejrum: Livscykelekonomiska kalkyler av byggnader och fastigheter 20 Se Erik Persson (1994), Begrepp och metoder vid fastighetsvärdering 19

21 2.5.1 Fallet eget ägande av marken Värdet på marken baseras på den alternativa användningen av den. Prisbildningen på fastigheter sker i stort sett efter samma ekonomiska lagar som styr priset på andra konsumtionsvanor i en marknadsekonomi av vår typ. För fastigheter gäller dock många institutionella begränsningar 21. Mark som är centralt belägen är det större efterfrågan på än perifert belägen mark, vilket gör att värdet är högre. För att ta reda på det aktuella värdet på marken har man oftast bara att utgå från köpesumman av marken uppräknat med ett markprisindex. Det kan också vara möjligt att med hjälp av ortsprisanalys uppskatta värdet. Det kan dock vara svårt att hitta relevant jämförelsematerial då centralt belägen mark oftast är bebyggd. Markvärdet bör i analysen behandlas separat, dess värde avspeglas inte i den aktuella användningen. Markvärdet finns ju kvar även när byggnaden är värdelös. I kalkylen antas en värdeförändring för marken, stigande, konstant eller fallande. Ur detta resonemang kan slutsatsen dras att stigande markvärden ger högre ränta på restvärde. Stigande markvärden gör inte att driftnettot ökar, den ekonomiska livslängden förkortas alltså. Den alternativa användningens avkastning stiger vilket gör den nuvarande användningen mindre och mindre lönsam. Vid sjunkande markvärden är förhållandet det omvända. Byggnadens värde kan förändras på olika sätt. Gemensamt är att värdet sjunker med tiden om inga stora nyinvesteringar görs. Restvärdet i byggnaden kan behandlas på två sätt. Det ena sättet är att restvärdet utgörs av nuvärdet av de i framtiden förväntade driftnettona. I kalkylen nuvärdeberäknas årligen de framtida driftnettona, t.ex. år fem nuvärdeberäknas alla framtida driftnetton och de motsvarar restvärdet år fem. Det andra sättet bygger på ett exogent givet restvärde med en viss avskrivning. Byggnadens värde är till skillnad från marken beroende av den nuvarande användningen. Byggnadens restvärde gäller bara för den nuvarande användningen. Om användningen skulle ändras till det mera lönsamma skulle restvärdet bli större. Byggnadens restvärde bestäms i kalkylen indirekt av de antaganden man gjort angående in- och utbetalningar. Det finns olika tänkbara värdeutvecklingsförlopp som en byggnad kan anta beroende på byggnadens egenskaper och yttre förutsättningar. En högteknologisk byggnad kan tänkas bli omodern snabbt vilket kan leda till en exponentiell värdeminskning. Det kan också tänkas att tekniken håller ett antal år, därefter ökar värdeminskningen. En normal byggnad kan tänkas minska linjärt i värde. Yttre förutsättningar som kan påverka byggnadens värde är ändrad konjunktur. Detta kan leda till minskade inkomster i form av hyror. Nybyggnation av byggnader med samma funktion leder till ökat utbud, vilket i en fungerande marknad kan leda till lägre pris, d.v.s. hyror. Demografiska effekter påverkar efterfrågan på lokaler och boende. Om inflyttningen till ett område är stor stiger efterfrågan på bostäder. Med dagens bruksvärdessystem får inte bostadshyrorna anpassas till marknaden (marknadshyror) men den stora efterfrågan kan minimera risken för vakanser. Om fastigheten i all tid skall behållas i samma förvaltares ägo måste markvärdets del av restvärdet uppskattas för att den ekonomiska livslängden skall kunna beräknas 22. Innehavet av fastigheten genomgår cykler, från nybyggnad då fastighetsvärdet utgörs av markvärde plus byggnadsvärde till rivning då fastighetsvärdet utgörs endast av markvärdet. Markvärdets del i det totala restvärdet ökar med tiden i cykeln och den ekonomiska livslängden nås innan byggnadsvärdet är lika med noll. 21 Se Fastighetsvärdering (1978), Svenska sparbanksföreningens nämnd för fastighetsvärdering. 22 Se Håkan Bejrum: Livscykelekonomiska kalkyler av byggnader och fastigheter 20