ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Transkript

1 Sidan 1 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Göteborg Backa 766:800 Legendgatan 18, Hisings Backa Denna besiktning är utförd på uppdrag av säljaren. Observera att Du som köpare har en egen långtgående undersökningsplikt! För att uppfylla en del av Din undersökningsplikt och för att juridiskt överta detta besiktningsutlåtande krävs att Du kontaktar Joachim Becker på Husinspektörn Sjuhärad AB för utförande av en köpargenomgång. I annat fall har besiktningsmannen inget juridiskt ansvar gentemot Dig. Vid en köpargenomgång gäller samma villkor och ansvar som vid en separat köparbesiktning.

2 Sidan 2 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGEN ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning Göteborg Backa 766:800 Adress Legendgatan 18 Postnummer/Ort Fastighetsägare Beställare Hisings Backa Mücahit Tünay & Zafire Tünay Mücahit Tünay & Zafire Tünay Legendgatan Hisings Backa Beställningsnummer Besiktningsman A1922 Joachim Becker Telefon Besiktnings dag Närvarande Joachim Becker Mücahit Tünay & Zafire Tünay Besiktningens genomförande överlämnades en uppdragsbekräftelse till och omfattning beställaren. Innan besiktningen har beställaren godkänt uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnad omfattas av denna besiktning.

3 Sidan 3 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN SÄLJAREN Tillhandahållna handlingar Fastighetsutdrag och objektsbeskrivning Säljarinformation: Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. -Säljare förvärvade fastigheten Dränering är från byggnadsåret. -Takpapp omlagd ca Wc renoverat ca Renoveringar : Delvis bytt fönster och dörrar, Diverse nya golv och innertak, Renovering av badrum 2013 på övre plan (i egen regi) samt montering av luft/luftvärmepump. BYGGNADSBESKRIVNING: Taktäckning: Takpapp Fasad: Träpanel-Eternit Fönster: 2-3 glas Bjälklag: Trä Stommar: Trä Grund: Betongplatta Ventilation: Självdrag Uppvärmning: Direkt el-luft/luftvärmepump

4 Sidan 4 OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga Bakomliggande ytor ligger i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara/belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering Inget att notera innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn tagen till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga Uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek Byggnadstyp Ca +22 C och sol 2 plans radhus på betongplatta Byggnadsår 1974 Om/tillbyggnadsår

5 Sidan 5 NOTERINGAR UTVÄNDIGT BETONGPLATTANS UTVÄNDIGT FUKTSKYDD (DRÄNERING): Betongplattans utvändiga fuktskydd: dräneringsledningar, dagvattenledningar är äldre än 25 år. MARK: Luftvärmepumpens avfrostningsvatten evakueras intill grund. Det finns buskar intill grund/fasad. FASAD/FODER: Fasadpanel/foder är i behov av underhåll. Det finns rötskador och torrsprickor på fasadpanel/foder samt skevande fasadpanel. Det är rinnmärken på fasad ovan balkong dörr/fönster samt ovan entré/groventré (detta tyder på otätheter mellan tak över balkong och fasad samt mellan tak över entré och fasad). BALKONG-ENTRÉ: Räcken/plank är i behov av underhåll. Det finns röta och torrsprickor på räcken/plank, som bör bytas. FÖNSTER Äldre fönster är i behov av underhåll. Det finns torrsprickor och röta på äldre fönster samt det förekommer otätheter i infästning av fönsterbleck och i infästning av fönster. Glaskasett i fönster i klädkammare på övre plan är anlöpt (punkterad/spricka i glas). Kontakta en glasmästare för byte av anlöpt glaskasett. DÖRRAR: Det förekommer otätheter i infästningar av tröskelbleck samt baklut på tröskelbleck.

6 Sidan 6 ISOLERGLASKASETTER: Det finns äldre isolerglaskasetter i fönster och dörrar. TAK: Taktäckningar består av takpapp ca I övrigt inget att notera. VENTILATIONS HUVOR: Inget att notera. INNVÄNDIGT SYLL KONSTRUKTIONER I YTTER OCH INNERVÄGGAR PÅ ENTRÉPLAN: Vid byggandet av befintligt grundläggningsätt förekommer syllkonstruktioner både i ytter och innerväggar på entréplan som utförts med avsaknad av fuktskydd/ingjutna i betongplattan samt tryckimpregnerad syll kan förekomma. GOLVKONSTRUKTIONER PÅ ENTRÉPLAN: På betongplattan på entreplan förekommer laminat samt parkettgolv som ligger på betongplattan. ALLMÄNT VENTILATION: Ventilation består av så kallad självdragsventilation. ENTRÉ/HALL: Inget att notera. WC: Ytskikten består av kakel och klinker/marmor ca VARDAGSRUM: Inget att notera. TVÄTTSTUGA: Ytskikt på golv består av en våtrumsmatta, som är äldre samt golvbrunnen är från byggnadsåret. MATSAL: Inget att notera.

7 Sidan 7 KÖK: Det finns fuktrelaterade fläckar i tak/väggvinkel ovan köksskåp (nord ost). Spilltråg saknas under kyl/frys. ÖVRE PLAN TRAPPHUS/ALLRUM: Inget att notera. BADRUM: Ytskikten består av kakel och klinker Kvalitetsdokument saknas. Brunnsmanshett sticker fram under klämring. Det finns brister i fall mot golvbrunn. Fönster är placerat i dusch/bad zon. Tröskel är låg. SOVRUM SYD VÄST: Inget att notera. SOVRUM VÄST: Inget att notera.

8 Sidan 8 SOVRUM NORD VÄST: Inget att notera. KLÄDKAMMARE: Inget att notera. VIND/PARALLELLTAK: Utrymmen mellan ytter och innertak är ej inspekterbara, och omfattas ej av besiktningen. RISKANALYS MED FUKTRELATERADE SKADOR MENAS: FUKT, MÖGEL OCH RÖT SKADOR I BYGGNADERS KONSTRUKTIONER. BETONGPLATTANS UTVÄNDIGT FUKTSKYDD Eftersom betongplattans utvändiga fuktskydd: dräneringsledningar, dagvattenledningar är äldre än 25 år, vilket betraktas som dessa delars genomsnittliga tekniska livslängd så kan dess delar ha nedsatt funktion. Detta medför till risk för ökat fukttillskott från mark till betongplatta vilket kan leda till fuktrelaterade skador i dess konstruktioner samt till fuktrelaterade skador i golv och väggkonstruktioner av organiskt material som ligger an/ingjutna i betongplattan med påföljande lukt som kan påverka bostadsmiljön. MARK: Luftvärmepumpens avfrostningsvatten evakueras intill grund vilket leder till ökad fuktbelastning på intilliggande betongplatta, med risk för påföljande fuktrelaterade skador i dess konstruktioner samt till fuktrelaterade skador i invändiga golv och väggkonstruktioner med påföljande lukt som kan påverka bostadsmiljön. Med buskar nära fasad/grund riskerar man att få fukt kvarstående i väggarna (fördröjer upptorkning efter regn), med fuktrelaterade skador i dessa konstruktioner som följd. Växtrötter kan skada grundmur och sätta dräneringsledning och dagvattenledning ur funktion, med ökad risk för fuktrelaterade skador i invändiga golv och väggkonstruktioner med påföljande lukt som kan påverka bostadsmiljön.

9 Sidan 9 FASAD/FODER: Fasadpanel/foder är i behov av underhåll. Fasadpanel/foder där målningsbehov finns riskerar pga. sämre vattenavvisande förmåga att få fuktrelaterade skador. Det finns rötskador och torrsprickor på fasadpanel/foder samt skevande fasadpanel. Rötskador och torrsprickor på foder/fasadpanel samt skevande fasadpanel ökar risken för vatteninträngningar, med påföljande fuktrelaterade skador i intilliggande konstruktioner som följd. Det är rinnmärken på fasad ovan balkong dörr/fönster samt ovan entré/groventré (detta tyder på otätheter mellan tak över balkong och fasad samt mellan tak över entré och fasad). Detta kan leda till fuktrelaterade skador på fasad samt i intilliggande konstruktioner. BALKONG-ENTRÉ: Räcken/plank är i behov av underhåll. Räcken/plank där målningsbehov finns riskerar pga. sämre vattenavvisande förmåga att få fuktrelaterade skador. FÖNSTER Äldre fönster är i behov av underhåll. Fönster där målningsbehov finns riskerar pga. sämre vattenavvisande förmåga att få fuktrelaterade skador. Det finns torrsprickor och röta på äldre fönster samt det förekommer otätheter i infästning av fönsterbleck och i infästning av fönster. Dessa brister ökar risken för vatteninträngningar, med påföljande fuktrelaterade skador på fönster och i intilliggande konstruktioner som följd. DÖRRAR: Det förekommer otätheter i infästningar av tröskelbleck samt baklut på tröskelbleck. Dessa brister ökar risken för vatteninträngningar, med påföljande fuktrelaterade skador på dörrar och i intilliggande konstruktioner som följd.

10 Sidan 10 ISOLERGLASKASETTER: Det finns äldre isolerglaskasetter i fönster och dörrar. Äldre isolerglaskassetter löper risk att de punkteras (anlöpta) på grund av ålder, med påföljande missfärgning mellan glas rutor. SYLL KONSTRUKTIONER I YTTER OCH INNERVÄGGAR PÅ ENTRÉPLAN: Vid byggandet av befintligt grundläggningsätt förekommer syllkonstruktioner både i ytter och innerväggar på entréplan som utförts med avsaknad av fuktskydd/ingjutna i betongplattan samt tryckimpregnerad syll kan förekomma. När detta förekommer i befintlig konstruktion riskerar syllkonstruktionerna på grund av naturlig fuktpåverkan att drabbas av fuktrelaterade skador som kan leda till lukt som påverkar inomhusmiljön. Tryckimpregnerat virke, vilket är behandlat med olika kemikalier t.ex. kreosotolja som består av antracen, fender och naftalen, koppar, arsenik, flourföreningar (pentaklorfenol som förbjöds i slutet på -70 talet), kvicksilverklorid och karbolineum. När impregnerat virke blir fuktigt sker kemiska processer där vissa kemikalier reagerar med varandra eller omvandlas och en dålig lukt uppstår. GOLVKONSTRUKTIONER PÅ ENTRÉPLAN: På betongplattan på entreplan förekommer laminat samt parkettgolv som ligger på betongplattan. En konstruktion där trä/organiskt material ligger an en betongplatta, är en känslig konstruktion ur fuktsynpunkt. Markfukt kan transporteras in i konstruktionen med risk för fuktrelaterade skador samt lukt som kan påverka bostadsmiljön. ALLMÄNT VENTILATION: Ventilation består av så kallad självdragsventilation. Självdragsventilation är den vanligaste och äldsta typen av bostadsventilation. Principen bygger enkelt uttryckt, att den stigningskraft som sker då uppvärmd luft stiger upp igenom ventilationskanaler ut ur bostaden ger ett undertryck och ny luft fylls på genom ventiler eller otätheter. Självdragsventilation är extremt väderberoende och fungerar bäst vid den kallare årstiden då skillnaden mellan inne- och yttertemperatur är som störst. Under den kalla årstiden kan fuktig luft från bostad komma att kondensera mot underlagstak vind/kalla ytor i byggnaden om ej ventilation fungerar tillfredsställande, med påföljande risk för fuktrelaterade skador i dess konstruktioner. Det rekommenderas att man tar upp friskluftsventiler (fönster eller

11 Sidan 11 väggventiler) i samtliga vistelserum (vardagsrum, i sovrum syd väst och väst, klädkammare på 2a plan) samt att frånluftskanaler forceras mekaniskt (rek. fresch intellivent) som monteras på frånluftskanal i tvättstuga, på wc och i badrum). För konsultation kontakta en ventilationstekniker. Observera att någon besiktning av husets ventilationssystem ej har ingått i uppdraget. Förslag till ökad frånluftsventilation samt montering av tilluftsdon är enbart rekommendationer och inga garantier för att avhjälpande/förebyggande av fuktproblem eller sänkning av eventuell radon halt i byggnaden. TVÄTTSTUGA: Ytskikt på golv består av en våtrumsmatta, som är äldre. Risk finns för att markfukt kan påverka så att limmet släpper från underlaget med mattsläpp och eventuell lukt som kan påverka bostadsmiljön. Ytskikt räknas som ålders samt försäkringsmässigt avskrivna och framtida renovering bör därför kalkyleras. Från och 2011 räknas tvättstuga som våtutrymme, och därför skall renovering utföras enligt GVK (golvbranschens våtrumskontroll) eller BBV (Byggkeramikrådets branschregler för våtrum) följas. Vid renovering skall golvbrunn bytas (är från byggnadsåret). Kräv!! (om hantverkare anlitas) att ett kvalitetsdokument lämnas efter utfört arbete. Detta dokument styrker att hantverkaren följt gällande branschregler vid renoveringstillfället. KÖK: Spilltråg saknas under kyl/frys. Risk finns vid exempelvis smygläckage från avfrostning som rinner ner i underliggande konstruktioner och ej upptäcks i tid, med fuktrelaterade skador som följd. BADRUM: Ytskikten består av kakel och klinker Då ytskiktet på golv och väggar i utrymmen består av kakel och klinker och upplysningar om utförandet inte finns tillgängliga går det vid en okulär besiktning inte att bedöma tätskiktens utförande/förstärkningar av golv och väggar eller om det följt dåtidens branschstandard. Om utföranden ej följt då gällande branschregler riskerar golv och väggkonstruktioner att drabbas av fuktrelaterade skador.

12 Sidan 12 Kvalitetsdokument saknas. När ett våtrum är byggt av en behörig hantverkare får man ett kvalitetsdokument (krav enligt branschreglerna från ) i där det framgår exakt vad som är gjort och vilka material som har använts. Avsaknad av kvalitetsdokument innebär alltid en risk för att arbetet inte är fackmannamässigt utfört. Detta kan medföra att försäkringsbolaget endast lämnar ett begränsat försäkringsskydd för berört våtrum alternativt undantar våtutrymmen från hemförsäkringen. Eventuellt försäkringsskydd får kontrolleras med respektive försäkringsbolag. Brunnsmanshett sticker fram under klämring. När manschetten sticker fram under klämringen visar detta att anslutningen mellan golvbrunn och tätskikt ej är monterad enligt tillverkarens monteringsanvisningar. Manschetten under klämringen hindrar klämringen att komma ner i sitt rätta läge och skapa en korrekt anslutning, med påföljande risk för vattengenomträngning med fuktrelaterade skador i intilliggande golv och väggkonstruktioner. Det finns brister i fall mot golvbrunn. Risk finns att vatten blir stående under längre period och kan orsaka kalkavlagringar på klinker samt fuktrelaterade skador i intilliggande golv och väggkonstruktioner, om det finns brister i tätskikt. Fönster är placerat i dusch/bad zon. Utförandet med ett fönster i anslutning till dusch/bad, är en risk ur fuktsynpunkt. Risk finns att vatten, vid otätheter rinner ner i bakomliggande konstruktioner med fuktrelaterade skador som följd. Tröskel är låg. Branschregler säger att tröskelnivån skall vara 15mm över golvets ytskikt. Detta för att förhindra att vatten lätt skall ta sig ut i angränsande utrymme med fuktrelaterade skador som följd.

13 Sidan 13 VIND/PARALLELLTAK: En vind/parallelltak är en riskkonstruktion ur fuktsynpunkt. Då varm fuktig luft från bostaden, under den kalla delen av året kommer ut via otätheter i vindsbjälklag, till ett kallt vindsutrymme/luftspalt höjs den relativa fuktigheten och kondensering kan uppstå i utrymmet med fuktrelaterade skador som följd. FORTSATT TEKNISK UTREDNING KÖK: Det finns fuktrelaterade fläckar i tak/väggvinkel ovan köksskåp (nord ost). Kontakta fackman för att utreda orsak till och omfattning av fuktrelaterade fläckar i tak/väggvinkel ovan köksskåp (nord ost). Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel, som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen eller under noteringar finns eller inte. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. Hökerum Joachim Becker

14 Sidan 14 Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och olika byggnadskonstruktioner Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för byggnadsforskning, sammanställning av livslängdsuppgifter SABO-Avskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden från branschen. För en fastighetsägare är 30 år, ur erfarenhetsmässig synvinkel ett vanligt intervall vad gäller underhållav en byggnad. Man kan förenklat säga att 30 år är ett nyckeltal för renoveringar. Teknisk livslängd: Tidsperiod under vilken en byggnad eller anläggning kan utnyttjas för avseddfunktion/underhålls intervall. Fasader År Terrasser/balkonger, altaner/ utomhustrappor År Träpanel (byte) 40 Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 Träpanel (målning) 10 Plåt 35 Puts tjockputs 2cm (renovering/omputsning) 30 Betongbalkonger armering, exkl. tätskikt 50 Asbestcementplattor (eternitplattor) 30 Takkonstruktioner Fönster/dörrar Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) 20 Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 Byte fönster 40 Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 Byte dörrar (inne/ute) 35 Takpannor av betong/tegel 30 Målning fönster/dörrar 10 Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 Dränering/ utvändigt fuktsskydd Bandfalsad plåt, falsad plåt, falsad plåt med Dräneringsledning och utvändig vertikal underliggande papp 35 Fuktisolering (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän ledn.) 25 Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) Dagvattenledning utanför byggnaden 50 Hängrännor/stuprör 35 Skorsten (renovering/ommurning, tätning rökkanaler) 40 Vitvaror År Vitvaror forts. År Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll, tvättmaskin, Värmeväxlare 20 torktumlare ect. 10 Övriga installationer och annan maskinell Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) 30 utrustning än hushållsmaskiner Avloppsledningar 50 Badkar bubbel 10 Avloppstank 30

15 Sidan 15 Värmegolv Värmeledningar kall varmvattenledningar 50 Elvärmeslingor i våtutrymmen 30 varmvattenberedare, el-radiator, värmepanna Elvärmeslingor i golv 25 (olja/el) inkl. expansionskärl 20 Vattenburna slingor i golv 30 ORDLISTA Anlöpta isolerglaskasetter: Gråaktig fuktskada på eller mellan en isolerglasruta. Bjälklag: Den del av byggnaden som golvet vilar på mellan två våningar eller mot grundläggningen. Blindbotten: Undersidan av ett bjälklag i en krypgrund eller torpargrund. Boardskivor: Träfiberskivor som exempelvis används som blindbotten eller underlag för yttertak. Boardskivor: Träfiberskivor som används i byggnadens konstruktioner. Flytande golv: Golvkonstruktion ovanpå en gjuten betongplatta som vanligtvis inte har någon infästning vare sig mot golv eller vägg. Kan bestå av golvskivor eller bräder som ligger antingen ovanpå en hård isolerings skiva av cellplast, papp eller distanserande matta. Fönster/dörrar: Fönster/dörrblad samt karm. Kondens: När luft av viss temperatur och relativ fuktighet kyls kommer den relativa fuktigheten att öka. Om man har en yta som är kall kommer vattenånga vid en viss temperatur att kondenseras på ytan. Fuktindikering: Utförs som oförstörande provning där så är möjligt/relevant. En fuktindikering kan ej jämföras med en fuktmätning utan är enbart en indikation (se fuktkvot). Vid förhöjd fuktindikering (från 17% fuktkvot och uppåt) rekommenderas att en fortsatt teknisk utredning utföres för att konstarera orsak till och omfattning av den förhöjda indikeringen. Fuktkvot (FK): Fuktkvoten beskriver fuktmängden i ett material. Fuktkvoten beskriver förhållandet mellan vikten vatten i ett material i förhållande till vikten torrt material och uttrycks i %. Vid 17% Fk finns det risk för tillväxt av ex mögel på/i organiskt material, vid högre fuktkvot uppstår röta på/i organiskt material, med lukt som kan påverka bostadsmiljön samt till puts och färgsläpp på ex. grundmurar och betongplatta. Krypgrund: Typ av grundläggning där husets väggar och bjälklag vilar på sockel/grundmur. Utrymmet innanför grundmursväggarna är oftast krypbart (utrymmet mellan mark och undersidan av bjälklaget). Läkt (strö- och bärläkt): Trälister som takpannor hängs fast på. Kan även ligga under ett plåt/eternit tak. Lättbetong: Ett byggnadsmaterial i forma av block, balkar och element. Jämfört med vanlig betong har lättbetong lägre vikt och sämre hållfasthet, men bättre värmeisolerings egenskaper. Blåfärgad lättbetong (blåbetong) kan ge ifrån sig radon. Mögellukt/avvikande lukt: Lukt som bildas av mögel, röta eller bakterier. Okulär besiktning: Besiktning som utförs med hjälp av syn, lukt, känsel och hörsel utan att ingrepp görs i huset.

16 Sidan 16 Betonglatta på mark: Husgrund av en gjuten platta i betong under hela huset/i en källare. Plattan är normalt tjockare (förstyvad) under ytterväggar och bärande innerväggar. Innergolvet ligger direkt ovanför den gjutna plattan, antingen reglat, uppreglat, flytande eller med ett ytskikt direkt på plattan. Radon: Osynlig, luktfri radioaktiv gas som bildas då grundämnet radium sönderfaller. Radon kan förekomma i byggnadsmaterial blå lättbetong (blåbetong) eller i marken. Enda sättet att upptäcka radon är att göra en mätning. Blåfärgad lättbetong har använts som byggnadsmaterial från slutet av 1920-talet till slutet av talet (förbjöds 1975). Radon kan även förekomma i vatten. Rå spont: Hyvlade och spontade brädor som exempelvis används som yttertakspanel eller blindbotten. Syll (syllkonstruktion): Underliggande träregel i väggen där väggen vilar mot grunden. Taktäckning: Takmaterial som fungerar som väderskydd kan bestå av betongpannor, tegelpannor, plåt, tjärpapp, gummiduk, eternit etc. Torpargrund: Typ av grundläggning där husets väggar och bjälklag vilar på sockel/grundmur. Utrymmet innanför sockeln/grundmuren är oftast inte krypbart (utrymmet mellan mark och undersidan av bjälklaget). Tryckimpregnering: Metod för att rötskydda trä. Används främst för träkonstruktioner utomhus men kan också finnas inomhus, exempelvis i syllar. Uppreglat golv: Träkonstruktion som bildar golv ovanpå en gjuten betongplatta. På reglad vägg: Träkonstruktion som bildar vägg innanför en murad eller gjuten källaryttervägg. Yttertakspanel/underlagstak: Takmaterial som ligger direkt mot takstolarna och fungerar som underlag för taktäckningen som kan bestå av rå spont, boardskivor, eternit, plåt mm. ÖVERLÅTELSEBESIKTNING FÖR SÄLJARE ENLIGT SBR MODELLEN Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare är att inför en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa information om fastighetens fysiska skick. Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk undersökning som verkställs av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande som är avsett att användas vid fastighetsförsäljningen som en byggnadsteknisk beskrivning av fastighetens skick. Besiktningsutlåtandet kan även ha betydelse vid förhandlingen om de villkor som ska gälla för fastighetsköpet och det kan också utgöra underlag till en doldafelförsäkring. Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren.

17 Sidan 17 Genomförandet av en överlåtelsebesiktning för säljare Uppdragsbekräftelse Efter mottagandet av uppdraget översänder eller överlämnar besiktningsmannen en uppdragsbekräftelse till uppdragsgivaren. Besiktningsmannen går igenom uppdragsbekräftelsen och villkoren för uppdraget med uppdragsgivaren innan överlåtelsebesiktningen påbörjas. Handlingar och upplysningar Inför överlåtelsebesiktningen eller i samband med överlåtelsebesiktningens påbörjande överlämnar uppdragsgivaren de handlingar och övriga upplysningar som besiktningsmannen behöver för verkställandet av överlåtelsebesiktningen. De handlingar och upplysningar som besiktningsmannen lägger till grund för överlåtelsebesiktningen antecknas i besiktningsutlåtandet. Okulär besiktning Överlåtelsebesiktningen genomförs i form av en omsorgsfull okulär besiktning av fastigheten. Överlåtelsebesiktningens omfattning framgår av uppdragsbekräftelsen med tillhörande villkor för överlåtelsebesiktningen. Vid den okulära besiktningen undersöker besiktningsmannen synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om besiktningsmannen av någon anledning inte har gjort en okulär besiktning av ett utrymme eller en yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas i besiktningsutlåtandet. Besiktningsutlåtande Besiktningsmannen upprättar ett besiktningsutlåtande över överlåtelsebesiktningen. I besiktningsutlåtandet redovisas de fel som upptäckts vid den okulära besiktningen. Besiktningsutlåtandets innehåll är en följd av att överlåtelsebesiktningen utförts med sådan omsorg som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. Vid överlåtelsebesiktningen har således bland annat byggnadernas ålder och konstruktion betydelse. En äldre byggnad har normalt fler fel än en nyare byggnad och en äldre byggnad uppfyller inte alltid moderna krav. I besiktningsutlåtandet redovisas endast de fel som har någon betydelse för bedömningen av fastighetens skick. Mindre fel (skavanker) antecknas normalt inte. Besiktningsmannens ansvar för besiktningsutlåtandet framgår av villkoren för uppdraget. Riskanalys Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som framkommit vid den okulära besiktningen redovisar besiktningsmannen förhållandet i en riskanalys i besiktningsutlåtandet. Till grund för riskanalysen lägger besiktningsmannen främst fastighetens konstruktion, ålder och skick, iakttagelser som gjorts vid den okulära besiktningen samt den information som lämnats genom handlingar och upplysningar samt beskaffenheten hos jämförbara fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. I riskanalysen ges även en motivering till bedömningen.

18 Sidan 18 Fortsatt teknisk utredning Besiktningsmannen kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende ett förhållande som inte kunnat klarläggas vid den okulära besiktningen. Sådan utredning kan även föreslås för misstänkta fel i en del av fastigheten som i och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Om besiktningsmannen gjort en anteckning om en påtaglig risk för väsentligt fel i form av en riskanalys, så föreslår inte besiktningsmannen någon fortsatt teknisk utredning i den delen. Uppdragsgivaren kan själv se till att den påtalade risken utreds. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelse besiktningen. Besiktningsutlåtandets juridiska betydelse Genom en överlåtelsebesiktning för säljare och överlämnandet av besiktningsutlåtandet till köparen klargörs ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel som redovisats i besiktningsutlåtandet. De redovisade felen kan till exempel inte anses utgöra dolda fel i fastigheten. De fel som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias kan en köpare inte göra gällande mot säljaren efter fastighetsköpet. Om inte annat avtalats i samband med överlåtelsen av fastigheten ersätter besiktningsutlåtandet inte köparens undersökningsplikt enligt jordabalken. Syftet med en överlåtelsebesiktning för säljare är således inte att utgöra en del av fullgörandet av köparens undersökningsplikt. Överlämnandet av besiktningsutlåtandet till köparen innebär inte heller att säljaren utfäster eller garanterar att fastigheten har de egenskaper eller det skick som framgår av besiktningsutlåtandet. För att en utfästelse eller garanti skall föreligga krävs att säljaren ger särskilt uttryck för det, t.ex. genom att det anges i köpekontraktet. Besiktningsutlåtandet redovisar förhållandena vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. Både säljare och köpare måste vara observanta på att förhållandena då kan vara andra än vid tidpunkten för överlåtelsen av fastigheten. ALLMÄNNA VILLKOR FÖR ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET 1. Begreppsbestämningar 1.1 Med uppdragsgivare avses säljaren av fastigheten eller den som på säljarens uppdrag (t.ex. mäklare) beställer överlåtelsebesiktningsuppdraget av besiktningsmannen. 1.2 Med besiktningsman avses i tillämpliga delar även det besiktningsföretag som mottagit uppdraget att utföra överlåtelsebesiktningen. 1.3 Med fel avses en avvikelse från det skick som en tänkt köpare med fog kan förutsätta att fastigheten skall ha vid tidpunkten för köpet om köpet genomfördes vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. 1.4 Med fastighet kan avses den del av fastigheten som omfattas av besiktningen. 2. Överlåtelsebesiktningens omfattning 2.1 Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället. 2.2 Om inte annat avtalats omfattar överlåtelsebesiktningen en byggnadsteknisk okulär besiktning av fastighetens huvudbyggnad, vidbyggt garage/carport och den markyta i anslutning till byggnad som

19 Sidan 19 har teknisk betydelse för de besiktade byggnaderna. Överlåtelsebesiktningen omfattar således inte hela fastigheten. 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Besiktningen omfattar inte energideklaration, miljöinventering, undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning. 2.4 I överlåtelsebesiktningen ingår inte att lämna åtgärdsförslag eller kostnadskalkyler. 2.5 Överlåtelsebesiktningens omfattning kan utökas eller inskränkas efter särskild överenskommelse mellan uppdragsgivaren och besiktningsmannen. Sådan överenskommelse ska i förekommande fall framgå av uppdragsbekräftelsen eller enligt särskilt avtal. 3. Uppdragsgivarens skyldigheter 3.1 Uppdragsgivaren skall tillhandahålla de handlingar rörande fastigheten som besiktningsmannen behöver och även i övrigt lämna för överlåtelsebesiktningen nödvändiga upplysningar om fastigheten. 3.2 Uppdragsgivaren skall se till att samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga för besiktning. Det innebär att de skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege ska finnas tillgänglig. 3.3 Uppdragsgivaren ska noggrant läsa besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan dröjsmål därefter meddela besiktningsmannen om besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller saknar något. 4. Besiktningsmannens åtagande och ansvar 4.1 Besiktningsmannen är inte skyldig att kontrollera riktigheten av de handlingar och upplysningar om fastigheten som uppdragsgivaren överlämnar i samband med överlåtelsebesiktningen. 4.2 Besiktningsmannen skall arkivera en kopia av besiktningsutlåtandet under minst två år. 4.3 Besiktningsmannen är skyldig att ersätta den skada som besiktningsmannen orsakar uppdragsgivaren genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Besiktningsmannens ansvar är begränsat enligt nedanstående villkor. 4.4 Besiktningsmannen är endast ansvarig för uppdraget gentemot sin uppdragsgivare. Annan än uppdragsgivare äger således inte rätt till skadestånd från besiktningsmannen. 4.5 Besiktningsmannens skadeståndsskyldighet är begränsad till det lägsta av följande belopp. a) Skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan fel i besiktningsutlåtandet. b) Den ersättning som uppdragsgivaren i förekommande fall utgett och varit skyldig att utge till annan till följd av fel i besiktningsutlåtandet. c) 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. 4.6 Skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 0,2 prisbasbelopp är besiktningsmannen inte skyldig att ersätta.

20 Sidan Om besiktningsmannen utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen skall begränsningen i besiktningsmannens skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av fel i tilläggsuppdraget. 4.8 Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsmannen lämnat muntligen ersätts endast om uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet. 4.9 Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren Besiktningsmannen är skyldig att inneha en giltig konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning. 5. Äganderätt och nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet 5.1 Besiktningsmannen har upphovsrätten till besiktningsutlåtandet. Uppdragsgivaren får endast använda besiktningsutlåtandet i enlighet med det avtalade ändamålet. 5.2 Uppdragsgivaren äger inte överlåta besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet utan besiktningsmannens uttryckliga medgivande. Besiktningsmannen har i samband med överlåtelse rätt att vid sammanträffande eller på annat lämpligt sätt mot ersättning redovisa besiktningsutlåtandet för förvärvaren. 5.3 Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsmannen. Samma sak gäller om uppdragsgivaren utan medgivande använder besiktningsutlåtandet för annat än det avtalade ändamålet. 5.4 I inget fall har förvärvare av besiktningsutlåtandet bättre rätt än uppdragsgivaren.